プロ向け不動産ファンドに興味を持つ方にフィットするALTERNAとは？

ALTERNAのメリット・強み

当サイトではこれまで、不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディングについて解説してきました。
ALTERNAについては不動産特定共同事業法とは別のスキームのファンドなのですが、対象不動産を裏付けとする投資スキームとして、（投資家にとって）非常に洗練された仕組みで提供されていることから、当サイトでのサービスやファンドの解説を掲載させていただくこととしました。

サービスのメリット・強みをあげると以下のようなポイントとなりますが、それぞれ順番に解説させていただきます。

三井物産とデジタル領域に強いLayerXが設立したアセットマネジメント会社が運営

サービスを運営する「三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社」は、日本を代表する総合商社の三井物産と、開発力を武器に経済活動のデジタル化を促進するLayerXを主要株主として、資産運用の強みとデジタル化の強みとを掛け合わせることを目的として設立された企業です。
機関投資家等が投資する私募ファンドの運用も担うプロのアセットマネジメント会社（ファンド対象物件の取得・組成から運用、売却等を担う）として、2024年6月時点で運用資産総額2,500億円を超える実績を確立しています。
この運用資産総額とは、一般に「AUM（Assets Under Management）」と呼ばれるもので、不動産クラウドファンディング事業者がたまに使う「累計投資額/累計調達額（これまでの資金調達の実績）」ではなく、実際に運用中の預かり資産の額ですので、既に償還済のファンド分は含まない金額です。
不動産クラウドファンディング大手には、数百億円の実績を掲げる事業者も（※）ありますが、それと対比しても「三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社」の運用実績の大きさが確認できます。

株主には三井住友信託銀行という不動産投資信託のプロやSMBC日興証券なども名前を連ねており、運営企業に関する心配を感じる方は少ないのではないでしょうか。

※TREC FundingやCREALなど、プロ向け私募ファンドのアセットマネジメントを担う企業グループが不動産クラウドファンディングを運営しているケースでは、私募ファンドやREIT分とは分けて調達実績を訴求していたりしますので、「三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社」より運用実績が劣っているという見方は適切ではないことを補足します。

安定稼働中の、プロ投資家が投資するような大型不動産に投資可能

ALTERNAでは、現在既に完成して稼働中の不動産を裏付け資産としています。
また、裏付け不動産はデューデリジェンスプロセスにおいて、外部の専門家から鑑定評価書やエンジニアリングレポートを取得し、収益性や土地・建物の状況（耐震性や遵法性など）のチェックを経ています。その情報は目論見書に記載され、投資家にも交付されますので、投資判断の材料とすることができます。
景気への連動性の低いマンション、連動性の高いオフィスやホテルなど、アセットタイプによる特性の違いを理解する必要はありますが、投資家のリスク受容度に応じて投資先を選ぶことが可能です。

＜これまでの対象不動産/例＞

ザ ロイヤルパークホテル 東京汐留　外観

ザ ロイヤルパークホテル 東京汐留　内観

三重・イオンタウン鈴鹿

また、投資家は「対象不動産に対する信託受益権」を裏付けとした権利をデジタル化した「信託受益証券」を取得することになります。
言葉として記載すると難解ですが、信託受益権とは、「対象不動産から得られる利益を受け取る権利」です。信託受益権を利用することにより、大型の不動産を裏付け資産とした受益権に小口で投資ができる のがサービスの特徴であり、魅力です。
また、信託の仕組みを利用することで倒産隔離が実現されるスキームとなっており、運営事業者の万が一の倒産時にも、投資家の受益権が倒産影響を受けることはありません。


ALTERNA「信託受益証券」の仕組み

得られる配当や元本償還は物件の収益により変動（投資家のリターンとダイレクトに連動）

不動産クラウドファンディングでは、「想定利回り」といった概念があり、利回りの期待水準が事前に示され、その利回りが上限利回りとなるケースがほとんどです。
一部例外として、売却益と連動して投資家への配当が変動するタイプがありますが、売却益の25%や30%などに制限される事例が多く、利益の多くは運営事業者に分配されます。

一方でALTERNAでは、対象不動産の運用を通じて得た収入から必要コストを差し引いた分が、そのまま投資家に配当される仕組みです。
不動産の収益が、よりダイレクトに投資家に還元されますので、運用成績次第で得られる配当も変動することになります。

シンプルに考えると、不動産の賃料や売買価額が上昇している局面では、期待リターンが大きくなっていきますし、その逆の局面では、期待リターンが下がることはもちろん、損失リスクも発生することになります。
不動産クラウドファンディングで一般的な「優先劣後構造」のような投資家保護の仕組みもありませんが、不動産から得るリスク・リターンをそのまま負担したい、不動産の目利きに自信を持てる投資家にとっては、魅力が大きい投資商品と言えるでしょう。

＜不動産クラウドファンディングの利益分配の仕組み＞
①不動産が稼いだ収益から、運営事業者の報酬や運用コストを引く
②残った利益額の範囲で、年利換算●%分を上限として投資家に分配（売却利益の●%というケースも有り）
③残利益は運営事業者に分配

＜ALTERNAの利益分配の仕組み＞
①不動産が稼いだ収益から、運営事業者の報酬や運用コストを引く
②残利益を投資家に分配（※）

※例えば売却益が出た場合、成果報酬として運営事業者（AM事業者）が20%を受領する仕組みがありますが80%分は投資家に帰属します。
　不動産クラファンでは売却益を投資家に分配する条件のサービスでも投資家への帰属分は25%から30%の事例が多いことを考えると、ALTERNAの利益分配比率の高さは魅力的ではないでしょうか。

実際のファンド償還事例

ALTERNAでは、ファンドへの出資募集時に対象物件の賃料等を元に「想定利回り」が掲載されていますが、実際には不動産の資産価値・売却額次第でファンドの運用成績が変動します。
これまでの償還２事例（2025.5.1時点）（※）では、投資家への分配利回りが事前想定を上回っていますので、概要をご紹介します。

※本２事例はALTERNAを運営する三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社の事例ですが、証券会社経由で販売しており、ALTERNA上での取扱いはない商品です。

なお、上記事例は、早期売却による償還が投資家にとって有利だと判断された事例であり、全てのファンドで想定より利回りが上振れる保証はもちろん有りません。
プレスリリース情報の中に、現在運用中のファンドの基準価格が記載されていましたのでこちらも掲載しますが、各ファンドごとに結構差分が出ていることが確認いただけるかと思います。
なお、2024年10月末時点分の開示では発行価格を下回るファンドが確認できませんが、今後、不動産市況が悪化する局面になれば、発行価格を下回る可能性もある点には留意してください。


ALTERNA 基準価格開示例（2025年2月3日プレスリリースより）

中途売却可能で、基準価格の値動きが安定している

ALTERNAへの投資を通じて取得する「信託受益証券」は、2025年4月時点ではREITのように市場で自由に売買はできませんが、サービス運営者である「三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社」に売却することが可能（※）です。

この際の買取価格は、「投資対象不動産の鑑定評価額に基づく純資産額（NAV）」を基準に決定されるため、運用期間中に売却する場合にも、値上がり益を享受できる可能性があります。（もちろん、損失も同様投資家負担です）
運営会社に問い合わせたところ、買取価格は「投資対象不動産の鑑定評価額に基づく純資産額（NAV）の97%水準」とのことですので、運用終了まで保有する場合に比べると有利とも言えませんので、余裕資金の範囲で投資することをお勧めします。

※売却には一定の期間が必要となる他、サービス運営者が必要と判断した場合に、買取を停止する場合があります。

REITと比べると、基準価格の変動が小さい

同じく不動産を裏付け資産とするREITでは、投資口はマーケットを通じて自由に売買できます。
そのため、流動性の面ではALTERNAはREITに若干劣ると言えるでしょう。

一方、ALTERNAをREITと比べた場合の大きな違いとしては、「純資産額（NAV）が基準」で売買される点があります。
REITはマーケットを通じて価格が決定されますが、市場参加者の将来需給の見通しなどを元に大きく変動するのが実態となっています。
「NAV倍率」という指標を見ることでREIT投資口の市場価格と「純資産額（NAV）」の乖離度合が見えるのですが、以下のように大きな変動が生じています。
これは、仮に不動産価値が安定していたとしても、REITの投資口価格がこのように大きく変動するということで、賃料収入を原資とした安定配当を期待する投資家にとっては、デメリットになりうる特徴です。


【出典】J-REIT.jp　NAV倍率の推移（10年間：2025年4月21時点）

ALTERNAの場合も「純資産額（NAV）」、つまり不動産自体の価値が変動すれば「信託受益証券」の売却価格が変動するのですが、REITのようにNAVとの乖離が大きくならず、純粋に不動産価値と連動する投資手段を求める方にとっては、メリットが大きいでしょう。

＜参考情報：ブロックチェーン技術を用いるのに、市場で売買させない理由とは？＞

ALTERNAへの投資を通じて取得する「信託受益証券」は、ブロックチェーン上の情報を書き換えることにより権利の移転が実現できる仕組みをもっており、技術的には、投資家間で権利を売買する「二次流通」に適した仕組みです。
ところが、ALTERNAではあえて、二次流通を行わせず、運営事業者自らが買取を行う形態で運営しています。

この形態を取ることで、「純資産額（NAV）が基準」という売買価格の安定性が確保されていますので、自由な売買市場を創出していくより、売買価格の安定性を重視しているのではないでしょうか。
二次流通市場がないというデメリットより基準価格が安定していることを重視する投資家にとっては、「純資産額（NAV）が基準」となるALTERNAの商品設計は魅力的です。
実際、管理人がREIT投資をしない最大の理由は「投資口価格とNAV価格の乖離が大きい（かつ、その流れを読めない）」という理由でしたので、REITには投資していませんが、ALTERNAには投資をしたいと思います。

情報開示が充実

ALTERNAは、金融商品取引法の定めにより「目論見書」を作成・交付しています。
目論見書は情報量が多く内容の確認は大変かもしれませんが、内容は充実していますので、以下あたりは毎回目を通していただきたいと感じます。
・不動産鑑定評価書の概要
・建物の概要（地震PML値を含む）

不動産クラウドファンディングにおいては、CREALは上記に近い情報を開示していますが、ほとんどの事業者は、そもそも鑑定評価書を取得していませんので、この情報開示の透明性の高さが大きな差分になるでしょう。
（鑑定評価は簡易な物件でも25万円から50万円程度の費用が発生するため、規模の小さいファンドで鑑定評価まで取ることは、コスト高になるという事情も有り、一定以上の規模のファンドでないと鑑定評価の取得が難しい事情も有ります。）

こういった開示資料の充実度合いに興味がない、といった方にとっては価値が小さいのかもしれませんが、開示資料に興味がない方にはそもそも向かない投資商品かもしれません。
（不動産クラファンに比べて、①よりダイレクトに不動産収益と連動する商品特性に関心を持たれた方が投資することを止めるわけでももちろんないですし、②運営企業やアセットの質に価値を置く方にとってももちろん魅力がある投資先だとは思いますが。）

配当所得として申告分離課税か総合課税が選択可能で、株式等との損益通算も可能

ALTERNAの利用に際しては、以下のいずれかの口座を選択できます。
１．特定口座 （源泉徴収あり）
２．特定口座 （源泉徴収無し）

１．の場合、投資で得た配当や売却益は、源泉徴収されるため、確定申告が原則不要です。

ただし、他社で特定口座や一般口座を開設している場合、他社口座における上場株式等の配当金等や譲渡損益と損益通算する場合には確定申告が必要です。
逆に言えば、他の特定口座との損益通算ができる、という点は、不動産クラウドファンディングにはないメリットになります。

各ファンドにそれぞれ、先着枠と抽選枠がある

各ファンドはそれぞれ、「先着式」と「抽選式」２つの形式で出資応募を受け付ける形を取っています。
「先着式」の魅力は、応募開始時間にすぐに応募することで、投資枠を確保できる点です。
人気の高いファンドではクリック合戦となり、時間差で先着応募ができない可能性はもちろんありますが、「先着式」を好む投資家にとっては魅力が高いのではないでしょうか。

一方で、応募開始時間にPCやスマホに張り付くことができない多忙な方は、「先着式」より、時間を選ばず投資チャンスが得られる「抽選式」を好む方もいるかもしれません。
どちらを好む方にも投資機会が提供されている、ということもALTERNAの特長です。

会員登録には少し時間がかかりますので、特に「先着式」での応募を好む方には早めの会員登録をお勧めします。

ALTERNAの留意点

ALTERNAは投資商品ですので、当然リスクがゼロではありません。
不動産クラウドファンディング愛好家が多い当サイトの読者向けに、留意点についても解説させていただきます。

優先劣後スキームではないため、ファンドでの損失時には、投資家がダイレクトに負担

多くの不動産クラウドファンディングは優先劣後構造を取っており、劣後出資比率10%のファンドであれば、ファンドで10%の損失が生じても、劣後出資者がその損失を負担することで、投資家の元本棄損から保護する仕組みとなっています。
ALTERNAの場合は優先劣後構造が基本となっていませんので、ファンドで損失が生じると、ダイレクトに投資家の元本が棄損する仕組み（※）です。

その分、売却益が出た場合には、運営事業者の成功報酬（20%等）を除く残額が全て、投資家に分配されます。
優先劣後構造の不動産クラウドファンディングに比べて、対象不動産の運用成績（利益、または損失）がダイレクトに投資家に配分されますので、不動産の見極めに自信を持つ投資家に適した投資手法と言えるでしょう。

※優先劣後構造のファンドが組成される可能性もありますので、個々のファンドごとの確認が必要です。

融資によるレバレッジ有り

本ファンドの商品設計は、基本的にプロ向け不動産投資商品と変わりがありません。
ファンドでは不動産を担保とした金融機関からの融資を受けることで、レバレッジを効かせる構造となっています。

不動産クラウドファンディングにおける融資併用型では、「金融機関から借りられるだけ借りている」といったファンドが正直散見されますが、プロ向け商品では、融資の比率（LTV:Loan To Value）は、ファンドのリスクとリターンのバランスを最適化するよう、ファンド・マネージャーが設計するということが本質です。（例えば景気影響が大きい商業アセットはＬＴＶを低めに抑制する、など）
投資家の立場ではアセットと併せてＬＴＶを確認することで、どのような商品設計を志向されているのか、自身のリスク許容度にあった商品なのかを判断していきましょう。
（ＬＴＶを高めればレバレッジ効果が高まり想定リターンも高まるのですが、損失発生時の損失にもレバレッジが効く構造になります。ＬＴＶが高いほどハイリスクハイリターンな商品になる、というのが大枠の構造です。）

特定の物件に投資するため、分散投資は各人で実施することが必要

投資対象は、REITのように複数の物件に分散投資されず、単一の不動産となります。
そのため、対象物件の運用成績の変動がダイレクトに投資家への配当や元本償還に反映されます。
その分ボラティリティー（変動幅）が大きくなりますので、リスクを抑制したい方は、複数のファンドに分散投資されることをお勧めします。

不動産が売却できないと、ファンドの清算（元本償還）ができない

ALTERNAは不動産を裏付けとする投資商品ですので、ファンドへの出資金は不動産（信託受益権）の購入資金に当てられます。
ファンドには運用上必要な手元現金（キャッシュリザーブ）を必要最小限残すものの、投資家の出資金は基本的に不動産（信託受益権）に当てられます。
その信託受益権により得られる現金が投資家への配当原資になる仕組みです。

では、ファンドの運用終了時に、どのようにファンドを清算し、投資家への元本償還を行うか、というと、不動産（信託受益権）を売却して現金化する必要があります。
そのため、不動産の売却ができないと、投資家への元本償還ができない仕組みであることは、理解の上で投資判断をお願いします。

この仕組みは不動産クラウドファンディングを始めとして、不動産を裏付け資産としたファンドの共通の特長です。
ただし、ALTERNAが扱うのは、現在収益を生んでいる、かつ、プロ投資家が購入するような資産ということで、市場での買い手も多い（流動性の高い）不動産ですので、通常の経済状態であれば、過度な心配は不要です。
ALTERNAが取得する不動産は、現在収益を生んでおり、かつ、プロ投資家が投資するような物件ですので、収益力が低下するようなフェーズでも、その分売却額を下げることで、売買を成立させられる可能性が高まります。
この点は特に、キャピタルゲイン型の不動産クラウドファンディングとの大きな違い（※）です。

ただし、例えばパンデミックが再度発生する、といった状況を想定すると、売却が難しくなるようなケースが無いとは言えません。
例えばコロナ渦においては、インバウンド向けの宿泊施設では平均客室単価（ADR）が1/5になったり、総収入が数%水準まで減少したり、収支が赤字になる、といったことが実際に起きています。そのようなタイミングで急いで不動産を売却すると、大きな損失が生じる可能性があります。
一方で、現在まで待って売却していれば総収入も売却額も大きく上昇しているわけですから、この売却タイミングの判断には、専門家としての知見が必要になります。
売却をせず、ファンドの運用期間を延長する、といった判断が実施される方が投資家にとってメリットがある、と、ファンドマネージャー、アセットマネージャーが判断する場合には、不動産の売却、ファンドの清算が延期される可能性もあるのには、こういった意味もあります。

※不動産クラウドファンディングとの違い

不動産クラウドファンディングでは、売却遅れによるファンドの延長や償還遅延が複数のサービスやファンドで発生しています。
この要因として、不動産クラウドファンディングでは、現在収益を生んでいない不動産（開発用地）や、共有持分などの流動性が低い不動産などを扱うファンドが人気を集めていることが上げられるでしょう。
不動産クラウドファンディングではどうしても「高利回り」案件に人気が集中してしまっており、ハイリスクなキャピタルゲイン型ファンド（賃料ではなく、売却益で配当する）が多数組成されています。
開発用地や開発型ファンドは、その時点では収益を生んでいないわけですので、経済情勢が大きく変化し、当初想定していた開発プロジェクトが収益を生まないと判断される状態になれば、買い手がつかなくなり、売却が難しくなるケースがあります。

また、賃料を元に配当するインカムゲイン型ファンドにおいても、高い利回りを出すために、地方部の旧耐震基準の物件や、遵法性に問題のある物件、借地権付き建物や共有持分といった、買い手が限られるような物件を扱う不動産クラウドファンディングも多く存在しています。
そのため、特に高利回りの不動産クラウドファンディングにおいて、売却が円滑にいかない、といったリスクが相対的に高くなってしまうのはやむを得ない面もある でしょう。

抽選での当選前に、事前入金が必要

不動産クラファンでは事前入金を取るところは限定的ですが、ALTERNAは抽選前の事前入金が求められます。
入金したのに当選しない、といった状態が生じるのが嫌いな人には向かない仕組みですので、この点は注意が必要です。
出金手数料は2回目から145円が必要ですが、月1回まで無料ですので、この点は大きな問題にはならないケースが多いのではないでしょうか。

＜参考：投資までの流れ＞
口座開設
案件の確認
仮申込
入金
当選発表
購入申込
約定・信託受益証券の受渡

元本保証のない投資商品ですので、リスク受容可能な範囲での投資を

ALTERNAは元本保証の無い投資商品です。
金融商品取引法において、運営会社による損失補填も禁止されていますので、対象不動産で損失が生じた場合には、元本が棄損する可能性があります。

裏付け資産となる不動産については決して質の悪い、ハイリスクな物件を扱っているというわけではありませんが、例えばホテルであれば、コロナのパンデミックのような事象が再発すれば、当然収益性が悪化することで、インカムゲインが減少するだけではなく、当該期間中に物件を売却しようとすれば、売却損失が発生する可能性があります。
商業施設であれば、景気低迷により同様に損失が発生する可能性があります。
比較的賃料水準の安定しているマンション等のレジ系物件においても、例えば金利の高騰や需給悪化によりキャップレート（投資家が物件に求める利回り）が大幅に上昇すれば、売却額が大きく下落する可能性はあります。

アセットタイプにより、どのようなケースで運用成績が向上するか、悪化するかについての特性や振れ幅（ボラティリティー）が異なりますので、対象物件の特性と自身のリスク受容度を見極めた上で、投資先を検討していただくことが重要です。

最後に

ここまで「ALTERNA」の魅力と留意点をご説明しました。
不動産クラウドファンディングと同様、不動産を裏付け資産とした投資商品ですが、その特徴を正しく理解いただければ、この商品に魅力を感じられる投資家も多いのではないでしょうか。

基本的にプロ投資家向けファンドと類似の商品に投資できる倒産隔離スキーム型のサービスですので、運営企業の倒産リスクや、ファンドごとの当たりはずれが気になる方にとっては、特に価値が大きいかもしれません。
更に、ALTERNAではアセットタイプの異なる多様なファンドを提供していますので、アセットタイプやエリア分散によるリスク抑制を図ることも可能です。

とはいえ、ALTERNAを非常に気に入ったとしても、いつでも投資可能なわけではありませんので、投資先候補の探索が不要、にはなりませんね。
当サイトでは、投資先サービスやファンド探しに役立つ情報の収集、掲載に努めていますので、他サービスについてもご確認下さい。