【TSON FUNDING】 ID:5477 / 投稿者：たまちゃん [2026-07-14 12:02:20]
明日又償還です。
幾つめかわかりませんが。
しっかり、メール連絡もあり、ありがたいです。
今月、来月、運用終了分もあります。
確定申告については、分かる形で、後日説明していただけると、伺いましたので、特に憂慮すべきことはないと思います。
【SENSE OWNERS】 ID:5476 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-14 10:35:01]
決算短信に、不動産クラファンの導入に関するコメントがあり、
資金調達の多角化
出口戦略
の２つが記載されていました。
前者はわかりますが、後者が分かりませんでした。
不動産クラファン投資家を出口と言っているのではないとは思いますが。
【わかちあいファンド】 ID:5475 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-14 10:28:36]
滋賀県庁の取調にビビったな
メール返信きたわ
【TSON FUNDING】 ID:5473 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-14 09:50:52]
TSON、3年もの最後上振れ着地。ここ最近の不穏な空気の中で久しぶりのスマッシュヒット。
【わかちあいファンド】 ID:5470 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-13 21:33:40]
デポジット、申請から15営業日目に振り込まれました。
【らくたま】 ID:5468 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-13 19:53:01]
ただ管理人さんも言ってた通りレベチーのようなファンドでに高値でおろして出口に困るということでなければ、あまり取得原価が見え見えだとそれはそれで売却の足枷になるのでキチンとやってくれる分にはいいのでは。
ここの社長のキャリアは立派ですのでその辺りはチャンとしてくれそうです。
【わかちあいファンド】 ID:5467 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-13 19:50:27]
滋賀県庁電話します
電話でないしデポジット返金されない
そこら中で訴えるしかない
【らくたま】 ID:5465 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-13 17:37:55]
ここはファンド組成時にフロンティアグループから買い取るという形式を取るから取得価格が真の原価かは分からないけどね
あくまで数字は参考程度
【Victory Fund】 ID:5464 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-13 16:38:14]
ID:5459
訴訟を起こしても、顧客が敗訴になるということでしょうか。
【Victory Fund】 ID:5463 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-13 16:35:24]
ID:5459
LINEにアクセスできないのですが、どういう内容なのでしょうか。
【らくたま】 ID:5461 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-13 15:13:13]
41号の財産管理報告書見たけど利益こんなに少ないんだね
そりゃアップサイドつけれないわ
【Victory Fund】 ID:5459 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-13 14:12:44]
オープンチャット「victory fund（ヴィクトリー ファンド）」
https://line.me/ti/g2/qM5EP6QrYVb9xruN8T8watrENhWhAoUzyT8uFA?utm_source=invitation&utm_medium=link_copy&utm_campaign=default
【SENSE OWNERS】 ID:5457 / 投稿者：管理人 [2026-07-13 09:12:58]
5456様
「実態が無い」は、株式売買を指しての言葉ということだと、おっしゃる通りかと思います！
（TPMはプロ投資家しか買い手がない上、そもそも売り手がない限りそもそも取引が成立しませんもんね。）
【SENSE OWNERS】 ID:5456 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-13 05:10:26]
管理人様
言葉足らずですいません
『実態がない』は『株式売買の実態がなく』上場の本来のメリットである
・株式を自由に売買出来る
・株式や社債等を用いた資金調達が可能になる
が形だけの上場では受けられないとの意味です
もちろん、
・知名度の上昇
・信頼性の向上
などにおいての意味はあるのだと思います
むしろ会社側、経営陣にとってはデメリットの
・上場維持の為のコストがかかる
・知名度・信頼性が高まることでレピュテーションリスクが増大する
・ＩＲや株主総会等、株主等に対する負担増加
これらは経営の透明度向上、資金の流れの可視化に繋がり
投資家サイドには意味が大きいのかもしれません
【Victory Fund】 ID:5453 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-13 01:38:22]
金がないので裁判してもとは思うが、匿名組合型ファンドの訴訟見てるとパンフレットにリスクがキチンと書いてないだけで勝訴になるケースが多い。ここは電子なのでHPの案件紹介がそれに当たるけどリスクのところに国交省モデルのそれっぽい記述はあるが売却しても償還しないリスクなんて書いてないからダメだろう。
【SENSE OWNERS】 ID:5451 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-12 22:54:28]
>5448
確かに、透明性を掲げつつ、融資併用であることをWebサイトには記載せず、契約成立前書面を見ないとわからないというのはイケてないですね。
物件が特定できる情報を伏せるというのも、透明とは正反対な印象。
こういった運用するのなら、なんでこんなキャッチを選んだんでしょうね。
【SENSE OWNERS】 ID:5450 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-12 22:37:47]
＞5448
SENSE OWNERS は1号から新基準です
＞経過措置（重要）
＞既存事業者： 2026年9月までは旧ルールで対応可能（9月以降の新規契約は新ルール適用）
＞新規事業者： 2026年４月から新ルール前提で設計が必要
https://ameblo.jp/gyouseikurumi/entry-12961367706.html
【SENSE OWNERS】 ID:5449 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-12 22:24:54]
＞5445
非上場かTPM上場かは、大した違いがないという側面もありますが、
一方で直近の監査済の一定量の決算書他を、3か月以内に見れるというあたりまえのことができるのはめちゃくちゃでかいです。
不特法業者は非上場でも毎期会計監査を受けて都道府県に3か月以内に提出することになってますが、一方で24条書面に平気で1年半前が最新として載せてくる業者もいます。
都道府県も提出された書類は見せてくれません。
victory fund など決算公告もみつけられず、私が見てる直近の決算書は2年以上前の2024年3月期です。
そもそも都道府県への提出が遅延したとしても、有価証券報告書の未提出に対してのような厳しい対応は都道府県は取らない（取れない）でしょう。
【SENSE OWNERS】 ID:5448 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-12 22:15:48]
不動産クラウドファンディングに透明性をというフレーズを使っていますが、どの辺が透明性をアピールできるところなのかよくわかりませんでした。
このタイミングで1号ファンド始めるのだから、新制度に準拠してるんですかね？新制度は、９月までは猶予期間ですがすでに施行されてますよね。もし、旧制度で駆け込みしていたら、透明性？どの口が言うの？って思いますけど。
【SENSE OWNERS】 ID:5447 / 投稿者：管理人 [2026-07-12 21:45:32]
考え方はそれぞれですし、根拠となる事実を元にした意見は、他の方にも参考になるものと思います。
また、LTV高め、劣後出資無しを、「安全と思い込むことが不適切」というご意見にも、全く同意します。
１点だけ、TPM上場については、「実態がない」は書きすぎだと思います。（断定している点も）
運営企業の決算を監査法人がチェックすることで透明性が上がることは、投資判断においてかなり意味が大きいかと。
わかりやすい事例で言えば、不動産クラファンで言えばTSONがTMPに上場していましたが、「監査法人の意見不表明・辞任」→「決算見直し（赤字転落）」という流れで、今は上場廃止となっています。
この意見不表明から決算見直し（赤字転落）の流れは、上場企業監査が入っていなければ起きずに、黒字決算が確定していたかもしれません。
もちろん監査法人が入っても不正や誤りがゼロになるわけではないのですが、それでも、意味はゼロではないかと思います。
【SENSE OWNERS】 ID:5445 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-12 20:24:39]
ちょっと煽り気味に投稿します、問題あれば削除して下さい
有名人使って宣伝して、上場企業で安全性をアピール
ＬＴＶ高め、劣後出資なし
プロマーケットに上場は箔を付けたいだけ実態はありません
プロマーケット以外の上場は最低でも形式基準を満たす事が必要があり
その上で大手証券会社に指導を仰ぎ、数か月に渡って東証の厳しい審査を受けます
一方でプロマーケットに形式基準はなくJ-Adviserが『審査を行い』、
上場申請を受けた東証は申請書類の確認程度で、わずか10営業日ほどで承認します。
J-Adviserもプロと言うより兼業で本来は上場ではなく『登録』に近い状態です。
有名人を使って宣伝しているから上場企業だから安全だと思い込むのは危険です
某Ｃ社だって有名人使ってばんばんＣＭしているし、上場企業の出資も受けています
ＬＴＶ高め、劣後出資なしの案件にいつもなら投資しますか？
しかも実績ゼロですよ
投資経験や金融業界の知識はあっても不動産業界に精通していない私にはリスクが高すぎます
【SENSE OWNERS】 ID:5444 / 投稿者：管理人 [2026-07-12 18:46:23]
経営者顔出しの場合も、実質的支配者が表の経営者と同じとは限らないケースもあり、お飾りという可能性もあるので、注意は必要ですけどね。
ここはTPMに上場しており、IR資料に創業者（と多分そのファミリーオフィス）、役員陣がどの程度自社株を持っているかも見えます。（役員陣も結構自社株持ってます。）
東証上場といっても、プロマーケットだけにグロース等並みに上場審査が厳しいということはないでしょうが、それでも決算や経営体制の透明性は期待できるかと。
オーナー系企業では、外部監査が入ったり、そもそも決算詳細を開示することを嫌がる企業が多いので、なかなか面白い会社だと思います。
これでLTVのバランスだけ取ってもらえれば、ハイリスクハイリターン型サービスの中でもかなり魅力のあるサービスになれると思うので、今後の展開にも関心を持っておきたいと思います。
【SENSE OWNERS】 ID:5443 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-12 18:15:49]
リスクはあるのでしょうが、おっしゃる通り、ここは悪意があるパターンに該当しなさそうで、持ち逃げる可能性が低そうなので安心です。
あと、単なる心理面でしかないながらも、野菜売り場のような担当顔出しは良いと思いました。
2号案件も優先劣後比率100:0できました。
なかなかのストロングスタイルです。
取りあえず分散して1，2号供に応募します。（2号は先着）
【SENSE OWNERS】 ID:5438 / 投稿者：管理人 [2026-07-12 16:46:55]
わかりやすくハイリスクハイリターン型ですね。
「劣後出資比率10%で安全性をアピールしながら、組成手数料9%を取る」ような安全性を誤認させるマーケ手法を取っていませんし、募集額にも変な細工は見当たらず、潔いとは感じました。
（SENSE OWNERSは組成手数料ゼロで、募集額も妥当に見えるため、ファンド募集に必要になるマーケコスト等は、事業者がしっかり先行投資していると判断しました。）
記事にも記載しましたが、融資併用という注意点はあるものの、引き合いが多い土地、かつ価格も現況市況から見れば良い価格で仕入れていますので、事業者としては自信はあるのでしょうね。
（記事にはリスクについてもコメントしていますので、その点はご覧いただければ幸いです。）
なお、私は、例えば以下の２つを満たすようなサービスでは、1号ファンドが安心と言える根拠は無いと思っています。
・本業の事業規模が小さく、クラファン専業で事業を行っている場合
・サービス開始に伴う初期投資（ミニマム1,000万円程度）より大きな額を投資家から募集する場合
売上高500億円規模の企業が本体で事業参入している本サービスはこれには全く当てはまりませんが、上記のような条件の場合、悪意ある事業者が資金を集めて計画倒産（持ち逃げ）して儲ける余地が出てしまいます。
他のケースでも抜け道があるかもしれませんので、「1号」を特別視せず、しっかり事業者の決算やファンドの中身は見て投資することが大切では、と思っております。
【SENSE OWNERS】 ID:5433 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-12 13:26:58]
高配当を実現するためか、1号から優先劣後100:0は凄いなと思いました。
fundiで初号は鉄板神話？アノマリー？が崩れ去ったのですが、業者としては自信があるのでしょうかね。
【SENSE OWNERS】 ID:5430 / 投稿者：管理人 [2026-07-12 11:15:25]
新サービス「SENSE OWNERS」を当サイト掲載ファンドに加えました。
1号ファンドはLTVが非常に高いという大きな注意点がありますが、対象物件の立地や用途的には流動性が高く、仕入れ値も市場価格から比べれば廉価に仕入れていると評価できたため、リターンの高さも考えれば一定のバランスが取れていると判断しました。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=sense-001&service_id=sense
LTV以外の注意点として、記事にも記載していますが、首都圏のホテル用地は今活況で流動性面の懸念は小さいものの、仮にコロナ下のようにインバウンドが消失するような事態が生じた場合のリスクはマンションなどと比べて大きい市場ですので、ハイリスクハイリターン型との前提にて、リスク受容可能な範囲で分散投資先候補として見ていただければと思います。
【サービス共通】 ID:5429 / 投稿者：管理人 [2026-07-12 11:02:35]
複数の方からご意見をいただき（掲示板上は同様意見を削除、まとめましたが）、「全掲示板情報一括閲覧用（一部除外）」で表示するサービスは、当サイトでファンド情報を掲載しているサービスのみとしました。
除外対象ファンドは、「全表示」または、個別サービスごとの掲示板を指定いただくことで閲覧いただけます。
【サービス共通】 ID:5428 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-12 09:23:40]
長期金利の上昇により、出口戦略に大きな影響が起こり、かなり、不動産クラファン業界の淘汰・再編が進むと思います。
【サービス共通】 ID:5427 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-07-12 09:14:36]
不動産鑑定評価を付けて欲しいと思いますが一般的に十数万円～数十万円程度かかることが多く、小規模ファンドでは大きな負担になります。
小さい案件では採算が合わない例えば3,000万～5,000万円程度のファンドに毎回鑑定評価を付けると、その費用が利回りや運営コストを圧迫してしまいます。国土交通省の検討でも、小規模案件や特殊な物件では鑑定評価の経済合理性が乏しいとの意見が出ています。
国土交通省は代替手段も認める方向。
鑑定評価がない場合でも、コストの安い価格査定書や周辺の取引事例などを使い、「なぜこの価格が妥当なのか」を説明することが求められる方向です。鑑定評価を受けていない理由も開示する案が示されています。
1億円未満の小規模ファンドまで一律に鑑定評価を義務付ける必要はないと思いますが一方で、5億円、10億円を超える大型案件や開発型ファンドは、投資家保護のためにも鑑定評価書を添付するほうが安心感がありますね。
業界再編を期待します。
【サービス共通】 ID:5426 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-07-12 08:58:29]
2026年9月から不動産クラウドファンディング業界は大きく変わる見込みですね。情報開示や広告規制が厳しくなるのが中心です。
リスクの表示がより厳格に
元本割れの可能性
遅延・償還延期のリスク
開発型ファンドなど高リスク案件の説明を、これまで以上に分かりやすく表示することが求められます。
よって開示資料の作成コストが増える
コンプライアンス体制が必要になる
広告審査が厳しくなるため、資金力や人員の少ない事業者は負担が重くなり、撤退や他社との統合が進む可能性はあります。今、起きてる事象も含め、より厳格なり、これから淘汰するところも出て来ると思います。業界の再編が進んで、より安全性が高まることを期待します。
【サービス共通】 ID:5425 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-12 08:43:21]
私も同意見です。管理人が実際に投資した、または投資したい厳選４９の不動産クラウドファンディング以外は、暗い話題ばかりで、全て一部除外に含めて欲しいです。
その方達は、対照掲示板をソートして見れば良いと思います。ご参考まで・・・
【TOMOTAQU】 ID:5422 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-12 06:15:59]
督促メールとかが来るの嫌なもんで、大抵翌日には振り込んでいます。なんやかんや言うても、払えるもんはすぐ払うというのが金運的にも良いと聞いたのも大きいけど。
【らくたま】 ID:5402 / 投稿者：たまちゃん [2026-07-11 18:16:53]
41号初めての償還です
アッピサイドのない案件は。運用期間短いですね
今回は2か月弱でした。
【わかちあいファンド】 ID:5401 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-11 17:16:37]
5359
ここ、気をつけなくちゃならないのはすぐに不動産に抵当付けて金借りちゃうんですよね。大樹も恐らく家ができたらすぐに抵当入れて金借りると思う。実際ここがまだ電話取ってた時にそう言ってたし。売却価格は正直難しいと思う。けど7月末施行ですよね。社長が買えばいい。恐らく相当持ってると思う。
【プレファン】 ID:5373 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-10 19:16:55]
今回も長いです。
実質3％以下ですかね・・
毎度「速やかに分配」と書かれていますが、私の案件は1.5か月位かかりました。
ファンドへの入金期日／契約書面同意期日 2026/09/14 23:59
計算期間 2026/09/25 00:00～2027/03/26 23:59
分配予定期間 2027/3/27～2027/5/31
分配予定期間の補足 分配予定期間は分配日の最長期間を想定した期間です。
清算手続きが完了後、速やかに分配させていただきます。
【Victory Fund】 ID:5371 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-10 17:54:20]
親会社のスター建設はペーパーカンパニーでしょうか。
ホームページもなく田舎の会社の様ですけれど。
【Victory Fund】 ID:5370 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-10 17:51:49]
当該ファンドは返却ゼロ、運用中の資産売却後に会社終了と見ました。
関係各所ってどこよ。
精算にそんなに時間かからない。
【Victory Fund】 ID:5369 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-10 17:47:03]
さらに一ヶ月
【わかちあいファンド】 ID:5368 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-10 16:52:03]
メールは返信しねえ
電話してもメールしろ
デポジットは返さない
【Victory Fund】 ID:5366 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-10 16:37:58]
6月24日に「7月10日までに償還手続きを通知する」という連絡があったのですが、この時刻になっても通知が来ません。夜逃げの時間稼ぎだったのでしょうか。
【Victory Fund】 ID:5365 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-10 15:49:22]
連絡こないね
これでは信用もなにもないです
【GATES FUNDING】 ID:5360 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-10 12:44:36]
>>4476
>不動産クラファン事業者はその通常の不動産会社が持てる融資枠を大きく超えてクラファンで資金調達している企業が多数存在する
この会社の話とよりも、業界全体の話になりますが、不動産クラウドファンディング会社の監督官庁（認可した件の担当職員国土交通省)は、この資金調達する元となる不動産に対する調査を一切しませんよね（私も調べるまで彼らがなにもしないと知りませんでした）。
そもそも労力もいらないのにもかかわらず、一切調べないのはなんなんでしょうかね。2つほど簡単なことを科すだけで、あらゆる問題が解決すると思いますが。
【わかちあいファンド】 ID:5359 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-10 12:44:05]
ここって今後どうしていくつもりなんですかね。新たな案件出しても集まらないですよね。余程の利回りなら可能性は0ではないかもしれんが。すべての案件を格安でも売り、償還を終わらせてクラファン事業からの撤退がせめてもの筋ではないでしょうか。この掲示板見ているようでしたら、中の人たちご検討願います。
【わかちあいファンド】 ID:5356 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-10 11:47:30]
行政指導まだしてなかったのでしょうか？行政処分のことでしたか。
ここ、最悪の対応でまず雲隠れして連絡取れないって何考えてるのでしょうか？キャメル、ビクトリーですら一応電話取りますし、レベチーでも社長の謝罪会見もありました。器というものがありそれ以上のことをする分には自分達で傷を負うだけならばまだしもここまで人に迷惑かけてるのを自覚して欲しいですよね。
【わかちあいファンド】 ID:5349 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-09 19:19:43]
この会社、電話つながらないし、メールの回答来ないし、いい加減な会社だったんですね。
滋賀県の役所にクレーム入れときました。
役所の人に聞いたんですが、わかちあいファンドに関するクレームは他にも来ているし、行政指導の可能性もあると言ってました。
【わかちあいファンド】 ID:5348 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-09 17:50:37]
デジポット、私はすぐにお振り込みをいただきましたが。。。。
ご不明点がおありでしたら、ご直接、お問い合わせいただくことをお勧めさせていただきます
【Victory Fund】 ID:5347 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-09 15:38:33]
明日は運命の日か
【FUNDI】 ID:5346 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-09 14:41:15]
弁護士の掲示板の方に書き込んでます。
ここでやっても意味が余りないので。
【FUNDI】 ID:5345 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-09 13:46:58]
人 いないな みんな 諦めたのか
【わかちあいファンド】 ID:5344 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-09 12:44:35]
南軽井沢第Ⅴ期の進捗状況知ってる方おられますか？メールで問い合わせしても中々返事が来ませんので。
【ALTERNA】 ID:5339 / 投稿者：管理人 [2026-07-09 00:22:15]
5338様
いちごのST、LTV70%水準ですか。やはり少し高い印象ですが、利益超過配当を行っていない中なら、出口で取り戻せるような期待も持ってしまいますね。
正直あの立地でまともな物件が、2023年から値下がりしているとは思えないです。。。
金利上昇がキャップレートにまで響くくらいになると不動産価格についても右肩上がり、という楽観視もできなくなりますが、インフレ下で賃料も上がっている環境ですので、ただ悲観する環境でもないか、期待したいところです。
【ALTERNA】 ID:5338 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-09 00:07:20]
5336：管理人様 コメントありがとうございます。
こちらが当該STの開示資料です（もちろん公表済み）→ https://www.ichigo-sto.com/fund_003/ir/disclosure_material.html ご参考までに。
わたしも売却するつもりはありません。現時点のODX自体がまともな売買市場になっているとは言い難い状況ですし。また最新の基準価額は8％近くプラスになっていますし、会計上は赤字予測であっても減価償却分相当を調整配当する余力はあるようですし、直近の稼働率も上昇していますので満期までは保有します。ちなみに本案件のLTVは69.9％でした。管理人さまが記述されているとおり、都心のまともな新規インカム案件で高い利回り期待できないという意味で情報共有いたしました。
【ALTERNA】 ID:5336 / 投稿者：管理人 [2026-07-08 21:49:06]
いちご・レジデンストークンの情報参考になりますが、そこまで分配予想が下がるのは厳しいですね。
立地を見る限り、ファミリータイプマンションの賃料水準が大きく上げっているエリアですので、賃料増額交渉を強気でやっていないのか、LTVが過度に高く金利負担が大きいのか。。。？
2023年と比べるとキャップレートも下落していますので、今は賃料も資産価値も上がっており、物件価格自体は上昇してそうですので、しっかり期中に増額交渉をした上で、売却益が得られると良いですね。（適正価格で取得していれば、さすがに物件価格自体が値下がりするようなエリアでも物件でもなさそうですが。）
賃料推移を見る必要はありますが、直近でしっかり賃料を上げていけているなら、今ODXで売却せず最後まで持つ方が良いかもしれない、とは思います。
なお、ALTERNAの今回の案件のLTVは60%弱になっており、レジデンス系としては過度とまで言う水準ではないと思います。
ただ、どちらかというと、投資家の求める配当利回りを出すにはLTVを上げるしかないという背景もありますから、金利上昇時のリスクはやはり相応にある、という意識は必要ですね。
【ALTERNA】 ID:5335 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 20:45:32]
わたしが投資している「いちご・レジデンストークン」のひとつは、東京23区内の６つのファミリータイプマンションの受益権をもとに2023年12月に組成されたものです。当初2年間は想定通りの約4％の期中分配でしたが、金利上昇を理由に26年度の経常収支をマイナスと予測、分配予想を4％から1.5％に引き下げました。基準価額の評価は数％プラスとなっているものの、STの売買市場であるODXにおけるこのSTの直近気配は額面100万円に対して77万円となっています。どのSTでもいえる事ですが、この案件もLTV約70％と相当レバレッジ効いており、STの品定めもなかなか難しい状況になってきました。
【TSON FUNDING】 ID:5334 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 20:16:21]
説明された内容を個別ファンド単位の見方で見る人と、
事業者の事業全体・資金繰り単位で見る人の見方の違いですかね。
どちらも一理あるので、どちらでもいいんじゃないですかね。
それぞれの考え方で。
【TSON FUNDING】 ID:5331 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 18:08:24]
対象のファンドの出資者にとってはありがたい話なのでしょうが、
そういった計画外の話に自己資金を捻出したことで、今後ほかのファンドに影響がでてしまうようなことがあれば、印象は変わるでしょう。
ファンドで発生したリスクは、他で吸収したりリスク転嫁したりせず、ファンドの中で吸収してもらいたいという考え方はあるんですよ。
【TSON FUNDING】 ID:5329 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 14:21:20]
TSONの件はむしろ投資家に配慮しての対応だし、文句を言う方がおかしいでしょ。
新築不動産の売買取引で工事の内容が変更になることだって珍しい話ではないし、期間延長で時間稼ぎも可能なところ、償還を最優先に考えてくれたわけだよね。
もっと言うと黙って自己買取して償還しても法令違反でも契約違反でもないのに、わざわざ詳細な理由まで開示してくれてむしろ誠実さすら感じる。
現在の不動産クラファン業界の情勢的に分からないでもないが、最近はなんでもかんでも騒ぐ人が多すぎる。
自分たちがしているのは投資であることを自覚した方がいい。
【TSON FUNDING】 ID:5328 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 12:34:02]
買い手がいなくて仕様変更で延長なら問題だが、すでに決まった買い手の要望に合わせて仕様変更なので問題はないでしょう。
それでも、騒ぎたい人は騒ぐのでしょうが。
【わかちあいファンド】 ID:5327 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 12:28:44]
デポジットの金を返さないのは流石に何かの法に抵触するのでは。ここに保有件があるわけでもないはずですし。
大樹でくらってますが前日に明日大丈夫かと聞いたら大丈夫ですと言われ翌朝にお知らせ出して、掌返し。危ないのは前々からわかってたので毎月一回状況ヒアリングしてたけど前日までそれでしたから。
【わかちあいファンド】 ID:5326 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 12:15:21]
デポジットの返金も遅れ気味ですし、東京新築マンションシリーズ第1期なども延長って資金を分割管理しないで他案件に流用しているように見えてしまいます。兎に角、終えられる案件から先に終えて償還してくれないとただ自転車操業でやっているようにとらえられて他案件も相当不安にさせてる。対応できる案件から迅速対応して欲しいです。
【わかちあいファンド】 ID:5325 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 10:19:23]
デポジット返金申請7営業日経過しても返金されない
電話つながらず
【TSON FUNDING】 ID:5324 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 08:35:55]
そうですね。複数でてきたら少し警戒度を上げるべきだと思います。
ただ、TSONだけがという話ではないですが、不動産クラウドファンディング業者はどこも
ファンド個々の計画が変わった内容を出資者以外に公開することはほぼないので、
対象のファンドに出資していない人は、警戒しようがないですね。
【TSON FUNDING】 ID:5323 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 08:15:26]
経緯としてはそれなりにある話。買取対応がOKなのであれば、来春まで償還延長して不安感持続させるよりは良心的。ただし他物件でも出るようであればNG。物件数が多いので細部確認ができていない可能性も。
【TSON FUNDING】 ID:5322 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 06:52:17]
計画通りにはすすまなかったことですから、他の遅延と性質が違うと片付けられないのではないでしょうか。
不動産の運用益がでないうちに、会社が買い取り、一定期間案件リスクを会社が負うという話に見えます。
１件で直ちに危ないということをいうつもりはありませんが、会社に潤沢にキャッシュがあって会社が
そのリスクを負担し続けられるなら、外部から資金を集める必要もない話なのですから。
【わかちあいファンド】 ID:5318 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 23:12:14]
5025
リファイナンスの再組成が悪いというより、再組成に頼りすぎて同時期に4件とか案件が出てて、大樹の森5-6億で詰まった感じ。一応7月引渡しとか言ってましたが、個人的にはここが言ってる希望売却価格はいくらなんでも高すぎると思いますね。
あとここの対応、逃げて隠れて最悪かと。リスクマネジマントが全くできておらず電話もメールも全て遮断してしまったことはもう取り返しがつかないかな。なぜ5-6億もリファイナンスができると思ったのか、読みが甘すぎる。スケジュール管理、コスト管理もできずなん度も響きの良い言葉でおかわりをねだり挙句に土地には融資の抵当もついており全く遊びでやってたのかと思うほどの過失。
【ヤマワケエステート】 ID:5316 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 22:27:15]
はい、信じて、待ちましょう！
【TSON FUNDING】 ID:5315 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 22:20:14]
この期間延長からの自己買取の話は、他の遅延とは性質が違うので大丈夫でしょう
【TSON FUNDING】 ID:5313 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 22:15:49]
109号案件の出口が変更予定とのこと。ただ、10月の償還は現時点変わらないらしい。
本物件は、ファンド組成時点において、建築確認を受けた建物計画に基づき事業を進めておりました。
その後、購入されるお客様が決定し、完成後の引渡しに向けて具体的な調整を進める中で、お客様との仕様調整に伴い、設計内容及び施工工程の見直しが必要となったことから、当初予定していた工事着手時期を変更いたしました。
これにより、当初想定していた工程よりも完成時期が後ろ倒しとなり、本ファンドの運用終了日である2026年8月21日時点では建物は未完成となり、償還予定日である2026年10月21日時点では造作工事中となる見込みです。なお、外構完成を含めた引渡しは2027年3月頃を予定しております。
本ファンドにつきましては、匿名組合契約上、運用期間を最大6か月延長することが可能ではございますが、仮に運用期間を最大限延長した場合であっても、お客様への引渡しが完了しない見込みです。
そのため、約款に基づく運用期間の延長では対応できないことから、投資家の皆様への償還時期の遅延を回避するため、償還予定日に当社が対象不動産を当初事業計画において想定していた売却価格を基準とした価格により取得し、本ファンドの償還を実施する予定です。
【サービス共通】 ID:5309 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 21:22:28]
結構衝撃的ですね。paypayにシェアをとられたとかなんでしょうか？
ソシャレンも貸付先を吟味しなくてはならないのかもしれませんね。
【TSON FUNDING】 ID:5308 / 投稿者：5235 [2026-07-07 20:47:18]
私がTSONへ確認した際には、UFFの税務上の取扱いについては、顧問税理士の見解として「個人の場合、雑所得計算上の必要経費として取り扱うことが可能」との回答でした。
一方で、所轄税務署への確認については現在確認中で、正式な回答には時間を要するとのことでした。
そのため、私も確定申告時の取扱いをどう判断すればよいのか疑問に感じ、現在TSONへ追加で確認しています。（TSONからの直近回答2026/6/24）
【Victory Fund】 ID:5307 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 20:28:59]
5304
これって無茶苦茶内容矛盾しまくってますよね。
売却予定金額に達していないのに早々と転売してずっと黙ってて償還するとか言ってるわけですね。どんな内容になるのか気になるところではあります
【Victory Fund】 ID:5304 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 17:30:58]
ID:5303
6月24日にvictory fundから以下のメールを受信しました。
「当該不動産の売却金額が、当初に予定をしていた不動産売却予定金額に至らなかったこと、当該ファンドの取引終了予定日が、本年５月10日であることに鑑み、償還金額の調整を行っていたため、投資家の皆様へのお知らせが遅延しておりました。投資家の皆様には、売却価格をもとに償還金額を算出して償還の準備をいたします。
そして、今後の償還手続き等につきましては、本年７月10日迄に弊社よりご通知いたします。」
【Victory Fund】 ID:5303 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 17:17:20]
34号の川崎のは2025年の8月29日に売却されていますね。確かこれ2025年の6月ぐらいから運用始まったんじゃなかったかな。
2か月ぐらいで売ってしまっていたってことは、集めた資金はどうなっちゃったんですかね。
【サービス共通】 ID:5301 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 11:35:01]
クラファンやソシャレンに分散投資するとどこか必ず飛ぶので儲けることは難しいですね
【サービス共通】 ID:5300 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 08:32:04]
オルタナ経由もありましたか…
アレだと担保があってないようなもんですかね…
ますますクラファン・ソシャレンが不利な投資と感じます。
【サービス共通】 ID:5298 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 08:03:01]
オルタナバンクには一報が出てますね
当社が販売したファンドにおいて最終資金需要者としております株式会社全東信（以下「全東信」といいます。）につきまして、2026年7月6日、大阪地方裁判所より破産手続開始決定がなされ、破産管財人が選任された旨の公表がありましたので、お客様に第1報としてご報告申し上げます
対象となるファンドが６つ
現時点では、各ファンドの損失額や回収率は未確定
【サービス共通】 ID:5297 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 07:55:58]
全東信関連に貸し付けるという投資商品が複数あったようで、それに投資した方に影響が出そうですね
全東信はクレカ決済代行サービスを提供していて利用店舗にも影響がありそうですし、破綻規模も大きいのでメディアでも話題になりそうです
クラファンソシャレン一括りにして、悪いイメージが更に広がるかも
【サービス共通】 ID:5296 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 06:56:44]
バンカーズで取り扱いはありますが、自社でも運営していたということでしょうか？
【サービス共通】 ID:5295 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 01:57:52]
このサイトの対象ではありませんが、ソシャレンで破産した全東信関連の運用中ファンドが数件あり。
【ALTERNA】 ID:5294 / 投稿者：管理人 [2026-07-06 23:33:00]
金利もありますが、都心部よりも土地：建物比率が建物よりになること、残存期間が短いことで減価償却費が大きいことも大きい気がします。
ただ、金利は正直まだ上がるでしょうし、変動金利の場合は運用期間中も金利負担が増加してインカム配当が減少する可能性も有ります。
もっとも現状は賃料の値上がりも大きく、金利上昇のマイナス以上に賃料上昇のプラスが出ているエリアも多いため、マイナスばかりの環境とも言えませんが。
【TSON FUNDING】 ID:5291 / 投稿者：5263 [2026-07-06 21:59:39]
（アップフロントフィーの話とは異なります）
運用日数239日として計算に使用しているファンドは 「AI勝率一番180」22号 です。
表記上の運用期間 180日 です。
他のクラファンと比較するのなら、この辺りも考慮すべきですね。
【ヤマワケエステート】 ID:5289 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-06 20:33:52]
水納島のレポートが長く出てないので進捗状況がわかりません？
話しが良い方向に進んでいることを期待して待つしかない。
【わかちあいファンド】 ID:5288 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-06 20:23:11]
デポの金、支払い申請してもうすぐ1ヵ月になるのにまだ入金されない
【TSON FUNDING】 ID:5287 / 投稿者：管理人 [2026-07-06 20:21:55]
5283様
正直、TSON自らがUFFは経費として良いと明言するなら、TSONが源泉徴収対象にしていることと矛盾しそうに感じました。
せめてTSONとしての考え方を明瞭にしてもらえないと、すっきりしないですね。
【TSON FUNDING】 ID:5286 / 投稿者：管理人 [2026-07-06 20:15:52]
5267様
個別質問いただいた件、コメントさせていただきます。
ただすいません、個別での問い合わせには稼働的に負担が大きすぎ、基本的にお応えできませんので、フォームでの個別問い合わせはご容赦下さい。
Q.アップフロントフィーは、運用期間後の償還までの期間分もかかるのか？
A.断定できませんが、契約書を見ると、償還までの想定期間分かかると読めますね
最初勘違いしてましたが、契約書は以下記載で、アップフロントなのに、償還までの想定期間に応じた期間分のフィーを組成時の確定金額で取る契約なのですね
【契約書記載】対象不動産の取得時に調達額の 2.0％（年利）に付随する消費税を加えた金額（本ファンドの償還までの想定計算期間とする。）
※アップフロントはファンド組成にかかる報酬で運用期間に関わらず組成額×●%、または不動産取得額×●%のケースが多いのですが、このように運用期間に応じたフィーを取るなら、本来「期中運用フィー」で取る方が自然ですね
アップフロントとして先に取ることで事業者のPL、CFを改善する効果があるので、事業者都合で前倒しで取るのかと推定します
（そもそも自社物件をファンド化するのに2%も手数料取るのも、なかなか強気だと思います。実質集金マーケフィーでということなのでしょうが、それを投資家が負担しているのかと。）
Q.明確に利回り5.5%を下回りますよね？
A.「利回り」の定義によるかと思いますので、私には回答が難しそうです（定義によっては配当は5.5%とも、7.7%とも言えそうなため）
数字だけ見れば以下のようになる理解です
・「源泉徴収前」の投資家への元本償還＋分配金では、5.5%配当と同等額になる
（⇒これをもって配当5.5%をうたっているのかと）
・「源泉徴収後」の投資家への支払額は、5.5%配当のファンドより小さい額になる
Q.アップフロントフィーを所得/配当として扱い、課税するのはおかしいのでは？
A.事業スキームを整理しているTSONが会計処理/納税処理上必要と判断している背景を知らない立場では、なんとも言えませんし、少なくともTSONの担当税理士はそれを適正と判断しているのかとは思います
一般論として投資家に不利になるため、事業者の設計工夫で回避して欲しいと感じますが
Q.この仕組みで、TSONの決算が良くなるのでは？
A.アップフロントフィーを源泉徴収の対象にすること自体はTSONのPLには影響はないかと
（あくまで投資家への分配分を源泉徴収/納税するだけ）
ただし、アップフロントフィーとして先に報酬を取ること自体は、期中運用フィーとして最後に取るより、PLにもキャッシュフローにもプラスに効きますので、事業者にはメリットが大きいですね
TSONがなぜこのようなスキームを適用するようになったかについては、私には確たることは言えそうにないです。
ただ、投資家にとって良い点は見つかりませんので、問い合わせに回答がなく、納得もできないという状況なのだと感じましたので、それであれば他の投資先を探すのが良いのではないでしょうか。
【TSON FUNDING】 ID:5283 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-06 18:41:38]
前に問い合わせた時は、分配金総額を収入、AFFは経費、振り込み額を所得、という認識でいいと言われた
【ALTERNA】 ID:5282 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-06 17:59:28]
管理人様
ご見解ありがとうございます。
数年前と比べて金利負担が重くなり、収支に影響しているものと推察いたしました。
将来の物件価値など総合的に勘案しながら投資判断したいと思います。
【わかちあいファンド】 ID:5281 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-06 16:09:46]
東近江ウイング１，２売却決定 未だかな
【ALTERNA】 ID:5280 / 投稿者：管理人 [2026-07-06 10:26:34]
5276様
情報ありがとうございます。Webサイトの「運用中のお金の流れ」欄に収支シミュレーションが掲載されているのですね。
第1期が200日計算のため、半年相当になる第2期で計算すると、対投資家出資額ベースでみると、経常利益は1.4%でしたので、確かに1%ちょいですね。
減価償却分が3.3%あり、足した4.7%が利益超過分配を行った場合の上限額、という計算になっていました。
（対投資家出資額ベースでは、NOIは10.7%に対して減価償却分が3.3%、その他経常費用（信託報酬、AM報酬、金利等）が6%控除されて、経常利益が1.4%残る形。NOIは総事業費ベースでは4.3%。）
減価償却分については土地・建物の比率で建物が高めなことが影響しているのかもしれません。
このクラスの物件だと、減価償却分資産価値が低下していくものでもないためファンドの計画として無理があるとは言えないと思いますが、減価償却後の経常利益が1.4%相当であるということ理解の上で投資判断することは妥当だと思います。
念のためですが、コア型ファンドを今組成するなら、こんな収支構造にしかならないですし、ファンド設計としては適切だとは思います。
そういうファンド（コア型/インカム型）を好むかどうかですし、このアセット自体の将来価値を想定した上で投資判断する案件かと思います。
【TSON FUNDING】 ID:5279 / 投稿者：管理人 [2026-07-06 09:36:45]
ここまで整理して感じたのですが、一般に、プロファンドでもアップフロントフィーは運用費用と認められている中ですので、TSONで認められないとしたら、TSON固有の事情があるのかもしれません。
（例えば特典との関係性を指摘された、当該支出を費用計上するために必要になった、など？）
アップフロントフィー相当を「配当」扱いとして源泉徴収することは投資家にはデメリットがあるので、TSONがフィーを取る際に、配当ではなく、「ファンドが行う事業に関わる費用」として、明確に費用計上できる形での報酬の取り方にするような改善がされると良いですね。
【TSON FUNDING】 ID:5278 / 投稿者：管理人 [2026-07-06 09:03:26]
本当にややこしいですね。
結論としては、「一旦の償還、配当金は、源泉徴収額が他より多い分、源泉徴収後の配当、元本償還額が少なくなる。」ことは確認できたと思います。
残る点は、確定申告しても他サービスの5.5%より税引き後額が少なくなるのか、ということかと。
私の感覚では、運営者であるTSONが、「UFFを経費計上できないと判断しているスキーム」であるものを、投資家の確定申告では経費計上できるという根拠が見つからないので、経費計上して申告する場合には、確定申告前にTSONの考え方を確認しておく方が適切な気がします。
後は確定申告でUFFまで雑所得に含めることになると、UFFには住民税までかかってしまいます。（非課税ではない場合）
AFF2.2%に10%の住民税が乗ると0.22%相当になります。（配当分の5.5%×10%を加えれば0.77%）小さい差といえば小さい差ですが。
【TSON FUNDING】 ID:5277 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-06 07:56:22]
5267
そもそも利回り表示は税引き前
利益は－ＡＦＦ＋（利回り＋ＡＦＦ）＝利回り
税引き前の利回りは5.5％になる
最後にＡＦＦと称しているのは最初のＡＦＦが戻ってくるわけでなく
ファンドの利益分配、ファンドからの利益率は7．7％だけど
最初に手数料を払っているから投資利回りは5．5％
ただし税法上は分配金全額に対して源泉徴収されるから手取りは少なくなる
最初に引かれたＡＦＦが経費計上できるのなら確定申告でその分は修正可能
確定申告の有無、確定申告で源泉徴収分が返還されるのか
より多くの税金を納めるのかは個別事案
【ALTERNA】 ID:5276 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-06 06:48:08]
管理人様
概要の「運用中のお金の流れ」分配金の詳細がございます。
翌半期予想収益は下記のとおりです。（単位百万円）
NOI176、償却費58、利息信託報酬等100、経常利益17、分配金総額79（1口245円）（うち元本償還分62（1口193円））
元本償還控除後の分配金総額≒経常利益で、この利益から計算される利回りは1口52円なので、年率にして1%ちょいにしかなりません。
【ヤマワケエステート】 ID:5275 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-06 06:18:54]
どの条件がボランティアなのか示さないと、ただの個人の感想ですよね。評判を取り戻すための一過性のファンドならば良くなったと考えるのは早計かと。
そして、ファンドで言えば、キャメルの土地を数倍の価格で募集している例もありますね。
目をつけられたら悪さができないというのも、根拠にはならず、感想の範疇です。また、全てを松田氏の問題と片付けてしまうのも慎重さを欠いている可能性があります。
水納島は松田氏と関係ないという主張のなか、京阪の関与があると勘違いしてしまうような募集文やレポートがあり、さらには登記などから土地自体の価値に疑問が持たれています。
いますぐに全てを償還できないでしょう。ただ、遅延中のファンドに、投資家が疑問に思うことについて、一つ一つ誠意のある回答をすることはできると思いますが、それらはできていますか？
【TSON FUNDING】 ID:5274 / 投稿者：管理人 [2026-07-06 01:07:48]
5273様
5263様記載の通りの計算を再度確認してみましたが、わかりやすくするため、「投資額を100万円、運用期間を1年、配当利回りを5.5%」で計算しなおすと、以下になりました。
■TSONさんの回答に基づく場合
①アップフロントフィー1,000,000×2.2％＝22,000円
②出資金－アップフロントフィー 1,000,000－22,000円＝978,000円
③分配金+アップフロントフィー（5.5％+2.2％＝7.7％）
1,000,000×7.7％＝77,000円
④源泉徴収額 ③×20.42％＝15,723円
⑤分配金 ③－④＝61,277円
⑥振込金額 ②+⑤＝1,039,277円（出資金1,000,000円、実際の分配金39,277円）
■他の不動産クラファンサービスの場合
シンプルに100万円に対して55,000円の配当があり、それに源泉徴収が55,000円×20.42%引かれた場合は、源泉徴収後の配当は43,769円。
出資金＋配当は1,043,769円になります。
上記２つを比べると、源泉徴収後配の金額で4,492円の差。
源泉徴収後の配当利回りで言えば、104.38%⇔103.93%と、0.45%程度の差が出る計算になりそうです。
このあたり、TSONさんが税務署や税理士、監査法人等の指示でこうしている場合、他サービスも今後同様の考え方になる可能性も有りますが、差分は、④の源泉徴収20.42%がアップフロントフィーにもかかることから出ている状態と考えられます。
【TSON FUNDING】 ID:5273 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-05 23:59:06]
単純に最初に引かれるアップフロントフィーは経費と差し引かれ運用には回らない
最後に追加されるアップフロントフィー相当額はあくまで利益を上乗せしたもの
提示した利回りはアップフロントフィー相当額を控除した利回りと考えれば良いのでは？
アップフロントフィーを差し引いた額を運用して得た利益でアップフロントフィー相当分を償還しているなら
それは利益に該当する、利益には当然源泉徴収の対象になる
年間取引報告書に記載の配当金が「分配金+アップフロントフィー」になるはずなので答え合わせ出来る
【ヤマワケエステート】 ID:5272 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-05 23:39:52]
今やってる大和財託案件なんてボランティアみたいなファンドだし、代官山の上振れ着地など驚きました
悪は松田と松田の名残ですよ
堅すぎのボランティアファンドとかで逆に心配なくらい
結果はどうなるかわからないけど、目をつけられこれ以上悪さができないし、逃げようみたいな感じはないでしょ
【ヤマワケエステート】 ID:5270 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-05 23:31:34]
資金流用で行政処分されたという事実は、とても重く受け取るべき内容です。そして、まだ償還されていないファンドがいくつもあるのが実情です。
良くなってきたとか、改善されたという発言の方にこそ、何が改善されたのか具体的に示していただきたいと考えます。
【TSON FUNDING】 ID:5269 / 投稿者：管理人 [2026-07-05 23:26:22]
5267様
正確にはTSONさんに確認いただかないと、償還と配当、源泉徴収の考え方は断定できませんが、「配当利回り」としては、5.5%自体は出しているかと。
配当から源泉徴収した金額が投資家に戻ってくるので、どのサービスでも配当5.5%がそのまま戻ることは有りません。
ただ、TSONさんの回答からは、その配当分に対する源泉徴収に加えて、アップフロントフィー分に対しても源泉徴収されて投資家に戻ってくる配当金が減っています。
他サービスにおける想定利回り5.5%のケースよりも、配当＋元本として得られる額は小さくなっていますね。
ただ、このアップフロントフィー×20.42％分なぜ源泉徴収するのか、5263様が記載されたTSONさんの回答には記載がなく、確定申告でどうなるのかも、私にはなんともいえそうにないです。（TSONさんとしては、課税対象になると判断しているのでしょうから、確定申告でも課税対象となる可能性があるかもしれません。）
他サービスとは異なる計算になっているので、確定申告時の対応についても、念のため事業者における考え方を確認する方が無難かもしれません。
【TSON FUNDING】 ID:5267 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-05 22:44:28]
5263さん 管理人さん
横からすみませんが 20万 運用日数239日 5.5％ だと通常は
200,000×5.5％×（239/365）＝7,203円ー1,471円（税金20.42％）＝5,732円
それが⑥振込金額 ②+⑤＝205,144円（出資金200,000円、実際の分配金5,144円）
だと5732-5144＝588円も少ない額しか振り込まれないということですよね？
アップフロントフィーを考慮した確定申告をしない人は明確に利率5.5％を下回りますよね？
【サービス共通】 ID:5266 / 投稿者：管理人 [2026-07-05 22:02:28]
5264様
はい、当サイトは不動産クラファンのサイトになってまして、貸付型は対象外としています。すいません。
不動産を裏付け資産とする不動産STについては扱えるもの（運営者の決算開示がある、などいくつか要件がありますが）は今後扱う可能性があります。
現在はALTERNAはファンド情報をサイトに掲載済みで、rengaは決算非開示のため、掲示板だけ作っています。
【TSON FUNDING】 ID:5265 / 投稿者：管理人 [2026-07-05 21:53:52]
5263様
情報ありがとうございます。
以下計算だとまさに、「源泉徴収はUFF控除前の分配金額を基礎に計算されている」ことになりますね。
③＝分配金+アップフロントフィー
④源泉徴収額＝③×20.42％
アップフロントフィー（以下、UFF)はファンドの運用コストとして収益からUFFを控除したものを利益として、利益分にのみ課税するサービスが多い中、TSONは本事業に関わる費用としては認めず、UFF控除前の額を配当（利益）として源泉徴収額を算出しているため、投資家には不利な計算式になっていますね。
（UFFを収益から控除して配当計算しているサービスより、UFF×20.42％分源泉徴収課税が多く計算されている）
TSONが税務署か税理士から指摘でも受けたのであればやむを得ないかもしれませんが。。。
【サービス共通】 ID:5264 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-05 21:37:53]
不動産クラファンの掲示板ということはLENDEXとかは書き込み対象外なのでしょうか？
ミラリタの30％案件が返ってきたので、上積みしてセカンドフェーズの25％案件に継続しようか。
管理人さんの見立てを聞きたいなとか思ったのですが、ミラリタも不動産クラファンでは無いですよね？
【TSON FUNDING】 ID:5263 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-05 21:37:05]
以前、アップフロンティーについて、TSONに質問しました（転載の可否については未確認ですが）
この度はアップフロントフィーに関するご質問をいただき、ありがとうございます。
以下ご回答となります。
アップフロントフィーは、ファンドへのご出資時に一度のみご負担いただく費用であり、物件取得に伴う調査費用や契約手続き、運営準備等の初期コストに充当されるものです。
2025年7月14日以降に募集したファンドでは、従来運用期間中の収益から間接的に控除されていたこれらのコストを、より透明性高く明示する目的で導入しております。
また、出資前にご確認いただく成立前書面においては、分配シミュレーションを掲載しており、アップフロントフィーを含めた収益構造をあらかじめご確認いただける形としております。
対象不動産の取得時（運用開始）に調達額の2.2％（年利、税込）のアップフロントフィーを頂戴しております。（契約成立前書面P13、契約成立時交付書面P2）
弊社の場合、運用開始時にアップフロントフィーを頂戴しておりますが、償還時、分配金に頂戴したアップフロントフィーを加えて配当する形となっております。
そのため、税引き前の出資金+分配金の変更はございませんが、源泉徴収に関しましては発生した分配金に課税されます。（契約成立前書面P14）
計算の内訳は以下となります。
【運用開始時】
①アップフロントフィー200,000×2.2％×（239/365）＝2,881円（小数点四捨五入調整含む）
②出資金－アップフロントフィー 200,000－2,881円＝197,119円
【償還時】運用日数239日
③分配金+アップフロントフィー（5.5％+2.2％＝7.7％）
200,000×7.7％×（239/365）＝10,083円
④源泉徴収額 ③×20.42％＝2,058円
⑤分配金 ③－④＝8,025円
⑥振込金額 ②+⑤＝205,144円（出資金200,000円、実際の分配金5,144円）
何卒よろしくお願い申し上げます。
【TSON FUNDING】 ID:5257 / 投稿者：管理人 [2026-07-05 16:17:42]
5235様
現在募集中のSMART FUND133号の契約書を見てみましたが、アップフロントフィーはあくまで、対象不動産の取得時（ファンドの成立時）に調達額の 2.0％を取得するのみですので、期間に関わらず発生する費用になっているはずです。
なお、「本事業の遂行に係る本事業者報酬」については、配当計算前段階で控除され、その残利益が配当原資になります。
また、アップフロントフィーは、契約成立前書面の「16．不動産特定共同事業者の報酬・手数料に関する事項（P13）」において､「本事業に関わる費用として本事業に係る財産から本事業者の固有財産とすることにより支払われるものとします。｣と記載されていますので、配当からアップフロントフィーが控除されるというのは、契約書上どこを読めばそういう計算になるのか、私には確認できませんでした。（これを見る限り、配当から更にフィーが控除される、というのは、理解ができませんでした。）
上記はあくまで133号の契約書の話になりますので、5235様が投資されたファンドの契約成立前書面の「16．不動産特定共同事業者の報酬・手数料に関する事項」を確認してみていただけますと幸いです。
【TSON FUNDING】 ID:5256 / 投稿者：たまちゃん [2026-07-05 15:47:45]
7月募集分より運用終了から、償還まで、1ヵ月となりました
利が乗るのは、今まで通り償還までです。
より投資しやすくなりましたね！
【サービス共通】 ID:5255 / 投稿者：管理人 [2026-07-05 14:51:09]
正直アクセス制限は限界があり難しいのが本音です。
繰り返し同じ趣旨を記載される「特定少数の方」の書き込みは確かに有りますが、同じ方でも固定、携帯、職場と複数の環境がありますし、フリーWi-Fi利用のケースや、匿名化できるブラウザを使われる方もいます。
制約事項が多くなってしまっていますが、投資判断に参考になるような情報交換、という趣旨でご利用をいただければありがたいです。
【TSON FUNDING】 ID:5235 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-05 10:11:01]
TSON FUNDINGのAI勝率一番180 25号の償還明細を確認したところ、分配金に対しアップフロントフィーが控除され、さらに源泉徴収はUFF控除前の分配金額を基礎に計算されているように見受けられました。
また、UFFを契約書面記載の年2.2％で逆算すると約241日分となり、運用期間180日ではなく、償還日付近までを計算期間としているように見えます。
分配金については償還日まで日割り加算との案内がありましたが、UFFについても同様に償還日まで増加する取扱いなのでしょうか。
この点について、募集時の資料等で分かりやすく説明されている箇所をご存じの方がおられましたら教えてください。
【サービス共通】 ID:5230 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-05 00:52:55]
5211
4ヶ月と書いての早期償還で2ヶ月とかはよくありますね。ブリッジ案件なんてほとんどそうなっていますが管理人様のおっしゃる通りで業者と案件次第かと。
【Victory Fund】 ID:5221 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-04 14:36:59]
5200
どのファンドで警察に被害届を出すのでしょうか。
【Victory Fund】 ID:5215 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-04 13:24:59]
5210
私は弁護士からこれとこれ(内容は言いません)で被害届を出してこいと言われてるんですね。どうも知ったかぶりが多いのですが今は警察も後々動かなかったことによる不祥事叩きに警戒はしてて、実際にどこまで本気になるにかわかりませんが、あなたのいってるような昭和時代のような時代と異なってきてると聞いてますし、刑事課も聞き取りの予約も取れてるんですよね
【サービス共通】 ID:5213 / 投稿者：管理人 [2026-07-04 12:48:15]
5211様
対象サービスやファンドを特定せず、2ヶ月という期間だけをもって断末魔と判断することは難しいかと感じます。
案件の中身と企業決算も踏まえて投資判断されることをお勧めしたいです。
開発型で2ヶ月というと想像しやすい資金調達ニーズとしては、建築工事の竣工金の支払いタイミングで資金調達して、売却決済までのブリッジファンドとして組成するパターンでしょうか。
資金繰りに余裕のないデベロッパーは、竣工金を払う余力が乏しい場合には竣工同時売却決済を志向するケースが有りますが、これは予め買主を押さえられていて、売却契約を締結しておけることが必要で、仕入時点からそこを押さえておく必要が有ります。
それに比べてクラファンで2ヶ月資金が確保できれば、竣工同時決済よりは売却交渉に余裕を持つことができますので、事業者にとってはメリットがあります。
ちなみに竣工後融資が引ける場合でも、2ヶ月のために銀行融資を引くにはアップフロントフィーや抵当権設定に関わる登記費用がかかるため、クラファンの調達コストが収支悪化に響かない場合もありえます。
まぁ、資金に余裕のない可能性は感じますし、短期売却が成功しなければ償還遅延になりますので、物件の流動性や募集額の妥当性、事業者の実績などは見ておくほうがよいと思いますが。
【サービス共通】 ID:5212 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-04 12:18:18]
5211ですが、急に2ヶ月始めた業者（開発型）が少なくとも2社はございましたので、共通のほうに書かせていただきました。
【サービス共通】 ID:5211 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-04 12:16:00]
管理人様
Xも拝見しております
2か月のような案件はどうご理解されていますでしょうか？
私には断末魔にしか見えないのですが…
実際、私以外にもそのような見立ての方がかなりおられます
【Victory Fund】 ID:5210 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-04 11:26:07]
5200
詐欺も何も「可能性がある」「該当しそう」では
当然ながら警察は動いてくれませんよ。
【FUNDI】 ID:5206 / 投稿者：管理人 [2026-07-04 08:56:02]
4782でも記載しましたが、弁護士は依頼者の利益のために動きます。（中立ではなく、依頼者側の立場）
以下サイトの場合「有志」からの依頼に基づく動きで、サイトには「状況を正式に確認し、償還についてFUNDIに、説明と対応（回答）を求めます。」と記載されています。
https://www.fundi-matomaru.com/
そこまでを求める方は依頼者と狙いが同じですので頼れる味方になってくれるのでしょうが、それ以外を求めるのであれば、自らの立場に沿って動いてくれる弁護士に自ら相談する方が良いかもしれませんね。
【FUNDI】 ID:5205 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-04 08:18:48]
有志 笑わせる 他人のために金出す
トンパチがいるか いるなら名乗り出ろ 俺も応援する
【ヤマワケエステート】 ID:5204 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-04 08:16:24]
また、新たな遅延も発生してるみたいですけど、何か改善されました？
【ヤマワケエステート】 ID:5203 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-04 07:33:01]
冷静に考えてくださいね。
遅れていたものを償還したとか、配当がでたというのは当たり前のことをただやっているだけですよ。
資金流用を隠蔽していた事実があり、それらが改善されたかどうかなんて、外部から評価できるものではないです。
【FUNDI】 ID:5202 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-04 07:12:25]
無料ではなく、有志から金は貰ってますと書いてるかと。
【FUNDI】 ID:5201 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-04 06:28:12]
弁護士が無料で動くなどありえない
https://earninginfo.work/matoma-class-litigation-platform-takehito-imai/
【Victory Fund】 ID:5200 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-04 02:13:54]
信用も何もやられたことは、メールで取り繕いましたが勝手に売却し、何らかの補填なのか社外流出させた可能性がある詐欺か横領に該当しそうな事件ですから。私は結果がどうなるかわかりませんが警察に被害届を出すことにしています。
【FUNDI】 ID:5197 / 投稿者：5160 [2026-07-03 22:28:08]
愚痴っているだけではなく、個人として監督官庁に報告していますよ。
こんないい加減な事業者が個人の資金を預かってまともに連絡対応もせずに、「貯蓄から投資へ」なんて冗談でしかないので。
【FUNDI】 ID:5195 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-03 20:58:56]
現時点ではFUNDIが8月末に償還と言っているので、
動くのは難しいだろう。9月になったら、集団訴訟へ向けて一気に動くのでは？
【FUNDI】 ID:5193 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-03 20:51:27]
FUNDI相手に感情的になるならまだしも
このような場で感情的になることは正当化されませんよ。
【FUNDI】 ID:5192 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-03 20:03:00]
現時点ではFUNDIが8月末に償還と言っているので、
動くのは難しいだろう。9月になったら、集団訴訟へ向けて一気に動くのでは？
【FUNDI】 ID:5185 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-03 16:45:42]
ただ 気持ちはわかる この場をお借りして 別な集団を作るべきでは
【Victory Fund】 ID:5182 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-03 15:33:28]
メールが来たならその日まで待つしかないんじゃないでしょうか
あとはご自分で電話すればいいと思います
カチデペロップメントにかけると気の弱そうな男性が出るとおもいますので
【Victory Fund】 ID:5173 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-03 13:04:17]
Id:4907
６月２４日に「７月１０日までに何件かのファンドの償還手続きについて通知する」という連絡があったのですが、信用してもいいのでしょうか。
【FUNDI】 ID:5165 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-03 12:02:07]
5160
では具体的にどういったことをすればいいと思いますか？
何もかも疑っている人が一定数いますが明確な根拠がなくて、、、
【FUNDI】 ID:5160 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-03 09:24:12]
償還を求める会、やっていることが悠長すぎますね。
具体的アクションが事務所と自宅訪問（本人留守で伝言残すだけ）、内容証明文書への回答を依頼、、、以上って。
【ALTERNA】 ID:5157 / 投稿者：管理人 [2026-07-03 08:59:14]
すいません、減価償却費記載がぱっと見つかりませんでしたが、いくらで、どういう計算で1%強になったのでしょうか？
NOIが4%水準ですので、減価償却分を3%と見られたのでしょうか。
LTV60%強でレバレッジを効かせている構造ですが、金利も明記されておらず正確な検証がざっとはできませんでしたが、減価償却前で4.5%の配当原資が残るという設計かと想定しましたが、名古屋のこの規模だとこんなものかな、と。
今は都心部だと物件のNOI利回りが3%強ですので、純粋なインカム型で投資家利回りを高めるには非常に厳しい環境ですね。
金利も変動で引いているので、今後利上げもある前提で考える必要が有り、インカム型ファンドにとってはなかなか厳しい環境です。
【ALTERNA】 ID:5155 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-03 08:03:16]
名古屋レジデンスの新案件、減価償却控除後の利回りが年利1%強しかないんですが、どう見ますか？
今の市況ではこの程度しか利益が出ないのですか？
【TORCHES】 ID:5152 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-03 02:32:04]
やっぱり集まらないのかな？
ついにポイントサイトに掲載始めた
今まで敬遠してきたけど50万円で+6％なら試してみる価値あり？
【KORYO Funding】 ID:5080 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-02 13:22:24]
5073の内容は間違いです。申し訳ありません。
【KORYO Funding】 ID:5073 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-02 12:30:23]
ここは会社の評判があまり良くありませんね。営業がしつこいようです。不動産会社は皆そういった営業方法がありますが、あまり心象は良くないですね。
【CREAL】 ID:5029 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-02 06:07:32]
今回のディールは不動産と言うより
ホテル事業を黒字安定化出来るかの経営力に投資する形だから
肝心の不動産は担保として銀行に押さえられている
黒字に出来きずホテルの価値低下、
借金の返済も出来ないとなると
競売コースで半値で買いたたかれれば投資家は全損
低利で借りられるならそちらを選択すれば良いのにしないのは
銀行の査定ではその担保で融資出来るのは半額までと判断したって事
この条件で即完するほど投資家は甘くないってだけ
【わかちあいファンド】 ID:5025 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-02 01:45:27]
大津瀬田は不動産売却に伴い運用終了
京都西京極も同じ（公式サイト上ではアナウンスされていませんが、出資者にはメールが届いてる様です）
この感じだと他のインカム系も全て売却するのかなと思ってます。
昨年辺りから再組成のインカム系で資金の集まりが悪いなと感じる事がありました。
そこに来て償還遅延や運用期間の延長等で今後はさらに集まりが悪くなると感じているので、会社側には頑張って売却先を見つけて欲しいと思ってます。
【サービス共通】 ID:5019 / 投稿者：管理人 [2026-07-02 00:03:34]
CAMELの入金遅れに関する書き込みが増加しましたので、以下の機能見直しを行いました。
・「対象掲示板選択」で、書き込み対象サービスを選ばないと書き込みをできなくしました
・「全掲示板情報一括閲覧用（一部除外）」という選択肢を設け、これを掲示板の初期状態（メニューから掲示板をクリックした場合の画面）としました
※今後、特定サービスへの書き込みが集中した場合、表示対象外に加える可能性が有ります
・一部除外対象サービスも確認する場合、「全掲示板情報一括閲覧用（全表示）」を選択いただけるようにしました
【CREAL】 ID:5012 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-01 20:28:15]
集まりわるくキャンペーン打ってきましたね。
【サービス共通】 ID:5005 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-01 19:16:19]
余り投稿数が多いサービスは隔離した方がいいかも
【サービス共通】 ID:5001 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-01 18:55:02]
あちらの掲示板が閉鎖になり、こちらに流れてきましたかね。
悲しいけれども同じ道を辿るでしょうから、１年もつか否か。
【サービス共通】 ID:4964 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-01 14:52:09]
某掲示板が閉じましたねえ
品位を欠く書き込みも多く誹謗中傷や憶測な発言もあり
運営側も大変だったと思いますが、情報の質はやはり大事です。
こちらは管理人さんが誠実に答えていただけるので信頼高いですね
【FUNDI】 ID:4920 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-01 08:59:54]
【FUNDI】
2024-11-18 https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=fundi-37&service_id=fundi
このような巨額の投資が可能なプレーヤーは限られるため、うまく売却先候補が複数見つかれば、期待より高値での売却に成功する可能性もありますが、電源確保や許認可取得に難航したり、売却先が見つからず他用途での活用となる場合には大きく価値が低下して売却損が膨らむ可能性もある、ハイリスクハイリターン型ファンドと言えるでしょう。
この＃１・FUNDI/千葉データセンタープロジェクトが発足当時から、上記のような指摘をしていたが、このハザードがそのまま現実になったような形だ。当時から、このニッチな市場を
マクロな目線で分析していたところがスゴイと思う。
①巨額の投資が可能なプレーヤーは限られる➡この規模のプレーヤーは主要3大クラウド事業者にほぼ限定される。
②売却先候補が複数見つかれば➡コロケーションDCも含め、主要3大クラウド事業者が利用しない限り複数候補は極めて厳しい。
③電源確保➡聞くところに依ると電源供給が2034年以降となる為、検討する側の事業計画が立たないらしい。
④許認可取得に難航➡重点促進区域はDC事業者が決まらないと開発許可申請すらできない。
他用途での活用となる場合➡単なる市街化調整区域になるため調整区域の価格になる。
【Victory Fund】 ID:4907 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-01 00:34:56]
都の所轄部署に電話。行政も酷い状況であると半ば認めていて個別の具体的な詳細は言えないけど、コンタクトはしてるし対応もしてる、けど(苦笑)みたいな応対です。この苦笑部分の意味するところが謎、こちらからはどう見ても分別はされてないようでファンド資金を目的外流用してる可能性が極めて強い、社外流出すらもありうるとのことで調査をお願いしたら結構親身になってくれました。そのあとビクトリーに電話し、色々聞いてると、チッと言う話し方で不貞腐た態度。まあ刑事告訴もできるような事件性のある案件でいつまでふざけた対応なのでしょうか？
【わかちあいファンド】 ID:4903 / 投稿者：管理人 [2026-06-29 21:34:40]
建築確認フェーズには、一定のリスク要因もありますので、「建築確認申請までに時間を要した」背景の案内が無いと、なんとも評価できないですね。
条例や近隣影響で事前に想定したボリュームプランから大きな変更が必要になるケースや、地盤や地下で問題がある、など、事業収支に大きな影響があるケースも有りますので、事前想定通りの前提で建築確認付土地になれば、それはそれで進展と言えるかと思うのですが。
（本件の場合は、「株式会社エグジスタンス」が建築確認後に売買契約を締結する、ということで、出口に一定の見通しが立つようなので、建築確認が通れば、土地（建確付）でデベに売却交渉する余地が出てくるかもしれませんし。）
【わかちあいファンド】 ID:4902 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-29 18:22:14]
わかちあいファンド東京新築マンションシリーズ第1期、運用期間が7月31日→2027年1月31日に延長
建築確認の取得を経て第2期の募集を予定していたが、建築確認の取得手続きに想定以上の時間を要しているとのこと。実態は、2期の募集をかけても集まらん、だからといってまだ売るわけにもいかん。なので取り敢えず延長しとくかという感じなんですかね
【サービス共通】 ID:4893 / 投稿者：管理人 [2026-06-27 16:40:54]
理由は様々で、私の知識の偏り（よく知らない事業は扱いにくい）による部分もありますが、以下のような感じです。
・運営事業者の決算が非開示または開示NG連絡のあったサービス（Levechy、renga、Ts）
・2号事業者のサービスで、不特定多数の事業者を扱うサービス（Lifull）
・事業内容や募集額の妥当性、リスク評価が難しく私には解説ができないサービス（CAMEL、TECROWD）
・事業者の決算またはファンド設計が良くないサービス
・特段掲載要請が無かった、または私が未調査のサービス
【サービス共通】 ID:4892 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-27 16:18:28]
管理人様
管理人様が対象外サービスとされた事業者はなんか文句言ってきた事業者なのでしょうか。
【サービス共通】 ID:4891 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-27 14:12:35]
管理人様、ご多忙中誠にありがとうございました。
【サービス共通】 ID:4889 / 投稿者：管理人 [2026-06-26 23:04:19]
4888様
ソート順に少し悩みましたが、アルファベット、あいうえお（漢字含む）順で整理しなおしました。
【サービス共通】 ID:4888 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-26 22:30:08]
管理人様、対象掲示板選択から各業者が選択出来ますが、あいうえお順、アルファベット順で整理して頂けませんか？ご多忙中ゆえ無理ならば結構です。返信も不要ですし、書き込みを削除してください。
【ダーウィンファンディング】 ID:4884 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-26 13:46:01]
運営会社の資金繰りが限界なのか
案件自体の利回りを２桁に上げて
別枠の特典を下げてきた感じ？
【TOMOTAQU】 ID:4874 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-25 20:21:14]
残り3棟は127号として再組成
運用期間が1ヶ月短いだけで条件は125号と同じ
48時間限定先着100人キャンペーン
条件があいまいだったので問い合わせたら
48時間以内に出資申し込みではなく入金完了だった
問い合わせが多かったのかしれっと（ご入金完了まで）が追記されてた
18時半には100人越えたらしいけど
皆さんは即入金してますか？
私は銀行金利がもったいなので必ず入金期限日に振り込む様にしています
【わかちあいファンド】 ID:4873 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-25 20:09:26]
ここは、そこまでの心配はないと思ってた。口座は銀行に差し押さえられてて自分でハンドリングできないんじゃないの？
【わかちあいファンド】 ID:4865 / 投稿者：きんぐ [2026-06-25 16:27:53]
連投で申し訳ございません。
償還遅延のインカム案件、売却完了に向けた準備が整った、7/31償還予定とのメールが届きました。
進捗があって良かったです。
元本割れがないこと、デポジットからの払い戻し請求に迅速に対応してもらえることを祈って待ちます。
【わかちあいファンド】 ID:4864 / 投稿者：きんぐ [2026-06-25 14:29:20]
4863さまと同じく、6/15申請して本日着金ありました！
私の場合は、運用中（といっても運用最終配当です）の毎月の賃料相当の配当ですので、2000円程度ですが。
元本はもともと来月償還予定でしたが、売却活動中ということでデポジットには入ってこないはずです 涙
【わかちあいファンド】 ID:4863 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-25 13:06:15]
某掲示板でも報告しましたが同じ境遇の方の不安が少しでも解消すればと思いこちらでもご報告いたします。
6/5払戻申請して以来いっさい音沙汰のなかったデポジット口座のお金が本日6/25着金しました。金額は50数万円。
非常にスローですが払戻の作業自体は一応こなしているようです。
いやホッとしました。払戻待ちの方のお金が早く戻りますように。
【Owner's Site】 ID:4862 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-25 12:11:53]
償還日よりもさらに早い日に償還ありました。やはり大手だと安心感が違います
【サービス共通】 ID:4861 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-06-25 07:10:01]
市場が閉鎖後に半導体関連のマイクロンテクノロジーの決算発表が有り、時間外取引でNASDAQ先物指数が大幅上昇です。データセンターには追い風？
【サービス共通】 ID:4860 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-06-25 06:46:27]
昨夜、WTI原油先物がイラン攻撃前までに下落しましたね。日経先物まで爆上げです。これを切っ掛けに不動産業界も改善に向かうと良いですね。
【わかちあいファンド】 ID:4857 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-25 01:37:07]
口座自体が差し押さえされてるんじゃないですかね。
【Beginners Cloud】 ID:4856 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-25 00:05:31]
ファンドのサイト上では、なぜか配当キャピタルになっていますね。
【わかちあいファンド】 ID:4855 / 投稿者：管理人 [2026-06-24 21:55:58]
きんぐ様、4854様の記載は、どちらもファンドが運用した後、償還額された金額が入るデポジットの払い戻しがされないということだと理解しました。
その前提で考えると、ファンドの運用資金、または、投資家に償還すべき資金の分別管理がなされていない（法規制に抵触する）という可能性も感じますが、事業者はどういう理由で払えないと主張しているのでしょうか。
【わかちあいファンド】 ID:4854 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-24 21:25:36]
4847さま
私も同様です。
何回かメールで催促しましたが、いつ払えるか分からないという言い訳？メールが返ってくるだけです
【サービス共通】 ID:4853 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-24 20:46:58]
投資前が重要であり、投資後はどうにかし辛いのがクラファンです。
投資後・運用開始語に色々質問する方は「延長しそうです」と言われたらどうするつもりなんでしょうね。
納得するまで調べてから投資し、後は待つだけというか待つしかないです。（犯罪行為は除外）
【サービス共通】 ID:4852 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-24 20:33:55]
大多数の事業者がスケジュールを順守してまともに運用しているところ、一部の事業者のせいで「もうすぐ運用終了ですけど、ちゃんと運用終了しますか？」みたいな問い合わせが来ていると思うと、それに回答する担当者の方も大変ですよね。
【FUNDROP】 ID:4850 / 投稿者：クラファン小心者 [2026-06-24 13:16:21]
運用終了直前ではありますが、37号の状況を事業者様にお伺いしたところ、懸念なし。予定通り6月25日に運用終了との事でした。
出資者の方は償還楽しみですね。
募集ページには7月9日頃の償還が記載されていますが、FUNDROPさんは実償還日は早いことが多いんでしたっけ？（FUNDROPさんの償還初めてなもので
【サービス共通】 ID:4849 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-24 12:59:24]
4847さま
それは、酷いね。今年度に入ってかなり問題のある運営会社が多発してますね。金利上昇、ナフサショックで、まだまだ増えそうな雰囲気ですね。気を付けましょう。
【わかちあいファンド】 ID:4847 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-24 11:26:13]
ここの問題は、5月下旬以降の払い戻し申請が全く行われていない事になると思います。
償還遅延など個別ファンドの失敗は他社でもある事ですが、デポジットの払い戻しが無視されているのは他社ではない事と思います。
【Victory Fund】 ID:4846 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-24 02:33:01]
ここへの投資は、かなり前から管理人さんも評価に不可を出されてましたよ。
【K-FUND】 ID:4845 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-23 20:56:24]
K-FUND 30万円当選。リスクありますがここならばきっと早期償還してくれると期待しています。
【Owner's Site】 ID:4844 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-23 20:54:08]
オーナーズサイト350万2号出資4ヶ月半で税引き後12万以上ですか。
ビクトリーで被弾しましたが変なところに入れたらダメですね。
いろいろ行きましたがあれでも回収不可です。あれでもというのは刑事告発もできそう、不特法違反てんこ盛りでも難しいというか弁護士が受任してくれませんからね。よほどの大口の方以外はもう忘れた方がいいと思います。
【Victory Fund】 ID:4843 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-23 16:49:36]
4841向こうの掲示板は全て終了ですよ。
こういう早とちりが拡散して炎上したりしていそうですね。
【サービス共通】 ID:4842 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-23 16:48:06]
あまり騒いでもと言われても、これだけSNSや掲示板で指摘され問題になってますので、この状況は必然です。ちゃんとした運営会社からの回答が必要ですね。
【Victory Fund】 ID:4841 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-23 16:20:30]
ソーシャルレンディング投資の学校の「victory fund（ビクトリーファンド）掲示板」は「2026年6月30日をもって新規投稿の受付を終了いたします。」とのことです。隠ぺい工作でしょうか。ここの掲示板はどうなるのでしょうか。
【Victory Fund】 ID:4840 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-23 15:48:59]
東京都にお住まいの方で東京都に告発してもらえませんか。
【Victory Fund】 ID:4839 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-23 14:43:30]
かもしれませんを言い始めると、そんなことだらけなので、人より早く苛烈に動きたいです。
財務が危険“かもしれない"ので、早い方が少しでも回収確率が上がるかもということで。
【Victory Fund】 ID:4838 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-23 12:30:21]
私見ですが、あまりに騒いでもかえって会社の体力（資金はもちろん人的リソース）がダダ下がりし、出資者にはいいことはないかもしれません。
ブロガーなど当該ファンドを勧めた手前、今となっては集中砲火している状態かと思います。
【Victory Fund】 ID:4837 / 投稿者：管理人 [2026-06-23 11:44:15]
ファンドごとの不動産売却状況をresearch3さんがXでポストされていますので、共有させていただきます。
https://x.com/i/status/2068862094024540259
【Victory Fund】 ID:4836 / 投稿者：管理人 [2026-06-23 11:40:27]
サービス共通掲示板、Xでも触れましたが、Victory掲示板にも記載します。
本来は不動産売却後は速やかに当該ファンドを清算し、損益計算の上で損益分配と元本の償還を行う必要があるものが償還されていない状態ですので、契約や法律に違反する可能性がありますし、現状は非常に悪い状態だと感じます。
例えば３４号ファンドは２０２５年の９月には売却済みのようで、売却後に投資家に償還されていない資金は既に流用されている可能性も有りそうです。
現時点では資金流用の有無や、意図的に償還がされていないものか、断定はできませんが、この状況に対して行政の監督や処分等を求めるには東京都、元本償還を求めるには事業者へ直接、または弁護士と協議の上での交渉の検討が必要かもしれません。
ただ、もし仮に資金流用されている場合、訴訟を起こしても、事業者の残資金及び経営者の償還、賠償余力が無ければ厳しい可能性も有ります。
【Victory Fund】 ID:4835 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-23 11:06:33]
４８２８
第３６号、第３８号及び第４０号が売却されたのに、運用中のままで償還されないのは契約違反で、不正行為ではないでしょうか。
【サービス共通】 ID:4829 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-22 22:07:53]
まったくその通りです。猫部屋が実在することは詐欺ではないことの証明にはなるかも知れませんが、肝心要の収益性とは無関係でしょう。データセンターについても同様です。ファンドの健全性や持続可能性とはいっさい関係ないのでは。
【Victory Fund】 ID:4828 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-22 21:52:11]
4820
第36号 、第38号、第40号は未だ運用中ですが、売却されたらしい。
登記をとれば分かるらしく上記の物件の登記をとった人がいて見たら所有者が替わってた（売却された）そうです。
【TSON FUNDING】 ID:4823 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-22 16:29:35]
6月20日運用終了した商品についてもメールが来ました。8月20日の償還を祈るのみですね
【ヤマワケエステート】 ID:4822 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-22 14:06:29]
遅延案件を必死に償還しようと頑張ってる姿をみて
応援する気持ちで新規ファンドに申込みしました。
【サービス共通】 ID:4821 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-22 11:57:17]
代表責任による私財での補填,
まずはF社、S氏には、これをやってほしいですね。
【Victory Fund】 ID:4820 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-22 11:16:58]
第32号 、第33号、第34号 は償還が遅れていますが、第36号 、第38号、第40号は未だ運用中では。
【サービス共通】 ID:4819 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-22 05:42:34]
Victory Fundは従業員数も6名程度なんですね。個別メールが集中したら対応のキャパを超えてますね。最悪事態も想定した方が良さそうです。ファンド組成で募集額が雪だるま式に増えてる根拠がまったく見えなかった。
【サービス共通】 ID:4818 / 投稿者：管理人 [2026-06-22 00:55:50]
Victory Fundにおいて、ファンドの対象不動産を売却したにも関わらず、ファンド出資者に通知も償還もない状態が複数ファンドで生じているようです。
私はある方から登記等の情報を共有いただいて確認しましたが、適法に運用されていれば、本来は不動産売却後は速やかに当該ファンドを清算し、損益計算の上で損益分配と元本の償還を行う必要があるものが償還されていない状態ですので、現状は非常に悪い状態だと感じます。
例えば３４号ファンドは２０２５年の９月には売却済みのようで、売却後に投資家に償還されていない資金は既に流用されている可能性も有りそうです。
現時点では資金流用の有無や、意図的に償還がされていないものか、断定はできませんが、この状況に対して行政の監督や処分等を求めるには東京都、元本償還を求めるには事業者へ直接、または弁護士と協議の上での交渉の検討が必要かもしれません。（もし仮に資金流用されている場合、訴訟を起こしても、事業者及び経営者の償還、賠償余力が無ければ厳しい可能性も有ります。）
Victory Fundについては、「ファンドでの資金調達額が、対象不動産の価値より高いと懸念されるケース」などをファンド解説記事でも指摘していましたが、このようなケースで起こりうるリスクについて過去に解説記事を書いていますので、改めてご案内させていただきます。
https://investors-eye.jp/exp_16/
記事の事例はあくまで「可能性がある」というものではありますが、投資にはリスクがつきものであり、特に、悪意者が紛れ込んでいる場合には、大きな損失が生じる可能性も有ります。
投資判断の際にこういったリスクも踏まえ、各投資家のリスク受容度に応じた投資判断を行うこと、分散投資を行うことが重要だと感じます。
【Victory Fund】 ID:4817 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-21 22:35:21]
新規のファンド組成も出来ない。
32、33の償還遅延の案件はどのように返済していくのか？
34、35、36、38、40の売却済みのファンド案件も
償還していない。
今後どうなるのだろうか？
ファンドごとの分別管理も出来ていない。
【サービス共通】 ID:4816 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-20 23:58:35]
下記は4803・4807さまの間違いです。
【サービス共通】 ID:4815 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-20 23:52:45]
4503・4807さま
確かにN社は9ファンドとは違うし、何処なの？
【K-FUND】 ID:4814 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-20 22:44:20]
いいと思うけど次の代々木はでかいな。これまでと規模も違うしコモサス有志との併用でサービス期間が終了したかもと思うとちょっと怖いね
【Victory Fund】 ID:4812 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-20 21:42:46]
4790
行間を読んでください。空気を読んでくださいって言うべきか。
【Victory Fund】 ID:4811 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-20 21:22:52]
4790
溜め込んでるってどうやって分かるの？
【CREAL】 ID:4810 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-20 19:52:27]
路線変更一発目だからインカム重視の安定物件持ってくると思ったらまったく逆。
最初の1年は赤字経営、配当ではなく元本払戻し？
2年目で1年目の累積損失を解消して3年目で約3％の利益（年間平均1％）の計画
ＳＰＣだから基本的に３年後に後継ファンドを含むどこかに売却し清算しなければいけないけど買いたたかれずに売れるか、それとも適正価格で買戻しか？
買い戻しが楽だけど簿価がはね上がる、不動産市況しだいだけど後継ファンドが苦労するのは目に見えてる
想定通りに10億強の売却利益が出ても消費税、各種手数料、クリアル株式会社へのインセンティブ報酬等で分配出来るのは7億円弱まで減少する
万博後の大阪のホテル、需要が読めず足元は赤字予想
なぜこのタイミング？投資家は無知だからリスク押し付けてる？
まだ金利が上がる状況下（イコール投資家の要求利回りも上がる）で見栄えの良い数字を出すには今しかなかった？
【サービス共通】 ID:4809 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-20 12:05:54]
４８０７の件わかりました。
運営会社のことですね。
【FUNDI】 ID:4808 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-20 11:07:30]
4805
https://x.com/research333_333/status/2004456632462594395
【サービス共通】 ID:4807 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-20 10:53:49]
4803様
N社がわからない
どこでしょうか。？
