「FUNDROP」は不動産運用や不動産証券化のプロが運用する不動産クラウドファンディングサービス【2025.5更新】

「FUNDROP」とは？

「FUNDROP」は2020年11月のサービス開始以降、「賃料保証」付の収益マンションを中心としたファンドを20件以上組成し、運用を無事に終了したファンド数も16件の実績を持つ（2024.5時点）運用実績の豊富な不動産クラウドファンディングサービスです。

運営会社である「ONE DROP INVESTMENT 株式会社」の公式ページでは、事業内容が以下の３点のみとなっており、ファンド運用を専門的に扱う不動産会社です。

1. 不動産クラウドファンディング事業
2. 不動産流動化事業
3. アセットマネジメント事業

そのため、提供されるファンドは投資家向け利回りと安全性のバランスを考慮されており、安全性を考慮しつつそれなりに高い利回りが得られる、ミドル（またはロー）リスクミドルリターン型のサービスとなっています。

専門家が設計するだけあって、他ファンドのようにリスクとリターンのバランスが不均質なケースが少ない（＝ファンド毎の当たりはずれが感じられない）ため、不動産ファンドに詳しくない方にもお勧めしやすい、分散投資先として非常にバランスの良いサービスです。

「FUNDROP」は不動産特定共同事業法に基づき提供される投資型クラウドファンディングサービス

「FUNDROP」は、不動産特定共同事業法（以下、不特法）に基づき厳しい規制やルールのもとで提供される、投資型クラウドファンディングサービスです。
不動産クラウドファンディングとは、「不動産特定共同事業法（以下、不特法）」という法律に基づき、国土交通省・都道府県から許可または登録を認められた事業者のみが投資家に提供可能な投資商品であり、以下のようなメリット・強みを持つサービスです。

不動産特定共同事業法は厳しい投資家保護のためのルールを定めているため、サービスやファンド運営を行う事業者は全て、このルールに従って投資家保護に取り組んでいます。 （上記のうち、優先劣後構造については厳密には法律に定める義務ではないため、ヤマワケエステートなど一部該当しない事業者が存在します。）

「ONE DROP INVESTMENT 株式会社」も当然、東京都知事の許可を取得しており、サービスやファンド運営についても行政の監督を受けています。
（ONE DROP INVESTMENT 株式会社：不動産特定共同事業 東京都知事　第128号）

不動産クラウドファンディングに共通する特徴や制度については本サイトの「不動産クラウドファンディングとは？」で解説していますので、ご確認ください。

「FUNDROP」を他サービスと比較してみる

まずは、定量的なデータから、他の不動産クラウドファンディングサービスと比較して、サービスの特長や傾向をチェックしてみましょう。

利回りは当サイトに掲載する不動産クラウドファンディングサービスの平均値より若干低いですが、高めの劣後出資比率で安全性を高めています。
そもそも扱っているファンドは比較的安定性の高い「賃料」を配当原資とする「インカム型」ファンドを中心に扱い、更に賃料保証も加えて安全性を高めたファンドとなっていますので、安全性を加味すれば、「リスクに対して高いリターン」が期待できるファンドと言えます。
※2025年5月時点。比較対象は当サイトが収集対象としている「管理人が投資対象候補としたい厳選３５サービス」の平均値です。

「FUNDROP」のサービスの魅力、特徴

不動産クラウドファンディングサービスは毎年多くのサービスが登場しますが、その中で「FUNDROP」の特徴をまとめると、以下の４点になります。

安全性と利回りのバランスがよく、ファンド組成頻度も安定していますので、分散投資先としての魅力が大きいサービスです。

「FUNDROP」を運営する「ONE DROP INVESTMENT 株式会社」とは？

「ONE DROP INVESTMENT 株式会社」の基本情報

まず、「ONE DROP INVESTMENT 株式会社」の基本情報を確認しましょう。

冒頭記載した通り、不動産の開発を行うデベロッパーではなく、ファンド運用を中心とした業態です。
2013年11月設立ということは、10年以上の社歴を持つ企業ですので、不動産運用・投資の専門家と考えてよいでしょう。

「ONE DROP INVESTMENT 株式会社」の決算情報チェック　＆　業界平均との比較

まず、当サイトに掲載しているONE DROP INVESTMENT 株式会社の決算（2024.5時点）を見てみましょう。

運営企業の財務の健全性を確認できる「ＢＳ」を見ると、自己資本比率が高いですね。
2024年末にかけて総資産が増加したことで若干低下していますが、業界においても高めの水準です。
当サイトの集計では資産内訳を分計していませんが、2024年度の資産の増減詳細をみると、「流動資産」が3億円強減少、「固定資産」が8億円弱増加しています。
FUNDROPでは、インカム型ファンドを運用終了後に再組成している物件を多数扱っていますが、決算数値からも、これら不動産は長期保有を前提に運用していることが確認できます。
（2024年12月期では、一部不動産を、短期保有前提の流動資産から長期保有前提の固定資産に組み替えているのではないか、と思います。）

なお、当サイト独自の指標として、不動産クラウドファンディングでの直近1年間の募集額と運用期間から、運用中の資産規模を算出しています。
純資産に対して過度に運用資産規模が膨らむのは危険ですが、過度にクラウドファンディングでの調達・運用も行っていないことも確認できます。

次に運営企業の利益を稼ぐ力を確認できる「ＰＬ」を見ると、同様に、業界平均と比べると非常に利益率が高いです。
ただ、この点は、他の不動産クラウドファンディング事業者の多くのように不動産を売却することで稼ぐのではなく、賃料やアセットマネジメントフィー（不動産運用により得る報酬）などの収入比率が高いことが要因でしょう。
利益率が高くなるのは業態の特性ですので、過信は禁物です。
絶対額としては年間2,600万円程度の営業利益ですし、固定負債の増加によって利払い負担が増えたこともあり、経常利益は200万円にとどまっていますので、ファンド運営で大きな損失が出れば赤字になることもありえる水準であるという理解はしておく必要がありそうです。

とはいえ、純資産が5億円弱積みあがっていますので、簡単に債務超過になるような財務状況ではありません。

その他に気になる点をあげると、固定資産（長期保有前提の不動産）に対して、負債は流動負債がほとんどを占めているという点です。
不動産会社においては、リファイナンスリスクを抑制する観点から、長期保有前提の資産については長期融資で資金調達することが望ましいのですが、おそらく不動産クラウドファンディングによる調達など、短期間でリファイナンスが必要な資金が中心となっていますので、経済情勢の変化で不動産の流動性が極度に悪化したり、不動産クラファンの競争激化などでリファイナンスに難航するような状態があると、望まないタイミングで不動産の売却を迫られるリスクがあります。
とはいえ、FUNDROPで組成するファンドの保有物件を見る限りは、不況に強いレジ系中心で売却しやすい物件も多そうですし、純資産に対して過度の資産規模にも膨らませてはいませんので、過度に気にする必要はないかと思います。

※決算の見方については、別記事「不動産クラウドファンディング事業者の決算チェックポイント」で解説していますので、興味を持った方はご欄下さい。
※直近1年間のファンドの募集額に運用期間（年換算）を乗じることで、現在運用中ファンドにおける投資家からの出資金規模を算出。（当サイト独自指標です）

まとめ：「FUNDROP」とは？

ここまで、サービスの特徴から、運営企業の得意な事業領域や財務状況を確認してきました。
「FUNDROP」というサービスをまとめると「ファンド運用の専門家が運営する安全性の高いファンド設計ながら、それなりの高利回りが期待できるバランスの良いサービス」といえるのではないでしょうか。

最後に

ここまで「FUNDROP」の魅力と留意点をご説明しました。
不動産クラウドファンディング投資は堅実な利回り投資が期待できる投資商品ですが、万が一の運営事業者の倒産リスクの可能性も踏まえ、分散投資が非常に重要になりますので、新たな投資先候補として検討されるのは、いかがでしょうか？

なお、当サイトではリスク分散の観点で、複数のサービスに対する分散投資を強く推奨しており、投資先サービスやファンド探しに役立つ情報の収集、掲載に努めていますので、他サービスについても是非ご確認下さい。