名前：
コメント：
ID:1186 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-21 13:16:09]
1167さん
運用期間が2025年2月28日までのものは当日連絡、それ以後のものは3か月延長になっています
案件の良・不良ではなく、ヤマワケエステートが1月31日までは償還を頑張っていた（自己取得など）が、諦めて償還しなかった。（岡本案件など）
3月以降に運用を終了するものは、運用期間を延長しているように見えます。岡本案件もいまならヤマワケエステートも運用期間を延長したでしょうが、当時はネガティブな行動を1日でも先延ばししていたと推測しています
https://x.com/research333_333/status/1919395900616749409
ID:1184 / 投稿者：管理人 [2025-05-18 21:38:16]
1167様
丁寧に補足ありがとうございます。
確かに、当初想定の通りに進まないことがはっきりした場合に、早めに通知できていること自体は、個々のファンドの進捗管理や意思決定が改善されているということかもしれませんね。
中身は海外の制度、テナントとの関係ということで厄介ですが。
旧体制時代に組成したファンドにおける延期や償還遅延が増え続けていくと投資家の気も休まりませんし、新たに組成するファンドの募集にも影響が出ている様子ですので、早期に現状と対処などを総括して欲しいところですね。
ID:1183 / 投稿者：1167 [2025-05-18 20:50:01]
管理人様言葉足らずで申し訳ございませんでした。
今回の韓国案件の予定変更はヤマワケからのメールによれば
スケジュール 変更前 変更後
運用終了予定日 2025年6月18日(水) 2025年12月18日(木)
償還予定日 2025年8月29日(金) 2026年2月27日(金)
運用期間 約11ヶ月 約17ヶ月
という事なので、岡本案件は投資家への通知が償還当日でしたが、この韓国案件は償還予定日の三ヶ月以上前に通知があったので、その点は岡本案件よりもましなのでしょうか という質問でした。お手数をおかけして申し訳ございませんでした。
ID:1177 / 投稿者：管理人 [2025-05-18 09:54:59]
1167様
質問の意図が読み取れなかったので、補足いただけないでしょうか。
ID:1174 / 投稿者：1167 [2025-05-18 04:52:27]
管理人様
今回のヤマワケエステート遅延案件で唯一評価されるのは岡本の様に償還当日でなく償還予定日の三ヶ月以上前に告知があったという事でしょうか。
ID:1169 / 投稿者：管理人 [2025-05-17 00:03:34]
失礼しました
韓国アクアステーションの期間延期の件だったのですね
海外の法制度だけに、相手の信用力も法的手段に訴えた場合の期待値や所要期間などもイメージできない分、ヤマワケエステートには丁寧な情報発信を期待したいと感じます
LEVECHYもCOZUCHIもヤマワケエステートも、遅延など不都合な案件の情報を当該ファンド出資者にしか出さない、という、変な業界スタンダードを作ってしまっているのが本当に残念です
訴訟を抱えるヤマワケエステートは多少仕方ない事情があるのかもしれませんが、これでは投資家は、事業者の開示情報だけでは投資判断できないですね
投資家自身の自己防衛のためにも、悪い情報を共有いただけるのはありがたいと感じます
ID:1168 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-16 22:58:12]
また延長が出た件でした
言葉足らずで失礼しました
ID:1167 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-16 20:39:11]
お知らせ
第95号 韓国 アクアステーション開発用地ファンド期間延期のお知らせ
というメール来ました。
岡本 レベチーニセコ と分散投資したのが全て遅延 呪われてるようだ
ID:1166 / 投稿者：管理人 [2025-05-16 18:42:48]
蓄電所のコメントのことでしょうか？それとも別件の期間延長のことでしたでしょうか？
蓄電所についてのコメントにも感じたため補足させていただきますが、1163の記載は「土地値が妥当ではない、ということを書いているわけでもない」です。
・私にはわからない
・わかる人は、この分野の専門家などかなり限られるのでは？
ということまでしか私にはコメントできない、といった趣旨までの記載です。
先ほど市場の将来需給が見えない、ということを記載しましたが、少しだけ補足します。
蓄電所の市場感について補足しますと、ばっくりとしたイメージとして、8MWhの蓄電所は5億円以下で作って6億円ちょっとで売る、というのが現状のイメージかと思います。（電力のエリアにより期待収益が異なるので、売値も異なる）
この出口は、期待利回り10%を超えるキャッシュフローが出そうな投資商品に仕上げて、富裕層や事業会社、ファミリーオフィスなどに売り込んでいくのか、と思います。
逆にいえば、将来需給が見えない分、それくらいの期待利回りを提供できないと売れないような商品でもあるのだと思います。
8MWhで6億円などといった規模感ですので、それを40MWhなどを超えるような規模で購入する相手がどの程度いるのか、などが、ぼんやりでもイメージできる方は本件に投資しやすいのかもしれません。
ちなみに開発費は電池や系統連携コストが重たいので、土地にまわせるのは、うち１億円未満くらいが目標になるのではないか、と思います。
例えばらくたまさんなどは、23,965㎡の広大な土地を1.5億円で取得しており、蓄電所規模は32MWh規模と、概ね事業収支イメージにもあいそうです。
が、今回の土地が5億円を超える規模、ということで、らくたまさんよりはるかに事業規模が大きくないと蓄電所ビジネスの収支が悪くなりそうです。
一方で約1,134㎡という広さの中で電池の据付や、据付前の作業ができる範囲の規模になりますので、結構しっかりとした設計が必要かもしれません。
（8MWh規模でも300㎡～600㎡程度の土地が必要といった感じのようですから）
ID:1165 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-16 17:35:00]
これはもう事件です
ID:1163 / 投稿者：管理人 [2025-05-16 10:28:25]
蓄電所ビジネスは少し研究しましたが、市場の歴史が浅くトラックレコードがまだ確立されきらない市場です。
最近もレノバ社が2,000億円の投資に向けたプロジェクトファイナンススキームを組成したといった事例などもメディアに出ており、資金調達力のある大手の動きなどもあり供給量が読み通せないという懸念は感じます。
変動幅が大きい市場というのは、事業者側でもまず共通認識だと思います。
太陽光事業者が土地不足で系統用蓄電所に大規模参入する動きが、レノバにとどまるかという知見が私には無く、わからないのが本音です。
また、これまで安くベースロード電力を買えたとしても、少し前に石炭火力が採算悪化で廃止を決めたように、売買電相場がどう推移するか、グリッド単位で予測して将来需給を弾くのですが、プロであるアグリゲーターごとの予測もノウハウも異なり見極めも正直難しい印象です。
メガソーラーなどのキーワードで検索すると先行する関連市場の事例もいろいろ出てくるので、市場の評価はいろいろ見ていただければ。
出口は信用力情報が開示されているわけでもなく評価できないので、リスクが顕在化する確率も読めないのですが、契約が解除された場合の売却額の将来相場もよくわからない、わからないことが多いとの感想です。
すいません、結局私には読めない部分が多すぎてほとんど判断材料がないのですが、見通せる方はどれだけいるのでしょうか。
今回、事業収支への影響が大きい系統連系コストは既に調査済みのようなので、電池の容量や構成などを開示してもらうと、ぼんやりと輪郭くらい見えるのかもしれませんが、グリッドにより収益予測もかなり違うので、本物のプロにしかわからないかと。
電池は設置据付の工事スペースが大きく、トレーラーで入れて仮置きしてクレーンでつって、といった据付工程まで考慮して設計することになるため、今回の用地で何台電池を置けるかも専門業者に聞かないとぱっとわかりませんし、電力系の工事含めた知見を持つ専門家でないと価格妥当性が検証できない投資商品ではないかと思います。
ID:1162 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-16 09:52:37]
管理人様
いつもありがとうございます。
今回ヤマワケは蓄電所ファンドを二つも販売しますが、
野村屋という実績ある信頼ある不動産屋との出口ありファンドであるため
安心はしています。
しかし、管理人様のコメントに出口契約済みですが、
契約解除時の最大想定リスクも考慮を
とありますが、かなりリスク高いと想定されておりますでしょうか？
償還遅延も複数あるので不安です
ID:1153 / 投稿者：管理人 [2025-05-14 10:44:11]
みなさま
現在、各種訴訟を通じて結論が出ることが多くなっています。
訴訟の場では、相対する立場でそれぞれが主張しますが、司法の場での結論が出るまでは、断定的事実としての記載はお控えください。
思いや感想、解釈についての議論や情報交換などは、これまで通り、ということで、断定的事実でないことを断定しない、という線を引いていただければ。
XやYoutubeの情報を私があまり記事等で触れないのは、その時点では各社のポジショントークであり、事実として断定できないためです。
五味田氏の当初投稿のいくつかを裏付ける事実が発見されたからといって、情報のすべてが正しいと決めつけられるわけでもありません。
また、どうしても思い込みやバイアスが入り俯瞰的、客観的に捉えるのが難しく、私自身勇み足もありましたので、注意せねばと改めて感じております。
ID:1152 / 投稿者：管理人 [2025-05-14 10:16:16]
レオ様
大きな情報ですね。
ご認識の通り、慎重な発信が必要な情報に感じますので、共有いただく範囲と内容にはご留意いただければ。
本件についてはヤマワケエステートの説明ではまだまだ不明瞭なことが多く、断定が難しい状態になっていると思います。
商流全体に、ヤマワケエステートが独自の事業スキーム（買取保証など投資家に説明していないもの）を構築しており、開示情報だけでは、読みきれません。
ヤマワケエステートが「追完請求」を誰に、どのようにできるのかそもそも商流がわからなければ断定どころか想定すらできない状態かと見ています。
設計事務所や建築主は善意の第三者である可能性も、場合によってはヤマワケエステートと利害が相反する立場である可能性も有りますし、ヤマワケエステートがその関係者に追完請求権を行使しようとしている可能性もあるわけですから、本当に慎重に。
結局ヤマワケエステートがどのようにハンドルしており、誰にどのような請求をしようとしているのか、実際にしうるのかということをもう少し説明できないといけないかと。
また、ヤマワケエステートと関係者の間での訴訟になる前提だと、双方現時点で訴訟の結論に響くことを言えない可能性も、双方が自身に有利な情報しか開示しない可能性も考慮しておく必要はあるかと思います。
既にヤマワケエステートは訴訟前提と明記している内容ですので、改めてご留意ください。
ID:1151 / 投稿者：レオ [2025-05-14 09:28:06]
岡本の土地について本日関係者にコンタクトを取ることができました。
不特法での不実告知に関する問題があるかもしれません。
詳細については、情報を整理し、ヤマワケエステート並びに大阪府の管轄部署に報告の上、後日、共有出来る範囲で共有します。
※まだ不特法違反とは断定できませんので、不特法違反という内容での情報拡散は、ご遠慮ください。またヤマワケエステートにこの情報があることを伝えても、先方としては証拠がなければ意味の無い情報と受け止められます。
ID:1149 / 投稿者：管理人 [2025-05-13 22:59:50]
レオ様
ヤマワケエステートの案内として記載いただいた「購入予定者、及び工事会社に対する、債務不履行に基づく損害賠償請求等」を準備している、ということですが、「等」の中には追完請求が含まれる可能性があります。
楽観的に見れば、「ヤマワケエステートからの追完請求に基づき、代替物の提供に向けた手続き（設計や建築確認手続き）が進んでいる」、という可能性がある、とも言えます。
悲観的に見れば、「ヤマワケエステートの意図しない建物滅失だけではなく、意図しない動きが進んでいる」、という可能性も否定はできないですね。
そこはヤマワケエステート自身が説明しないといけないことですね。
ID:1148 / 投稿者：レオ [2025-05-13 21:56:36]
また連投でごめんなさい。
建築主はヤマワケエステートと関係性はありました。ちょっと不自然ですが。
ID:1147 / 投稿者：レオ [2025-05-13 21:33:17]
管理人様
岡本のファンドの土地に掲載されている、建築のお知らせ、の内容を入手しました。
ヤマワケエステートとは関係が無いようです。
このお知らせをヤマワケエステートに突きつけて、きちんと説明しろ、と言っても無駄ですか？管理人様にはメールでお送りしましょうか？
ID:1146 / 投稿者：管理人 [2025-05-13 21:14:34]
勝手に、壊されるのは考えにくいですね。
委託元では施工管理を行いますが、ポイントポイントで現地立ち会い確認するようなイメージですので、常時立ち会うわけではないです。
が、仮に委託先で大トラブルがあり、意図せず建物を壊して、その報告がないまま長期間放置、などといったケースは考えにくいのが本音です。
そんな委託先があったら大問題で二度と使えませんが、ゼネコンの破綻などはない話ではなく、ゼネコンの品質にも本当にいろいろあるようです。（今は特に、廉価で質の良いデベロッパーを確保することがどんどん難しくなっています。）
また、委託元の施工管理の仕事の仕方も品質もいろいろあるのかもしれません。（ここはヤマワケエステートの問題なので、投資家の出資を募る営業者がそれで良いのかという問題は大きいと思いますが。）
今回の主張のようなケースは私は知らないですが、よほどひどいところに委託したのか、それ以外の背景があるのか・・・
ID:1145 / 投稿者：レオ [2025-05-13 20:22:12]
連投ごめんなさい。
財産管理報告書は今月末迄に出すと連絡ありました。
なんでそんなに時間がかかるのかと、何を報告出来るのか、首を傾げます。
ID:1144 / 投稿者：レオ [2025-05-13 20:10:32]
管理人様
不動産業界では、自社の建物が工事会社に勝手に壊される、って事が起こるんですか？
しかもその物件の所有者がかなり時間が経ってそれに気付くなんて。
ID:1143 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-13 14:33:27]
代々木上原テナントファンド埋まりましたね
さらに代々木上原宅地ファンドも募集始まります。
案件増えてきてなによりです。REVOLUTIONの決算書記載の通り動いています。
ID:1142 / 投稿者：レオ [2025-05-13 13:01:42]
管理人様
早速のご回答ありがとうございます。
今岡本の現地に行く段取りをしています。
あとネットで登記簿を取得出来るので、登記簿の確認も進めす。
このサービスを利用出来るまで、ちょっと時間がかかりそうです。
また平行してヤマワケエステートには、私の質問に対する回答を要求しています。
他にも気になる案件があるので。
ID:1141 / 投稿者：管理人 [2025-05-13 10:21:44]
レオ様
情報ありがとうございます。
今回はさすがに、重要事項説明書において購入する、また、それを賃貸することで賃料が得られるとしていた建物が消失しているとの指摘が入っているわけで、しっかり対応があったのですね。
「意図しない建物滅失が発覚」ということですが、それなりの賃料が得られている中で行った工事だという前提でみると、これがどのような契約や工事において生じたかは、正直想像ができないですね。
ヤマワケエステートがその企業に工事等の発注（請負契約）をしているというようには読めますので、例えばその工事において「意図せず建物の躯体部分を損傷してしまい、安全性等の観点から取り壊さざるをえなくなった」など？？
工事会社に料金返還請求を求めていることから、業務委託した内容が履行されていない、というのがヤマワケエステートの立場ではあるのかと思いますので、その工事内容にもよるものの、現在の情報を、「１００％ありえない」と一方的には言い切れないのかと感じました。
また、文面からは、以下の主張なのだと思いますが、これは不動産特定共同事業法に違反するような事実はなかった、という前提ですね。
・重要事項説明書に記載した建物はあったし、賃料も見通せるはずだった（重要事項説明は事実だった）
・ところが、意図せず建物が滅失してしまった
先般行政との対応を検討されていましたが、この主張を覆す事実がないと、行政の監督指導等する根拠に欠け、民民で解決してください、という反応になるように感じました。
不特法に違反したとなれば、なんらかの処分の可能性が出てきますので、ヤマワケエステートとしては当然、その疑義に対する回答は意識しているのだと思います。
といった法的解説は別として、①損害賠償請求や追完請求などを行い、事業の成功をめざしていること、②売却に向けて覚書の履行を求める他、第三者への売却をやっていること、から、投資家の立場では、まずはこの２つの成功により投資家の元本を守られることを祈る価値はあるかもしれません。
建物を意図せず滅失させるような事業者に支払い余力や追完請求に応える余力があるのか、といった懸念はありますし、どの程度期待できるのかは外部からは見えませんので、楽観できるというものでもないのですが。
ID:1140 / 投稿者：レオ [2025-05-13 09:30:29]
管理人様
お世話になっております。
昨日ヤマワケエステートから下記報告がありました。
内容としては、
−購入予定日に購入予定者が支払わなかった
−建物が滅失していた
上記に対して、ヤマワケエステートは購入予定者に支払いの督促と、建物を工事した業者に損害賠償を請求する、
となっています。
お聞きしたいのは、ヤマワケエステートが所有権がある(はず)の土地に、第三者が勝手に建物を取り壊すことは、合法的に出来るのでしょうか？
2025年5月12日
投資家の皆様へ
ヤマワケエステート株式会社
代表取締役 芝 清隆
東京都世田谷区岡本 バリューアップファンドについて
いつもヤマワケエステートをご利用いただき誠にありがとうございます。
この度は、2025年4月30日(水)に約6か月間の償還日の延長のお知らせをさせていただきまし
た「ヤマワケエステート」の第37号ファンド「東京都世田谷区岡本 バリューアップファンド / リセー
ル」につきまして、ご迷惑をおかけし、大変申し訳ございません。謹んでお詫び申し上げます。
本ファンドは、購入予定者との間で売買契約書に代わる購入意思と売却意思を示す覚書を締
結しておりました。当該覚書において売買代金の支払い及び支払期日を購入予定者との間で取
り決めておりましたが、支払予定日に購入予定者から売買代金の支払いが履行されず、結果と
して、投資家の皆様への期日どおりの償還及び配当ができない状況となっております。
また、本件建物に関して、工事状況を確認したところ、意図しない建物滅失が発覚いたしまし
た。工事会社への工事費用の返還請求、債務不履行による損害賠償請求等の法的措置を準備
しております。
今後は、以下のとおり対応を進めております。
1. 購入予定者に対して、引き続き支払いの履行を催促しております。
2. 同時に購入予定者、及び工事会社に対する、債務不履行に基づく損害賠償請求等の法
的措置の実施を準備しております。
3. 上記1、2と並行して第三者への販売活動を行います。
今後進捗があり次第、随時ご報告をさせていただきます。なお、上記対応の進捗状況に応じて再
延長させていただく場合もございます。
この度は、本ファンドにご投資いただいた会員の皆様には、ご迷惑、ご心配をおかけし大変申し
訳ございません。重ねてお詫び申し上げます。
当社といたしましても、速やかな解決に向けて全力を尽くしてまいりますので、引き続き何卒よ
ろしくお願い申し上げます。
ID:1125 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 21:11:05]
レオ様
岡本案件に投資されていない中、事実究明に取り組まれていたのですね。
とはいえ、多くの投資家に関わる話で、かつ、現在も投資募集をしているわけですから、投資家が広く状況理解できる状況になるべきだと私も感じます。
ヤマワケエステートから連絡があったのであれば、期待できるのではないでしょうか。
というのは、先ほど記載しましたが、本来賃貸する予定である物件があるべきところに建物がなく、「建築計画」が掲示されているという指摘が誤りでなければ（この情報の確度は高いと私は認識しています）、重説と実態に乖離がある、という大きな問題です。
その証跡まで示されれば、ヤマワケエステートも行政も、さすがに無視はできず、どこかでは対応することになるのでは、と。期日設定されたら、期日にはさすがに、と期待したいと思います。
（REVOLUTIONまでの3階層のガバナンスにより、時間がかかるという心配は感じるんですけどね）
ID:1123 / 投稿者：レオ [2025-05-11 20:35:02]
連投ごめんなさい。
ヤマワケエステートからは来週進捗報告をする、との回答がありました。
何も期待してませんが。
ID:1122 / 投稿者：レオ [2025-05-11 20:31:55]
管理人様
アドバイスありがとうございます。
住所分かりました。
〒157-0076 東京都世田谷区岡本３丁目２−７
ネットを駆使して見つけ出しました。
そうですね、まず現地に行ってみます。時間をなんとか作ります。
それと、前回口頭ではヤマワケエステートへの対応に動けない、と言った大阪府の担当者にメールでは無理か、聞いてみます。
出来れば岡本バリューアップファンドに応募した人で、世田谷区に住んでいる人や大阪に住んでいる人が協力してくれればいいのですが。。。
みんな忙しいですもんね。
でも私は、会社の先輩から、忙しいを言い訳にするな、知恵を絞れ、足を使え、諦めるな、と教育されました。私がしつこいのも、会社での教育のせいかもしれません。結果が出るまでは、粘り強く相手がギブアップするまで追い詰めろ、とも教育を受けました。ひねくれた投資家ですよね。
ID:1119 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 19:36:13]
なんと、そこまで動かれるのですね。
当該Xの方の情報では、「現地に建築計画のお知らせ」があったと記載されているので、レオ様自身が訪問可能なら、先にそちらで当該情報を確認するのが一番効果的かもしれません。
建築計画では、地番や建築物概要などが記載されますので、重要事項説明書等の記載との対象ができる可能性が高いのでは、と思います。
（大阪府で東京都の建築計画の確認まではできない気がしますので、周辺写真なども撮ったほうが固いと思いますが。）
その場で大阪府に電話し、どのような情報を持っていけば相談に乗ってもらえるか、聞く、などはどうでしょうか。
なお、運営事業者を訪問しての閲覧請求について厳格な運用解釈は私自身も押さえられていないのですが、個人情報保護法などを見ても、業務上の都合や負担の大きさなどを考慮して、即座の回答までは法的に求められません。
飛び込み訪問しても、「本日責任者不在」などの理由で当日対話ができないといった可能性がありますので、遠方だとなかなか難しい点もありますね。
が、そこまでの熱意があれば、相手側も無碍にはされないかもしれませんし、かける余地もあるのでしょうか。
自治体については多少雰囲気を知っていますが、全般に多忙でなかなか会えないのが実態なので、ここはアポを取るほうが良いかもしれません。
担当業務が少しだけ異なるものの、宅建業/不特法の窓口の方との対応における私の実際の経験として、訪問日程調整した際に、「３週間後が最短日程」と言われたことがあります。
電話で連絡でも、結構会議が長かったりで、昼電話して、「17時以降に戻ります」といったことが割と普通、という印象です。
多忙と言われたところにアポなしで飛び込む、といった経験はないので、アポなし訪問された場合の対応は読めないのですが・・・
基本はまず受付に連絡するとどなたかが出てきてくれるので、その方に要件と訪問先、経緯などを聞かれて、その方の判断でつないでくれて、かつ、担当者がその場にいれば会える、という感じになると思います。
担当者の時間があい、かつ、受付の方につないでもらえないと会えないので、事前に交渉しておいた方が空振り確率は下がるのでは、と思います。
私の認識では、投資家保護のために真剣に相談に来られた方を無碍に扱われる感じではないと思います。
最後、法規制やルールなどを押さえず、根拠の不確かなクレームとか行政の責任外の相談事項だと優先度が下がる気もしますので、以下を一読して応対されると、スムーズに進むかもしれません。
https://www.mlit.go.jp/common/001390608.pdf
（私の経験則としては、法律の何条に記載の、とか、監督にあたっての留意事項の何号に記載の、といった根拠を持った相談をするのは重要です。）
不特法は法律、規則、ガイドラインなどありますし、行政側の監督方針（監督にあたっての留意事項）も有り、かなり難解ではありますが、行政の監督方針は法律の運用解釈なども記載されており、参考になるかと思います。
ID:1117 / 投稿者：レオ [2025-05-11 18:40:05]
管理人様
ご返事ありがとうございます。
やはりファクトチェックは必要ですね。
Xは実はアンインストールしてしまったのですが、アカウントは生きているようで、Xの人にはGoogle Chromeを開いて使い、どうやって確認したか、私から質問しました。(ただ、Xで誰かとやりとりしたことが無いので、メッセージが届いているか、返事をどうやって確認するか分からないのですが。。。)
ヤマワケエステートとはやりとりを続けているので、情報をなんとか引出したいと思います。
メールじゃらちがあかないので、遠いですが一度時期を見計らってヤマワケエステートの事務所を訪問することも検討しています。出資者がファンド関連文書を営業時間内に閲覧出来る権利があるので。その足で必要であれば、大阪府の担当者と面談もしたいと思っています。
ID:1115 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 17:58:50]
レオ様
不特法規制等の観点で情報交換をした、といった間合いでして、具体的にどう確認されたかまでは聞いていません。
契約成立前書面等記載の地番をブルーマップで確認の上で、現地を実際に見て物件を特定する、というのが一般的な手順です。
物件特定が容易な特徴的な物件に隣接しているような場合であればわかりやすいのですが、現実には、第三者が確認されたん内容を、撮られた写真だけを持って100%事実と断定することは難しい類のものかと思います。
私自身先ほど、公図ベースまでで、現地確認せず判断してしまったことで大いに反省（LEVECHY掲示板に記載しましたが）していたところです。
現地が見られるならそれが最も確実なのですが、これは現実的には、なかなかやりきれないですね。（お仕事としてやるなら別なのですが）
ID:1102 / 投稿者：レオ [2025-05-11 12:41:36]
管理人様
管理人様が参照されたXの情報とはこれで間違いないでしょうか？
research333_333
管理人様は、この投稿をされた方とやりとりをした、と書かれていましたが、このXの方が写真で写している土地はヤマワケエステートの岡本案件の該当の土地、という根拠が私には分かりません。契約書には、正確な住所は未記載、ヤマワケエステートに当該物件の住所の開示を請求したところ、拒否されたので、Xの方がどうやってこの土地を当該物件と断定しているのかを知りたいです。
ID:1087 / 投稿者：管理人 [2025-05-10 15:02:28]
横から参加してすいません。
管理人としての当サイトのスタンスは、「投資家が投資判断の際に必要な情報を得ることを支援したい」という思いが強いです。
①不特法などの制度の仕組みやメリット、デメリット（リスク）や、
②各事業者の決算・運営状況（倒産リスク）やどのようなノウハウを持つ企業か、
③各ファンド固有の特性やリスク、
などは全て、投資家が投資判断する上での重要な判断材料だと思っており、そういった情報をできるだけここに掲載していければ、と思っています。
最後の投資判断はそれぞれの投資家ですから、リスクを想定したうえで、各自がリスク受容可能な範囲で投資する世界になれば、適法な範囲での遅延や損害が出ることも投資ですから、ある意味仕方ないとは考えています。
よって、「悪い情報」についても投資家が得られ、その上での投資判断ができる状態になって欲しいと願っています。（もちろん根拠のない誹謗中傷や、リスクの断定などはダメですが）
今回は重要事項説明書などの法的書面の記載に疑義が生じている状態ですから、これに対して当事者からの説明（正しくないならその旨、正しいならその原因や対処、考え方など）があれば、投資家にとっての投資判断が適切に行えるのではないか、と期待します。
現在も投資募集を受け付けているわけですが、その投資家が疑義や結論を知らないまま投資する、ということは、望ましくないのでは、と思っています。
ID:1086 / 投稿者：レオ [2025-05-10 14:34:22]
私は普通の投資家ですよ。
ヤマワケエステートに投資はしていますが、私が躍起になっている岡本等償還遅延案件にはほんの少ししか投資していません。もちろん不動産クラウドファンディングは、あくまでも投資ですので、投資したお金がなくなるのもやむを得ないと思っています。もしかしたらヤマワケエステートとしては、なんでこの人この出資額でわーわー騒ぐの？と面倒臭い、と思われているかもしれません。私の狙いの一つは、面倒臭い投資家になること。あとお役所仕事に辟易しているので、一矢報いたいと思っていること。あと、ヤマワケエステートの嘘つきが許せないこと、ですかね。今色々とヤマワケエステートや役所に圧力を掛ける方法を考えています。SNSなどを使わずに、合法的に。
ID:1082 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-10 12:09:36]
レオ様はかなり熱心に動かれているようが、何を職業とされている方なのですかね。
不動産事業者（経営者）の方ですか。単なる投資家でもなさそうですし。
ID:1081 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-10 11:36:24]
情報が殆どないので、ネットで調べると周りの地価の2倍以上でファンド募集してる案件や失敗案件ばっかりですね
ID:1075 / 投稿者：管理人 [2025-05-09 21:24:16]
「不特法に抵触しなければ何もできない」というのは、行政の限界を表現していますね。
以前も記載しましたが、民民のトラブルには介入できないという基本があり、弁護士などに相談しても同じ見解が返ってくる印象ですので、今回の反応からは、不特法違反を具体的に指摘しないと厳しいのかもですね。
Xの情報も直接自身が確認していない立場では証拠といて出すには難しいですが、現地確認ができるようでしたら、言われた通り「紙で出す」というのが最も有効かもしれません。
ちなみに、書面を受け付ける、という趣旨の発言は、結構珍しいかもしれません。私、「現地に説明に来れますか」と言われたことがありますので、それに比べるとある意味では内容次第では上申できる前提で動いているように感じますので、もしかすると前向きともいえるかもしれません。（写真などの印刷や郵送等の手間を考えると、メールならよりありがたいですが）
ご担当者により違うというだけではなく、本件は、不確かな口頭での申立もおそらく多数入っており、一つ一つの口頭説明の真偽などをおいきれない状況なのかもしれません。
ID:1074 / 投稿者：レオ [2025-05-09 21:01:21]
管理人様
コメントありがとうございます。
率直に申し上げて、大阪府の担当者はやる気がないだけ、との印象を受けました。
全然忙しそうではなかったですよ。
担当者は、新規事業者受付担当と既存事業者担当に分かれていて、今回の事案の担当は、既存事業者担当なので、不特法に抵触しなければ何もすることがない、です。
１０時頃ゆったり出社しているようですし。
岡本の案件では、物件すらないと情報が上がっていると担当者に伝えたのですが、電話でそのような情報を受けても動けませんので、正式に紙で申し出てください、と言われました。
昨日は、同じ担当者が、SNSやネットでの情報だけでも嫌疑があれば動く、と言っていたのですが。
この担当者の発言に不満を持ったので、じゃあせめてヤマワケエステートに投資家に詳細な情報を出すよう電話くらいしてください、という結論になりました。
実はこの担当者とやりとりをしたのは２回目。1年くらい前ですが、ヤマワケエステートの募集中の案件の説明内容に違和感があったので、行政側の見解を聞いたのですが、大丈夫じゃないですかねぇ、とまともに対応もしてくれませんでした。
因みに今回は、国土交通省にも問い合わせたのですが、大阪府に代行監督を依頼してるので分からない、と回答を受け、大阪府を紹介してもらいました。実は私は大阪府が窓口だとは知っていたのですが、主管の国土交通省がどのように反応するか確かめたかったのです。
国土交通省の担当者に、大阪府の所轄部門の電話番号を教えて、とお願いしたら、分からない、と返事。
全国区で事業を行っている事業者に対して国土交通省がこの有様でいいのか、ひどく疑問に感じました。
事業者の業務改善どころか行政の業務改善が必要ではないでしょうか？
来週また大阪府の担当者にヤマワケエステートに電話したか確認します。
こうなったらしつこく追い回します。
ID:1072 / 投稿者：管理人 [2025-05-09 20:19:49]
レオ様
大阪府のご担当者は、現時点では「処分できない」と断定されるのですね。
不実告知であることが確認されれば話くらいは聞いてもらえる気がしましたが、電話、かつ、Ｘなどでの情報がソースでは根拠として足りない、ということかもしれませんね。
おそらく多くの連絡が入っているでしょうから、それを告げられたヤマワケエステート側の対応を期待、でしょうか。
当然当事者として多くの意見が寄せられているでしょうから多忙の極み、かつ、親会社の親会社まで情報開示の承諾が必要であることも想定すると時間もかかるのかもしれませんが、今回の疑義はスルーすべき内容ではないと感じますので、いずれかのタイミングでは、説明があると思っています。
ID:1069 / 投稿者：レオ [2025-05-09 15:02:34]
管理人様
ご解説ありがとうございます。
大阪府の担当者と再度話をしました。現時点の情報では、行政処分はできない、ので、私から担当者には、ヤマワケエステートに対して詳細に分かりやすく投資家に経緯を説明するよう電話を入れるようお願いし、大阪府の担当者からは承知した、との回答をもらいました。私の名前を先方に告げても構わないか、と聞かれたので、構いません、と言っておきました。この電話が何かヤマワケエステートに対して良い方向に向かうのか分かりませんが。
ID:1068 / 投稿者：管理人 [2025-05-08 22:08:03]
ご記載いただいた通り、償還遅延や元本記載自体は行政の監督対象ではなく、民民間の匿名組合契約/投資商品における問題、と判断されるでしょうね。
今回は遅延ですが、元本棄損などは株式投資などでもごく当たり前に起きている話ですので、損失が出たことだけをもって行政が監督や指導する余地はゼロでしょう。
一方で不実告知や虚偽などの法律違反を事業者が犯した場合については監督権限も責任もありますので、先日Xで共有されたような（世田谷区岡本）事象が事実と確認され、契約成立前書面への記載事項自体に疑義が生じるとなると、話が違ってくるのでは、と思います。
後はやはり、ヤマワケエステート自らの情報発信が重要かと。
X経由で私も情報発信者と意見交換などしたのですが、ファンド組成時にはあると説明されていた建物が現在無いという指摘なのですから、ヤマワケエステート自らが①ファンド組成時点で建物の存在をどのように確認しているか、②賃借人との賃貸借契約があったこと、などについて、説明、情報公開を検討いただきたいと思います。
それが迅速にされないのであれば、監督官庁の権限で上記２点の証跡確認などは実施できるのではないか、と感じますので、行政はその次に期待したい相手、でしょうか。
ヤマワケエステート自らが本件についての説明を行うことが最も筋が良いと感じますが、REVOLUTION社における第三者委員会の調査が平行して動いていますので、親会社の調査が完了するまでは難しいのかもしれないですね。
国土交通省での議論も進んでいますので、今回起きている疑義指摘などは踏まえた議論がされること自体は期待できると思いますし、大いに期待したいところです。
ID:1067 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-08 22:06:42]
神宮前も素人的には不思議なファンドよね。
7月末までに更地にして売却って割には、7月までテナント契約があるし、何より賃料が月16,393円って安すぎない？
神宮前は駐車場でも5万円前後が、相場だよ。
素人が分かりやすいように説明して欲しいよ。
ID:1064 / 投稿者：レオ [2025-05-08 19:35:35]
今日ヤマワケエステートの不特法監督者である、大阪府の担当者と電話で話をしました。宮の森の案件については、既に複数の相談が来ていたようです。その他にも同様の案件がありますよ、と伝えたところ、あっそうなんですね、ということで担当者は認識していませんでした。担当者に、ネットやＳＮＳでヤマワケエステートのファンド運用に関して疑義が出ている、と伝えたところ、そういった疑義があるなら行政として何かしらしないといけないかもしれない、という発言がありました。
私から、一度ヤマワケエステートに立ち入り調査でもして欲しい、とは伝えましたが、かなり消極的でした。
なにぶん不特法に則った確たる違法行為、例えば重要事項説明書での虚偽や不実告知、があったという証拠が無いので、行政としては積極的に動けないのは当然ですが。
例えばヤマワケエステートの運用終了だが償還遅延となった案件は、契約違反にあたり、ヤマワケエステートに対して異議や損害賠償を求めるのであれば、民事法による、との大阪府の担当者の発言があったので、不動産クラウドファンディングでは、不特法で事業者を処分するのはかなり限定した事案の場合のみ、また、投資家保護の観点でも、現在の不特法では不十分、と思いました。
本日、国による不動産クラウドファンディングの第１回検討会が実施され、いろいろと投資家保護の強化に向けて議論が始まったので、一日でも早く、現在の不特法による投資家保護のあり方の改善を期待したいです。
ID:1062 / 投稿者：管理人 [2025-05-08 12:07:20]
エムトラスト社が既に自社で購入できている物件を、ヤマワケエステートに物件を売却（してファンド組成）している理由として思いつくことは、以下あたりでしょうか。
（１）ヤマワケエステート（WeCapital）との業務提携の中で、何らかの定めがある（義務や報酬など）
（２）ファンドに売却することで以下メリットがある
①ファンドへの売却により早期の利益確定ができる
②融資調達総額/総資産規模を減らすことで、他物件の購入/融資調達ができる
（２）については、買戻特約があると効果が得られない可能性がありますので、売却する側の企業としては買戻特約は避けたいのではないかな、と感じます。
どれもただの想定、可能性、の話ですが。
ID:1057 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-08 10:18:16]
解体する金がなかったとか？
エムトラはいたるところから金借りまくってるからね～
キャシュはないよ
ID:1056 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-08 08:45:33]
はじめまして。 質問失礼します 200号渋谷区神宮前宅地ファンドに出資していますが、別の掲示板で様々な投稿を拝見し理解できない点があったので質問させてください 本案件（土地、建物を取得後解体し更地にして売却）は1月中旬にヤマワケにて募集があったものですが、エムトラスト社が昨年11月に売買しており、その際に抵当権が設定されています。その時点で解体すればあとは売却するだけなのに、なぜヤマワケにて募集しなおすのでしょうか。
ID:1039 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-02 23:01:12]
4/30日当日の午後3時過ぎに償還延期の
お知らせを投資者のみに知らせて
ホームページには公表しないなんて
まじで草！！
ID:1031 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-01 21:41:53]
4月28日時点では償還予定だったものが、30日までに状況が変わった、ということなのでしょうか。
去年の年末頃にも償還日が二転三転していましたが、一体どういう状態ならそんなことが起きるんでしょうね。
普通の不動産売却だと、売買契約を締結後に資金や司法書士（登記）などの準備をして決済日を迎えるはずですが、決済当日にトラブルがあった、とでも考えないとその状況は理解できませんね。
いずれにしても、もう少し詳細な経緯を説明してもらいたいですね、それは。
ID:1030 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-01 19:09:44]
ヤマワケエステートには本当にがっかりです。４月30日の償還日に、償還出来ない、と出資者に連絡するのは、いくらなんでもモラルに欠けると思います。4月28日に私がヤマワケエステートに確認した際は、予定通り4月30日に償還する、と回答があったのですが。
これではヤマワケエステートから発信される情報は信用できません。
結局旧経営陣がいなくなっても、組織体質というか企業風土は変わっていないのか、非常に失望しました。
ID:1028 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-30 23:42:57]
管理人様
決算レビューありがとうございます。手堅い事業計画に変更するとともに、黒字目指して着実にファンドを提供していくヤマワケの企業姿勢を表したものと理解しました。
本日償還遅延案件が一つ上がったようですが、それも企業改善していく一環であると理解し、遅くなっても償還を確実にされるよう企業努力に期待したいものです。
こちらの掲示板では、企業の誹謗中傷も少なく、互いにディすることもない運用がされていて、本当に心が落ち着きます。
今後ともよろしくお願いいたします。
ID:1024 / 投稿者：管理人 [2025-04-30 18:22:53]
ヤマワケエステートの親会社であるREVOLUTIONから、ヤマワケエステートを含む連結業績の下方修正の開示がありました。
営業利益で▲36.81憶円、経常利益で▲31.72憶円という大幅な下方修正ですが、上期で膿を出し切ったということなのか、下期（2025.5.1-2025.10.30)は黒字運営を計画しています。
今回は中期予想がないため、来期以降の計画数字はありませんが、まずは今期、特に下期の着地を黒字で乗り切れるかが重要、という感じでしょうか。
ヤマワケエステートの収益は、①ファンド組成時の組成報酬と、②ファンド運営後に配当後に残った残利益が多くを占める構造でしょうから、今期の下方修正は、ファンド組成規模を抑制しながら黒字運営をめざす、という数字に見えますので、以前の宣言通り、ファンドの審査厳格化などをやりながら黒字運営を実現できるか、今後の業績もウォッチしていきたいと思います。
（後程記事も少し更新しておきます）
ID:1023 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-30 16:53:17]
事業者には4月28日にレポート出した際には、ある程度償還遅延の可能性が見えていたはずですから、レポートでそこらが一切触れられていなかったことで、新体制への信頼感も消失しました
四半期レポートをあえて28日に出すことで、30日に発生した償還遅延を隠す姿勢は、フェアとは思えないです
ID:1022 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-30 15:58:25]
今日が償還日のファンド 売却できず六ヶ月延期とのメール来ました。レベチーも延期でキャッシュフロー狂いまくり。
ID:1021 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-30 15:46:09]
また騒ぎになってます
当日、償還延長
ID:1012 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 20:52:10]
四半期レポートがヤマワケエステートのサイトに掲載されましたね
思ったより運用延期になっているのが多いですね
後、終了後に「計算中」となっているものも多数
とはいえ、こうやって全ファンドの運用状況を投資家以外にオープンに公開するのは良いことだと感じました
ID:993 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-25 22:41:03]
情報ありがとうございます
お知らせ見ても、「早期募集終了のお知らせ」しか出てないけど、もう、償還遅延を自主的に公表せず、隠す方針で統一されたんですかね
以前は遅延情報も出してた時期もあったのに、新体制では隠ぺい方向なのは残念ですね
ID:992 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-25 15:02:19]
初被弾
神戸東灘区
ID:990 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-25 14:59:51]
情報です
いつもヤマワケエステートをご利用いただき誠にありがとうございます。
この度は、2025年5月27日(火)に運用終了を予定している「兵庫県神戸市東灘区 レジデンスファンド」につきまして、やむを得ず運用終了日を延期させていただくことをお知らせいたしますとともに、謹んでお詫び申し上げます。
本ファンドの対象不動産につきまして、運用期間中に複数の購入検討者はいたものの、いずれも弊社が提示する諸条件での成約に至らず、運用終了日までに売却することが難しく、この度運用期間延長の判断をいたしました。現在、これまで販売活動を委任していた不動産業者との契約を解除し、弊社自身での販売活動も含め販路を広げております。早期売却に向け、引き続き尽力してまいります。
配当につきましては、実際の運用終了日までの日数計算といたします。
スケジュール
変更前 変更後
運用終了予定日 2025年5月27日(火) 2025年11月28日(金)
償還予定日 2025年7月31日(木) 2026年1月30日(金)
運用期間 約12ヶ月 約18ヶ月
また、上記のスケジュールにつきまして、マイページのお知らせにて掲載しておりますので、併せてご確認ください。
ID:871 / 投稿者：管理人 [2025-04-10 19:48:53]
Xで松田氏が、五味田氏から過去に受けた指摘に対し、事実と異なる点を具体的に指摘した上で、名誉棄損に関する損害賠償請求をする旨を載せてますね。
親会社含め、主要な関係者（一部のぞく）のスタンスが出そろってきた感じですが、結局誰の主張が正しいのか、裁判を経て確認されるまでに時間がかかりそうです。
また、記載によれば、「全て中立公正な第三者による鑑定書」を取得してるそうで、もしそれが事実なら、ヤマワケエステート自らが当該鑑定書の価格や価格根拠について情報開示してもらえると良いのですが。
ただ、ちょっと気になるのは、弁護士まで通した書面にて、「鑑定書」と、不動産業界で通常使う「不動産鑑定評価書（不動産鑑定士しか鑑定評価できない）」とは異なる表現で記載されている点です。
重説等の書面でも不動産鑑定評価はとっていないとなっている契約がほとんどだと思いますので、不動産鑑定評価とはあえて別の、独自の鑑定書というものであるかもしれません。
（いくつかの企業にデューデリ支援を依頼していたようで、それのこと？）
ID:854 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-04-09 17:18:45]
いつも、丁寧な、ご回答有り難うございます。とても参考になりました。
ID:853 / 投稿者：管理人 [2025-04-09 16:49:17]
質問の意図としては、「元本割れでしか売れなさそうな環境において、高く売却できたことを装うことが可能か」ということだという前提でご返信しますね。
結論としては、「法律には抵触するが、ばれずに実行できる可能性は有り」でしょうね。
①知り合いに高く買ってもらう（別件の貸しを清算してもらう他、裏で別名目でコンサル費を支払い、その分高めに買っていただくなど）
②自社買取で高く買う
どちらの場合にも本来元本割れするものを、法律で禁止される損失補填に該当しないことを証するために、「公正な売却価格であった」という理屈付けをもって、外部に説明できることは必要です。
①のケースで別名目で補填分のお金を支払うのは、訴訟などが起きた際に証拠が残るということですので、株主の出資を受けている上場企業グループだと危険かもしれませんね。
ちなみに「不動産特定共同事業法施行規則」には以下の定めがあり、「不動産特定共同事業の監督に当たっての留意事項」には、事業参加者（投資家）への説明することも求められるというルールになっています。
「ロ 対象不動産の売却等を予定する場合にあっては、当該対象不動産の売却等の手続及び当該対象不動産の売却等の価格が当該不動産の鑑定評価額又は近傍同種の不動産の取引価格等に照らし合理的なものであることを担保するために必要かつ適切な措置に関する定めがあるもの」
本音で書けば、意図的に価格の理屈付けをしてしまえばそれを外部から否定しきることは難しく、目立たないようにしれっとやれてしまっても摘発されるリスクは「かなり低い」と思います。
が、ヤマワケエステートの場合、今回は②の対応はかなり難しいと思います。
というのは親会社の開示資料において既に減損処理を行っていたり、3/27の開示資料で「取得時の不動産価格が実勢価格を大きく上回っており、当初想定していた価格での売却が難しい」と明記していますので、自社買取の際にこの説明との矛盾が生じてしまう状態になっています。
このあたりの法律も加味したうえで開示したのなら、そこに一定の意図が込められているかもしれません。（どういった意図かの断定まではできませんが）
ID:852 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-04-09 14:52:55]
管理人様
ヤマワケエステートは遅延案件を出してますが、もし、元本割れとなった場合、損失補填は出来ないことになってますが、高く売却出来たように装い裏取引で損失を埋めることは可能でしょうか？
ID:851 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-09 13:11:35]
正直魅力は減ってますよね
それでも今日のファンド１件目は、３０分ほどで枠を埋めきったみたいですね
一時期のスピードではないにせよこの水準で埋まるなら、事業者側にとっては利回りや条件を上げる必要は出ませんし、よほど額が大きいファンド以外は、この水準が続いてしまうのかもしれませんね
ID:850 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-04-09 00:36:08]
連投で恐縮です。
たまたま見つけましたが、八戸AEMになぜかドックカフェが入るようです。もはやアジアン何とかとはもう関係ないんじゃないかと・・・。まあ開店すればいいですけど。。。
https://x.com/Ricky_aomori/status/1909189050705273159
ID:849 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-04-09 00:27:21]
こんばんわ。
本日3本ファンド出てきましたけど、8.6～9％ということで、償還まで考えた実質的な利回りは7.9-8.2%程度となります。そのうえ劣後が0だと他と比べて非常に魅力的かというとどうかなという感じはしますね。皆さんはどう思われますか？
ID:836 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-07 12:29:04]
6億の物件100%を超えました。
強い支持があります。
今後も確実なファンドを出して欲しい。
株式の暴落もあまり影響がないとおもいます。
ID:831 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-06 15:02:10]
825のコメント見て思ったのは、
ヤマワケエステートって株主の案件の為の資金集めをしているだけで、
実際の売買活動は株主が行っているんじゃないかと思う。
だからこそ、売れなければ株主が買い取るという話に繋がっている。
最近、淀川が早期終了になったようだけど、これはセンス・トラストの案件で、彼らは不動産買取再生事業に強みを持っているみたい。
ヤマワケエステートに投資する場合は「〇〇の協力のもと」となっている〇〇をチェックしたほうがいいい。
ID:830 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-06 13:39:22]
何とか頑張って欲しいと思います。
投資家がバックにいます。
ID:827 / 投稿者：管理人 [2025-04-05 10:37:00]
826様
ソーシャルレンディングでも当然審査があります
コーポレートの信用力審査になる他、顧客に選んでもらえる商品にする上で、当然知名度や信用力ある企業の方が向いています
ヤマワケエステートは不動産はヤマワケエステート保有になるので、持ち込み事業者の倒産からは隔離されるはず(買い戻し特約本当にあり真正売買を否認されると最悪影響を受けるかもしれませんが)ですので、コーポレート信用力から切り離して調達できるという違いが大きいかと
ソシャレンは上場企業など大手限定にしているところもあるのでイメージ湧くと思いますが、上場企業のほうが審査も楽ですし、手数料は当然安くなります
中小事業者ではソシャレン調達は簡単ではないという実態です
中小だとソシャレンというよりはノンバンクの高金利ローンとの対比や、いわゆる金主(事業にお金を出してくれる方)からの調達との対比でしょうかね
信用力低い企業は資金調達コストがかなり高いですし、経営者の連帯保証が必要な資金調達手段も多く、連帯保証の要否は圧倒的に大きな差かもしれません
ID:826 / 投稿者：824 [2025-04-05 08:44:19]
管理人様ご回答ありがとうございます。例えばソーシャルレンディングでもっと安いコストで借りれると思うのですが、そちらは担保が必要だったり審査が厳しいから利用したくないと
いった事情があるということでしょうかね。庶民からするとそれだけのコストを払っても買いたいというのは不動産業というのはすごい世界ですね。＞＞「金さえあればあの案件も買えたのに」と思いながら泣く泣く見送る経験
ID:825 / 投稿者：管理人 [2025-04-05 00:00:51]
中小規模の事業者の資金調達って、結構大変なんです。「他のクラファン業者」からも、簡単に調達できるものでもありません。
不特法1号事業許可を持っている事業者なら、LIFULL不動産クラウドファンディング等２号事業者と組んで資金調達できますが、審査に時間も手間も結構かかりそうですし、ヤマワケエステートの協力企業は、1号事業許可を持っていない企業がほとんどですから、2号事業者に頼めません。
ヤマワケエステートのように非不特事業者と協業するのは、そもそも業界でも結構特殊なポジションです。（直近ファンドの紹介記事でも少し触れていますので、上段のメニューから「ファンド一覧」か「注目ファンド」経由で記事もご覧いただければ）
といった状況もあり、融資がつかないような案件を扱いたいケースでは自分の手金の範囲でしか物件を買えないのが、ヤマワケエステート連携のおかげで買えるなら、手元の資金力以上の案件をやれるというメリットが得られます。
「金さえあればあの案件も買えたのに」と思いながら泣く泣く見送る経験をしたり、そういった案件が来た時のために今は手金を温存する、といったやりくりに日々悩まされるのが中小（ある程度大きくても）デベロッパーや買取再販事業者の実体です。
シンプルに、金がつかないなら、買えない、ビジネスができない、という状態の中、ヤマワケエステートの調達スピードや条件が他より良い、というだけかと。
後は、自己保有の不動産を一旦ファンドに売却できれば、決算上の利益が確定できるかもしれません。
それなりの規模の企業の場合は買戻し特約を付けると売却が認めらない（真正売買といった概念があります）ケースが多いと思いますが、中小だとそもそも公認会計士監査義務もないですし、メリットが得られるケースはあるのでしょうか。
ただ、買戻し義務があるというのは、あくまでＯＢなど非公式な立場の方が「主張している」段階（訴訟などを経て第三者が認めたものではない）だと理解していますので、実際には、できる限り買戻し条項は拒否したい、という交渉はしていると思いますし、実際にどれだけの割合でそういった条件が付いているかわからないとも思います。
ID:824 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-04 23:09:02]
新ファンドとは関係ないのですが質問です。ヤマワケは株主が提案した案件について売却先が見つからなかった場合に備えて株主が買い戻しする義務をつけていると聞きました。
株主からすると投資家に15％程度の配当金、ヤマワケに3～5％の報酬を払うのに、出口も自分達が保証しないといけないならメリットがないように思えます。
20％もコストをかけるなら他のクラファン業者に依頼したり、割引して同業他社に売ればいいと思うのですが、特有の事情でもあるのでしょうか？
ID:823 / 投稿者：管理人 [2025-04-04 20:39:49]
サイト上に簡単にコメントを記載しておりますが、少し補足しますね。
・これまで多かった立ち退き解体などではなく、底地買い増しのため、底地権者が売らないと言えば所有権がまとまらない、といったリスクはあります。（立ち退きでもまとまらないリスクはありますが難易度が高いケース有）
・審査を強化しているとのことで、底地権者の状況を一定事前に確認している可能性はあり、リスクの高低は正直わかりませんが新体制の審査はクリアしてるはず
・底地が買えない場合にも、立地は良いので、最悪底地のまま、借地権付建物建築の承諾を得て売却するなど、対処の選択肢はあるため、流動性がすごく悪いとまでは見ないで良いかもです
・案件の規模が大きくなったのは、良いと思います
小さい案件でも契約締結や案件管理の手間がそこまで変わらないので、事業の効率が上がりそうです
・ちなみに、ファンド組成成功時、ヤマワケエステートへの報酬を募集額の5%支払う条件となっており、ここ数ファンドより高めです
投資家の配当原資がその分減るのですが、ヤマワケエステートの事業継続性が上がるという意味では投資家にとってもポジティブな意味もあるかもしれません
こんな感じですが、ファンド規模が大きくなるのは、過度にハイリスクによっていくのでなければ事業継続性を高める意味は感じます
そもそも運用額が大きすぎるのは以前から同様ですから、やはりハイリスク・ハイリターンファンドという理解で、分散投資を前提での投資判断が良いのではないでしょうか
ID:822 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-04 19:23:41]
管理人様
ヤマワケエステートから新ファンドが提供されます。
企業問題について課題視されるなかにおいて、比較的大型組成されたファンドとなりますが、
どのように評価されますでしょうか。よろしくお願いします。
https://yamawake-estate.jp/funds/pahotvkz71p4?openExternalBrowser=1&utm_source=line&utm_medium=richmessage&utm_campaign=2504041800&utm_term=fund206
ID:797 / 投稿者：管理人 [2025-03-31 23:53:37]
退会理由については記事ではコメントしていませんが、冷静に外部から見ると、グループ会社において、退任した元役員陣や役員陣からサービスや不特法クラファンへの信頼性についての疑義が生じるような発言や指摘が出ている状態です。業界全体のガイドラインを議論する以前に、まず自身の争いを収束させることや、第三者による問題点の検証、対処を優先する、という判断がヤマワケエステートにあったとしても違和感はありません。
業界の方も、それらが整理されるまでガイドライン議論に入れるべきではない、という判断があっても違和感はありません。（ガイドラインの実効性などへの疑義が出ては意味がありませんし、そもそも協会会員で起きた問題は団体においても一定の責任は感じるべき状況でしょう。）
ただ、公式に理由説明がない中原因探しに意味もないですし、言葉で説明しても行動が伴わなければ意味がありませんので、それぞれの立場で業界の健全化や投資家保護に向けてできることをやっていっていることを今後投資家に示し続けられることが重要なのではないでしょうか。
ID:796 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-31 21:41:54]
管理人様、ID:794様
ID:793です
特集記事の追加、コメント、恐れ入ります。
当該団体の意義は認めるものの、効果については、今後の経過次第だと考えておりますので、国交省の動きも含めて成り行きを見守りたいと思います。
私はヤマワケエステートさんに投資してないのですが、ひっそりと退会するだけでは妙な憶測を招くだけなので、公式な情報発信もキッチリしていかないと、今後の展望がますます厳しくなるのではないかと思います。
不動産ＣＦの運営会社さんは、一部を除き、上場している訳でもなく、会社の規模やコンプライアンス、ＩＴインフラなど、扱っている金額の割に、脆弱な感じがしてなりません。
上場していれば、IRをしっかりやらないと、すぐに株価に影響がありますしね。
行政指導や裁判沙汰など、昨今はSNSの力によって、会社が傾きかねないような事態に陥りやすいため、投資商品の開発・販売以外の会社の力が問われるフェーズになっており、対応できない会社は今後、淘汰されていくのではないかと想像しております。
ある意味、健全な流れだと思いますが、淘汰されるのは不動産ＣＦの会社だけでなく、投資家も他人事ではないので、不動産ＣＦの流動性の低さに注意しつつ、現在自分が投資中の案件、運営会社含め、冷静にウォッチしていきたいと思います。
ID:795 / 投稿者：管理人 [2025-03-31 17:19:17]
業界への加盟や業界自主ルール順守が義務付けられる業界もありますが、不特法では特段、業界団体への加盟義務がありませんし、業界として自主的に策定したガイドラインも今のところありません。
ヤマワケエステートがどのような理由で退会してかはわかりませんが、特段何かサービス運営に支障が出るわけではないですね。
（そもそも加盟していない事業者も多数存在していますし、業界もいろいろ存在しています。）
本来団体が設立目的に掲げていた「業界自主ガイドライン制定」を完遂できる前に、国土交通省の検討会が制度見直しを議論スタートする状態になってしまっていますので、この際、参加者が少ない方が合意形成が円滑に進むかもしれません。
業界団体乱立から統合の歴史を以下記事に軽く加筆しましたが、「一枚岩じゃない業界」という状態も、業界の情報開示などが進まない原因の一つかもしれませんね。
https://investors-eye.jp/exp_17/
ID:794 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-03-31 16:29:30]
ID:793様
何ででしょうね？不動産クラウドファンディング協会は、知っていましたが管理人さんがお勧めする３３社中１４社が加入ですが、代表理事がクリアル株式会社で不動産クラウドファンディング業界の信頼性・透明性・認知度の向上に寄与する活動を行うことで、業界発展拡大に寄与することを目的としています。このことで私が不動産クラファンに最初に投資したのがクリアルでした。次の事業を行ってますね。
１．不動産クラウドファンディングデータベースの公開・更新
２．不動産クラウドファンディング業界のマーケットレポート・ホワイトペーパー等の定期的な開示
３．不動産クラウドファンディング業界ルール・ガイドラインの制定
４．ブロックチェーン、ＳＴＯ（セキュリティ・トークン・オファリング）の活用可能性の研究
５．その他当法人の目的を達成する為に必要な事業
６．前各号に掲げる事業に附帯又は関連する事業
私は生命保険協会に代理出席したことがありますが、コンプライアンス遵守についてが主でした。
ID:793 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-31 14:57:49]
これは、どういうことなのですかね。特にヤマワケエステートからの公式情報は見当たりませんが
https://prop-crowdfunding.org/newcompany/withdrawalcompany-20250331/
ID:788 / 投稿者：管理人 [2025-03-29 12:35:39]
SNSの影響が大きいですね。
インプレッション数を稼ぎやすい過激な意見、あえていずれかのポジションに偏る意見が流れて来やすいSNSの仕組みと、それに動揺したり流される一般投資家、と、SNSの負の面がでてますね。
ID:787 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-29 10:35:49]
管理人様
丁寧な解釈と説明感謝いたします。
双方の言い分が大きく異なる点、
騒ぎ立て煽るインフルエンサーやSNS発言者もいるので
より騒ぎが膨らんでると思われます。
互いに訴訟起こし、問題長引きそうなので
気が休まりませんが、投資家保護の観点に立って
最低元本が返ってくることを願っています。
ID:786 / 投稿者：管理人 [2025-03-29 00:58:10]
後は、「売れない営業」が悪いのというか、というと、宮の森の案件についていえば、現営業が悪いというより、「Knight Frank Korea社との提携」を通じてこの価格でも売却益が得られる、という判断をした当時の意志決定の影響が大きいと思います。
当然提携を通じて売れなければ、最終的には売る責任は、匿名組合の営業者であるヤマワケエステートになりますが、そのリスク判断をした決裁者や審査者の責任が大きいでしょう。
海外富裕層の名簿や、その他のルートを持ってない営業メンバが汗を買いて高値で売りさばけるか、と言われると簡単ではないでしょう。
本件は意思決定・ガバナンスに関わった方々が責任の所在を争う主張合戦をしているフェーズと捉えて、今は結論が出ないものと割り切るのが、精神安定上も良いのではないかと思います。
ID:785 / 投稿者：管理人 [2025-03-29 00:31:32]
うーん、例えば「首都圏の流動性の高い収益物件」なら、「実勢価格＝NOI÷キャップレート」っていうのを実勢価格と呼べるのかな、と思います。
その他では流動性が高く類似性の高い物件の取引事例が多いような物件も、取引事例を元に「実勢価格」という言い方はできるのかな、と思います。
が、札幌宮の森のような物件で明確な実勢価格ってあるんですかね。
隈研吾さんような名の通った方の、特徴ある物件って、ファンが気に入ってくれたら（特に惹かれるポイントとかがはまれば）、築古とかでも高値で売れたりしますので、何をもって実勢価格とされてるのか、主張されてる方それぞれの価格根拠を詳しく聞かないとなんとも言えないんじゃないかと。
もう少し身近な例でいえば、何年かに１戸しか売りがでないような超高級住宅地の住宅用地に、「実勢価格」って言われると違和感ありませんかね？
どうしてもそこに住みたい人が２人以上で価格を競い合ったら、びっくりするような値がつきます。
類似性の高い物件の売買事例が少ない中、例えば直近事例である３年前の坪単価が「実勢価格」だと断定するのは乱暴にすぎるか、と。
「売れる価格」は、対象物件を欲しがる顧客と接点を持てる事業者が売るのかどうか、売り方、や、後は運やタイミング次第ではないでしょうか。
ただ、宮の森のように複数戸まとめて市場に出回ると希少性が落ちるでしょうから、１戸だけ販売するのと、複数戸販売するのでも目標売却額に大きな違いが出そうです。
売れ残った今となっては、結果として売れる価格ではなかった、という判断を複数の方がしているの自体は事実でしょう。
が、それは結果系のお話ですし、「実勢価格」の根拠や詳細の説明がない中では、その言い分の妥当性も、プロセスのどこに問題があったかも、判断しようがないと思います。
結局、今はあくまで各社の立場での言い分を主張しているフェーズなので、今後第三者機関なり裁判の場で検証評価されない限り、誰の言い分が正しいかなんて決まらないと思います。
ただ、本当に「実勢価格」というものが客観的に存在し、その数字が簡単に出せるのなら、購入段階での社内審査において、誰かが強引に押したとしても否認なり反論はできたでしょうし、意思決定会議の議事などにその旨が残っているのではないかと。
このあたりは今後訴訟になれば、明らかになるのではないでしょうか。（We社自体は非上場なのでどこまで適正な意思決定証跡が保存されているかわかりませんが）
最後繰り返しになりますが、今はそれぞれの立場で相手方との争いが有利に立てる点を訴求しあっているフェーズですから、一方の言い分だけを鵜呑みにするにはまだ早い段階ではないかと思います。
ID:784 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-28 23:11:28]
管理人さん
五味田は実勢価格よりかなり高いと言っていますが、
売れない営業が言う言い訳に聞こえて仕方ありません。
売れない営業は売れない理由をまくし立てます。
実勢価格の捉え方が松田氏がいたWECAPITALと
美山氏に介入されたWECAPITALで大きく異なること
が議論の焦点ですよね
ID:780 / 投稿者：管理人 [2025-03-28 20:23:27]
みなさん情報ありがとうございます。
双方の立場の言い分がYouTubeとXに出た感じですね。
まだまだ登場人物が多数いる案件ですので今後もいろんな情報が出るのでしょうが、結局第三者による検証評価を経て初めて評価できる感じではないでしょうか。
今はそれぞれの立場で相手方との争いが有利に立てる点を訴求しあっているフェーズで、全部を鵜呑みにするには早い気がします。（争いなのだから相手に不利なことだけが表に出ますし、今後検証の結果、事実と認定されない内容が含まれる可能性も十分あります。そもそも言い分が食い違っていますね。）
不動産の売り手の責任は今時点ではなんとも言えないかと。
不当な売買かどうかは価格だけは決まりません。
プロ間の取引ですし、買い側が価格に納得している以上売り側を責めるのはよほど異常性が高くない限り難しいでしょう。
今後、重説に虚偽があるとか、「背信的悪意者」に該当するような事実が確認されるかどうか、ではないでしょうか。
ID:779 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-28 19:53:23]
売り手にも責任がありますよね。
高値だと分かった上で買わせた。
契約違反でもあるし。
ID:778 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-03-28 16:56:59]
本日
大田区山王宅地ファンド
板橋本町土地再生ファンド
の２つが償還され、入金も完了しました。
ID:777 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-28 16:05:35]
次の文を校正せよ、と中学生に課題として出したいくらいの『悪文』だな。訴訟用の文章なのに。文章で信用力を失うな。
ID:776 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-28 14:23:11]
元WeCapital社の取締役という名乗る方のX投稿です（WeCapital社に対する株主代表訴訟提訴の請求書面の写真）。
https://x.com/masa_gomita/status/1905445325990764613
この内容が事実だとすると衝撃的です。
ID:772 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-27 22:25:55]
つまりは札幌宮の森案件ということですね
ID:768 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-27 18:51:40]
公にして膿を出す覚悟を感じます
ID:767 / 投稿者：管理人 [2025-03-27 18:14:24]
情報ありがとうございます。
断定するには早いですが、このタイミングで実勢価格より高く買ってしまった、と開示資料で明記していること、「一連のプロセスの問題点を第三者の弁護士に調査を依頼」していることからは、元本棄損が生じる水準まで売却目線を下げざるを得ない、と判断する可能性が出ていることは否定できませんね。
ID:766 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-27 17:11:24]
レボリューションから開示でましたね
償還期日が延長となっている理由は、
主として取得時の不動産価格が実勢価格を大きく上回っており、当初想定していた価格での売却が難しい
ことが原因です。
延長案件は元本毀損でしょうね
ID:763 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-03-26 01:04:56]
>>760
申し訳ありません。間違えました。お詫びして訂正します。
正しくは
案件名: 99号 東京都大田区山王宅地ファンド
の償還日が一旦4月1日になったのですが結局当初予定通りの
3月28日に戻ったということです
ID:760 / 投稿者：ID:756 [2025-03-25 20:40:13]
ID:756です。
ID:758は自分の投稿ではないですし。
償還されるという連絡もないです。
ID:758 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-03-25 17:46:09]
>>756 追伸
結局3月28日償還になりましたと連絡がありました。
なんだかなあ。
ID:756 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-25 11:05:11]
【対象ファンド】
案件名: 99号 埼玉県鴻巣市 レジデンスファンド
ファンド詳細ページ: https://yamawake-estate.jp/funds/3zi4hqylp6j1
変更前 変更後
運用終了予定日 2025年4月25日(金) 2025年10月31日(金)
償還予定日 2025年6月30日(月) 2025年12月26日(金)
運用期間 約9ヶ月 約15ヶ月
これだけ運用期間を延ばしても、運用終了から償還までの
期間が2か月前後という部分を変えるつもりは無いらしい。
ID:754 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-03-24 18:08:55]
情報です
【対象ファンド】
案件名: 99号 東京都大田区山王宅地ファンド
ファンド詳細ページ: https://yamawake-estate.jp/funds/twz7kdx74t0e
【償還日変更】
当初償還予定日 : 2025年3月28日(金)
変更後償還日 : 2025年4月1日(火)
【変更の理由】
償還に必要な準備に時間を要しており、当初償還予定日である2025年3月28日から契約書面に記載の2025年3月31日に変更させて頂く予定でしたが、年度末のシーズンにて送金が混雑することが予想されることから、2025年4月1日に償還予定日を変更させていただきます。
ID:746 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-23 21:32:45]
真っ当な会社であれば、現職であれ、退職した方であれ、守秘義務があって、おいそれと情報が出てこないはずですよね。
告訴状が仮に捏造情報でないとしたら、ちょっとガッカリな会社って印象を持ってしまいました
ID:745 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-22 22:58:14]
正直今、SNSもWebも、出所も正確性も明らかではない情報が氾濫していますね。
告訴状についても、警察が開示するような内容でもタイミングでもないでしょうから、誰かが意図的にリーク、もしくは扱ってくれそうなメディアに意図をもって投げ込んだ内容だとみるのかな、と。
誰が情報を流しているかは断定までできませんが、私も個人的には、会社やヤマワケエステートを良くするため、というより、私怨とか自身の正当性を訴えるためという印象しかもてないですね。
