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【TECROWD】 ID:2923 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-06 21:39:54]
来年は大きな動くありそうですね。ここのみならずヤマワケ、大家、レベチー、などの問題が爆発して一気に業界の成長が押し下げられると思いますが
【TECROWD】 ID:2922 / 投稿者：管理人 [2025-12-05 22:52:57]
現地を見られたのですね。情報ありがとうございます。
ファンドレポートでは、「賃借人より、これまで遅延なく賃料を受領しております。」と、賃借人であるAMATUHIに貸し出している以上のことがわからないですね。
確か来春工事完了という計画ですよね。
改装工事に30億円の工事費をファンドから支出する計画ですので、相当の工事がここから一気に進むのでしょうかね？
協業先としてPRされていたUnsung Fields社についても動きが見えませんね。
Xアカウントもフォロワー29人、Google検索で「Unsung Fields」と入れても自社が出したPR資料以外ではこれといった情報はなく、まだサービスの利用者がほとんどいないようですので、年間4.8億円の配当原資＝利益を生むには、ここからかなり劇的な成長が必要な状態なのではないですかね。
https://x.com/UnsungFields
【らくたま】 ID:2921 / 投稿者：管理人 [2025-12-05 22:36:16]
今回は特に、ここ数ファンドより利回りが高い上に、抽選型の特典があるのですが、加えて、既存会員のうちマスター/プラチナの投資家には100万円出資で20,000ベネポがついてくるので、100万円出資できれば2%相当の還元があるので、既存会員の出資率が高い気がします。
（私はらくたまに５ファンドほど出資中で、分散投資のバランスが崩れる中でも、今回更に100万円応募してしまいました。）
これに加えてプロテクトルールや劣後出資比率の高さがあるので、リスクとリターンのバランスがかなり良い印象を持てるのかもしれません。
当サイト解説初期に「劣後出資比率」の大切さを記事にしていますが、単にファンドの安全性だけではなく、劣後出資の高さを私は特に重視しています。（例外も一部ありますが）
https://investors-eye.jp/exp_6/
【TECROWD】 ID:2920 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-05 21:58:47]
80号案件の工事が進んでいる様子がなかったので、数カ月ぶりに地下を確認してきました。
9月頃には事務所のドアに
テクラウド（TECROWD）
TECRA 株式会社
の張り紙がありましたが、今日確認したらどちらも剥がされていました。
事務所の中は机があるだけになってました。（元々机の上にPCが1台あるだけでしたが・・・）
本当にデータセンターの工事をしてるんですかね？
【らくたま】 ID:2919 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-05 19:38:16]
33号ファンド早くも100％超えました。
あと10日以上ありますから、どこまで増えるのでしょうね。
何故こんなにも人気があるのでしょうか。
【らくたま】 ID:2918 / 投稿者：管理人 [2025-12-04 19:20:52]
そうですね、資金調達手段や販売手法のの多様化は多くの不動産会社の不動産会社の永遠のテーマですから、本業の中の一手段、というような位置づけではないかと私は感じています。
「地域の大家さん」系事業の収支構造や事業に正直詳しく無いのですが、短期転売視点で物件を見る買取再販業やデベロッパー業態とは別の見方ができるのかな、と思っています。
本業で今期も結構利益出されていますから、賃料だけではなく、しっかり売り時を見極めて売却益も確保しているのでしょうが、長期保有視点で考えられる業態ならでは、かもしれません。（毎期売却益を上げることが求められる業態からすると羨ましいです）
【らくたま】 ID:2917 / 投稿者：らくたま初心者 [2025-12-04 14:40:05]
早速ご回答いただきありがとうございます。
そうなると仰るようにらくたま側の旨味が薄いけれど不動産クラファンが主たる事業ではなく、自社支出を抑えつつ保有拡大していく手段としていい具合に成り立っているのでしょうか。。
こんな利益が少ない中で色々なキャンペーンで投資家還元も企画されておりちょっと心配になりますね。
今回の投資額を悩みに悩み一旦100万で応募しておりますがもう少し考えてみます。
ありがとうございました！
【サービス共通】 ID:2916 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-04 13:25:05]
その前にヤマワケが倒産しない事が大事ですね。これだけ水納島で、色んな方々が分析しても倒産したらゼロになりますからね
【サービス共通】 ID:2915 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-04 13:19:05]
ヤマワケの水納島はとにかく開発許可がおりないとどうにも進展がないですね。いつ取れるかは分かりませんが。
【ヤマワケエステート】 ID:2914 / 投稿者：2894 [2025-12-03 22:21:57]
2905様。
2899で「27億の共同担保は311筆です。ヤマワケエステートのファンドの対象不動産は15筆です。」と書かれていますが、
311筆のほうも水納島の土地なのでしょうか？
もしそうだと仮定すると「311筆 ＝ ZEKKEIがヤマワケエステートに売却していない水納島の残りの土地約6.5万㎡」であり、
311筆と15筆の面積が同じくらいという事になるのですが、面積が同じくらいだとしても15筆のほうは恐らく島の中心部から離れた原野だと思うので、
311筆と15筆の価値は何倍も開きがあるのでしょうね。
これより先は仮定の話ですが、4倍の差があるとするなら15筆の土地だけで引ける融資は27億の5分の1で5.4億。
今回の融資のLTVが50%だったとしても約11億、70%だったとしたら約8億の価値だと銀行が評価。
融資は開発許可申請前に行われたので、この評価額は開発許可がない状態のもので、開発許可が取れたら4～5倍くらいになる。
その4～5倍の価格でヤマワケエステートはZEKKEIから買い取った。
数字は適当ですが、こんな感じでしょうか。
【らくたま】 ID:2913 / 投稿者：管理人 [2025-12-03 22:09:11]
まず、配当の仕組みについて。
契約書が難解なのですが、よく読んでいただくと、ファンドの運用終了時の利益配分は、
1)優先出資者に、出資額×6.5%の配当
2)残利益を劣後出資者に配当
の順番で分配されます。
劣後出資者のらくたま（フロンティアグループ）は、想定賃料の場合、一般投資家より取り分が小さい構造ということです。
らくたまは損失も優先して負担し、かつ、配当もそれほどもらえないという不利な条件、投資家には有利な条件ということになりますね。
劣後出資者が配当を低く我慢することで、投資家の配当原資を出すという意味で投資家には有利なのですが、利益計画が小さい分、想定収入を少し下回った場合でも、投資家配当が満額でないという意味もあるのが数少ないデメリットでしょうか。
らくたま以外では、TsFundingさんなどがこういう形で投資家保護設計にしている事例がありますが、多くの事業者は、優先出資者より劣後出資者（運営事業者）が儲かる設計にしているので、珍しい設計ではあります。
らくたまの場合は、自己資本で保有するより、投資家の資金も預かって長期保有することを目的にしているためにこういう設計ができるのかな、と思います。
デベロッパーや買取再販業者は短期転売で利益を稼ぐのでこういうことは難しいすが、不動産を長期保有しながら賃料とバリューアップで稼ぐ業態だからこその設計かな、と思います。
（Tsさんはデベロッパーよりなのでまた考えは違いそうですが、投資家保護のために劣後出資を手厚くするという設計は共通だと思います。）
【らくたま】 ID:2912 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-03 22:04:16]
お世話になります。
らくたま33号、5億達成しそうですね。投資額もうすぐで到達しそうですね。
【らくたま】 ID:2911 / 投稿者：らくたま初心者 [2025-12-02 21:54:38]
管理人様
いつも考察大変参考にさせていただいています。
今回の33号案件、私も投資しようかと思いよくよく想定収支のスライドを読み込んでいたところ、優先出資と劣後出資(らくたま)とでずいぶんも一口あたりのリターンが異なるのではないかと思いました。
優先出資者分配額：42,438,000
優先出資額：660,000,000
→643円 / 1口
劣後出資者分配額：4,889,576
劣後出資額：220,000,000
→222円 / 1口
約3倍の開きがあります。
元々、新規テナント誘致ができなかった場合のワーストケースにおける利回りを計算しようとして上記気づいたのですがこれは一般的なのでしょうか。
また、新規テナント誘致ができないケースにおける優先出資利回りの考え方としては、
賃料合計と既存テナント賃料の差分31,171,414(37,275,042-21,119,880)のうち劣後出資分配額4,889,576を最初に当てて、残り26,281,838
これを優先出資分配額から差し引き、
42,438,576-26,281,838=16,156,738
これを出資額で割り、16,156,738÷660,000,000×100=2.448%
となりますでしょうか。
旧耐震というのも若干気になっており、今回悩ましいです。
管理人様は投資方向ですか？
【利回り不動産】 ID:2910 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-02 13:47:52]
2909
見れますよ
ログインして「投資家向け情報」のタブのところで下にスクロールしてください
結構知らない人多いみたいです
募集開始前でもここで見れます
【利回り不動産】 ID:2909 / 投稿者：クラファン小心者 [2025-12-02 08:54:56]
2906さん
ありがとうございます。
登録したてで、ファンド履歴からは過去の案件見れなかったため、”前から「60ヵ月を超えない範囲で」”との記載があるとの情報、参考になりました。
【LEVECHY】 ID:2908 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-02 02:13:46]
最近は全くレベチーが話題すら上らなくなって来ましたね。杜撰な与信管理、資金繰りのチェックで買主に逃げられ、承継ファンドも大失敗。出資者は何もできず最近は質問にも回答せず、電話応対も女性にやらせ全て分かりませんで貫き通す姿勢。不動産クラファンではやっていけないと判断したのかソシャレンに鞍替えしようと準備してるという。YouTubeで言ってた腹を決めたという言葉は軽々しいものでこのかたは本当に言葉が信用できない人とさらに印象付ける結果に。
【らくたま】 ID:2907 / 投稿者：管理人 [2025-12-01 19:06:19]
情報ありがとうございます。
追加情報を踏まえると、先日の私の記事や想定よりリーシング難易度が低く済みそうです。
記事も修正しております。
【利回り不動産】 ID:2906 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-01 16:06:11]
利回り不動産は他の案件も前から「60 ヶ月を超えない範囲で本契約の契約期間を延長することができます」
なので今回の案件が特別というわけではない
【ヤマワケエステート】 ID:2905 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-01 15:39:31]
＞コイケデザインワークス（代表がZEKKEIと同一人物？という情報があったので関連会社？）が
それ私が代表者が同一人物と書きました。
＞これは書式地涌社内規定（開発許可が取れなければ買わない）を理由にしてしまうだけで反故に出来てしまうんですね。
できません。ただ、一般には信じがたいですが、契約は守らなくても民間同士の契約は法的な手段をとらない限りのらりくらりとかわされた場合に対処できません。
レピュテーションリスクが重要な理由です。
ヤマワケエステートは他の案件を見ても分かるとおり、言ってることが信用できません。水納島は案件持ち込み側が100％悪いわけではなく、ヤマワケエステートも買い戻しが適当で開発許可がおりないと償還できないという認識は、少なくとも担当者はもっていたのではと思います。
ヤマワケエステートは、本来ならきちんと違約金を徴収するなり、損害賠償請求をするなりすべきです。できないのは、全額回収できないだろうというのの他に、請求出来る法的根拠が弱いではと思っています。
停止条件なしと言い張っている（そう出資者にレポートしているようですね）のなら理はヤマワケエステートにあります。
せっかく27億円を低利で借りていたのを御破算にしてまで、高利に乗り換えているわけですから、単純に開発業者側も買い戻さないでしょう。
松田氏の後の案件も微妙な物が多いです。
＞ただ、仮登記を打たれていてヤマワケエステートはコイケデザインワークスの許可なく第三者に売却出来ないという事は、
＞コイケデザインワークスに「第三者がより高値でヤマワケエステートに取引を持ち掛けても売却させない」という意思があるようにも見えるので、
＞もしそうなら開発許可が取れさえすれば決済を実行する可能性は残っていそうですね。
開発許可が下りて、かつ他の資本や外資ホテルなど巻き込めれば、買い取る可能性はあると思います。
【利回り不動産】 ID:2904 / 投稿者：クラファン小心者 [2025-12-01 14:24:22]
利回り不動産79号の契約成立前書面に、”出資者に書面又は電磁的方法により通知をすることにより、60 ヶ月を超えない範囲で本契約の契約期間を延長することができます。”との記載を確認しましたので、共有します。
ほかの件を見ると、ここまで長いものは珍しい？
TORCHES 山王 24カ月（2年）
らくたま 32号 12カ月（1年）（ちょうど自分で出資していて、確認が楽なので32号を例に挙げました。ほかの件をチェックする余裕ないので、気になる方は個人で確認お願いします。）
私は優先順位下げました。（違約金で分配、、、とは言っていますが、10%だせる違約金が取れるとも言ってない気がしますし、、、記載ないですよね？
【ヤマワケエステート】 ID:2903 / 投稿者：2894 [2025-12-01 13:39:39]
2902の書込にミスがありました。
今回の売買契約に停止条件は付いていない（開発許可が取れなければ買わない）
ではなく、
今回の売買契約に停止条件（開発許可が取れなければ買わない）は付いていない
です。
【ヤマワケエステート】 ID:2902 / 投稿者：2894 [2025-12-01 13:36:05]
管理人様、回答ありがとうございます。
金利はさておき両方の抵当権設定が同一日だったので、特殊な事情があるのかなと感じて質問した次第です。
2899様。
詳細な情報、ありがとうございます。
やはり共同担保の価値が高かったようですね。
丸ごと転載ではないので書いてしまいますが、今回の売買契約に停止条件は付いていない（開発許可が取れなければ買わない）という事なので、
開発許可の有無に関わらず契約書記載の期日に決済されて然るべきであり、法的拘束力（破った場合はペナルティ）もあると思うのですが、
コイケデザインワークス（代表がZEKKEIと同一人物？という情報があったので関連会社？）が
社内規定（開発許可が取れなければ買わない）を理由にしてしまうだけで反故に出来てしまうんですね。
ただ、仮登記を打たれていてヤマワケエステートはコイケデザインワークスの許可なく第三者に売却出来ないという事は、
コイケデザインワークスに「第三者がより高値でヤマワケエステートに取引を持ち掛けても売却させない」という意思があるようにも見えるので、
もしそうなら開発許可が取れさえすれば決済を実行する可能性は残っていそうですね。
【らくたま】 ID:2901 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-01 13:32:35]
追加説明来ましたね
【ヤマワケエステート】 ID:2900 / 投稿者：管理人 [2025-12-01 12:53:16]
2899様
情報ありがとうございます。
共同担保目録とファンド取得分の乖離があるなら、金額差を見ても意味がありませんね。
また、ご指摘の通り、開発許可が得られた場合の価値は決して低くはない立地に感じますので、所有者不明の土地含め、近隣承諾などが得られるか、それまでにどの程度の期間を要するかが今後のキーでしょうか。
仮登記があるということは、その登記事由となった売買契約が無効にならないとその抹消もできませんが、逆に言えば契約自体は残っているのでしょうね。
開発許可の対応と買主交渉をしっかりやって、投資家保護に努めて欲しいものです。
【ヤマワケエステート】 ID:2899 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-01 12:35:55]
＞2898
＞2897
私もこの登記は4月に見てました。
まず、転抵当権ですが、これはマルハンが2.475%でZEKKEIに貸し、マルハンが2.275％できらぼし銀行から借りているイメージです。
実質は、きらぼし銀行がZEKKEIに2.275%で貸して，マルハンはその金銭消費貸借に保証料0.2%で保証しているということです。
ZEKKEIが返せなかったらマルハンがきらぼし銀行に元本を返済し、マルハンが抵当権を行使してZEKKEIから回収。
ZEKKEIもマルハンもつぶれたら、きらぼし銀行が抵当権を行使、です。
次に27億と37.2億についてです。
これは、まず最初に対象としている土地がが全く同じかどうか考える必要があります。
どれでもいいから1筆登記を取るときに共同担保にチェックをいれると、追加料金なしでその筆が入っている共同担保が見れます（私は必要あるなしを考えずいつも共同担保にチェックを要にしてます。登記情報提供サービスのデフォルトは不要です）
27億の共同担保は311筆です。ヤマワケエステートのファンドの対象不動産は15筆です。ただ、大規模な合筆が行われているので、実際に対象不動産がどのくらいずれているかはわかりません。
私は、もともと開発事業体が13万㎡もってるという報道、ファンドが64,722㎡ あたりから、27億の不動産担保より37.2億のほうが少ない土地だと思ってます。EXIT案件ということで担保価値の数倍でヤマワケエステートは買っていると思ってます（みんなで大家さんの100倍ほど露骨でない範囲で）
ですから、27億と37.2億は、みんなで大家さんの数十億と2000億とはいいませんが、比べてもあまり意味がないと考えています。
金額の適切さとしては、本当に開発が進んでホテルができれば数倍に跳ね上がると考えることもできるので、言い値で違法かといわれれば、そうではないとは思います。
ただ、開発許可がでなければ買い戻さなくていい、ということであれば、37.2億は超割高と考えます。
創薬会社のバリエーションという感じでしょうか。期待値ベースで考えるような。
開発許可がでなければ買い取らなくていいなんてムシのいい取引は世の中の普通の取引には存在しませんし、あってもそのオプション料は高額です。
27億の担保の311筆と37.2億の15筆を付き合わせることはお金と時間をかければできますが、私は出資者ではなく、また合筆が最近で登記情報提供サービスの地番検索サービスの土地で反映されてない部分がありそうなので、地図・公図をとってまでやる必要がありそうでした。
ここまでは1筆とれば分かるのですが、所有者不明の土地がという話がでたので、怪しいところを追加でとってみました。
想像どおり、保存登記がされていない（甲区がない）とういうものがありました。沖縄など田舎では多いですが、大昔に登記されたまま相続もよくわからない筆が紛れているのだと思います。この土地をまとめて開発許可をとっていくのは大変です。
開発業者が個人等の地主から買った13万㎡のうち半分の 64,722㎡ をファンドに高く売って資金を回収し、開発業者グループはタダの土地と、開発許可が下りたら土地を買いもどして事業をすすめるというタダのオプションを持っている状態ではないかと邪推しています。
他の案件では買い戻しは口頭だけのケースが多いですが、水納島ではコイケデザインワークスが所有権移転の仮登記を打ってるので、開発許可がおりて土地の価値が跳ね上がっても、ヤマワケエステートは第三者には売却できません。
【ヤマワケエステート】 ID:2898 / 投稿者：管理人 [2025-12-01 01:06:11]
「転抵当」になっているのですね。これはどういうケースなのか、正直私には良くわかりません。
後できらぼしが融資をしたのだということだと思いますが、マルハン側が先に貸していた資金を返済したのであれば抵当権抹消をしているでしょうから、ということは、両者から借りていた状態で、かつ、きらぼし側の方が優先的に回収できるということに両者が合意していた、というちょっと特殊な融資形態なのかとは思います。
が、どういうケースでこういった抵当権の打ち方をするのか、すいません、ちょっと断定できそうにないです。
【ヤマワケエステート】 ID:2897 / 投稿者：2894 [2025-12-01 00:03:26]
管理人様、回答ありがとうございます。
銀行も融資して利益を出したいでしょうから、担保価値や流動性に大きな疑念がなければ70%程度は有り得るんですね。
私はソーシャルレンディング（AGクラウドファンディング）にも出資していて、高い時でも80%程度の事が多いので、保守的な銀行なら50～60%くらいかなと思っていました。
ヤマワケエステートの評価額が銀行側から見ても妥当だったとしたら不安が僅かながら和らぐのですが、やはり共同担保の内容次第という訳ですね。
ところで、抵当権（マルハン）と1番抵当権転抵当（きらぼし銀行）の設定が同一日で、1番抵当権転抵当（きらぼし銀行）の金利のほうが僅かに低いので、
ZEKKEIが直接きらぼし銀行と契約したほうが良かったのではと思うのですが、間にマルハンを挟む形になったのには何か理由があるのでしょうか？（ZEKKEIだけでは信用が足りなかった？）
【サービス共通】 ID:2896 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-30 22:39:48]
水納島は開発許可が出て売れると思いますか？
【ヤマワケエステート】 ID:2895 / 投稿者：管理人 [2025-11-30 22:11:10]
銀行側はあくまで、銀行側の査定に基づいて担保価値を決めて、それに対して一定の掛け目で融資額を決めるので、特段「おかしい」と言えるような水準ではないかと思います。
不動産やってると、こちらの査定より銀行側の担保評価が高くフルローンが組めるケースがあったりしますが、逆に低い水準しか出ないケースもあります。
クラファン事業者で都銀と付き合えるところは少ないですが、都銀は金利が低いものの掛け目が低く手金負担が大きくなりがちですが、信金などは金利は高いものの、掛け目が高く手金負担が小さい、というのが大まかな感じです。
きらぼし銀行さんの傾向は私にはわかりませんが、担保価値の70%程度なら、別にありえるんではないでしょうか。
逆に、中小の不動産会社からしたら30%分を手金で負担するっていうのは結構重たいので、どちらかというともっと融資引けるところから借りる画策したいところではないか、と想像します。
なお、上記は開発難易度が特段高くないような土地での事例ですが、開発許可までに一定のハードルがある土地での融資条件となると、銀行側は保守的に見る傾向があるので、もっと厳しい査定になってもおかしくはないかと思います。
（そう考えると、銀行の目から見て、流動性や開発可能性に関して大きな懸念は感じられなかった、ということにも感じるのですが。）
また、銀行が一定保守的に査定し、一定の掛け目を設定していることを考えると、ヤマワケの不動産取得額は銀行の評価額から見て妥当な水準、もしくは割安、という見方ができるのかもしれません。（共同担保目録に何が入っているかにもおっしゃる通りよりますが）
【ヤマワケエステート】 ID:2894 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-30 19:45:40]
管理人様。
水納島ファンドの契約成立前交付書面（出資者以外でも閲覧可能）によれば今回の土地は抵当権が設定されており、債権額は27億円となっています。
今回の土地は不動産鑑定士による鑑定評価は未取得で、ヤマワケエステートが独自の算出方法で37億2000万円と評価していますが、
この評価が妥当だとしたら融資した業者から見たLTVは約72.6%になります。
最初の抵当権設定者は銀行ではありませんが1番抵当権転抵当が「きらぼし銀行」になっており、
銀行が融資したからには返済が見込めなくなった時に素早く回収出来る見込みがあるのだと思いますが、
そうだとするとLTVが約72.6%というのは高すぎるように思えます。
素人なので的外れな推測かもしれませんが、リスクを取りたくない銀行が実際はもっと低いLTVでしか融資していなかったとすると、
銀行による土地の評価額がヤマワケエステートの評価額より高い事になります。
さすがにそれは有り得ないと考えており、もし抵当権の箇所に記載してある「共同担保」にかなりの価値があれば辻褄が合う気がするのですが、
管理人様の意見を伺いたいです。
【らくたま】 ID:2893 / 投稿者：管理人 [2025-11-30 18:35:19]
らくたまの掲示板を選ぶつもりで名前欄に入れたんですかね。
自分でも謎で。後で修正してみます。
おぉ、銀座応募されるのですね。
劣後出資比率が25%あるとは言え、もちろんノーリスクというものでもないですし、賃料収入を想定満額得るには相応の難易度はあるかもしれませんので、記事の方もご覧いただきご判断いただければ幸いです。
ちなみに私も額は決めてませんが応募すると思います。
【らくたま】 ID:2892 / 投稿者：レオ [2025-11-30 17:19:25]
管理人様
ちょっと名前が｢らくたま｣となっていたので、もしや、と思いビックリしました笑
そうですね、らくたまの取り扱いアセットで商業ビルが結構多いですよね。
らくたまには商業ビルの取り扱いノウハウがあるんでしょうね。
今回の銀座案件も応募します！
【らくたま】 ID:2891 / 投稿者：管理人 [2025-11-30 17:00:21]
すいません、2888（らくたまと書いたの）私でした。
記載誤り失礼しました。
狭小立地の店舗ビルは、間口にも大きく左右されますし見るべきこと多いですね。
後は15坪、20坪、30坪など広さで入れる店舗種別やテナントの属性も違いますし、リーシング手法も違います。
空調や排水などでも入れる店舗種別異なります。
（いわゆる軽飲食と重飲食など。）
後は水商売系が入ると買主はもちろん、仲介すらできる会社が限定されたりもありますね。（銀行系や財閥系、上場系が扱わなかったり）
おっしゃる通り、上層階でも美容師や整骨院系など、SNS等で固定客を引っ張ってこれる場合は問題なく、逆に賃料が安い上層階を好まれるケースもあります。（安ければですが）
まぁ、その手のものを扱っている事業者にとっては、こういった特性は特殊に厄介、高難易度ということではなく、それに対応したノウハウや業界ネットワークが必要ということかと。
らくたまさんは銀座はわかりませんが、門前仲町など店舗立地の開発、運営、リーシングは普通に扱ってこられているように見えますので、過度な心配は私は感じませんし、逆に、しっかり店舗も取り組まれている企業という印象です。
【らくたま】 ID:2890 / 投稿者：レオ [2025-11-30 16:11:52]
らくたま様（2888様）
コメントありがとうございます。
そうなんですね、やっぱり商業系ってノウハウがいっぱい詰まっているんですね。
今回の対象ビルを写真で検索したのですが、スナック（？）などのお店が結構な数は入居していそう、というイメージを持ちました。
夜のお店が入るビルって、そういうタイプのビルが多いですね。（私の体験談からすると）
ある程度商売を行っている期間が長ければ、常連さんがつくので２階以上でも問題なさそうです。
机上計算では分からないですし、やはり自分が良くいく街でないとイメージが湧きづらいですね。
あと物価が上がっている中、商売するのは大変そう。インフレの影響を大きく受けそうです。
【利回り不動産】 ID:2889 / 投稿者：管理人 [2025-11-30 16:02:38]
特段トラブルのタネが見えているわけではありません。
売り主がその分野のプロですので、「楽勝で大儲けできる価格・条件で買えたわけでもないのかも？」という視点で考えてみる、くらいでしょうか。
プロである売る側に、その価格で売って良い、と考えるくらいの条件にはなっているのかな、と。
【らくたま】 ID:2888 / 投稿者：管理人 [2025-11-30 15:51:08]
そうですね、住居系と商業系ではかなり違いがありますね。
今回のような複合型は特に、上層部は間取りなどによってもできることが違うと思いますので、机上では限界はあるかと思います。
まぁ、レジ系でも、開発が関わるようなものは「大まかに、相場観との乖離がないか」くらいまでしかわからないと思いますし、それくらいまでで投資判断するしかないと思います。
業者が入札やった場合でも価格に大差が出ることがあるのが実態です。
各社が現地調査をしっかりやって、プラン設計の上でゼネコンの見積もりまで取っても、設計や委託先の違い、出口の違いによって、市場価格には大きな差が出るものですので。
そのあたりの各社のノウハウ、リスクを想定する上では、事業者決算の売上高営業利益率や本業との親和性のチェックも重要になると思っています。
【らくたま】 ID:2887 / 投稿者：レオ [2025-11-30 14:54:47]
管理人様
ご回答ありがとうございます。
またご面倒をお掛けしてすみません。
商業ビルは難しいですね。
私はある程度検証しやすいレジ系インカム案件にします。
【利回り不動産】 ID:2886 / 投稿者：クラファン小心者 [2025-11-30 09:23:31]
79号ファンド個別のコメントにある売主、確認しました。トラブルメーカーになりかねないってことですかね？（すなわちスムーズに売買が成立せず、違約金利払いケースになる可能性が高くなる？）
スキームの中に売主側からのキャンセルケースはなかったように思うので（買い側のキャンセルは建築→建売スキームですよね？）売主側の信用が低いことで起きるトラブルケースってどんな事が予想されるもんなんでしょうか？
それ以外に気になる所として、一般流通サイトで元麻布の他の土地（130m2程）が坪単価1600万で出ており、79号の土地面積で計算すると8億3300万位にしかならないことです。比較対象物件は4m私道接道なのですが、その分広尾駅迄の距離は徒歩8分とのこと。 （4m=小型車でも車を出すのに隅切りが欲しい）
高づかみなのかどうかは判断できませんが…お買い得に仕入れた様には見えないというのが個人的な意見です。
【らくたま】 ID:2885 / 投稿者：管理人 [2025-11-29 20:07:35]
不動産の賃料は物件個々に異なるので、相場感と大きな乖離がないか以上のチェックは机上では無理ですので、大枠の矛盾有無検証くらいが限界かと。
例えば店舗なら広さや間口などに応じて坪単価は大きく異なりますので、平均はあくまで目安としての数字です。
が、概ね実現不可能な事業計画が確認できている感じではないでしょうか？
それ以上を求めるなら、現地調査で前面道路の通行料や道路からの視認性などの条件を確認すると店舗としての適性が少し見えるかもしれません。
更に言い出せば修繕状況など非開示の情報まで必要になりますが、クラファン投資家の立場ではそこの精査は不可能ではないかと。
地下は店舗に向くので賃貸に含むと思いますが、大枠の賃料相場の妥当性や実現難易度を想定して、それで投資判断するしかないと私は思っています。
（外部調査でどうしても解消できない矛盾や疑問があり、かつ、自身が投資する意思が強い場合には聞くこともありだとは思いますが、質問は限定的にしないと運営にも支障をきたすかと思いますので、控えます。私の場合は、どちらかというと疑問があれば即投資対象外にすることが多いです。それを感じないファンドが他に多々あるので。。。）
33号の売却益は、らくたまの出口シナリオに説明がありますが、外部売却、自社買取、再組成時の3つがあるの基本かと。
市況が変わらなければその売却益で自社買取できる、という水準で33号ファンドが取得されているというらくたまの考えが収支から読み取れるものと私は理解しています。
この手の築古物件は将来の再開発も踏まえた価値もあるので、単に現況収益からの収益還元価格では測れないので難しい部分はあり、ここの検証は難しいですね、正直。（らくたまはそういう長期保有前提の物件が多く、全般に価格検証が私には難しいです。）
が、明らかにおかしい水準ではないとは感じました。
（現況賃料ベースから見ても過度に高すぎるわけでもないかと。）
優先出資権の方は、今後組成されるファンドに対する権利の話で、まだ全体事業内容やファンド条件が出ていないので現時点で評価はできないものなのかと思ったのですが。
【らくたま】 ID:2884 / 投稿者：レオ [2025-11-29 19:22:03]
管理人様
ご助言ありがとうございます。
早速ネットで情報を取って試算してみました。（あくまでもネット上の数字なので実際の取引価格は違うことが前提です）
１．らくたま33号（銀座8丁目商業ビル）
新橋の店舗の坪単価は、平均で約36,919円
（1階は高く、2階以上は安いが、フロアごとの計算ができないため、合計フロア面積で算出）
フロア合計396.20㎡＝約120坪
合計賃料：約443万円/月 x 12 = 約5,316万円
らくたまの想定収支から：賃料収入 約4,224万円 ←築古のため賃料収入が安いから賃料収入が安くなっているのか？
地下が存在するようですが、今回の案件では地下は対象外？
あと、売却益1,200万円って何を売却するのでしょうか？
２．らくたま２７号（富岡新築プロジェクト） 300万円以上出資で、「落選」すると優先出資権が得られる案件
土地 ：41.52m2＝12.56坪
坪単価：駅から5分だと 242万円／坪
案件の土地価格（概算）3,040万円
らくたまの想定収支によると、想定売却益は1,000万円 ←売却益が低すぎないのか？
らくたまのファンド情報によると、フェーズ１とフェーズ２は並行して走らせる、ということで、フェーズ間の売買は無い（？）と考えます。
私が疑問に思った部分はらくたまに質問しようかと考えていますが、とんちんかんな質問だとらくために迷惑が掛かると思いますので、
できれば管理人様のご意見をまず教えて頂けないでしょうか？
【らくたま】 ID:2883 / 投稿者：管理人 [2025-11-29 18:13:11]
レオ様
全期間配当保証がないのですね！
私、記事の方にその旨注記していなかったので反映しました。ご指摘ありがとうございます。
立地的には銀座より新橋よりの立地ですが、立地自体は良さそうで、地下や１Fの店舗スペースの需要はあると思いますので、上層階をどの層にいくらで貸せるか、でしょうか。
新橋に近い立地で言えば複数路線が使える利便性や希少性はありますので、上層階は店舗ではなく別用途でリーシングを進める感じかと。
ただ、記事にも記載しましたが、めざす賃料帯が安くはなさそうので、それなりにリーシング難易度はありそうには感じました。
門前仲町は商業用としてはそれなりの繫華性があるエリアですので、店舗賃料を検索することで一般の方にもそれなりに収益予測できるエリアかと。
（「門前仲町 店舗 坪単価」くらいでググるといろいろ出てきます。）
収支の見通しが立てやすそうなエリアなので、地域に強いプロが事業収支を組めて開発をするのなら、あまり心配ない気がします。
【らくたま】 ID:2882 / 投稿者：レオ [2025-11-29 17:01:42]
最近の案件は全期間配当保証が無くなりましたね。
もう今後は実施しないのでしょうかね。
あと今回の銀座の案件、テナントが上手く埋まるのか私には知見が全くありません。銀座は需要が高いのでしょうか？
300万円以上の落選特典が、例の門前仲町の案件ですね。
これも商業ビルで需要動向が分かりません。
何か参考になるデータとかご存知の方いませんか？
【GATES FUNDING】 ID:2881 / 投稿者：管理人 [2025-11-29 10:54:59]
情報は、GATESの運営をしているGATES株式会社の親会社の情報ですね。
資本政策の話なので、ファンドなのか事業会社かわかりませんが、どこかが増資に応じるという話なのですかね。
その前段での減資は、その交渉の中で必要になったということに感じますが、増資分の買い手も発行済み株式数もわからないので12月24日の続報を見るしかないかと。
このあたりは、ごく限られたインナー以外には情報が出ないと思います。
PE系ファンドだとしたら、という仮説のもとで見れば、PE系のファンドは海外だけでなく国内でも増えていると理解してますが、国内でこの規模の会社に40億円の増資（米ドル分は1ドル150円換算で68億円！）をするというのは、相当な規模のディールだと思いますので、よほど成長可能性のある事業を描けているのでしょうかね。
PEは資金調達コストが高く、かつそれ以上の利益成長を求められますが、出資側は、それだけの利益成長の可能性がある、とみているということでもあるはずですので、何か成長事業への投資が計画されているのですかね。
後、PEファンドであれば、一定期間後にそれ以上の高値で売却、イグジットできることが大前提になりますので、数年以内に再度オーナーが変わるという前提でもあり、会社側としても相応の大きな決断かもしれません。
2880さんご指摘の通り、この手のものは、実際に振り込みされて増資が完了するまでに撤回されるケースもあるので、12月24日以降の続報を待てばよいかと思います。
ファンドを運営しているGATES株式会社自体は、個人投資家向けの社債を発行するなど、もっと小さな規模の資金調達を試みていただけに、規模の違いに正直驚愕ましたが、これがGATESの不動産クラファンに影響するかあたりは、全くわかりません。
増資規模を考えると、不動産クラファンのための増資は考えにくく、本業の方の他の事業に関する増資ではないか、と感じますが、「資金調達手段の多様化」という意味でのクラファンの価値が相対的に下がるかもしれませんね。
【GATES FUNDING】 ID:2880 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-29 09:29:47]
うーーーん
この会社の情報がわかりません
https://ir.gatestokyo.co.jp/irtop/
まず前期の決算からは純資産6300万円程度の会社です。
それが8月21日に増資のお知らせが出ていて9月に総額125億円もの増資を行うと言っています。1ドル150円相当として
その後9月と10月にお知らせを出していて結局払込が11月19日にズレるとのこと。
そしたらまた11月18日にお知らせで払込が12月24日に、金額が一旦変わってまた戻る情報が。
ってことはまだ増資はできてないはず
でも10月1日の情報で 924,087,264 円準備金から減少させると
さらに11月14日に下記の情報を開示してます
当社は、資本金の額を 1,130,005,000 円、資本準備金の額を 5,000 円減
少し、それぞれ 10,000,000 円、0 円とすることにいたしました。
ただし、令和 7 年 12 月 25 日までの日を払込期日又は払込期間の末日と
する株式の発行があった場合には、当該株式発行により増加する資本金の
額及び資本準備金の額と同額分を合わせて減少することとし、最終的な資
本金の額及び資本準備金の額をそれぞれ 10,000,000 円、0 円とすることと
いたします。
つまり資本金がいきなり増えてて、いきなり減らしてるんですよね。
よくわかりません。
まあ結論は資本金が当初の4000万から1000万になり
増資は現在終わっていないということですかね
管理人様お時間あれば分析いただけると
投資をしているので会社が心配です
【GATES FUNDING】 ID:2879 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-29 08:11:52]
そうなんですよね
現在4億4000万販売でホームズに出ています
https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/4168935/
募集価格がほぼ4億で劣後10%ですからほぼ簿価は4億4000万なはずです。
金利がザクっと10%の6ヶ月で5%2200万ですから最低4億6200万円で売らなければいけないはず
もうすでに数字があわないんですよね
しかも普通に考えて現時点で契約がまけて無いとすると12月決済はなかなか厳しいのではと
期間的にも金額的にも心配です
【TORCHES】 ID:2878 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-29 02:31:42]
私も、全く同意見です。
【TORCHES】 ID:2877 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-29 00:41:15]
この手の成長を急ぐ会社というのは時にして無茶なことまで平気でやってくるのでハイリスクハイリターンと分かっていてもリスクの方は相当みておいた方が良いと思いますね。K-FUND飲みに第一号案件は非常に良い丁寧かつ失敗は許されないという意気込みを感じましたが一度に複数案件を出してくる時点で実績作りに急いでいるというのがヒシヒシ伝わってきます。本当に注意した方がいいとは思います。
【ヤマワケエステート】 ID:2876 / 投稿者：2798 [2025-11-28 23:01:03]
2867様。
トンズラする計画が「サービス開始当初からあった」のか断言は出来ませんが、今年の2月以降から延長が大量に発生していて殆ど償還出来ていない事を考えると、
「途中からはあった」と出資者に思われても仕方ないですよね。
2868様。
違約金の設定が低くて破棄したほうが得になる場合がある契約なら、それを悪用する業者が出てきても不思議ではないでしょうね。
LEVECHYのニセコ案件も根拠はありませんが、売主（土地の元所有者）と買主（違約金を払って売買契約を破棄した業者）が共謀していて、
買主が違約金以上の金を売主から貰っていて双方得をした（違約金以上の金を渡しても売主が大金を得られて満足した）可能性もあるのではと思った事があります。
それと、ヤマワケエステートの怪しさは承知しています。
2868様が書かれた件以外にも「投資先のラーメン屋の店舗がなかったにも関わらず満額償還」とかもありましたね。
後は自分が実際に見た事ですが、水納島ファンドの募集が埋まった直後にキャンセル待ちの応募が殺到して、埋まってから10分くらい経過した後だったと思いますが、
キャンセル待ちの状況が「人数：20～30人程度 金額：20億円以上」という事がありました。
当初の募集締切日では埋まらずに募集期間を8日延長して何とか埋まった直後の事でした。
人数に対して金額が異常ですし、これだけの大金を出資したいなら早く応募するべきですし、十分に時間があったはずです。
「大人気という事にしたい意図」があったのか、大量のキャンセル待ちを見せる事で実際に応募した人を安心させて
「後から現れるかもしれないキャンセルを減らしたい意図」があったのかはわかりませんが、サクラを疑いました。
そういえばヤマワケエステートはリセールの頻度も多かったですね。
そういう事なのでしょうか。
【TORCHES】 ID:2875 / 投稿者：管理人 [2025-11-28 18:45:33]
2874様記載の通り、集金プラットフォームという位置づけではあるでしょうね。
ヤマワケエステートに供給していたエムトラスト案件は元々、自社が取得済みの物件をファンドに入れる出口までのブリッジファイナンス的な案件が多かったですから、融資がつかない物件というより、成長を急ぐ企業固有の「資金調達枠の拡大/レバレッジ拡大」が狙いかな、と思います。
融資枠を超えてレバレッジを効かせるというのは、一定のリスクはありますが、だからこそのハイリターンと見た上でリスク受容できる範囲で投資する分には面白いかと感じます。
資金調達枠の拡大、融資枠を超えたレバレッジは、ここに限らずクラファンの本質でもあり、多かれ少なかれどこもですが。
【TORCHES】 ID:2874 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-28 18:26:19]
どうでしょうか。2872様の仰るままだと思いますね。AGで7パーや8パーで借りまくってて一層のこと自前でと今は土地の転売で済んでますがそのうち自社物件用の集金プラットフォームになるような気がします。
【TORCHES】 ID:2873 / 投稿者：管理人 [2025-11-28 18:10:51]
2872様
そういった意図があったかはわかりませんが、結果としては劣後出資比率10%ながら、10%の損失を吸収できない（実質は1%または0.1%の損失に対応）というのは客観的な事実だと契約書からは読み取りました。
（私も最初見た際、劣後出資比率の高さに大きな魅力を感じたので、契約書を読んで正直少し残念な印象にはなりました。）
個人的な期待としては、サービス開始時には会員集めのコストもかかるので高いのも仕方ないとして、今後段階的に手数料が下がれば、劣後出資比率の意味が出てきます。
事業者には効率的な運営をめざしていただき、劣後出資分がファンド内に残るようにしていってもらえれば、かなり面白いサービスになると思います。
また、現在の商品設計でも、ヤマワケエステートに物件供給していた際より安全性は高い（劣後がほぼない中、組成手数料3.5%～4.5%のマイナススタート）ことと、ヤマワケエステートの信用リスク影響が出ない（もちろん、TORCHESの信用リスク影響はある）ファンドということで、ヤマワケエステートとのすみ分けはできているかとも思いますし、ハイリターン志向の方には面白い商品にはなっていると思います。（ハイリスクハイリターン枠という意味では類似ですが）
【TORCHES】 ID:2872 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-28 16:42:36]
というか、この構造は劣後でもなんでもないですよね？
単に、劣後を10％に見せるためだけの設定と思ってしまうのですが、そういう理解で良いのでしょうか？
理解としては、一般の目の付きやすい劣後を10％として、
人によっては目に付きにくい契約書に10％に近い金額をフィーとして取る記載を行っている
結果として、劣後がない状態になる
という理解で良いということですか？
それってあまりにも悪質だと思うのですが
【TORCHES】 ID:2871 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-28 16:29:44]
10%劣後で成立報酬が10%というだけで私には無理ですね。財務諸表が悪いわけでもないですが、創業まだ10年程度ですよね。ヤマワケと関わってただけでも様子見ですね。
【GATES FUNDING】 ID:2870 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-28 15:58:54]
これですかね？
ttps://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_minato/nc_78757741/?suit=nsuusbsp20120927001
㎡はあうのですが、これだと早く売らなければ予定利率で配当できないですな・・
【ヤマワケエステート】 ID:2869 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-28 10:05:10]
＞2862
＞2860
グループ会社でしたね。ZEKKEIとEXIT先のコイケデザインワークス（所有権仮登記）は同じ代表者
【ヤマワケエステート】 ID:2868 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-28 09:26:49]
＞2866
＞「ZEKKEIと共謀しているのでは
その要素もあると思っています。
＞違約金の設定はしてあるが、そんなものは土地の売却価格を少し高めに設定、違約金を基準範囲の下限に設定すれば払っても痛くない？
設定があるのかないのかもよくわかりませんが、（ヤマワケエステートはあると今の段階で言っているようなので、条件はともかくありそうですが）
あったとしても当初の売買益が違約金を大きく上回ると思っています。ご推察に同意です。
開発許可が下りるか、外資を誘致できるかは大きなリスクで、これができたらやるけどダメならやらない、なんてムシのいい話は普通はありません。開発グループがリスクを取って土地をまとめていきます。
そのリスクが出資者におしつけられた格好です。
開発許可がおりて外資が誘致できたら土地価格は跳ね上がります。
登記上は2025年3月にコイケデザインワークスへ所有権移転の仮登記が打たれているので、ヤマワケが第三者に売却するにはコイケデザインワークスの同意が必用です。開発グループは、許可が下りたらやる、許可がおりなければ放置という選択が取れます。
私の想像ですが、全体13万㎡の土地を最初に買っていたとすると、半分の約6.5万㎡を13万㎡の買値より高い値段で売って開発グループは資金負担なく全額回収しているのではと思っていますｌ。
それにZEKKEIが土地をまだ持っているのなら、全体の一部でしかないヤマワケエステートの土地だけを買う第三者はいないでしょう。
開発グループは仮登記で権利を持ってるのに買い取らないのずるい、というのはたしかにそうです。
でも、ヤマワケエステートも出資者に対して、100％持ってると書いてるのに共有持分だったり、建物壊してるの最初から知ってるのに売却活動を続けていると運用終了過ぎても言い張っていたり、ビーチリゾートをなにもしていないのを知りながら放置して運用終了にしたり、出資者に対しては水納島の開発業者に対して以上に酷い状態です。
匿名組合出資と売買契約は違うとはいえ、ヤマワケエステートの出資者への態度を見てわかるように、ゴネたもん勝ちみたいなところがあります。
みんなで大家さんとヤマワケエステートに共通しているのは、これだけ大胆な詐欺ができてしまうのはしょうがないけど、両者ともその大部分を別の人にもっていかれていることです。
持っていっているほうは、松田氏はともかく、不動産取引で違法性はないかだいぶ薄まっています。
【ヤマワケエステート】 ID:2867 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-27 13:44:15]
そもそもwecapital自体が 、松田を中心として芝、竹岡の3人組が不特法の緩さと盲点をつき、キックバックや上場をちらつかせての売り抜けで一儲けしトンズラするために作り上げた組織と考えています。
水納島だけ真っ白と考えるほうが不自然ですから、疑ってかかるが正解と思います。
【ヤマワケエステート】 ID:2866 / 投稿者：2798 [2025-11-27 13:13:27]
本当は出資を決める前にするべき事だったのですが、今更ながら少し調べてみました。
朝日新聞の記事から「プロジェクトを企画するZEKKEIは農地だった13万平方メートルの用地を取得」という情報を見つけました。
今回のファンドでZEKKEIから取得した土地は64722平方メートルなので、ZEKKEIはまだ6万平方メートル以上の土地を所有していると思われます。
・自社の開発計画に不要な土地である事が判明したので売却したかった？
・金額が大きく募集が埋まらない可能性があるので、出資検討者に一定の安心感を与える為に関連会社？が買い戻す契約を締結した？
・違約金の設定はしてあるが、そんなものは土地の売却価格を少し高めに設定、違約金を基準範囲の下限に設定すれば払っても痛くない？
ヤマワケエステートが今になって「契約不履行の可能性」を言及した事で、ZEKKEIに上記のような計画があったのでは不信感を抱いています。
それどころか、ヤマワケエステート（会社の言い分では前代表である松田による独断）は
・案件持込者（売主）と共謀して出資者に損害を与える可能性が上がる行為（接待を受けて実勢価格を大幅に上回る金額で取得）
をした過去が複数あり、ヤマワケエステートは所謂「松田案件」ではないと言及していましたが、「ZEKKEIと共謀しているのでは」とまで思えてきました。
【GATES FUNDING】 ID:2865 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-27 12:52:53]
まだ、マンションシリーズ両物件ともHOMESで売却中ですね・・・
単に転売ですしね
販売力もないんですね
新規案件も出てきませんね
全般的に失敗なんですかね
【ヤマワケエステート】 ID:2864 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-27 07:13:09]
>2862
グループ会社という表現は適切ではなかったかもしれません。資本関係は不明です。
SPCではなかったです
【サービス共通】 ID:2863 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-27 02:25:10]
以前、ヤマワケはシャングリラと同じ地域の為役所の許可が遅れている。延期になった分は利子を付けるって言っておいて、今回のレポートは最終的には他の業者に変える？その時は損失が生じる？なんて書いてあって益々悪い方向にいっています
【ヤマワケエステート】 ID:2862 / 投稿者：2798 [2025-11-27 00:50:41]
2861様。
確かにEXIT先については契約成立前交付書面には記載していませんでした。
ただ、「記載内容をWeb上で公開する事を謹しむように」という文言があった今回のレポートに記載されていた事でもないので大丈夫だと思いますが、
https://www.investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=yamawake-5e2qqy8yjjga
上記のページで管理人様が記述している内容から「ZEKKEIが買い戻す ＝ EXIT先」と認識し、
ヤマワケエステートにも以前に「延長の理由はあくまで許認可の遅れであってZEKKEIとの売買契約に問題が発生した訳ではない、という認識で合っていますか？」と問い合わせして、
「ご認識の通りです」と回答を貰っていたので2860のように書いてしまった次第です。
実際のEXIT先は「同じ事業体グループの別会社」なのですね。
【ヤマワケエステート】 ID:2861 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-26 22:26:43]
>2860
旧所有者は（株）ZEKKEIですがExit先は契約成立前交付書面には書いてなくて、
登記上はZEKKEIとは違う会社が所有権移転の仮登記してますよ。同じ事業体グループのようですが。
開発許可が下りなければ資金調達したくないから、事業体はだらだらとひきのばすし、新しい開発業者を探すといっても開発許可がおりないところに今から手を出さないでしょう。
【ヤマワケエステート】 ID:2860 / 投稿者：2798 [2025-11-26 21:08:37]
水納島ファンドの土地の元所有者（売主）は株式会社ZEKKEIで、売買契約締結先も同様に株式会社ZEKKEI。
この事は出資者でなくても閲覧出来る契約成立前交付書面に記載されているので、問題なしと判断して書き込みを続けます。
もし売買契約が不履行になった場合は株式会社ZEKKEIは土地を買い戻せない事になりますが、
リゾート開発計画の参加企業に名を連ねており、土地が無くて株式会社ZEKKEIは困らないのか疑問を感じました。
当初から買い戻すつもりが無かった（計画が立ち上がったおかげで土地が値上がりした？ので売却したかった？）
のではないかと勘繰ってしまいます。
【みらファン】 ID:2859 / 投稿者：管理人 [2025-11-26 20:33:02]
出口戦略まで投資家に話される姿勢は、すごいですね。
正直、少し特殊なアセットですので、出口市場を自ら開拓していく気概はいるでしょうし、その前段では安定したトラックレコードを確立することも求められるとは思います。
投資家側も出口戦略を踏まえて評価、投資判断する方が良いかと感じるので、貴重な情報だと思います。
インバウンド依存度は低いホテルということで、国際情勢の影響は受けにくそうな点はメリットですが、地方部なので買い手を選ぶことも想定しておく感じかと。
任組小口化はもっと買い手を選びそう、かつ、セカンダリー市場をどうするのか問題があるので、かなり工夫が必要だと感じますが、名古屋ではTSONさんも任組をやられてますし、もしかすると名古屋独自のチャネルがあるのかもしれないですね。
個人的には、まずは一件、早い時期に売却されると少し安心できるので、事業法人との売却折衝を頑張ってほしいところです。
【みらファン】 ID:2858 / 投稿者：たまちゃん [2025-11-26 19:40:27]
不動産クラファン愛好家 様
記載いただきありがとうございました。
私も、瑞浪の案件投資してます。
投資を検討する際の問い合わせは、担当者さんが快く応じてくださり、詳しくご説明して頂けました。
来年度以降の出口戦略については、初耳です。
ありがとうございます。
コンテナホテルは、私は少額です。
主にマンションの案件に投資してます。ちなみに地元民です。
【ヤマワケエステート】 ID:2857 / 投稿者：2801 [2025-11-26 16:09:58]
2854様
今回のレポートはかなり詳細まで記載してあったので評価できると思いますが、いかんせん遅いですよね。
昨日事業者と開発許可申請者の名称、及び追加図面について疑問がありましたので、問い合わせしたところ、回答できる場合は次回ファンドレポートにて一律開示するとのことでした。
【みらファン】 ID:2856 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-26 13:01:43]
あっ！忘れました下記の記載は私です。最近少し投資比率を下げてましたが、好きな運営会社ですので、また上げようと思います。
【みらファン】 ID:2855 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-26 12:58:40]
自己資本比率が急速に悪化してましたので、お問い合わせしました。以下が丁寧な回答を頂きました。共有しても問題ないと思いましたので以下にお知らせします。ご参考に・・・
自己資本比率は、ご指摘のとおり、不動産特定事業におけるファンド受入（出資金）および運用過程での借入により、流動負債が増加する構造的な要因によるものでございます。
ファンド運用終了後の外部売却により順次解消されていく見込みであり、また劣後配当や売却益により内部留保も積み上がる計画です。グループ全体でも自己資本を一体的に管理しており、バランスは適切に確保されております。
ご指摘のコンテナモジュール型ホテルにつきましては、収益力の高さ、メンテナンス性、長期修繕費の抑制効果、建物終了時に解体費用が生じにくい点など、賃貸不動産として多くの利点を有しており、当社としても重要なアセットの一つと位置付けております。
また、ホテル運営において特に懸念されやすい修繕費についても、コンテナホテルは構造上メンテナンスが容易であるため、長期的に安定したキャッシュフローを見込める点が大きな特徴です。
当該ホテルの出口戦略につきましては、テナント企業様の事業計画との整合が必要であるため、現時点では当社保有を継続している案件がございますが、来年度以降は複数案件において出口を予定しております。
出口戦略としては、主に以下の３点を想定しています。
① 任意組合型の小口化商品としての売却
収益力と評価額の構造を踏まえ、相続対策ニーズに対応した小口化商品としての販売を検討しています。
② 事業法人への外部売却
長期定期賃貸借契約に基づく安定収益を評価いただき、複数の法人様から取得意向をいただいております。
③ 協業企業との共同スキームによる別ファンドへの売却
みらファン再組成以外の選択肢として、他事業者様との共同スキームによる売却も協議しています。
いずれの出口を選択する場合にも、出口の実現可能性、テナント事業の継続性、長期的な収益性を総合的に検討し、投資家の皆様にとって最適な方法で出口を迎えられるよう取り組んでまいります。
不安定な案件が見受けられる昨今だからこそ、引き続き透明性を重視し、堅実な運用を行ってまいります。
今後ともみらファンをどうぞよろしくお願い申し上げます。
【ヤマワケエステート】 ID:2854 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-26 12:15:55]
>2801 様
開発許可申請は誰がしているのでしょうか。
開発する人が申請するのですが、ヤマワケエステートは土地の所有者です。
開発主体が申請しているなら、買い取りの条件として開発許可をいれるのはさらに誠実さがないですね
【ヤマワケエステート】 ID:2853 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-26 11:54:59]
>2801
許可申請と買い戻しを後から言うのはヤマワケエステートの不誠実さと思いますが
現在遅れていることより、申請を出したのが遅くなった理由が気になります。
ファンド運用開始時から出しておけばよさそうですが。
【TORCHES】 ID:2852 / 投稿者：きんぐ [2025-11-26 10:21:06]
管理人さま
ありがとうございます。
おっしゃるとおり『不動産を取得した価格（＝親会社との取引額）』を基準にすると、劣後10％の安全性はないと思います。
ただ今回の案件も含め、多くの場合は『総事業費』を基準にして劣後10％の安全性を説明しているのかと思っていました。
超ざっくりでは、100の優先・劣後出資をつのり、親会社から88で物件を仕入れ（事業者は手数料10を得て）、
100で売却すれば配当無し、105で売却できれば10％配当（運用期間半年）、というイメージで、
いずれにせよ、私のような素人には判断が難しい気がしております。
親会社がファンドに不動産を売却する意味は、大変分かりやすく勉強になります。
ありがとうございました。
【ヤマワケエステート】 ID:2851 / 投稿者：2798 [2025-11-25 22:41:34]
2801様を含め多数の問い合わせや要望が届いたようで、通常の月次レポートを出してくる時期でないにも関わらず詳細をまとめた水納島のレポートが出ましたね。
今回のレポートには「記載内容をWeb上で公開する事を謹しむように」という文言があったので転載のような事は出来ませんが、
これまでより遥かに詳細な内容が記載されていたのは好感が持てました。
ただ、売買契約が不履行になる可能性がゼロではない事をレポートで初めて示唆した事に不安を覚えました。
「売買契約が不履行になる場合がある」という文言は会員登録しなくても見る事が出来る場所（ファンド概要のページ）にも記載してあり、
出資者限定情報ではないと判断して「不安を覚える」内容として書き込みましたが、管理人様が問題だと判断した場合は削除して下さい。
【TORCHES】 ID:2850 / 投稿者：管理人 [2025-11-25 21:37:45]
2849様
確かに！
ということは、総事業費の9.9%がファンドから最初に事業者への報酬として支払われるので、劣後出資分が0.1%しか残らないことになりますね。
総事業費の90.1%の現金からスタートするファンドになりますね。
厳密には土地には消費税がかからないものの建物にはかかりますので、売却時に建物分で利益が出れば、仕入税額控除で0.9%は戻って来るという見方もできそうですが、おっしゃる通りそこまで計算しているかどうかは、疑問もありますね。
【TORCHES】 ID:2849 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-25 21:28:21]
管理人様
組成時の報酬ですが、消費税を加えて優先出資の11%が最初から減るのだと思います
報酬の消費税は事業者全体からみたら一部は仕入税額控除で戻ってきますが、どうも他事業者の財産管理報告書を見てると、（私は不特法に出資したことがないのであやふやですが）丸々ファンドの分別管理の会計からは控除しているように思います
【TORCHES】 ID:2848 / 投稿者：管理人 [2025-11-25 19:39:23]
きんぐ様
ファンド組成時の報酬（今回で言えば優先出資額の10%=総事業費の9%)は、ファンドが成立した時点で事業者が報酬としてファンドから受け取るため、事業資金がいきなり減ることになります。
成立直後には既にファンドの資金は総事業費から9%を運営者報酬として支払った残額=91%しか残りませんので、その価格以下の不動産しか取得できない、という構造になります。
仮に総事業費100、優先出資90＋劣後出資10でファンドが成立して場合だと、事業者が9の報酬を受け取り、ファンドには残額91の現金が残ります。
その現金で91の価値の不動産を買ったとすると、ファンドには現金0、91の価値の不動産だけがある状態になります。
ファンド運用を経て、91で買った不動産価格が10%下落して82の額で売却されれば、ファンドに残る現金は82。
優先出資90に対して▲8の損失が投資家に発生する、ということが起こりえることになります。（劣後出資者は全損/ただし組成時報酬は受取済）
次に、出資総額より取得予定額が小さい点については、開発型ファンドでは、賃料収入が得られないため、固都税や諸経費の他、施策経費（境界確定や立退き、解体、造成など）の費用の他、リスクに備えたバッファなども募集しておく必要があります。
そのため、対象不動産価格以上の募集額になること自体は普通のことですので、その差額分の資金使途に合理的な説明がつくか、を確認できれば問題ないかと思います。
最後に、親会社がファンドに不動産を売却することの意味自体は、あります。
不動産会社は、基本的に自己資金だけではなく、融資等でレバレッジをかけて物件の仕入れを行います。
ただ、この融資枠には上限があり、事業成長期にはこの上限枠が成長の足かせになることがありますので、その成長のための資金をクラファンで調達する、ということで、更に仕入れを拡大し、事業成長につなげられる余地が出ます。
銀行融資枠を超えて成長を急ぐ企業にとっては価値は大きいと思います。
ただこれは、銀行などが「リスクが高い」と見て融資しない規模まで事業規模を膨らませる可能性がありますので、例えば市況悪化時には、財務や事業へのダメージを大きくします。
（レバレッジを効かせるのですから、当然の話ではあるのですが）
また、ご指摘のとおり、クラファンは融資と異なり、「対象事業に失敗した場合にも投資家に返す義務はない金」であり、事業における金銭的なリスクは、出資者が負います。
その分、融資に比べてはるかに高い配当利回りを投資家に分配される、というものであることは理解の上で投資判断が必要かと思います。
これは開発型ファンド全てに共通する事項で、特段TORCHES固有のものではありませんので、リスクのある事業に出資しているという理解は必要でしょう。
一方でクラファン事業者が事業成長のためにクラファンでの調達が必要だと考えているのであれば、投資家が離反することは事業にとって大きな痛手です。
投資家保護が、事業にとっても重要になりますので、①事業能力と②リソース余力、③事業の将来性がある事業者であれば、投資家をおろそかにはしない（と感じさせる）ことは、事業者にとっても重要になります。（もちろん①、②、③どれも揃う必要がありますが）
【TORCHES】 ID:2847 / 投稿者：きんぐ [2025-11-25 13:57:30]
管理人さま
いつも勉強させていただいております。
下記、変なこと言ってたらすみません。
私が気になるのは、2. 不動産特定共同事業契約に関する事項で親会社との取引予定額（不動産取得金額）の記載があり、それが出資総額よりずいぶん安いところです。
出資総額費＞＞＞物件取得金額で、物件取得時に優先出資の１０％の手数料を事業者が得るため、物件評価額の90％の金額で売却できれば、
・優先出資の元本は毀損なく償還、配当なし
・劣後出資の元本は毀損。ただし手数料収入が9％あるため、事業者の実際の損失は評価額の10％ではなく1％
のようなイメージで、優先出資者から見ると、物件評価額に対する見かけ上の比率どおりの安全性はあるように思います。
管理人さまも2839で『売れ残っている物件や難易度の高い物件がファンドにまわされないかなど、投資判断時に対象不動産の中身も見たほうが良さそうです』と記載してますが、私も同感で、
『物件評価額が取得金額に比べ１０％以上高いが妥当なのか？』『配当原資を得るには、その物件評価額からさらに高値での売却が必要だが見込はあるのか？』という気がしていて、
相変わらず私のような素人には判断が難しいキャピタル案件です。
そもそも、対象物件を親会社から安値でクラファン子会社が購入し手数料を得て、高値で売却し優先出資者にも配当する、というスキームの目的は何なのでしょう。
素人目には、高値での売却見込みがあるなら、子会社を挟んで売却せずとも、親会社が直接売却すれば利益も大きくなりそうな気がします。
ということは、高値で売却できる見込みが確実ではないので、手数料収入で確実に利益を得て、安値売却リスクを優先出資者と共有しようとしているのでは・・・
などとも思えて、本当に2839で記載されているとおり、『売れ残っている物件や難易度の高い物件がファンドにまわされてないか』という判断が重要に感じています。
自分ではそれを判断できないので、現状は見送り寄りに考えているところです。
何か考え違いとか変なところとかあればご意見いただけますと幸甚です。
よろしくお願いいたします。
【ヤマワケエステート】 ID:2846 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-25 13:39:14]
新しいレポート出ましたね
今回はかなり細かく書いてありました
【TORCHES】 ID:2845 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-25 09:16:50]
2844
さすがにサービスローンチで祝日でも業者も気合い入ってますね。
管理人さんのその行動力が投資には重要だと思います
【TORCHES】 ID:2844 / 投稿者：管理人 [2025-11-24 20:11:53]
会員登録しないと書面も決算も見えないサービスが多いですからね。
私はサイト自体は今日確認して、会員登録も今日でした。
私の場合昼前に本人確認情報の登録(eKYC）をした後、数時間で審査承認が得られた感じですが、申請者数が増えると、少し時間がかかるのかもしれませんね。
【TORCHES】 ID:2843 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-24 19:52:49]
管理人さん。有り難う御座いました。まだ会員登録してなかったので見れてませんでした。
【TORCHES】 ID:2842 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-24 19:04:46]
2841
さっきアカウントつくりましたが投資家登録の審査待ちでまだ文書みれませんでした。
アカウント作るのは前からできたんですね。
【TORCHES】 ID:2841 / 投稿者：管理人 [2025-11-24 18:21:18]
契約成立前書面に記載があります。
16. 不動産特定共同事業契約の報酬に関する事項の部分をご確認下さい。
【TORCHES】 ID:2840 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-24 17:18:56]
管理人さま、すみませんファンドの組成手数料10%はどこを見たら分かるでしょうか？ご教示お願い致します。
【TORCHES】 ID:2839 / 投稿者：管理人 [2025-11-24 16:34:24]
先ほど共通掲示板でもコメントさせていただきましたが、運営企業の財務状況が見通せないなど課題もありますが、面白いサービスですね
ただ、劣後出資比率10%については注意点があり、ファンド組成時の手数料が、優先出資額の10%となっています。
つまり、事業者の劣後出資分は、組成時の報酬として概ね回収されてしまう（厳密には総事業費の90%の10%なので9%相当）ため、劣後出資金の1%しかファンドに残らない状態になりますので、見かけ上の劣後出資比率ほどの安全性は無い、という点には注意が必要そうです。
ファンドは親会社のエムトラスト社が保有している物件を取得するパターンが多いようで、融資もついている（相手は銀行とは限りませんが）物件をファンドに売却する形がメインになりそうですので、売れ残っている物件や難易度の高い物件がファンドにまわされないかなど、投資判断時に対象不動産の中身も見たほうが良さそうです。
私個人は実需案件には正直全く詳しくないため、なかなか投資判断が難しいサービスになりそうです。
【サービス共通】 ID:2838 / 投稿者：管理人 [2025-11-24 16:12:05]
2831さんのコメントについて削除要請をいただきましたので、それへの批判意見についても合わせて削除させていただきました。
また、本日ファンド更改されたTORCHESについて、サイトにファンド情報や記事を掲載しております。
１点留意点なのですが、当サイトでは、「直近の決算」を元に、運営企業の財務やファンド依存度について、機械的に（定量基準で自動的に）スコアを付けています。
本サービスについてはほぼ不動産クラファン専業という実態の様子、かつ、まだ不動産クラファンで不動産を取得していない段階での決算しかないため、今後短期間で財務スコアが悪化していくものと想定されます。
１サービスのために恣意的にスコアを操作することもしたくないと一旦は考えており、一時的に総合力スコアでも上位となっていますが、財務面については留意点もありますので、記事をご確認いただければ幸いです。
https://investors-eye.jp/service_detail.php?service_id=torches
【TORCHES】 ID:2836 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-24 15:32:01]
さすが管理人さん、素早い掲載対応ですね。一挙に4件募集とは、注目集めるでしょうね。劣後出資比率10%も継続して欲しいです。ただ運用期間終了から償還まで30日を越えており、少し資金効率が悪いですね。
【サービス共通】 ID:2835 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-24 15:09:37]
私は昨今、償還遅延、期間延長、配当遅延が勃発してる中で、こちらの掲示板は色んな意味で参考になり、今後の運営会社選定に役立ち良いかと思ってます。
【サービス共通】 ID:2834 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-24 14:59:57]
特定サービス（運営会社）や商品への投資・批判を煽ることを意図した記載では無いと思います。私は参考になって良かったと思います。
【TORCHES】 ID:2830 / 投稿者：レオ [2025-11-24 13:06:42]
私はエムトラストが何故徳島で不動産クラウドファンディングの許認可を受けたのかが気がかりです。もしTORCHESが全国区で案件を発掘、募集をするのであれば徳島県では監督できないでしょう。
【TORCHES】 ID:2829 / 投稿者：クラファン小心者 [2025-11-24 12:39:43]
ヤマワケさんでファンド募集していたエムトラストさんが、新しくTORCHERSという不動産クラウドファンディングサービスを始めたようです。
登録して様子を伺おうと思っています。
元々開発、転売系の事業をやっていたエムトラストが、本業のノウハウを生かしながら、資本効率を上げるために始めたサービスなのであれば、
リスクとリターンのバランスが取れた良いサービスになるのではないかと期待しています。
【LEVECHY】 ID:2828 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-24 00:29:27]
そうですか。いつまでも3号4号と信託保全とレバレッジの話ばかり。投資家として、粛々とプロを自覚して事業を行なっている他社と比較し、いつまでもフワフワして自称プロですが、有言不実行の対応に全く終わらせようとしているようには見えないですね。もはや自社案件と言えるような状態でもなくここの存在意義は13号にはありません。責任を取るつもりもとて見ないように見えます。
【LEVECHY】 ID:2827 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-23 15:07:30]
投資家も社長の性格見抜いてますよ。25号の募集に現れてますように、これから募集に苦労するかと思います。
【LEVECHY】 ID:2826 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-23 12:44:31]
某youtubeチャンネルに社長が出演してる動画見ました。来年の目標は売上200億、預かり資産300億とのことですね。月1本として20億から30億の案件を毎月こなしていけば達成する数字ですね。しかしながら数字目標はあまり言わないほうがいいよ思うのですがね。しかし3号4号は外販出来てないの段階で売上が立ってしまうので、財務的事情を知らない方が見ると凄いということになりますがSPCに売りつけ遅延させればどちらも達成できてしまいますね。管理人様が仰る不動産屋は苦しい時でも苦しくないふりをするのが得意とのことですが、嬉しそうに大きな数字目標を話している影でニセコで困っている投資家が不愉快になるということがどうしてもわからないようです。
【ヤマワケエステート】 ID:2825 / 投稿者：管理人 [2025-11-22 12:08:18]
今回は償還遅延問題だけではなく、第三者割当増資の背景となった、「資金繰りへの対応が急務」、「仮に今回の資金調達が実現しない場合（中略）債務超過に陥る可能性も否定できない」といった発表内容のニュースとしての価値が大きく感じました。
ヤマワケは結構組成手数料を高く取っており、特に額の大きい蓄電池で高めの設定で稼いでいましたが、それでも黒字化できないとなるとかなり損益分岐点ラインが高い、要は高コスト構造になっていると見ないといけなさそうです。
そんな中で今回の割当増資の権利を付与したことは投資家にとっては朗報ではあるものの、実際にいつ、いくら分の権利行使・入金されるか、注視していく必要がありそうです。
【ヤマワケエステート】 ID:2824 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-22 12:04:31]
とにかく第三者割当増資が旨く行き、今の状況を乗り越え頑張って欲しいです。
【ヤマワケエステート】 ID:2823 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-22 11:58:04]
第三者割当増資が旨く行くと良いですが、断られた（否決された、または引き受け手が見つからなかった）場合、更に大変ですね。とにかく正念場です。
【ヤマワケエステート】 ID:2822 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-22 10:58:17]
とうとう日経のニュースになりましたね。
https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/news/21/00001/07481/
【らくたま】 ID:2821 / 投稿者：たまちゃん [2025-11-21 20:56:27]
越中島32号当選いたしました。(o^―^o)ﾆｺ
本郷に続き、2案件目です。
全額当選(前回同様、部分当選ではありませんでした）
【NINE FUND】 ID:2820 / 投稿者：管理人 [2025-11-21 17:56:38]
当選おめでとうございます。羨ましいです！
私は200万応募して、全落選でしたので、運が良かったのかと。
私はもう少し比率上げたかったんですが、甘くなかったです。。。
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