「利回り不動産」は高利回りと安全性の両立型から、「配当上振れ」もある高利回り特化型サービスへ変化【2025年4月決算反映】

「利回り不動産」は高利回りに加えて配当上振れを狙えるハイリスクハイリターン型ファンド

2021年4月にサービス開始して以降72件のファンドを組成してきた、不動産クラウドファンディングサービスの中でも、歴史も実績件数もあるサービスです。
あまり派手な宣伝をしているイメージはないのですが、芸能人をイメージキャラクターに起用するなど、サービスの力を入れていることが伺えます。


利回り不動産 サービス紹介画像（2024年7月1日時点）
管理人は去年夏前頃までは、利回り不動産は「高利回りと安全性を両立し、運営事業者の財務健全性も維持するバランスの良いサービス」として紹介してきましたが、ここ１年で大きく変化しました。以下の表を見てもらっても如実に現れていますが、
　・利回りは高く
　・ファンドの案件規模が大きく
なっており、更に、
　・物件売却利益の25%を投資家に配る＝利回りが上振れる可能性がある「利回りプラス」に対応
と、高い利回りを期待する投資家に向けて、より大きな投資枠を提供するサービスに変化しました。

一方で、高い利回りを実現するためには、より高い粗利を狙える、割安に取得できる癖のある物件を取得することになります。
結果として利回りプラス開始以降の新規組成案件は、「オペレータ信用力に依存する病院、ヘルスケア案件」「旧耐震物件」「旧耐震物件かつ借地権付建物」「ロードサイド底地」といった、固有リスクもあるアセットを扱っています。

運営事業者の財務面で見ると、利回り不動産の2025年4月末純資産は8億円代と、2024年4月末から3億円弱増加しており自己資本比率は改善していますが、保有する固定資産の中には旧耐震物件やオペレータの信用力に依存する物件などの比率が高いことを加味すると健全とまでは言えないでしょう。
特に2025年4月末の決算を見ると、「未収入金」が13億円以上と、純資産を大きく上回る額が計上されています。
この規模の企業でこの未収入金規模があるのは、中身がわからないと不安材料のひとつとなります（最悪の可能性としては不良債権）ので、来期決算もこの点はウォッチすることをお勧めしたいと思います。

加えて、利回り不動産ではマスターリース契約をグループ会社が提供していますが、オペレータで倒産や退去があれば、グループ会社の財務力にも大きな影響を及ぼす状況になります。
高いリターンが期待できる一方で、運営事業者の財務状況にも相応のリスクが内包されている可能性がある、ハイリスクハイリターン型ファンドに変化した、と見るのが良いでしょう。
とはいえ、まずは2025年4月末決算で利益を確保し、純資産を3億円近く積み上げたという点については評価できると思います。
利益と純資産をこの調子で積み上げつつリスクアセットを段階的に整理していければ、財務面にも強みを持つかなり魅力の高い不動産クラファンサービスに成長していけるかもしれません。

「利回り不動産」は不動産特定共同事業法に基づき提供される投資型クラウドファンディングサービス

「利回り不動産」は、不動産特定共同事業法（以下、不特法）に基づき厳しい規制やルールのもとで提供される、投資型クラウドファンディングサービスです。

不動産クラウドファンディングとは、「不動産特定共同事業法（以下、不特法）」という法律に基づき、国土交通省・都道府県から許可または登録を認められた事業者のみが投資家に提供可能な投資商品であり、以下のようなメリット・強みを持つサービスです。

不動産特定共同事業法は厳しい投資家保護のためのルールを定めているため、サービスやファンド運営を行う事業者は全て、このルールに従って投資家保護に取り組んでいます。 （上記のうち、優先劣後構造については厳密には法律に定める義務ではないため、ヤマワケエステートなど一部該当しない事業者が存在します。）

「利回り不動産」についても当然東京都の許可を取得しており、サービスやファンド運営についても行政の監督を受けています。
（不動産特定共同事業 東京都知事 第143号）

不動産クラウドファンディングに共通する特徴や制度については本サイトの「不動産クラウドファンディングとは？」で解説していますので、ご確認ください。

「利回り不動産」のサービスの魅力、特徴

「利回り不動産」のサービスの特徴を確認する上で、「利回り不動産」のこれまでの実績の確認すると、利回りが高めで劣後出資比率も10%と一般的な水準を確保していますが、この比率は、従来より高いリスクの物件を扱う現状でも変化していません。相対的には、利回りの向上相応に、リスクも向上した、と見るのが良いでしょう。
つまり、リスク・リターンともより高い水準でバランスする、ハイリスク・ハイリターン型ファンドに変化しています。
投資家保護のための安全性を重視しながらも、利回りの高さも両立する、非常にバランスの良いファンドを提供されています。

管理人は投資先候補としてかなり魅力のあるサービスだと感じていたのですが、ファンドの傾向が変化したため、特に規模の大きいリスクアセットの処分が済むまで投資規模を抑制しようと思っています。
とはいえ、ハイリスクハイリターン型ファンドとしてはなかなかのバランスとなっていますので、一定の比率は維持したいと考えています。
それぞれの投資家のリスク受容度に応じて投資配分を検討する前提で考えれば、分散投資先の一つとしての魅力は高いサービスだとも思います。

ポイントの最後に記載した運営企業の財務については、次の章で触れさせていただきます。

「利回り不動産」は特典やキャンペーンも充実

利回り不動産に投資すると、会員ランクに応じて独自のポイントサービス「ワイズコイン」が受け取れます。
ワイズコインは次回の投資時に使える他、amazonギフトにも交換可能（ただし、２ワイズコインで１amazonギフト）となっていますので、継続的に投資する会員にはもちろん、１回だけお試しで投資する会員にとってもメリットのあるサービスとなっています。
また、会員ランクごとに得られるポイントとは別途、ファンドごとに設定される独自キャンペーンでワインコインが1%プレゼントされるようなケースもあります。

会員ランクは8段階あり、毎月1日の15時時点の運用中残高で決まりますので、継続的に投資する会員ほどメリットが大きい仕組みとなっています。

「利回り不動産」のスイッチング機能に対応したファンドなら、中長期運用も可能

不動産クラウドファンディングでは「抽選に当たらず好きな時に投資できない」「先着争いに負けると投資できない」という課題がありますが、利回り不動産のインカムゲイン型ファンドの場合、運用期間終了後、再度募集を開始する際に「スイッチング」を行うことで、抽選や先着争いに参加しなくても優先的に再投資が可能です。
スイッチング時にはお金の出し入れの手間もありませんので、投資家にとってはかなり価値の高い機能ではないでしょうか。

「利回り不動産」のリゾートファンドは本業として力を入れている安心感あり

不動産クラウドファンディングでは、リゾートファンドを扱うサービスが増加傾向です。
ただし、リゾート開発や運営は特別な専門性が必要で、運営者の能力次第で収益が大きく変動する「オペレーショナルアセット」運営者のノウハウや運営体制の見極めが重要になります。
運営事業者によっては十分なリゾート開発や運営実績を持たずにファンドを組成しているケースもありますので、注意が必要です。

利回り不動産では、沖縄エリアでの６拠点を中心に他エリアでもリゾート開発、運営実績をもっており、これからリゾートに乗り出すような事業者に比べると安心感が持てます。

関連記事：リゾート開発のリスクと、運営企業のノウハウや実績の重要性について



（出典：利回り不動産57号ファンド 掲載画像）

「利回り不動産」を運営する「株式会社ワイズホールディングス」とは？

不動産クラウドファンディングは、「面倒な不動産運用はファンド運営事業者にお任せ」する投資商品です。
投資先を選ぶ際には、ファンド運営事業者の不動産事業のノウハウや財務状況を確認することが非常に重要になります。
そこで、利回り不動産を運営する「株式会社ワイズホールディングス」をチェックしてみましょう。

株式会社ワイズホールディングスの基本情報

まず、株式会社ワイズホールディングスの基本情報を確認します。
2014年創業の社歴10年を迎える不動産会社です。
企業ホームページを確認すると、ホテル用地やレジデンス開発の他、不動産仲介やリゾート・レジャー運営や開発を行っているデベロッパーの比率の高い事業構造のようです。

不動産クラウドファンディングでは不動産運営、開発型のファンドを提供していますが、これまで本業の不動産業で培ったノウハウを生かしたファンドを組成しているようですので、ファンド運営に必要なノウハウや業界ネットワークを持っていることを期待できそうです。

株式会社ワイズホールディングスの決算情報チェック　＆　業界平均との比較

次に、本ページに掲載している株式会社ワイズホールディングスの決算（2025.8時点）を見てみましょう。

企業の財務の健全性を確認できる「ＢＳ」を見ると、自己資本比率が19.82%から10.5%に大きく低下した後、2025年4月末には13.92%まで改善しています。
10.5%に低下した要因は、利益を上げることで純資産は増加しているのですが、主に固定資産として保有する不動産が増加したことで、総資産規模が28億円弱から54億円弱に大きく増加したことが原因です。
一方で13.92%まで改善したのは、利益を上げたことで純資産を積み増すことができたため、総資産が更に増加したものの、その増分以上に純資産を増加させることができたからです。
新しいタイプのリスクアセットを扱いつつも、しっかり利益を計上できたことは評価できる点ではないでしょうか。

ただ、昨期末時点でのこの数字に加えて、今期は18億円という大きな額で取得した病院や、同じオペレータに運営されている3棟の介護施設など、額の大きなオペレータ依存度の高いアセットを継続的に追加しています。 特に2025年4月末の決算を見ると、「未収入金」が13億円以上と、純資産を大きく上回る額が計上されています。（当サイトの決算データには未収入金等の詳細を掲載していないため、利回り不動産の提供情報をご確認ください。）
この規模の企業でこの未収入金規模があるのは、中身がわからないと不安材料のひとつとなります（最悪の可能性としては不良債権）ので、来期決算もこの点はウォッチすることをお勧めしたいと思います。

収益や物件売却が順調な状況では問題ないのですが、ひとたび医療法人や介護法人の経営が悪化するような場合には、対象物件のマスターリースを担うグループ会社の財務の大きな影響がある他、物件の売却までに多大なリソース投下を強いられるという可能性がある状況になりました。

これらオぺレータリスクの高い物件の売却が完了するまでは、財務の健全性については、要注意、という見方をすることをお勧めします。
保有不動産の多くが「利回り不動産」上で公開されており、高い配当利回りを確保できる収益性のある不動産が多いことから、売却損失が発生するリスクは、流動性リスク（売れない）が高い資産が増加している、という見方をする必要まではないと管理人は感じます。
（保有資産が全く見えないケースや、「棚卸資産」として、開発中や権利調整中の不動産が増加しているケースのように、開発や権利調整が完了するまで流動性に対する制約が大きいわけではありませんので。）
不動産クラウドファンディングではファンドで所有する資産の分総資産額が膨らむため、自己資本比率が低下しがちなのですが、サービス３年目で、これだけのペースでファンドを組成している企業の中では、なお自己資本比率を高い水準に維持しており、企業としてのリスク管理意識が強い企業だと管理人は判断します。

次に、企業が利益を稼ぐ力を確認できる「ＰＬ」を見ていただくと、2023年、2024年4月決算では、利益率がかなり低くなっています。売上高総利益率が2年連続で10%を下回っていましたが、2025年4月決算では売上高総利益率、営業利益率、経常利益率ともに改善しました。営業利益率以外は当サイト掲載企業の平均には及びませんが、悪くない水準だと捉えてよいと思います。
前述の「未収入金」に不良債権があれば話は変わってきますので念のため注意は必要ですが、大きな不動産の売却が完了し、しっかり利益確保ができたものと一旦理解して良いと思います。

※決算の見方については、別記事「不動産クラウドファンディング事業者の決算チェックポイント」で解説していますので、興味を持った方はご欄下さい。
※直近1年間のファンドの募集額に運用期間（年換算）を乗じることで、現在運用中ファンドにおける投資家からの出資金規模を算出。（当サイト独自指標です）

まとめ：「利回り不動産」について

1年前の時点では、「利回り不動産」自身が提供するファンドが、「利回り」と「安全性」のバランスが良く、ファンドの組成「実績」や「頻度」も高いといった評価をしていたのですが、現在はハイリスク・ハイリターン型ファンドの一角に変化したと管理人は評価しました。
とはいえ、ハイリスクハイリターン型ファンドとしてはなかなかのバランスとなっていますので、一定の比率を分散投資するには、なかなか魅力のあるサービスではないでしょうか？
サービスに興味を持っていただいた方は、公式サイトから会員登録を是非ご検討下さい。

最後に

ここまで「利回り不動産」の魅力と留意点をご説明しましたが、ご覧になった皆さんは、どう感じられましたでしょうか。

当サイトは管理人が実際に投資した、または投資を検討したいサービスだけを掲載していますが、その中でも利回り不動産は、ハイリスクハイリターン型の中では、事業シナリオやリスク属性自体はわかりやうい不動産を扱うサービスだと思います。リスクを認識の上で、リスク受容できる範囲で投資する分には、十分な魅力があるのではないでしょうか。

不動産クラウドファンディング投資は堅実な利回り投資が期待できる投資商品ですが、万が一の運営事業者の倒産リスクの可能性も踏まえ、分散投資が非常に重要になりますので、新たな投資先候補として検討されるのは、いかがでしょうか？

なお、当サイトではリスク分散の観点で、複数のサービスに対する分散投資を強く推奨しており、投資先サービスやファンド探しに役立つ情報の収集、掲載に努めていますので、他サービスについても是非ご確認下さい。