「VERFUND」は募集があれば投資したいサービスだが、いつ募集があるかよめないのが課題？

「VERFUND」とは？

2020年8月のサービス開始以降、11本のファンドを組成している不動産クラウドファンディングサービスです。
不動産証券化協会認定マスター施策を持つ管理人がサービス、運営企業を確認したところ、非常に利回りと安全性のバランスが良いサービスなのですが、ファンドの組成頻度にばらつきがあり、次にいつ投資できるかが読めないサービスという評価となっています。
管理人自身、会員登録はしたもののこれまでに一度も投資ができていないのですが、次のファンド募集で再チャレンジをめざしているファンドですので、本記事で詳細に確認していきます。

「VERFUND」は不動産特定共同事業法に基づき提供される投資型クラウドファンディングサービス

「VERFUND」は、不動産特定共同事業法（以下、不特法）に基づき厳しい規制やルールのもとで提供される、投資型クラウドファンディングサービスです。

不動産クラウドファンディングとは、「不動産特定共同事業法（以下、不特法）」という法律に基づき、国土交通省・都道府県から許可または登録を認められた事業者のみが投資家に提供可能な投資商品であり、以下のようなメリット・強みを持つサービスです。

不動産特定共同事業法は厳しい投資家保護のためのルールを定めているため、サービスやファンド運営を行う事業者は全て、このルールに従って投資家保護に取り組んでいます。 （上記のうち、優先劣後構造については厳密には法律に定める義務ではないため、ヤマワケエステートなど一部該当しない事業者が存在します。）

「VERFUND」についても当然、サービス提供事業者・ファンド運営者ともに東京都に登録をされており、サービスやファンド運営についても行政の監督を受けています。
（株式会社ベルテックス：小規模不動産特定共同事業 東京都知事（1）第4号）

なお、「小規模不動産特定共同事業」は、同時に預かる出資金の上限が１億円まで、といった制約がある代わりに、許可制ではなく登録制で免許を得られるほか、運営企業の資本金要件などが緩和された免許です。
運営会社の株式会社ベルテックスの場合、資本金は５,０００万円ということで資本金要件上小規模免許しか得られませんが、実際の純資産には「利益剰余金」という、これまでの事業運営で積み上げた利益が会社の純資産に含まれますので、資本力が不足することはありません。
資本金が１億円を超えると中小企業の減税などの特例が得られなくなるため、資本金を１億円未満にしている不動産会社は多いため、財務面での懸念を持つ必要はありません。（上述しますが、自己資本比率が33%あるというのはかなり優秀な財務状況です。）

不動産クラウドファンディングに共通する特徴や制度については本サイトの「不動産クラウドファンディングとは？」で解説していますので、ご確認ください。

「VERFUND」を他サービスと比較してみる

まずは、定量的なデータから、他の不動産クラウドファンディングサービスと比較して、サービスの特長や傾向をチェックしてみましょう。
直近の平均利回りは平均より少し低いですが、これまでの累計では平均を上回っています。
また、投資家の損失リスクを抑制する劣後出資比率も30%と、平均を上回る高水準となっています。

課題はシンプルに１点、「組成頻度にばらつきがあり、いつ出資チャンスがあるか読めない」点です。
小規模事業者のため募集額も１億円を上回ることはありませんので、分散投資先として見ても、なかなか投資できないため、計算に組み込めないのが難点です。

管理人自身、ファンドの魅力は高いと感じて会員登録をしているのですが、まだ気一度も投資ができていないサービスです。
2023年度を見ると、7月から年末にかけて４本のファンドが組成されており、組成が続くケースもあるようですので、今後に期待したいところです。
※2024年5月時点。比較対象は当サイトが収集対象としている「管理人が投資対象候補としたい厳選２３サービス」の平均値です。

「VERFUND」のサービスの魅力、特徴

「VERFUND」の特長をまとめると以下のポイントになります。

管理人は今後の募集ファンドの利回りが6%を超えるようなケースがあれば是非応募したいのですが、果たしていつそのチャンスが来るのか？
他ファンドで分散投資を進めつつ、気長に機会をまとうと思います。

「VERFUND」を運営する「株式会社ベルテックス」とは？

不動産クラウドファンディングは、「面倒な不動産運用はファンド運営事業者にお任せ」する投資商品です。
投資先を選ぶ際には、ファンド運営事業者の不動産事業のノウハウや財務状況を確認することが非常に重要になります。
そこで、「VERFUND」を運営する「株式会社ベルテックス」をチェックしてみましょう。

「株式会社ベルテックス」の基本情報

企業基本情報は以下の通りとなっていますが、主な事業としては、個人投資家向けに投資用不動産（区分マンション）を販売する事業です。
関連して、中古マンションのリノベーションを行い、収益不動産としての価値を上げるような領域も得意領域のようです。
また、この業態に共通する事業領域ですが、収益不動産を個人投資家に売却した後、その不動産の賃貸管理や修繕や点検などを請け負う賃貸管理・建物管理といった事業領域も手掛けます。
区分マンションのリノベーション、投資用不動産としての販売、運営管理までを担う投資用区分マンションのプロ、といった業態と言えます。

不動産クラウドファンディングで扱う不動産は、本業のために取得した、または在庫となっている不動産である可能性がありそうです。
そうなると、個人投資家から引き合いがあれば売却を優先するはずですので、ファンドの組成頻度にばらつきがあることはやむをえないかもしれません。

「株式会社ベルテックス」の決算情報チェック　＆　業界平均との比較

次に、当サイトに掲載している「株式会社ベルテックス」の決算（2024.5時点）を見てみましょう。

どの数字を業界平均と比較しても、立派な数字です。
企業の財務基盤の健全性が現れる「ＢＳ」を見ると、自己資本比率がかなり高く、信用力に問題はありません。
ｖ 企業の稼ぐ力が現れる「ＰＬ」を見ても、経常利益率が業界平均を上回っており、しっかり利益を出して、純資産を積み上げ続けていることがわかります。

運営企業の信用力については、不動産クラウドファンディング事業者の中では高い水準にあるといえます。

※決算の見方については、別記事「不動産クラウドファンディング事業者の決算チェックポイント」で解説していますので、興味を持った方はご欄下さい。
※直近1年間のファンドの募集額に運用期間（年換算）を乗じることで、現在運用中ファンドにおける投資家からの出資金規模を算出。（当サイト独自指標です）

まとめ：「VERFUND」とは？

サービスやファンドの特徴、運営企業の財務を確認しましたが、VERFUNDについてまとめると、「利回りや安全性、運営企業の信頼性自体はとてもバランスが良く、安全で高い利回りのファンドが提供されている」ものの、「投資機会が限定されており、いつ投資できるかわからない」という、投資できたらラッキー、というファンドと言えそうです。
2023年の実績を見ると、7月から年末までに４ファンドが組成されるなど、ファンドが出る時期には続けて出る場合もあるため、事前にサービス内容を確認し、会員登録だけでもしておくのはいかがでしょうか？

最後に

ここまで「VERFUND」の魅力と留意点をご説明しました。
不動産クラウドファンディング投資は堅実な利回り投資が期待できる投資商品ですが、万が一の運営事業者の倒産リスクの可能性も踏まえ、分散投資が非常に重要になりますので、新たな投資先候補として検討されるのは、いかがでしょうか？

なお、当サイトではリスク分散の観点で、複数のサービスに対する分散投資を強く推奨しており、投資先サービスやファンド探しに役立つ情報の収集、掲載に努めていますので、他サービスについても是非ご確認下さい。