ハイリスクハイリターン型ファンド「ヤマワケエステート」の決算データからは何が見える？

「ヤマワケエステート」とは？

2023年10月のサービス開始直後の３号ファンドで「想定利回り84.6%」というような極端に高い利回りのファンドを提供し、大きな注目を集めているサービスです。
これまでに募集したファンドの平均利回りは14.3%と不動産クラウドファンディング業界でも頭一つ高い水準となっている上、ファンドの組成数が、直近6カ月間（2023.5時点）で76ファンドと、毎週平均3ファンド程度を組成し続けている、業界でも異質のサービスです。

Googleで検索キーワードを入力すると、「怪しい」「詐欺」などのキーワードもサジェストされることから、高利回りとファンド組成数の大きさに不安を感じる投資家も多いようですが、サービス開始から１年もたたずに累計149億円（2024.5時点）を超える資金調達に成功している、投資家の人気も高いサービスとなっています。

本記事では、運営企業だけではなく、運営企業の親会社や協力企業などについても徹底調査します。

「ヤマワケエステート」は不動産特定共同事業法に基づき提供される投資型クラウドファンディングサービス

「ヤマワケエステート」は、不動産特定共同事業法（以下、不特法）に基づき厳しい規制やルールのもとで提供される、投資型クラウドファンディングサービスです。

不動産クラウドファンディングとは、「不動産特定共同事業法（以下、不特法）」という法律に基づき、国土交通省・都道府県から許可または登録を認められた事業者のみが投資家に提供可能な投資商品であり、以下のようなメリット・強みを持つサービスです。

不動産特定共同事業法は厳しい投資家保護のためのルールを定めているため、サービスやファンド運営を行う事業者は全て、このルールに従って投資家保護に取り組んでいます。
「ヤマワケエステート」についても当然大阪府知事の許可を取得しており、サービスやファンド運営についても行政の監督を受けています。
（ヤマワケエステート株式会社：不動産特定共同事業 大阪府知事 第19号）

ただし、上記ポイントにも赤字で記載しましたが、優先劣後構造については厳密には法律に定める義務ではないため、ヤマワケエステートでは、契約書上は、「優先劣後構造」を前提とした条件が記載されているものの、実際には事業者による劣後出資金がゼロ円でファンドが成立する募集条件となっています。
優先劣後構造のファンドでは、ファンドで損失が生じた場合にもまず事業者の劣後出資で損失を負担するため、劣後出資比率までの損失が起きても投資家の元本が守られるのですが、ヤマワケエステートの場合は損失は全て投資家の出資金で負担することになる点は理解が必要です。

「ハイリスク」に見合うだけの「ハイリターン」が得られれば、投資商品としてのバランスは悪くないことになりますので、これ自体が悪いわけではなく、見極めが必要でしょう。

不動産クラウドファンディングに共通する特徴や制度については本サイトの「不動産クラウドファンディングとは？」で解説していますので、ご確認ください。

「ヤマワケエステート」を他サービスと比較してみる

まずは、定量的なデータから、他の不動産クラウドファンディングサービスと比較して、サービスの特長や傾向をチェックしてみましょう。
やはり、募集時の「想定利回り」の高さは圧倒的で、当サイトが収集している不動産クラウドファンディングサービスの平均値の２倍以上の水準と、突き抜けたサービスです。

一方で投資家の元本棄損リスクを抑制する「劣後出資」の仕組みを持たないファンドはヤマワケエステートのみとなっており、「ハイリスクハイリターン」が数字にはっきり表れています。
なお、ファンドで扱う不動産には、「権利調整が必要な権利もの」の他、「戸建住宅を立てるための土地や建築中の建物に投資する戸建ファンド」、「将来値上がりが期待できる不動産の買取再販型」、などが中心となりますが、その他にも、ヤマワケエステートでしかほとんど扱わない、業界でも異質な「転貸型ファンド」というパターンもあるため、後ほど少し補足します。
※2024年5月時点。比較対象は当サイトが収集対象としている「管理人が投資対象候補としたい厳選２３サービス」の平均値です。

「ヤマワケエステート」が扱う、「転貸型ファンド」とは？

「賃貸型ファンド」は、不動産の所有権を持たず、所有者から賃借して、それをテナントに転貸するモデルです。
ヤマワケエステートの場合は、飲食店やアミューズメントの新規出店希望者をテナントとして、店舗の内装工事や看板の設置を行い、その分賃料を高く設定することで収益化をめざすタイプのファンドがこれまでに複数件登場しています。

これには 以下のような注意点がありますので、不動産の所有権を取得するファンドとの違いをしっかり理解して投資判断してください。
（１）不動産の所有権がないため、土地や建物が値上がりしても、ファンドには売却益が入らない
（２）ファンドの主な収益は、転借で得られる賃料の他、ファンドが施行した内装や外装を、テナントや不動産所有者に売却することで得られる利益のみ
（３）テナントの経営が店舗経営が良好でなくなった場合、施行した看板や内装などの買い取り手がなくなる可能性

このケースでは、店舗の予約権などが出資者に付与されているケースも多いため、「純粋な投資」というよりは、テナント店舗のファンが、店舗の出店や事業拡大をサポートするという、「応援型クラウドファンディング」という意味合いも含めて、ファンドの価値を評価する必要があるのではないでしょうか。

「ヤマワケエステート」のサービスの魅力、特徴

ここで、「ヤマワケエステート」の特徴を改めてまとめてみましょう。

管理人はヤマワケエステートへの投資には「かけ」という一面があると判断していますが、リスク相応以上のリターンの可能性を感じ、２ファンド150万円に投資中です。
ヤマワケエステートの投資比率はこれを上限としますが、リスク覚悟で投資したい投資家には魅力の高いサービスではないでしょうか？

「ヤマワケエステート」を運営する「ヤマワケエステート株式会社」とは？

不動産クラウドファンディングは、「面倒な不動産運用はファンド運営事業者にお任せ」する投資商品です。
投資先を選ぶ際には、ファンド運営事業者の不動産事業のノウハウや財務状況を確認することが非常に重要になります。
そこで、「ヤマワケエステート」を運営する「ヤマワケエステート株式会社」をチェックしてみましょう。

「ヤマワケエステート株式会社」の基本情報

2018年創業の不動産会社ですが、「ヤマワケエステート株式会社」については公式ホームページで得られる情報が極めて限定されており、ホームページからは企業の実態がわかりません。
親会社である「WeCapital株式会社」のサイト上に設置されており、実態上はWeCapital株式会社の子会社として、親会社と共同で事業展開しているのでしょうか？

親会社が直接事業展開していない理由としては、「不動産特定共同事業法の許可取得には厳格な審査が伴い、半年から１年以上の審査期間が必要」という免許取得の特性の影響があるかもしれません。
WeCapital株式会社は金商法に基づくファンドのサイト運営経歴のあるメンバーが中心の企業のようで、WeCapital株式会社自身も「宅建物取引業免許」を持ち、不動産の売買や媒介業務が可能な会社なのですが、不特法許可を得るには時間と組織設計や体制が必要になりますので、早期にサービスを開始するために必要な許可と組織を持っている子会社（ヤマワケエステート株式会社）を取得したのだとすれば、合理的な選択だとも考えられます。

ただ、結果として運営企業の決算や事業概要を見てもファンド運営事業者としての信用力などがわからない状態となっている点は、投資家の立場では望ましいとは言えません。今後是非、親会社を含めた更なる情報開示を期待したいところです。

「ヤマワケエステート株式会社」の決算情報チェック　＆　業界平均との比較

まず、当サイトに掲載している「ヤマワケエステート株式会社」の決算（2024.5時点）を見てみましょう。

まず、運営企業の財務の健全性が現れる「ＢＳ」を見ると、当サイトが注目する「自己資本比率」が一見業界平均と比べて悪くないように見えるでしょうか？
「ヤマワケエステート株式会社」については、2024.5時点で開示されている2023年9月30日の決算は全く参考にならない、という結論となります。
というのは、これまでの決算では総資産が1億円代から6億円弱と、あまり資産（不動産）を所有せず、不動産の仲介やコンサルティングなどを行っていたと推測できる数字となっています。

ところが、2023年9月30日移行に「ヤマワケエステート」を開始後は大量の不動産をファンドで取得し、運営する不動産の買取再販事業者のようなモデルへと、完全に事業モデルを転換しています。
以下の表では、「運用中資産規模（AUM）」を当サイト独自に算出していますが、現在の総資産規模は一気に122億円規模に拡大している可能性があります。

親会社からの増資などがもしなければ、純資産1.2億円未満の企業が122億円の資産を保有するという、極めて脆弱な財務状況となってしまいますので、「2024年02月29日」の決算開示を待って、財務状況がどのようになっているか、しっかり見ていく必要がありますので、新年度の決算開示があれば、当サイトで改めて触れたいと思います。

年のため、運営企業の利益を稼ぐ力が現れる「ＰＬ」も確認すると、やはり、この当時の決算では何もわかりません。
2022年02月28日の決算で売上総利益率が100%ということは、不動産仲介やコンサルティングなど、仕入れなどの直接原価を伴わない収益しかあげていなかったと想定できます。
現在は不動産クラウドファンディングの事業比率が高まっていますので、不動産クラウドファンディング開始後の決算を確認しないと、なんとも評価しようがありませんね。

そこで、本記事では親会社の「WeCapital株式会社」の事業戦略についても確認し、後述します。

※決算の見方については、別記事「不動産クラウドファンディング事業者の決算チェックポイント」で解説していますので、興味を持った方はご欄下さい。
※直近1年間のファンドの募集額に運用期間（年換算）を乗じることで、現在運用中ファンドにおける投資家からの出資金規模を算出。（当サイト独自指標です）
※2024年5月時点。比較対象は当サイトが収集対象としている「管理人が投資対象候補としたい厳選２３サービス」の平均値です。

「WeCapital株式会社」の事業戦略と、「ヤマワケエステート」の位置づけとは？

「WeCapital株式会社」の松田悠介代表取締役は、「FUNDINNO」という投資プラットフォームでIPO前の株式に投資するサービスを扱っていたとのことです。
「FUNDINO」では、Webサイトで会員の集客や資金調達を行う役割を担っていたようで、個人向け投資に関するマーケティングや免許取得・運営に関するノウハウを持っているようです。

代表自らがXやyoutubeで積極的に顔出しで情報発信しており、ホリエモンチャンネルでも事業構想を語っていることが確認できます。

WeCapital株式会社のサイトを見ると、ヤマワケエステートはWeCapital株式会社の構想する事業のあくまで「第一弾」であり、「サービスのうち、不動産ファンドを扱うサービス」の位置づけとなっています。
つまり、「ヤマワケエステート」は、「ヤマワケ」というサービス全体のブランドの認知度や信用力を獲得する、というミッションを課されたサービスですので、高い利回りやホリエモンチャンネルを含む広告露出を積極的に行っている背景には納得感は得られます。

あくまで管理人個人の想定・期待ですが、WeCapital株式会社が事業展開に必要なだけの資金力や人的リソースなどをを持ってヤマワケエステートをスタートしているのであれば、ファンドで損失が多発するようでは逆効果になりますので、大きなコストをかけてサービスをスタートした意味がなくなります。
もちろんリスクはありますが、サービスブランディングが確立できるまで、親会社がファンド運営に関する力強いサポートをしてくれる可能性もありますので、それにかけてもよいという投資家にとっては、非常に面白い位置付けだと思います。



投下している広告費は1億円では収まらない（どころかもっと大きい）はずですが、サービス開始前のヤマワケエステートの資金力では広告費の負担は厳しいため、マーケティングやファンド運営には実質的に、親会社であるWeCapital株式会社の意向やサポートによって進められていると想定すべきだと考えます。

ファンド運営でトラブルがあった場合の運営企業の対応力や財務力についても実質的に親会社の力に依存することになると思いますので、親会社の財務や不動産ビジネスに関するノウハウや体制など、更なる情報開示を期待するとともに、法的に投資家に対する責任を負うヤマワケエステート株式会社自体に十分な資本の注入や、人的リソースの拡充なども進むことを期待したいところです。

「ヤマワケエステート」の協力会社「エムトラスト株式会社」とは？

ヤマワケエステートの提供するファンドの特徴として、ファンドでは不動産の取得のみを行い、実際の不動産ビジネスは協力会社が行う、という形態がとられるケースがあります。
その不動産ビジネスを担う「エムトラスト株式会社」とは、どういった関係なのかも確認しました。

エムトラスト株式会社は、親会社であるWeCapital株式会社と提携したことが公式サイトに加えて、PR TIMESでも掲載されていますので、提携における役割を確認します。

■エムトラスト株式会社の役割（PR TIMES掲載資料より抜粋）
・不動産開発案件や物件の提供
・自社以外の取り扱い案件のDD機能として物件の調査を実施

「DD機能」とは、「ディーデリジェンス機能」のことで、土地や建物の状況調査はもちろん、経済的な評価から遵法性のチェック、環境汚染リスクの有無などを行う、不動産ビジネスの収益性やリスクを評価する、非常に重要な役割です。
「ヤマワケエステート」というサービスで扱うファンドは、運営企業であるヤマワケエステート株式会社単体だけではなく、「エムトラスト株式会社」の協力を得て運営されているとみる必要がありそう ですので、会社概要を確認します。

■エムトラスト株式会社とは？
2015年10⽉21⽇に創業した不動産会社です。
公式ホームページからは具体的な事業内容が確認しきれませんが、ヤマワケエステートで取得する不動産は、一旦エムトラストが取得している不動産を買い取るケースが多いことから、「買取・再販」型の事業を手掛ける不動産会社でしょう。
ヤマワケエステートのファンド募集ページには売上推移も記載されていますが、2015年の創業でこの売上規模ということは、急成長中の企業です。
不動産業界では急成長には一定のリスクが伴うことも事実ですので「急成長」というのは必ずしも安心であることを意味しませんが、これだけの案件を供給する仕入れ力は凄まじいものがあります。


さて、ここまで調べてきましたが、不動産特定共同事業法では運営会社の情報開示を求めるものの、親会社や、その提携企業の情報開示義務はありませんので、ヤマワケエステートというサービスにおけるファンドの運営能力や、不動産ビジネスで稼ぐ力は、「未知数」としかいいようがありませんね。

管理人にわかった範囲の情報では、「かけ」の面があるとしか言えないという結論となっています。

一方で、不動産特定共同事業法の制約上、ファンドでの資金調達開始前に不動産の購入契約が必要なため、集めた資金に対応した不動産を運営会社であるヤマワケエステートが所有はできていると考えます（転貸型ファンドは除く）ので、集めた資金を目的外流用されてしまう、というリスクはそこまで高くないと考えていますので、「ハイリスクハイリターン」を踏まえた分散投資を大前提として、気に入った不動産を扱うファンドに投資しています。

いずれにせよ今後の動向次第では評価を大きく変える必要がある可能性はありますので、継続してウォッチしていきたい、いろんな意味での注目ファンドだと考えています。

まとめ：「ヤマワケエステート」とは？

非常に長い記事となってしまいましたが、まとめると、以下のような「実態がまだよくわからないハイリスクハイリターン型ファンド」です。
とはいえ、親会社であるWeCapital株式会社が描く事業構想の第一弾という位置付けからは、更なる発展を遂げる可能性も秘めたファンドかもしれません。

・業界でも突き抜けて高い「想定り利回り」を設定しつつ、劣後出資のない「ハイリスクハイリターン型」ファンド

・運営企業である「ヤマワケエステート株式会社」は、サービス開始前と現在で全く異なる姿となっており、運営実績は不明
・親会社の提携企業である「エムトラスト株式会社」が仕入れから案件の目利きまでに参画するが、ファンドにおける責任や実態はよくわからない

管理人個人としては投資先としては面白いと感じるのですが、リスクも未知数のため、損失覚悟で投資できる範囲の分散投資先としてお勧めします。
あくまで投資は「自己責任」の範囲、ということでお願いいたします。

最後に

ここまで「ヤマワケエステート」の魅力と留意点をご説明しましたが、「よくわからない」という結論で申し訳ありません。
不動産クラウドファンディング投資は堅実な利回り投資が期待できる投資商品ですが、ヤマワケエステートのファンドが堅実とは、言いにくいです。
万が一の運営事業者の倒産リスクの可能性も踏まえ、分散投資が非常に重要になりますので、新たな投資先候補として検討されるのは、いかがでしょうか？

なお、当サイトではリスク分散の観点で、複数のサービスに対する分散投資を強く推奨しており、投資先サービスやファンド探しに役立つ情報の収集、掲載に努めていますので、他サービスについても是非ご確認下さい。