高利回りで投資チャンスも多い「TOMOTAQU（トモタク）」のチェックすべき点とは？

「TOMOTAQU（トモタク）」とは？

2020年10月のサービス開始以降、70件を超えるファンドを組成し、47ファンド（2024.5時点）の運用を運用終了させた、業界でも有数の実績を誇る不動産クラウドファンディングサービスです。
高利回りのファンドを多数提供している中、これまで投資家の元本が棄損した事例はなく、安定した運用を継続しており、ファンドの組成頻度が高く投資機会も多いため、分散投資先の候補として魅力的なサービスです。

「TOMOTAQU（トモタク）」は不動産特定共同事業法に基づき提供される投資型クラウドファンディングサービス

「TOMOTAQU（トモタク）」は、不動産特定共同事業法（以下、不特法）に基づき厳しい規制やルールのもとで提供される、投資型クラウドファンディングサービスです。

不動産クラウドファンディングとは、「不動産特定共同事業法（以下、不特法）」という法律に基づき、国土交通省・都道府県から許可または登録を認められた事業者のみが投資家に提供可能な投資商品であり、以下のようなメリット・強みを持つサービスです。

不動産特定共同事業法は厳しい投資家保護のためのルールを定めているため、サービスやファンド運営を行う事業者は全て、このルールに従って投資家保護に取り組んでいます。 （上記のうち、優先劣後構造については厳密には法律に定める義務ではないため、ヤマワケエステートなど一部該当しない事業者が存在します。）

「TOMOTAQU（トモタク）」を運営する株式会社イーダブルジーも当然、東京都の許可を取得しており、サービスやファンド運営についても行政の監督を受けています。
（株式会社イーダブルジー：不動産特定共同事業 東京都知事第133号）

不動産クラウドファンディングに共通する特徴や制度については本サイトの「不動産クラウドファンディングとは？」で解説していますので、ご確認ください。

「TOMOTAQU（トモタク）」を他サービスと比較してみる

まずは、定量的なデータから、他の不動産クラウドファンディングサービスと比較して、サービスの特長や傾向をチェックしてみましょう。

利回りが平均より高く、ファンドの組成件数も6カ月間で20件と毎月複数回の投資チャンスが得られるサービスとなっています。
サービスの認知度が向上すると利回りを下げるサービスが多い中、利回りが下落していない（上がっている）のもありがたい点です。

投資家の元本棄損リスクを抑制する劣後出資比率は全て10%と統一されており、業界平均よりは低めですが、劣後出資比率が10%ということは、不動産の売却額や賃料が下落し、想定より収入が10%減って損失が生じた場合でも、損失をトモタクが負担することで、投資家の元本が守られるということです。
特に賃料を原資に配当するインカム型ファンドでは、リスクとリターンのバランスが良いファンドとなっています。
（リスクが比較的高い開発型/キャピタルゲイン型ファンドでも劣後出資比率が10%に統一されている点は、一般投資家にはわかりやすいのですが、商品設計としてみると少しバランスが悪いケースがあると管理人は感じますが。）
※2024年5月時点。比較対象は当サイトが収集対象としている「管理人が投資対象候補としたい厳選２３サービス」の平均値です。

「TOMOTAQU（トモタク）」のサービスの魅力、特徴

他サービスとの対比では触れませんでしたが、「TOMOTAQU（トモタク）」は、安定した賃料収入をベースに配当するインカム型ファンドの他にも、多様なファンドを扱っています。
高級別荘地などのリゾート開発を行うファンドから、戸建住宅の分譲まで、多様なアセットタイプやエリアに投資が可能ですので、サービスの特徴をまとめると、以下のようなポイントになります。

「TOMOTAQU（トモタク）」を運営する「株式会社イーダブルジー」とは？

不動産クラウドファンディングは、「面倒な不動産運用はファンド運営事業者にお任せ」する投資商品です。
投資先を選ぶ際には、ファンド運営事業者の不動産事業のノウハウや財務状況を確認することが非常に重要になります。
そこで、「TOMOTAQU（トモタク）」を運営する「株式会社イーダブルジー」をチェックしてみましょう。

「株式会社イーダブルジー」の基本情報

まずは「TOMOTAQU（トモタク）」を運営する「株式会社イーダブルジー」の基本情報を確認しておきましょう。

不動産のバリューアップやリノベーション、不動産管理（プロパティマネジメント）などを手掛けてきた不動産会社です。
「TOMOTAQU（トモタク）」では中古マンションを所有してバリューアップしたり運営することで賃料収入を得るファンドが多数提供されていますが、本業で10年以上培ったノウハウがファンド運営に活かされているようです。
（リゾート開発などのケースでは専門ノウハウを持つ企業と連携して対応するケースもありますが、2024.4には「RERESO」というブランドでリゾート特化のファンドを打ち出していますので、今後はリゾート開発についても力を入れていくのかもしれません。）

「TOMOTAQU（トモタク）」の決算情報チェック　＆　業界平均との比較

まず、当サイトに掲載している直近の決算（2024.5時点）を見てみましょう。

運営企業の財務の健全性を確認できる「ＢＳ」を見ると、自己資本比率が業界平均より大幅に低くなっています。
これは、積極的にファンドを組成することで、保有する不動産規模が拡大しているためですが、2023.7.31時点で純資産の15倍近い資産を保有しているということで、資産（≒リスク資産）規模が若干大きすぎる面があります。

リスクという面では、不動産クラウドファンディングで保有する資産のリスクは投資家も負っているため、事業者の負担は劣後出資分だけにはなるのですが、ファンド運営事業者は匿名組合の営業者として無限責任を負っているため、対象不動産の売却やファンドの償還までの責任を負う立場となりますので、純資産の15倍規模の出資を投資家から預かっている状態であるということ理解はしておくべきでしょう。

なお、当サイト独自の指標として、不動産クラウドファンディングでの直近1年間の募集額と運用期間から、運用中の資産規模を算出しています。
純資産に対して過度に運用資産規模が膨らむのは危険ですが、自己資本比率と同様、運用資産規模が比較的大きい傾向が表れています。

ただし、運営企業の利益を稼ぐ力を確認できる「ＰＬ」を見ると、利益を継続的に稼げていることも確認できます。
これだけ多数のファンドを運営しながら元本棄損が一度もない、というのは、この「稼ぐ力」の高さがもたらしているはずですので、この強みも確認の上で最終的な投資判断を行って下さい。

※決算の見方については、別記事「不動産クラウドファンディング事業者の決算チェックポイント」で解説していますので、興味を持った方はご欄下さい。

※直近1年間のファンドの募集額に運用期間（年換算）を乗じることで、現在運用中ファンドにおける投資家からの出資金規模を算出。（当サイト独自指標です）
※2024年5月時点。比較対象は当サイトが収集対象としている「管理人が投資対象候補としたい厳選２３サービス」の平均値です。

まとめ：「TOMOTAQU（トモタク）」とは？

「TOMOTAQU（トモタク）」は、高利回りなファンドを多数組成する一方で、マスターリースにより賃料補償のあるインカム型ファンドのような安全性の高いファンドも扱う、多様なファンドを提供するサービスです。
不動産クラウドファンディングを積極的に行う企業に多いケースですが、純資産に対してクラウドファンディングでの資金調達規模が大きいため、ファンドの安全性と合わせて、運営企業の財務の健全性も気にしておく必要がありますが、一定のリスクがあることを織り込んでも、利回りの高さや投資機会の多さは魅力的なサービスだと言えるのではないでしょうか？

※管理人個人はリスクとリターンのバランスがとれていると感じるため、トモタクの中でもリスクが高めの開発型ファンドに投資している他、インカム型にも投資募集をするなど、一定比率をトモタクに継続的に投資したいと考えています。

最後に

ここまで「TOMOTAQU（トモタク）」の魅力と留意点をご説明しましたが、利回りが高い、投資チャンスが多い、などの魅力と合わせて財務面での懸念点にも触れさせていただきました。
不動産クラウドファンディング投資は堅実な利回り投資が期待できる投資商品ですが、万が一の運営事業者の倒産リスクの可能性も踏まえ、分散投資が非常に重要になりますので、新たな投資先候補として検討されるのは、いかがでしょうか？

なお、当サイトではリスク分散の観点で、複数のサービスに対する分散投資を強く推奨しており、投資先サービスやファンド探しに役立つ情報の収集、掲載に努めていますので、他サービスについても是非ご確認下さい。