名前：
コメント：
ID:2664 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-27 22:10:38]
長野県上田ホテルファンドも運用終了、契約締結とのこと。
良い話もあります。
ID:2359 / 投稿者：レオ [2025-09-14 16:04:23]
裁判の内容はここでは書けません。
まず原告、被告のプライバシー保護の観点からみだりにネット等で書くことはできません。本来は原告、被告名も書くことはできませんが、ヤマワケエステートが被告側の一部を開示しているので、私は書きました。
今後どう裁判が進むか等はヤマワケエステートに確認するか、今までの経緯や訴状内容は、裁判所で確認してください。
ID:2352 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-12 11:59:00]
レオ様 ありがとうございます
閲覧してみようと思います。
24条書面にあるリフォーム委託先CVCはリフォーム業者というより解体業者なので、どういう主張をヤマワケエステートがしているのか興味あります
ID:2351 / 投稿者：レオ [2025-09-12 11:12:03]
事件番号は 令和7年（ワ）第16374号 です。
ヤマワケエステートに確認しても教えてくれますよ。
先のメールの通り、内容はSNS等で拡散は絶対にしないように気を付けてください。
ID:2350 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-12 09:20:32]
>2348 レオ様
よろしければ事件番号を教えていただけますか？
ID:2348 / 投稿者：レオ [2025-09-11 18:36:34]
世田谷区岡本バリューアップファンド第一回口頭弁論を傍聴しました。
原告（ヤマワケエステート）は出廷しましたが、被告（個人、First Capital（株）、（株）CVCの３社）側は出廷せず、次回再度口頭弁論が開催予定です。
第二回口頭弁論は10月29日（水）13:20～の予定。
訴状内容等は詳しくここで書けませんが、東京地方裁判所の閲覧室で、事前に電話で裁判資料閲覧可能かを確認すれば、誰でも閲覧できます。
当該ファンドに出資されている方は是非裁判資料の確認をお勧めします。
ただしSNS等で内容の公表は控えるようにしてください。
ID:2291 / 投稿者：管理人 [2025-09-06 19:58:09]
外部の意見やアドバイス、助力なども合わせて課題対処が進むと良いですね。
ヤマワケエステートには親会社のWeCapital、REVOLUTION、そしてその株主やファンドなど多様な関係者が存在するというガバナンス構造はメリットにもデメリットにもなりうる構造ですが、進展を期待したいところです。
ID:2286 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-06 13:13:59]
管理人様
大和財託社長の発言や今後のレボリューション経営陣への働きかけも期待したいところですね。
優秀な外部意見が入れば、未熟な経営陣の助けになるかもしれません。
内部事情まで開示いただけたので、今後に期待するしかありません。
ID:2279 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-04 17:40:33]
どのファンドも償還延期していたら問題だろうが、運用終了時期と償還時期に差があるなら償還延期の可能性があるのは当たり前と思うが。運用終了をもって即償還するというファンドだけに応募したらよい。
ID:2278 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-03 18:21:37]
レベチーと一緒。運用の匿名組合契約が終了した、清算期間なのに清算する金銭ないので売却活動を続けますという事業者の本当に都合の良い解釈。当たり前ですが運用中に売却するには当たり前で運用の延長すらしていない会社には容赦なく法的措置をとるべきです。
ID:2277 / 投稿者：管理人 [2025-09-03 09:00:41]
不動産クラファンでは、契約期間終了時(これを運用終了と言っているのかと)に不動産が売却されていない場合に、不動産を現物のままで償還することができません。
そのためその場合には、営業者は期間の後もファンドの償還清算に向けた売却活動を継続して、現金化(換価)してから償還を行うという契約になっています。
言葉の定義が各社により微妙に統一されていないと思っていますが、ヤマワケの言う運用終了は、「ファンドの運用期間、契約期間が過ぎたが、換価処分が完了していない状態」も含むということだと思います。
ID:2276 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-03 08:20:09]
水納島運用終了したと発表したのに
売却は未完了で販売活動を継続中って
それ運用終了したことになるの?
わかる方教えてください
ID:2223 / 投稿者：レオ [2025-08-24 10:16:00]
横からごめんなさい。
民事裁判の内容は裁判所で誰でも閲覧できます。
ヤマワケエステートの場合は、東京地方裁判所だと思いますので、ヤマワケエステートから事件番号を教えてもらい、訴訟内容が閲覧できるかを東京地方裁判所に電話で問い合わせて見てください。
但し担当書記官の都合に合わせないといけないので、担当書記官と事前に閲覧日程の調整が必要です。
ご参考迄に。
ID:2214 / 投稿者：管理人 [2025-08-23 23:18:52]
2209
訴訟案件に出資されていたのですね。つらいですね。
そんな中すいません、対象会社とヤマワケエステート間の契約に基づく訴訟でしょうから、どういった契約条件なのかや、債務不履行や契約違反などの中身などによるでしょうし、私にはなんとも言えませんし、専門家であっても、外部から想定は困難かと思います。
利回りについては、ファンドの運用後に得られた元本や利益を、契約書に基づく順番で配分されますので、「ファンドに残る元本や利益次第」になります。
基本的には、①利益があれば、契約書記載の利回りを上限に投資家に配分し、②残りをヤマワケエステートが取得するという順番ですので、利益範囲でしか配当はできません。
利益がない結果になる場合は配当原資がありませんし、損失がある場合には元本棄損の可能性もある、というのが契約書の内容です。
訴訟については一定の時間がかかるかと思いますが、今は、ヤマワケからの続報を待つ以外にできることはないかと思います。
ID:2212 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-23 22:39:27]
銀行から借りれなかったから金利の高いヤマワケを使った
今さら銀行から借りれるわけがない
ID:2209 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-23 21:57:29]
管理人様
掲示板にていつも勉強させていただいております。
ヤマワケエステートに複数投資をしており、いくつかで運用延長になっております。その中で、裁判になっているというものがあります。
テナントが入ったビルを不動産会社に委託し運用、その後誰かに売ってもらうというものらしいのですが（そもそもの目的がよく分からないファンドですが…）どうもその不動産屋と裁判になっているようです。
一般的に裁判は時間がかかるのではと思うのですが、このような不動産での裁判はどのような決着になるのでしょうか。また、ヤマワケエステートが約束しているように延長期間を含めた利回りがついてちゃんと投資家に戻ってくるのでしょうか。
ID:2208 / 投稿者：ID:2199 [2025-08-23 21:44:32]
2173さん
確かに韓国アクアにおいても「問題が解決すれば早期償還の可能性がある」としつつ、「延長期間は最大値としております」的な明確な一文がないことをみると、水納島のほうがいくらかマシな状況なのかもしれませんね。
韓国アクアについては「審査が通らなかった」という説明ではなく、「韓国国内の金融機関全体が一時的に設備資金融資に慎重だった時期があり、審査完了に遅延が発生している」というような表現でしたので、再延長の可能性は水納島以上に意識する必要はありそうですね。
水納島についても、レポートの「最大値」という表現に安心しすぎず、引き続き冷静に進捗を見守っていきたいと思います。
ID:2207 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-23 20:25:07]
2199さん、情報ありがとうございました。
韓国アクアの場合も「問題が解決した場合は運用終了日を待たずに償還する」と水納島と似たニュアンスで説明されていますが、
水納島のレポートのように「延長期間は最大値としております」という「再度延長の可能性は低い」と受け取れるような記載は無いようですね。
しかし、当初の受領予定日を2か月過ぎても進展が見られない（確か賃貸人が銀行から融資を受ける為の審査が通らなかった？）というのはきついですね。
ID:2199 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-23 06:57:46]
2195さん
韓国アクアでも同じような文言が届いていましたので共有させて頂きます。
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2025/5/16
いつもヤマワケエステートをご利用いただき誠にありがとうございます。
この度は、6月18日(水)に運用終了を予定している「韓国 アクアステーション開発用地ファンド」の運用期間を延長させていただくことをお知らせします。謹んでお詫び申し上げます。
本ファンドは、賃貸人からの保証金（チョンセ）の返還及び転借人からの賃料収入を配当及び償還の原資としており、本ファンドの運用終了日である6月18日に最終賃料及び保証金（チョンセ）の支払いと返還を受ける予定です。しかしながら本日時点では、転借人及び賃貸人からの支払いと返還が確定しておらず、当該債務が不履行となる可能性を考慮し、不測の事態に備え、運用期間を6ヶ月延長させていただくことといたしました。
予定通り6月18日に賃料及び保証金（チョンセ）を受領した際には、当初予定したスケジュールで償還させていただきます。また、早期に配当及び償還の原資が担保できましたら変更後の償還予定日を待たずして速やかに償還作業に移れるよう準備を進めており、近日中に保証金（チョンセ）の返還等について確認の場を設けております。
本ファンドにご投資いただきました会員の皆様には、進捗を改めてご連絡させていただきます。
配当につきましては、実際の運用終了日までの日数計算となる見込みです。
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以降は月に1~2回程度レポートが届いており、進捗の報告はありますが、現在のところ償還が早まりそうな印象はありません。
ID:2197 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-23 00:32:06]
管理人様、回答ありがとうございました。
「ヤマワケエステート 償還延長 レポート」で検索しても「償還日延期のお知らせ」自体は見つかるものの、
レポートの中身は見つからなかったのでダメ元でお聞きしました。
再度延長の可能性はゼロだと断定する事は出来ないでしょうし、万が一を想定して言っておかないといけない事でもあるのでしょうね。
それと、管理人様が2170で書いたワーストケースには及ばないかもしれませんが売買契約がどうなっているか気になったので、
ヤマワケエステートに「償還延長の理由はあくまで許認可の遅れであって、株式会社ZEKKEIとの売買契約が解除された訳ではない、という事で間違いないか？」
と質問して、「ご認識の通りでございます」と回答が来た事を報告しておきます。
ID:2196 / 投稿者：管理人 [2025-08-22 23:43:21]
私はヤマワケには過去２ファンド投資してましたが、今の投資額はゼロになってまして、すいません、今、レポートが来ない状態です。
不動産は開発許可にしても売却にしても、相手があるので期日を明確にコミットしきるのは結構難しいので、どうしても、「前倒しも延長も可能性はある」というような表現でしか報告できないかもしれません。
不動産業の実態で言えば、当然同時に複数案件を扱っていますので、1件の売却時期が想定より伸びても、それ以外のどれかの案件を前倒しで売却すれば当期予算を達成できます。
そうやってやりくりして帳尻を合わせられるのですが、それでも時期ずれや利益率のぶれで計画通り着地できないことなんてざらなので、同時に10件も20件も案件があれば、全ての案件を当初計画タイミングでに終わらせる、というのはかなり難しいというのが実態だと思います。
ヤマワケの場合はエムトラストが買い取るなど、エンドユーザに売れない場合に買取で協力する事業者がいるケースはまだ良いのだと思いますが、今回のように巨額で開発許可が下りるまで進まないケースでは、開発事業者と行政の調整というヤマワケ側でコントロールしきれない部分はどうしてもあるのかと思います。（停止条件の詳細が見えないので、ヤマワケ側にも要因があるのかもしれませんが）
ID:2195 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-22 23:18:23]
某掲示板で「水納島の想定利回りについて質問した」という人の書き込みがあり、
・再度延長の可能性がある
・当初の想定利回りを下回り、減配となる可能性もある
との回答が来たそうです。
2178で書いたように売却額が当初の予定より高くならなければ分配金も増えないので、「想定利回りを維持する」という前提が無い以上
「延長期間も配当計算期間に入れる」という発言には何の価値も感じなくなりました。
それよりも、レポートで「延長期間は最大値としておりますので、7か月を待たずに償還および配当を実行できる可能性もございます」と報告しておきながら、
「再度延長の可能性がある」と回答があったのが気になります。
管理人様にお聞きしたいのですが、水納島以外でヤマワケエステートが償還延長している案件の中で管理人様が投資しているものはありますか？
もしあったら水納島のレポートのように「延長期間は最大値としておりますので、Xか月を待たずに償還および配当を実行できる可能性もございます」
という表記があるかどうか教えて頂きたいのです。
表記が無いのであれば水納島は他の償還延長案件よりはマシなのかなと安心出来そうな気がしまして。
それと記事検索の説明、ありがとうございます。
ID:2194 / 投稿者：管理人 [2025-08-22 23:00:39]
2189様の記載は、「入居中のテナントは一時休業中」というところが課題なのでしょうか。
本件は不動産の所有権がなく、それを売却できないため、造作の買取請求ができることが元本償還のキーという案件だと思いますので、気になる記載ですね。
最悪テナントが買い取れない、となった時に、この手の業態は、比較的、他テナントに対しても造作が使ってもらえる可能性がある業態ですので次に入るテナントに売るという対処策があり得るかもしれません。
ただ、ヤマワケが現テナントとどういった条件の契約や約束をしていたか見えないので、今後どのような影響出てくるか、予断は持てないですね。
ID:2193 / 投稿者：管理人 [2025-08-22 22:55:57]
参考情報ですが、「ファンド一覧」の画面で、「詳細検索」という青い文字をクリックしていただくと、サービス事業者やファンド名などで、過去の記事やファンドも検索できるようになっております。
https://investors-eye.jp/fund_list.php
ファンドステータスで「運用中」「運用終了」ボタンなどを押していただくと、過去のファンド情報や、記事コメントを書いていればその内容も見られるかと思います。
（COZUCHIやFANTASなど、一部サービスで過去分のデータ状況がおかしくなっているものがあるかもしれません。過去分までの対応やチェックが追い付いていないため・・・）
ID:2192 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-22 22:07:49]
2180さん、ありがとうございました。
googleで「investor 水納島」と検索して表示された以下のページが水納島の記事だったと勘違いしてました。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=yamawake-103&service_id=yamawake
ID:2191 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-22 22:02:22]
つい10日前になんら支障なく営業しており運用は順調というレポートがあったばかり。
水納島ではどんなに頼んでもなかなかレポートを出してくれなかったヤマワケエステートが立て続けにレポートを出すのは、些末でもない事情や意図があると考えますが。
ID:2190 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-22 21:31:23]
2189さん
運用終了が１年以上先で、賃料も受領しており
普通に進んでいるように思われますが、
なぜ、今の段階でこのようなレポートが出てきて、
なにが問題なのでしょうか？
ID:2189 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-22 20:23:12]
銀座元本定時償還型もやられた
仕組みが複雑なだけにどういう始末になるのか？
1 ファンド概要・特色
本ファンドの投資対象は、東京都中央区銀座7丁目にある、商業用ビルの地下1階フロア（以下、本物件という）です。対象物件を転借し、内装工事を行ったうえで転々貸します。本物件には、銀座最大級の会員制クラブ「クラブ ダミエ」の系列店が入居する予定です。 会員の皆様には、本物件の転借費用や内装工事費用などを募集し、投資額に応じて物件の賃料収益等の一部を分配する予定です。想定運用期間は24ヶ月、想定利回りは年利13％（税引前）です。
2 運用状況と今後の見通し
現在、入居中のテナントは一時休業中となっております。 本物件に関する賃料につきましては転々借人である運営会社から滞りなく受領しております。 償還に関しましては運営会社と協議を開始しており、買取請求など様々な方法での償還を目指してまいります。
詳細や今後の見通しについては運営会社との協議後に随時ご報告させていただきます。
3 弊社ファンドの運用状況
現状での本ファンド運営に関して当初の以下スケジュールから変更ございません。
（運用スケジュール）
運用開始日：2024年9月27日(金) 運用終了予定日：2026年9月26日(土) 償還予定日：2026年11月30日(月)
（配当スケジュール）
1回目 2025年2月28日(金)
2回目 2025年5月30日(金)
3回目 2025年8月29日(金)
4回目 2025年11月28日(金)
5回目 2026年2月27日(金)
6回目 2026年5月29日(金)
7回目 2026年8月31日(月)
8回目 2026年11月30日(月)
ID:2180 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-22 01:38:47]
2173さん
お探しの水納島の記事はこれではないでしょうか。
https://www.investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=yamawake-5e2qqy8yjjga
ID:2179 / 投稿者：管理人 [2025-08-22 01:06:05]
不動産デベの資金調達は基本、対象不動産を担保に引いてきますので、土地をヤマワケから買い戻す際に再度融資を引くでしょうね。
ファンド償還時の利益配分は、①優先出資者に配分、②劣後出資者/事業者に配分となります。
②の部分が残る事業計画になっていたのなら、投資家への延長分の分配原資が残る可能性はあります。
ネガティブな条件としては、固都税など運用期間が延びることでコストが伸びる半面、運用期間中に大きな収益は生んでいませんので、期間延長自体は収支悪化要因にはなりえます。（土地を安く賃貸しているので、そこで固都税をカバーしている可能性もあると思いますが。）
当初計画時点で、売却利益にどの程度のバッファを織り込んでいたか、といったことも含めてトータル収支がどうなるかで、実質利回りが維持されるか下がるかが決まる感じになるのかと思います。
ID:2178 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-22 00:34:14]
管理人様、回答ありがとうございました。
ファンドが入手した土地は売買契約締結先である株式会社ZEKKEIが所有していたもので、
株式会社ZEKKEIは売却によって得られた資金を事業に投資して利益を出せるというメリットがあるものの、
ヤマワケエステートから買い戻す時の利率は金融機関から融資を受ける場合より割高というデメリットがある、
というような感じの記事が書いてあったページが管理人様のサイトにあったはずなのですが、消えていますね。
私はてっきり、運用期間終了前に株式会社ZEKKEIが所有不動産などを担保に融資を引いて決済の準備を済ませていると思ったのですが、
金額が金額なだけにそんな単純な話ではないんですね。
それと私は「原則として延長期間も運用期間と同様に配当の計算を行う予定と明言された」と喜んでいましたが、
だからと言って償還時に優先出資者の取り分が増える訳ではないと思うので、実際は何もメリットは無いのではと思い直しました。
（売却額が当初の予定より高くならなければ分配金も増えないので、運用期間が延びた分だけ利回りが下がる）
ID:2175 / 投稿者：管理人 [2025-08-21 23:27:18]
前置きとして、すいませんが私、リゾート系とかの開発案件の実際のプロセスを具体的に見ていないため、全く専門的なことが言えない感じでして、ヤマワケが投資家に出したレポートを否定できるような材料は持っておりません。
ただ、自治体側の業務量により結論までの期間に変動がある、というのは、建築関係でやる申請や認定行為などにおいても実際にあることではありますので、「そういうこともあるのかな」と（素人感覚ですが）感じました。
また、この手の申請では書面に不備があった場合や、確認・指摘事項があればそのやり取りや出し直しで時間がかかることもあります。
自治体側は基本的には、出した資料を、受け取った順番通りに処理しますので、待ち行列ができている中、1回やり直しがあった場合に、出し直しを見てもらうまでに結構時間がかかる、といったことも実際あります。手慣れた事業や事業者でなければ、何度も出し直しになる可能性もあるでしょう。
また、開発許可が下りてやっと開発収支計画が固められますが、それから融資の審査があり、審査が通った後、金融機関の準備が整い、関係者（仕業など）とも日程を合わせて、引き渡し決済日を決める、といった手続きプロセスがありますので、開発許可から一定の期間はどうしてもかかると思います。
最後、運用延長か償還延長か、という観点では、仮に運用延長をしても、最後1年経過後に終了できなければ、運用終了後、結局、「不動産が換価できていないので、換価するまで償還できない」という同じ状態になります。
投資家に対する対応としては当然1カ月前に通知して延長をすべきだったと思いますが、実行上、「換価できるまで償還しようがない」という条件は期間を延長してもしなくてもあまり変わりがない、という状態ですし、ヤマワケにとって有利な点はありません（むしろ投資家が怒る分デメリットしかない）ため、悪意を持って意図的にやる「動機」はそんなにないかと思いました。
※唯一あるとしたら、「配当計算期間の運用解釈上、運用終了まで（延長分は対象外）」と読むならメリットがなくもないですが、今回は延長期間も配当計算するという方針のようですので。
ID:2173 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-21 22:49:24]
管理人様に意見を伺いたいです。
水納島の5月のレポートで書かれていた「開発許可申請の手続きを進めております」という文が6月のレポートでは消えていたので、
6月中には開発許可申請が行政に受理されたと思うのですが、今回のレポートでは
・行政手続法では、許可申請の受理から許認可までの期間は30日とされていますが、あくまで目安
・本ファンド対象地エリアが先日開業しましたジャングリア沖縄と同エリアとなっており、それに伴い自治体側の対応にも遅れが発生
・そういった事情から、許認可の目途としては2025年10月末頃を見込む
との説明がありました。
申請から許認可まで約4か月の想定というのは自治体側の対応の遅れを理由としても長すぎると感じたのですが、管理人様はどうお考えでしょうか？
正直な所、10月末の許認可を見込んでいるなら売却先と事前に決済の打ち合わせをして許認可直後に決済すれば、
2026年1月末までには償還出来る（ヤマワケエステートでは運用終了2か月後の償還が定番）と思われるのに2026年5月末としている事から、
償還延長は許認可の遅れだけが原因ではなく、買主の資金調達に問題が発生しているからなのではと少し疑っています。
それに、あれだけ許認可が遅れる見込みなら実際には運用終了1か月前である7月末の時点で予定どおりに償還出来ない事は分かっていて、
・運用延長にしてしまうと契約上最大1年しか延長出来ないが、償還延長なら無制限に出来る
という思惑があって意図的に運用延長を選択しなかったのでは、という思いもあります。
ただ「延長期間は最大値としておりますので、7か月を待たずに償還および配当を実行できる可能性もございます」と説明がありましたし、
幸いにも水納島は「原則として延長期間も運用期間と同様に配当の計算を行う予定」と明言された（他の償還延長案件では明言されているか未確認）ので、
杞憂に終わる事を願っています。
ID:2170 / 投稿者：管理人 [2025-08-21 19:43:36]
2168様
情報ありがとうございます。
私個人の感想としては、内容見る限り、想定されるワーストケース（地元賛同や開発許可が得られず開発がとん挫）に比べれば、結構ポジティブな内容に感じました。
もちろん投資家の立場では償還が想定より伸びることはマイナスですが、開発許可の取得に致命的な課題が出ておらず、地元や地元自治体も前向きということなら、期待して待つ価値はあるのではなでしょうか。
なお、文面を見ると、開発許可取得が売買契約の停止条件となっていたのですかね。（開発許可が取れないと売却決済がされないという契約条件という意味）
ファンド組成時、募集時に記載されていなかったはずですので、これは募集時に記載しておくべきことだった気がしますので、改善して欲しいと感じました。
とはいえ今言っても仕方ありませんし、今はできるだけ早く開発許可が下り、開発事業者への引き渡し決済が完了することを祈っております。
ID:2169 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-21 19:08:51]
2168
また原則として延長期間も運用期間と同様に配当の計算を行う予定です。
とあるよ
ID:2168 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-21 18:50:50]
いつもヤマワケエステートをご利用いただき誠にありがとうございます。
「ヤマワケエステート」の第128号「沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド」につきまして、本日ファンドレポートを掲載いたしましたことをご報告させていただきます。
本ファンドの取得地を含む水納島全体の開発計画は募集時にお知らせのとおり、地元自治体からも大変好意的に受け止められ計画自体は引き続き進行しております。
水納島全体の開発計画では、先行して開発許可を取得したホテルエリアから実施することとなっており、既にデベロッパー側では世界的なホテル運営会社のハイエンドブランドとの一次契約が締結され、同時に行政による水納島港の改修計画も進行中です。
ただし、ホテルエリアでのプラン修正が生じたことによる設計変更が行われていること、およびファンド保有地の開発許可申請は終えているものの、行政側の許認可手続きが完了していないことなどから、本物件の売却決済の遅延が生じております。行政手続法では、許可申請の受理から許認可までの期間は30日とされていますが、あくまで目安の日数であること、本ファンド対象地エリアが先日開業しました「ジャングリア沖縄」と同エリアとなっており、それに伴い自治体側の対応にも遅れが発生してしまっている状態です。
現状、許認可の目途としては2025年10月末頃を見込んでおります。
本ファンドの関係各社への確認に時間を要したため、投資家の皆様への情報開示が遅れましたことをお詫び申し上げます。
契約約款の定めにより、運用は予定どおり終了となりますが、許認可を得るまでに時間を要していることから償還予定日は当初の予定日より最大7か月程度遅れる見込みとなります。なお、延長期間は最大値としておりますので、7か月を待たずに償還および配当を実行できる可能性もございます。また原則として延長期間も運用期間と同様に配当の計算を行う予定です。
加えまして、本件につきましては、親会社であるWeCapital株式会社の元取締役である松田氏は一切関与しておりませんことを申し添えます。
投資家の皆様には情報開示の遅れおよび償還延長が生じる状況となりましたことを重ねてお詫び申し上げます。
延長スケジュール
変更前 変更後
償還予定日 2025年10月31日(金) 2026年5月29日(金)
多くの方の予想通り延長の様です。勿論運用延長ではなく償還延長。
当然その期間の配当は期待できない。それも一気に7か月の延長。
2か月前後の延長ならまだしも...私にとっても2つ目の償還延長です。
だめだこりゃ。もう「次行ってみよう」という気は起きないです。
ID:2151 / 投稿者：管理人 [2025-08-20 00:58:52]
専門的なことは言えませんが、企業価値は、現在の利益だけではなく、成長期待も加味されますし、損益分岐点を超えるのは大変なものの、限界コストの低いこの手の事業はバリエーション（PERのようなもの）も高くなりがちですから、経常利益で10億も出れば企業価値200億も夢ではないかも？
また、REVOLUTIONにとって企業価値、のれんが非常に大事でも、ヤマワケエステートの投資家にとっては、マイナスばかりとも限りません。
株式の返還によりREVOLUTIONが親会社でなくなって新たな経営体制が機能する可能性もありますし、なんなら大手に買収されて、より強固な経営基盤のもと再生される可能性もあります。
まぁ、遵法性面などのデューデリジェンスをクリアしないといけませんし簡単でもないでしょうが。
ID:2147 / 投稿者：ID:2140 [2025-08-20 00:18:25]
管理人様、回答ありがとうございました。
「見返りを約束した会社に運用中の不動産を安く売却する」というような行為は簡単には出来ないんですね。
ただ、立証出来ないように巧妙に仕組まれたらダメみたいですが。
＞今期は既にファンド組成手数料だけで10億円くらい粗利を得ていますから、人件費やマーケコストなどを差し引いても、利益は出ているんじゃないですかね。
https://investors-eye.jp/20250309_yamawake/
管理人様が上記ページの「WeCapitalの企業価値が成長しないとどうなるか？」の箇所で、
「WeCapitalの企業価値が200億円以上に成長しない場合には、WeCapitalのオーナーまたはWeCapital側は、
REVOLUTIONに対して一定の費用や株式の返還が求められるとの条件が定められているようです」で記載していますが、
現在の案件組成水準で安心出来るものなのでしょうか？
少なくとも蓄電池13ファンドは現在のペースでは成立する可能性は低そうですし、
高い手数料を取れていた蓄電池が今後組成出来なくなってエムトラスト案件のみになったら、
「REVOLUTIONに対して返還」という条件に合致してしまうのではと思いました。
ID:2142 / 投稿者：管理人 [2025-08-19 22:32:40]
2140様
ヤマワケエステートの事業継続が難しい状況となったとしても、プロの宅建業者、不特業者に求められる「善管注意義務」「誠実義務」などが免責されるわけではないため、意図的に物件を安く売るといった事実が立証されれば、それらの違反に基づき損害賠償等を求める余地が出るかもしれません。（情報格差がある中、立証できるかという根本的な問題がありますが）
最悪の想定ケースとして、事業者が倒産した場合には、倒産スキームにもよると思いますが、ファンド保有資産の処分は破産管財人などに委ねられます。
競売などになれば、最善の価格で売れるかはわかりませんが、公正な第三者による適正な処理はされるかと。
なお、倒産することが確実なタイミングでの安値売却が立証されれば、今度は「偏波返済」といった観点で逆に問題が生じる可能性があります。
倒産した場合に、破産管財人等から偏波返済での売却が取り消されると、一旦償還されたものが取り消されるといった可能性がゼロではないかもしれません。
（実際には、その手続きコストを考えると債権者保護に結びつくケースは多くないでしょうし、実行しきれない気がしますが。）
とはいえ、今期は既にファンド組成手数料だけで10億円くらい粗利を得ていますから、人件費やマーケコストなどを差し引いても、利益は出ているんじゃないですかね。
ヤマワケエステートは劣後出資がほぼ無いため、ファンドで損失が確定した場合の損失は投資家負担になるため、人件費や案件管理コスト、マーケコスト以上の粗利があれば事業継続可能です。
ファンド組成が継続的にできない、といった状態になったり、新たに巨額のマーケ施策を展開することが必要なならなければすぐに焦る状況ではないと思いますが、現在も蓄電池の募集に苦労していますので、今後も償還遅延や元本棄損などが増えていき、投資家の離反を招かないか、注意してみておく必要はあるのでしょうかね。
ID:2140 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 22:04:14]
管理人様に意見を伺いたいです。
もしヤマワケエステートの信用が更に落ちて募集が埋まらなくなり、会社の存続が絶望的になった場合、
出資者を裏切るような事（最後に取れるだけ取ろうと、見返りを約束した会社に運用中の不動産を安く売却する）をする可能性はあると思いますか？
そしてそれは何らかの不法行為（例えば背任罪）に該当しますか？
「札幌宮の森」案件では過剰な接待を受けて実勢価格を大幅に上回る価格で購入したとの情報があるので、
会社の存続が絶望的になり、上記のような事をしても裁かれないのであれば、やってもおかしくないと感じました。
と言うか既に始まっていて、水納島もターゲットにされたのでは疑っています。
ID:2130 / 投稿者：レオ [2025-08-19 18:54:08]
本日私が投稿した、「岡本バリューアップ案件」について、東京地方裁判所で訴訟が確認できない、との内容について誤りが分かりました。
関係者および本サイトを閲覧された方には、ご心配および不安を煽ってしまい、大変申し開けありません。
今後投稿時には事実関係を精査したうえで根拠に基づいた事実を投稿するように心がけます。
重ねてお詫びします。
また、本件は調査を継続中ですので、共有できる情報は共有してきます。
ID:2129 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 17:16:06]
水納島も別の掲示板でおそらく電話して得たであろう情報を書いている人がいますね。波乱含みの展開ですね。
ID:2128 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 17:04:14]
2125 さま
訴訟を起こすとアナウンスし、償還延長になった
はずなのに、肝心の訴訟を起こしていなかったと
いうことですか？
ID:2125 / 投稿者：レオ [2025-08-19 09:50:13]
岡本バリューアップ案件について、東京地方裁判所に確認したところ、ヤマワケエステートがCVC社他に対する民事訴訟がない、ということが分かりました。
現在ヤマワケエステートに説明を求めています。
何かしら情報を得ましたら共有します。
ID:2075 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-12 17:00:22]
まだ、最終責任者が今週いっぱいお盆休みということで、
現場では決裁できないだけじゃないですか？
ID:2074 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-12 16:40:39]
2073
マイナスイメージな発言が多い人ですね。
レポート彼らは出すと言っているんでしょう？
ID:2073 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-12 15:48:40]
水納島も1か月前通知がなかったので
運用延長でなく償還延長そうですね
ID:2072 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-12 14:45:22]
ヤマワケから水納島の問い合わせメールが来ました
情報提供にしばらく時間がかかるそうです。しばらくファンドレポートは時間がかかるそうです。
ID:2047 / 投稿者：管理人 [2025-08-10 21:38:47]
どこかでも質問をいただきましたが、はい、売買契約の契約条件は交渉力やケース次第ですし、違約金があるかは断定できません。
今回のケースでは、開発許可が下りず事業者がとん挫した場合のヤマワケ（投資家）側のリスクが極めて高いので、それなりの条件交渉を経て相応の縛りを設定していると期待しますが。
ただ、正直なところ、この手のリゾート開発は誰でもできるようなものではないですから、違約金をもらうことより、開発計画がしっかり進展することが最重要です。
①地元協議が済み、②開発事業収支計画もしっかり整い金融機関融資もついた上で、③開発許可が下りる、といった、開発事業主体側の準備が整うことが重要でしょうし、今はその進展や続報を「待つ」しかないフェーズかと思います。
ID:2046 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-10 21:25:28]
ID:2042です。
回答ありがとうございました。
それなら仮に売買契約が解除されて別の買主に当初の予定より安く売却する事になったとしても、
その低下分が違約金を上回らなければ想定利回りを達成出来るという訳ですね。
ただ調べてみたら「不動産売買契約における違約金の設定は必須ではない」との事なので、
ヤマワケエステートがどのような契約をしたかは分かりませんが、売買契約解除が発生してない事を祈るのみです。
ID:2043 / 投稿者：管理人 [2025-08-10 19:02:43]
あぁすいません、義務でしょう。
事業者はあくまで匿名組合の営業者として出資金で取得した不動産を運営しているので。
ID:2042 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-10 18:29:58]
ID:2035です。
度々すみません。
違約金を「ファンドの収益とできる」との事ですが、可能というだけであって義務はない
（売買契約解除によって受け取った違約金をファンドの収益として出資者への配当に回さずに、ファンドとは無関係な収入として事業者が懐に入れてしまっても法律違反にはならない）
という意味でしょうか？
ID:2036 / 投稿者：管理人 [2025-08-10 13:59:36]
開発許可と開発事業者の事業判断次第でしょうから、そこが分からない段階では確実な予測はしようがないと。
売買契約のキャンセルで違約金を受け取る場合、対象物件の運用により得た収益と言えるでしょうから、ファンドの収益とできると思います。
ID:2035 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-10 13:44:13]
ID:2033です。
回答ありがとうございました。
現時点ではどうなるか予測出来ないという事ですね。
ところで、不動産クラウドファンディングで売買契約解除が発生して事業者が違約金を受け取った場合、
その違約金は同一不動産が別の買主に売却された時の売却代金に上乗せ（別の買主が当初の予定価格で購入した場合は配当利回りが上がる事になる）されるのか、
事業者の収入となるだけでファンド出資者の配当に回る事はないのか、どちらなのでしょうか？
ID:2034 / 投稿者：管理人 [2025-08-10 01:43:46]
確たることは何も言えませんが、水納島は開発事業者が開発許可を取るまでのブリッジファンドという理解です。
プロジェクトは物件取得元のZEKKEIだけではなく、京阪電鉄不動産などが推進主体に名前を連ねていたので、新たな情報がない中では過度に心配するものでもないかと感じるのですが。
ただ、開発主体の事業者が地元協議を経て開発許可を得たというニュースも現時点では見つけられていないため、気にするとしたらそこでしょうか。
開発事業者が開発許可を得たら買い戻してもらうのが元々のシナリオでしたから、その許可の進捗がファンドの成否に響く可能性はあると思います。
地元民も一枚岩じゃないでしょうし、住民行政から求められる対応によっては開発コストが高騰するようなリスクもあるでしょうが、かといってヤマワケとしては開発事業者の進捗を伺うくらいしかできることはなく、ただ見守るしかないでしょう。
（元々開発許可は開発許可事業者の責任ですし、こと沖縄で地縁もない企業がいきなり出張っては、まとまるものもまとまりません。）
開発許可の状況が見えないものの状況が悪いことが発覚したわけでも無いので、今は待つしかないかと感じました。
ID:2033 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-10 00:45:30]
ID:2024です。
管理人様、了解しました。
昨夜の段階で「レポート未掲載の報告があったファンドが水納島と札幌宮の森だけだった」「レポートを見てファンドの運用状況に変化があったと報告した人を一切見なかった」
という事象から、「レポート掲載を先延ばしにしたファンドで何か悪い事が起きた」と感じるのは変ではないと思いました。
ヤマワケエステートは過去に「運用終了しておきながら償還予定日直前に償還延長を発表した」という事実があり、
「都合が悪い事を発表する場合は可能な限り先延ばしにする」という印象と夏季休業の時期が到来した事などから今回の「予感」を書きましたが、
今後は根拠や理由として「そう感じた背景となる事象」を付け足そうと思います。
ところで管理人様は今回の件（水納島ファンドの月次レポート掲載延期）を見て、
「単に掲載を忘れただけで運用状況に変化なし」「運用延長」「売却先変更を含む利回り下方修正」の何れになる可能性が高いと思われますか？
ヤマワケエステートは7/10に「運⽤終了の定義見直し」を発表していますが、
その際に「2025年7月30日以前に運用開始した案件については、「従来の運用終了」の定義に沿った対応を行う場合がございます」という文を付け足しており、
既に運用終了予定日まで1か月を切っていても直前に延長発表があるのではないかという不信感がある一方、
説明があったとはいえ更に評判を下げる事になるので延長はないだろうという根拠のない安心感もあります。
運用延長の他に「都合が悪い」としたら利回り下方修正（最悪の場合は元本棄損）だと思っているのですが、管理人様の考えをお聞きしたいです。
ID:2029 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 20:41:35]
ヤマワケエステート
私もヤマワケエステートに水納島の事で問い合わせしました。返事が来たら教えますね。北海道と水納島はレポートが来ていませんが、アマエとか韓国はレポートは来ているのですか？誰か投資している方は教えて下さい
ID:2026 / 投稿者：管理人 [2025-08-09 20:19:33]
難しいところですが、不安という気持ちを共有、意見交換するということを禁止はできないと思いますが、「そう感じた背景となる事象」をできるだけ書いた上でただければありがたいです。
その際その一つの事象に対しての捉え方は一つではない場合、正解が一つではないことも多いと思いますので、違いがあることは相互に許容いただければありがたいです。
ID:2024 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 16:32:58]
2022さん
「憶測や誹謗中傷に繋がる発言はやめましょう」との事ですが、この掲示板で管理人様が削除対象（禁止）としている内容は上に記載されています。
私の発言はあくまで「現状を鑑みたうえでの個人の感想」であって断定しているものではなく、違反しているとは思えません。
また、不動産取引に関する知識が乏しい人にとっての疑問は、知識が豊富な人にとっては「憶測」に過ぎないと感じる事もあるでしょうから、
憶測を許さないというのであれば書き込み出来なくなってしまいます。
貴方の書き込みこそ管理人様が削除対象としている「発言を許容しない」に該当するように思えるのですが、
私の書き込みの是非を含めて管理人様の意向があれば従う事にします。
ID:2022 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 14:11:00]
2021
予感は書かなくて良いです。
ここの掲示板は参加者の質も高いので
どこぞの掲示板のように憶測や誹謗中傷に
繋がる発言はやめましょう。
週明けその事実を曲げることなく、
掲載すれば良いと思います。
不安になる仲間を集めることが
目的なら別の掲示板が良いですよ。
ID:2021 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 13:46:38]
2018さん
問い合わせは昨夜しました。
回答とレポート掲載のどちらが先になるかは不明ですが、回答が先になるようならここに書き込もうと思います。
ただ、掲載予定だったレポートが本当に「都合が悪い」内容だとすると現在募集中の蓄電池に悪影響が出ないように、
夏季休業を言い訳にして8月18日（ちょうど蓄電池の募集終了日）まで回答やレポート掲載を先延ばししそうな予感がします。
ID:2018 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 10:51:16]
2015
水納島ファンドについては、1ヶ月前に連絡ない場合は無事に償還が動いていると理解くださいとヤマワケ担当の宮原氏から連絡ありました。
その場合は8日予定でレポート出すので、お待ちくださいと。
予定が遅れているのは誠意が感じられませんね。
性悪説では契約できない事態が発生しているのか疑念しか起こりません。
改めて問い合わせしていますが、
2015さんも直接会社とやりとりしてここに状況を掲載してください。
水納島ファンドに投資されてる方、500名以上はいるでしょうから
メッセージは見ると思います。
ID:2015 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-08 23:56:00]
2012さん
社長交代やIRの件は知っていますが、社内がバタバタしているからといって特定のファンドだけレポートを出せない、というのは変だと感じます。
水納島はEXITファンドなので売買契約締結済であり、状況に変化がなければ前回の月次レポートと同じもの（勿論公開日は変更）を使えるので、
作成に時間がかかるものではないと思われます。
現在ヤマワケエステートはエムトラストか蓄電池の案件しか組成する事が出来ず、その募集の埋まり具合も遅くなってきていて苦境に立たされているようなので、
状況が更に悪化する可能性がある「都合の悪いレポート」を現時点では掲載したくなかったのではと邪推してしまいます。
「都合が悪い」となると契約破棄で運用延長か、または祇園のように別の売却先に安く売って利回り大幅下方修正でしょうか。
1323で「根拠のない想像」として「沖縄県水納島リゾート地 EXITファンドは危なそう」と自分で書いたのですが、
まさか現実味を帯びてくるとは思いませんでした。
ID:2012 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-08 21:58:10]
2011さん
ヤマワケエステートの社長が交代、と同時にウィキャピタル前社長の松田氏がヤマワケエステートから損害賠償請求を提訴されるというIRがレボリューションからでました。請求額は10億超です。ヤマワケ社内はバタバタしているのではないでしょうか。それと、確かに宮の森のレポートは来ていません。
ID:2011 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-08 21:46:24]
本日は月次ファンドレポート公開日で案件によっては午前中に掲載されたものもあるようですが、
この時間になっても「沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド」のレポートは掲載されていません。
レポートの有無は出資者しか分からず、出資中の案件が水納島しか残ってないので他の案件については不明ですが、
2時間くらい前の段階で「札幌宮の森」のレポートも掲載されていないという情報もあり、
もしかしたら何か悪い状況になっているのかもしれません。
ID:1902 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-28 12:47:16]
1858さん
韓国アクアは、実際建設したのでしょうか？
まったく開発していないのであれば、ヤマワケに
損害賠償できませんかね。
ID:1860 / 投稿者：管理人 [2025-07-25 22:29:20]
現実的に、一度「事故案件」という認識をされてしまうと、リファイナンスしても出資者が集まらないから無理、という感じなんじゃないですかね
後は、ファンドの売買価格は、本来的に、「公正な市場価格」であることが求められます
親会社のREVOLUTIONが棚卸資産（保有してる不動産）の減損処理をしていますが、これはその不動産を保有しているファンドで元本棄損が起きている可能性を認めたという可能性があるということです
その減損対象不動産は公開されていませんので、実際にファンド資産の棄損を認めているかは明らかではありませんが
仮に減損処理した不動産を裏付け資産として再度募集（リファイナンス）するとしたら、その募集価格の決め方は容易ではないでしょう
理屈で考えれば、市場価格が元本未満と判断しているわけなので、リファイナンス時点で元の投資家に損失が出る価格で再組成することが妥当、という考え方になる気がしますが、リファイナンス時に損失確定された投資家に納得してもらうのは至難の業ではないかと思います
ID:1859 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-25 20:48:06]
1～2か月程度ならまあ許容範囲ですが、一気に半年はさすがに驚きました。
ところでヤマワケはリファイナンスはできないのでしょうか？
ID:1858 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-25 20:17:38]
私が投資していた「Fund NO.100京都府八坂・祇園エリア 商業地ファンド」が本日償還されました。ただし、分配金は当初予定が17.8％でしたが、実績は3.69％（年率）でした。分配実績が下がったことについての経緯や理由についての説明は一切ありません。また、ホームページに償還実績が掲載されてますが、このファンドについては、一番古いファンドが掲載される場所（一番古いファンドのページまで順にページ送りしないと表示されない）に掲載されてます。分配実績が予定より下がったことを意図的に目立たないようにとの姑息さを感じます。
最近ヤマワケは償還遅延が多発しており、私も3つのファンド（札幌市宮の森 2nd、兵庫県神戸市東灘区レジデンス、韓国アクアステーション開発用地）でハマっています。今回は、元本は毀損していませんが、もうヤマワケは信用できないですね。
ID:1598 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 20:28:22]
管理人さま
ありがとうございます。
なんとか償還されるよう、辛抱強く待とうと思います。
返信にはいつも励まされます。ありがとうございます。
ID:1597 / 投稿者：管理人 [2025-06-28 19:52:33]
1594様
現実的な対処策を何も書いていないようなコメントになっており申し訳ありません。
事業者側も、「希望売却額を元本棄損水準まで下げる」という決断は大きな決断になるのだと思いますが、最大限営業努力を重ねて、現在取りうる最善の結果を導いてくれることを願います。
ID:1596 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 11:34:15]
1595さま
レベチーの件を出して現状を返信いただきありがとうございます。ニセコ案件は酷い対応ですよね。
自分のヤマワケ案件は土地、建物が存在し、あとは売れるかどうかだけなので、元本毀損でかまわないので、売り切ってもらいたいと思います。
ID:1595 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 11:13:39]
私は、レベチーの件で消費者契約の悪質団体のNPOと弁護士に解約について話を聞いていますが、解約をしても返金できるかどうかと言うのが分からない、返金なしの解約を提案されても困るでしょう、とのことです。損失額が確定したら損害賠償請求をするのが良いみたいです。ヤマワケエステートほど酷いと色々相談された各種機関からの問い合わせや仲裁の話は既に伝わっているはずだと思いますので、ヤマワケも抜かりなく対応を始めてると思いますよ
ID:1594 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 11:08:44]
管理人さま
丁寧な回答ありがとうございます。
やはり、いまは換価処分が終わるまで償還延長に
耐えるしかないですね。
待つしかないのも不動産クラウドファンディングの
特性かもしれません。
自分は数百万円入れてますので、精神的には
かなり苦痛です。
ID:1593 / 投稿者：管理人 [2025-06-28 10:54:58]
以前触れましたが、行政側の監督方針には、やむを得ない事由での解除についての解釈解説がありますので、それに該当することの立証をもとにヤマワケと協議し、折り合わない場合には争うしかないかと。協議で無理なら弁護士の範疇ですが、ハードルは高そうです。
不実告知などがあり、消費者契約法に基づく契約の取り消しができるとしたら、契約前の状態に原状回復となるため、手数料なども不要で投資がなかったことのできるかもしれませんが、これも当然民民での協議で、ダメなら争いといった手順かと。
そもそも不特法は、投資家の出資金は不動産の購入に使われるため、事業者／ファンドの財布には現金は本来最低限しか残りません。
ファンドの不動産が売却され、清算されないのに簡単に返金できる仕組みではありません。
即座に解除に応じられるケースは、ファンドが予備で持っていたキャッシュリザーブの範囲までで、それを超える場合は、誰かがその投資家の出資持分を買い取り（譲受け）しないといけません。（そのため約款でも、解除請求が多いとファンドの運用が継続できない可能性がある、といった説明しています。）
更に、1号事業者は譲受先を探す義務はなく、投資家の責任というのがモデル約款の定めになっていますので、不信感が持たれたファンドの譲渡先探しは容易ではないかと。
一般の不動産クラファンにおける匿名組合持分には流動性が非常に低いのは、割とどのサービスもリスクとして触れているとは思いますが、事業者に善管義務違反や誠実義務違反といった懸念が生じるケースまで想定して投資判断することはなかなか難しいですし、本件は難しいケースに該当していると思います。
ID:1592 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 09:57:12]
管理人さま
やはり、現状では、不特法において投資家が解約請求を成り立たせるにはかなり困難ということですね。
ID:1588 / 投稿者：管理人 [2025-06-27 23:49:15]
解約については、「偏頗弁済」という概念が関係するかもしれないな、と思いました。
仮に営業者が元本棄損リスクを感じているとしたら、一部の方に元本を償還すると偏波弁済と指摘される懸念がありそうですし、もしそれに該当すると、投資家にとってもややこしいことになりえます。
まぁ、ヤマワケの場合は劣後出資がありませんし、解約しようにもファンドにキャッシュリザーブがなければ換価するまで返金できない、という別理由がメインかもしれません。
そもそも不特法において投資家が解除することは難しいですから。
ID:1587 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-27 20:43:09]
レオさま ふたたびですが、
宮の森、岡本、阿嘉島は、契約終了、償還延長になっていますが、「契約終了」とは、本来その時点で運用が終わり、出資金の返還・償還がなされるべきタイミングです。
にもかかわらず「償還延長」として資金が返ってこないのは、
契約内容と異なる処理を事業者が一方的に行っていることになると思います。
少なくとも、運用終了しているから解約不可とは、交付書面に書かれていないし、償還延長時の案件の扱いについては記載はありません。
特に不動産特定共同事業法（不特法）においても「事実の不実告知」「重要事項説明の瑕疵」「財産管理義務違反」などが疑われることがないのですかね。
ID:1586 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-27 20:17:43]
レオさま
すでにファンドは運用を終了しているので解約手続きには応じないとの回答があったとのことですが、解約に関して、契約前書面では、運用中又は匿名組合員は可能と書かれています。なので契約終了になっていても匿名組合員であるため、解約できる対象者にはなると思いますよ。ヤマワケはどんな嘘、言い訳けをする会社ですから、信用できません。
ID:1585 / 投稿者：レオ [2025-06-27 17:49:53]
管理人様
追加コメントありがとうございます。
運用終了後も換金まで責任はあることは、ヤマワケエステートも承知していて今回の損害賠償請求でなんとか出資者の損害を最小限に抑えたい、という考えがあると思います。
一方、ファンドの運用は終了したことで、ヤマワケエステートは、不特法の下での解約手続き（例えば事業者の重大な過失＝今回でいえば建物の滅失に至るまで匿名組合の資産を管理できなかったこと）について解約に応じるのか尋ねたところ、「すでにファンドは運用を終了しているので解約手続きには応じない」との回答がありました。
ヤマワケエステートが法廷で何を争って、結果として何を得られるのか、この部分が非常に重要なのですが、今の時点では判然としないことが多すぎます。
邪推をすれば、表向きは関係協力会社や購入予定者と争うことにして、裏では何かしらの落としどころを見つけるための取引のための時間を稼いでいる、とも捉えられます。
（あくまでも邪推です）
私が岡本ファンドの関係者からの情報では、ヤマワケエステートが賠償請求した相手に落ち度があるとは思えません。
いずれにしても今後の成り行きを見守るのが今できることで、仮に最終的な決着として、出資者に損害が出る場合は、出資者がヤマワケエステートに対して賠償請求をする、ということも考えられますが、これも、あくまでも自己責任の投資、と裁判所で判断されれば、そこで終わると思います。
結局のところ、投資のリスクと自己責任に帰結してしまうと思います。
行政の動きが悪いところも問題ですが、本来、投資は個人の判断で行うものであって、そこに行政が出てくるのはおかしな話です。
NISAもそうですね。
日本人には、投資リスクと自己責任の認識がどうもできなく、どうしても行政の責任にしたがる傾向があるような気もします。
かといって行政を擁護するわけではありません。
ヤマワケエステートの監督責任がある大阪府、国土交通省が監督できていなかった、というのは大きな問題です。
もしかしたらヤマワケエステートに対して行政処分を躊躇っているのも、行政の監督責任を世間やメディアから追及されるのを恐れているのかもしれません。
ID:1584 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-27 12:12:08]
1583へ
運用は終了してます。契約も終了しています。
30日にファンドレポートがでると思います。
ID:1583 / 投稿者：札幌宮の森の投資家 [2025-06-27 12:06:32]
「札幌市宮の森 3rd 隈研吾＆Knight Frank社」このファンドは運用が終了しているのでしょうか。1口投資しているのですが、返済期日を延期されており、まだ回収が出来ていないかと思います。
ID:1582 / 投稿者：管理人 [2025-06-27 09:58:50]
レオ様
契約や運用終了後も残資産として不動産が残る場合、換価した上で、清算するまでが営業者の義務です。
（不動産はそもそも流動性課題があるアセットですから、契約終了や運用終了までに換価が終わらない状況に備えた条項があります。）
私はその換価手続きの中には追完請求や賠償請求も含むと見て良いと感じていましたが、このあたりは最終、司法の判断でしょうか。
自治体の動きは大阪も神奈川もなんというか、投資家の期待とは大きく異なっていますね。
大阪は国交省、東京と連携して別事業者への行政処分や訴訟を争った実績もあるので、現時点では処分するだけの根拠不足、または訴訟になった場合の勝算が立たない、という判断なのだとは思います。
後はヤマワケの場合は、あくまで被害者であり、投資家保護のために訴訟しているというスタンスですので、公正な投資家保護を公益ととらえる行政の立場では、賠償訴訟を邪魔するのも難しいのかな、とは感じます。
行政も最近のクラファンの動きを、当然気持ちよくは思っておらず、実際に監督強化の動きはあるのですが、事業者側の自助努力もまだまだ追いついていないし、結局投資家自らが自分を守るしかないですね。
当サイトも改めて、ファンドや事業者に関するリスクのチェック、啓蒙を心がけていきたいと思います。
ID:1581 / 投稿者：レオ [2025-06-27 09:23:40]
管理人様
コメントありがとうございます。
本件、取り方によって解釈が違うと思います。
まず、岡本バリューアップファンドは、運用が終了しています。
つまり、この時点で匿名組合で取得した土地は、運用を終了した時点で換金を終えていなければなりません。
但し、今回の場合は土地の換金ができておらず、出資者には対価が支払われず、土地の所有者はヤマワケエステートのままになっています。
仮に賠償請求で訴訟相手から賠償金を得た場合、賠償金が損失に補填されても、土地は換金されずに残ります。
つまり、賠償金が出資者の対価としてあてがわれても、土地の換金は終えていないことになります。
訴状を見ていないので、ヤマワケエステートが、賠償先に、覚書に書かれた金額で土地を購入するように求める内容であれば、
話はすっきりすると思います。
いずれにしても、もし訴状が問題なく受理された場合は、法廷でどのような判断が下されるかによると思います。
余談ですが、大阪府はヤマワケエステートの宮の森、岡本の件については承知をしています。
また、岡本の件では、建物が滅失していることを出資者に報告していない、不実告知についてもすでに承知しています。
但し、大阪府は今のところ何かしらの動きを取っていません。
ID:1580 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-26 23:00:21]
宮の森、岡本、阿嘉島は、契約終了、償還延長になっていますが、「契約終了」とは、本来その時点で運用が終わり、出資金の返還・償還がなされるべきタイミングですよね。
にもかかわらず「償還延長」として資金が返ってこないのは、
契約内容と異なる処理を事業者が一方的に行っていることになりませんか。
特に不動産特定共同事業法（不特法）においても「事実の不実告知」「重要事項説明の瑕疵」「財産管理義務違反」などが疑われることがないのですかね。
ID:1579 / 投稿者：管理人 [2025-06-26 21:17:46]
レオ様
私は弁護士ではないので、あくまで個人の想定ですが、法律上損失補填は禁止されますが、匿名組合で行う事業において生じた損失に関して、その匿名組合の営業者（責任者）が賠償請求を行い、その結果対価が得られた場合、匿名組合にその対価が帰属するという考え方はできる気がします。
請負工事が完了しない場合に、営業者は当然の責任として追完請求などを行いますが、その結果工事が完成するか、工事が完成しないために対価として賠償金を得るか、という違いであり、ヤマワケエステートにその賠償金が帰属する、というほうが不自然かな、と。
このあたり私個人が弁護士に相談したことがあるわけではないため根拠があるわけではないので、個人の想定ということで。
ID:1576 / 投稿者：レオ [2025-06-26 20:41:48]
ヤマワケエステートの岡本案件についての情報共有です。
ヤマワケエステートは本件、購入予定者等に対して訴訟に持ち込むことになっています。本来、不特法、金商法ともに損失の補填は禁止されているので、訴訟で仮に勝訴して賠償金をヤマワケエステートが得たとしても、岡本で組成したファンドの損失に補填はできません。但し、ヤマワケエステートの顧問弁護士、法務部としては、ファンドに補填できる、との考えです。
本件、まだ東京地方裁判所に訴状を提出したばかりの段階ですので、内容が不十分であれば却下されます。その判断におよそ2週間程度。つまり却下された場合は、７月頭には裁判での決着はできない、との結論になります。つまりこのファンドの損失は確定。但し、地下部が残ってはいますが、土地はあるので、土地を何かしらの方法でヤマワケエステートが売却しなければなりません。
訴状内容が十分の場合は、第1回口頭弁論期日が開催されますが、これは裁判所の込み具合等によりいつになるかは分かりませんが、わかり次第出資者に連絡するようにヤマワケエステートに伝えてあります。先方からは、出資者に連絡する旨回答が来ています。
本ファンドについて、法廷での争いになると、１年以上はかかると思われます。和解になれば、その時点で決着して、ファンド組成額にいくらかの額が補填されることになると思います。
また、法廷での弁論の中で、今回、何故建物が滅失したのか、何故購入予定者が購入しなくなったのか、等の経緯が明らかになります。
私はこの点が明らかになることを期待したいです。
ID:1553 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-24 21:30:48]
自分もそのつもりですが、新規募集をバンバンかけても十分集金できていますし、
気にしない人の方が多数派なんでしょう。
そもそも劣後出資というシステムを知っている人の方が少ないかもしれません。
だからこそ劣後出資を減らす事業者さんが増えているのかもしれません。
これはある意味ヤマワケのやり方を見て学習したとも言えるのでしょうか。
ただこのやり方は何時か何処かで大騒ぎになる原因になる様な気がします。
ID:1550 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-23 22:26:55]
現在、償還及び運用延長を食らってる投資家は、元本毀損なく償還されても２度とヤマワケには出資しないでしょうね。
自分はそのつもりです。物件の契約も換価も済んでいないのに運用延長を飛ばして償還延長って、そもそもあり得ないですよ。
ID:1548 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-23 17:26:45]
>>1505
>既存会員からの集金を中心として、以前ほどマーケティングコスト（要は広告宣伝費）をかけずにファンド組成しており
たしかにこのような方針に感じますね
とにかく資金を作って補填に回して欲しいです（出資者保護の観点から）
ちゃんと集金できてる限り、掲示板にやたら書き込みする出資してない者とではなく「出資者との信頼関係」は維持できてるように思いますね（私は問題抱えてる分が無事償還されるまで微妙ですが…）
ID:1505 / 投稿者：管理人 [2025-06-22 09:17:54]
ヤマワケは全ての案件に問題があるというより、いくつかの事業者が持ち込んだ案件が中心に事業性や事業実態に問題が生じている、という状態なのか、と感じています。（明らかにしっかりとした事業実態がある案件も多数存在します。）
大きな論点は、「倒産リスク」の見方でしょうか。
倒産してしまうと、以下のような影響があるのだと想定します。
・そのいくつかの事業者案件以外の投資分もコミングル（混ざってしまう）した上で破産処理などに入るため、全ての投資中案件が影響を受ける
・案件の換価清算を、これまで同様に行われるかわからない（本来営業者であるヤマワケエステートの責任ですが、本ファンドは協力会社の影響が大きく、倒産時の立ち振る舞いが読めない）
ヤマワケエステートは、体制や方針見直しを行った４月以降、ファンド組成時の手数料で５．５億円弱の報酬を得ています。
既存会員からの集金を中心として、以前ほどマーケティングコスト（要は広告宣伝費）をかけずにファンド組成しており、コストは主に人件費でしょう。（システムはこの規模なら知れてます）
今のペースでの組成が続けば年間売上高が２２億円規模を超え、訴訟うんぬんの費用を考慮してもかなりの経常利益を残せる可能性がある水準ですので、ただちに倒産するという財務状況ではない可能性はあると思います。
一方で、重説等であるとされていた不動産がなくなっているなど、投資家の信頼を失うような事態が確認されているのも事実で、過去の経営体制で組成した案件の問題であろうが、投資家が、ヤマワケエステートという会社に対する不信感を持つことを責められないとも感じます。
ヤマワケは１号事業者＝匿名組合営業者として無限責任を負う立場ですので、特定の持ち込み事業者案件に問題があるとしても、その営業責任、案件審査責任は免れられません。
投資家からの非難を正面から受け止め、仮に行政や訴訟等を通じて処罰があるとしても、ただ真摯に事業を推進し続け、少しでも多くの投資家の財産を保全し、棄損させないよう全力を尽くしてもらいたいと思っています。
個人的には４月から５月頃に重説には不利なことも全て丁寧に記載していたのが、今はまた元の荒い状態に戻っているため、のど元過ぎれば・・・にならないよう、改めて真摯な姿勢で投資家と向き合ってもらいたいと感じ出していますが。（集金が順調ならそれでＯＫ、といったノリで運営が大雑把になっては、近い将来に再度同じことが起きないとも限りません）
ID:1504 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-22 01:12:15]
申し訳ないがヤマワケの一号ラーメン屋から始まり異常なスピードでの案件募集でまともにやってると思う投資家が間違ってると思う。投資家の資産が毀損されそうだが、とかまだ毀損されてないと思ってるのは呑気かと思うけど。
俺は外野で焚き付けてる訳でも何でもないが、時期を遅らせると会社として運営費用がかかるので会社の財産は減っていくので取れるものがどんどん少なくなるだけだと思うけどね。
まあ自己判断であることは同意だけど。
ID:1503 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-21 21:53:32]
「強制捜査」だの「停止命令」だのされたらそれこそ投資家の資産が毀損されそうですが。
外野が無責任に焚きつけようとするのは控えるべきかと。
外野じゃないなら本人がやるのは自由です。
ID:1502 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-21 20:24:05]
国から新規募集停止命令でも受けない限り、そのずさんな経営体制は変わらなそう
ID:1500 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-21 18:16:48]
まずは国交省に相談ではないでしょうかね。ヤマワケのずさんな経営体制は投資家の資産を毀損していますよね。
ID:1499 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-21 15:25:10]
ヤマワケエステートが裁判を起こすのは自由だけど、投資家は誰も民事訴訟しないのですかね。いろいろなところで法令違反があるようにも見えますが。
ID:1498 / 投稿者：1414 [2025-06-20 21:29:27]
岡本案件は裁判だそうです。
（１）訴訟を提起した裁判所及び日付
・裁判所：東京地方裁判所
・提起日：2025年6月16日
（２）訴訟の相手方（被告）
・覚書締結の相手方M氏（個人）、F社（法人）、C社（法人）
（３）訴訟の内容
・訴訟の内容 ：買受代金等支払請求事件
・訴訟物の価額：375,000,000円
ID:1497 / 投稿者：1414 [2025-06-20 21:09:44]
1495様以下のレポートが来ています。遅れは避けられませんね
先方が資金調達のために銀行融資を利用する計画でしたが、銀行の審議が当初予定より遅延しているとの報告を
受けました。現在の審議完了予定日は6月27日(金)となっております。
また、否認となった場合に備えて別の銀行に対しても融資の審議を依頼しております。審議完了は7月上旬を予定
しております。
保証金（チョンセ）の返還が履行され次第、投資家の皆様へ償還の準備を進めてまいります。
ID:1496 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-20 21:06:01]
周りに何を言われようが実際に投資資金は集まっている訳だし、
国が強制捜査を始めるまで突っ走り続けるんだろう。
ID:1495 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-20 12:18:02]
1414
どうなりましたか？期待した結果は？
