NINE FUND Vol.13は久々のインカム型で劣後出資比率54%、想定利回り7.5%の好条件ファンド

「NINE FUND」とは？

2024年12月に1号ファンドを組成後、毎月コンスタントにファンド組成を継続しており、既に８ファンドの償還を完了した実績を持つ不動産クラウドファンディングサービス（※）です。
不動産クラウドファンディングでは珍しい札幌の好立地物件が投資対象となっており、分散投資先に加えることで、エリア分散投資が可能となりそうです。
これまでのところ、賃料収入を原資に安定した配当をめざすインカムゲイン型ファンドと、自社で開発実績を多く持つマンション開発型ファンドを中心として、劣後出資比率、想定利回りともに業界平均を超える水準となっており、かなり好条件のファンドを組成してきています。

優先劣後構造を取っており、ファンドにおいて損失が生じてしまうような場合も、劣後出資分までは運営事業者が損失を負担するという構造となっていますので、これまで組成したファンドは、安全性と高い利回りを両立している、という見方をして良いでしょう。
物件の立地についても、駅から徒歩5分以内（なんと1分～3分）の好立地物件が中心となっています。

ファンド組成頻度もこれまでのところ毎月１ファンドの組成と安定しており、分散投資先候補に加えることで、投資効率の改善が狙えるのではないでしょうか。

札幌市内　地下鉄東西線「琴似」駅から徒歩1分の一棟賃貸マンションに投資

本ファンドは運営事業者の地盤である札幌市内で、地下鉄『すすきの』駅徒歩5分、『大通』駅から徒歩7分という好立地の土地と店舗ビルが投資対象です。
今回は一筆の土地上137.05㎡上に自社保有建物と他社保有建物がある状態のため、土地の一部は「底地」と呼ばれる状態となっており、一体での再開発等が実施できない状態です。
運営事業者としては、この土地上の建物の追加取得をめざすことで、より大きな建物の再開発が可能な状態にバリューアップすることをめざす意向のようです。

一方で、このファンドの配当は、あくまで、「賃料（建物所有者に対する借地料と、保有する建物の賃料）」のみで配当ができる設計となっていますので、ファンドの運用期間中にバリューアップが完了しなくとも配当が可能です。
元本の償還も、①運営事業者による買戻し、②ファンドの再組成・再募集、③外部売却といった選択肢があるようですので、現況においては流動性について一定の制約があるものの、純粋なインカム型ファンドと見てよさそうです。

この条件で想定利回り7.9%というのは、かなりの好条件ファンドではないでしょうか？

賃料水準は総事業費の4.6%相当となっており、テナント退去（空室）時には満額配当が得られない可能性も

今回のファンドが所有する不動産の賃料水準は実は総事業費の4.6%相当となっており、インカム型で想定利回り7.5%の賃料をどう得ているのでしょうか？

実は、本ファンドは劣後出資比率50%を超えており、ファンドで50%の損失が生じた場合には劣後出資者（運営事業者）が負担し、投資家の元本が守られる仕組みとなっているのですが、一方で、得られる賃料のほとんどを投資家に配当する設計(運営事業者の取り分は、年換算0.56%相当のみ)となっています。
運営事業者は損失を優先負担する一方で、賃料のほとんどを投資家に分配する、投資家にとっては有利な設計となっています。（事業者にとって割に合わない気がするかもしれませんが、バリューアップができた場合には事業者にも利益が得られるということでバランスがとられているのかと思います。）

投資家にとってはメリットしかないような設計なのですが、一つだけ留意点があります。
テナントの退去等によって想定通り配当が得られない場合には、想定利回り7.5%が得られない可能性がありますので、この点だけ踏まえた投資判断をいただければと思います。

「NINE FUND」を運営する「株式会社ファクター・ナイン」はどんな会社？

２００１年に創業し、創業から２０年を超える歴史を持つ不動産会社であり、リーマン・ショックやコロナなど、不動産の下落局面も乗り越えて事業成長をさせてきた企業です。
ナインホールディングスという持ち株会社の元、不動産の企画開発（受託コンサル型）からリノベーション設計施行、不動産管理まで、不動産投資に関する業務をトータルで提供する企業グループを形成しています。
不動産管理会社である株式会社ファクター・ナイン サービスは管理戸数１万戸を超えているようで、地方に根ざした不動産管理会社としては、かなりの管理戸数ですので、地元札幌での不動産ネットワークや物件管理、リーシングノウハウなど、グループの高い総合力が期待できそうです。