みらファン第24号(愛知県名古屋市)は、対象物件やファンド設計はかなり良い

名古屋の地下鉄原駅　徒歩約1分の一棟マンション投資

今回の対象物件は、名古屋の地下鉄鶴舞線「原」駅から徒歩約1分の一棟マンションの賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンドです。
駅近好立地で2000年築の鉄筋鉄骨コンクリート造11階建のマンション投資で、物件取得額は、表面利回り6.3%と良い水準です。

この物件を融資を併用してレバレッジを効かせつつ、劣後出資比率12%超水準で一定の安全性も確保したファンド設計で、投資家には6%または7%の配当をめざすファンド、と、インカム型ながらなかなか高利回りです。
7%の配当を得るには、出資額が100万円以上である必要がありますが、なかなか好条件のファンドと言えるでしょう。

融資併用ですが、総事業費に占める融資額の比率（LTV）は39%水準と、過度なレバレッジを効かせていない点も、なかなかきれいなファンド設計だと思います。

運営事業者の決算情報や、アセットの中身はご確認を

投資判断時にチェックしてもらいたい点は、みらファンを運営するみらいアセットの決算情報と、保有するアセットです。

以下は当サイトで整理している決算情報ですが、2024年から2025年にかけて、保有する資産規模がふくらみ、自己資本比率が低下しています。
保有する資産の一部が不動産クラファンで運営中の物件となりますが、本ファンドのような名古屋のマンション等収益物件の他に、地方部のコンテナモジュール型ホテルや、その底地などの資産が4件運用されています。
マンションの売買市場については、市場参加者も物件数も多く、流動性が比較的高いのですが、コンテナモジュール型ホテルについては、少し特殊なアセットだと感じます。

現在のところ、コンテナモジュール型ホテルはインカム型ファンドとして、継続的にクラファンでファンド組成されていますが、仮に不動産クラファン業界全体に影響するようなレピュテーション悪化影響、投資家の離反などが生じてファンド組成ができないような環境が生じた際に、短期間で売却ができるか、また、期待する価格で売却できるか、といった課題が生じる、といったリスクシナリオも考慮した上で投資判断をいただければ、と思います。

不動産クラファンでの損失リスクは、事業者にとって、金銭面では劣後出資の範囲に留まるのですが、みらいアセットの純資産規模は2025年3月末時点で1億7,077万円という状態ですので、大きな損害が生じると運営に影響が出る可能性があります。
また、金銭面の負担以外では、当該物件の売却、ファンド清算までの責任を事業者が負いますので、確率が高いとは言いませんが、仮にそういった自体が生じても慌てることがないよう、リスク受容できる範囲での投資とすること、複数の事業者に分散投資することが大切だと思います。
※直近1年間のファンドの募集額に運用期間（年換算）を乗じることで、現在運用中ファンドにおける投資家からの出資金規模を算出。（当サイト独自指標です）