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運用中注目ファンド情報一覧

不動産証券界協会認定マスター資格を持つ管理人が、特に魅力が高いと評価したファンドの他、注意が必要な点がある要注意ファンドについての解説記事を一覧表示します。
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37件

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2026/03/24更新

Owner's site 第3号ファンドは一棟アパートのインカム、キャピタル混在型で想定利回り10%

Owner's site 第3号ファンド

Owner's site 第3号ファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2026-04-07	抽選式	6カ月	10%

魅力	・JR常磐線「亀有」駅から徒歩約12分の一棟アパートを取得し、賃料と売却益を原資に配当するファンド・上場企業グループの運営事業者の得意な事業領域で劣後出資比率10%、想定利回り10%となかなか好条件

留意点	・物件の収益力も表面利回りで6.7%水準と、築年数を考慮すると高いとも言えない

2026/03/17更新

「NINE FUND Vol.16」は、札幌駅近タワマン×劣後出資比率20%×賃料保証で想定利回り7.9%の好条件ファンド

NINE FUND Vol.16

NINE FUND Vol.16

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2026-03-19	抽選式	6カ月	7.7%

魅力	・札幌市中心部　東豊線「大通駅」から徒歩3分、「すすきの駅」から徒歩4分の好立地タワマンの2室を取得し、賃料を原資に配当するインカム型ファンド・駅近築浅タワマンで、劣後出資20%、賃料保証までついて想定利回り7.7%という好条件・物件の収益力もNOI利回り8%水準と、仕入れ値についても文句無し

留意点	・劣後出資比率が30%⇒20%に低下していますが、インカム型、かつ仕入れ利回り水準を考慮すれば高い水準と言ってよいでしょう

2026/02/28更新

「TAMBO 葛飾金町プロジェクト」は中古一棟マンションをリノベして収益アップをめざすファンドで、想定利回り10%となかなかの条件

TAMBO 葛飾金町プロジェクト

TAMBO 葛飾金町プロジェクト

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2026-03-12	抽選式	8カ月	10%

魅力	・ＪＲ常磐線「金町」駅徒歩20分の一棟マンションを取得し、改修の上でリーシング（入居者募集）を行い収益力を上げた後に売却益確保をめざすファンド・事業者の得意な事業パターンで劣後出資比率13%、想定想定利回り10%はなかなか好条件・書面にて想定事業収支シミュレーションも開示しており、ハザードマップ情報などのリスク解説も丁寧で情報開示姿勢良好

留意点	・現在空室となっており、修繕やリーシングが想定通り行かない場合や、想定を超える修繕コストが発生する場合には想定利回りを下回る可能性（悪い場合は元本棄損）も有る可能性は想定の上で投資判断を（ただし、劣後出資も一定確保しており、最大想定損失が特に大きい、というような事業内容では決してありませんが）

2026/02/26更新

汐留ファンディング17号は、2年契約で入居者の退去後のリノベーションにより想定利回り8%をめざすファンド

汐留ファンディング17号(世田谷区ファミリーマンションプロジェクト)

汐留ファンディング17号(世田谷区ファミリーマンションプロジェクト)

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2026-03-05	先着式	24カ月	8%

魅力	・東急田園都市線用賀駅徒歩7分の区分所有マンションの1室を取得し、現入居者退去後にリノベーションすることで賃料と売却益で配当するインカム/キャピタル混在型ファンド・定期借家契約のため賃借人は退去が決まっているため、退去後のリノベを前提とした事業が可能

留意点	・短期売却時に、想定利回り8%が下振れる可能性有り？（運営事業者に確認依頼中）

2026/02/24更新

REEZIN6号は3か月ぶりに登場のファンドですが、今回も条件は抜群

REEZINクラウドファンディング　第6号

REEZINクラウドファンディング　第6号

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2026-03-05	抽選式	3カ月	8%

魅力	・大阪メトロ谷町四丁目駅から徒歩3分の区分所有マンションの1室を取得し、賃料を原資に配当するインカム型ファンド・大阪市内の駅近築浅区分マンションのインカム型で劣後出資比率40%、想定利回り8%という非常に好条件なファンド

留意点	・一人当たり出資可能額の上限が30万円・廉価に物件を仕入れており、投資家にとって有利な条件である一方、募集額が小さく当選しにくい可能性

2026/02/18更新

「NINE FUND Vol.15」は地下鉄南北線「すすきの」駅徒歩2分の一棟テナントビルのインカム型、劣後出資比率10%で想定利回り7.9%の好条件ファンドだが、融資比率が高い点だけ留意

NINE FUND Vol.15

NINE FUND Vol.15

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2026-02-20	抽選式	6カ月	7.9%

魅力	・地下鉄南北線「すすきの」駅徒歩2分、地下鉄南北線・東西線「大通」駅徒歩5分の賃貸用テナントビルを取得し、賃料を原資に配当するインカム型ファンド・融資併用型ながら総事業費に対する劣後出資比率10%で一定の安全性を確保し、想定利回り7.9%はなかなか好条件

留意点	・総事業費に対する融資比率が69.4%と高めだが、ファンドでの物件取得額が表面利回り9.4%水準と、好立地に対して割安な水準となっており、そこも加味すれば一定のリスク抑制はされているか

2026/02/15更新

らくたま37号は劣後出資比率28%、想定利回り10%の好条件だが、応募殺到で当選確率低下は必至か

らくたま37号（富岡新築プロジェクト：フェーズ2）

らくたま37号（富岡新築プロジェクト：フェーズ2）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2026-02-18	抽選式	7カ月	10%

魅力	・「門前仲町駅」徒歩2分の好立地で41.52㎡の土地（27号ファンド）上で2階建て店舗ビルを建築を建築し、賃料と売却益で配当をめざすファンド・建築資金のみをファンド対象とすることで、完成後の売却粗利に賃料収入を加えて想定利回り10%を確保する、らくたまでは珍しい高利回りファンド

留意点	・『らくたま33号（銀座8丁目商業ビル）』に300万円以上出資した方限定で「優先参加権＆当選ライツ」を持っており、一般投資家には投資枠が回ってこない可能性有

2026/02/14更新

「TAMBO ひばりヶ丘APプロジェクト」は中古一棟アパートをリノベして収益アップをめざすファンドで、想定利回り8%となかなかの条件

TAMBO ひばりヶ丘APプロジェクト

TAMBO ひばりヶ丘APプロジェクト

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2026-02-14	抽選式	6カ月	8%

魅力	・西武池袋線「ひばりヶ丘」駅徒歩6分の一棟アパートを取得し、修繕の上でリーシングを経て収益力を上げることで賃料と売却益確保をめざすファンド・劣後出資比率13%を確保して想定利回り8%はなかなか好条件

留意点	・築古木造アパートであり、6戸中空室が3戸となっており、修繕後にリーシングすることが満額配当の前提（地元管理会社の見立てでは修繕により賃料確保できるとの考え）

2026/01/30更新

らくたま36号は、「関内駅」徒歩1分のタワマン最上階角部屋に投資可能なファンド

らくたま36号（横浜シティタワー馬車道）

らくたま36号（横浜シティタワー馬車道）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2026-02-03	抽選式	6カ月	6.1%

魅力	・JR京浜東北線「関内駅」徒歩1分、みなとみらい線「馬車道駅」徒歩6分に立地する分譲マンション「横浜シティタワー馬車道」の最上階・角部屋（23階）を取得し、リノベーションした上で売却することで配当をめざすファンド・キャピタル型ながら劣後出資比率19%、想定利回り6.1%と安全性とリターンのバランスを取った設計

2026/02/01更新

FunFund＃12（横浜市神奈川区・1棟収益アパート）は自社募集開始1号ならでは（？）の好条件ファンド

FunFund＃12（横浜市神奈川区・1棟収益アパート）

FunFund＃12（横浜市神奈川区・1棟収益アパート）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2026-01-29	抽選式	6カ月	8%

魅力	・京急線「神奈川新町」駅　徒歩8分の一棟アパートを取得し、賃料を原資に配当するインカム型ファンド・築古アパートながら劣後出資比率20%超で想定利回り8%はかなり好条件・物件を表面利回り12%、NOI利回り11%の水準でファンドに仕入れており、一定の空室があっても配当ができる好条件

2026/01/20更新

NINE FUND Vol.14は融資でレバレッジを効かせ、駅近一棟マンションのインカム型で想定利回り7.9%を実現

NINE FUND Vol.14

NINE FUND Vol.14

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2026-01-22	抽選式	6カ月	7.9%

魅力	・札幌市内地下鉄東豊線「東区役所前」駅まで徒歩5分の一棟マンションを取得し、賃料を原資に配当するインカム型ファンド・劣後出資比率約11%を確保し、融資併用型でレバレッジをかけることで想定利回り7.9%を実現する好条件ファンド ※この掛目で銀行からの調達金利が1.5%という低さは、不動産クラファンではかなり優秀

留意点	・融資併用型で、総事業費に占める借入割合が70%水準と高めため、仮にファンドで損失が生じる場合には損失にもレバレッジが効く構造である点だけ留意

2025/12/09更新

NINE FUND Vol.13は久々のインカム型で劣後出資比率54%、想定利回り7.5%の好条件ファンド

NINE FUND Vol.13

NINE FUND Vol.13

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-12-11	抽選式	6カ月	7.5%

魅力	・地下鉄『すすきの』駅徒歩5分、『大通』駅から徒歩7分に立地する店舗ビルと底地を取得し、賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・劣後出資比率50%超の安全設計で想定利回り7.5%

留意点	・賃料は総事業費の4.6%相当となっており、劣後出資者が配当を受けないことで投資家に7.5%を配当する設計のため、テナント退去で空室が出た場合に満額配当が得られない可能性は有り・インカム型ながら一部が底地となっており、流動性には一定の制約有り

2024/11/28更新

らくたま33号（銀座8丁目商業ビル）は、好条件ファンドに加えて、多様な特典有り

らくたま33号（銀座8丁目商業ビル）

らくたま33号（銀座8丁目商業ビル）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-12-03	抽選式	12カ月	6.5%

魅力	・東京メトロ銀座線「銀座駅」徒歩6分、JR山手線「新橋駅」徒歩4分の一棟店舗付きビルを取得し、主に賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・1962年築の旧耐震ビルながら、好立地物件、劣後出資比率25%で安全性を高めて想定利回り6.5%は好条件

留意点	・旧耐震ビルである他、ビルには現オーナー入居区画が有り、物件取得後にリーシングが必要である点には留意・本ファンドは全期間配当保証が適用されていません

2025/11/17更新

「まにわく33号」も、リノベ型不動産クラファンのお手本にできそうな好条件ファンド

まにわく33号

まにわく33号

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-11-20	抽選式	9カ月	7%

魅力	・京急本線「県立大学」駅から徒歩5分に立地する店舗付きアパートを取得し、賃料を原資に配当するインカム型ファンド・2025年10月に大規模修繕済み、マスターリース付、劣後出資比率15%で想定利回り7%の好条件

2025/11/08更新

Owner's site 第1号ファンドはサービス開始直後のキャンペーン利回り12%

Owner's site 第1号ファンド

Owner's site 第1号ファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-11-10	先着式	6カ月	12%

魅力	・西武池袋線「中村橋」駅から徒歩6分の築古木造アパートを取得し、賃料に加えて売却益も合わせえて想定利回り12%をめざすファンド・賃料利回りは6%を下回る水準だが、サービス開始キャンペーンで6%の売却益がめざせる水準で物件を取得しているようで、想定利回りは12%

留意点	・修繕は行うものの、築古木造アパートで劣後出資比率7.5%、物件の収益力も表面利回りで6.1%と（木造築古のためNOI利回りは更に低い）、築年数を考慮すると高いとも言えない

2025/10/12更新

らくたま29号（本郷オフィスフロント）は、駅徒歩4分のオフィスビルの4フロア投資のインカムメイン型

らくたま29号（本郷オフィスフロント）

らくたま29号（本郷オフィスフロント）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-14	抽選式	12カ月	5.3%

魅力	・東京メトロ丸の内線・都営大江戸線「本郷三丁目駅から徒歩4分、南北線「東大前駅」から徒歩10分のオフィスビルの4フロア312.97㎡を取得し、賃料と売却益を原資に配当するインカムメイン型ファンド・劣後出資比率33%で安全性を高めて想定利回り5.3%（短期売却時にアップサイド有）の好条件

2025/09/27更新

みらファン第24号(愛知県名古屋市)は、対象物件やファンド設計はかなり良い

みらファン第24号(愛知県名古屋市)

みらファン第24号(愛知県名古屋市)

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-09-26	抽選式	11カ月	6%

魅力	・名古屋　地下鉄鶴舞線「原」駅から徒歩約1分の一棟マンションを取得し、賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・融資併用型だが総事業費の40%未満となっており、駅徒歩1分の物件で劣後出資比率10%超水準、想定利回り6%はなかなか好条件・100万円以上出資者は最大利回り7%に拡大（契約書にも明記されてます）

留意点	・名古屋の駅近物件で融資比率（LTV）は50%を割っており、商品設計としてのバランスは良いですが、運営事業者の自己資本比率が低下傾向な点には留意

2025/09/14更新

らくたま27号（富岡新築プロジェクト：フェーズ1）は、駅徒歩2分の好立地店舗ビルを開発するファンド

らくたま27号（富岡新築プロジェクト：フェーズ1）

らくたま27号（富岡新築プロジェクト：フェーズ1）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-09-16	抽選式	12カ月	6.1%

魅力	・「門前仲町駅」徒歩2分の好立地で41.52㎡の土地を取得し、2階建て店舗ビルを建築して売却するキャピタルゲイン型ファンド・フェーズ１では土地の取得を行い、建築確認申請完了後にフェーズ２で建物の建築費を募集予定･狭小地での開発となるが、繁華性のある立地、かつ、隣地での開発実績もある点で運営企業のノウハウに期待可能

留意点	・今回の事業プランは土地のポテンシャル（容積率）を消化しきらない計画の模様で、将来的に隣地含めた再開発プランなども期待できる内容か（このあたりの事業プランの詳細は現時点では確認できず）

2025/09/05更新

らくたま26号（杉並パークサイド①）は、駅徒歩1分の一棟ビル投資で劣後出資比率36%、想定利回り6.1%の好条件

らくたま26号（杉並パークサイド①）

らくたま26号（杉並パークサイド①）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-09-12	抽選式	12カ月	6.1%

魅力	・京王電鉄井の頭線「富士見ヶ丘駅」から徒歩1分の小規模一棟店舗ビルを取得し、主に賃料を原資に配当するインカムゲインファンド・劣後出資比率36%で想定利回り6.1%と好条件ファンド

留意点	・物件の賃料収益のみで6.1%の配当原資はなく、売却益を加えて配当する点だけ留意ですが、収支はガラス張で掲載されていますのでご確認を（そもそもこの立地で6%のNOI利回りは出なくて普通ですので、ファンド設計として適切かと）

2025/08/28更新

victory fund「第39号福岡ケアコミュニティ創生プロジェクト」は、冷静に収支計画の確認を

第39号福岡ケアコミュニティ創生プロジェクト

第39号福岡ケアコミュニティ創生プロジェクト

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-09-01	先着式	12カ月	15%

魅力	・福岡空港、博多駅から２０分圏内の有料老人ホームを取得し、主に売却益を原資に配当をめざすキャピタルゲイン型ファンド

留意点	・昨年組成した「福岡市介護・医療プロジェクトNO.２」の再組成ファンドですが、収支計画を見ると前回との相違があり、事業収支をしっかり見ての投資判断を推奨・インカム配当は6%を切る水準となっており、満額配当には売却益確保が必要

2025/08/10更新

らくたま25号（多摩川リバーサイド①）は、オーソドックスな一棟マンションのリノベ案件

らくたま25号（多摩川リバーサイド①）

らくたま25号（多摩川リバーサイド①）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-08-15	抽選式	12カ月	6.1%

魅力	・京王電鉄相模原線「京王多摩川駅」から徒歩12分の一棟マンションを取得、運用し、賃料を中心に配当をめざすインカム型ファンド・19室中空室となっている2室についてはリノベーション後にリーシングを計画・非常にオーソドックスな事業モデルで劣後出資比率20%、想定利回り6.1はなかなか好条件

留意点	・物件が1983年築と若干古めで確認済証がない（台帳記載事項証明書は有り）ことなどを加味しても、取得価格（表面利回り6.36%)や劣後出資比率20%を加味すればリスクは抑制されているか・洪水時の浸水エリアになっており、らくたま公式サイトに詳細な条件開示あり

2025/08/08更新

victoryファンド38号は鑑定評価額より高値で買って、売却益出ますかね？

第38号世田谷区下高井戸プロジェクト

第38号世田谷区下高井戸プロジェクト

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-08-09	先着式	12カ月	14%

魅力	・京王線「下高井戸」駅から徒歩10分、東急世田谷線「松原」駅から徒歩4分に立地する98.09㎡(29.67坪)の土地を取得し、分譲用地として転売することで配当をめざすキャピタル型ファンド

留意点	・鑑定評価額2.7億円に対してファンドの仕入れ額は2.85億円と評価額より高い価格で取得したことを開示しているのはある意味立派だが、妥当性説明が欲しい・字形は決して良くはなく、接道先の道路幅が3.4m私道、隣地を購入するが２戸の小規模戸建にするのが最適用地という条件で、14%の配当を出せる事業シナリオはせめて説明が欲しい・劣後出資も最小規模で、ファンド組成時にとる手数料を差し引くと、事業者の出資/リスクフタンはわずか215万円のみ・地図上でも一度場所を確認されることを推奨したく、場所は以下 Google MAP

2025/07/22更新

「利回り不動産76号ファンド（渋谷一棟ビル）」は、明け渡し請求訴訟勝訴にかけるハイリスクハイリターンファンド

利回り不動産76号ファンド（渋谷一棟ビル）

利回り不動産76号ファンド（渋谷一棟ビル）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-07-30	抽選式	12カ月	10.5%

魅力	・JR山手線「渋谷」駅より徒歩7分の一棟ビルを取得し、テナントの退去調整を行った上で売却することで売却益確保をめざすファンド・テナントは現所有者が「信義則違反」に基づく明け渡し請求したものの、応じずに係争状態となっており、裁判で勝訴することが立退き完了の前提となる可能性が大きい案件（仮に敗訴すれば立退き不調となり、収益にも大きな影響有り）

留意点	・テナントとの交渉・関係訴訟等の結果、立退きが完了することが売却益確保の前提となるため、延期や想定外のコストが発生することによる事業収支悪化リスクも考慮の上で投資判断を・事業者の立退き交渉ノウハウも未知数・そもそもテナント属性や係争状況からして前例が少ないパターンのため、退去交渉が成立するかやその時期が読み切れない面もありそう・投資検討される際には、詳細は公式サイトの「投資家向け情報」を必読推奨

2025/07/18更新

Lives FUNDING#31(区分マンション×台東区）

Lives FUNDING#31(区分マンション×台東区）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-07-25	抽選式	12カ月	8%

魅力	・東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅徒歩5分に立地する区分所有マンションを取得、運用するインカムゲイン型ファンド・首都圏の駅近築浅区分マンション×インカムメイン型×家賃保証がついて、想定利回り8%と好条件

留意点	・3周年のファン感謝祭ということで想定利回りが高いが、NOI利回りは4.3%水準での仕入れ・相場より割安にファンドで取得しているため、売却益も含めて8%の想定利回りを確保する計画という見方は必要

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