COZUCHI(TRIAD) 運用中ファンド一覧

ファンドの募集・運用ステータスを指定して一覧表示する他、ファンドの魅力や留意点について、不動産証券界協会認定マスター資格を持つ管理人がコメントします。
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下北沢開発プロジェクトフェーズ１（一般募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-10-08	抽選式	14カ月	4.5%

魅力	・「下北沢」駅徒歩3分に位置する、テナント退去予定の借地権付き建物を取得し、建物の再開発を行い売却をめざすファンド・土地所有者が財務省となっており、ファンドのフェーズ１（今回）では、新築建物の設計や国に対する土地の売払申請等を進め、フェーズ２で土地取得や建物開発等を行うCOZUCHIらしい権利調整型ファンド

留意点	・土地取得に時間を要する他、国による借地権の譲渡承諾が必要になるなど、期間延長などのリスクはあり、短期での上振れ期待を過度に持つのは厳しいか？・権利調整ものながら、最近のCOZUCHIの劣後出資比率5%水準

港区南麻布プロジェクト１棟ビル追加取得（一般募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-10-06	抽選式	24カ月	5%

魅力	・東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩3分の一棟店舗・事務所ビルに投資するキャピタルゲイン型ファンド・既存ファンドで周辺物件を取得しており、一体としての大規模再開発の可能性を探るというCOZUCHIらしいファンド・高値売却に成功した場合には売却益の25%が投資家に配分されるため、利回り上振れに期待する投資家には魅力有か

留意点	・一体としての再開発は確定した方針ではなく、他ファンドが個々に売却される可能性有・接道が幅員4mの私道であるため容積率400%のながら240%制限となっており、一体での再開発時と単独再開発時で容積制限が変わる状況などは、アップサイド期待もあるもののリスクでもあり・インカム収入のみの場合、想定利回り1.3%のみの可能性もあることは留意

渋谷区代々木上原一棟マンション（キャンセル分追加募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-09-30	抽選式	36カ月	4.5%

渋谷区代々木上原一棟マンション（キャンセル分追加募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-09-30	抽選式	36カ月	4.5%

六本木７丁目一棟ビル（一般募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-09-23	抽選式	18カ月	5.5%

六本木７丁目一棟ビル（一般募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-09-23	抽選式	18カ月	5.5%

魅力	・東京メトロ日比谷線、および都営大江戸線「六本木」駅から徒歩2分の一棟ビルに投資し、主に売却益から配当するキャピタルゲイン型ファンド・旧耐震で建築基準法違反もあるビルについて、①遵法性を確保し、②既存テナントへの値上げ交渉、③場合により退去調整、解体等を行うことで売却益確保をめざす

留意点	・LTV低めとはいえ融資併用型のため負のレバレッジがある他、旧耐震ビルのリノベまたは立退き解体ファンドで想定利回り5.5%は控えめなため、アップサイド狙い、または熱いCOZUCHIファン向けのファンド？

渋谷区代々木上原一棟マンション（一般募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-09-14	抽選式	36カ月	4.5%

渋谷区代々木上原一棟マンション（一般募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-09-14	抽選式	36カ月	4.5%

魅力	・小田急線「代々木上原」駅より南東方徒歩約5分に位置する店舗付き一棟マンションに投資するインカムゲイン型ファンド

留意点	・4.5%のうち2.4%が賃料を原資とする一方、残り2.1%は不動産の売却益から配当するため、売却益がない場合には満額配当が得られない構造・常盤台一棟マンションに続くCOZUCHIのCREAL類似型ファンドながら、常盤台に比べて利回りが0.5%、劣後出資比率が5%→3%に劣化している点には留意（前回の資金調達が円滑に進んだため、条件を変えても集まるとの判断？）

箱根町強羅事業用地フェーズ２（キャンセル分追加募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-09-10	抽選式	20カ月	5%

板橋区南常盤台一棟マンション（キャンセル分追加募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-08-27	抽選式	17カ月	5%

箱根町強羅事業用地フェーズ２（優先・一般同時募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-08-26	抽選式	20カ月	5%

魅力	・箱根登山電車強羅駅徒歩9分に位置する、約486坪の土地をフェーズ１ファンドから移管し、別荘開発に向けた設計と建築前段階で必要となる各種許認可を行うファンド・建築確認取得後フェーズ３で別荘開発ファンドにリファイナンス予定

留意点	・2023年2月から運用中のフェーズ１募集時点では、開発実績が豊富である共同事業者と連携してホテル用地としての売却を計画していたが、周辺における宿泊施設の供給増や建築費高騰により、ホテル開発の事業採算性の見通しが立てにくくなってきていることを鑑み、供給不足の高級別荘開発に方針を見直し・フェーズ１での出資額総計が1.95億円（劣後出資含む）だったが、今回の募集額は設計や建築確認等の資金調達を行うとはいえ、3.28億円に大幅な増加（フェーズ１資産を2.22億で買取り、設計・開発許可取得と予備費に1.06億円調達）　加えて劣後出資金は2,000万円から1,800万円に減少し、劣後出資比率も約10%から5%に低下している点は留意・なぜか土地はLAETOLI社（COZUCHIサイト運営）に年間103.2万円で賃借中

留意点

・2023年2月から運用中のフェーズ１募集時点では、開発実績が豊富である共同事業者と連携してホテル用地としての売却を計画していたが、周辺における宿泊施設の供給増や建築費高騰により、ホテル開発の事業採算性の見通しが立てにくくなってきていることを鑑み、供給不足の高級別荘開発に方針を見直し
・フェーズ１での出資額総計が1.95億円（劣後出資含む）だったが、今回の募集額は設計や建築確認等の資金調達を行うとはいえ、3.28億円に大幅な増加（フェーズ１資産を2.22億で買取り、設計・開発許可取得と予備費に1.06億円調達）
　加えて劣後出資金は2,000万円から1,800万円に減少し、劣後出資比率も約10%から5%に低下している点は留意
・なぜか土地はLAETOLI社（COZUCHIサイト運営）に年間103.2万円で賃借中

板橋区南常盤台一棟マンション（一般募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-08-08	抽選式	17カ月	5%

魅力	・東武東上線「ときわ台」駅より南方徒歩約4分に立地する一棟マンションに投資するインカムゲインメインのファンド・想定利回り5%のうち賃料をベースとしたインカム配当は3%となっており、残り2%は売却益から得られるキャピタルゲインから配当をめざすファンド ※対象物件自体の表面利回りは3.97%（駐車場除き）

留意点	・COZUCHIとしては珍しい駅近・築浅の一棟マンションのインカムゲイン型ファンドだが、劣後出資比率が5%と低めな点には留意・立地が若干劣るものの、ファンド設計はCREALにかなり近く、COZUCHIの新機軸か？であればCREALと並ぶためにも第三者鑑定評価やERの開示まで検討してもらえれば更に投資しやすくなりそう（今後に期待）

茨城県つくばみらい市事業用地フェーズ２（キャンセル分追加募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-07-24	抽選式	12カ月	5%

代々木駅前開発プロジェクト（一般募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-07-16	抽選式	6カ月	10%

魅力	・JR山手線「代々木」駅至近に位置する、約95坪の開発用地（複数の古家付き）を解体し、境界確定等の調整を行って売却するファンド・売却契約が締結済みで、決済日が11月29日という短期運用ファンドのためか、劣後出資比率23%とTRIADとしては異例の安全設計のファンド・これで想定利回り10%というのは、TRIAD案件としても異例の好条件

留意点	・チャレンジポイントを用いない一般応募枠・対象不動産の売却契約締結済み（売却の決済日は11/29)ではあるものの、それまでに協会確定等の調整を行う必要がある他、相手都合でのキャンセル等のリスクがゼロではない点には留意・本ファンドは倒産隔離がされていないスキームのため、運営事業者であるTRIADでトラブルがあった場合にその影響を受けることも留意要

代々木駅前開発プロジェクト（チャレンジポイント募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-07-14	抽選式	7カ月	10%

魅力	・JR山手線「代々木」駅至近に位置する、約95坪の開発用地（複数の古家付き）を解体し、境界確定等の調整を行って売却するファンド・売却契約が締結済みで、決済日が11月29日という短期運用ファンドのためか、劣後出資比率23%とTRIADとしては異例の安全設計のファンド・これで想定利回り10%というのは、TRIAD案件としても異例の好条件

留意点	・チャレンジポイントを用いて応募する方向け枠・対象不動産の売却契約締結済み（売却の決済日は11/29)ではあるものの、それまでに協会確定等の調整を行う必要がある他、相手都合でのキャンセル等のリスクがゼロではない点には留意・本ファンドは倒産隔離がされていないスキームのため、運営事業者であるTRIADでトラブルがあった場合にその影響を受けることも留意要

茨城県つくばみらい市事業用地フェーズ２（優先・一般同時募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-07-03	抽選式	12カ月	5%

魅力	・茨城県つくばみらい市の常磐自動車道「谷和原インターチェンジ」から自動車で約6分に位置する約9,500坪の物流素地に投資するキャピタルゲイン型ファンド・フェーズ１からのリファイナンス案件だが、前回14.2憶円⇒今回16億円の募集と、大幅なバリューアップがされているが、フェーズ１運用期間の15カ月を通じて「開発許可取得のための手続きを進め、本フェーズ運用開始までに許可取得できる見込み」という状態には進展している模様のため、高値での売却益確定を期待する方には魅力もあるか？

留意点	・開発許可取得は「見込み」であり、売却含め一定のリスクはある案件・倒産隔離スキームではないため、運営企業の財務や他ファンドの損失影響などもあるため投資先を過度に集中させないことをおすすめします

京都"ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクトフェーズ２（リセール募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-06-13	抽選式	13カ月	18%

魅力	・リセール募集のため、今回の応募者は運用期間が短期で配当を得られるため、実質想定利回りが18%に拡大

留意点	・当初募集ファンドは、訴訟対応や共有持ち分解消の進展により融資併用型への切り替えを検討されていたが、現時点で新たな情報開示無し・融資併用への切り替えができない場合、次回のリファイナンスファンドの資金調達規模が150億円規模になる可能性があるため、リファイナンスリスクも考慮した投資判断が必要

中央区銀座商業ビルⅡ（キャンセル分追加募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-06-06	抽選式	12カ月	7.5%

中央区銀座商業ビルⅡ（一般募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-05-28	抽選式	12カ月	7.5%

中央区銀座商業ビルⅡ（チャレンジポイント募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-05-27	抽選式	12カ月	7.5%

魅力	・銀座駅から徒歩６分に立地する昭和４３年築の中層の商業店舗ビルを取得し、解体またはリノベーションによるバリューアップをめざすファンド・長期間にわたり建物改修や設備更新がされていない不動産に対して価値改善を行い、まちの価値向上に貢献

留意点	・現在１テナントが入っており、解体のためには立退き交渉が必要なものの、立退き関連の情報掲載はなく状況が不明・募集は２段階で、２７日は既存会員のチャレンジポイント利用限定、一般募集は２８日から抽選式

渋谷区初台一棟マンション（一般募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-05-05	抽選式	14カ月	5%

魅力	・リターンが控えめで、先着式募集 → 抽選に外れて投資先が見つからない方には魅力も？

留意点	・建築基準法違反部分は賃貸区画内にあることから、是正については賃借人の同意が必要（違反内容についての詳細開示無し）・アップサイドを期待するCOZUCHIファンならこの条件でも応募殺到か？

南青山開発プロジェクトフェーズ１追加取得（一般募集）