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コメント：
ID:3130 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-09 13:02:08]
「向こうの掲示板」というのは、カ◯メ先生のですか？
ヤマワケのサイトには掲示板無いですよね。
ID:3116 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-07 23:28:05]
>>3113
本当に「関係ないと言わんばかり」なら元本すら返さないと思うがね(笑)。
配当付けないってのも市場価格より高く買ったんだからもはやしょうがないとしか言いようがない。
一応言っておくが今後投資する気はほとんどないので別に肯定する気もないし関係者でもなんでもない。
ついでに「向こうの掲示板」は全サービスそうだが、投資しているのかすら怪しい連中が
罵倒するための罵倒ばかりしていてそっちの方が問題と言わざるを得ない。
ID:3115 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-07 22:37:03]
元本返ってきただけでもいいと思う。レベチーに至っては本当に何も考えれないのかお涙頂戴の怪しいメールを出して有耶無耶にして、一切情報出さないで逃げ切ろうとしているのでたちが悪い。
ID:3113 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-07 19:43:06]
ヤマワケエステートの何が問題かというと、旧経営者を追い出したことで過去の案件は関係ないと言わんばかりの振る舞いをしていること
事実、一切の配当を付けなかった案件もあった
向こうの掲示板でもそれを肯定せんばかりの怪しい書き込みが定期的にある
ID:3013 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-21 02:02:33]
リープ不動産との間の物件、みんな裁判中ってどういうこと？
ID:2995 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 11:14:41]
一部の投資家だけに償還することはないので、みな同じステータスです。
ID:2994 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-18 19:43:15]
水納島は返還されていませんよ。私も三桁投資していますが、開発許可が出ていないので未だ売れていないです。
ヤマワケの運用終了の意味が分かりませんね。
とにかく早く役所から開発許可が出て返還して欲しいです。
ID:2993 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-18 18:43:11]
沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド
償還された方はいますか？当方は8月29日に
運用終了のお知らせを受けているんですが、
償還までここまで時間が掛かるとなると、
運用終了とは何ぞやという気になります。
ただ配当を減らす為の方便なのでしょうか？
ID:2953 / 投稿者：管理人 [2025-12-11 23:11:09]
事実や根拠を元にした意見まで削除する方針とはしておりませんので、削除対象外としております。
みなさま、事実や根拠があるものについては、「事実や根拠」と、「それを元にした個人の考えや憶測」がわかるよう、配慮いただければ幸いです。
ID:2951 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-11 22:44:03]
管理人様
ここ最近のこちらヤマワケ掲示板は憶測含んだ内容で
読む人たちを不安を煽る内容とも取れますので、
ルールに従って削除されても良いと思います。
いかがでしょうか。
ID:2940 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-09 10:05:14]
ヤマワケの水納島とレベチーのニセコがよく似てますね。
金額も似てるし。
ID:2938 / 投稿者：2926 [2025-12-08 23:20:35]
2927様。
他のEXIT案件の事はわからないのですが水納島だけ買主（予定）が仮登記を打っているのであれば、
2927様が仰るようにコイケデザインワークスが土地価格の上昇（開発許可の取得）を想定しているとも受け取れますね。
私も2899様の書込みで仮登記の件を知って売買契約がきちんと履行される可能性に僅かながら希望を持っている為、
2926では全て「可能性が高い」ではなく「可能性がある」とだけ書きました。
2928、2929様。（2927様も含めて同一の方でしょうか）
回答ありがとうございます。
27億の融資が土地担保以外にマルハンの信用力を加味した上で行われたのであれば、掛け目を考えても意味ないという事ですね。
「国頭郡本部町字瀬底6023番」の土地ですが、これがヤマワケエステートが説明していた島の南東側にある所有者不明の土地
（開発許可申請の対象地外だが安全性や計画の妥当性を行政が慎重に確認を進めている）である可能性が高いようですね。
行政側が「許可を出した後で土地所有者が現れて揉め事が発生し、行政にまで飛び火する可能性」を考慮しているなら、
時間がかかっても仕方ないのかもしれません。（それでも6か月は出資者側としては長すぎる）
ID:2929 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 10:56:51]
＞2914
＞2902
国頭郡本部町字瀬底６００３番
の登記を共同担保目録 『要』で取ってみると、この1筆だけで私のこれまでの記載内容が十分わかります。（私もこの1筆だけで書いています）15筆の１つであり、311筆に含まれているから共同担保目録で311筆の地番も全部見れます。
国頭郡本部町字瀬底６０２３番
15筆に含まれないが、15筆を開発するにはとても邪魔になる場所にある、ファンドが取得していない土地です。
この土地は表題部だけで甲区がありません。沖縄になありがちな、権利関係がどうなっているのか解決が難しい土地だと思いました（現にファンドが取得できていないですし）
ID:2928 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 10:45:43]
>2914
>311筆のほうも水納島の土地なのでしょうか？
そうでうす
>「311筆 ＝ ZEKKEIがヤマワケエステートに売却していない水納島の残りの土地約6.5万㎡」
いえ、311筆の抵当権はZEKKEIの売却時に解除されています。
311筆の中に15筆がある感じです。
もっとも13万㎡というのも報道の話ですし、311筆の土地＝13万㎡の土地かどうかもわからないし
311筆の土地⊃15筆の土地 かどうかもわかりません。
311筆は大規模に合筆され、15筆の土地は合筆後です。
きらぼし銀行が水納島の開発許可前の土地を担保にお金を貸すとは考えていません。ハイリスクハイリターンで、2%台の固定金利で貸すような案件でもありません。
きらぼし銀行はマルハンの信用力を審査し、貸している要因が大部分だと思ってます。
そしてマルハンも土地を担保というより、半分開発業者のような役割もあるのでしょう。具体的にはわかりませんが。
27億というのも、土地を担保というよりマルハンの開発業者としてなんらかのかかわり、開発グループとの関係性などが大きく要因としてあり、通常の例えば収益物件ビルのような担保評価はできない不動産なので、27億の掛け目というのは私はあまり考えていません。
一方、ヤマワケエステートの出資者は開発利益はなく、土地の評価が全てなので、違った視点が必要です。
以上から、私は27億と37.2億の定量的な要因の差は考えていません。
私が見ている唯一の数字は27億<<37.2億です。開発グループ側は大きなキャッシュを手にして、不確定な開発中の金利負担に怯えることなく、開発許可がおりたときだけ参加できる無料のオプションを持っている、です。
ID:2927 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 10:23:38]
＞２９２６
他のヤマワケエステートのEXIT案件と違って、水納島だけは所有権移転仮登記が打たれているので、代金記載の売買契約書もあれば、土地が暴騰してもコイケデザインワークスは当初予定していた値段で、例えば優先出資元本＋分配金ぐらいで買い戻せます。
この案件だけ仮登記ということは、他のEXIT案件は土地価格が上昇する可能性はなく、水納島だけ上昇する可能性（確率は低いが期待値は高い）があると売主が思っているとの解釈もできます。（私はそう解釈しています）
ID:2926 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 00:27:48]
水納島ファンドがもし「札幌宮の森（ヤマワケエステートは出資者に損害を与える可能性が上がる事を知りながら、売主と共謀して実勢価格を大きく上回る高値で取得）」
と同じだったとしたら、開発許可を取得出来たとしても買主が契約破棄して延長になる可能性がありそうです。
土地の売主（元所有者）だったZEKKEIと買主（予定）であるコイケデザインワークスは代表者が同姓同名なので同一人物の可能性が高く、
そうだとすると今回の契約は実質的には「売った土地を買い戻す」事になる訳ですが、
実勢価格を大きく上回る高値（開発許可が下りて価値が上がった場合の価格？）で売れたのなら、そのまま買い戻す可能性が低いように思えるからです。
かなりの高値で売れたのなら契約破棄して違約金を払っても痛くないでしょうし、むしろそのほうが得である可能性も否定出来ません。
もしこれらをZEKKEI（コイケデザインワークス）とヤマワケエステートが共謀して計画したのだとしたら、
契約破棄するにしても体裁が悪くならないように？「開発許可を取得出来なかった」という事実が欲しいと思うので、
意図的に不備を入れて手続きを長引かせる（再延長）可能性もありそうです。
疑いたくありませんが、札幌宮の森と同じような案件が他にもありそうなので。（例：サラトガ案件 松田の関連会社？）
ID:2925 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-07 16:40:52]
ヤマワケの水納島は今役所に設計図を提出していますが、役所から設計図に不手際があったら、再度設計図のやり直しになるのでまた延長になる可能性ありますよね。最長で、5月29日って言っていますがまだまだ延長の可能性も大きいですよね。
ID:2914 / 投稿者：2894 [2025-12-03 22:21:57]
2905様。
2899で「27億の共同担保は311筆です。ヤマワケエステートのファンドの対象不動産は15筆です。」と書かれていますが、
311筆のほうも水納島の土地なのでしょうか？
もしそうだと仮定すると「311筆 ＝ ZEKKEIがヤマワケエステートに売却していない水納島の残りの土地約6.5万㎡」であり、
311筆と15筆の面積が同じくらいという事になるのですが、面積が同じくらいだとしても15筆のほうは恐らく島の中心部から離れた原野だと思うので、
311筆と15筆の価値は何倍も開きがあるのでしょうね。
これより先は仮定の話ですが、4倍の差があるとするなら15筆の土地だけで引ける融資は27億の5分の1で5.4億。
今回の融資のLTVが50%だったとしても約11億、70%だったとしたら約8億の価値だと銀行が評価。
融資は開発許可申請前に行われたので、この評価額は開発許可がない状態のもので、開発許可が取れたら4～5倍くらいになる。
その4～5倍の価格でヤマワケエステートはZEKKEIから買い取った。
数字は適当ですが、こんな感じでしょうか。
ID:2905 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-01 15:39:31]
＞コイケデザインワークス（代表がZEKKEIと同一人物？という情報があったので関連会社？）が
それ私が代表者が同一人物と書きました。
＞これは書式地涌社内規定（開発許可が取れなければ買わない）を理由にしてしまうだけで反故に出来てしまうんですね。
できません。ただ、一般には信じがたいですが、契約は守らなくても民間同士の契約は法的な手段をとらない限りのらりくらりとかわされた場合に対処できません。
レピュテーションリスクが重要な理由です。
ヤマワケエステートは他の案件を見ても分かるとおり、言ってることが信用できません。水納島は案件持ち込み側が100％悪いわけではなく、ヤマワケエステートも買い戻しが適当で開発許可がおりないと償還できないという認識は、少なくとも担当者はもっていたのではと思います。
ヤマワケエステートは、本来ならきちんと違約金を徴収するなり、損害賠償請求をするなりすべきです。できないのは、全額回収できないだろうというのの他に、請求出来る法的根拠が弱いではと思っています。
停止条件なしと言い張っている（そう出資者にレポートしているようですね）のなら理はヤマワケエステートにあります。
せっかく27億円を低利で借りていたのを御破算にしてまで、高利に乗り換えているわけですから、単純に開発業者側も買い戻さないでしょう。
松田氏の後の案件も微妙な物が多いです。
＞ただ、仮登記を打たれていてヤマワケエステートはコイケデザインワークスの許可なく第三者に売却出来ないという事は、
＞コイケデザインワークスに「第三者がより高値でヤマワケエステートに取引を持ち掛けても売却させない」という意思があるようにも見えるので、
＞もしそうなら開発許可が取れさえすれば決済を実行する可能性は残っていそうですね。
開発許可が下りて、かつ他の資本や外資ホテルなど巻き込めれば、買い取る可能性はあると思います。
ID:2903 / 投稿者：2894 [2025-12-01 13:39:39]
2902の書込にミスがありました。
今回の売買契約に停止条件は付いていない（開発許可が取れなければ買わない）
ではなく、
今回の売買契約に停止条件（開発許可が取れなければ買わない）は付いていない
です。
ID:2902 / 投稿者：2894 [2025-12-01 13:36:05]
管理人様、回答ありがとうございます。
金利はさておき両方の抵当権設定が同一日だったので、特殊な事情があるのかなと感じて質問した次第です。
2899様。
詳細な情報、ありがとうございます。
やはり共同担保の価値が高かったようですね。
丸ごと転載ではないので書いてしまいますが、今回の売買契約に停止条件は付いていない（開発許可が取れなければ買わない）という事なので、
開発許可の有無に関わらず契約書記載の期日に決済されて然るべきであり、法的拘束力（破った場合はペナルティ）もあると思うのですが、
コイケデザインワークス（代表がZEKKEIと同一人物？という情報があったので関連会社？）が
社内規定（開発許可が取れなければ買わない）を理由にしてしまうだけで反故に出来てしまうんですね。
ただ、仮登記を打たれていてヤマワケエステートはコイケデザインワークスの許可なく第三者に売却出来ないという事は、
コイケデザインワークスに「第三者がより高値でヤマワケエステートに取引を持ち掛けても売却させない」という意思があるようにも見えるので、
もしそうなら開発許可が取れさえすれば決済を実行する可能性は残っていそうですね。
ID:2900 / 投稿者：管理人 [2025-12-01 12:53:16]
2899様
情報ありがとうございます。
共同担保目録とファンド取得分の乖離があるなら、金額差を見ても意味がありませんね。
また、ご指摘の通り、開発許可が得られた場合の価値は決して低くはない立地に感じますので、所有者不明の土地含め、近隣承諾などが得られるか、それまでにどの程度の期間を要するかが今後のキーでしょうか。
仮登記があるということは、その登記事由となった売買契約が無効にならないとその抹消もできませんが、逆に言えば契約自体は残っているのでしょうね。
開発許可の対応と買主交渉をしっかりやって、投資家保護に努めて欲しいものです。
ID:2899 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-01 12:35:55]
＞2898
＞2897
私もこの登記は4月に見てました。
まず、転抵当権ですが、これはマルハンが2.475%でZEKKEIに貸し、マルハンが2.275％できらぼし銀行から借りているイメージです。
実質は、きらぼし銀行がZEKKEIに2.275%で貸して，マルハンはその金銭消費貸借に保証料0.2%で保証しているということです。
ZEKKEIが返せなかったらマルハンがきらぼし銀行に元本を返済し、マルハンが抵当権を行使してZEKKEIから回収。
ZEKKEIもマルハンもつぶれたら、きらぼし銀行が抵当権を行使、です。
次に27億と37.2億についてです。
これは、まず最初に対象としている土地がが全く同じかどうか考える必要があります。
どれでもいいから1筆登記を取るときに共同担保にチェックをいれると、追加料金なしでその筆が入っている共同担保が見れます（私は必要あるなしを考えずいつも共同担保にチェックを要にしてます。登記情報提供サービスのデフォルトは不要です）
27億の共同担保は311筆です。ヤマワケエステートのファンドの対象不動産は15筆です。ただ、大規模な合筆が行われているので、実際に対象不動産がどのくらいずれているかはわかりません。
私は、もともと開発事業体が13万㎡もってるという報道、ファンドが64,722㎡ あたりから、27億の不動産担保より37.2億のほうが少ない土地だと思ってます。EXIT案件ということで担保価値の数倍でヤマワケエステートは買っていると思ってます（みんなで大家さんの100倍ほど露骨でない範囲で）
ですから、27億と37.2億は、みんなで大家さんの数十億と2000億とはいいませんが、比べてもあまり意味がないと考えています。
金額の適切さとしては、本当に開発が進んでホテルができれば数倍に跳ね上がると考えることもできるので、言い値で違法かといわれれば、そうではないとは思います。
ただ、開発許可がでなければ買い戻さなくていい、ということであれば、37.2億は超割高と考えます。
創薬会社のバリエーションという感じでしょうか。期待値ベースで考えるような。
開発許可がでなければ買い取らなくていいなんてムシのいい取引は世の中の普通の取引には存在しませんし、あってもそのオプション料は高額です。
27億の担保の311筆と37.2億の15筆を付き合わせることはお金と時間をかければできますが、私は出資者ではなく、また合筆が最近で登記情報提供サービスの地番検索サービスの土地で反映されてない部分がありそうなので、地図・公図をとってまでやる必要がありそうでした。
ここまでは1筆とれば分かるのですが、所有者不明の土地がという話がでたので、怪しいところを追加でとってみました。
想像どおり、保存登記がされていない（甲区がない）とういうものがありました。沖縄など田舎では多いですが、大昔に登記されたまま相続もよくわからない筆が紛れているのだと思います。この土地をまとめて開発許可をとっていくのは大変です。
開発業者が個人等の地主から買った13万㎡のうち半分の 64,722㎡ をファンドに高く売って資金を回収し、開発業者グループはタダの土地と、開発許可が下りたら土地を買いもどして事業をすすめるというタダのオプションを持っている状態ではないかと邪推しています。
他の案件では買い戻しは口頭だけのケースが多いですが、水納島ではコイケデザインワークスが所有権移転の仮登記を打ってるので、開発許可がおりて土地の価値が跳ね上がっても、ヤマワケエステートは第三者には売却できません。
ID:2898 / 投稿者：管理人 [2025-12-01 01:06:11]
「転抵当」になっているのですね。これはどういうケースなのか、正直私には良くわかりません。
後できらぼしが融資をしたのだということだと思いますが、マルハン側が先に貸していた資金を返済したのであれば抵当権抹消をしているでしょうから、ということは、両者から借りていた状態で、かつ、きらぼし側の方が優先的に回収できるということに両者が合意していた、というちょっと特殊な融資形態なのかとは思います。
が、どういうケースでこういった抵当権の打ち方をするのか、すいません、ちょっと断定できそうにないです。
ID:2897 / 投稿者：2894 [2025-12-01 00:03:26]
管理人様、回答ありがとうございます。
銀行も融資して利益を出したいでしょうから、担保価値や流動性に大きな疑念がなければ70%程度は有り得るんですね。
私はソーシャルレンディング（AGクラウドファンディング）にも出資していて、高い時でも80%程度の事が多いので、保守的な銀行なら50～60%くらいかなと思っていました。
ヤマワケエステートの評価額が銀行側から見ても妥当だったとしたら不安が僅かながら和らぐのですが、やはり共同担保の内容次第という訳ですね。
ところで、抵当権（マルハン）と1番抵当権転抵当（きらぼし銀行）の設定が同一日で、1番抵当権転抵当（きらぼし銀行）の金利のほうが僅かに低いので、
ZEKKEIが直接きらぼし銀行と契約したほうが良かったのではと思うのですが、間にマルハンを挟む形になったのには何か理由があるのでしょうか？（ZEKKEIだけでは信用が足りなかった？）
ID:2895 / 投稿者：管理人 [2025-11-30 22:11:10]
銀行側はあくまで、銀行側の査定に基づいて担保価値を決めて、それに対して一定の掛け目で融資額を決めるので、特段「おかしい」と言えるような水準ではないかと思います。
不動産やってると、こちらの査定より銀行側の担保評価が高くフルローンが組めるケースがあったりしますが、逆に低い水準しか出ないケースもあります。
クラファン事業者で都銀と付き合えるところは少ないですが、都銀は金利が低いものの掛け目が低く手金負担が大きくなりがちですが、信金などは金利は高いものの、掛け目が高く手金負担が小さい、というのが大まかな感じです。
きらぼし銀行さんの傾向は私にはわかりませんが、担保価値の70%程度なら、別にありえるんではないでしょうか。
逆に、中小の不動産会社からしたら30%分を手金で負担するっていうのは結構重たいので、どちらかというともっと融資引けるところから借りる画策したいところではないか、と想像します。
なお、上記は開発難易度が特段高くないような土地での事例ですが、開発許可までに一定のハードルがある土地での融資条件となると、銀行側は保守的に見る傾向があるので、もっと厳しい査定になってもおかしくはないかと思います。
（そう考えると、銀行の目から見て、流動性や開発可能性に関して大きな懸念は感じられなかった、ということにも感じるのですが。）
また、銀行が一定保守的に査定し、一定の掛け目を設定していることを考えると、ヤマワケの不動産取得額は銀行の評価額から見て妥当な水準、もしくは割安、という見方ができるのかもしれません。（共同担保目録に何が入っているかにもおっしゃる通りよりますが）
ID:2894 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-30 19:45:40]
管理人様。
水納島ファンドの契約成立前交付書面（出資者以外でも閲覧可能）によれば今回の土地は抵当権が設定されており、債権額は27億円となっています。
今回の土地は不動産鑑定士による鑑定評価は未取得で、ヤマワケエステートが独自の算出方法で37億2000万円と評価していますが、
この評価が妥当だとしたら融資した業者から見たLTVは約72.6%になります。
最初の抵当権設定者は銀行ではありませんが1番抵当権転抵当が「きらぼし銀行」になっており、
銀行が融資したからには返済が見込めなくなった時に素早く回収出来る見込みがあるのだと思いますが、
そうだとするとLTVが約72.6%というのは高すぎるように思えます。
素人なので的外れな推測かもしれませんが、リスクを取りたくない銀行が実際はもっと低いLTVでしか融資していなかったとすると、
銀行による土地の評価額がヤマワケエステートの評価額より高い事になります。
さすがにそれは有り得ないと考えており、もし抵当権の箇所に記載してある「共同担保」にかなりの価値があれば辻褄が合う気がするのですが、
管理人様の意見を伺いたいです。
ID:2876 / 投稿者：2798 [2025-11-28 23:01:03]
2867様。
トンズラする計画が「サービス開始当初からあった」のか断言は出来ませんが、今年の2月以降から延長が大量に発生していて殆ど償還出来ていない事を考えると、
「途中からはあった」と出資者に思われても仕方ないですよね。
2868様。
違約金の設定が低くて破棄したほうが得になる場合がある契約なら、それを悪用する業者が出てきても不思議ではないでしょうね。
LEVECHYのニセコ案件も根拠はありませんが、売主（土地の元所有者）と買主（違約金を払って売買契約を破棄した業者）が共謀していて、
買主が違約金以上の金を売主から貰っていて双方得をした（違約金以上の金を渡しても売主が大金を得られて満足した）可能性もあるのではと思った事があります。
それと、ヤマワケエステートの怪しさは承知しています。
2868様が書かれた件以外にも「投資先のラーメン屋の店舗がなかったにも関わらず満額償還」とかもありましたね。
後は自分が実際に見た事ですが、水納島ファンドの募集が埋まった直後にキャンセル待ちの応募が殺到して、埋まってから10分くらい経過した後だったと思いますが、
キャンセル待ちの状況が「人数：20～30人程度 金額：20億円以上」という事がありました。
当初の募集締切日では埋まらずに募集期間を8日延長して何とか埋まった直後の事でした。
人数に対して金額が異常ですし、これだけの大金を出資したいなら早く応募するべきですし、十分に時間があったはずです。
「大人気という事にしたい意図」があったのか、大量のキャンセル待ちを見せる事で実際に応募した人を安心させて
「後から現れるかもしれないキャンセルを減らしたい意図」があったのかはわかりませんが、サクラを疑いました。
そういえばヤマワケエステートはリセールの頻度も多かったですね。
そういう事なのでしょうか。
ID:2869 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-28 10:05:10]
＞2862
＞2860
グループ会社でしたね。ZEKKEIとEXIT先のコイケデザインワークス（所有権仮登記）は同じ代表者
ID:2868 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-28 09:26:49]
＞2866
＞「ZEKKEIと共謀しているのでは
その要素もあると思っています。
＞違約金の設定はしてあるが、そんなものは土地の売却価格を少し高めに設定、違約金を基準範囲の下限に設定すれば払っても痛くない？
設定があるのかないのかもよくわかりませんが、（ヤマワケエステートはあると今の段階で言っているようなので、条件はともかくありそうですが）
あったとしても当初の売買益が違約金を大きく上回ると思っています。ご推察に同意です。
開発許可が下りるか、外資を誘致できるかは大きなリスクで、これができたらやるけどダメならやらない、なんてムシのいい話は普通はありません。開発グループがリスクを取って土地をまとめていきます。
そのリスクが出資者におしつけられた格好です。
開発許可がおりて外資が誘致できたら土地価格は跳ね上がります。
登記上は2025年3月にコイケデザインワークスへ所有権移転の仮登記が打たれているので、ヤマワケが第三者に売却するにはコイケデザインワークスの同意が必用です。開発グループは、許可が下りたらやる、許可がおりなければ放置という選択が取れます。
私の想像ですが、全体13万㎡の土地を最初に買っていたとすると、半分の約6.5万㎡を13万㎡の買値より高い値段で売って開発グループは資金負担なく全額回収しているのではと思っていますｌ。
それにZEKKEIが土地をまだ持っているのなら、全体の一部でしかないヤマワケエステートの土地だけを買う第三者はいないでしょう。
開発グループは仮登記で権利を持ってるのに買い取らないのずるい、というのはたしかにそうです。
でも、ヤマワケエステートも出資者に対して、100％持ってると書いてるのに共有持分だったり、建物壊してるの最初から知ってるのに売却活動を続けていると運用終了過ぎても言い張っていたり、ビーチリゾートをなにもしていないのを知りながら放置して運用終了にしたり、出資者に対しては水納島の開発業者に対して以上に酷い状態です。
匿名組合出資と売買契約は違うとはいえ、ヤマワケエステートの出資者への態度を見てわかるように、ゴネたもん勝ちみたいなところがあります。
みんなで大家さんとヤマワケエステートに共通しているのは、これだけ大胆な詐欺ができてしまうのはしょうがないけど、両者ともその大部分を別の人にもっていかれていることです。
持っていっているほうは、松田氏はともかく、不動産取引で違法性はないかだいぶ薄まっています。
ID:2867 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-27 13:44:15]
そもそもwecapital自体が 、松田を中心として芝、竹岡の3人組が不特法の緩さと盲点をつき、キックバックや上場をちらつかせての売り抜けで一儲けしトンズラするために作り上げた組織と考えています。
水納島だけ真っ白と考えるほうが不自然ですから、疑ってかかるが正解と思います。
ID:2866 / 投稿者：2798 [2025-11-27 13:13:27]
本当は出資を決める前にするべき事だったのですが、今更ながら少し調べてみました。
朝日新聞の記事から「プロジェクトを企画するZEKKEIは農地だった13万平方メートルの用地を取得」という情報を見つけました。
今回のファンドでZEKKEIから取得した土地は64722平方メートルなので、ZEKKEIはまだ6万平方メートル以上の土地を所有していると思われます。
・自社の開発計画に不要な土地である事が判明したので売却したかった？
・金額が大きく募集が埋まらない可能性があるので、出資検討者に一定の安心感を与える為に関連会社？が買い戻す契約を締結した？
・違約金の設定はしてあるが、そんなものは土地の売却価格を少し高めに設定、違約金を基準範囲の下限に設定すれば払っても痛くない？
ヤマワケエステートが今になって「契約不履行の可能性」を言及した事で、ZEKKEIに上記のような計画があったのでは不信感を抱いています。
それどころか、ヤマワケエステート（会社の言い分では前代表である松田による独断）は
・案件持込者（売主）と共謀して出資者に損害を与える可能性が上がる行為（接待を受けて実勢価格を大幅に上回る金額で取得）
をした過去が複数あり、ヤマワケエステートは所謂「松田案件」ではないと言及していましたが、「ZEKKEIと共謀しているのでは」とまで思えてきました。
ID:2864 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-27 07:13:09]
>2862
グループ会社という表現は適切ではなかったかもしれません。資本関係は不明です。
SPCではなかったです
ID:2862 / 投稿者：2798 [2025-11-27 00:50:41]
2861様。
確かにEXIT先については契約成立前交付書面には記載していませんでした。
ただ、「記載内容をWeb上で公開する事を謹しむように」という文言があった今回のレポートに記載されていた事でもないので大丈夫だと思いますが、
https://www.investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=yamawake-5e2qqy8yjjga
上記のページで管理人様が記述している内容から「ZEKKEIが買い戻す ＝ EXIT先」と認識し、
ヤマワケエステートにも以前に「延長の理由はあくまで許認可の遅れであってZEKKEIとの売買契約に問題が発生した訳ではない、という認識で合っていますか？」と問い合わせして、
「ご認識の通りです」と回答を貰っていたので2860のように書いてしまった次第です。
実際のEXIT先は「同じ事業体グループの別会社」なのですね。
ID:2861 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-26 22:26:43]
>2860
旧所有者は（株）ZEKKEIですがExit先は契約成立前交付書面には書いてなくて、
登記上はZEKKEIとは違う会社が所有権移転の仮登記してますよ。同じ事業体グループのようですが。
開発許可が下りなければ資金調達したくないから、事業体はだらだらとひきのばすし、新しい開発業者を探すといっても開発許可がおりないところに今から手を出さないでしょう。
ID:2860 / 投稿者：2798 [2025-11-26 21:08:37]
水納島ファンドの土地の元所有者（売主）は株式会社ZEKKEIで、売買契約締結先も同様に株式会社ZEKKEI。
この事は出資者でなくても閲覧出来る契約成立前交付書面に記載されているので、問題なしと判断して書き込みを続けます。
もし売買契約が不履行になった場合は株式会社ZEKKEIは土地を買い戻せない事になりますが、
リゾート開発計画の参加企業に名を連ねており、土地が無くて株式会社ZEKKEIは困らないのか疑問を感じました。
当初から買い戻すつもりが無かった（計画が立ち上がったおかげで土地が値上がりした？ので売却したかった？）
のではないかと勘繰ってしまいます。
ID:2857 / 投稿者：2801 [2025-11-26 16:09:58]
2854様
今回のレポートはかなり詳細まで記載してあったので評価できると思いますが、いかんせん遅いですよね。
昨日事業者と開発許可申請者の名称、及び追加図面について疑問がありましたので、問い合わせしたところ、回答できる場合は次回ファンドレポートにて一律開示するとのことでした。
ID:2854 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-26 12:15:55]
>2801 様
開発許可申請は誰がしているのでしょうか。
開発する人が申請するのですが、ヤマワケエステートは土地の所有者です。
開発主体が申請しているなら、買い取りの条件として開発許可をいれるのはさらに誠実さがないですね
ID:2853 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-26 11:54:59]
>2801
許可申請と買い戻しを後から言うのはヤマワケエステートの不誠実さと思いますが
現在遅れていることより、申請を出したのが遅くなった理由が気になります。
ファンド運用開始時から出しておけばよさそうですが。
ID:2851 / 投稿者：2798 [2025-11-25 22:41:34]
2801様を含め多数の問い合わせや要望が届いたようで、通常の月次レポートを出してくる時期でないにも関わらず詳細をまとめた水納島のレポートが出ましたね。
今回のレポートには「記載内容をWeb上で公開する事を謹しむように」という文言があったので転載のような事は出来ませんが、
これまでより遥かに詳細な内容が記載されていたのは好感が持てました。
ただ、売買契約が不履行になる可能性がゼロではない事をレポートで初めて示唆した事に不安を覚えました。
「売買契約が不履行になる場合がある」という文言は会員登録しなくても見る事が出来る場所（ファンド概要のページ）にも記載してあり、
出資者限定情報ではないと判断して「不安を覚える」内容として書き込みましたが、管理人様が問題だと判断した場合は削除して下さい。
ID:2846 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-25 13:39:14]
新しいレポート出ましたね
今回はかなり細かく書いてありました
ID:2825 / 投稿者：管理人 [2025-11-22 12:08:18]
今回は償還遅延問題だけではなく、第三者割当増資の背景となった、「資金繰りへの対応が急務」、「仮に今回の資金調達が実現しない場合（中略）債務超過に陥る可能性も否定できない」といった発表内容のニュースとしての価値が大きく感じました。
ヤマワケは結構組成手数料を高く取っており、特に額の大きい蓄電池で高めの設定で稼いでいましたが、それでも黒字化できないとなるとかなり損益分岐点ラインが高い、要は高コスト構造になっていると見ないといけなさそうです。
そんな中で今回の割当増資の権利を付与したことは投資家にとっては朗報ではあるものの、実際にいつ、いくら分の権利行使・入金されるか、注視していく必要がありそうです。
ID:2824 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-22 12:04:31]
とにかく第三者割当増資が旨く行き、今の状況を乗り越え頑張って欲しいです。
ID:2823 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-22 11:58:04]
第三者割当増資が旨く行くと良いですが、断られた（否決された、または引き受け手が見つからなかった）場合、更に大変ですね。とにかく正念場です。
ID:2822 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-22 10:58:17]
とうとう日経のニュースになりましたね。
https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/news/21/00001/07481/
ID:2816 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-20 22:01:44]
2813様
2024年9月～2025年8月運用期間の案件で開発許可申請が6月というのは遅すぎますね。
これだけの規模で登記もこまかく分かれている案件なので時間がかかるのは想定できますが、開発許可申請のタイミングが遅れる（所有権の把握が難しなど）があるのなら募集時に運用期間を考えるべきだし、途中のレポートでも開発許可申請をしたかどうかぐらいは書くべきでしょう。
ID:2815 / 投稿者：2798 [2025-11-20 21:46:17]
2801様、情報ありがとうございます。
このような時系列だったのですね。
レポートでこの情報を掲載してくれたら進捗状況を把握しやすくなるので良いですね。
しかし、開発許可申請から5か月以上経過してるとは思ってもいませんでした。
ID:2813 / 投稿者：2801 [2025-11-20 16:27:56]
2798様
カスタマーサポートへはレポートでの時系列の整理及び精度、頻度をあげることなどを要望しました。
以下カスタマーサポート等からの情報です。
開発許可申請日：6月6日
県との面談日（補正を受けた日）：10月3日
2週間経過したので進捗状況を確認しましたが、開示できる情報としては不足な面もあり、情報の確立とファンドレポート又はお知らせ作成に向け動いている段階とのことでした。
ID:2806 / 投稿者：2798 [2025-11-18 20:55:59]
2798で書いたものを「部分抜粋みたいなもの」と表現しましたが、書き方を変えただけでレポートの内容ほぼ全てを書いたも同然なので、
管理人様の意見もありましたし改めて全文貼り付けをするのは止めようと思います。
2801様。貴重な情報、ありがとうございます。
「行政と相談して手続きを進めている」という報告が嘘ではないなら、
想定以上に時間がかかっているのは「5ha以上の開発行為」というのが影響しているのかもしれませんね。
ID:2802 / 投稿者：管理人 [2025-11-18 13:44:43]
オープンな掲示板ですので、明示的に守秘義務があるような情報については掲載されないようお願いします。
個々の情報の扱いは、事業者等情報ソース側と、掲示板に記載される方の間で定められるものなので個々の判断は難しいですが、事業者から削除要請や開示請求などが出る「可能性」が高いものは扱わないようお願いできれば幸いです。
ID:2801 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-18 13:30:44]
2798様 大変参考になります。ありがとうございました。全文をのせることについては同意見です。
確認も含め基本的なこと及び11月5日以降カスタマーセンター等から確認したこととして
・関係自治体は本部町と県。窓口は本部町で、現在は県が審査中。
・北西側の申請には関与していない。
・県は開発許可申請地（ファンド所有地）に建設される建物と、申請区域外所有者不明の土地の位置関係を確認している。
・5ha以上の開発行為にかかる標準処理期間は75日。申請の不備（許可基準を満たしていない等）に対する補正に要した日数は含まない。（県担当者より）
ID:2800 / 投稿者：2798 [2025-11-18 12:24:53]
登録者または出資者しか閲覧出来ない情報の転載（全文貼り付け）を禁止している運営会社もあるので念の為に部分抜粋みたいなものを書いたのですが、
全文貼り付けをしても良いのか判断出来ません。
管理人様の意見を伺いたいです。
ID:2799 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-18 09:06:49]
2798
全文を貼り付けていただけますでしょうか。
また、ほかの案件でも言えることですが、募集時に触れていなかったこと（開発許可がないと売買契約が決済できない）を後出しして、出資者も含め問題の焦点を新たな論点（開発許可）に移していることに違和感を感じます。
開発許可について募集時にどういう説明をしていましたか？と質問したらヤマワケエステートはどのように答えるのでしょうか。
ID:2798 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-18 00:30:42]
水納島の11月レポートでは所有者不明の土地が2カ所あり、それが原因で許認可が遅れているとの説明がありました。
所有者不明の土地は農業振興地域の解除申請が行えない（開発許可が下りない？）が、
島の南東側にあるものは開発許可申請の対象地外なので許可申請自体に法的な問題はなく、
建築予定建物との関係？を行政側に説明して許可手続きを進行中との事。
民法第234条（境界線付近の建築の制限）あたりが関係しているのでしょうか？
島の北西側にあるものも同様に所有者不明で農業振興地域が解除申請が行えないが、
こちらは何故か開発許可を取得済みであり建築確認申請段階との事。
島の南東側の説明と違って「開発許可申請の対象地外」との記述がないので開発許可申請の対象地なのでしょうが、
所有者不明にも関わらず開発許可が下りたという事は
「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が適用されたのでしょうか？
これらの説明に嘘がないなら問題は「島の南東側にある所有者不明の土地」だけであり、
「開発許可申請の対象地外で許可申請自体に法的な問題がない」にも関わらず
8月レポートで記載していた「10月末に許認可の見込み」を実現出来なかった事には不信感を抱きます。
そもそも水納島ファンドは当初8月末に運用終了するはずだったものなので、
遅くとも7月中には開発許可申請を出していたと思われますが、そうだとすると3か月くらい経過している事になり、
ジャングリア沖縄の影響で行政側の対応に遅れが発生したとしても時間がかかりすぎのように感じます。
（行政手続法では許可申請受理から許認可までの期間の目安は30日）
ID:2796 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-16 23:11:18]
沖縄県水納島リゾート地EXITファンドに関しては、
8月末に運用終了のお知らせが来ていて、
此方のマイページでは集計中と表示されています。
しかし此処は運用終了から償還までが長いですね。
ID:2795 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-16 14:28:39]
管理人様
返答ありがとございます
ID:2794 / 投稿者：管理人 [2025-11-16 14:22:54]
土地所有者不明の影響なのですね。説明が途中で変化しているのなら、情報開示内容をそのまま信じてよいかに懸念が生じてしまいますね。（過去のいくつかの案件でもあったような）
詳細状況や対処方針が示されているのかがわかりませんが、一定の期間を経て裁判所への申し立てなどの手続きになるなら少し時間を要するかもしれませんので、対処方針まで含めて開示して欲しいところですね。
そこらの情報が無いと予見可能性は高まらないかと思います。
ID:2793 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-16 13:00:43]
ヤマワケの水納島は、土地所有者不明の件で延期です。と今回初めてそういった件でレポートが来ました。その前は同じ地域でシャングリラが出来たの役所の手続きが遅れて延期ですとレポートが来たのにだんだん悪いレポートになって来ました。5月29日迄延長と書いてありますが、未だ未だ延長の可能性はありますよね？
ID:2664 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-27 22:10:38]
長野県上田ホテルファンドも運用終了、契約締結とのこと。
良い話もあります。
ID:2359 / 投稿者：レオ [2025-09-14 16:04:23]
裁判の内容はここでは書けません。
まず原告、被告のプライバシー保護の観点からみだりにネット等で書くことはできません。本来は原告、被告名も書くことはできませんが、ヤマワケエステートが被告側の一部を開示しているので、私は書きました。
今後どう裁判が進むか等はヤマワケエステートに確認するか、今までの経緯や訴状内容は、裁判所で確認してください。
ID:2352 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-12 11:59:00]
レオ様 ありがとうございます
閲覧してみようと思います。
24条書面にあるリフォーム委託先CVCはリフォーム業者というより解体業者なので、どういう主張をヤマワケエステートがしているのか興味あります
ID:2351 / 投稿者：レオ [2025-09-12 11:12:03]
事件番号は 令和7年（ワ）第16374号 です。
ヤマワケエステートに確認しても教えてくれますよ。
先のメールの通り、内容はSNS等で拡散は絶対にしないように気を付けてください。
ID:2350 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-12 09:20:32]
>2348 レオ様
よろしければ事件番号を教えていただけますか？
ID:2348 / 投稿者：レオ [2025-09-11 18:36:34]
世田谷区岡本バリューアップファンド第一回口頭弁論を傍聴しました。
原告（ヤマワケエステート）は出廷しましたが、被告（個人、First Capital（株）、（株）CVCの３社）側は出廷せず、次回再度口頭弁論が開催予定です。
第二回口頭弁論は10月29日（水）13:20～の予定。
訴状内容等は詳しくここで書けませんが、東京地方裁判所の閲覧室で、事前に電話で裁判資料閲覧可能かを確認すれば、誰でも閲覧できます。
当該ファンドに出資されている方は是非裁判資料の確認をお勧めします。
ただしSNS等で内容の公表は控えるようにしてください。
ID:2291 / 投稿者：管理人 [2025-09-06 19:58:09]
外部の意見やアドバイス、助力なども合わせて課題対処が進むと良いですね。
ヤマワケエステートには親会社のWeCapital、REVOLUTION、そしてその株主やファンドなど多様な関係者が存在するというガバナンス構造はメリットにもデメリットにもなりうる構造ですが、進展を期待したいところです。
ID:2286 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-06 13:13:59]
管理人様
大和財託社長の発言や今後のレボリューション経営陣への働きかけも期待したいところですね。
優秀な外部意見が入れば、未熟な経営陣の助けになるかもしれません。
内部事情まで開示いただけたので、今後に期待するしかありません。
ID:2279 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-04 17:40:33]
どのファンドも償還延期していたら問題だろうが、運用終了時期と償還時期に差があるなら償還延期の可能性があるのは当たり前と思うが。運用終了をもって即償還するというファンドだけに応募したらよい。
ID:2278 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-03 18:21:37]
レベチーと一緒。運用の匿名組合契約が終了した、清算期間なのに清算する金銭ないので売却活動を続けますという事業者の本当に都合の良い解釈。当たり前ですが運用中に売却するには当たり前で運用の延長すらしていない会社には容赦なく法的措置をとるべきです。
ID:2277 / 投稿者：管理人 [2025-09-03 09:00:41]
不動産クラファンでは、契約期間終了時(これを運用終了と言っているのかと)に不動産が売却されていない場合に、不動産を現物のままで償還することができません。
そのためその場合には、営業者は期間の後もファンドの償還清算に向けた売却活動を継続して、現金化(換価)してから償還を行うという契約になっています。
言葉の定義が各社により微妙に統一されていないと思っていますが、ヤマワケの言う運用終了は、「ファンドの運用期間、契約期間が過ぎたが、換価処分が完了していない状態」も含むということだと思います。
ID:2276 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-03 08:20:09]
水納島運用終了したと発表したのに
売却は未完了で販売活動を継続中って
それ運用終了したことになるの?
わかる方教えてください
ID:2223 / 投稿者：レオ [2025-08-24 10:16:00]
横からごめんなさい。
民事裁判の内容は裁判所で誰でも閲覧できます。
ヤマワケエステートの場合は、東京地方裁判所だと思いますので、ヤマワケエステートから事件番号を教えてもらい、訴訟内容が閲覧できるかを東京地方裁判所に電話で問い合わせて見てください。
但し担当書記官の都合に合わせないといけないので、担当書記官と事前に閲覧日程の調整が必要です。
ご参考迄に。
ID:2214 / 投稿者：管理人 [2025-08-23 23:18:52]
2209
訴訟案件に出資されていたのですね。つらいですね。
そんな中すいません、対象会社とヤマワケエステート間の契約に基づく訴訟でしょうから、どういった契約条件なのかや、債務不履行や契約違反などの中身などによるでしょうし、私にはなんとも言えませんし、専門家であっても、外部から想定は困難かと思います。
利回りについては、ファンドの運用後に得られた元本や利益を、契約書に基づく順番で配分されますので、「ファンドに残る元本や利益次第」になります。
基本的には、①利益があれば、契約書記載の利回りを上限に投資家に配分し、②残りをヤマワケエステートが取得するという順番ですので、利益範囲でしか配当はできません。
利益がない結果になる場合は配当原資がありませんし、損失がある場合には元本棄損の可能性もある、というのが契約書の内容です。
訴訟については一定の時間がかかるかと思いますが、今は、ヤマワケからの続報を待つ以外にできることはないかと思います。
ID:2212 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-23 22:39:27]
銀行から借りれなかったから金利の高いヤマワケを使った
今さら銀行から借りれるわけがない
ID:2209 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-23 21:57:29]
管理人様
掲示板にていつも勉強させていただいております。
ヤマワケエステートに複数投資をしており、いくつかで運用延長になっております。その中で、裁判になっているというものがあります。
テナントが入ったビルを不動産会社に委託し運用、その後誰かに売ってもらうというものらしいのですが（そもそもの目的がよく分からないファンドですが…）どうもその不動産屋と裁判になっているようです。
一般的に裁判は時間がかかるのではと思うのですが、このような不動産での裁判はどのような決着になるのでしょうか。また、ヤマワケエステートが約束しているように延長期間を含めた利回りがついてちゃんと投資家に戻ってくるのでしょうか。
ID:2208 / 投稿者：ID:2199 [2025-08-23 21:44:32]
2173さん
確かに韓国アクアにおいても「問題が解決すれば早期償還の可能性がある」としつつ、「延長期間は最大値としております」的な明確な一文がないことをみると、水納島のほうがいくらかマシな状況なのかもしれませんね。
韓国アクアについては「審査が通らなかった」という説明ではなく、「韓国国内の金融機関全体が一時的に設備資金融資に慎重だった時期があり、審査完了に遅延が発生している」というような表現でしたので、再延長の可能性は水納島以上に意識する必要はありそうですね。
水納島についても、レポートの「最大値」という表現に安心しすぎず、引き続き冷静に進捗を見守っていきたいと思います。
ID:2207 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-23 20:25:07]
2199さん、情報ありがとうございました。
韓国アクアの場合も「問題が解決した場合は運用終了日を待たずに償還する」と水納島と似たニュアンスで説明されていますが、
水納島のレポートのように「延長期間は最大値としております」という「再度延長の可能性は低い」と受け取れるような記載は無いようですね。
しかし、当初の受領予定日を2か月過ぎても進展が見られない（確か賃貸人が銀行から融資を受ける為の審査が通らなかった？）というのはきついですね。
ID:2199 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-23 06:57:46]
2195さん
韓国アクアでも同じような文言が届いていましたので共有させて頂きます。
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2025/5/16
いつもヤマワケエステートをご利用いただき誠にありがとうございます。
この度は、6月18日(水)に運用終了を予定している「韓国 アクアステーション開発用地ファンド」の運用期間を延長させていただくことをお知らせします。謹んでお詫び申し上げます。
本ファンドは、賃貸人からの保証金（チョンセ）の返還及び転借人からの賃料収入を配当及び償還の原資としており、本ファンドの運用終了日である6月18日に最終賃料及び保証金（チョンセ）の支払いと返還を受ける予定です。しかしながら本日時点では、転借人及び賃貸人からの支払いと返還が確定しておらず、当該債務が不履行となる可能性を考慮し、不測の事態に備え、運用期間を6ヶ月延長させていただくことといたしました。
予定通り6月18日に賃料及び保証金（チョンセ）を受領した際には、当初予定したスケジュールで償還させていただきます。また、早期に配当及び償還の原資が担保できましたら変更後の償還予定日を待たずして速やかに償還作業に移れるよう準備を進めており、近日中に保証金（チョンセ）の返還等について確認の場を設けております。
本ファンドにご投資いただきました会員の皆様には、進捗を改めてご連絡させていただきます。
配当につきましては、実際の運用終了日までの日数計算となる見込みです。
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以降は月に1~2回程度レポートが届いており、進捗の報告はありますが、現在のところ償還が早まりそうな印象はありません。
ID:2197 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-23 00:32:06]
管理人様、回答ありがとうございました。
「ヤマワケエステート 償還延長 レポート」で検索しても「償還日延期のお知らせ」自体は見つかるものの、
レポートの中身は見つからなかったのでダメ元でお聞きしました。
再度延長の可能性はゼロだと断定する事は出来ないでしょうし、万が一を想定して言っておかないといけない事でもあるのでしょうね。
それと、管理人様が2170で書いたワーストケースには及ばないかもしれませんが売買契約がどうなっているか気になったので、
ヤマワケエステートに「償還延長の理由はあくまで許認可の遅れであって、株式会社ZEKKEIとの売買契約が解除された訳ではない、という事で間違いないか？」
と質問して、「ご認識の通りでございます」と回答が来た事を報告しておきます。
ID:2196 / 投稿者：管理人 [2025-08-22 23:43:21]
私はヤマワケには過去２ファンド投資してましたが、今の投資額はゼロになってまして、すいません、今、レポートが来ない状態です。
不動産は開発許可にしても売却にしても、相手があるので期日を明確にコミットしきるのは結構難しいので、どうしても、「前倒しも延長も可能性はある」というような表現でしか報告できないかもしれません。
不動産業の実態で言えば、当然同時に複数案件を扱っていますので、1件の売却時期が想定より伸びても、それ以外のどれかの案件を前倒しで売却すれば当期予算を達成できます。
そうやってやりくりして帳尻を合わせられるのですが、それでも時期ずれや利益率のぶれで計画通り着地できないことなんてざらなので、同時に10件も20件も案件があれば、全ての案件を当初計画タイミングでに終わらせる、というのはかなり難しいというのが実態だと思います。
ヤマワケの場合はエムトラストが買い取るなど、エンドユーザに売れない場合に買取で協力する事業者がいるケースはまだ良いのだと思いますが、今回のように巨額で開発許可が下りるまで進まないケースでは、開発事業者と行政の調整というヤマワケ側でコントロールしきれない部分はどうしてもあるのかと思います。（停止条件の詳細が見えないので、ヤマワケ側にも要因があるのかもしれませんが）
ID:2195 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-22 23:18:23]
某掲示板で「水納島の想定利回りについて質問した」という人の書き込みがあり、
・再度延長の可能性がある
・当初の想定利回りを下回り、減配となる可能性もある
との回答が来たそうです。
2178で書いたように売却額が当初の予定より高くならなければ分配金も増えないので、「想定利回りを維持する」という前提が無い以上
「延長期間も配当計算期間に入れる」という発言には何の価値も感じなくなりました。
それよりも、レポートで「延長期間は最大値としておりますので、7か月を待たずに償還および配当を実行できる可能性もございます」と報告しておきながら、
「再度延長の可能性がある」と回答があったのが気になります。
管理人様にお聞きしたいのですが、水納島以外でヤマワケエステートが償還延長している案件の中で管理人様が投資しているものはありますか？
もしあったら水納島のレポートのように「延長期間は最大値としておりますので、Xか月を待たずに償還および配当を実行できる可能性もございます」
という表記があるかどうか教えて頂きたいのです。
表記が無いのであれば水納島は他の償還延長案件よりはマシなのかなと安心出来そうな気がしまして。
それと記事検索の説明、ありがとうございます。
ID:2194 / 投稿者：管理人 [2025-08-22 23:00:39]
2189様の記載は、「入居中のテナントは一時休業中」というところが課題なのでしょうか。
本件は不動産の所有権がなく、それを売却できないため、造作の買取請求ができることが元本償還のキーという案件だと思いますので、気になる記載ですね。
最悪テナントが買い取れない、となった時に、この手の業態は、比較的、他テナントに対しても造作が使ってもらえる可能性がある業態ですので次に入るテナントに売るという対処策があり得るかもしれません。
ただ、ヤマワケが現テナントとどういった条件の契約や約束をしていたか見えないので、今後どのような影響出てくるか、予断は持てないですね。
ID:2193 / 投稿者：管理人 [2025-08-22 22:55:57]
参考情報ですが、「ファンド一覧」の画面で、「詳細検索」という青い文字をクリックしていただくと、サービス事業者やファンド名などで、過去の記事やファンドも検索できるようになっております。
https://investors-eye.jp/fund_list.php
ファンドステータスで「運用中」「運用終了」ボタンなどを押していただくと、過去のファンド情報や、記事コメントを書いていればその内容も見られるかと思います。
（COZUCHIやFANTASなど、一部サービスで過去分のデータ状況がおかしくなっているものがあるかもしれません。過去分までの対応やチェックが追い付いていないため・・・）
ID:2192 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-22 22:07:49]
2180さん、ありがとうございました。
googleで「investor 水納島」と検索して表示された以下のページが水納島の記事だったと勘違いしてました。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=yamawake-103&service_id=yamawake
ID:2191 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-22 22:02:22]
つい10日前になんら支障なく営業しており運用は順調というレポートがあったばかり。
水納島ではどんなに頼んでもなかなかレポートを出してくれなかったヤマワケエステートが立て続けにレポートを出すのは、些末でもない事情や意図があると考えますが。
ID:2190 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-22 21:31:23]
2189さん
運用終了が１年以上先で、賃料も受領しており
普通に進んでいるように思われますが、
なぜ、今の段階でこのようなレポートが出てきて、
なにが問題なのでしょうか？
ID:2189 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-22 20:23:12]
銀座元本定時償還型もやられた
仕組みが複雑なだけにどういう始末になるのか？
1 ファンド概要・特色
本ファンドの投資対象は、東京都中央区銀座7丁目にある、商業用ビルの地下1階フロア（以下、本物件という）です。対象物件を転借し、内装工事を行ったうえで転々貸します。本物件には、銀座最大級の会員制クラブ「クラブ ダミエ」の系列店が入居する予定です。 会員の皆様には、本物件の転借費用や内装工事費用などを募集し、投資額に応じて物件の賃料収益等の一部を分配する予定です。想定運用期間は24ヶ月、想定利回りは年利13％（税引前）です。
2 運用状況と今後の見通し
現在、入居中のテナントは一時休業中となっております。 本物件に関する賃料につきましては転々借人である運営会社から滞りなく受領しております。 償還に関しましては運営会社と協議を開始しており、買取請求など様々な方法での償還を目指してまいります。
詳細や今後の見通しについては運営会社との協議後に随時ご報告させていただきます。
3 弊社ファンドの運用状況
現状での本ファンド運営に関して当初の以下スケジュールから変更ございません。
（運用スケジュール）
運用開始日：2024年9月27日(金) 運用終了予定日：2026年9月26日(土) 償還予定日：2026年11月30日(月)
（配当スケジュール）
1回目 2025年2月28日(金)
2回目 2025年5月30日(金)
3回目 2025年8月29日(金)
4回目 2025年11月28日(金)
5回目 2026年2月27日(金)
6回目 2026年5月29日(金)
7回目 2026年8月31日(月)
8回目 2026年11月30日(月)
ID:2180 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-22 01:38:47]
2173さん
お探しの水納島の記事はこれではないでしょうか。
https://www.investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=yamawake-5e2qqy8yjjga
ID:2179 / 投稿者：管理人 [2025-08-22 01:06:05]
不動産デベの資金調達は基本、対象不動産を担保に引いてきますので、土地をヤマワケから買い戻す際に再度融資を引くでしょうね。
ファンド償還時の利益配分は、①優先出資者に配分、②劣後出資者/事業者に配分となります。
②の部分が残る事業計画になっていたのなら、投資家への延長分の分配原資が残る可能性はあります。
ネガティブな条件としては、固都税など運用期間が延びることでコストが伸びる半面、運用期間中に大きな収益は生んでいませんので、期間延長自体は収支悪化要因にはなりえます。（土地を安く賃貸しているので、そこで固都税をカバーしている可能性もあると思いますが。）
当初計画時点で、売却利益にどの程度のバッファを織り込んでいたか、といったことも含めてトータル収支がどうなるかで、実質利回りが維持されるか下がるかが決まる感じになるのかと思います。
ID:2178 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-22 00:34:14]
管理人様、回答ありがとうございました。
ファンドが入手した土地は売買契約締結先である株式会社ZEKKEIが所有していたもので、
株式会社ZEKKEIは売却によって得られた資金を事業に投資して利益を出せるというメリットがあるものの、
ヤマワケエステートから買い戻す時の利率は金融機関から融資を受ける場合より割高というデメリットがある、
というような感じの記事が書いてあったページが管理人様のサイトにあったはずなのですが、消えていますね。
私はてっきり、運用期間終了前に株式会社ZEKKEIが所有不動産などを担保に融資を引いて決済の準備を済ませていると思ったのですが、
金額が金額なだけにそんな単純な話ではないんですね。
それと私は「原則として延長期間も運用期間と同様に配当の計算を行う予定と明言された」と喜んでいましたが、
だからと言って償還時に優先出資者の取り分が増える訳ではないと思うので、実際は何もメリットは無いのではと思い直しました。
（売却額が当初の予定より高くならなければ分配金も増えないので、運用期間が延びた分だけ利回りが下がる）
ID:2175 / 投稿者：管理人 [2025-08-21 23:27:18]
前置きとして、すいませんが私、リゾート系とかの開発案件の実際のプロセスを具体的に見ていないため、全く専門的なことが言えない感じでして、ヤマワケが投資家に出したレポートを否定できるような材料は持っておりません。
ただ、自治体側の業務量により結論までの期間に変動がある、というのは、建築関係でやる申請や認定行為などにおいても実際にあることではありますので、「そういうこともあるのかな」と（素人感覚ですが）感じました。
また、この手の申請では書面に不備があった場合や、確認・指摘事項があればそのやり取りや出し直しで時間がかかることもあります。
自治体側は基本的には、出した資料を、受け取った順番通りに処理しますので、待ち行列ができている中、1回やり直しがあった場合に、出し直しを見てもらうまでに結構時間がかかる、といったことも実際あります。手慣れた事業や事業者でなければ、何度も出し直しになる可能性もあるでしょう。
また、開発許可が下りてやっと開発収支計画が固められますが、それから融資の審査があり、審査が通った後、金融機関の準備が整い、関係者（仕業など）とも日程を合わせて、引き渡し決済日を決める、といった手続きプロセスがありますので、開発許可から一定の期間はどうしてもかかると思います。
最後、運用延長か償還延長か、という観点では、仮に運用延長をしても、最後1年経過後に終了できなければ、運用終了後、結局、「不動産が換価できていないので、換価するまで償還できない」という同じ状態になります。
投資家に対する対応としては当然1カ月前に通知して延長をすべきだったと思いますが、実行上、「換価できるまで償還しようがない」という条件は期間を延長してもしなくてもあまり変わりがない、という状態ですし、ヤマワケにとって有利な点はありません（むしろ投資家が怒る分デメリットしかない）ため、悪意を持って意図的にやる「動機」はそんなにないかと思いました。
※唯一あるとしたら、「配当計算期間の運用解釈上、運用終了まで（延長分は対象外）」と読むならメリットがなくもないですが、今回は延長期間も配当計算するという方針のようですので。
ID:2173 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-21 22:49:24]
管理人様に意見を伺いたいです。
水納島の5月のレポートで書かれていた「開発許可申請の手続きを進めております」という文が6月のレポートでは消えていたので、
6月中には開発許可申請が行政に受理されたと思うのですが、今回のレポートでは
・行政手続法では、許可申請の受理から許認可までの期間は30日とされていますが、あくまで目安
・本ファンド対象地エリアが先日開業しましたジャングリア沖縄と同エリアとなっており、それに伴い自治体側の対応にも遅れが発生
・そういった事情から、許認可の目途としては2025年10月末頃を見込む
との説明がありました。
申請から許認可まで約4か月の想定というのは自治体側の対応の遅れを理由としても長すぎると感じたのですが、管理人様はどうお考えでしょうか？
正直な所、10月末の許認可を見込んでいるなら売却先と事前に決済の打ち合わせをして許認可直後に決済すれば、
2026年1月末までには償還出来る（ヤマワケエステートでは運用終了2か月後の償還が定番）と思われるのに2026年5月末としている事から、
償還延長は許認可の遅れだけが原因ではなく、買主の資金調達に問題が発生しているからなのではと少し疑っています。
それに、あれだけ許認可が遅れる見込みなら実際には運用終了1か月前である7月末の時点で予定どおりに償還出来ない事は分かっていて、
・運用延長にしてしまうと契約上最大1年しか延長出来ないが、償還延長なら無制限に出来る
という思惑があって意図的に運用延長を選択しなかったのでは、という思いもあります。
ただ「延長期間は最大値としておりますので、7か月を待たずに償還および配当を実行できる可能性もございます」と説明がありましたし、
幸いにも水納島は「原則として延長期間も運用期間と同様に配当の計算を行う予定」と明言された（他の償還延長案件では明言されているか未確認）ので、
杞憂に終わる事を願っています。
ID:2170 / 投稿者：管理人 [2025-08-21 19:43:36]
2168様
情報ありがとうございます。
私個人の感想としては、内容見る限り、想定されるワーストケース（地元賛同や開発許可が得られず開発がとん挫）に比べれば、結構ポジティブな内容に感じました。
もちろん投資家の立場では償還が想定より伸びることはマイナスですが、開発許可の取得に致命的な課題が出ておらず、地元や地元自治体も前向きということなら、期待して待つ価値はあるのではなでしょうか。
なお、文面を見ると、開発許可取得が売買契約の停止条件となっていたのですかね。（開発許可が取れないと売却決済がされないという契約条件という意味）
ファンド組成時、募集時に記載されていなかったはずですので、これは募集時に記載しておくべきことだった気がしますので、改善して欲しいと感じました。
とはいえ今言っても仕方ありませんし、今はできるだけ早く開発許可が下り、開発事業者への引き渡し決済が完了することを祈っております。
ID:2169 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-21 19:08:51]
2168
また原則として延長期間も運用期間と同様に配当の計算を行う予定です。
とあるよ
ID:2168 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-21 18:50:50]
いつもヤマワケエステートをご利用いただき誠にありがとうございます。
「ヤマワケエステート」の第128号「沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド」につきまして、本日ファンドレポートを掲載いたしましたことをご報告させていただきます。
本ファンドの取得地を含む水納島全体の開発計画は募集時にお知らせのとおり、地元自治体からも大変好意的に受け止められ計画自体は引き続き進行しております。
水納島全体の開発計画では、先行して開発許可を取得したホテルエリアから実施することとなっており、既にデベロッパー側では世界的なホテル運営会社のハイエンドブランドとの一次契約が締結され、同時に行政による水納島港の改修計画も進行中です。
ただし、ホテルエリアでのプラン修正が生じたことによる設計変更が行われていること、およびファンド保有地の開発許可申請は終えているものの、行政側の許認可手続きが完了していないことなどから、本物件の売却決済の遅延が生じております。行政手続法では、許可申請の受理から許認可までの期間は30日とされていますが、あくまで目安の日数であること、本ファンド対象地エリアが先日開業しました「ジャングリア沖縄」と同エリアとなっており、それに伴い自治体側の対応にも遅れが発生してしまっている状態です。
現状、許認可の目途としては2025年10月末頃を見込んでおります。
本ファンドの関係各社への確認に時間を要したため、投資家の皆様への情報開示が遅れましたことをお詫び申し上げます。
契約約款の定めにより、運用は予定どおり終了となりますが、許認可を得るまでに時間を要していることから償還予定日は当初の予定日より最大7か月程度遅れる見込みとなります。なお、延長期間は最大値としておりますので、7か月を待たずに償還および配当を実行できる可能性もございます。また原則として延長期間も運用期間と同様に配当の計算を行う予定です。
加えまして、本件につきましては、親会社であるWeCapital株式会社の元取締役である松田氏は一切関与しておりませんことを申し添えます。
投資家の皆様には情報開示の遅れおよび償還延長が生じる状況となりましたことを重ねてお詫び申し上げます。
延長スケジュール
変更前 変更後
償還予定日 2025年10月31日(金) 2026年5月29日(金)
多くの方の予想通り延長の様です。勿論運用延長ではなく償還延長。
当然その期間の配当は期待できない。それも一気に7か月の延長。
2か月前後の延長ならまだしも...私にとっても2つ目の償還延長です。
だめだこりゃ。もう「次行ってみよう」という気は起きないです。
ID:2151 / 投稿者：管理人 [2025-08-20 00:58:52]
専門的なことは言えませんが、企業価値は、現在の利益だけではなく、成長期待も加味されますし、損益分岐点を超えるのは大変なものの、限界コストの低いこの手の事業はバリエーション（PERのようなもの）も高くなりがちですから、経常利益で10億も出れば企業価値200億も夢ではないかも？
また、REVOLUTIONにとって企業価値、のれんが非常に大事でも、ヤマワケエステートの投資家にとっては、マイナスばかりとも限りません。
株式の返還によりREVOLUTIONが親会社でなくなって新たな経営体制が機能する可能性もありますし、なんなら大手に買収されて、より強固な経営基盤のもと再生される可能性もあります。
まぁ、遵法性面などのデューデリジェンスをクリアしないといけませんし簡単でもないでしょうが。
ID:2147 / 投稿者：ID:2140 [2025-08-20 00:18:25]
管理人様、回答ありがとうございました。
「見返りを約束した会社に運用中の不動産を安く売却する」というような行為は簡単には出来ないんですね。
ただ、立証出来ないように巧妙に仕組まれたらダメみたいですが。
＞今期は既にファンド組成手数料だけで10億円くらい粗利を得ていますから、人件費やマーケコストなどを差し引いても、利益は出ているんじゃないですかね。
https://investors-eye.jp/20250309_yamawake/
管理人様が上記ページの「WeCapitalの企業価値が成長しないとどうなるか？」の箇所で、
「WeCapitalの企業価値が200億円以上に成長しない場合には、WeCapitalのオーナーまたはWeCapital側は、
REVOLUTIONに対して一定の費用や株式の返還が求められるとの条件が定められているようです」で記載していますが、
現在の案件組成水準で安心出来るものなのでしょうか？
少なくとも蓄電池13ファンドは現在のペースでは成立する可能性は低そうですし、
高い手数料を取れていた蓄電池が今後組成出来なくなってエムトラスト案件のみになったら、
「REVOLUTIONに対して返還」という条件に合致してしまうのではと思いました。
ID:2142 / 投稿者：管理人 [2025-08-19 22:32:40]
2140様
ヤマワケエステートの事業継続が難しい状況となったとしても、プロの宅建業者、不特業者に求められる「善管注意義務」「誠実義務」などが免責されるわけではないため、意図的に物件を安く売るといった事実が立証されれば、それらの違反に基づき損害賠償等を求める余地が出るかもしれません。（情報格差がある中、立証できるかという根本的な問題がありますが）
最悪の想定ケースとして、事業者が倒産した場合には、倒産スキームにもよると思いますが、ファンド保有資産の処分は破産管財人などに委ねられます。
競売などになれば、最善の価格で売れるかはわかりませんが、公正な第三者による適正な処理はされるかと。
なお、倒産することが確実なタイミングでの安値売却が立証されれば、今度は「偏波返済」といった観点で逆に問題が生じる可能性があります。
倒産した場合に、破産管財人等から偏波返済での売却が取り消されると、一旦償還されたものが取り消されるといった可能性がゼロではないかもしれません。
（実際には、その手続きコストを考えると債権者保護に結びつくケースは多くないでしょうし、実行しきれない気がしますが。）
とはいえ、今期は既にファンド組成手数料だけで10億円くらい粗利を得ていますから、人件費やマーケコストなどを差し引いても、利益は出ているんじゃないですかね。
ヤマワケエステートは劣後出資がほぼ無いため、ファンドで損失が確定した場合の損失は投資家負担になるため、人件費や案件管理コスト、マーケコスト以上の粗利があれば事業継続可能です。
ファンド組成が継続的にできない、といった状態になったり、新たに巨額のマーケ施策を展開することが必要なならなければすぐに焦る状況ではないと思いますが、現在も蓄電池の募集に苦労していますので、今後も償還遅延や元本棄損などが増えていき、投資家の離反を招かないか、注意してみておく必要はあるのでしょうかね。
ID:2140 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 22:04:14]
管理人様に意見を伺いたいです。
もしヤマワケエステートの信用が更に落ちて募集が埋まらなくなり、会社の存続が絶望的になった場合、
出資者を裏切るような事（最後に取れるだけ取ろうと、見返りを約束した会社に運用中の不動産を安く売却する）をする可能性はあると思いますか？
そしてそれは何らかの不法行為（例えば背任罪）に該当しますか？
「札幌宮の森」案件では過剰な接待を受けて実勢価格を大幅に上回る価格で購入したとの情報があるので、
会社の存続が絶望的になり、上記のような事をしても裁かれないのであれば、やってもおかしくないと感じました。
と言うか既に始まっていて、水納島もターゲットにされたのでは疑っています。
ID:2130 / 投稿者：レオ [2025-08-19 18:54:08]
本日私が投稿した、「岡本バリューアップ案件」について、東京地方裁判所で訴訟が確認できない、との内容について誤りが分かりました。
関係者および本サイトを閲覧された方には、ご心配および不安を煽ってしまい、大変申し開けありません。
今後投稿時には事実関係を精査したうえで根拠に基づいた事実を投稿するように心がけます。
重ねてお詫びします。
また、本件は調査を継続中ですので、共有できる情報は共有してきます。
ID:2129 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 17:16:06]
水納島も別の掲示板でおそらく電話して得たであろう情報を書いている人がいますね。波乱含みの展開ですね。
