ASSECLI「東京都江東区＃44ファンド」は首都圏の駅近築浅一棟マンションのインカムメイン型で想定利回り6%

都営新宿線「大島」駅より徒歩約7分、2024年築の一棟マンション投資

都営新宿線「大島」駅より徒歩約7分に立地する2024年築の一棟マンションを取得し、主に賃料を原資として配当するインカム型ファンドです。

表面利回り5.3%水準で対象物件を仕入れられており、周辺相場を考えると好条件ではないでしょうか。
賃料を原資とした配当利回りは4.5%相当となっており、満額配当6%を得るためには売却益も得られることが必要であるため純粋に賃料だけで配当が得られるわけではないのですが、この水準であれば売却益を実現できる可能性自体は感じられます。

この手のアセットは投資用商品としても、富裕層の相続税対策などでの引き合いも多く、流動性（売りやすさ）に懸念が小さいという魅力もあります。
劣後出資比率は5%と決して高くはありませんが、首都圏の駅近築浅マンションということで、物件の資産価値が下落しにくいという特性も考慮すれば、リターンとのバランスは一定取れていると言えそうです。

もちろん、大きな経済ショックや災害など、資産価値に大きな影響を与えるような事象があった場合には損失が生じる可能性はありますが、物件の資産価値や流動性の高さを考慮すれば、リスクとリターンのバランスは良好なのではないでしょうか。

「ASSECLI」を運営する「株式会社エボルゾーン」は一棟収益不動産を本業でも扱う事業者

2011年創業の不動産会社ですが、一棟収益不動産（アパートやマンション、商業ビルなど）の扱い実績を積み上げ、既に1,000件以上の取扱実績がある企業です。
一棟収益物件の仕入れルートや販売チャネルをしっかり持っている他、賃料や売買マーケットのデータやバリューアップノウハウについても高いノウハウを持つことが期待できますので、ノウハウのある企業にファンド運営をお任せできるという点は魅力でしょう。

「株式会社エボルゾーン」の決算情報チェック　＆　業界平均との比較

当サイトに掲載している「株式会社エボルゾーン」の決算（2024.9末期）を見てみましょう。

運営企業の財務の健全性があらわれる「ＢＳ」を見ると、自己資本比率は同業種と比較して非常に高い水準となっています。
健全性が高いというのは間違いないのですが、2024.9末期の決算には少し特殊事情があるため、補足します。

エボルゾーンのように不動産を買い取った上でリノベーション等を実施して再販するモデルでは、不動産の在庫を抱えておくことになります。
この在庫が純資産に対して過剰だと自己資本比率が低下してしまう、という構造なのですが、エボルゾーンは2024.9末時点で、販売用不動産を全て売り切ってしまっています。
そのために、一時的に総資産規模が縮小していますが、後述するように年間20億円～40億円規模の不動産を売却している企業ですから、期中では在庫を同等規模確保しているのが通常の状態でしょう。
現在の自己資本比率は、販売用不動産の在庫がゼロという特殊なタイミングの数値だという理解は必要ですが、それでも売上20億円～40億円に対して純資産20億円超というのは、かなり堅牢な財務状況と見てよいでしょう。

運営企業の利益を稼ぐ力があらわれる「ＰＬ」を見ると、２０２３年度は前年度に比べて経常利益率が低下しましたが、２０２４年度は非常に高い利益率を確保しています。
驚くべきことに、（当サイトでは分計していませんが）２０２３年度末には販売用不動産の在庫が６億円程度であった中、２０２４年度の売上が４０億円ということで、大層は、２０２４年度中に仕入れて、年度中に転売益を確保できたということです。
かなり高回転に販売できていますし、この規模で買取再販事業を実施しながら、年度末在庫がゼロ＝売りにくい物件を残していないというのはかなりすごいことだと感じます。

懸念点があるとすれば、昨期末の販売用不動産在庫がゼロということ。
これは今期に向けた仕込み在庫が無い（つまり、今期の販売は頑張らないといけない）ということですが、昨年度のように高回転に物件を転売していけるなら問題ないので、継続できるかがキーでしょうか。
ただ、財務面では現預金が24億円弱、純資産も23億円積み上がっていますので、今のファンド組成規模であればかなり堅実な財務状況とみてよいと思います。

※決算の見方については、別記事「不動産クラウドファンディング事業者の決算チェックポイント」で解説していますので、興味を持った方はご欄下さい。
※直近1年間のファンドの募集額に運用期間（年換算）を乗じることで、現在運用中ファンドにおける投資家からの出資金規模を算出。（当サイト独自指標です）