初心者におすすめの不動産クラウドファンディング：インカムゲイン型ファンドのマンション投資で堅実な利回り投資体験

不動産クラウドファンディングは注目を集める新しい投資商品

2024年度に新NISA制度がはじまり、非課税枠のメリットも踏まえ投資をスタートした方も多いと思いますが、個別株や国内株式市場連動型投資信託を購入した方では、損失を抱えている方も多いのではないでしょうか？
金融庁はNISAガイドブックで、NISA制度を活用した「長期」「積立」「分散」投資を通じた中長期的な資産形成を推奨していますので、一時的な値動きに一喜一憂せず、市場の停滞期でも継続して投資することが大事ですね。

とはいえ、市場の先行きを見通すことは難しいため、市場変動の影響が少ない投資商品への分散投資も投資リスクを軽減する手段として有効です。
そんな中、株式投資のように大きな値動きリスクがなく、3%~10%程度の高い年間利回りが得られる堅実な投資方法として不動産クラウドファンディングに注目が集まっています。

国土交通省の報道発表資料によると令和4年度の不動産クラウドファンディングを通じた資金調達額は600億円を超えており、前年比でも2倍以上の成長を続けています。
2023年-2024年にかけても次々と新しいサービスが登場しており、初心者が自分にあった投資先を選ぶのは簡単ではありません。

当記事では初心者向けの投資先ファンドの選び方や、おすすめサービスをご紹介します。

＜不動産クラウドファンディング市場推移＞

（出典）国土交通省 報道発表資料より

不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングとは、「不動産特定共同事業法（以下、不特法）」という法律に基づき、国土交通省・都道府県から許可または登録を認められた事業者のみが投資家に提供可能な投資商品であり、以下のようなメリット・強みを持つサービスです。

どんな投資商品も元本保証はありませんが、優先劣後構造のファンドではファンドで損失が生じた場合に、その損失をまずファンド運営事業者の出資金（劣後出資）で負担するため、劣後出資比率が高いほど投資家の元本の安全性が高くなる仕組みがあります。
不動産クラウドファンディングでは株式投資のように価格が倍になるような期待は持てませんが、投資用不動産の価格は賃料などの収益力と連動して価格設定が実施されるため変動幅が比較的小さい上に、この優先劣後構造を組み合わせることで、更に安全性の高めた投資商品が存在しています。

不動産クラウドファンディングを正しく理解すれば効果的な分散投資先を見つけることが可能になります。

＜優先劣後構造による投資家保護の仕組み＞

都市部の駅近・築浅の区分マンションのインカムゲイン型ファンドが初心者におすすめなわけとは？

不動産クラウドファンディングでは、広告を積極的に出している「人気のサービス」に注目が集まりがちですが、実はそういったサービス・ファンドで行う不動産ビジネスは、開発や権利調整を伴うものなど、一般の方にはリスク判断が難しいものも多くなっています。
特に「想定利回りが高い」サービスは相応にリスクもあるビジネスを行っているケースも多く、SNSなどで良くみかける「人気だから安心」という考え方で良くわかっていないファンドに投資するのは、正しい投資姿勢ではありません。

そこで、不動産投資未経験の個人投資家でもファンドの行う事業の仕組みやリスクを理解しやすくお勧めしたいのが、「都市部の駅近・築浅の区分所有マンションの賃料を元に配当するインカムゲイン型ファンド」です。
「区分所有」というのは、マンション一棟ではなく、そのうちの１室分などを所有する形態で、必要な投資額が小さく、個人投資家にも人気の高い不動産の所有形態です。

これをお勧めする理由は、以下のポイントになります。

②については、「アットホーム」や「LIFULL HOME’S」などのWebサイトで募集賃料データが豊富に掲載されていますので、想定利回り分の賃料が得られそうか、相場情報を元に検証してみると事業収支の検証ができるでしょう。

不動産の場合、募集賃料と実際の成約賃料、継続賃料（既存入居者が支払っている賃料）には乖離があり、インターネットで一般投資家が見られるデータは基本的に募集賃料となっており、厳格な検証まではできません。
とはいえ、一般的に売買価格に比べると募集時と成約時の相場の乖離は小さいため、募集賃料ベースでの検証は有効です。
ただし、人口減少エリアで空室の多い、駅から遠い物件などではじょじょに賃料が低下しているケースもあるため、そういった物件で募集時期が古いデータを利用する場合には、賃料を少し低めに見積もって検証する方が良いでしょう。

投資未経験者にとって気になるのは、④の売却時の損益ではないかと思います。
景気の影響が大きいオフィス用不動産や商業用不動産と異なり、マンション賃料は景気が悪化しても大きく値下がりしませんので、短期間で大きく下落するリスクが低い点も区分マンションのインカムゲイン型ファドの魅力です。
（この点については後ほど実際のマンション売買価格の実データを元に確認します。）

今後注意が必要な点は、金利動向です。
収益用区分マンションの売買価格は、不動産を購入する現物不動産投資家がその物件に期待する利回りから求められます（還元利回り/キャップレートと呼ばれます）が、この利回りは金利の影響を受けます。
なんのリスクも負わずに得られる金利が上がれば、不動産投資に求める利回りも高くなるため、結果として不動産価格が下落するリスクがあります。
長く「マイナス金利」「超低金利」が続いてきた国内の金利も今後段階的に上がっていくという予想がありますので、運用期間の長いファンドに投資する場合には金利変動による不動産の値下がりリスクがあることは意識してください。

都市部の築浅・駅近区分マンションの資産価格は下落しにくい

区分マンションのインカム型ファンドで想定すべき「リスク」としては空室リスクや想定外の修繕費が発生するケースもありますが、空室リスクについては賃料補償のあるファンドを選ぶことでリスク抑制が可能です。
投資初心者にとって気になるのは、運用期間終了後に不動産の売却時に想定外の損失が生じるケースではないでしょうか？

そこで、プロの不動産会社間の売買・賃貸情報を取り扱う「公益財団法人東日本不動産流通機構」が提供する「首都圏不動産流通市場の動向」に掲載されている中古マンション売買価格推移を確認してみましょう。

バブル崩壊後の不動産価格は収益力を元に算出されるようになり実態を伴った価格となったため、近年で大きな価格下落が起きたタイミングは、2009年に発生した「リーマン・ショック後」のタイミングですが、中古マンション価格は最大でも-3%弱となっており、大きな変動がないことが確認できるのではないでしょうか。
オフィスビルなどでは景気の悪化により賃料の下落影響も大きいのですが、住居用不動産では下落影響が限定されるという特性があるためです。
新型コロナ感染症の拡大で一時的に首都圏の人口減少もありましたが、そのタイミングでもマンション価格は下落しておらず、安定していることが確認いただけるのではないでしょうか。

＜公益財団法人東日本不動産流通機構　首都圏不動産流通市場の動向－中古マンション成約状況＞

劣後出資比率10%のインカム型ファンドでは、不動産価格が10%下落してしまっても、その損失はファンド運営事業者の劣後出資分で吸収できますので、都市部の駅近・築浅の区分マンション投資で劣後出資比率10%のファンドではかなり投資家の元本棄損リスクを抑制できていると言えます。
更にリスクを抑制したい方向けには、劣後出資比率30%を超えるような超安全設計のファンドも存在しますので、投資家のリスク志向に応じたファンド選択も可能です。

情報開示に積極的なサービス、事業者も存在

サービスによってはファンドの想定収支をWebサイト上で開示しています。
投資家自らがチェックした想定賃料との差分や売却計画を確認することも可能ですので、初心者は一度はこういった収支を開示しているサービスに投資検討することをお勧めします。

＜T’s Funding　「T’s Funding T-22号ファンド」の想定収支＞


＜らくたま　「らくたま４号（横浜市②）」の想定収支＞

なお、T’s Fundingはこれまで、劣後出資により損失リスクを優先的に負担する事業者の取り分が、投資家の取り分より少ないケースが多くなっています。
通常の考え方では、事業者は損失リスクを負担する上、運営負担も負うため利益も多く取るのが当然なのですが、T’s Fundingは現状、投資家集めや投資家のリスク抑制のために、ファンドで事業者が儲けることより投資家保護を優先しているようです。
T’s Fundingにとっては自社のマンションブランドの宣伝という意味も含めているのかもしれませんが、投資家にとってはかなり有利な商品設計と言えます。

初心者におすすめのサービス

投資家のリスク志向に合わせて、当サイトの初心者向けおすすめ条件である「都市部の駅近・築浅の区分マンションのインカムゲイン型ファンド」に該当するサービスをピックアップして紹介します。

劣後出資比率30%超：超安全設計のサービス

これまでのマンション価格推移でも確認いただいた通り、「都市部の駅近・築浅の区分マンションのインカムゲイン型ファンド」では、資産価格が10%以上下落するリスクは決して高くありませんが、不動産クラウドファンディングでは投資家のリスクを更に低減するため、劣後出資比率30%を超えるサービスが存在しています。
不動産価格が30%下落しても投資家の元本が守られるという非常に安全性の高い設計となっていますので、投資初心者の投資先としての魅力が高いのではないでしょうか？

‘s FundingやVERFUNDについては利回りもそれなりの水準で、「ローリスクミドルリターン」の投資先候補となります。
また、GALA FUNDINGとRimpleはファンド運営企業が東証プライム上場企業、または上場企業グループとなっており、投資先マンションも運営企業の開発した駅近・築浅の区分マンション中心と、投資初心者にとっての安心感は高いのではないでしょうか。

＜条件に該当するサービス：直近6ヶ月に募集したファンドの平均データ（2024年6月10日時点）＞

なお、当サイトで掲載している不動産クラウドファンディングは倒産隔離がされないスキームとなっており、運営企業の倒産時にファンドにも影響が生じます。 そのため、運営企業の財務の健全性チェックが重要になりますが、上記のサービス運営企業は自己資本比率が高い点でも安全性の高いサービスと言えます。
（詳細はリンクをクリックいただき、各サービス詳細をご確認下さい。）

劣後出資比率10%～30%のサービス

マンション価格推移を考慮すれば「都市部の駅近・築浅の区分マンションのインカムゲイン型ファンド」であれば、劣後出資比率が10%を超えるファンドも安全性が高いと考えてよいでしょう。
この条件に該当するサービスでは、利回りも高水準のサービスも存在しており、ハイリスク～ミドルリスクの高利回り型サービスと比べても遜色のない水準のサービスが存在していますので、利回りとの両立を狙う場合にはおすすめのサービスとなります。

＜条件に該当するサービス：直近6ヶ月に募集したファンドの平均データ（2024年6月10日時点）＞
※REEZIN、まにわくはまだファンド組成実績が少なく、今後の傾向を確認する必要があるため、こちらに掲載しました。

まとめ

本記事では、初心者におすすめしたいファンドの条件と、条件に該当するファンドを中心に取り扱うサービスを紹介しました。

記事内でも記載しましたが、不動産クラウドファンディングでは、対象不動産から生じた損失をファンド運営事業者が優先的に負担する「優先劣後構造」により投資家の元本を守る仕組みがあるため、通常の現物不動産投資よりも安全性の高い投資商品が存在していますので、投資初心者にとっては魅力が高いのではないでしょうか？

ただし、運営企業の倒産時にファンドにも影響を受けてしまいます。
今回掲載したサービスは運営企業の自己資本比率も高めで特に財務面での懸念があるというわけではありませんが、「サービス解説記事」には運営企業の決算情報の解説も掲載していますので、投資前に是非ご確認下さい。