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【サービス共通】 ID:3941 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-28 21:32:12]
USS エイブラハム・リンカーン
USS ジェラルド・R・フォード（世界最大の原子力空母）
2個空母打撃群が中東に集結です。
過去に2空母体制が敷かれたのは湾岸戦争、イラク戦争
アフガン侵攻直前、今回はそれと同等の緊張水準、トランプさんの本気度が伝わりますね。台湾有事の確率がワンランアップしました。
【サービス共通】 ID:3940 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-28 20:39:06]
最近連騰してましたからね〜
金曜日に不動産株も含めて、最近購入した一部銘柄利確いたしました。
珍しく運が良かったか
【サービス共通】 ID:3939 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-28 20:14:34]
こういう時に株式はリスクで急落しますが、その点不動産クラファンはどこ吹く風で安心かなと思います。
【サービス共通】 ID:3938 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-28 19:55:40]
過去の中東紛争時も不動産は相対的に安定
日本不動産株はあまり影響なかった。
湾岸戦争
イラク戦争
短期調整 → 早期回復
イスラエル紛争
ほぼ無風
株式市場全体が崩れても、不動産は下げ幅が小さい
むしろ「有事の円高＋金利低下」は追い風になることも
有事 → 円高 → 日銀金利緩和維持
金利上昇圧力低下 → 住宅ローン環境良好
不動産価格・REITにはプラス材料
ただし「間接的に影響を受ける」2つのルート
原油高 → 建築コスト上昇 → 開発遅延・利益圧迫
【サービス共通】 ID:3937 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-28 19:45:53]
事実上の「米イラン開戦」ですね。
過去の限定空爆と異なり、長期化、地上戦リスクあり、ホルムズ海峡封鎖リスク、原油・株式・為替・仮想通貨すべてに影響
日経平均も暴落が始まりますね。
【CREAL】 ID:3936 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-28 16:04:29]
今度のは、短くなってるのですね。
私は36ヶ月に投資してしまいました、笑
なかなか新しいファンドを次次運用するのは
難しいので、クリアルさんを信じ、
まちます。
今日も4つ運用終了予定です
（今月は全部で5つ）
そのうち1つしか投資先が決まってません
（それもスイッチ）
また抽選当たらないモードに入ってきました
去年も確か8連敗とか平気であったので、
半分諦めてます
来月も、6つ運用終了します。
分散で、ちょこちょこ申し込むのではなく
管理人様のように大きな金額で、
どんと申し込むか、悩ましいところ。
（これまで、みらファンさんで、
1,000,000以上の投資で利回り上がる⤴️
のに、思い切っていちど投資しただけです）
少ない金額の方が当たりやすいのか
そう思っていましたがそうでもないみたいです。
【サービス共通】 ID:3935 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-28 11:51:36]
１年目は、1件の償還（早期）若干上振れ
２年目は、14件（予定も含む）
これらをどう繋げて、運用していくのか、
難しいですね。
【CREAL】 ID:3934 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-28 10:19:19]
上場企業・自己資本厚い・透明性
IR開示 4半期毎にチェック出来るのが良いかなと思います。
案件品質が良く都心中心・出口堅実、利回り4〜6%中（控えめ）
しばらく離れてましたが、また投資開始します。
【CREAL】 ID:3933 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-28 10:04:24]
たまちゃん、クラファン小心者様
今回はレジも良さそう24ヶ月で丁度良さそうなので投資しようと思ってます。汐留かどちらかにします。
【CREAL】 ID:3932 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-28 09:25:19]
レジは、長く運用してくれるのがいいですね
忘れていられます
クリアルは、いろいろなタイプの案件に応募できるので
よく申し込みしてました
物流、商業施設、ホテルは、償還され、
レジとヘルスケアが残っています
【汐留fund】 ID:3931 / 投稿者：管理人 [2026-02-28 00:25:26]
そうですね、定期借家ではないとしたら、１年後の解約理由まで聞いた方が良いと思います。（企業契約など？）
クリアルの新型は劣後出資は無いものの、アセット自体はこれまで通り資産価値が落ちにくい物件ばかりですので、最大損失を押さえつつ利回りも狙う上ではよいですよね。
市況悪化フェーズでは厳しいですが、それは他サービスでも同じことですし、レジは影響はある程度限定される強みもあると思います。
入金が先なので私はつい見送ってしまいますが・・・
【汐留fund】 ID:3930 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-28 00:00:29]
有難うございます。もう一度どちらか聞いてみます。それと今回のクリアルがまだ掲載されてませんが、今回はそちらに投資しようかと考えてます。
【汐留fund】 ID:3929 / 投稿者：管理人 [2026-02-27 23:42:43]
不動産会社間の会話であれば、普通借と定期借家では全く別物なので、まず明記しますね。
ただ、一般投資家に定期借家と書いても伝わらない懸念もあるので、もしかすると定期借家契約のことを賃貸借契約（定期借家も賃貸借契約ではあります）と記載しているかもしれませんね。
【汐留fund】 ID:3928 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-27 23:23:56]
なるほどそうですよね。何か分からいことが有れば質問下さいとのことでした。ありゃ〜メール削除しました。定期借家契約じゃなかったと思います。定期借家契約であれば明記した、はずですよね。
【汐留fund】 ID:3927 / 投稿者：管理人 [2026-02-27 23:14:08]
退去が確定しているのですか？
であれば書面かWebで書くべきでしょうね。
言葉尻かもしれませんが、「賃貸借契約」については、借主側が更新を希望した場合に、貸主側には正当事由が無い限り拒否できません。
借地借家法が借主保護を重視するためですので、「定期建物賃他借契約」で、更新がなく、期限を定めた契約以外であれば、「確定」というのは言い過ぎですので、やはりこのあたりは、個別問い合わせへの回答ではなく、書面に明記しないと投資家にとっては確実な情報と捉えるのは危険に感じます。
（1年後が確定という言い方なら契約が定期借家契約なのかもしれませんが、それは結構重要な契約条件の違いなので、記載して欲しいところです）
【サービス共通】 ID:3926 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 23:04:04]
おっしゃる通りだと思います。投資家にも自己責任がありますね。
【サービス共通】 ID:3925 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 22:58:18]
レボリューションの沿革が原弘産で、異常においしい優待の現実性とわかりやすいリスク、レボの中身がほぼヤマワケで、ヤマワケはレボの傘下に入った段階で既に持続可能性がないことは明白で、松田氏、新藤氏、美山氏、その他親会社と子会社の方々のそれまでの行動と問題発覚時の立ち居振る舞いを考慮すると、投資家にも自己責任と言わざるを得ない部分はありますね。ヤマワケやレボリューションが詐欺的だと言うのはそのとおりですが、それを回避できる客観的な情報はたくさんあったことも事実です。双方に問題があったと私は思います。
【サービス共通】 ID:3924 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 22:49:43]
利口な投資家は30%以上の高額優待は無いと想像し「優待をもらう」より「優待期待で上がった株価で売る」方が、
圧倒的に安全で確実に儲かる。結論：利口な投資家は権利付き最終日前に、ほぼ確実に売り抜けています。
類は類を呼んだか？エボリューション社はヤマワケエステートを呼んだか？
なぜ「同類」なのか？【構造で見る】
表面的な業種は違いますが中身はほぼ同一の危険モデル。
資金繰り依存型ビジネス。
【サービス共通】 ID:3923 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 22:27:51]
あれは酷く悲しい出来事でした。2024年10月：超高額優待を発表
内容：QUOカードPay 年間12万円分
条件：2000株以上を2回連続保有した場合
当時の株価：約200円→ 必要投資額 約40万円で12万円分優待 → 優待利回り30％超の異常水準でした。
市場で「やりすぎ」「異常」「釣り優待」と話題になりました。
よって株価急騰 → 個人投資家殺到
優待狙い資金が大量流入
株価は短期急騰
2025年3月：一度も実施せずに突然「廃止」
「財源が確保できない」
「想定以上に株主が増えたので実現不可能」
たった約4か月で完全撤回→実際にQUOカードを受け取った投資家はゼロ
この発表で株価は連続ストップ安となりました。投資家は大損した。
【サービス共通】 ID:3922 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 22:13:43]
「投資家を何だと思っているのか？」
REVOLUTION（8894）の株価は本日48円まで下落してます。行動を構造的に見ると、答えはかなり冷酷です。
投資家＝資金調達装置
この会社の行動パターンは、
株価を材料で上げる→QUOカードPay
上がったところで→カード廃止→新株予約権発行 → 行使 → 希薄化→株価下落スパイラル
また材料 → 再び資金調達という 完全な「株価 × 資金調達ループ」 に入っています。
本来有るべき姿は企業価値向上 → 株主還元 → 株価上昇
という本来あるべき順番が、完全に逆転しています。
【サービス共通】 ID:3921 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 20:50:13]
私は正直、中長期的な運用成績で、素人が日本のクラファンに投資してNISAのsp500やオルカンを上回るのは難しいと思っています。ただ、目利きさえできれざ、不動産のボラティリティの安定性を生かして、インデックスの大暴落を避けられたり、逆にインデックスのリターンを上回ることは可能だと思います。しかし、それには専門的で広範な知識がいるため、私のように知識のない人間は、インデックスをやった方が無難です。
ただ、私のような不動産のド素人からみても明らかにおかしなファンドがあるので、それについては、クラファンをやるやらないに限らず社会悪だと思いますので、淘汰された方がよいと考えています。まだ問題が顕在化していないだけの投資と呼べるのか怪しいファンドがいくつか存在していますからね。
【サービス共通】 ID:3920 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 19:13:23]
ほかの怪しげなクラファン業者はお手品のようでした。の間違いでは？怪しいところは見せないで旨く隠す行為
【K-FUND】 ID:3919 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 18:29:55]
非常に手堅いですね。早期償還すれば実質年率高くても本当に一時的なブリッジに過ぎなかったということ。非常に健全でほかの怪しげなクラファン業者のお手品のようでした。
【汐留fund】 ID:3918 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-27 18:16:20]
管理人さま
今回の案件は、フェーズ1でインカムとフェーズ2でキャピタルとに別れた方が安心かなと思いましたが、問い合わせしましたところ1年後に賃貸借契約書により、退去が確定してるそうです。
【サービス共通】 ID:3917 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 17:24:46]
案件選びのご参考までに。
らくたまのような営業者さんが元気が良い理由が理解できる記事 → https://www.nomu.com/cre-navi/market/20260219.html
アセット種別×地域別の最新キャップレート動向 → https://www.nomu.com/cre-navi/market/20260108.html
【サービス共通】 ID:3916 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 16:53:55]
一番良いのは不動産クラファン自体に投資しないこと
君子危うきに近寄らず
【サービス共通】 ID:3915 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 15:18:00]
ヤマワケの分別管理義務違反・ファンド間の資金流用、他の運営会社にもありそうな問題。とにかく矢継ぎ早にファンドを組成していたところは、要注意。
【サービス共通】 ID:3914 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 12:31:28]
管理人様のポンジ・スキームの記事を読むと、どうしても連想してしまうファンドがありますね。とにかく、身を守るためにも、出資する前の慎重な情報収集は不可欠ですな。
【サービス共通】 ID:3913 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 10:36:33]
募集方式が「即完売」演出型、抽選なし、先着即終了
募集時間極端に短縮、人気演出マーケティングどこまで本当か分からない。
要注意！利回り8%以上警戒
【TECROWD】 ID:3912 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 04:26:56]
疑えばキリがないですね。
【サービス共通】 ID:3911 / 投稿者：管理人 [2026-02-26 23:12:10]
3910様
正直、私には答えようがないご質問かと思いますが・・・
ポンジ・スキームの定義によりそうですが、「運用の実態がない（運用益が出ていない）にもかかわらず、配当等の手段で利益を還元しているように見せる仕組み」だとしたら、事業では実際には利益を生んでおらず、投資家からの追加出資を元に配当をしているだけですから、募集額が拡大している間は配当ができるものの、規模が集金の限界まで膨らんだ後、どこかで破綻するということになるかと思います。
一方、今回ヤマワケエステートが行政から指摘されたような、「他事業からの資金流用」や「事業者による実質的な損失補てん（本来法律で禁止されている）」をさしているとしたら、いくつかの事例がそういった事例があったものの、他の案件で利益がでていれば、事業としては継続できている可能性も否定できないかと思います。
ヤマワケエステートでもいくつかの事業が当初計画通りには完了していない事例がSNSなどで指摘されていますし、他事業者のキャピタル型/開発型案件で完成または売却できずに再組成される案件では、賃料収入が無い中最初のファンドには配当が出ているケースがあります。
また、この再組成の流れには、以下の２つのパターンが確認できていると思いますが、②の事例の配当原資は正直想像ができていません。（賃料も売却益もないのに配当がなぜ出せるのか）
①再組成する際に次ファのに高値で売って配当を出すパターン
②再組成する際に次ファンドに同額で売っているのに、なぜか配当が出ているケース（賃料もないのにどこから？）
こういったケースでも、最終的に開発した物件が外部売却でき、かつ、行政などからも法律違反の指摘がなければ、問題が表面化されずに事業が継続されている可能性はありえると思います。
なお、ポンジ・スキームを成立させるためには一定の条件があると考えており、記事にしていますので、参考のご紹介させていただきます。
https://investors-eye.jp/exp_16/
【サービス共通】 ID:3910 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 22:10:19]
管理人様に以前、ポンジスキーム業者についてお尋ねさせていただきました者です（主に業者の動機面で）。
今回ご質問したいのは、かつてポンジスキームも行なっていたがなんとか着地し、問題を起こさず終えた業者はいるのかについてです。あるいは、問題が表面化せずに終われる可能性についての方法です。
不動産クラファン業界は歴史がまだ浅く、YouTubeの資産形成チャンネルいうとこの5-7年はもつポンジスキームで生き残れる期間の最中のため問題は表面化しておりませんが、今後の参考にさせていただきたく共通板に書き込みました。
【TECROWD】 ID:3909 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 22:02:04]
>>3786
集金の棒グラフはいくらでも細工できます
集まってなくても集まったことにもいくらでもできます
【汐留fund】 ID:3908 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 20:34:03]
決算更新しましたが、2025年3月期は、異様な案件粗利率の高さですね。（しっかり販売用不動産の原価と売上がありますが、転売益がすごい）
今回のファンドは、ファミリー向けマンションの賃料が上昇傾向なので、2年後に賃料を引き上げて高値転売するというシナリオ自体はわかりやすいものかと思います。
サイト上に簡単なコメントをしましたが、退去後のリノベーションという計画のようなのですが、自然退去予定があるのかが見えない点がリスクでしょうか。
退去後、入れ替え時に値上げするのと、契約更新時の値上げでは難易度が違いますので、十分に賃上げできないと、売却価格にも響く可能性はあります。
満額配当まで期待できるか、は、事業者との情報の非対称性が有り、汐留ファンディングを信じるかどうかの面はあると思います。
ただ、市況がよほど変わらない限りは、大損をするようなファンドでもないため、それも考えればリスク相応以上のリターンは狙える条件ではないでしょうか。
【ヤマワケエステート】 ID:3907 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 19:17:49]
3902
そうなんだ、破れかぶれなのかな
【TECROWD】 ID:3906 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 18:53:32]
ヤマワケの行政処分の悪影響は、業界全体に及ぶため、
出金ベースの鈍化はテクラウドに限ったことではないが、このファンドは償還しなければならない額が圧倒的に多く 、各ファンドごとの収益性も危ういことから、ヤマワケの影響を最も大きく受けると思います。集金額の減少の影響が他のクラファンに比べて、経営上甚大ではないかと心配しています。今後はますます、財務の健全性やファンドごとの収益性が厳しく問われることになると思います。
【汐留fund】 ID:3905 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-26 18:17:00]
決算が発表され自己資本比率が改善してますね。
【汐留fund】 ID:3904 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-26 18:11:31]
管理人さま
今回募集する第17号案件は運用期間2年で、1期目は賃貸収入を原資とした想定年利4%のインカム型、2期目は退去後のリノベーション・売却による想定年利12%のキャピタル型として運用する計画となっています。平均すると8%ですね。
結構大規模なリノベーションですね。劣後出資比率も9%で迷っています。管理人さまは、どう思われますか？
【サービス共通】 ID:3903 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-26 17:24:07]
私は、不動産クラファン投資２年生ですが、
運用していくのは、なかなか難しいと、感じています。
皆様は、申し込み方法は、抽選と先着、両方とも活用されておりますか？
【ヤマワケエステート】 ID:3902 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 17:16:15]
これほど堂々と元本毀損したのはクラファン史上初では？
【ヤマワケエステート】 ID:3901 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 15:25:35]
何を今さら
ヤマワケのHPのお知らせにでてるだろ
【ヤマワケエステート】 ID:3900 / 投稿者：ヤマワケ [2026-02-26 13:07:34]
第144号 千葉県八千代市村上宅地ファンドは元本毀損のようですね。これから投資する人減りそうですね。ラインのオープンチャットに書き込みがありました。ヤマワケエステート被害者の会というオープンチャットです。
【TECROWD】 ID:3899 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 08:26:05]
そうですね。集金ペース落ちてますね。ヤマワケの影響が始まりましたね。
【TECROWD】 ID:3898 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 07:46:01]
集金ペースが明らかに鈍化しているのが気になります。
今後の巨額の償還額を考えると、すでに逆回転が始まって
しまったのではと危惧しています。
【ヤマワケエステート】 ID:3897 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 23:29:11]
結局「元本の」20%毀損だったんですね。
資金流用が発覚した後なので「資金流用が出来なくなったから仕方なく毀損を確定させたのでは？」と思ってしまいます。
そもそも流用先の岡本と阿嘉島は100%以上の応募があったのでアエマの資金から流用しなくても足りたと思うのですが、
それでも流用したという事は岡本と阿嘉島の応募にサクラが大量に混ざっていたか（ソシャレンのほうのヤマワケでは実際にやっていた模様）、
岡本と阿嘉島の資金を既に他の案件に流用していたか、のどちらかなのでしょう。
前者であれば大口のキャンセルという理由を付けて再募集すれば良いだけなので、後者の可能性が高そうです。
大阪府の発表では「アエマ＝＞岡本、阿嘉島」の流用しか記載されていませんでしたが、
他にも流用があってそれを大阪府が把握していながら「アエマだけ記載して他は記載しない」という事は有り得るのでしょうか。
【サービス共通】 ID:3896 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 22:12:15]
3895
各掲示板で書き込みされてますね。
延長案件で開示されてる内容を見れば分かりますよ。
【ヤマワケエステート】 ID:3895 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 21:37:50]
サラトガ案件は
他にどの案件ありますか？
松田氏が絡みの案件は非常にやばい
【ヤマワケエステート】 ID:3894 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 21:26:28]
第144号 千葉県八千代市村上宅地ファンド
サラトガ案件、松田が実質代表を務めていた会社。サラトガ案件、あと何件あるのかが気掛かりですね。
【TSON FUNDING】 ID:3893 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 19:25:48]
任組の商品の利回り上振れ償還ですね。
【ヤマワケエステート】 ID:3892 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 19:15:35]
3877
松田氏の案件ですから。ただ訴訟で松田らから回収できれば、話が変わる。彼が絡んでいる案件が対象となりそう。
松田氏の名前を刑事にも司法にも見せていくことになっていきますね。行政処分で発端が松田氏を限定されたので次に進める。
【TECROWD】 ID:3891 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 15:18:05]
みなさん、ありがとうございました。
やってみます。
お世話さまでした。^_^
【サービス共通】 ID:3890 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-25 14:34:24]
市役所・区役所等で聞いてください。親切に計算してくれますよ。
【サービス共通】 ID:3889 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-25 14:32:11]
確定申告すれば、個人の課税所得に応じで引かれ過ぎで有れば、源泉徴収税が返ってきます。株式取引も特定口座（源泉徴収税有り）で有れば、確定申告することに引かれ過ぎの源泉徴収税は戻ります。株式は損失が有れば3年間の損益通算も出来ますので確定申告した方が良いのですが、但し儲け過ぎた場合は、確定申告しない方が良いですよ。何故かと言うと、翌年の住民税は所得割でかなり上がり、定年退職した人は、翌年の国民健康保険料が凄く上がりますので、これだけ儲かりましたが、確定申告すると、住民税・国民健康保険料は幾ら上がりますか？と聞いてください。彼は試算するのが仕事だから、ちゃんと教え貰いますよ。
【TECROWD】 ID:3888 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-25 14:11:38]
横からすみません。確定申告でその年間取引書の通り、雑所得のところで入力します。名前は不動産クラファンと全文字は入らないので、入る分で結構です。規定の通り入力すれば多分、課税所得にもよりますが、源泉徴収税分が還付金となります。
【TECROWD】 ID:3887 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 13:41:36]
ありがとうございます
年間取り引きをコピーですか？
投資金額を引いて、自己で計算するのでしょうか？
たびたびすみません
【サービス共通】 ID:3886 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 13:24:21]
ハイリスク・ハイリターンファンドを極力減らし、あらためてポートフォリオを組み直しします。もう遅いですが、無事満期が来たら、安全性の高いファンドへシフトします。
【サービス共通】 ID:3885 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 12:56:34]
新株予約権50億は無理なのでは？良いところ10億〜25億円程度で止まる可能性が高いと言われてます。
これだと償還資金、借換資金、運転資金ですぐ溶けるのでは？仮に奇跡的に50億円フル調達成功したとしても、信用はお金では買えない。無かったことには出来ない。失ったものは大きいと思います。
【サービス共通】 ID:3884 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 12:38:25]
ID3877さま
ヤマワケエステートの「現在運用中ファンドに直接影響はない」というコメントは、形式的で半分本当で半分ポジショントークと考えるのが現実的ですね。
「直接影響しない」は法的には正しいが大阪府の60日業務停止処分の理由は、分別管理義務違反ファンド間の資金流用（1億円超）これはかなり厳しく処分。
負のループに入らなければ良いのですが、一応警戒。
これから起こる可能性が高い最悪シナリオ
過去の「みんなで大家さん」「TATERU」「スマートデイズ」型破綻と極めて似た軌道に入っています。
今後6〜12ヶ月で起こりやすい流れ
① 償還延期の急増
② 部分元本割れ
③ 集団訴訟検討 → 弁護士介入
④ 親会社REVOLUTIONへの波及
⑤ 事業売却 or 事実上の撤退
なんとしても新株予約権50億の成功ですね。
【TECROWD】 ID:3883 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 12:05:54]
マイページの交付書面の下に年間取引報告書があります。
お知らせにも記載があります。
【ヤマワケエステート】 ID:3882 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 11:08:39]
大阪府が他のファンドも調べた上で、流用はアエマだけだと認定したと思いたいね。
ただ、共謀して高値掴みしているとかは、証拠は掴めないのではないかね。
【ヤマワケエステート】 ID:3881 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 11:03:51]
3877
突然事業をやめられたら、元本毀損間違い無し。
【ヤマワケエステート】 ID:3880 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 09:04:37]
毀損と書くなら元本、市場価格なら下落、（予定）利率・配当率なら下回る、届かない、確保出来ないとかかな。利益を原資に利息・配当が払われるので損失であれば利息・配当金は当然ゼロ
【サービス共通】 ID:3879 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 08:46:39]
調整局面といっても調整が長引けば金利負担が膨らんでいく。
ＡＧからの借入金利は12％で根抵当権第一順位あり、
借り手なのか物件に問題があるのかエムトラスト案件は即日完売だったのに募集はいまいちの状況で上限の７億円集まるかも微妙
【TECROWD】 ID:3878 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 08:37:38]
テクラウド初心者です。
みなさん教えてください！
確定申告用の支払い調書は
請求したら送っていただけるのでしょうか？
それとも取り引き画面のページの
2025年の取り引きページの
記載をコピーするのでしょうか？
よろしくお願いします。
【ヤマワケエステート】 ID:3877 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 05:33:26]
「現在運用中の各ファンドに直接影響するものではございません。」ていうコメントは本当かな。処分後1発目から初めての元本割れしてるし、会社の損失補填に流用されてないことを証明できるのかな。
既に着工したものは仕方ないとしても、まだ着工していない案件については出資者の希望に応じて返金を行って再募集すべきじゃないだろうか。投資に失敗したならともかく、会社の不正で生じた損失など納得できない。
【サービス共通】 ID:3876 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 02:03:39]
三田ガーデンヒルズは単なる調整局面でしょう。富裕層が高過ぎると判断し始めたのでは？GATESさんは購入時期が悪かったのでは？東京バブル崩壊は株価が30%ぐらい下落したり、台湾有事が勃発したり、住宅ローン金利1,5%以上にならない限り、まだ東京は、世界に比べたら安いと思います。
【サービス共通】 ID:3875 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-25 01:49:09]
リゾートって怖いですよね。バブルは繰り返しますからね。廃墟になってサバゲーやったり、廃墟ツアーもありますね。
【サービス共通】 ID:3874 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 01:41:30]
東京不動産バブル崩壊か？あり得ますね。値引き合戦か？上がり過ぎてますからね。金利が上昇・円高も引き金になるかも？
今年度、十分注意必要ですね。だいたい利回り12%以上なんて危険水域です。ヤマワケエステートは劣後出資比率０％だからダイレクトに投資家に来るし、劣後出資比率20%だと何の被害も無かった理由だし、ヤマワケエステートは序章に過ぎないと思います。ハイリスクハイリターン型、注意しましょう！蓄電池用地、太陽光、地方リゾート、データセンター、利回り12%以上・・・
【GATES FUNDING】 ID:3873 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 01:12:26]
三田ガーデンは競売にかけられた部屋があり4億ちょっとの金額に対し、最低相差金額の約20%減での落札実績があるとのこと。現物不動産投資家YouTuberの間でも東京不動産バブルの崩壊の象徴として扱われている物件です。転売屋の転売価格は分譲価格の3倍で今は分譲価格へとさや寄せしていくのではという期間でとんでもなく売却価格が高くまた売り出されてる部屋が異常に多く在庫も多いためそんなに簡単に売却まで行けるかわからないようです。
【ヤマワケエステート】 ID:3872 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 01:00:23]
オープンチャットより
第144号 千葉県八千代市村上宅地ファンド 決済完了及び償還見込みに関するお知らせ
2026/02/20
投資家の皆様へ
投資いただいた「千葉県八千代市村上宅地ファンド」につき、投資対象物件の売却手続きが整い、2026年2月20日に売却決済が完了となりましたが、当初計画を下回る価格での売却となるため、元本毀損が発生する見込みであることをお知らせいたします。
配当・償還額は売却額に基づいて現在計算手続き中ですが、元本を約20％程度毀損することとなる見込みでございます。本ファンドに投資いただいた会員の皆様には、改めて深くお詫び申し上げます。
【ヤマワケエステート】 ID:3871 / 投稿者：3859 [2026-02-25 00:46:03]
貼り付けられた文章は、シンプルに、配当はゼロで元金が2割減という意味だと思います。
もちろん、それが大きいと思うか小さいと思うかは、人それぞれです。
【サービス共通】 ID:3870 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 00:39:55]
あくまでも想像ですがヤマワケエステートは「部分破綻型」の典型コース入ったみたいですね。事業を立て直し継続するため止むを得ないでしょう。覚悟しときましょう。
蓄電池用地、太陽光、地方リゾート、利回り12%以上が
毀損率が大きいと思います。
今後、ほぼ起こる流れとしては
個別案件ごとの元本カット発表
出金制限・二次流通停止・集団訴訟等
【サービス共通】 ID:3869 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 23:36:18]
『配当・償還額は売却額に基づいて現在計算手続き中ですが、元本を約20％程度毀損することとなる見込みでございます。本ファンドに投資いただいた会員の皆様には、改めて深くお詫び申し上げます。』
当方、八千代には投下していませんが、投下したと称する方がSNSに投稿したレポート画像(真偽は当方は不明)の文言は、上記のようになっています。
【ヤマワケエステート】 ID:3868 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 23:01:20]
3859様。
情報ありがとうございました。
「20%程度毀損の見込み」という言葉は同じでも「元本の」「償還金額の」「市場価格の」と複数の書き込みがあり、
一番最後に書いた人が「市場価格の」と書いていて気になったので前回の書き込みとなりました。
3861様が「償還金額」と書いているので「償還金額の」が正解だとすると、
当初の売却予定（償還）額で想定利回りが12%だったので、もしかしたらそこまで酷い元本毀損にはならない可能性もありそうです。
【サービス共通】 ID:3867 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 22:21:40]
3857様。
ヤマワケエステートではなくサービス共通のほうで回答があったので、こちらで書かせてもらいます。
情報ありがとうございました。
やはり公式のものである可能性が高いのですね。
【TSON FUNDING】 ID:3866 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-24 21:20:35]
来月運用終了予定のものが2本あります
そこから償還まで2ヶ月利子がつくのですね
うれしいです
【プレファン】 ID:3865 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-02-24 18:07:44]
こちらは運用効率が良くないです。参考まで・・・
募集締切日3月30日から運用開始日4月23日まで23日空きます。ここ結構空きますね。また運用終了日10月22日から償還日12月21日まで59日も空きます。合計82日で最大の空白期間となります。最小がTSONさんの合計5日から見たら、かなり非効率ですね。
【ヤマワケエステート】 ID:3864 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 16:52:43]
そもそも元本毀損するなんて当たり前のこと
投資なんだから
【ヤマワケエステート】 ID:3863 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 16:14:42]
行政処分を受けたことだし
ここでまとめて一気に元本毀損連発して膿を出して奇麗にするのではないか
【ヤマワケエステート】 ID:3862 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 15:39:14]
八千代をきっかけに、あとは躊躇無く元本毀損で償還すると思います。もちろんファンド毎の実績次第ですが。
【ヤマワケエステート】 ID:3861 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 13:33:20]
毀損するのは償還金額です。
【GATES FUNDING】 ID:3860 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-24 11:53:49]
ID:3791様
確かに、自己資本比率が3,96%まで下がり、三田ガーデンヒルズは安く仕入れたと言うものの苦戦してますね。AD貸付利息は12%（12ヶ月）に上がってます。苦戦を乗り越えて欲しいですね。しかし、ここまで値下がりしてるとは思ってませんでした。頃合いをみて早期売却良いかもですね。
【ヤマワケエステート】 ID:3859 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 11:27:39]
ヤマワケエステート被害者の会のオープンチャットに、2/20付でノービスという人が、ヤマワケからのお知らせを貼り付けてます。
私は出資者ではないので真偽のほどは不明ですが、20％程度毀損すると言ってます。
【TECROWD】 ID:3858 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 08:06:29]
会社の経営なんて山あり谷あり、プロジェクトがすべてうまくいくなんてことは、まずないんじゃないでしょうか。そこを法の範囲内で、知恵を巡らし工夫を凝らし、情報を集めしっかり分析し乗り切っていく。あたりまえですがテクラウドにもそんな企業努力が強く求められます。
償還額が増えたのをリスクととらえるか、投資額が増えたのを堅実な成長のチャンスととらえるか。今後のテクラウドの企業姿勢にかかっていますね。
【サービス共通】 ID:3857 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 07:21:53]
3854
レポートは公開されていますね。
どこでとはお伝えしませんが、公式だろうと思われるものでした。
【TECROWD】 ID:3856 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 05:38:33]
埋まったように見せかける必要はないでは？
新しい参加者も既存の追加投資もあったて埋まった。
償還額が増えた。
償還額が増え続けてリスクはどうなる？
プロジェクトが全部うまくいっているのか。
【ヤマワケエステート】 ID:3855 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 01:58:38]
3854
どの掲示板のことですか？ 情報を提供しないとよくないでしょう！
【ヤマワケエステート】 ID:3854 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 00:38:05]
某掲示板のほうで「千葉県八千代市村上 宅地ファンドのレポートで、市場価格より20％程度毀損する見込みという記載があったらしい」
というような書き込みがありました。
これが事実ならヤマワケエステート初の元本毀損になりそうな訳で、投資した人達がもっと騒いでもおかしくないと思うのですが、
いくら探してもレポートを公開している人は居らず、言及している人も某掲示板以外では見付ける事が出来ませんでした。
単なるデマなのでしょうか。
ただ、毀損の割合を元本ではなく曖昧な「市場価格」を例にしている所は、
「元本を例にしてしまうと提示する毀損割合が大きくなってしまうので避けた」という意図が読み取れなくもないので、
デマとして片付けて良いのか判断しかねています。
【サービス共通】 ID:3853 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 23:58:49]
ゴールド投資のほうがリスクが低いかどうかは知りませんが、TECROWDやヤマワケエステートに限らず
https://investors-eye.jp/20260220_yamawake/
↑の解説記事内の「不動産クラウドファンディングで起きているトラブル」で紹介されているような事例が発生している事業者については、
通常よりリスクが高いと認識したほうが良いと思います。
【サービス共通】 ID:3852 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 22:06:26]
今からテクラとかヤマワケとかに投資をするのであれば、
ゴールド投資をした方がリスクが低い様な気がします。
【TECROWD】 ID:3851 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 20:55:54]
テクラウドこのクラファン逆風の中でも4日で約32億埋まり締め切りましたね。誰かコメントされてましたが、もし先行予約埋まってないのに埋まったように見せかけ、募集するなら4日で締め切らず、残り90%を何日も引き延ばすのが普通ですよね。
【ヤマワケエステート】 ID:3850 / 投稿者：管理人 [2026-02-23 20:35:16]
3847様
確認しました。1月20日付の「主要株主の異動に関するお知らせ」で開示されていますね。記事にも反映しておきます。
5億円の現金というのはそれなりの規模ですが、権利行使判断時に今回の行政処分を織り込んでいたのか、想定外かでも意味合いが違いそうですね。
【サービス共通】 ID:3849 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-23 19:45:55]
今年何か動きがあるかもって言うのは、
このヤマワケの件だったのですね。
何だろうと、疑心暗鬼でした。
【サービス共通】 ID:3848 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-23 19:04:54]
管理人さま
あ〜あれですね。以外と真を付いてるんじゃないかと思います。ところで私の定年退職した友人ですが、こちらサイトで勉強し私の意見も聞きながら着々と退職金を分散投資をしておりますよ。管理人さんのファンド依存率スコア、劣後出資比率、自己資本比率、財務内容等を分析しながらやってますよ。有難うございます。
【ヤマワケエステート】 ID:3847 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 18:52:27]
レボリューション、ヤマワケに関する3832及び3835に補足しますと、EthanWillammarketsさんが、今年１月にも30,000,000株×15円で権利行使されており、既に4億5千万円の増資がなされております。管理人様ご指摘の昨年の5,040万とも合わせますと、レボリューション社においては、自己資本比率にやや改善の余地が見られたであろうことを申し添えておきます。なお、権利行使の判断は保有報告に基づくものです。
【サービス共通】 ID:3846 / 投稿者：管理人 [2026-02-23 18:41:00]
不動産クラファン愛好家様
あ、いえ、「勘違い」とのことでしたので、その部分で見る方が誤解するのもまずいかと削除させていただいたのですが、荒れたという理解で削除したわけではありません。
過去の企業での処分の部分など参考になる情報で、そこだけでも削除しない方が良いかとも迷ったところでして、よろしければそのあたり再投稿いただければ幸いです。
【サービス共通】 ID:3845 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-23 18:20:44]
管理人さま
熱くなってしまい掲示板を荒らす結果になり申し訳有りませんでした。今後十分注意したいと思います。有難うございました。
【ヤマワケエステート】 ID:3842 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 17:06:57]
ああ悲しくなります。1回目の裏切りレボリューション社による。超高利回り株主優待（QUOカードPay）を発表
個人投資家が殺到 → 株価急騰
しかし…
短期間で制度廃止
実質的に 株価吊り上げ → 梯子外しで大幅下落。
これは完全に「優待で釣って株価を上げ、個人投資家を集めた後に撤回」大量の立会外分売より酷い。
2回目の裏切り：新株予約権による株価希薄化【今回】
【サービス共通】 ID:3840 / 投稿者：管理人 [2026-02-23 16:35:36]
3836様
今起きていることを考えると、ご指摘のような形で、現場や営業、場合によっては経営者自らの旗振りのものと、過剰なリスクを取ったり、不正を意図した場合にそれをとどめるだけのガバナンス体制が確立されていない企業が混在していると推定せざるを得ないと、私も感じます。
当サイトはそもそも、「不動産クラファン業界は玉石混交の投資商品」だという前提で、リスクに関わる情報交換や発信を重視してきたつもりですが、今回のような「意図的な違法行為」が当時の経営者主導の元行われたり、当該企業を買収した上場企業が長期間それを自らの意志では開示できなかった、という事実は、本当に残念に感じます。
非上場の企業においても不特法上は最低限、営業・経営サイドと、審査サイドを分けたガバナンスが求められることにはなっているのですが、オーナー経営者系や、特定オーナーが自身の意向で動く経営者を据えたような企業も不動産クラファンに参入できますので、運営企業のガバナンス面でも玉石混交だという前提で見ておく必要があると感じます。
運営企業や、ファンドの事業内容、対象不動産に対して資金調達額が妥当かなどをしっかり見ていくことが重要だと、改めて感じます。
【ヤマワケエステート】 ID:3839 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-23 16:30:33]
下記すみません。私です。以前勤務していた会社は3万人の従業員を抱えた会社でしたが、2週間でも潰れると思いました。全くの個人的意見です。文章に重複部分があり申し訳ありません。
【ヤマワケエステート】 ID:3837 / 投稿者：管理人 [2026-02-23 16:18:53]
すいません、3832様ご指摘の通り、50億円が正解との理解ですので、記事を訂正しました。（記事は単純な書き間違い）
以下のREVOLUTION社の開示の通りで、「新株予約権行使分」として、まだ行使されていない新株予約権が50億円分あります。
https://s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/revolution-prod/files/ir_news/1810/9e70ec756591a71897f448673b4612f5.pdf?v=1763538333
2026年2月時点では、以下で発行された約5,000万円分が入金され、資本に組み入れられているはずです。
https://s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/revolution-prod/files/ir_news/1818/ad259fc85b37467f893d8bc1df36bcdc.pdf?v=1766387735
【サービス共通】 ID:3836 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 15:55:56]
私は所謂超大企業の受注産業の経理をやっております。営業マンとかは会社の金だと思うと無茶苦茶幼稚な計画でとんでもない事業を企画し、真面目に稟議を通そうとしてきます。そこは経営陣や私たちのような社内管理屋が徹底的にリスクを指摘し、企画没となりますが、クラファン業界は堅いところとそうでないところが明確でうちでいう営業マンが社長とかになってると数字など申し訳ないですがほとんど把握せずに突き進んでいくことが多いと思います。また社内にそれほど優秀な人材もいるとは思えず破綻方向に突き進んでいくのでしょう。
【ヤマワケエステート】 ID:3835 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 15:34:42]
ヤマワケの調達額は、5,090,400,000円です。
なにせ、本人が50億と申されていますので。
【ヤマワケエステート】 ID:3834 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 14:38:35]
第三者割当により発行される第10回新株予約権の募集に関するお知らせ
中身（要点）：
調達方法：新株予約権（ワラント）
割当先：Ethan Willammarkets11号投資事業有限責任組合
最大調達額：5億円で合ってると思います。
【サービス共通】 ID:3833 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 14:22:35]
その通りだと思います。他人資本（投資家のお金）だからです。自分のお金だったら節約するでしょう。
不動産クラファンが生んだ「典型的な破綻ルート」ですね。
① クラファン以前の世界は
A:優良物件・大型案件
→ 資金力のあり、経験値の高い大企業・大手デベロッパーのみが取得可能
B:中小企業
→ 規模に見合った小型案件のみ
今までは自己資本と借入余力が“自然なブレーキ”になっていた。
②不動産クラファン登場してからは
中小企業でも→ 他人資本（投資家資金）で大型案件を確保可能になった。
「資金調達力 ＝ 事業規模」になってしまった
ここが最大の構造変化なのでは？
③ 成功体験 → 拡大 → 過信
最初はクラファンで〇億集めた → 利回り達成 → 投資家も集まるし、すると変な自信過剰が自社の財務体力を超える規模、まだ経験不足で本来なら手を出さない難易度の物件にも手を出し出口依存型のハイリスク案件
へと一気に拡張
④ 企業体力を超えた案件を抱えるここで致命傷になります。
市況悪化・金利上昇・売却遅延・建築コスト高騰・想定利回り未達 このどれか1つでも今の自己資本では耐えられなくなる。
⑤ 自転車操業化（実質ポンジ化）既存ファンドの償還
→ 新規クラファンで穴埋め
運転資金不足→ 次々と新規組成
「事業」から「資金繰りビジネス」へ変質してしまう。
ここまで来ると外見はクラファン、中身は 構造的ポンジスキームに近づいていくのでは？
そんな業者を見抜くチェックに私は管理人さんのレーダーチャートを使っています。本来は、素人には難しいのですが、管理人さんは、プロ視点からスコアで比較されてます。
サービス比較タップして→評価スコアに付いてをタップ
■ファンド依存率スコアは過去1年間に募集開始したファンドが、運営企業の純資産の何倍規模かに応じて評価されてます。この数値が1とかだと10倍を超えるファンド募集を行なっています。
この数値が低い会社は見てみると対象掲示板に何回も投稿され、問題になってます。
この数値が5の会社だと、比較的自社のペースでゆっくり組成し、利回りもセーブし、出口考えて組成してますね。
【ヤマワケエステート】 ID:3832 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 14:19:11]
管理者の方に、昨夜のヤマワケ処分の記事で、第三者割当増資の割当額が間違っています、5億ではなく正しくは50億です。
【サービス共通】 ID:3831 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 12:30:52]
儲かるはずのない物件にもガンガン投資してとにかく資金を集める
って感じの業者がほとんどのように見えますけどね・・・・
【サービス共通】 ID:3830 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-23 04:15:21]
これはあくまでも個人的見解です。不動産クラファンは、まだ発展途上で本当は規制強化されてません。不動産クラファンという仕組みが内包する構造的欠陥が、現実化した最初期の象徴例になる可能性が極めて高いと思います。
不動産クラファンの構造的欠陥を整理すると銀行のフィルターが無い為、無制限レバレッジ構造
通常の不動産会社は自己資本、銀行融資（LTV制限あり）
→ 事業規模は自然に制限される。Yは自己資本極小
クラファンで大型調達連発→ 実力以上に規模拡張
資金調達規律の崩壊
銀行:財務ガバナンス,事業性 → NGなら資金遮断
クラファン:表面利回り＋広告・宣伝 → 資金流入
Yは行政処分、風評悪化それでも資金調達可能になると
→ 市場淘汰が働かない構造
短期資金 × 長期不動産の致命的ミスマッチ
クラファン投資家は6ヶ月〜12ヶ月で回収期待
実際の不動産は売却に1〜2年以上かかる→ 恒常的な資金繰り綱渡り、これを新規ファンド → 既存案件返済で回すと、実質ポンジ化？
情報の非対称性 × 不透明開示
個別案件の想定ミスにより売却先に値下げリスク
→ 投資家にはほぼ見えない
Yは開示が極めて限定的
問題発覚後も抽象表現中心→ 典型的ブラックボックス型
出口価格への過度な楽観
地方高利回り案件、築古
再販難物件→ 出口は想定より遥かに厳しい
楽観前提で組成→ 価格下落で赤字転落
例：投資型FX → 大量破綻 → 規制
ソーシャルレンディング → 大規模不正 → 業界再編
海外仮想通貨取引所 → FTX破綻 → 世界規制強化
不動産クラファンも同じ運命の初期段階かも、もし破綻した場合の業界への影響は
金融庁の役割拡大・規制強化
劣後出資比率の下限規制？
自己資本比率規制導入？
ファンド説明義務の厳格化
業者淘汰→ 業界縮小 + 生き残り企業の質向上
投資家にとっての教訓
「高利回り × 知名度 × 急拡大」＝ 最高リスク
何か色々とくだらぬ見解を述べましたが、ちゃんとやってるところが、ほとんだと思っています。今回の件がきっかけに良い方向へ向かうと思っています。管理人さんの見解を参考に、これからも投資先を選定して行きたいと思います。
【サービス共通】 ID:3829 / 投稿者：管理人 [2026-02-22 23:46:45]
まず、一概に利回りだけではなく、事業内容とセットで見ていく必要があるかとは思います。
インカム型と、開発型や買取再販などのキャピタル型（売却益で配当するもの）で大きな違いがあります。
開発型については、デベロッパーの開発粗利は、計画ベースでは20%くらい出るように設計しますし、今は賃料増でそれを上回るケースも十分あります。
買取再販でも10%～内容によっては50%の粗利が得られるような事業も有りますし、短期転売なら、投資家に配当を15%出しても、実質的な配当負担は5%などに収まり、事業収支として成り立つケースも有ります。
もちろん開発型、買取再販型には、完成して賃料収入が入ってきているインカム型には無いリスクがありますので、事業内容と利回り、運営企業の財務や投資家保護姿勢などをしっかり見ていくことが重要かと思います。（このサイト開設の趣旨でもありますが）
ただ、3828様のおっしゃることに、私も賛同いたします。
利回りのインフレが事業者の経営を苦しくしていく面があると思いますし、求められる利回りを出すために、事業者がよりハイリスクな案件を仕込んでいくことで、よりハイリスクハイリターンなファンドが増えている面があると思います。
現在は、高い利回りさえ設定すれば、ファンドの中身や情報開示が不十分でもお金が集まる環境ですので、ハイリスクなファンドの他、悪質な業者の参入が容易だということもおっしゃる通りかと。
ハイリターンには相応のリスクも伴っていますが、リスク受容できる投資家が、余剰資金の範囲で投資される分には、それはそれで良いとも思うのですが、その見分けがつかないと、意図せぬリスクや損害を投資家が被ることになってしまいますので、そうならないような不動産クラファン市場になっていって欲しいと思います。
【サービス共通】 ID:3828 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-22 17:07:35]
ヤマワケの現在の利回りで、事業が継続できるとは思いませんね。松田の案件はほぼポンジだったと美山氏が言ってましたが、今はそれ以上の利回りになっています。無理な条件で投資家募集してるのは今も同じで、行政処分でトドメを刺された感じがしますね。高利回りは、自転車操業につながりやすく、健全な運用を行う業者への投資を阻害し、悪質な業者の参入をまねく温床になります。これを期に利回りのインフレが是正されると健全な業界に近づくのではないでしょうか。
【サービス共通】 ID:3827 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-22 11:07:40]
ヤマワケエステートはレピュテーションを落としたことで、現在のファンドへの影響は小さいものの、今後のファンドは一応警戒が必要では？
投資家募集が困難化 → 無理な条件設定へ
信頼低下後に起きがちな流れとして募集が集まらない
高利回りで釣る→高リスク案件増加
【サービス共通】 ID:3826 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-22 10:44:52]
今のところ不動産特定共同事業法は国交省・都道府県の管轄です。したがって、金融庁が勝手に抜き打ちで検査できる法的根拠が弱いという構造になっています。
今後想定される流れでは大型破綻事件発生し社会問題化となり金融庁主導で規制強化、抜き打ち検査・常時監視体制となるでしょうが・・・今は、しっかり運営会社を選定するしかありませんね。
【サービス共通】 ID:3825 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-22 10:20:05]
業務停止が如何に厳しいものなのかお伝えしたくて、もう一個すみません。業務停止を受ける前に金融庁検査では一切の机の中の営業資料は、ダンボール箱に入れて持ち出されました。またパソコンの内部資料とメールも全て点検されます。業務停止に入ったら朝出社したら、オンラインによる本社からのコンプライアンス研修が1時間を受け私は支社でしたので、今度は13時からまた1時間コンプライアンス会議でした。17時まで昼食以外は一切外出禁止され保全以外は外出禁止でした。とにかく金融庁は厳しかったです。ヤマワケエステートの場合は大阪府知事から業務停止でこれ程は厳しく無いと思いますが、60日間は抑止力効果になると思います。やはり不動産クラファンは金融庁の管轄を増やし欲しいと思います。
【サービス共通】 ID:3824 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-22 09:49:52]
今回、ヤマワケエステートが60日間の業務停止を受けましたが、お客様の信頼を裏切り、とても残念で、とても厳しい内容です。私は定年退職しましたが、以前勤務していた会社が金融庁より、2週間の業務停止を受けました。一切の営業が出来ず、保全しか出来ませんでした。ただ出社して改善策の策定と１日行動内容報告で終わります。まさに喪に服するわけですが、とてもとても長い１日です。ヤマワケエステートの場合は60日間続くわけですから、考えただけで、ぞっとします。その後見事に会社は立ち直り、お客様に信頼される会社になったと実感しました。今後不動産クラファン業界が、このことを機に、今一度、法律違反が無いか、お客様第一主義になっているか、しっかり見直し欲しいと思います。
【サービス共通】 ID:3823 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-22 09:05:51]
私が調べたところファンドにより多少の差があるとは思いますが、資金ロスが1位のTSONは5日ですが最下位PARTNARSは79日でした。結構この差は大きいと感じました。資金効率を上げたい人は、参考にして下さい。
【サービス共通】 ID:3822 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-22 08:52:31]
出資法は高金利で貸した側に生じる問題です。TSONは企業努力で償還日までの利息を払ってますので払った側には問題ありません。
ただし、民事上の問題として払い過ぎた利息は返してもらえるという権利が発生します。それは、無いと思いますので、私は、この部分はもっと宣伝して良いと思います。周知徹底がされてません。
他の運営会社は、運用期間までの利回り設定となっております。
【サービス共通】 ID:3821 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-22 04:53:14]
運用終了後に利息が付くのはどうなんでしょう？
信託銀行管理では金利は付かない、クラファン運営側が利息を支払う？
当然安全資産では稼げない金利なのでリスクを取っている？
あるいは販売手数料や劣後出資分から支払う？
資金効率は高くなるけど運営の仕方・姿勢として正しいのか？
運用終了後の資金に利息つけたら出資法も気になるところ
【サービス共通】 ID:3820 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-21 21:25:15]
管理人様
エードMYバンクの件ご教授ありがとうございました。
総合的に判断して今後の方針を決めたいと思います。
【サービス共通】 ID:3819 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-21 19:23:38]
たまちゃん様
そうですね。みらファンは上位ですね。最高に資金効率が良いのは、TSONです。償還日まで利回り計算されます。他の運営会社も質問しましたが、やはり運用期間までの利回りです。EXCELに落とし順番を修正して下さい。
https://docs.google.com/spreadsheets/d/19hq3ZptPW1Y1Z2eAN5HU9jAHZR7nPQue/edit?usp=sharing&ouid=108554344545762029332&rtpof=true&sd=true
【サービス共通】 ID:3818 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-21 19:04:36]
愛好家さま
今日やっと、一覧表開いて、じっくり見せていただきました。
ありがとうございました。
みらファンさんが資金効率が上位なのは全然知らなかったです。
今月運用終了予定なのが1つあります
来月の償還楽しみです。
【サービス共通】 ID:3817 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-21 19:03:47]
現在まで元本評価割れ無しというのが普通に考えて妙ですよね
勝率１００％の投資ということでしょうか？
長くやっていれば失敗もあると思うんですが
【サービス共通】 ID:3816 / 投稿者：管理人 [2026-02-21 15:44:13]
3814様
エードMYバンクはサービス開始頃に確認したのですが、私にロードサイドについての知見が無いので見送っており、すいません、なんとも言えそうにありません。
ロードサイドは事業用の長期契約が多いため比較的安定したインカムが期待できますが、確率が低いものの、テナント退去時のリスク判断が難しいと思っています。
最大想定損失を考える際には、テナントの信用力や、テナント退去後の再リーシングの難易度の見極めなどが必要かと思います。
これには土地勘も必要だと思ってまして、前面道路の交通量や速度、近隣●km以内商圏人口や所得水準、再開発計画や人口増減傾向、予測など知っておくべき情報が多いので、現実的に一般投資家の立場で投資判断するには、事業者を信じるかどうか、になってしまう類の商品ではないかと、個人的には感じました。
業界にはロードサイドに強い、とか、そこに特化している不動産会社さんもいまして、そういうキャリが長い方ならこのサービスの判断もしっかりできるのかと思いますが。
【サービス共通】 ID:3815 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-21 13:37:26]
聞いたことがないマニアックなクラファンですね
普通に考えてやめた方が良いのでは？
【サービス共通】 ID:3814 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-21 12:33:15]
管理人様及び詳しい方
エードMYバンクという比較的老舗のクラファン業者に投資しているのですが管理人様のブログを見て以降投資を続けるか撤退するか迷っています。
事業用不動産投資がメインでレジ案件もあります。
堅実に運営している感じはありますが事業用不動産投資がメインなので不安な面もあります。
一度投資が完了すれば後はインカム案件メインの為わかちあいファンドのようにスイッチングでいくのでロスがありません。
直近自己資本比率は6.8％です。
わかる範囲で構いませんのでご教授いただければ幸いです。
何卒宜しくお願い致します。
【TECROWD】 ID:3813 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-21 07:07:27]
3812さん、無記名と言って何でも投稿して良いとは、限りませんよ。不適切な言葉ですよ。
【TECROWD】 ID:3812 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 22:55:37]
「あなたがもし、天国ばかり目をすえて、
地上をけっして見ないなら、
あなたはきっと地獄行き。」
【TECROWD】 ID:3811 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 22:08:00]
世間から業界への評判が落ちて、集金には更に厳しい環境になりましたね
神奈川県の監査が還流取引にまで及ぶかはわかりませんが、資金の不正流用に関する監視体制も更に厳しくなるでしょうね
厳しい環境を踏まえ、AMATUHI株を持つLPSが事業支援をあきらめて、上場ゴールをめざすきっかけにならないと良いのですが
【ヤマワケエステート】 ID:3810 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 20:04:59]
こういうのは案件止めて今ある案件をどうするか考えた上でのしょぶんなのっででしょうかねえ。やるならもっと早くやらないと既出資者は悲惨でしょう。
【TECROWD】 ID:3809 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 19:52:30]
大阪府のヤマワケに対する断固とした対応は、みんなで大家さんから続く同様のスキーム事案に対する危機感の現れと言えます。管理人様の指摘は楽待の報道同様、監督官庁に対して本来、強いプレッシャーを与えるのに十分なものです。神奈川県は、問題を把握しておきながら、大阪府のような対応をいっさいとらなかった場合には、問題が表面化した場合、監督官庁として批判は免れないと思います。これは私の個人的な見解にすぎませんので、あまり意味はないかも知れませんが。
【サービス共通】 ID:3808 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-20 19:35:14]
これぐらいがちょうど良いと言うのは
当選する確率のことです
調子に乗ってると不動産クラファンに
お金を入れすぎてしまい、
確定申告の時に、
株式みたいに、うまく損益通算することが、
できないので、申告書の記載はそれほど大変ではありませんでしたが、
雑所得はいろいろ難しいなと思いました
【サービス共通】 ID:3807 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-20 19:26:29]
銀行側→資金拘束
間違って途中で送信されてしまいましたすみません
【サービス共通】 ID:3806 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-20 19:23:30]
運用期間が短いものに関しては、特に、
資金効率で差が出るので、大切ですね。
2ヶ月とか3ヶ月4ヶ月の案件が、
次々償還されてきます。
（別のところで、まだかまだかと、長く感じ首を長くして待ってるのもあるのですが。）
応募に関しては
1月全敗からの、
2月前半は、まさかの4連勝
後半は再び連敗中です。 汗
抽選はムラがあるので効率が悪いかもしれない
できれば6ヶ月位がいいですね。
以前3週間位で償還され、
銀行側だけが長かった
思うようにはできないので悩ましいところです
これぐらいがちょうどいいのかもしれません。
確定申告提出しました。
思ったほど難しくなかったです。
【TECROWD】 ID:3805 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 19:01:14]
ヤマワケに行政処分。資金流用で二ヶ月なので、みんなで大家さんより重い処分ですね。事実上のポンジ認定に近い処分の気がしてます。同じような調査がテクラウドに及ばないとよいのですが。少し心配しています。
【サービス共通】 ID:3803 / 投稿者：管理人 [2026-02-20 16:54:28]
ヤマワケエステートの行政処分、正直ショックです。
ファンド間の資金流用という、絶対にやってはいけないことが処分理由に上げられています。
これまでも行政の監督、監査体制で十分かという課題提起が国会でもされてきているわけですが、これを契機に、抜本的な行政側の体制強化と全事業者への一斉チェックなどを実施してもらいたいものです。
というか、実際、監督強化は進むと思います。
分別管理の不徹底、資金流用が見つかった中、手を打たず放置したら行政の責任問題につながるくらいの話でしょう。
資金流用のようなあからさまな不正の再演防止は当然のこととして、これをきっかけに、業界全体の不信払拭につながるところまで、徹底的な監査、改善が進むことを期待したいところです。
【ヤマワケエステート】 ID:3800 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 14:58:06]
大阪府知事より、当社が行う不動産特定共同事業につき不動産特定共同事業法（以下「法」と言います）に違反する行為が認められたとして、同法に基づく行政処分（令和8年2月24日から同年4月24日まで60日間の一部業務停止命令及び指示）を受けた、とのこと。
https://www.pref.osaka.lg.jp/hodo/fumin/o130200/prs_50707.html
【サービス共通】 ID:3799 / 投稿者：管理人 [2026-02-20 13:09:14]
不動産クラファンでは、LTVの率だけではなく、①分母となるValue、価値評価の妥当性と、②そのアセットの価格の安定性、ボラティリティも見たほうが良いと思っています。
②は、例えばホテルでLTV65%と言われるとハイリスクですが、好立地ファミリーレジであればプロ向け私募ファンドでも標準的なLTVという印象。
①は、鑑定評価が無い物件が多く、市場実態と解離があるようなファンドが無いとは限りませんので。
【サービス共通】 ID:3798 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 10:21:50]
自分のリスク許容度をLTV60%くらいまでと決めているならそれだけの話
【サービス共通】 ID:3797 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-20 05:42:44]
#161ですね。ソシャレンからの貸付ですね。LTVも60%くらいなら、まだしも85%枠いっぱい貸付してるし私は絶対投資しないね。
【サービス共通】 ID:3796 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 05:12:48]
エムトラストのアコムグループからの借入金利が担保付き（抵当権（第一順位））で14％だから10％超の案件がすべて危ないって話じゃない、組成・運用会社を含めたリスクに対してリターンが妥当なのか、自身が受け入れられるリスクかどうかの問題。
【サービス共通】 ID:3795 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 04:23:51]
さすがに、海外案件は無くなりましたね。下記の記述は、確かにあると思いますが、世の中には仮想通貨、FX、信用取引等やる強者投機家が一定程度は居るのでは？
全てを理解済で優先募集に参加してるのでは？
みんなで大家さんのように3年〜5年の期間だと参加しないでしょうが、まだ18ヶ月だと集まる。これ以上だと集まらないかも？ここからが正念場でしょうね。優先募集が集まらなくなるとキツイと思います。
【サービス共通】 ID:3794 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 03:21:04]
「利回り10％」を謳い、約40億円を集めた海外不動産クラファン
→ 実際には建物が建っていなかった
この問題を 現地取材で暴いたのが 楽待新聞。
投資家向け説明
「高級住宅70戸が完成」「工事完了」「売却済み → 配当支払い」
↓
楽待新聞が現地調査
結果：更地＋モデルルーム1戸のみ＝70戸の建物が存在しなかった
テクラ社の説明
「計画変更して、更地のまま売却した」
「投資家利益を守るため」しかし、なぜ 建物ゼロで当初想定価格で売却できたのか？
売却益の原資は？投資家への説明は一切なしという 極めて不透明な構造 不動産特定共同事業法の「抜け穴」
海外案件は、建築確認が出来ない。工事進捗、所有権、現地登記→ 日本の行政が事実上チェック不能＝やりたい放題になりやすい。
実体のない「報告書」でも配当可能 書類上「完成」 実体「更地」
制度上の致命的欠陥。国会でも 問題視 されました。
良くこれでも、まだ出資する人が居るね。みんなで大家さんも、何度も前触れ疑惑が有りました。引掛かる人は、世の中のニュースに関心がない人だと思います。
【TECROWD】 ID:3793 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 01:29:07]
そりゃ優先枠合わせてでも約３１億、それに１年８ヶ月の資金拘束なら、流石のテクラウド社でも、皆の大家さん問題もありこの御時世そう簡単には集まらないのは必然でしょう。
【TECROWD】 ID:3792 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-19 23:36:56]
25億は優先投資枠ですよね？
これは1週間前に募集済みですよね。
これが楽待の報道や掲示板閉鎖の逆境の中、満額うまったのは、さすがテクラウド。アッパレです。しかし、本当に埋まったのか外部から検証はできませんが。埋まらなければ、信用不安に直結するため、もしも実際には埋まっていないと非常にまずいことになります。
一方、一般の投資枠は、約6.8億。
これは新規の募集枠で、これが埋まるペースは、今後のファンドのバロメーターになります。
なにしろ、今年の12月までには、あと141億の償還がひかえてます。もちろん、ファンドの分別管理が徹底されていれば、問題無いです。今後のすべてのファンドが外部への売却に成功して、それを原資に償還できているなら、それほど心配はいらないです。
しかし、もし万が一、自転車操業のような実態に財務状況があれば、新規の出資が鈍れば、致命的です。既存の顧客の再投資だけで、141億を賄うのは厳しいでしょう。出資者の中にはネットに無関心で楽待の報道を知らない方もいるでしょうから、その人は再出資する可能性が高いです。しかし、顧客の中には、楽待の報道や某掲示板閉鎖を発端とした疑惑の影響で、再投資しない人が少なくないと考える方が自然です。テクラウドの報道に関心が最もあるのはいうまでもなく、出資者であろうことは予想がつきます。
【GATES FUNDING】 ID:3791 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-19 22:44:27]
三田もＡＧの助けを受けるようです（７億円）
【らくたま】 ID:3789 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-19 21:25:41]
優先権あっても落ちました。残念です。
【サービス共通】 ID:3788 / 投稿者：管理人 [2026-02-19 21:22:56]
72歳クラファンファン様
ホーム画面のショートカットに登録いただけるのですか！？自分でもbookmarkしかしていなかったので、光栄です。
やったことがなかったので見よう見まねですが、ショートカットに反映できるような設定を加えてみたのですが、如何でしょうか。
私のAndroid環境では、ホーム画面から起動できるようになりました。
【サービス共通】 ID:3787 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-19 20:54:13]
年利10%以上で借りても儲けが出るデータセンター案件が次々と湧き出てくるのがクラファン界隈
出資してる人達はおかしいと思わんのかね
【TECROWD】 ID:3786 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-19 20:27:45]
3784、今まで3億や4億とかの募集でしたが今回は、31億7千900万ですぞ！！それもたった1日で、今現在28億6千6５０万もの投資金がたった２日で集まってるのですよ。（笑）
【サービス共通】 ID:3785 / 投稿者：72歳クラファンファン [2026-02-19 15:24:37]
管理人様、ホーム画面用のショートカットアイコンを作成して頂けませんか？「I」の文字アイコンはホームに追加出来ますが、出来れば御社ロゴ、狼のアイコンなどは不可能でしょうか？ご検討頂けると幸いです。
【TECROWD】 ID:3784 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-19 12:31:34]
今回のファンドは、集金のペースにいつもの勢いがないですね。新規の獲得に苦戦してるのでしょうか。
【TECROWD】 ID:3783 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-19 07:49:01]
これまでも国内では建物はあったけど、そもそもここで指摘されていたことって、事業として成り立つのか？って疑問なので、開発レポートはその疑問解消にはなってないのでは
還流取引が多く、還流取引ではない相手に売れるのか、という疑問があって、今回の土地仕入れ先がグループホームを買ってくれてる相手だという事実は変わっていないですし
もちろん、今回作るデータセンターが、計画通り47.5億円で売れると思う人が投資するのは有りだと思います
【TECROWD】 ID:3782 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-19 00:36:43]
海外は確認が難しいので、今回1ファンドの事例とは言え建築が進んでてホッとした人もいるんでしょうね
建てているから利益が出るとい言えるわけでもないですが、過去の問題の反省を踏まえ、今後は全案件の工事進捗レポートが継続的に出ると良いですね
【TECROWD】 ID:3781 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-19 00:30:57]
容易に現地確認できる国内物件で建てていないなんて、さすがに誰も言ってなかったんでは？
完成後、集めたお金以上の額で外部売却できると良いのですが、その結論が出るにはまだ時間がかかりますね
【TECROWD】 ID:3780 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-18 23:53:58]
批判してた人達はどう責任とるつもりなの？
【TECROWD】 ID:3779 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-18 22:50:44]
運用レポートを公開してどうにかなるフェーズではない気がしております。また、荒れるといけませんので、感想は以上です。
【TECROWD】 ID:3778 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-18 22:48:09]
今更手遅れなのではと言う気が・・・
【TECROWD】 ID:3777 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-18 21:59:08]
運用レポート公開は素晴らしいと思います。
掲示板の批判にしっかりと対応してくれたテクラ様に賛辞を送りたいです。
【TECROWD】 ID:3776 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-18 21:30:18]
管理人自らがポンジの誘導なら、この掲示板も公平じゃないな！！これからの投資の為とか言って、それを管理する方が最初から、ポンジ結論ありきで。
【TECROWD】 ID:3775 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-18 20:45:24]
運用レポートが出されるようになりました。管理人のポンジ脳はどう判断するのでしょか。
【TECROWD】 ID:3774 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-18 13:45:00]
下の投稿
誤：募集額より30億くらい小さい状態
正：運用中の残高の合計
失礼しました
【TECROWD】 ID:3773 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-18 13:42:28]
92号までが出ている時点での利払い＋償還額の合計は募集額より30億くらい小さい状態だったから、
93号が大型ファンドでなくしばらく小ぶりのファンドを出すなら
ある程度変な疑いも晴らせそうだなと思っていた。
しっかりとした運用はしていると信じているので
TECROWDはしばらく小型ファンドだけを募集しながら
これまでどおり着実に償還して信用を積み上げるフェーズにしても良さそう。
【サービス共通】 ID:3772 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-18 13:30:25]
ID:3767さま
情報有難うございます。修正しておいて下さい。と言うことは、資金効率はナンバーワンですね。
【サービス共通】 ID:3771 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-18 10:32:00]
すみません下記はID:3764の間違いです。
【サービス共通】 ID:3770 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-18 10:30:29]
運営会社がGMOあおぞらネット銀行との取引が多いので、私は一番良いかなと思います。ID:37645に各社の空白期間を出しておりますが、先着募集は抽選募集に比べて、早目に入金が必要ですので、若干資金効率は悪くなります。
【サービス共通】 ID:3769 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-18 08:32:12]
横から失礼します
人気案件が直ぐ埋まると考えると募集開始日から運用開始日までが空白期間と仮定した方が良いのかな？もちろん事前に入金しないと申し込めない、申し込みからⅩ営業日までに入金、入金期限日までに入金すれば良いのケースに分かれるのでしょうけど
信託銀行を利用した分別管理が進んだ影響なのか各社、運用終了から償還までの日数は短縮化が進んでいる印象です。
直接銀行に振り込んでくれると良いのですが、一旦クラファン口座にプールされると銀行に振り込まれるまでの日数も空白を生む
それ以上に資金効率の点では入金時の振込手数料、償還・配当金の出金手数料の有無も大きい
私の場合運用資金は金利が高く、無料振込回数の多いSBI新生銀行、複数口座で無料振込回数がある現住信SBI銀行＆NEOBANK、出金手数料が無料になるケースの多いGMOあおぞらネット銀行を主に利用しておりますが他にお勧めの銀行はありますか？
【TECROWD】 ID:3768 / 投稿者：管理人 [2026-02-17 23:51:59]
AMATUHI株の95%を保有するLPSにとって、一般的に想定される上場成功時のシナリオは大きく２つあるのかと思います。
１）持ち株を早期に売却してExit（上場ゴール）
LPSが上場後の売却で得た資金を、LPSの出資者に還元して、LPSを清算
２）AMATUHIの成長を継続支援しつつ、株価を引き上げて更なるキャピタルゲイン確保を狙う
この場合は、AMATUHIの株価と流動性を高めるために、LPSが継続的にAMATUHIの利益成長までを支援する合理性があります
AMATUHIの事業はグループホームの建築請負業として急成長を前提に株式価値を付けていますので、グループホームの数と規模を更に拡大していくことが必要になります
後者のシナリオだと、TECROWDが協業関係にあるとしたら、AMATUHI協業ファンドの規模と量の拡大が期待できそうです。
ただし、AMATUHIからはAMATUHI株主(LPS)が期待する利益が出る水準の工事料支払いが期待されますので、ファンド出資者からすれば、その建築費を原価とした上での高値売却に成功しないと、配当・償還が得られません。
TECROWDでは今後はデータセンターなどの大規模ファンドの償還も有り、現時点でも数百億円規模の物件の買い手探索をしていく必要がありますが、その規模が更に膨らむことになると、運営上の負担が大きくなる可能性はあります。
一方、前者のシナリオだとLPSが株を売却して売却利益を得ればExit完了、です。
その場合は、TECROWDのファンドにはメリットが無く、LPSとその出資者が儲かるだけ、という可能性も有ります。
なお、参考情報になりますが、目論見書通りの価格がついても1$155円計算でLPSが保有する株式価値は160億円弱規模となっていますので、既存ファンドの保有物件をLPSが全て買い取る、といったシナリオは、短期的には、数値面でも合理性の面でも成立しないのではないかと思います。
一気に市場で売るのは簡単ではないため、例えば来期決算で利益成長実績を残し、その後に市場で売却を進める、といった両者の中間シナリオもあり得るかもしれません。
その場合はTECROWDが売却すべき不動産の規模が更に膨らんだ段階でLPSがExitとなる可能性も有りえそうです。
LPSの出資者についての情報はありませんので、現時点では、「様々な可能性が常にある」ものとしてみるのが良いのかと感じます。
【サービス共通】 ID:3767 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-17 23:47:06]
ちなみにTSONは、運用終了日から償還日までの日数にも運用利回り分の利息が付くので、実質０日です。
【サービス共通】 ID:3766 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-17 23:06:11]
管理人さま・皆様へ
やっと開けたようですね。ID:3764のリンク、是非ご活用ください。
【サービス共通】 ID:3765 / 投稿者：管理人 [2026-02-17 22:26:33]
不動産クラウドファン愛好家様
ありがとうございます！今度は開けました。
これは、資金を最大限回転されていらっしゃる投資家にとっては、かなり貴重な情報ですね。
私はこれまであまり意識してこなかったので、非常に参考になりました。これだけ差があるのですね。。。
【サービス共通】 ID:3764 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-02-17 22:12:20]
管理人さま 今度は如何でしょうか？
https://docs.google.com/spreadsheets/d/19hq3ZptPW1Y1Z2eAN5HU9jAHZR7nPQue/edit?usp=sharing&ouid=108554344545762029332&rtpof=true&sd=true
【らくたま】 ID:3763 / 投稿者：管理人 [2026-02-17 21:07:51]
3760様
土地と建物を別ファンドで組成するような事例は、いくつかは存在します。
COZUCHIなどでは複数ファンドで買い集めた土地をまとめて売却したり、底地と借地権付き建物を別ファンド組成は割とありますね。
わかちあいでは、組成したファンドに段階的に物件や融資を追加するようなケースもあります。
今回のらくたまも同じような課題はあり、ご指摘通り、複数のファンドが持つ不動産を一体で運用や売却されることで最も有利に売却できるような案件ですので、他ファンドの持つ不動産でトラブルがあれば、影響を受ける可能性は有ります。
とはいえ、本件では既に更地状態になっている土地で、隣地との権利関係なども整理のうえで建築確認をとっているはずですので、土地由来のリスクが高い、とまで心配する必要はないかとは思います。
もっとも、例えば地中埋設物が出るようなリスクは否定できませんし、ご指摘の懸念自体は正しいご認識だと思います。
【サービス共通】 ID:3762 / 投稿者：管理人 [2026-02-17 20:57:37]
不動産クラファン愛好家様
スプレッドシートに上げていただいた情報ですが、アクセス権限の要求が必要な状態のようで、閲覧権限を誰でも見られるような設定に変更していただくこと可能でしょうか？
【サービス共通】 ID:3761 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-17 20:15:19]
ID:3758にて、投資効率を上げるための、空白期間をEXCELで表示しております。私の投資したいファンドに限定しておりますが、ご活用頂ける方は、よろしくお願いします。
【らくたま】 ID:3760 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-17 18:56:05]
37号のスキームについてどなたかお知恵を拝借したく。
今回は27号の土地上に“建物を建築する資金のみ”を募集するとのことですが、他サービスでこのように土地を除外して建築資金だけを募るファンドの事例をご存知の方はおられますか？
フェーズ進行型のファンドは、フェーズ移行時に土地も含めてまるごと移行するものという認識だったので、このらくたまさんの試みは初めてだなという印象です。
37号のように建物だけを対象とする場合でも、現実的に敷地となる土地は存在し、当然にその敷地に関するリスクも存在するわけで、そうすると今回のファンドとは無関係なリスクも背負うことになるのかなと素人ながら思う次第です。
【サービス共通】 ID:3759 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-02-17 15:11:33]
管理人さま
ウィルス感染等のリスクもありますので、画像での共有か、CSVファイルでの共有といった形の方が望ましいかもしれません。画像でやったと思いますが、ウィルス感染等は大丈夫でしょうか？
【サービス共通】 ID:3758 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-02-17 14:44:40]
皆様へご参考にご活用ください
https://docs.google.com/spreadsheets/d/19hq3ZptPW1Y1Z2eAN5HU9jAHZR7nPQue/edit?usp=sharing&ouid=108554344545762029332&rtpof=true&sd=true
【サービス共通】 ID:3757 / 投稿者：管理人 [2026-02-17 12:46:11]
不動産クラファン愛好家様
この掲示板ではファイルアップロード機能は作っていないので、やろうとすると、愛好家様にて、画像シェアやファイルシェアサービス上にアップロードいただき、その共有用URLを掲示板に貼っていただくくらいしか方法が無さそうです。（URLは大量に貼らなければ掲示板に書き込み可能です。）
なお、ファイル共有はウィルス感染等のリスクもありますので、画像での共有か、CSVファイルでの共有といった形の方が望ましいかもしれません。
【サービス共通】 ID:3756 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-17 12:28:31]
今回のSOLSは初めて応募率が75,2%と低かったです。よって満額まで事業者が劣後出資を増やしますので、47,12%
→60%まで劣後出資比率が増え成立しました。
九州・アジア・ファンディングですが、365日-68日が空白期間ですので、297日が実質運用期間となります。よって実質利回り10%→8,1%となります。ID:3754様が記載された分がこのことになります。
【サービス共通】 ID:3755 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-17 11:40:36]
管理人さま
EXCELでの空白期間の貼り付け方は、何か方法がありますかね。
【九州・アジア・ファンディング】 ID:3754 / 投稿者：クラファン小心者 [2026-02-17 10:00:26]
ID:3688 でコメントさせていただいた、クラファン小心者です。
3688で記載した通り、かつ、3750様の言う通り2カ月償還は平均としてみてもかなり長めに感じます。 3077さんがまとめてくださった償還前後の日程一覧を再掲させていただきます。（3077様、まとめありがとうございます。再利用させていただきます。
その後気づいたポイントだけ共有させてください。
KAF3号のサイトの記載を端から端まで見ると、
2カ月＝”期間内外部売却”の場合を想定した期間。
2週間＝売却無し、"ファンド再募集"を想定した期間。
との記載がありました。
。。。とはいえ、売却できなかったとなるとインカムではないのでリターンの原資がどこから出てくる？（相当仕入れが安い？）という事もあり、”2週間だから安心！”というわけでもない気がします。
[再掲 3077様に感謝]
ID:3077 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-28 10:47:53]
すみません管理人さんの投資実績を見て実質利回りが落ちるのは、空白期間が大いに関係します。空白期間には申込終了日から運用開始までの前の空白と運用終了日から償還日までの後の空白があります。私の投資したいファンドにチョイスしてますが参考にして下さい。またエクセル画像貼り付け方が分からずスミマセン。パソコンで確認下さい。
さすが投資効率は、らくたまさんが1位ですね。投資する時に(運用日数－空白合計日数)÷運用日数×想定利回りで出すと実質利回りで出て投資効率の違いが良く分かります。またファンドにより、大した違いはありません。先着募集は入金が早まり若干投資効率が悪くなります。
ファンド名 申込終了日 運用開始日 前の空白 運用終了日 償還予定日 後の空白 空白合計
らくたま 11月13日 11月19日 6 5月25日 5月26日 1 7
FANTAS 10月27日 11月4日 8 7月15日 7月16日 1 9
みらファン 11月20日 12月1日 11 9月29日 9月30日 1 12
ちょこっと 9月19日 9月29日 10 11月10日 11月14日 4 14
ASSECLI 10月30日 11月7日 8 5月6日 5月15日 9 17
TAMBO 11月28日 12月10日 12 3月31日 4月6日 6 18
L SEED 11月18日 12月1日 13 12月31日 1月6日 6 19
Jointoα 11月19日 12月1日 12 9月30日 10月10日 10 22
GALA 10月6日 10月21日 15 1月7日 1月15日 8 23
FUNDROP 11月5日 11月14日 9 4月3日 4月17日 14 23
9 FUND 10月24日 11月4日 11 10月1日 10月15日 14 25
利回り不動産 10月14日 11月1日 18 6月30日 7月10日 10 28
T's Funding 10月28日 11月14日 17 12月31日 1月20日 20 37
Lives 11月10日 11月28日 18 7月17日 8月7日 21 39
KORYO Funding 7月22日 8月1日 10 5月31日 6月30日 30 40
みんなでシェア 7月31日 8月1日 2 3月20日 4月28日 39 41
SIODOME 9月23日 10月1日 8 9月27日 10月31日 34 42
VERUFUND 10月10日 11月1日 22 11月28日 12月19日 21 43
まにわく 11月2日 12月1日 29 3月31日 4月16日 16 45
Owner's Site 11月30日 12月15日 15 6月30日 7月30日 30 45
REEZIN 7月14日 8月1日 18 10月31日 11月28日 28 46
TREC 2月6日 2月27日 21 2月26日 3月27日 29 50
クリアル 11月11日 11月27日 16 12月25日 1月31日 37 53
えんfunding 10月23日 11月20日 28 7月22日 8月21日 30 58
TSON 11月13日 11月18日 5 10月19日 12月18日 60 65
RIMPLE 11月17日 12月3日 16 1月1日 2月28日 58 74
A funding 1月9日 1月22日 13 12月31日 3月5日 62 75
TASUKI 11月12日 11月28日 16 9月29日 11月30日 61 77
PARTNERS 10月7日 10月24日 17 10月29日 12月31日 62 79
【サービス共通】 ID:3753 / 投稿者：管理人 [2026-02-17 09:06:39]
はんこう様、SOLSにコメントいただいた皆様
すいません、はんこう様ご指摘の通り、築古ではないですね。よく確認せず失礼しました。
そして、このあたりの一棟アパートの利回りも見てみましたが、確かに4%〜5%でもエンド売却水準としては相場くらいのようですね。
年収2,000万円層の節税効果を加味するとこれくらいの水準、立地はちょうど良い商品帯になるんですかね。
（築古リノベ物件でも、減価償却効果踏まえてかかなり高く売っていますね。）
調べてみると、インカム型のため売却益確保までは不要だと考えれば、この水準で取得しても無理の無い水準と言うべきかと感じたので、取得額や総事業費の妥当性に対する懸念は妥当ではないと考え直しました。
撤回の上でお詫びいたします。
【サービス共通】 ID:3752 / 投稿者：はんこう [2026-02-17 06:42:13]
管理人様 今回のＳＯＬＳの案件、築古じゃないですよ。一応東京２３区で、築９年であれば、４～５％水準でも極端に取得価格が高いわけじゃないんじゃないでしょうか。
（前のコメント入力ミスがあり削除願います。）
【九州・アジア・ファンディング】 ID:3750 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-17 00:30:58]
運用終了から償還まで2か月と比較的長いのが気になりました。
これが長い所はヤマワケとかイメージの良くない所が多いので。
【TECROWD】 ID:3749 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-17 00:26:44]
AMATUHIの上場はLPS出資者の利益最大化とテクラウド投資家にとっては安全性向上を同時にもたらすと思います。しかし高利回り案件の縮小という副作用も生むかも分かりませんね。
投資家目線に晒されることを考えたら上場後もテクラウド案件の利回り水準が維持されるか？
もし利回り低下が始まれば構造上変化の兆候、テクラウドとの取引内容開示が求められませんかね。
【TECROWD】 ID:3747 / 投稿者：管理人 [2026-02-16 23:26:36]
3738様
効力発生通知が出ているということで、仮にこのまま上場に成功し、その上で一定の流動性が確保されれば、AMATUHIの95%の株式を持つ「Japan Lifestyle No.1LPS」の出資者には、株価と流動性次第ではあるものの、株式売却益が得られるチャンスが生まれますね。
なお、売却益を得るのはAMATUHIではなく、創業者の持つ5%分を除く95%の株式を持つLPS、及びLPSへの出資者であり、その出資者が誰かは開示された資料に情報は有りません。
また、上場に成功すると、AMATUHI株への出資者にとってはメリットは大きいですが、AMATUHIの経営者にとっては、自身にもTECRAWDのファンドとの取引にも株主の目や監査の目が入るようになる、という大きな変化が伴います。
例えば65号・67号・70号のようにAMATUHIが建築請負で建てたグループホームをAMATUHI社に売却する、といった取引はしにくくなるかもしれませんが、85号では既にグループホームの売却先がADM社に代わっているので、当面の所は、影響が出ないのでしょうか。
今後についてはいろいろなシナリオが想定されますが、TERCOWD出資者への影響は決して小さくないかもしれませんね。
【サービス共通】 ID:3746 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-16 23:11:36]
管理人さまSOLSを改めて調べましたら1号30%、2号88%、3号40%、4号65%、5号42,8%と手厚い劣後出資比率でした。6号〜10号は平均的なクラファンの劣後出資比率で11号〜13号は最悪で投資家保護姿勢を感じられません。しかし14号はまた高い劣後出資比率となってます。
【サービス共通】 ID:3745 / 投稿者：管理人 [2026-02-16 22:48:16]
3743様、不動産クラファン愛好家様
自己資本比率20%あるのですね。買取再販業、かつクラファンもやってその水準だと悪くないと思います。
不動産クラファンではなく、本業の買取再販業が順調なのかもしれませんね。
ファンドについてもSOLS WALLETなど意欲的な商品を出している印象ではありますし、融資無しで、仕入れ値が高目とはいえ劣後出資が非常に高い今回のファンドは結構狙い目なんでしょうね。
【サービス共通】 ID:3744 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-16 22:11:14]
管理人さま、3739さま
SOLSの15号ですが、私もLTVが高く投資家保護姿勢に対する観点から、投資を控えてましたが、今回のファンドは融資併用型でもなく劣後出資比率も47,1%と高く、自己資本比率19,9%でしたので投資しみました。40万以上出資でアマゾンギフト券4000円が貰えますので40万円の出資で有れば5,5%→7,7%にあがります。よって40万円お試し投資しました。今後は投資家保護姿勢を確認して次回の投資を考えて行きます。
【サービス共通】 ID:3743 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-16 22:11:09]
SOLSの解説ありがとうございました。
直近の自己資本比率が20％程度と悪くはない印象ですが、ファンドの内容もちゃんと嚙み砕いてみないと”しっかりしてそう”だけではダメですね。
素人の私には大変勉強になりました。
【九州・アジア・ファンディング】 ID:3742 / 投稿者：管理人 [2026-02-16 21:16:24]
九州・アジア・ファンディングのファンドをサイト掲載しました。
決算を見ると、売上規模の小さい小規模事業者という評価で、売上と総資産の積み上げを見ると高速で買取再販をしているような数字でもないため業態ごとの事業バランスが正直良くわからない事業者ですので、不動産クラファンを本格スタートすることで業態が大きく変化する可能性は考えておく方が良さそうです。
初回ファンドの対象不動産は、大損をするようなものには見えにくいのですが、１年と比較的長いため、この１年の間にどのような規模まで資産を膨らませる計画かが見えないという点は留意して投資判断する方が良さそうです。
【サービス共通】 ID:3741 / 投稿者：管理人 [2026-02-16 19:14:14]
SOLSを掲載していない理由は、これまでに当サイトで掲載要請がなったということも大きいのですが、融資併用型ファンドの借入比率が異様に高いケースでも投資家配当が低く、リスクとリターンのバランスが悪いファンドがある印象です。
総事業費に占める融資割合が、13号で70%超、14号に至っては84%を超えており、かなりハイリスクなファンド設計と言えます。
本来そこまでレバレッジをかけるなら、リターンも相応に高くないと投資家にとっては割に合わないというのが私の受け止めでした。
例えば14号において総事業費の16%の損失が生じれば投資家の元本は全損、10%の損失でも投資家の元本は35%棄損する、というように、損失にもレバレッジが効くことになりますが、そういったリスクに関するリスク啓蒙姿勢が感じられないのも違和感がありまして。
前置きが長くなりましたが、「記念ファンド」自体は融資併用ではなく、劣後出資比率も47%と異様に高いので、一見好条件ではありそうですね。
ただ、総事業費に対して賃料収入が4%水準と、築古木造アパートの利回りとしては決して高いとは見えません。要はファンドでの物件取得額には割安感は全くありませんので、この総事業費の妥当性については、少し疑問を感じる部分はあります。
（値上がり期待の高く持てる首都圏好立地RCマンションの新築でも、プロなら3%強くらいNOI利回りが出る条件で買えますから。。。）
私個人の見解としては、本ファンドの取得額がしっくりこないことに加えて、前述のファンド設計やリスク啓蒙姿勢を踏まえると、投資しようとは思えない印象です。
ただ、劣後出資比率が高いですしこれは融資併用型ではないため、大きな損失までは出にくいファンド設計な点を評価して投資するのは有りかとは思います。
（なお、SOLSさんには会員登録しておらず、決算を踏まえた倒産リスクチェックはできておりませんし、会員登録の予定も当面有りません。）
【TECROWD】 ID:3740 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-16 17:16:15]
と言う事は、此れだけズブズブの関係ならテクラウド社にも、何らか恩恵あるのか？
【サービス共通】 ID:3739 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-16 17:15:37]
管理人様
SOLSについて4周年記念ファンドが募集中で明日締切ですが半分程度しか集まっていません。
割と堅実かつ程よい利回りで悪くない業者と思っています。
ただ管理人様が取り上げていないということは思っているほど良くもない業者なのか・・
管理人様の見解を頂けたら嬉しいです。
何卒宜しくお願い致します。
【TECROWD】 ID:3738 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-16 11:10:46]
AMATUHI社のNasdaq上場に関して効力発生通知が、2/11に出ております。ご参考まで
【サービス共通】 ID:3737 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-16 04:22:25]
TRINITY FUNDは初回は書類２往復・本人確認書類のコピー等が面倒ですが２回目はネットで資料請求、メールで申込口数（出資希望金額）連絡、後は送られてくる書類に署名捺印して送り返すだけ。メール返信しておけば枠が確保され入金は募集終了日以降に設定された入金日までに入金なのでそこまで手間ではなくなる。ポイントサイト経由にするとＨＰキャンペーン対象外になるので初回申し込みは注意が必要
【らくたま】 ID:3736 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-15 19:02:50]
優先枠持ってない私には更に厳しそう
参加だけしようかと思ってましたが、しても無駄な気がしてきましたｗ
【らくたま】 ID:3735 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-15 18:40:40]
優先権あっても倍率２倍くらいにはなりそうですね。
中々厳しい。
【らくたま】 ID:3734 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-15 17:20:37]
10%ファンドいよいよ販売開始ですね。
額は小さく枠は少なそうですが手堅い案件ですね
【サービス共通】 ID:3733 / 投稿者：管理人 [2026-02-15 14:05:40]
博打的というほどのハイリスクではないと思いますよ！
オペレーターが特別に信用力が高いわけではなない、普通の小規模ホテルアセット共通のリスクを書いているだけですので、特別にハイリスクというものでは無いかと。
市況悪化で売却時に損失が出ると言っても、価値がゼロになるわけでもないですし。
市況悪化時のことを考えるなら、開発前の素地の買取再販事業や権利調整と比べれば最大想定損失は小さいので、最大利回りが高いことも考えれば十分魅力はあると思います。
もちろん都心部マンションのインカム型に比べればリスクは有りますが、高いリターンのファンドでは何かしらリスクは受容する必要はありますので。
【サービス共通】 ID:3732 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-15 12:51:44]
TRINITY FUNDに関してご教授のほどありがとうございました。
大変参考になると同時に一筋縄ではいかないですね。
ある意味博打的な要素もありさらに考えさせられます。
