TORCHESとは？
2025年11月に登場した不動産クラウドファンディングサービスです。
TORCHESを運営するTORCHES株式会社は、
ヤマワケエステートのファンドに多数の物件を供給してきたエムトラスト株式会社の100%子会社であり、不動産クラウドファンディングに適した事業用地（いわゆる素地）の取り扱いや、戸建て住宅の建築に関する豊富なノウハウを持っていることが期待できます。
主な取扱いファンドと想定される
「開発型ファンド」は、賃料ではなく、対象不動産の売却益を元に配当するため、例えば建築費の高騰や市況の悪化などがあった場合には配当が得られない他、元本が棄損する可能性もあります。
その分、賃料を原資に配当する「インカム型ファンド」と比べて高い配当利回りが設定しやすいファンドとなっており、
初回組成されたファンドはどれも想定利回り10%を超えるハイリターン型ファンドとなっています。
開発リスクがある分、高いリターンも狙える「ハイリスクハイリターン型」ファンドとみると良いでしょう。
初回組成されたファンドを見る限り、「優先劣後構造」で、
劣後出資比率10%を確保されていますが、ファンド組成手数料が優先出資額の10%と、総事業費の9%相当が手数料として事業者に支払われることになります。ファンドに残るのは総事業費の1%相当となりますので、一見して見える「劣後出資比率10%」として投資判断するのではなく、
劣後出資比率は1%相当であり、1%以上対象事業で損失が出れば投資家の元本が棄損するリスクがあるファンド、という見方をする必要があるでしょう。
1号ファンドは高級住宅地の邸宅用地転売型ファンド
ファンドが取得する土地は、JR京浜東北線「大森駅」徒歩9分の「山王二丁目」に位置する邸宅用地計220.91㎡で、広めの邸宅が建てられる土地となっています。
周辺は高級住宅地となっており、地下も上昇傾向となっています。
高級住宅地のまとまった邸宅用地を扱うファンドですので、買主がある程度限定される可能性もありますが、これで想定利回り10.2%というのは、なかなか好条件のファンドではないでしょうか。
以下にすみふの仲介ステップに掲載されていた地下推移を掲載しますが、この地下水準から見れば、取得額や売却見込み額について違和感を感じる水準ではないと言えそうです。
周辺地価推移（出典：すみふの仲介ステップ）
出展：
すみふの仲介ステップ
注意点としては、
本件は袋小路、つまり、一本道の突き当りに近い立地となっており、好みが分かれる立地です。
袋小路の突き当たりに位置するため、建築工事の際は重機や資材の搬入経路に工夫が必要となる場合があります。また、車の出し入れもこの一本道を利用することになり、出入り時に切り返しが必要になる点は人によってはデメリットに感じられるかもしれません。
一方で、通り抜け車両がなく、家の前を近隣以外の方が通ることはほとんどありませんので、静かで落ち着いた住環境を求める方や、小さなお子様のいる家庭にとっては、むしろ安心感やプライバシーの高さが魅力にもなる立地です。
本立地は高級住宅地ということで、
自家用車のニーズが高いエリアであることを加味すると、周辺地価より安い価格で取引される可能性がありますので、その点は加味して投資判断することが望ましいでしょう。
運営事業者の不動産実績はほとんどなく、親会社であるエムトラストのノウハウと財務力に期待する必要有
当サイトでは運営事業者の決算状況を踏まえたスコアリングを行っており、運営事業者であるTORCHES株式会社のスコアは非常に高くなっているのですが、この点については留意点があります。
というのは、TORCHES株式会社はエムトラスト株式会社の子会社として不動産クラウドファンディングサービスを開始するまでは、不動産の取得をほとんど行っていないようで、直近の2025年4月30日時点の総資産は、ほぼ純資産と同水準の規模となっています。
しかし、
今回新たに不動産クラウドファンディングサービスを立ち上げており、今後、ファンド組成規模が拡大していくと、そのファンドの規模分だけ、総資産が膨らんでいくことになります。
もし増資していなければ、サービス開始当初に開示された４ファンドを運用開始するだけで自己資本比率が10%を下回る水準になる可能性があります。
今後、ファンド組成数が増えて行けば、一気に自己資本比率が低下していくことになりますので、
運営事業者の財務系のスコアが高いのは、「あくまで不動産クラウドファンディングサービス開始前時点」の情報であり、今後低価する可能性が高いことは理解の上で投資判断をお願いします。
また、本来、親会社であるエムトラスト株式会社との連結決算を見て財務健全性を判断すべきところですが、現時点では連結決算は開示されておらず、財務健全性のチェックができません。
そのため、
当サイトのスコア基準では正しく評価できない点は留意の上で、投資家個々のリスク許容度うを踏まえた分散投資を心がけていただければ幸いです。
・周辺地価は上昇傾向の土地であり、周辺地価からみれば取得価格は高くないが、立地は袋小路の突き当りであり、好みが分かれる立地ではあり
・ファンド組成手数料が優先出資額の10%と、劣後出資の大半を組成時点で回収する構造である点には留意（組成手数料を引いた後残るのは総事業費の1%相当）
・運営事業者自体はこれまで類似の不動産買取再販事業は行っておらず、親会社であるエムトラスト社の運営手腕に依存するとみる必要有
