不動産クラウドファンディング事業者の決算チェックポイント

堅実な利回り投資が魅力の不動産クラウドファンディングですが、運営事業者の万が一の倒産時には、その事業者が運営するファンド全てに影響が出てしまいます。

もちろん、ファンド運営企業が事業を行うためには、国土交通省・都道府県の審査を経て、不動産特定共同事業の許可、または届出の承認を受けています。
また、その際に必ず企業としての財務基盤や運営体制の審査を受けているのですが、企業体である以上は、倒産リスクがゼロということはありません。

そのため、投資リスクを把握するためにはファンド自体の安全性に加えて、運営企業の財務についても確認することが必要です。
不動産クラウドファンディングは法規制の元で様々な投資家保護のルールがあり、投資家は、投資先企業の決算情報を必ず確認できるようになっていますので、本記事では、この決算データのチェックポイントを解説します。

不動産クラファン事業者の決算チェックポイント　①ＢＳ編

まず、ファンドや事業運営で損失が生じる可能性を想定し、どの程度の損失に企業が耐えられるか（倒産しないか）、を見るために見る資料は、「ＢＳ」です。
ＢＳはバランスシートの略です。日本語では貸借対照表と呼ばれますが、ここではＢＳと表記します。

不動産クラファン事業者のＢＳの内訳

ＢＳは、企業の特定の時点における、資産・負債・純資産の状態を表しています。
以下の表が基本的なＢＳの構成です。


表の左側「（１）資産」欄には、企業が特定時点で保有している資産の内訳ごとの価値が記載されます。
この資産には、手元の支払い余力である「現金及び預金」や、「不動産の資産価値」を金額換算して記載されます。

表の右側は、その資産を、どのように調達された資金で取得しているかを表します。
「（２）負債」は、デットとも呼ばれますが、銀行等金融機関からの借入金や、不動産クラファン事業者の場合は、投資家からの出資金（匿名組合出資金）が記載されます。

不動産クラウドファンディング事業者の場合は、「（１）資産」の欄にファンドで運営している不動産が資産として計上され、「（２）負債」の欄には投資家からの出資金が記載されています。

「（３）純資産」は、企業の自己資本とも呼ばれますが、返済の必要のない会社の資本を記載します。
純資産は、株主からの出資金の他、企業が事業活動を通じて稼いだ利益を「利益剰余金」として積み上げることで増加していきます。

逆に、事業活動で損失が生じた場合には減少していき、この純資産がマイナスになると、「債務超過」と呼ばれる倒産の可能性が高い状態になります。

不動産クラファン事業者のＢＳチェックポイント

不動産会社は、不動産を所有しない会社（仲介会社など）を除くと、資産における不動産の比率が高くなるケースが多いです。
不動産を仕入れて、運営により得た賃料収入や、仕入れた不動産の売却益によって利益を稼ぐために、不動産という資産を保有する必要があります。

ただし、仕入れた不動産が必ず利益を稼ぐとは限りませんので、この資産は「リスク資産」という意味合いも持っており、この規模が膨らむほど、損失が発生するリスクも高くなります。
金融機関が融資の審査を行う際には、この資産の詳細情報の開示を受けてリスクの高さを判断しますが、ＢＳだけではそこまでの情報が得られません。
結論としては、不動産クラファンに投資する投資家にはこの中身を精査してリスク判断することは困難です。

そこで重要なチェックポイントになるのが「（３）純資産が、（１）資産≒リスク資産に対して十分な水準かどうか」です。

チェックポイント指標　：　自己資本比率　＝　（３）純資産　÷　（１）資産

資産が利益を生まず損失が生じた場合にも、その損失率以上の純資産があれば、債務超過に陥ることが避けられます。

本サイトでは、不動産クラウドファンディングの運営事業者ごとの詳細情報にＢＳの数値を掲載していますので、是非ご確認下さい。

■掲載情報例：Ｔ’ｓ Ｆｕｎｄｉｎの詳細情報（ＢＳ：2024.5時点掲載情報）

本サイトの安全性ランキングでは、自己資本比率を元にスコアリングしています。絶対的な水準がないのですが、不動産相場の変動リスクも踏まえると、不動産クラウドファンディングで保有する資産のリスクは投資家も負っているとはいえ、総資産の10%程度の自己資本があることが投資家保護のためにも望ましい水準としています。
上記の例にあるＴ’ｓ Ｆｕｎｄｉｎｇ、ＧＡＬＡ　ＦＵＮＤＩＮＧは他サービスと比較しても特に高い自己資本比率の例外となっていますので、満点スコアとなる５点となる水準は40%としています。
リーマン・ショックのような不動産価格の下落局面でも、不動産価値が40%下落するケースは限られますので、安定度の高い財務状況と評価してよいでしょう。

・自己資本比率スコア
　 5 : 自己資本比率 40%以上
　 4 : 自己資本比率 20%以上
　 3 : 自己資本比率 10%以上
　 2 : 自己資本比率 5%以上
　 1 : 自己資本比率 5%未満

なお、ここまで読むと不動産会社の資産が悪いものに見えてしまいそうですので、不動産会社の資産の本来の価値もお伝えします。
不動産を資産として記載する際には、「取得原価　または　時価のいずれか低い価格」で現在価値を算出します。
取得した資産をバリューアップして売却することで、売却時の価格（市場価値）はこの資産価値以上になる可能性があります。
不動産デベロッパーや買取転売を行う不動産会社にとってはこの売却益を稼ぐのが本業ですので、資産＝稼ぎの源泉でもありますので、リスク資産を持たずして不動産業は成り立ちませんので、一定の資産を持つことは当然必要です。

資産を活用して稼ぐ力を見るために、次は、「ＰＬ」を見ていきましょう。

不動産クラファン事業者の決算チェックポイント　②ＰＬ編

不動産会社の特定時点での財務状況を示すＢＳに対して、「ＰＬ」は、企業の利益を稼ぐ力を見ます。 ＰＬは「Profit and Loss Statement」を略したもので、日本語では損益計算書と呼ばれますが、ここではＰＬと表記します。

不動産クラファン事業者のＰＬの内訳

ＰＬは、どのような費用を支出して、何でどれだけ稼いだかを表します。
いくら過去の自己資本比率が高くても、毎年赤字を出していては、自己資本（利益剰余金）が減っていくことになりますので、この点もチェックしたいところです。
以下の表が基本的なＰＬの主な構成です。


「（２）売上総利益」は、企業が稼いだ収益全体を表す「（１）売上高」から、その売上を上げるために必要となった直接的な原価である「売上原価」を引いたものです。
これには人件費や広告費などを含んでいませんので、純粋に不動産本業の「稼ぐ力」を見ることができる重要な指標で、売上高に対する売上総利益の比率が高いほど、扱っている不動産ビジネスで効率的に稼ぐ力があると言えます。

チェックポイント指標　：　売上総利益率　＝　（２）売上総利益　÷　（１）売上高

なお、売上総利益については明記していない事業者も存在していますが、売上原価が記載されていれば、売上高から売上原価を引けば売上総利益が算出できます。

「（３）営業利益」は、売上総利益から、人件費や販売促進費の他、企業が営業活動を行う上で必要になる諸経費を引いたものです。
不動産自体の収益力が高くても、そのためにどれだけの人や費用をかけているかによって、企業としての利益を稼ぐ力は異なってきます。
人件費などの固定費用はなかなか削れませんので、営業利益が常に悪い企業については、稼ぐ力に問題がある可能性があります。

「（４）経常利益」は、営業利益に、金融機関からの融資に対する支払利息など、営業活動外での収支を加えたものです。
不動産会社の場合、不動産を担保とした融資額が大きいため、金融機関からの調達金利や調達額が与える利益影響が大きいため、この点も含めたものが、企業としての稼ぐ力になります。
特に不動産クラウドファンディングでは投資家への配当が金融機関の金利以上に重たく、配当をこの営業外収支に含めている企業もあるため、配当支払い後の稼ぐ力を見るには経常利益を見るべきでしょう。

チェックポイント指標　：　売上高経常利益率　＝　（４）経常利益　÷　（１）売上高

なお、上場していない不動産会社については、株主から利益や配当を求められる上場企業と異なり、意図的に利益を少なくしている可能性があります。
上記の表では記載していませんが、利益が出ると税金の支払いも大きくなりますので、個人オーナー企業の場合は、税金を支払うくらいなら社員の給与や福利厚生、役員報酬を高くしてしまう、という考え方もあるでしょう。
ただし、投資家の財産を預かり運用する不動産クラウドファンディング事業者の場合は、万が一の際に投資家を守れるよう、純資産（利益剰余金）を積み上げる努力をしている企業の方が投資先としては望ましいというのが管理人の考えです。

不動産クラファン事業者の決算チェックポイント　③キャッシュフロー編

不動産会社の倒産リスクをチェックするためには、本当は「キャッシュフロー計算書」も確認したいところです。
「キャッシュフロー計算書」は、ＢＳ、ＰＬとあわせて財務三表と呼ばれる重要なもので、すぐに支払える現金及び現金と同等の流動性（換金できる）を持つ資産の流れが記載されます。
不動産会社は、債務超過に陥らなくとも、「キャッシュフロー倒産」が起きる可能性があります。「黒字倒産」という言葉を聞いた方もいると思いますが、現金が不足して、債務不履行（デフォルト）が起きると、金融機関からの融資が得られなくなるなど、事業運営の継続に大きな影響を与えてしまいますので、キャッシュフローに余裕があるかもチェックしたいところです。

不動産クラファン事業者のキャッシュフローの把握方法

残念ながら、不動産特定共同事業法にはキャッシュフロー計算書の開示義務はなく、上場企業を除くとほとんど情報が得られません。
変わりに本サイトでは、ＢＳの詳細項目として、「現金及び預金」を掲載している企業については、総資産に対する現預金比率も掲載していますので、参考としてください。

また、キャッシュフローに関わる指標を独自に算出していますので、次に触れさせていただきます。

不動産会社にとってのキャッシュフローと倒産リスク

ＢＳの説明で触れたように、純資産が潤沢で、債務超過にならなければ倒産はしないのでしょうか？
実は、キャッシュフローは倒産に関わる重要な点になります。
というのは、不動産会社の主要な資産は当然不動産になりますが、不動産の特性として、「流動性が低い」＝要は、すぐに現金化できないという課題があります。
一方で、日常の事業運営では、不動産の仕入れはもちろん、従業員の給与支払いから工事の着手金や仲介手数料など、現金で支払う必要があります。
手元に現金がなければ、資産として保有している不動産を売って現金化すれば良いのですが、開発途中の不動産を売却することは困難です。
販売用に仕入れたものの、希望価格で売れなかった不動産を現金化するには、安値で売却せざるを得なくなり損失が膨らむ可能性もあります。

不動産クラウドファンディングは、ファンドの運営期間終了時に必ず不動産を売却し、現金化して投資家に償還する必要があります。
売却先が見つからない場合にも、運営会社自身が現預金を確保できばファンドから不動産を購入して。予定した時期に投資家に資金を償還できますので、「キャッシュ」がある方が、投資家にとって望ましいです。

逆にリスクという視点で見ると、長期間にわたる開発型ファンドを運営する不動産会社には、フェーズ１、２と分けて再募集を行う「リファイナンス」型のファンドを運営する事業者がありますが、これは、売却先が新たに募集するファンドになっており、ファンドが成立しなければ不動産の売却ができません。
もし、リファイナンスでの資金調達に失敗した場合に、手元現金と借入余力以上の不足が出れば、キャッシュフローが破綻する可能性があります。

そこで本サイトでは、独自の指標として、

チェックポイント指標　：　過去１年間に募集開始したファンドの「募集額×運用年数（≒ファンドで運用中の資産額規模）」が、運営企業の「純資産」の何倍か

に応じてスコアリングしています。
※キャッシュが把握できないため、開示情報の中で現金の調達余力と相関性が高いと考えられる「純資産」を置いています。

資金調達手段が過度にクラウドファンディングに依存している企業では、ファンドでトラブルがあり、投資家の信頼を失ってしまうことでキャッシュフローへの影響が大きくなります。
当サイトの安全性ランキングでは、このスコアと自己資本比率スコア、劣後出資比率スコアの合計点で評価しています。
影響の大きさをはかる明確な基準はないのですが、事業者全体の分布状況を踏まえ、スコアリング基準を設定していますので、投資検討時の参考としてください。

「募集額×運用年数（≒ファンドで運用中の資産額規模）」が、運営企業の「純資産」の何倍規模かに基づくスコア
　 5 : 1倍以下
　 4 : 3倍以下
　 3 : 5倍以下
　 2 : 10倍以下
　 1 : 10倍を超える

なお、プロの世界でも、「リファイナンスリスク」はチェックすべき項目とされています。不動産の運用期間より資金調達の期間が短いというのは、運営事業者自身もリスクと捉えているはずです。
そのため、クラウドファンディングでの資金調達比率が高い企業は、積極的なマーケティング活動を通じて、必要な資金調達規模に対して事前に十分な会員を確保するよう努めていますので、ある程度リファイナンスリスクも軽減されているはずです。
とはいえ、もしトラブルやファンドの運営失敗で投資家の信頼を失ってしまうと、事業運営全体に大きなダメージが生じるため、日々、緊張感のある運営を行っているのではないか、と管理人は（勝手に）想像しています。

少し難解な内容になってしまいましたが、決算データでチェックすべきポイントについて解説しました。
本サイトでは決算データに基づくスコアやデータも掲載していますので、是非ご覧ください。

実際に不動産クラウドファンディング運営事業者の決算をチェックしてみる（2024.5版）

ＢＳ/ＰＬは当サイトに掲載していますので、実際にいくつかの不動産会社を見てみましょう。
ここでは、当サイトの各ランキング上位のサービスを選んで解説します。

Ｔ’ｓ Ｆｕｎｄｉｎｇの決算情報チェック

当サイトの安全性ランキングトップのＴ’ｓ Ｆｕｎｄｉｎｇの決算をチェックしてみましょう。
（本記事の情報は２０２５．５時点の当サイト掲載情報ですので、最新の情報はこちらをご覧ください。）

＜ＢＳチェック＞
自己資本比率：本サイト掲載企業の平均値25.33を大きく上回っています。

＜ＰＬチェック＞
売上総利益率：本サイト掲載企業の平均値27.7%を大きく上回っています。
経常利益率：本サイト掲載企業の平均値3.49%を上回っています。

財務の健全性はトップクラスですし、稼ぐ力も平均を上回って安定しています。
Ｔ’ｓ Ｆｕｎｄｉｎｇはファンドにおける劣後出資比率も40%を超えるなど極めて高く、不動産クラウドファンディング事業者の中でも、特に安全性を重視する投資家にはおすすめのサービスです。

ＣＯＺＵＣＨＩの決算情報チェック

当サイトの募集額ランキングトップのＣＯＺＵＣＨＩにおいて主にファンドを運営している、株式会社ＴＲＩＡＤの決算をチェックしてみましょう。
（本記事の情報は２０２５．５時点の当サイト掲載情報ですので、最新の情報はこちらをご覧ください。）

＜ＢＳチェック＞
自己資本比率：本サイト掲載企業の平均値25.33を大きく下回っています。

＜ＰＬチェック＞
売上総利益率：本サイト掲載企業の平均値27.7%を上回っています。
経常利益率：直近の決算期では、本サイト掲載企業の平均値3.49%を大きく上回っています。

ＴＲＩＡＤの場合、１ファンドで１１０億円を集めた京都”ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト フェーズ２など、国内でもトップクラス規模のファンドを運営していますので、総資産に対する自己資本は低くなってしまいますが、しっかり利益を稼ぎ、利益剰余金で自己資本も積み増しています。
ＴＲＩＡＤのファンドでは、「不動産の売却益の25%を投資家に配当する」という条件のファンドが多いため、稼ぐ力がなければ投資家への配当も連動して低くなってしまうのですが、稼ぐ力はやはり強いと見てよいでしょう。
ＣＯＺＵＣＨＩではファンドの利回りが想定より上振れた事例も多いですが、決算を見ると今後も上振れ期待を持てそうですね。

自己資本比率についてのフォローですが、不動産クラファン事業者のＢＳには、ファンドで保有している不動産も資産として計上されています。 実際には、当該不動産の損失リスクは投資家も負担していますので、投資家がリスク負担している資産分をのぞけば、ＴＲＩＡＤが負担しているリスク資産に対する純資産は不十分とはいえないと管理人は考えます。

ただし、いくつかの大型ファンドのリファイナンスリスクに失敗した場合に現金を自社で調達することは容易ではありませんので、クラウドファンディングに対する資金調達の依存度は高くなっています。ＣＯＺＵＣＨＩにはこれまでの実績があり、熱烈なファンも多いため、そういった投資家は気にしないかもしれませんが、過度に１サービスに投資を集中させることは、管理人としてはお勧めしません。

ヤマワケエステートの決算情報チェック

当サイトの利回りと組成頻度ランキングの２部門でトップのヤマワケエステートの決算をチェックしてみましょう。
（本記事の情報は２０２５．５時点の当サイト掲載情報ですので、最新の情報はこちらをご覧ください。）

＜ＢＳチェック＞
自己資本比率：本サイト掲載企業の平均値25.33を大きく上回っています。

しかし、ここはよく見る必要があります。
2023年02月28日、2022年02月28日までの決算では、総資産が2億円強です。
ヤマワケエステートが不動産クラウドファンディングサービスを開始してから2024年5が月時点の募集額が150億円を超えている（リセール含む）状態ですので、現在のＢＳでは、資産がはるかに膨らんでいるはずです。
自己資本がどの程度上積みされるかは次年度の決算が開示されるまで読めませんが、仮に今の純資産額のままだとすれば、自己資本比率は1%～数%程度の水準となってしまう可能性もありますので、自己資本についての評価は、次の決算開示を待って行う必要がありますね。
（このあたりは本サイトのスコアリングルールの課題ですが、詳細ページで数値も開示していますのでご容赦下さい。）

＜ＰＬチェック＞
売上総利益率：本サイト掲載企業の平均値27.7%を下回っています。
経常利益率：直近の決算期では、本サイト掲載企業の平均値3.49%を下回っています。

この点も、現在の開示資料は、ファンド開始後の企業の実態とあっておらず、参考にならない決算情報となっています。
2022年02月28日は売上総利益率が100%というのは、不動産の仲介手数料など、仕入れ原価がないビジネスが中心だったのだと想定できますが、不動産クラウドファンディングでは、土地や建物を仕入れて売却益を得るキャピタル型ファンドが中心になっていますので、これまでとは全く異なる新しいビジネスモデルに転換したことになります。
ヤマワケエステートのファンドの多くはエムトラスト株式会社との協力のもと運営されていますので、ファンドごとの協力会社を確認し、当該事業者の不動産運営実績などを確認することが望ましいです。

管理人はヤマワケステートは、「ハイリスクハイリターンながら、かけてみる価値のある面白いファンド」と感じていますが、決算数値からも安全性が高いとは言えないことが確認できます。
ただし、ヤマワケエステートはWe Capital株式会社の子会社となっており、厳密には親会社の資金力や信用力も踏まえて評価すべきですので、現時点では、評価が難しい企業と見るのが妥当ではないでしょうか。

このように、決算だけを見ても評価しきれないのが本音のところですが、とはいえ、ここまで読み続けていただいた方には、決算から気付けることもあると、感じていただけたのではないでしょうか。
本サイトでは決算データに基づくスコアやデータも掲載していますので、是非ご覧ください。