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運用中注目ファンド情報一覧

不動産証券界協会認定マスター資格を持つ管理人が、特に魅力が高いと評価したファンドの他、注意が必要な点がある要注意ファンドについての解説記事を一覧表示します。
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48件

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2025/12/09更新

NINE FUND Vol.13は久々のインカム型で劣後出資比率54%、想定利回り7.5%の好条件ファンド

NINE FUND Vol.13

NINE FUND Vol.13

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-12-11	抽選式	6カ月	7.5%

魅力	・地下鉄『すすきの』駅徒歩5分、『大通』駅から徒歩7分に立地する店舗ビルと底地を取得し、賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・劣後出資比率50%超の安全設計で想定利回り7.5%

留意点	・賃料は総事業費の4.6%相当となっており、劣後出資者が配当を受けないことで投資家に7.5%を配当する設計のため、テナント退去で空室が出た場合に満額配当が得られない可能性は有り・インカム型ながら一部が底地となっており、流動性には一定の制約有り

2024/11/28更新

らくたま33号（銀座8丁目商業ビル）は、好条件ファンドに加えて、多様な特典有り

らくたま33号（銀座8丁目商業ビル）

らくたま33号（銀座8丁目商業ビル）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-12-03	抽選式	12カ月	6.5%

魅力	・東京メトロ銀座線「銀座駅」徒歩6分、JR山手線「新橋駅」徒歩4分の一棟店舗付きビルを取得し、主に賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・1962年築の旧耐震ビルながら、好立地物件、劣後出資比率25%で安全性を高めて想定利回り6.5%は好条件

留意点	・旧耐震ビルである他、ビルには現オーナー入居区画が有り、物件取得後にリーシングが必要である点には留意・本ファンドは全期間配当保証が適用されていません

2025/11/24更新

TORCHES1号は邸宅用地を転売するキャピタル型で、想定利回り10.2%のハイリターン型ファンド

大田区山王2丁目ファンド

大田区山王2丁目ファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-12-01	抽選式	6カ月	10.2%

魅力	・JR京浜東北線「大森駅」徒歩9分の土地計220.91㎡を取得し、邸宅用地として売却することで配当をめざすファンド・素地転売型のハイリスクハイリターンファンドだが、想定利回り10%超えはなかなか面白い条件

留意点	・周辺地価は上昇傾向の土地であり、周辺地価からみれば取得価格は高くないが、立地は袋小路の突き当りであり、好みが分かれる立地ではあり・ファンド組成手数料が優先出資額の10%と、劣後出資の大半を組成時点で回収する構造である点には留意（組成手数料を引いた後残るのは総事業費の1%相当）・運営事業者自体はこれまで類似の不動産買取再販事業は行っておらず、親会社であるエムトラスト社の運営手腕に依存するとみる必要有

2025/11/12更新

「TAMBO 札幌市白石区ブリッジファンドⅡ」は、好立地インカム型、劣後出資比率20%超で想定利回り7.2%の好条件

TAMBO 札幌市白石区ブリッジファンドⅡ

TAMBO 札幌市白石区ブリッジファンドⅡ

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-11-21	先着式	3カ月	7.2%

魅力	・札幌市内　地下鉄東西線「南郷13丁目」駅から徒歩1分の好立地一棟マンションを取得し、主に賃料を原資に配当するインカム型ファンド・売却先見込みがあるとの情報がある他、満室時表面利回り7.5%相当の物件でリノベ改修も予定されており、流動性面での課題が低く、劣後出資比率が高い・配当保証期間があるため、短期売却時には利回り上振れの可能性有り

2025/11/17更新

「まにわく33号」も、リノベ型不動産クラファンのお手本にできそうな好条件ファンド

まにわく33号

まにわく33号

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-11-20	抽選式	9カ月	7%

魅力	・京急本線「県立大学」駅から徒歩5分に立地する店舗付きアパートを取得し、賃料を原資に配当するインカム型ファンド・2025年10月に大規模修繕済み、マスターリース付、劣後出資比率15%で想定利回り7%の好条件

2025/11/14更新

NINE FUND Vol.12は、新築マンション開発で劣後出資比率53.26%、想定利回り8.5%の好条件ファンド

NINE FUND Vol.12

NINE FUND Vol.12

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-11-17	抽選式	3カ月	8.5%

魅力	・JR「千歳」駅から徒歩6分で一棟マンションを開発する開発型ファンド・開発型ながら、マンションの外装工事まで進捗しており、2026年1月竣工に向けて、設備工事や内装工事工程を残すフェーズで、劣後出資比率53.26%で安全性を高めつつ想定利回り8.5%の好条件ファンド

2025/11/08更新

Owner's site 第1号ファンドはサービス開始直後のキャンペーン利回り12%

Owner's site 第1号ファンド

Owner's site 第1号ファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-11-10	先着式	6カ月	12%

魅力	・西武池袋線「中村橋」駅から徒歩6分の築古木造アパートを取得し、賃料に加えて売却益も合わせえて想定利回り12%をめざすファンド・賃料利回りは6%を下回る水準だが、サービス開始キャンペーンで6%の売却益がめざせる水準で物件を取得しているようで、想定利回りは12%

留意点	・修繕は行うものの、築古木造アパートで劣後出資比率7.5%、物件の収益力も表面利回りで6.1%と（木造築古のためNOI利回りは更に低い）、築年数を考慮すると高いとも言えない

2025/11/05更新

REEZIN5号は5か月ぶりに登場のファンドですが、今回も条件は抜群

REEZINクラウドファンディング　第5号

REEZINクラウドファンディング　第5号

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-11-04	抽選式	3カ月	8%

魅力	・OSAKA METRO中央線「阿波座」から徒歩10分に立地する区分所有マンションを取得し、賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・大阪主要駅の築浅区分所有マンションで劣後出資比率40%で安全性を確保しつつ、想定利回り8%と、かなりの好条件

留意点	・一人当たり出資可能額の上限が30万円

2025/10/15更新

NINE FUND Vol.11は、劣後出資比率57%で想定利回り9%の好条件開発型ファンド

NINE FUND Vol.11

NINE FUND Vol.11

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-20	抽選式	3カ月	9%

魅力	・「札幌」駅徒歩9分の立地で一棟マンションを開発して売却益で配当をめざすキャピタルゲイン型ファンド・売却契約締結済みであり、総事業費に占める劣後出資比率57%と安全性を高めた設計で想定利回り9%の好条件

2025/10/12更新

らくたま29号（本郷オフィスフロント）は、駅徒歩4分のオフィスビルの4フロア投資のインカムメイン型

らくたま29号（本郷オフィスフロント）

らくたま29号（本郷オフィスフロント）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-14	抽選式	12カ月	5.3%

魅力	・東京メトロ丸の内線・都営大江戸線「本郷三丁目駅から徒歩4分、南北線「東大前駅」から徒歩10分のオフィスビルの4フロア312.97㎡を取得し、賃料と売却益を原資に配当するインカムメイン型ファンド・劣後出資比率33%で安全性を高めて想定利回り5.3%（短期売却時にアップサイド有）の好条件

2025/09/27更新

らくたま28号（横浜ポートサイドプレイス）は優良物件だが、これまでとの「違い」には留意<

らくたま28号（横浜ポートサイドプレイス）

らくたま28号（横浜ポートサイドプレイス）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-01	抽選式	6カ月	5.1%

魅力	・「横浜駅」　徒歩8分の区分所有マンション（タワーマンション）の一室を取得し、売却益で配当をめざすキャピタルゲイン型ファンド・資産価値の高い立地のタワマン投資、リノベーション実施済みで劣後出資比率約23%とリスクを抑制したファンド

留意点	・らくたまはこれまで想定利回り6.1%が中心でしたが、今回は5.1% ・サービス開始直後のＰＲ時期が終わったのか、資産性の高さから利回りを下げっているのかは今後のファンド動向をウォッチか

2025/09/27更新

みらファン第24号(愛知県名古屋市)は、対象物件やファンド設計はかなり良い

みらファン第24号(愛知県名古屋市)

みらファン第24号(愛知県名古屋市)

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-09-26	抽選式	11カ月	6%

魅力	・名古屋　地下鉄鶴舞線「原」駅から徒歩約1分の一棟マンションを取得し、賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・融資併用型だが総事業費の40%未満となっており、駅徒歩1分の物件で劣後出資比率10%超水準、想定利回り6%はなかなか好条件・100万円以上出資者は最大利回り7%に拡大（契約書にも明記されてます）

留意点	・名古屋の駅近物件で融資比率（LTV）は50%を割っており、商品設計としてのバランスは良いですが、運営事業者の自己資本比率が低下傾向な点には留意

2025/09/14更新

らくたま27号（富岡新築プロジェクト：フェーズ1）は、駅徒歩2分の好立地店舗ビルを開発するファンド

らくたま27号（富岡新築プロジェクト：フェーズ1）

らくたま27号（富岡新築プロジェクト：フェーズ1）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-09-16	抽選式	12カ月	6.1%

魅力	・「門前仲町駅」徒歩2分の好立地で41.52㎡の土地を取得し、2階建て店舗ビルを建築して売却するキャピタルゲイン型ファンド・フェーズ１では土地の取得を行い、建築確認申請完了後にフェーズ２で建物の建築費を募集予定･狭小地での開発となるが、繁華性のある立地、かつ、隣地での開発実績もある点で運営企業のノウハウに期待可能

留意点	・今回の事業プランは土地のポテンシャル（容積率）を消化しきらない計画の模様で、将来的に隣地含めた再開発プランなども期待できる内容か（このあたりの事業プランの詳細は現時点では確認できず）

2025/09/09更新

NINE FUND Vol.10は、新築マンション開発で劣後出資比率42%、想定利回り8.5%の好条件ファンド

NINE FUND Vol.10

NINE FUND Vol.10

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-09-16	抽選式	4カ月	8.5%

魅力	・北海道の地下鉄南北線「麻生」駅徒歩8分の立地で一棟マンションを開発して売却益で配当をめざすキャピタルゲイン型ファンド・売却契約締結済みであり、総事業費に占める劣後出資比率42%と安全性を高めた設計で想定利回り8.5%の好条件

2025/09/05更新

らくたま26号（杉並パークサイド①）は、駅徒歩1分の一棟ビル投資で劣後出資比率36%、想定利回り6.1%の好条件

らくたま26号（杉並パークサイド①）

らくたま26号（杉並パークサイド①）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-09-12	抽選式	12カ月	6.1%

魅力	・京王電鉄井の頭線「富士見ヶ丘駅」から徒歩1分の小規模一棟店舗ビルを取得し、主に賃料を原資に配当するインカムゲインファンド・劣後出資比率36%で想定利回り6.1%と好条件ファンド

留意点	・物件の賃料収益のみで6.1%の配当原資はなく、売却益を加えて配当する点だけ留意ですが、収支はガラス張で掲載されていますのでご確認を（そもそもこの立地で6%のNOI利回りは出なくて普通ですので、ファンド設計として適切かと）

2025/08/29更新

「まにわく29号」も、不動産クラファンのお手本になりそうな優良ファンド

まにわく29号

まにわく29号

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-09-01	抽選式	6カ月	7%

魅力	・西武新宿線　「南大塚」駅　徒歩15分の築古一棟アパートを取得し、賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・大規模修繕でバリューアップ済み、マスターリース有り、劣後出資比率10%で想定利回り7%と好条件

2025/08/28更新

victory fund「第39号福岡ケアコミュニティ創生プロジェクト」は、冷静に収支計画の確認を

第39号福岡ケアコミュニティ創生プロジェクト

第39号福岡ケアコミュニティ創生プロジェクト

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-09-01	先着式	12カ月	15%

魅力	・福岡空港、博多駅から２０分圏内の有料老人ホームを取得し、主に売却益を原資に配当をめざすキャピタルゲイン型ファンド

留意点	・昨年組成した「福岡市介護・医療プロジェクトNO.２」の再組成ファンドですが、収支計画を見ると前回との相違があり、事業収支をしっかり見ての投資判断を推奨・インカム配当は6%を切る水準となっており、満額配当には売却益確保が必要

2025/08/20更新

NINE FUND Vol.9は、高めの劣後出資で安全性を高めた想定利回り8.5%の好条件開発型ファンド【8/23留意点追記】

NINE FUND Vol.9

NINE FUND Vol.9

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-08-22	抽選式	7カ月	8.5%

魅力	・北海道　地下鉄東西線「菊水」駅徒歩6分の立地でマンション2棟を開発する開発型ファンド・マンション新築工事で、既に基礎工事まで進んでいる状態から、建築資金をファンドで募集するため一定の開発リスクがあるが、劣後出資比率約64%と、ファンドで63%の損失が生じても投資家の元本を守る設計で、想定利回り8.5%はかなり好条件

2025/08/15更新

ASSECLI「東京都江東区＃44ファンド」は首都圏の駅近築浅一棟マンションのインカムメイン型で想定利回り6%

東京都江東区＃44ファンド

東京都江東区＃44ファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-08-19	先着式	6カ月	6%

魅力	・都営新宿線「大島」駅より徒歩約7分、ＪＲ総武線・東武亀戸線「亀戸」駅より徒歩約16分に位置する一棟マンションを取得し、賃料を原資としたインカムゲインを中心（4.5%相当）に配当をめざすファンド・劣後出資比率は5%と高くはないものの、駅近築浅の一棟マンションで表面利回り5.3%相当で物件を仕入れており、想定利回り6%はなかなか好条件

2025/08/10更新

らくたま25号（多摩川リバーサイド①）は、オーソドックスな一棟マンションのリノベ案件

らくたま25号（多摩川リバーサイド①）

らくたま25号（多摩川リバーサイド①）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-08-15	抽選式	12カ月	6.1%

魅力	・京王電鉄相模原線「京王多摩川駅」から徒歩12分の一棟マンションを取得、運用し、賃料を中心に配当をめざすインカム型ファンド・19室中空室となっている2室についてはリノベーション後にリーシングを計画・非常にオーソドックスな事業モデルで劣後出資比率20%、想定利回り6.1はなかなか好条件

留意点	・物件が1983年築と若干古めで確認済証がない（台帳記載事項証明書は有り）ことなどを加味しても、取得価格（表面利回り6.36%)や劣後出資比率20%を加味すればリスクは抑制されているか・洪水時の浸水エリアになっており、らくたま公式サイトに詳細な条件開示あり

2025/07/26更新

今こそ改めて注目したい「ＧＡＬＡＦＵＮＤＩＮＧ #２９（横濱関内）」の魅力とは？

ＧＡＬＡＦＵＮＤＩＮＧ #２９（横濱関内）

ＧＡＬＡＦＵＮＤＩＮＧ #２９（横濱関内）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-08-15	抽選式	6カ月	3%

魅力	・横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅から徒歩４分の区分所有マンションを取得し、賃料を原資に配当するインカム型ファンド・運営企業は上場企業かつ自己資本比率が60%超、劣後出資比率30%、駅近築浅区分マンションと安全性重視の投資家に魅力

2025/08/08更新

victoryファンド38号は鑑定評価額より高値で買って、売却益出ますかね？

第38号世田谷区下高井戸プロジェクト

第38号世田谷区下高井戸プロジェクト

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-08-09	先着式	12カ月	14%

魅力	・京王線「下高井戸」駅から徒歩10分、東急世田谷線「松原」駅から徒歩4分に立地する98.09㎡(29.67坪)の土地を取得し、分譲用地として転売することで配当をめざすキャピタル型ファンド

留意点	・鑑定評価額2.7億円に対してファンドの仕入れ額は2.85億円と評価額より高い価格で取得したことを開示しているのはある意味立派だが、妥当性説明が欲しい・字形は決して良くはなく、接道先の道路幅が3.4m私道、隣地を購入するが２戸の小規模戸建にするのが最適用地という条件で、14%の配当を出せる事業シナリオはせめて説明が欲しい・劣後出資も最小規模で、ファンド組成時にとる手数料を差し引くと、事業者の出資/リスクフタンはわずか215万円のみ・地図上でも一度場所を確認されることを推奨したく、場所は以下 Google MAP

2025/07/26更新

「DARWIN funding 開発型29号」は、現在の情報開示内容からでは、投資判断困難では？

★えらべるPay特別サマーキャンペーン付き★DARWIN fun...

★えらべるPay特別サマーキャンペーン付き★DARWIN fun...

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-08-01	抽選式	7カ月	6.5%

魅力	・都営三田線「蓮根駅」から徒歩６分の土地で借地権を取得し、4F建ての一棟マンションを建築し、売却益で配当をめざすキャピタルゲイン型ファンド・出資額に応じて選べるペイがついてくるため、想定利回り6.5%＋α特典

留意点	・土地所有権がなく、借地権であることがWebに記載されておらず、契約成立前書面にしか書かれていないという、情報開示姿勢に疑問を感じるファンド・募集額から算出する専有坪あたり原価が600万弱、想定賃料坪単価1.8万円水準だと、原価ベースの表面利回りが4%を切る水準であり、借地権ということも加味すると募集額が大きすぎる懸念も

2025/07/22更新

「利回り不動産76号ファンド（渋谷一棟ビル）」は、明け渡し請求訴訟勝訴にかけるハイリスクハイリターンファンド

利回り不動産76号ファンド（渋谷一棟ビル）

利回り不動産76号ファンド（渋谷一棟ビル）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-07-30	抽選式	12カ月	10.5%

魅力	・JR山手線「渋谷」駅より徒歩7分の一棟ビルを取得し、テナントの退去調整を行った上で売却することで売却益確保をめざすファンド・テナントは現所有者が「信義則違反」に基づく明け渡し請求したものの、応じずに係争状態となっており、裁判で勝訴することが立退き完了の前提となる可能性が大きい案件（仮に敗訴すれば立退き不調となり、収益にも大きな影響有り）

留意点	・テナントとの交渉・関係訴訟等の結果、立退きが完了することが売却益確保の前提となるため、延期や想定外のコストが発生することによる事業収支悪化リスクも考慮の上で投資判断を・事業者の立退き交渉ノウハウも未知数・そもそもテナント属性や係争状況からして前例が少ないパターンのため、退去交渉が成立するかやその時期が読み切れない面もありそう・投資検討される際には、詳細は公式サイトの「投資家向け情報」を必読推奨

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