名前：
コメント：
ID:3810 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 20:04:59]
こういうのは案件止めて今ある案件をどうするか考えた上でのしょぶんなのっででしょうかねえ。やるならもっと早くやらないと既出資者は悲惨でしょう。
ID:3800 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 14:58:06]
大阪府知事より、当社が行う不動産特定共同事業につき不動産特定共同事業法（以下「法」と言います）に違反する行為が認められたとして、同法に基づく行政処分（令和8年2月24日から同年4月24日まで60日間の一部業務停止命令及び指示）を受けた、とのこと。
https://www.pref.osaka.lg.jp/hodo/fumin/o130200/prs_50707.html
ID:3721 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-14 11:57:10]
久々にエムトラスト、蓄電池以外の案件が出ましたね
とはいえ新規協業先でもないので、頻繁にファンドが出るわけでもなさそう
個々のファンドのリスクより、ヤマワケの信用リスクが良くわからないので投資しにくいです
ID:3638 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-09 16:30:45]
松田氏を追い出した後のヤマワケエステートに対して、国交省はどういう見解なんですかねぇ
国交省は、一貫して、「どういう方法をとっても」出資者に損をさせるな というスタンスかと見聞きしてきた限り思われたが、なんでも追い出した会社の人間の責任にして現経営者は何も責任ありませんという真逆のアラワザに出たヤマワケエステートに対してペナルティ課さないと言ってたことの整合性が取れない訳だが
ID:3449 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-03 06:04:20]
3415
ヤマワケは高利回りが売りですから、それ自体、不利な条件な上に、①〜③を実現するのはかなり困難ですね。高すぎる利回りは①〜③の阻害要因になりそうですが、利回りが低ければ誰もヤマワケに出資しないので、厳しそうです。
ID:3416 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-01 11:47:41]
コメント投稿していただき
管理人さんありがとうございます。
ID:3415 / 投稿者：管理人 [2026-02-01 09:49:48]
REVOLUTIONの自己資本比率はヤマワケエステートのファンドがBSに載っているために、自己リスクではない資産（投資家リスク）で資産が膨張している面がありますので、多少そこを考慮して見る必要があります。
一番のポイントは、減少傾向にある純資産が尽きないうちに、今や成長をめざす主要事業となったヤマワケエステートやヤマワケの収益が人件費や広告宣伝費に対する損益分岐点ラインを超えて、利益を積み上げる状態になれるかどうか、かと思います。
今や蓄電池ファンドの組成手数料が売り上げの中心になってしまっていますが、集金に苦戦して広告や特典を増やすと採算が悪化しますので、①償還遅延の早期解消などを通じて信用を回復して、②蓄電池、エムトラスト以外の物件供給面での協業先を増やして安定したファンド組成を可能とし、③組成したファンドを円滑に終了させ続けることで、安定的な黒字確保ができるか。
利益確保により株価が上がれば増資での純資産積み増しなど正のスパイラルに入れる可能性は有ります。
逆にクラファン事業が赤字になると、株価や増資にも悪影響が有り、債務超過などの懸念を払拭するためにさらなる打ち手が必要になるかもしれませんので、不動産クラファン事業がREVOLUTIONの決算や株価、増資に与える影響を注視していく必要はある状況かと思います。
ID:3414 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-01 08:55:10]
ヤマワケエステート、WeCapitalを含む連結母体の株式会社REVOLUTIONの自己資本比率は約2.5%と非常に低水準ですね。かなり厳しい内容です。
ID:3413 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-01 08:25:50]
株式会社REVOLUTIONが2024年に発表した「年間12万円相当のQUOカードPay」株主優待を一度も実施せず廃止し、株価急落を招いた問題。業績赤字の中での超高利回り優待は「タコ優待」と批判された。危ない親会社が危ないヤマワケエステートを子会社にしても成長するとは考えられない。
ID:3412 / 投稿者：管理人 [2026-02-01 00:45:30]
ヤマワケエステートで多くの被弾案件を抱えられて、大変な状況ですね。
正直、心が休まるようなコメントが難しいのですが、率直に、ご質問にコメントさせていただきます。
まず、REVOLUTION社の2026年1月29日の開示内容は、資産の評価損の検証プロセスにおいて、「造作や保証金等の不動産以外のものの評価検証が漏れていたので、決算開示後に改めて評価した結果、19億円相当分の回収が困難だと判断した（ので損失計上した）」という内容です。
「造作」については、青森・八戸のAEM案件のように内装造作のために支出した資金のことを指していると考えられますが、そのいずれかの回収が困難とREVOLUTION社が判断しているということ。
造作はそれら案件以外でもいくつかあったと思いますので、AEM以外の案件も対象かもしれません。
「保証金」については、韓国アクアステーション案件で「保証金」を募集していました。他にもあるかもしれませんが、これらの投資資金の回収が困難と判断しているということだと思います。
青森・八戸と韓国アクアステーション案件で合計19.5億円の投資を集めていますが、これら以外も含めた対象案件のうち、19億円相当の回収ができない可能性もある、という開示ですので、対象案件については今後、投資家の元本棄損が生じる可能性がある、とREVOUTION社が判断しているのだと思われます。
また、今回の開示以前、第1四半期決算短信では、不動産の方でも19.86億円の評価損を計上しており、上記以外の案件のいくつかでも今後元本棄損が生じる可能性があるとREVOLUTIONは判断しているということになります。
https://s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/revolution-prod/files/ir_news/1756/1fa1fa75f78931f41bdda16ad0968d5e.pdf?v=1741941875
各種訴訟による損害賠償請求なども実施されているようで、賠償を得て投資家に償還できる可能性もありますが、なおファンドに損失が残った場合には、投資家の元本が棄損する可能性はあるという理解は必要なのかと思います。
裁判については中身のわからない立場では見通しを立てることは難しいですし、無責任なコメントはできませんが、売却に苦戦していた償還遅延案件でも元本が償還された事例もありますので、今は、ファンド個々のヤマワケのレポート説明などを当面は確認しつつ、結果を待つしかないかと思います。
ID:3411 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-31 22:55:19]
ヤマワケエステートで4件の全裁判案件、先日1年償還延期になった八戸案件、そのほか4案件の期間延長、と9案件被弾しています。
自己責任とはいえこれだけ延長案件を抱えて非常に不安な日々です。
親会社のレポから1月29日に財務報告に係る内部統制の開示すべき重要な不備に関するお知らせがありました。
3つのファンドにおいて資産計上額の回収が困難になっている3案件で(この案件は裁判となっている案件?)
資産評価損と特別損失で19億円計上されましたが、これはどう理解してらよいでしょうか?
教えてください、もう裁判案件はほぼ戻ってこないと理解したほうが良いでしょうか?
教えてください。
ID:3255 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-19 15:25:47]
本日(1/19)、188号大阪・梅田プレミアムライブハウスファンドの償還延期のお知らせが届きました…。
2026/3/31→2027/3/30
ID:3221 / 投稿者：管理人 [2026-01-16 20:07:31]
許可を得られる目途がたったのですか！情報ありがとうございます。
以前、「所有者不明の土地」が有る旨の情報をいただいていましたが、そのあたりの法的手続きの目途がたったのであれば、次の進展（売却、決済）にも期待したいですね。
ID:3218 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-16 11:35:12]
水納島のレポート来ました。開発申請の許可に目途が立ち、延長期限の5/29までには償還されそうな内容です。
ID:3130 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-09 13:02:08]
「向こうの掲示板」というのは、カ◯メ先生のですか？
ヤマワケのサイトには掲示板無いですよね。
ID:3116 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-07 23:28:05]
>>3113
本当に「関係ないと言わんばかり」なら元本すら返さないと思うがね(笑)。
配当付けないってのも市場価格より高く買ったんだからもはやしょうがないとしか言いようがない。
一応言っておくが今後投資する気はほとんどないので別に肯定する気もないし関係者でもなんでもない。
ついでに「向こうの掲示板」は全サービスそうだが、投資しているのかすら怪しい連中が
罵倒するための罵倒ばかりしていてそっちの方が問題と言わざるを得ない。
ID:3115 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-07 22:37:03]
元本返ってきただけでもいいと思う。レベチーに至っては本当に何も考えれないのかお涙頂戴の怪しいメールを出して有耶無耶にして、一切情報出さないで逃げ切ろうとしているのでたちが悪い。
ID:3113 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-07 19:43:06]
ヤマワケエステートの何が問題かというと、旧経営者を追い出したことで過去の案件は関係ないと言わんばかりの振る舞いをしていること
事実、一切の配当を付けなかった案件もあった
向こうの掲示板でもそれを肯定せんばかりの怪しい書き込みが定期的にある
ID:3013 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-21 02:02:33]
リープ不動産との間の物件、みんな裁判中ってどういうこと？
ID:2995 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 11:14:41]
一部の投資家だけに償還することはないので、みな同じステータスです。
ID:2994 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-18 19:43:15]
水納島は返還されていませんよ。私も三桁投資していますが、開発許可が出ていないので未だ売れていないです。
ヤマワケの運用終了の意味が分かりませんね。
とにかく早く役所から開発許可が出て返還して欲しいです。
ID:2993 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-18 18:43:11]
沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド
償還された方はいますか？当方は8月29日に
運用終了のお知らせを受けているんですが、
償還までここまで時間が掛かるとなると、
運用終了とは何ぞやという気になります。
ただ配当を減らす為の方便なのでしょうか？
ID:2953 / 投稿者：管理人 [2025-12-11 23:11:09]
事実や根拠を元にした意見まで削除する方針とはしておりませんので、削除対象外としております。
みなさま、事実や根拠があるものについては、「事実や根拠」と、「それを元にした個人の考えや憶測」がわかるよう、配慮いただければ幸いです。
ID:2951 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-11 22:44:03]
管理人様
ここ最近のこちらヤマワケ掲示板は憶測含んだ内容で
読む人たちを不安を煽る内容とも取れますので、
ルールに従って削除されても良いと思います。
いかがでしょうか。
ID:2940 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-09 10:05:14]
ヤマワケの水納島とレベチーのニセコがよく似てますね。
金額も似てるし。
ID:2938 / 投稿者：2926 [2025-12-08 23:20:35]
2927様。
他のEXIT案件の事はわからないのですが水納島だけ買主（予定）が仮登記を打っているのであれば、
2927様が仰るようにコイケデザインワークスが土地価格の上昇（開発許可の取得）を想定しているとも受け取れますね。
私も2899様の書込みで仮登記の件を知って売買契約がきちんと履行される可能性に僅かながら希望を持っている為、
2926では全て「可能性が高い」ではなく「可能性がある」とだけ書きました。
2928、2929様。（2927様も含めて同一の方でしょうか）
回答ありがとうございます。
27億の融資が土地担保以外にマルハンの信用力を加味した上で行われたのであれば、掛け目を考えても意味ないという事ですね。
「国頭郡本部町字瀬底6023番」の土地ですが、これがヤマワケエステートが説明していた島の南東側にある所有者不明の土地
（開発許可申請の対象地外だが安全性や計画の妥当性を行政が慎重に確認を進めている）である可能性が高いようですね。
行政側が「許可を出した後で土地所有者が現れて揉め事が発生し、行政にまで飛び火する可能性」を考慮しているなら、
時間がかかっても仕方ないのかもしれません。（それでも6か月は出資者側としては長すぎる）
ID:2929 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 10:56:51]
＞2914
＞2902
国頭郡本部町字瀬底６００３番
の登記を共同担保目録 『要』で取ってみると、この1筆だけで私のこれまでの記載内容が十分わかります。（私もこの1筆だけで書いています）15筆の１つであり、311筆に含まれているから共同担保目録で311筆の地番も全部見れます。
国頭郡本部町字瀬底６０２３番
15筆に含まれないが、15筆を開発するにはとても邪魔になる場所にある、ファンドが取得していない土地です。
この土地は表題部だけで甲区がありません。沖縄になありがちな、権利関係がどうなっているのか解決が難しい土地だと思いました（現にファンドが取得できていないですし）
ID:2928 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 10:45:43]
>2914
>311筆のほうも水納島の土地なのでしょうか？
そうでうす
>「311筆 ＝ ZEKKEIがヤマワケエステートに売却していない水納島の残りの土地約6.5万㎡」
いえ、311筆の抵当権はZEKKEIの売却時に解除されています。
311筆の中に15筆がある感じです。
もっとも13万㎡というのも報道の話ですし、311筆の土地＝13万㎡の土地かどうかもわからないし
311筆の土地⊃15筆の土地 かどうかもわかりません。
311筆は大規模に合筆され、15筆の土地は合筆後です。
きらぼし銀行が水納島の開発許可前の土地を担保にお金を貸すとは考えていません。ハイリスクハイリターンで、2%台の固定金利で貸すような案件でもありません。
きらぼし銀行はマルハンの信用力を審査し、貸している要因が大部分だと思ってます。
そしてマルハンも土地を担保というより、半分開発業者のような役割もあるのでしょう。具体的にはわかりませんが。
27億というのも、土地を担保というよりマルハンの開発業者としてなんらかのかかわり、開発グループとの関係性などが大きく要因としてあり、通常の例えば収益物件ビルのような担保評価はできない不動産なので、27億の掛け目というのは私はあまり考えていません。
一方、ヤマワケエステートの出資者は開発利益はなく、土地の評価が全てなので、違った視点が必要です。
以上から、私は27億と37.2億の定量的な要因の差は考えていません。
私が見ている唯一の数字は27億<<37.2億です。開発グループ側は大きなキャッシュを手にして、不確定な開発中の金利負担に怯えることなく、開発許可がおりたときだけ参加できる無料のオプションを持っている、です。
ID:2927 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 10:23:38]
＞２９２６
他のヤマワケエステートのEXIT案件と違って、水納島だけは所有権移転仮登記が打たれているので、代金記載の売買契約書もあれば、土地が暴騰してもコイケデザインワークスは当初予定していた値段で、例えば優先出資元本＋分配金ぐらいで買い戻せます。
この案件だけ仮登記ということは、他のEXIT案件は土地価格が上昇する可能性はなく、水納島だけ上昇する可能性（確率は低いが期待値は高い）があると売主が思っているとの解釈もできます。（私はそう解釈しています）
ID:2926 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 00:27:48]
水納島ファンドがもし「札幌宮の森（ヤマワケエステートは出資者に損害を与える可能性が上がる事を知りながら、売主と共謀して実勢価格を大きく上回る高値で取得）」
と同じだったとしたら、開発許可を取得出来たとしても買主が契約破棄して延長になる可能性がありそうです。
土地の売主（元所有者）だったZEKKEIと買主（予定）であるコイケデザインワークスは代表者が同姓同名なので同一人物の可能性が高く、
そうだとすると今回の契約は実質的には「売った土地を買い戻す」事になる訳ですが、
実勢価格を大きく上回る高値（開発許可が下りて価値が上がった場合の価格？）で売れたのなら、そのまま買い戻す可能性が低いように思えるからです。
かなりの高値で売れたのなら契約破棄して違約金を払っても痛くないでしょうし、むしろそのほうが得である可能性も否定出来ません。
もしこれらをZEKKEI（コイケデザインワークス）とヤマワケエステートが共謀して計画したのだとしたら、
契約破棄するにしても体裁が悪くならないように？「開発許可を取得出来なかった」という事実が欲しいと思うので、
意図的に不備を入れて手続きを長引かせる（再延長）可能性もありそうです。
疑いたくありませんが、札幌宮の森と同じような案件が他にもありそうなので。（例：サラトガ案件 松田の関連会社？）
ID:2925 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-07 16:40:52]
ヤマワケの水納島は今役所に設計図を提出していますが、役所から設計図に不手際があったら、再度設計図のやり直しになるのでまた延長になる可能性ありますよね。最長で、5月29日って言っていますがまだまだ延長の可能性も大きいですよね。
ID:2914 / 投稿者：2894 [2025-12-03 22:21:57]
2905様。
2899で「27億の共同担保は311筆です。ヤマワケエステートのファンドの対象不動産は15筆です。」と書かれていますが、
311筆のほうも水納島の土地なのでしょうか？
もしそうだと仮定すると「311筆 ＝ ZEKKEIがヤマワケエステートに売却していない水納島の残りの土地約6.5万㎡」であり、
311筆と15筆の面積が同じくらいという事になるのですが、面積が同じくらいだとしても15筆のほうは恐らく島の中心部から離れた原野だと思うので、
311筆と15筆の価値は何倍も開きがあるのでしょうね。
これより先は仮定の話ですが、4倍の差があるとするなら15筆の土地だけで引ける融資は27億の5分の1で5.4億。
今回の融資のLTVが50%だったとしても約11億、70%だったとしたら約8億の価値だと銀行が評価。
融資は開発許可申請前に行われたので、この評価額は開発許可がない状態のもので、開発許可が取れたら4～5倍くらいになる。
その4～5倍の価格でヤマワケエステートはZEKKEIから買い取った。
数字は適当ですが、こんな感じでしょうか。
ID:2905 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-01 15:39:31]
＞コイケデザインワークス（代表がZEKKEIと同一人物？という情報があったので関連会社？）が
それ私が代表者が同一人物と書きました。
＞これは書式地涌社内規定（開発許可が取れなければ買わない）を理由にしてしまうだけで反故に出来てしまうんですね。
できません。ただ、一般には信じがたいですが、契約は守らなくても民間同士の契約は法的な手段をとらない限りのらりくらりとかわされた場合に対処できません。
レピュテーションリスクが重要な理由です。
ヤマワケエステートは他の案件を見ても分かるとおり、言ってることが信用できません。水納島は案件持ち込み側が100％悪いわけではなく、ヤマワケエステートも買い戻しが適当で開発許可がおりないと償還できないという認識は、少なくとも担当者はもっていたのではと思います。
ヤマワケエステートは、本来ならきちんと違約金を徴収するなり、損害賠償請求をするなりすべきです。できないのは、全額回収できないだろうというのの他に、請求出来る法的根拠が弱いではと思っています。
停止条件なしと言い張っている（そう出資者にレポートしているようですね）のなら理はヤマワケエステートにあります。
せっかく27億円を低利で借りていたのを御破算にしてまで、高利に乗り換えているわけですから、単純に開発業者側も買い戻さないでしょう。
松田氏の後の案件も微妙な物が多いです。
＞ただ、仮登記を打たれていてヤマワケエステートはコイケデザインワークスの許可なく第三者に売却出来ないという事は、
＞コイケデザインワークスに「第三者がより高値でヤマワケエステートに取引を持ち掛けても売却させない」という意思があるようにも見えるので、
＞もしそうなら開発許可が取れさえすれば決済を実行する可能性は残っていそうですね。
開発許可が下りて、かつ他の資本や外資ホテルなど巻き込めれば、買い取る可能性はあると思います。
ID:2903 / 投稿者：2894 [2025-12-01 13:39:39]
2902の書込にミスがありました。
今回の売買契約に停止条件は付いていない（開発許可が取れなければ買わない）
ではなく、
今回の売買契約に停止条件（開発許可が取れなければ買わない）は付いていない
です。
ID:2902 / 投稿者：2894 [2025-12-01 13:36:05]
管理人様、回答ありがとうございます。
金利はさておき両方の抵当権設定が同一日だったので、特殊な事情があるのかなと感じて質問した次第です。
2899様。
詳細な情報、ありがとうございます。
やはり共同担保の価値が高かったようですね。
丸ごと転載ではないので書いてしまいますが、今回の売買契約に停止条件は付いていない（開発許可が取れなければ買わない）という事なので、
開発許可の有無に関わらず契約書記載の期日に決済されて然るべきであり、法的拘束力（破った場合はペナルティ）もあると思うのですが、
コイケデザインワークス（代表がZEKKEIと同一人物？という情報があったので関連会社？）が
社内規定（開発許可が取れなければ買わない）を理由にしてしまうだけで反故に出来てしまうんですね。
ただ、仮登記を打たれていてヤマワケエステートはコイケデザインワークスの許可なく第三者に売却出来ないという事は、
コイケデザインワークスに「第三者がより高値でヤマワケエステートに取引を持ち掛けても売却させない」という意思があるようにも見えるので、
もしそうなら開発許可が取れさえすれば決済を実行する可能性は残っていそうですね。
ID:2900 / 投稿者：管理人 [2025-12-01 12:53:16]
2899様
情報ありがとうございます。
共同担保目録とファンド取得分の乖離があるなら、金額差を見ても意味がありませんね。
また、ご指摘の通り、開発許可が得られた場合の価値は決して低くはない立地に感じますので、所有者不明の土地含め、近隣承諾などが得られるか、それまでにどの程度の期間を要するかが今後のキーでしょうか。
仮登記があるということは、その登記事由となった売買契約が無効にならないとその抹消もできませんが、逆に言えば契約自体は残っているのでしょうね。
開発許可の対応と買主交渉をしっかりやって、投資家保護に努めて欲しいものです。
ID:2899 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-01 12:35:55]
＞2898
＞2897
私もこの登記は4月に見てました。
まず、転抵当権ですが、これはマルハンが2.475%でZEKKEIに貸し、マルハンが2.275％できらぼし銀行から借りているイメージです。
実質は、きらぼし銀行がZEKKEIに2.275%で貸して，マルハンはその金銭消費貸借に保証料0.2%で保証しているということです。
ZEKKEIが返せなかったらマルハンがきらぼし銀行に元本を返済し、マルハンが抵当権を行使してZEKKEIから回収。
ZEKKEIもマルハンもつぶれたら、きらぼし銀行が抵当権を行使、です。
次に27億と37.2億についてです。
これは、まず最初に対象としている土地がが全く同じかどうか考える必要があります。
どれでもいいから1筆登記を取るときに共同担保にチェックをいれると、追加料金なしでその筆が入っている共同担保が見れます（私は必要あるなしを考えずいつも共同担保にチェックを要にしてます。登記情報提供サービスのデフォルトは不要です）
27億の共同担保は311筆です。ヤマワケエステートのファンドの対象不動産は15筆です。ただ、大規模な合筆が行われているので、実際に対象不動産がどのくらいずれているかはわかりません。
私は、もともと開発事業体が13万㎡もってるという報道、ファンドが64,722㎡ あたりから、27億の不動産担保より37.2億のほうが少ない土地だと思ってます。EXIT案件ということで担保価値の数倍でヤマワケエステートは買っていると思ってます（みんなで大家さんの100倍ほど露骨でない範囲で）
ですから、27億と37.2億は、みんなで大家さんの数十億と2000億とはいいませんが、比べてもあまり意味がないと考えています。
金額の適切さとしては、本当に開発が進んでホテルができれば数倍に跳ね上がると考えることもできるので、言い値で違法かといわれれば、そうではないとは思います。
ただ、開発許可がでなければ買い戻さなくていい、ということであれば、37.2億は超割高と考えます。
創薬会社のバリエーションという感じでしょうか。期待値ベースで考えるような。
開発許可がでなければ買い取らなくていいなんてムシのいい取引は世の中の普通の取引には存在しませんし、あってもそのオプション料は高額です。
27億の担保の311筆と37.2億の15筆を付き合わせることはお金と時間をかければできますが、私は出資者ではなく、また合筆が最近で登記情報提供サービスの地番検索サービスの土地で反映されてない部分がありそうなので、地図・公図をとってまでやる必要がありそうでした。
ここまでは1筆とれば分かるのですが、所有者不明の土地がという話がでたので、怪しいところを追加でとってみました。
想像どおり、保存登記がされていない（甲区がない）とういうものがありました。沖縄など田舎では多いですが、大昔に登記されたまま相続もよくわからない筆が紛れているのだと思います。この土地をまとめて開発許可をとっていくのは大変です。
開発業者が個人等の地主から買った13万㎡のうち半分の 64,722㎡ をファンドに高く売って資金を回収し、開発業者グループはタダの土地と、開発許可が下りたら土地を買いもどして事業をすすめるというタダのオプションを持っている状態ではないかと邪推しています。
他の案件では買い戻しは口頭だけのケースが多いですが、水納島ではコイケデザインワークスが所有権移転の仮登記を打ってるので、開発許可がおりて土地の価値が跳ね上がっても、ヤマワケエステートは第三者には売却できません。
ID:2898 / 投稿者：管理人 [2025-12-01 01:06:11]
「転抵当」になっているのですね。これはどういうケースなのか、正直私には良くわかりません。
後できらぼしが融資をしたのだということだと思いますが、マルハン側が先に貸していた資金を返済したのであれば抵当権抹消をしているでしょうから、ということは、両者から借りていた状態で、かつ、きらぼし側の方が優先的に回収できるということに両者が合意していた、というちょっと特殊な融資形態なのかとは思います。
が、どういうケースでこういった抵当権の打ち方をするのか、すいません、ちょっと断定できそうにないです。
ID:2897 / 投稿者：2894 [2025-12-01 00:03:26]
管理人様、回答ありがとうございます。
銀行も融資して利益を出したいでしょうから、担保価値や流動性に大きな疑念がなければ70%程度は有り得るんですね。
私はソーシャルレンディング（AGクラウドファンディング）にも出資していて、高い時でも80%程度の事が多いので、保守的な銀行なら50～60%くらいかなと思っていました。
ヤマワケエステートの評価額が銀行側から見ても妥当だったとしたら不安が僅かながら和らぐのですが、やはり共同担保の内容次第という訳ですね。
ところで、抵当権（マルハン）と1番抵当権転抵当（きらぼし銀行）の設定が同一日で、1番抵当権転抵当（きらぼし銀行）の金利のほうが僅かに低いので、
ZEKKEIが直接きらぼし銀行と契約したほうが良かったのではと思うのですが、間にマルハンを挟む形になったのには何か理由があるのでしょうか？（ZEKKEIだけでは信用が足りなかった？）
ID:2895 / 投稿者：管理人 [2025-11-30 22:11:10]
銀行側はあくまで、銀行側の査定に基づいて担保価値を決めて、それに対して一定の掛け目で融資額を決めるので、特段「おかしい」と言えるような水準ではないかと思います。
不動産やってると、こちらの査定より銀行側の担保評価が高くフルローンが組めるケースがあったりしますが、逆に低い水準しか出ないケースもあります。
クラファン事業者で都銀と付き合えるところは少ないですが、都銀は金利が低いものの掛け目が低く手金負担が大きくなりがちですが、信金などは金利は高いものの、掛け目が高く手金負担が小さい、というのが大まかな感じです。
きらぼし銀行さんの傾向は私にはわかりませんが、担保価値の70%程度なら、別にありえるんではないでしょうか。
逆に、中小の不動産会社からしたら30%分を手金で負担するっていうのは結構重たいので、どちらかというともっと融資引けるところから借りる画策したいところではないか、と想像します。
なお、上記は開発難易度が特段高くないような土地での事例ですが、開発許可までに一定のハードルがある土地での融資条件となると、銀行側は保守的に見る傾向があるので、もっと厳しい査定になってもおかしくはないかと思います。
（そう考えると、銀行の目から見て、流動性や開発可能性に関して大きな懸念は感じられなかった、ということにも感じるのですが。）
また、銀行が一定保守的に査定し、一定の掛け目を設定していることを考えると、ヤマワケの不動産取得額は銀行の評価額から見て妥当な水準、もしくは割安、という見方ができるのかもしれません。（共同担保目録に何が入っているかにもおっしゃる通りよりますが）
ID:2894 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-30 19:45:40]
管理人様。
水納島ファンドの契約成立前交付書面（出資者以外でも閲覧可能）によれば今回の土地は抵当権が設定されており、債権額は27億円となっています。
今回の土地は不動産鑑定士による鑑定評価は未取得で、ヤマワケエステートが独自の算出方法で37億2000万円と評価していますが、
この評価が妥当だとしたら融資した業者から見たLTVは約72.6%になります。
最初の抵当権設定者は銀行ではありませんが1番抵当権転抵当が「きらぼし銀行」になっており、
銀行が融資したからには返済が見込めなくなった時に素早く回収出来る見込みがあるのだと思いますが、
そうだとするとLTVが約72.6%というのは高すぎるように思えます。
素人なので的外れな推測かもしれませんが、リスクを取りたくない銀行が実際はもっと低いLTVでしか融資していなかったとすると、
銀行による土地の評価額がヤマワケエステートの評価額より高い事になります。
さすがにそれは有り得ないと考えており、もし抵当権の箇所に記載してある「共同担保」にかなりの価値があれば辻褄が合う気がするのですが、
管理人様の意見を伺いたいです。
ID:2876 / 投稿者：2798 [2025-11-28 23:01:03]
2867様。
トンズラする計画が「サービス開始当初からあった」のか断言は出来ませんが、今年の2月以降から延長が大量に発生していて殆ど償還出来ていない事を考えると、
「途中からはあった」と出資者に思われても仕方ないですよね。
2868様。
違約金の設定が低くて破棄したほうが得になる場合がある契約なら、それを悪用する業者が出てきても不思議ではないでしょうね。
LEVECHYのニセコ案件も根拠はありませんが、売主（土地の元所有者）と買主（違約金を払って売買契約を破棄した業者）が共謀していて、
買主が違約金以上の金を売主から貰っていて双方得をした（違約金以上の金を渡しても売主が大金を得られて満足した）可能性もあるのではと思った事があります。
それと、ヤマワケエステートの怪しさは承知しています。
2868様が書かれた件以外にも「投資先のラーメン屋の店舗がなかったにも関わらず満額償還」とかもありましたね。
後は自分が実際に見た事ですが、水納島ファンドの募集が埋まった直後にキャンセル待ちの応募が殺到して、埋まってから10分くらい経過した後だったと思いますが、
キャンセル待ちの状況が「人数：20～30人程度 金額：20億円以上」という事がありました。
当初の募集締切日では埋まらずに募集期間を8日延長して何とか埋まった直後の事でした。
人数に対して金額が異常ですし、これだけの大金を出資したいなら早く応募するべきですし、十分に時間があったはずです。
「大人気という事にしたい意図」があったのか、大量のキャンセル待ちを見せる事で実際に応募した人を安心させて
「後から現れるかもしれないキャンセルを減らしたい意図」があったのかはわかりませんが、サクラを疑いました。
そういえばヤマワケエステートはリセールの頻度も多かったですね。
そういう事なのでしょうか。
ID:2869 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-28 10:05:10]
＞2862
＞2860
グループ会社でしたね。ZEKKEIとEXIT先のコイケデザインワークス（所有権仮登記）は同じ代表者
ID:2868 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-28 09:26:49]
＞2866
＞「ZEKKEIと共謀しているのでは
その要素もあると思っています。
＞違約金の設定はしてあるが、そんなものは土地の売却価格を少し高めに設定、違約金を基準範囲の下限に設定すれば払っても痛くない？
設定があるのかないのかもよくわかりませんが、（ヤマワケエステートはあると今の段階で言っているようなので、条件はともかくありそうですが）
あったとしても当初の売買益が違約金を大きく上回ると思っています。ご推察に同意です。
開発許可が下りるか、外資を誘致できるかは大きなリスクで、これができたらやるけどダメならやらない、なんてムシのいい話は普通はありません。開発グループがリスクを取って土地をまとめていきます。
そのリスクが出資者におしつけられた格好です。
開発許可がおりて外資が誘致できたら土地価格は跳ね上がります。
登記上は2025年3月にコイケデザインワークスへ所有権移転の仮登記が打たれているので、ヤマワケが第三者に売却するにはコイケデザインワークスの同意が必用です。開発グループは、許可が下りたらやる、許可がおりなければ放置という選択が取れます。
私の想像ですが、全体13万㎡の土地を最初に買っていたとすると、半分の約6.5万㎡を13万㎡の買値より高い値段で売って開発グループは資金負担なく全額回収しているのではと思っていますｌ。
それにZEKKEIが土地をまだ持っているのなら、全体の一部でしかないヤマワケエステートの土地だけを買う第三者はいないでしょう。
開発グループは仮登記で権利を持ってるのに買い取らないのずるい、というのはたしかにそうです。
でも、ヤマワケエステートも出資者に対して、100％持ってると書いてるのに共有持分だったり、建物壊してるの最初から知ってるのに売却活動を続けていると運用終了過ぎても言い張っていたり、ビーチリゾートをなにもしていないのを知りながら放置して運用終了にしたり、出資者に対しては水納島の開発業者に対して以上に酷い状態です。
匿名組合出資と売買契約は違うとはいえ、ヤマワケエステートの出資者への態度を見てわかるように、ゴネたもん勝ちみたいなところがあります。
みんなで大家さんとヤマワケエステートに共通しているのは、これだけ大胆な詐欺ができてしまうのはしょうがないけど、両者ともその大部分を別の人にもっていかれていることです。
持っていっているほうは、松田氏はともかく、不動産取引で違法性はないかだいぶ薄まっています。
ID:2867 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-27 13:44:15]
そもそもwecapital自体が 、松田を中心として芝、竹岡の3人組が不特法の緩さと盲点をつき、キックバックや上場をちらつかせての売り抜けで一儲けしトンズラするために作り上げた組織と考えています。
水納島だけ真っ白と考えるほうが不自然ですから、疑ってかかるが正解と思います。
ID:2866 / 投稿者：2798 [2025-11-27 13:13:27]
本当は出資を決める前にするべき事だったのですが、今更ながら少し調べてみました。
朝日新聞の記事から「プロジェクトを企画するZEKKEIは農地だった13万平方メートルの用地を取得」という情報を見つけました。
今回のファンドでZEKKEIから取得した土地は64722平方メートルなので、ZEKKEIはまだ6万平方メートル以上の土地を所有していると思われます。
・自社の開発計画に不要な土地である事が判明したので売却したかった？
・金額が大きく募集が埋まらない可能性があるので、出資検討者に一定の安心感を与える為に関連会社？が買い戻す契約を締結した？
・違約金の設定はしてあるが、そんなものは土地の売却価格を少し高めに設定、違約金を基準範囲の下限に設定すれば払っても痛くない？
ヤマワケエステートが今になって「契約不履行の可能性」を言及した事で、ZEKKEIに上記のような計画があったのでは不信感を抱いています。
それどころか、ヤマワケエステート（会社の言い分では前代表である松田による独断）は
・案件持込者（売主）と共謀して出資者に損害を与える可能性が上がる行為（接待を受けて実勢価格を大幅に上回る金額で取得）
をした過去が複数あり、ヤマワケエステートは所謂「松田案件」ではないと言及していましたが、「ZEKKEIと共謀しているのでは」とまで思えてきました。
ID:2864 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-27 07:13:09]
>2862
グループ会社という表現は適切ではなかったかもしれません。資本関係は不明です。
SPCではなかったです
ID:2862 / 投稿者：2798 [2025-11-27 00:50:41]
2861様。
確かにEXIT先については契約成立前交付書面には記載していませんでした。
ただ、「記載内容をWeb上で公開する事を謹しむように」という文言があった今回のレポートに記載されていた事でもないので大丈夫だと思いますが、
https://www.investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=yamawake-5e2qqy8yjjga
上記のページで管理人様が記述している内容から「ZEKKEIが買い戻す ＝ EXIT先」と認識し、
ヤマワケエステートにも以前に「延長の理由はあくまで許認可の遅れであってZEKKEIとの売買契約に問題が発生した訳ではない、という認識で合っていますか？」と問い合わせして、
「ご認識の通りです」と回答を貰っていたので2860のように書いてしまった次第です。
実際のEXIT先は「同じ事業体グループの別会社」なのですね。
ID:2861 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-26 22:26:43]
>2860
旧所有者は（株）ZEKKEIですがExit先は契約成立前交付書面には書いてなくて、
登記上はZEKKEIとは違う会社が所有権移転の仮登記してますよ。同じ事業体グループのようですが。
開発許可が下りなければ資金調達したくないから、事業体はだらだらとひきのばすし、新しい開発業者を探すといっても開発許可がおりないところに今から手を出さないでしょう。
ID:2860 / 投稿者：2798 [2025-11-26 21:08:37]
水納島ファンドの土地の元所有者（売主）は株式会社ZEKKEIで、売買契約締結先も同様に株式会社ZEKKEI。
この事は出資者でなくても閲覧出来る契約成立前交付書面に記載されているので、問題なしと判断して書き込みを続けます。
もし売買契約が不履行になった場合は株式会社ZEKKEIは土地を買い戻せない事になりますが、
リゾート開発計画の参加企業に名を連ねており、土地が無くて株式会社ZEKKEIは困らないのか疑問を感じました。
当初から買い戻すつもりが無かった（計画が立ち上がったおかげで土地が値上がりした？ので売却したかった？）
のではないかと勘繰ってしまいます。
ID:2857 / 投稿者：2801 [2025-11-26 16:09:58]
2854様
今回のレポートはかなり詳細まで記載してあったので評価できると思いますが、いかんせん遅いですよね。
昨日事業者と開発許可申請者の名称、及び追加図面について疑問がありましたので、問い合わせしたところ、回答できる場合は次回ファンドレポートにて一律開示するとのことでした。
ID:2854 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-26 12:15:55]
>2801 様
開発許可申請は誰がしているのでしょうか。
開発する人が申請するのですが、ヤマワケエステートは土地の所有者です。
開発主体が申請しているなら、買い取りの条件として開発許可をいれるのはさらに誠実さがないですね
ID:2853 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-26 11:54:59]
>2801
許可申請と買い戻しを後から言うのはヤマワケエステートの不誠実さと思いますが
現在遅れていることより、申請を出したのが遅くなった理由が気になります。
ファンド運用開始時から出しておけばよさそうですが。
ID:2851 / 投稿者：2798 [2025-11-25 22:41:34]
2801様を含め多数の問い合わせや要望が届いたようで、通常の月次レポートを出してくる時期でないにも関わらず詳細をまとめた水納島のレポートが出ましたね。
今回のレポートには「記載内容をWeb上で公開する事を謹しむように」という文言があったので転載のような事は出来ませんが、
これまでより遥かに詳細な内容が記載されていたのは好感が持てました。
ただ、売買契約が不履行になる可能性がゼロではない事をレポートで初めて示唆した事に不安を覚えました。
「売買契約が不履行になる場合がある」という文言は会員登録しなくても見る事が出来る場所（ファンド概要のページ）にも記載してあり、
出資者限定情報ではないと判断して「不安を覚える」内容として書き込みましたが、管理人様が問題だと判断した場合は削除して下さい。
ID:2846 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-25 13:39:14]
新しいレポート出ましたね
今回はかなり細かく書いてありました
ID:2825 / 投稿者：管理人 [2025-11-22 12:08:18]
今回は償還遅延問題だけではなく、第三者割当増資の背景となった、「資金繰りへの対応が急務」、「仮に今回の資金調達が実現しない場合（中略）債務超過に陥る可能性も否定できない」といった発表内容のニュースとしての価値が大きく感じました。
ヤマワケは結構組成手数料を高く取っており、特に額の大きい蓄電池で高めの設定で稼いでいましたが、それでも黒字化できないとなるとかなり損益分岐点ラインが高い、要は高コスト構造になっていると見ないといけなさそうです。
そんな中で今回の割当増資の権利を付与したことは投資家にとっては朗報ではあるものの、実際にいつ、いくら分の権利行使・入金されるか、注視していく必要がありそうです。
ID:2824 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-22 12:04:31]
とにかく第三者割当増資が旨く行き、今の状況を乗り越え頑張って欲しいです。
ID:2823 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-22 11:58:04]
第三者割当増資が旨く行くと良いですが、断られた（否決された、または引き受け手が見つからなかった）場合、更に大変ですね。とにかく正念場です。
ID:2822 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-22 10:58:17]
とうとう日経のニュースになりましたね。
https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/news/21/00001/07481/
ID:2816 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-20 22:01:44]
2813様
2024年9月～2025年8月運用期間の案件で開発許可申請が6月というのは遅すぎますね。
これだけの規模で登記もこまかく分かれている案件なので時間がかかるのは想定できますが、開発許可申請のタイミングが遅れる（所有権の把握が難しなど）があるのなら募集時に運用期間を考えるべきだし、途中のレポートでも開発許可申請をしたかどうかぐらいは書くべきでしょう。
ID:2815 / 投稿者：2798 [2025-11-20 21:46:17]
2801様、情報ありがとうございます。
このような時系列だったのですね。
レポートでこの情報を掲載してくれたら進捗状況を把握しやすくなるので良いですね。
しかし、開発許可申請から5か月以上経過してるとは思ってもいませんでした。
ID:2813 / 投稿者：2801 [2025-11-20 16:27:56]
2798様
カスタマーサポートへはレポートでの時系列の整理及び精度、頻度をあげることなどを要望しました。
以下カスタマーサポート等からの情報です。
開発許可申請日：6月6日
県との面談日（補正を受けた日）：10月3日
2週間経過したので進捗状況を確認しましたが、開示できる情報としては不足な面もあり、情報の確立とファンドレポート又はお知らせ作成に向け動いている段階とのことでした。
ID:2806 / 投稿者：2798 [2025-11-18 20:55:59]
2798で書いたものを「部分抜粋みたいなもの」と表現しましたが、書き方を変えただけでレポートの内容ほぼ全てを書いたも同然なので、
管理人様の意見もありましたし改めて全文貼り付けをするのは止めようと思います。
2801様。貴重な情報、ありがとうございます。
「行政と相談して手続きを進めている」という報告が嘘ではないなら、
想定以上に時間がかかっているのは「5ha以上の開発行為」というのが影響しているのかもしれませんね。
ID:2802 / 投稿者：管理人 [2025-11-18 13:44:43]
オープンな掲示板ですので、明示的に守秘義務があるような情報については掲載されないようお願いします。
個々の情報の扱いは、事業者等情報ソース側と、掲示板に記載される方の間で定められるものなので個々の判断は難しいですが、事業者から削除要請や開示請求などが出る「可能性」が高いものは扱わないようお願いできれば幸いです。
ID:2801 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-18 13:30:44]
2798様 大変参考になります。ありがとうございました。全文をのせることについては同意見です。
確認も含め基本的なこと及び11月5日以降カスタマーセンター等から確認したこととして
・関係自治体は本部町と県。窓口は本部町で、現在は県が審査中。
・北西側の申請には関与していない。
・県は開発許可申請地（ファンド所有地）に建設される建物と、申請区域外所有者不明の土地の位置関係を確認している。
・5ha以上の開発行為にかかる標準処理期間は75日。申請の不備（許可基準を満たしていない等）に対する補正に要した日数は含まない。（県担当者より）
ID:2800 / 投稿者：2798 [2025-11-18 12:24:53]
登録者または出資者しか閲覧出来ない情報の転載（全文貼り付け）を禁止している運営会社もあるので念の為に部分抜粋みたいなものを書いたのですが、
全文貼り付けをしても良いのか判断出来ません。
管理人様の意見を伺いたいです。
ID:2799 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-18 09:06:49]
2798
全文を貼り付けていただけますでしょうか。
また、ほかの案件でも言えることですが、募集時に触れていなかったこと（開発許可がないと売買契約が決済できない）を後出しして、出資者も含め問題の焦点を新たな論点（開発許可）に移していることに違和感を感じます。
開発許可について募集時にどういう説明をしていましたか？と質問したらヤマワケエステートはどのように答えるのでしょうか。
ID:2798 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-18 00:30:42]
水納島の11月レポートでは所有者不明の土地が2カ所あり、それが原因で許認可が遅れているとの説明がありました。
所有者不明の土地は農業振興地域の解除申請が行えない（開発許可が下りない？）が、
島の南東側にあるものは開発許可申請の対象地外なので許可申請自体に法的な問題はなく、
建築予定建物との関係？を行政側に説明して許可手続きを進行中との事。
民法第234条（境界線付近の建築の制限）あたりが関係しているのでしょうか？
島の北西側にあるものも同様に所有者不明で農業振興地域が解除申請が行えないが、
こちらは何故か開発許可を取得済みであり建築確認申請段階との事。
島の南東側の説明と違って「開発許可申請の対象地外」との記述がないので開発許可申請の対象地なのでしょうが、
所有者不明にも関わらず開発許可が下りたという事は
「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が適用されたのでしょうか？
これらの説明に嘘がないなら問題は「島の南東側にある所有者不明の土地」だけであり、
「開発許可申請の対象地外で許可申請自体に法的な問題がない」にも関わらず
8月レポートで記載していた「10月末に許認可の見込み」を実現出来なかった事には不信感を抱きます。
そもそも水納島ファンドは当初8月末に運用終了するはずだったものなので、
遅くとも7月中には開発許可申請を出していたと思われますが、そうだとすると3か月くらい経過している事になり、
ジャングリア沖縄の影響で行政側の対応に遅れが発生したとしても時間がかかりすぎのように感じます。
（行政手続法では許可申請受理から許認可までの期間の目安は30日）
ID:2796 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-16 23:11:18]
沖縄県水納島リゾート地EXITファンドに関しては、
8月末に運用終了のお知らせが来ていて、
此方のマイページでは集計中と表示されています。
しかし此処は運用終了から償還までが長いですね。
ID:2795 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-16 14:28:39]
管理人様
返答ありがとございます
ID:2794 / 投稿者：管理人 [2025-11-16 14:22:54]
土地所有者不明の影響なのですね。説明が途中で変化しているのなら、情報開示内容をそのまま信じてよいかに懸念が生じてしまいますね。（過去のいくつかの案件でもあったような）
詳細状況や対処方針が示されているのかがわかりませんが、一定の期間を経て裁判所への申し立てなどの手続きになるなら少し時間を要するかもしれませんので、対処方針まで含めて開示して欲しいところですね。
そこらの情報が無いと予見可能性は高まらないかと思います。
ID:2793 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-16 13:00:43]
ヤマワケの水納島は、土地所有者不明の件で延期です。と今回初めてそういった件でレポートが来ました。その前は同じ地域でシャングリラが出来たの役所の手続きが遅れて延期ですとレポートが来たのにだんだん悪いレポートになって来ました。5月29日迄延長と書いてありますが、未だ未だ延長の可能性はありますよね？
ID:2664 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-27 22:10:38]
長野県上田ホテルファンドも運用終了、契約締結とのこと。
良い話もあります。
ID:2359 / 投稿者：レオ [2025-09-14 16:04:23]
裁判の内容はここでは書けません。
まず原告、被告のプライバシー保護の観点からみだりにネット等で書くことはできません。本来は原告、被告名も書くことはできませんが、ヤマワケエステートが被告側の一部を開示しているので、私は書きました。
今後どう裁判が進むか等はヤマワケエステートに確認するか、今までの経緯や訴状内容は、裁判所で確認してください。
ID:2352 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-12 11:59:00]
レオ様 ありがとうございます
閲覧してみようと思います。
24条書面にあるリフォーム委託先CVCはリフォーム業者というより解体業者なので、どういう主張をヤマワケエステートがしているのか興味あります
ID:2351 / 投稿者：レオ [2025-09-12 11:12:03]
事件番号は 令和7年（ワ）第16374号 です。
ヤマワケエステートに確認しても教えてくれますよ。
先のメールの通り、内容はSNS等で拡散は絶対にしないように気を付けてください。
ID:2350 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-12 09:20:32]
>2348 レオ様
よろしければ事件番号を教えていただけますか？
ID:2348 / 投稿者：レオ [2025-09-11 18:36:34]
世田谷区岡本バリューアップファンド第一回口頭弁論を傍聴しました。
原告（ヤマワケエステート）は出廷しましたが、被告（個人、First Capital（株）、（株）CVCの３社）側は出廷せず、次回再度口頭弁論が開催予定です。
第二回口頭弁論は10月29日（水）13:20～の予定。
訴状内容等は詳しくここで書けませんが、東京地方裁判所の閲覧室で、事前に電話で裁判資料閲覧可能かを確認すれば、誰でも閲覧できます。
当該ファンドに出資されている方は是非裁判資料の確認をお勧めします。
ただしSNS等で内容の公表は控えるようにしてください。
ID:2291 / 投稿者：管理人 [2025-09-06 19:58:09]
外部の意見やアドバイス、助力なども合わせて課題対処が進むと良いですね。
ヤマワケエステートには親会社のWeCapital、REVOLUTION、そしてその株主やファンドなど多様な関係者が存在するというガバナンス構造はメリットにもデメリットにもなりうる構造ですが、進展を期待したいところです。
ID:2286 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-06 13:13:59]
管理人様
大和財託社長の発言や今後のレボリューション経営陣への働きかけも期待したいところですね。
優秀な外部意見が入れば、未熟な経営陣の助けになるかもしれません。
内部事情まで開示いただけたので、今後に期待するしかありません。
ID:2279 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-04 17:40:33]
どのファンドも償還延期していたら問題だろうが、運用終了時期と償還時期に差があるなら償還延期の可能性があるのは当たり前と思うが。運用終了をもって即償還するというファンドだけに応募したらよい。
ID:2278 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-03 18:21:37]
レベチーと一緒。運用の匿名組合契約が終了した、清算期間なのに清算する金銭ないので売却活動を続けますという事業者の本当に都合の良い解釈。当たり前ですが運用中に売却するには当たり前で運用の延長すらしていない会社には容赦なく法的措置をとるべきです。
ID:2277 / 投稿者：管理人 [2025-09-03 09:00:41]
不動産クラファンでは、契約期間終了時(これを運用終了と言っているのかと)に不動産が売却されていない場合に、不動産を現物のままで償還することができません。
そのためその場合には、営業者は期間の後もファンドの償還清算に向けた売却活動を継続して、現金化(換価)してから償還を行うという契約になっています。
言葉の定義が各社により微妙に統一されていないと思っていますが、ヤマワケの言う運用終了は、「ファンドの運用期間、契約期間が過ぎたが、換価処分が完了していない状態」も含むということだと思います。
ID:2276 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-03 08:20:09]
水納島運用終了したと発表したのに
売却は未完了で販売活動を継続中って
それ運用終了したことになるの?
わかる方教えてください
ID:2223 / 投稿者：レオ [2025-08-24 10:16:00]
横からごめんなさい。
民事裁判の内容は裁判所で誰でも閲覧できます。
ヤマワケエステートの場合は、東京地方裁判所だと思いますので、ヤマワケエステートから事件番号を教えてもらい、訴訟内容が閲覧できるかを東京地方裁判所に電話で問い合わせて見てください。
但し担当書記官の都合に合わせないといけないので、担当書記官と事前に閲覧日程の調整が必要です。
ご参考迄に。
ID:2214 / 投稿者：管理人 [2025-08-23 23:18:52]
2209
訴訟案件に出資されていたのですね。つらいですね。
そんな中すいません、対象会社とヤマワケエステート間の契約に基づく訴訟でしょうから、どういった契約条件なのかや、債務不履行や契約違反などの中身などによるでしょうし、私にはなんとも言えませんし、専門家であっても、外部から想定は困難かと思います。
利回りについては、ファンドの運用後に得られた元本や利益を、契約書に基づく順番で配分されますので、「ファンドに残る元本や利益次第」になります。
基本的には、①利益があれば、契約書記載の利回りを上限に投資家に配分し、②残りをヤマワケエステートが取得するという順番ですので、利益範囲でしか配当はできません。
利益がない結果になる場合は配当原資がありませんし、損失がある場合には元本棄損の可能性もある、というのが契約書の内容です。
訴訟については一定の時間がかかるかと思いますが、今は、ヤマワケからの続報を待つ以外にできることはないかと思います。
ID:2212 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-23 22:39:27]
銀行から借りれなかったから金利の高いヤマワケを使った
今さら銀行から借りれるわけがない
ID:2209 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-23 21:57:29]
管理人様
掲示板にていつも勉強させていただいております。
ヤマワケエステートに複数投資をしており、いくつかで運用延長になっております。その中で、裁判になっているというものがあります。
テナントが入ったビルを不動産会社に委託し運用、その後誰かに売ってもらうというものらしいのですが（そもそもの目的がよく分からないファンドですが…）どうもその不動産屋と裁判になっているようです。
一般的に裁判は時間がかかるのではと思うのですが、このような不動産での裁判はどのような決着になるのでしょうか。また、ヤマワケエステートが約束しているように延長期間を含めた利回りがついてちゃんと投資家に戻ってくるのでしょうか。
ID:2208 / 投稿者：ID:2199 [2025-08-23 21:44:32]
2173さん
確かに韓国アクアにおいても「問題が解決すれば早期償還の可能性がある」としつつ、「延長期間は最大値としております」的な明確な一文がないことをみると、水納島のほうがいくらかマシな状況なのかもしれませんね。
韓国アクアについては「審査が通らなかった」という説明ではなく、「韓国国内の金融機関全体が一時的に設備資金融資に慎重だった時期があり、審査完了に遅延が発生している」というような表現でしたので、再延長の可能性は水納島以上に意識する必要はありそうですね。
水納島についても、レポートの「最大値」という表現に安心しすぎず、引き続き冷静に進捗を見守っていきたいと思います。
ID:2207 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-23 20:25:07]
2199さん、情報ありがとうございました。
韓国アクアの場合も「問題が解決した場合は運用終了日を待たずに償還する」と水納島と似たニュアンスで説明されていますが、
水納島のレポートのように「延長期間は最大値としております」という「再度延長の可能性は低い」と受け取れるような記載は無いようですね。
しかし、当初の受領予定日を2か月過ぎても進展が見られない（確か賃貸人が銀行から融資を受ける為の審査が通らなかった？）というのはきついですね。
ID:2199 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-23 06:57:46]
2195さん
韓国アクアでも同じような文言が届いていましたので共有させて頂きます。
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2025/5/16
いつもヤマワケエステートをご利用いただき誠にありがとうございます。
この度は、6月18日(水)に運用終了を予定している「韓国 アクアステーション開発用地ファンド」の運用期間を延長させていただくことをお知らせします。謹んでお詫び申し上げます。
本ファンドは、賃貸人からの保証金（チョンセ）の返還及び転借人からの賃料収入を配当及び償還の原資としており、本ファンドの運用終了日である6月18日に最終賃料及び保証金（チョンセ）の支払いと返還を受ける予定です。しかしながら本日時点では、転借人及び賃貸人からの支払いと返還が確定しておらず、当該債務が不履行となる可能性を考慮し、不測の事態に備え、運用期間を6ヶ月延長させていただくことといたしました。
予定通り6月18日に賃料及び保証金（チョンセ）を受領した際には、当初予定したスケジュールで償還させていただきます。また、早期に配当及び償還の原資が担保できましたら変更後の償還予定日を待たずして速やかに償還作業に移れるよう準備を進めており、近日中に保証金（チョンセ）の返還等について確認の場を設けております。
本ファンドにご投資いただきました会員の皆様には、進捗を改めてご連絡させていただきます。
配当につきましては、実際の運用終了日までの日数計算となる見込みです。
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以降は月に1~2回程度レポートが届いており、進捗の報告はありますが、現在のところ償還が早まりそうな印象はありません。
ID:2197 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-23 00:32:06]
管理人様、回答ありがとうございました。
「ヤマワケエステート 償還延長 レポート」で検索しても「償還日延期のお知らせ」自体は見つかるものの、
レポートの中身は見つからなかったのでダメ元でお聞きしました。
再度延長の可能性はゼロだと断定する事は出来ないでしょうし、万が一を想定して言っておかないといけない事でもあるのでしょうね。
それと、管理人様が2170で書いたワーストケースには及ばないかもしれませんが売買契約がどうなっているか気になったので、
ヤマワケエステートに「償還延長の理由はあくまで許認可の遅れであって、株式会社ZEKKEIとの売買契約が解除された訳ではない、という事で間違いないか？」
と質問して、「ご認識の通りでございます」と回答が来た事を報告しておきます。
ID:2196 / 投稿者：管理人 [2025-08-22 23:43:21]
私はヤマワケには過去２ファンド投資してましたが、今の投資額はゼロになってまして、すいません、今、レポートが来ない状態です。
不動産は開発許可にしても売却にしても、相手があるので期日を明確にコミットしきるのは結構難しいので、どうしても、「前倒しも延長も可能性はある」というような表現でしか報告できないかもしれません。
不動産業の実態で言えば、当然同時に複数案件を扱っていますので、1件の売却時期が想定より伸びても、それ以外のどれかの案件を前倒しで売却すれば当期予算を達成できます。
そうやってやりくりして帳尻を合わせられるのですが、それでも時期ずれや利益率のぶれで計画通り着地できないことなんてざらなので、同時に10件も20件も案件があれば、全ての案件を当初計画タイミングでに終わらせる、というのはかなり難しいというのが実態だと思います。
ヤマワケの場合はエムトラストが買い取るなど、エンドユーザに売れない場合に買取で協力する事業者がいるケースはまだ良いのだと思いますが、今回のように巨額で開発許可が下りるまで進まないケースでは、開発事業者と行政の調整というヤマワケ側でコントロールしきれない部分はどうしてもあるのかと思います。（停止条件の詳細が見えないので、ヤマワケ側にも要因があるのかもしれませんが）
ID:2195 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-22 23:18:23]
某掲示板で「水納島の想定利回りについて質問した」という人の書き込みがあり、
・再度延長の可能性がある
・当初の想定利回りを下回り、減配となる可能性もある
との回答が来たそうです。
2178で書いたように売却額が当初の予定より高くならなければ分配金も増えないので、「想定利回りを維持する」という前提が無い以上
「延長期間も配当計算期間に入れる」という発言には何の価値も感じなくなりました。
それよりも、レポートで「延長期間は最大値としておりますので、7か月を待たずに償還および配当を実行できる可能性もございます」と報告しておきながら、
「再度延長の可能性がある」と回答があったのが気になります。
管理人様にお聞きしたいのですが、水納島以外でヤマワケエステートが償還延長している案件の中で管理人様が投資しているものはありますか？
もしあったら水納島のレポートのように「延長期間は最大値としておりますので、Xか月を待たずに償還および配当を実行できる可能性もございます」
という表記があるかどうか教えて頂きたいのです。
表記が無いのであれば水納島は他の償還延長案件よりはマシなのかなと安心出来そうな気がしまして。
それと記事検索の説明、ありがとうございます。
ID:2194 / 投稿者：管理人 [2025-08-22 23:00:39]
2189様の記載は、「入居中のテナントは一時休業中」というところが課題なのでしょうか。
本件は不動産の所有権がなく、それを売却できないため、造作の買取請求ができることが元本償還のキーという案件だと思いますので、気になる記載ですね。
最悪テナントが買い取れない、となった時に、この手の業態は、比較的、他テナントに対しても造作が使ってもらえる可能性がある業態ですので次に入るテナントに売るという対処策があり得るかもしれません。
ただ、ヤマワケが現テナントとどういった条件の契約や約束をしていたか見えないので、今後どのような影響出てくるか、予断は持てないですね。
ID:2193 / 投稿者：管理人 [2025-08-22 22:55:57]
参考情報ですが、「ファンド一覧」の画面で、「詳細検索」という青い文字をクリックしていただくと、サービス事業者やファンド名などで、過去の記事やファンドも検索できるようになっております。
https://investors-eye.jp/fund_list.php
ファンドステータスで「運用中」「運用終了」ボタンなどを押していただくと、過去のファンド情報や、記事コメントを書いていればその内容も見られるかと思います。
（COZUCHIやFANTASなど、一部サービスで過去分のデータ状況がおかしくなっているものがあるかもしれません。過去分までの対応やチェックが追い付いていないため・・・）
ID:2192 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-22 22:07:49]
2180さん、ありがとうございました。
googleで「investor 水納島」と検索して表示された以下のページが水納島の記事だったと勘違いしてました。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=yamawake-103&service_id=yamawake
ID:2191 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-22 22:02:22]
つい10日前になんら支障なく営業しており運用は順調というレポートがあったばかり。
水納島ではどんなに頼んでもなかなかレポートを出してくれなかったヤマワケエステートが立て続けにレポートを出すのは、些末でもない事情や意図があると考えますが。
ID:2190 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-22 21:31:23]
2189さん
運用終了が１年以上先で、賃料も受領しており
普通に進んでいるように思われますが、
なぜ、今の段階でこのようなレポートが出てきて、
なにが問題なのでしょうか？
ID:2189 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-22 20:23:12]
銀座元本定時償還型もやられた
仕組みが複雑なだけにどういう始末になるのか？
1 ファンド概要・特色
本ファンドの投資対象は、東京都中央区銀座7丁目にある、商業用ビルの地下1階フロア（以下、本物件という）です。対象物件を転借し、内装工事を行ったうえで転々貸します。本物件には、銀座最大級の会員制クラブ「クラブ ダミエ」の系列店が入居する予定です。 会員の皆様には、本物件の転借費用や内装工事費用などを募集し、投資額に応じて物件の賃料収益等の一部を分配する予定です。想定運用期間は24ヶ月、想定利回りは年利13％（税引前）です。
2 運用状況と今後の見通し
現在、入居中のテナントは一時休業中となっております。 本物件に関する賃料につきましては転々借人である運営会社から滞りなく受領しております。 償還に関しましては運営会社と協議を開始しており、買取請求など様々な方法での償還を目指してまいります。
詳細や今後の見通しについては運営会社との協議後に随時ご報告させていただきます。
3 弊社ファンドの運用状況
現状での本ファンド運営に関して当初の以下スケジュールから変更ございません。
（運用スケジュール）
運用開始日：2024年9月27日(金) 運用終了予定日：2026年9月26日(土) 償還予定日：2026年11月30日(月)
（配当スケジュール）
1回目 2025年2月28日(金)
2回目 2025年5月30日(金)
3回目 2025年8月29日(金)
4回目 2025年11月28日(金)
5回目 2026年2月27日(金)
6回目 2026年5月29日(金)
7回目 2026年8月31日(月)
8回目 2026年11月30日(月)
ID:2180 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-22 01:38:47]
2173さん
お探しの水納島の記事はこれではないでしょうか。
https://www.investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=yamawake-5e2qqy8yjjga
ID:2179 / 投稿者：管理人 [2025-08-22 01:06:05]
不動産デベの資金調達は基本、対象不動産を担保に引いてきますので、土地をヤマワケから買い戻す際に再度融資を引くでしょうね。
ファンド償還時の利益配分は、①優先出資者に配分、②劣後出資者/事業者に配分となります。
②の部分が残る事業計画になっていたのなら、投資家への延長分の分配原資が残る可能性はあります。
ネガティブな条件としては、固都税など運用期間が延びることでコストが伸びる半面、運用期間中に大きな収益は生んでいませんので、期間延長自体は収支悪化要因にはなりえます。（土地を安く賃貸しているので、そこで固都税をカバーしている可能性もあると思いますが。）
当初計画時点で、売却利益にどの程度のバッファを織り込んでいたか、といったことも含めてトータル収支がどうなるかで、実質利回りが維持されるか下がるかが決まる感じになるのかと思います。
ID:2178 / 投稿者：ID:2173 [2025-08-22 00:34:14]
管理人様、回答ありがとうございました。
ファンドが入手した土地は売買契約締結先である株式会社ZEKKEIが所有していたもので、
株式会社ZEKKEIは売却によって得られた資金を事業に投資して利益を出せるというメリットがあるものの、
ヤマワケエステートから買い戻す時の利率は金融機関から融資を受ける場合より割高というデメリットがある、
というような感じの記事が書いてあったページが管理人様のサイトにあったはずなのですが、消えていますね。
私はてっきり、運用期間終了前に株式会社ZEKKEIが所有不動産などを担保に融資を引いて決済の準備を済ませていると思ったのですが、
金額が金額なだけにそんな単純な話ではないんですね。
それと私は「原則として延長期間も運用期間と同様に配当の計算を行う予定と明言された」と喜んでいましたが、
だからと言って償還時に優先出資者の取り分が増える訳ではないと思うので、実際は何もメリットは無いのではと思い直しました。
（売却額が当初の予定より高くならなければ分配金も増えないので、運用期間が延びた分だけ利回りが下がる）
ID:2175 / 投稿者：管理人 [2025-08-21 23:27:18]
前置きとして、すいませんが私、リゾート系とかの開発案件の実際のプロセスを具体的に見ていないため、全く専門的なことが言えない感じでして、ヤマワケが投資家に出したレポートを否定できるような材料は持っておりません。
ただ、自治体側の業務量により結論までの期間に変動がある、というのは、建築関係でやる申請や認定行為などにおいても実際にあることではありますので、「そういうこともあるのかな」と（素人感覚ですが）感じました。
また、この手の申請では書面に不備があった場合や、確認・指摘事項があればそのやり取りや出し直しで時間がかかることもあります。
自治体側は基本的には、出した資料を、受け取った順番通りに処理しますので、待ち行列ができている中、1回やり直しがあった場合に、出し直しを見てもらうまでに結構時間がかかる、といったことも実際あります。手慣れた事業や事業者でなければ、何度も出し直しになる可能性もあるでしょう。
また、開発許可が下りてやっと開発収支計画が固められますが、それから融資の審査があり、審査が通った後、金融機関の準備が整い、関係者（仕業など）とも日程を合わせて、引き渡し決済日を決める、といった手続きプロセスがありますので、開発許可から一定の期間はどうしてもかかると思います。
最後、運用延長か償還延長か、という観点では、仮に運用延長をしても、最後1年経過後に終了できなければ、運用終了後、結局、「不動産が換価できていないので、換価するまで償還できない」という同じ状態になります。
投資家に対する対応としては当然1カ月前に通知して延長をすべきだったと思いますが、実行上、「換価できるまで償還しようがない」という条件は期間を延長してもしなくてもあまり変わりがない、という状態ですし、ヤマワケにとって有利な点はありません（むしろ投資家が怒る分デメリットしかない）ため、悪意を持って意図的にやる「動機」はそんなにないかと思いました。
※唯一あるとしたら、「配当計算期間の運用解釈上、運用終了まで（延長分は対象外）」と読むならメリットがなくもないですが、今回は延長期間も配当計算するという方針のようですので。
ID:2173 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-21 22:49:24]
管理人様に意見を伺いたいです。
水納島の5月のレポートで書かれていた「開発許可申請の手続きを進めております」という文が6月のレポートでは消えていたので、
6月中には開発許可申請が行政に受理されたと思うのですが、今回のレポートでは
・行政手続法では、許可申請の受理から許認可までの期間は30日とされていますが、あくまで目安
・本ファンド対象地エリアが先日開業しましたジャングリア沖縄と同エリアとなっており、それに伴い自治体側の対応にも遅れが発生
・そういった事情から、許認可の目途としては2025年10月末頃を見込む
との説明がありました。
申請から許認可まで約4か月の想定というのは自治体側の対応の遅れを理由としても長すぎると感じたのですが、管理人様はどうお考えでしょうか？
正直な所、10月末の許認可を見込んでいるなら売却先と事前に決済の打ち合わせをして許認可直後に決済すれば、
2026年1月末までには償還出来る（ヤマワケエステートでは運用終了2か月後の償還が定番）と思われるのに2026年5月末としている事から、
償還延長は許認可の遅れだけが原因ではなく、買主の資金調達に問題が発生しているからなのではと少し疑っています。
それに、あれだけ許認可が遅れる見込みなら実際には運用終了1か月前である7月末の時点で予定どおりに償還出来ない事は分かっていて、
・運用延長にしてしまうと契約上最大1年しか延長出来ないが、償還延長なら無制限に出来る
という思惑があって意図的に運用延長を選択しなかったのでは、という思いもあります。
ただ「延長期間は最大値としておりますので、7か月を待たずに償還および配当を実行できる可能性もございます」と説明がありましたし、
幸いにも水納島は「原則として延長期間も運用期間と同様に配当の計算を行う予定」と明言された（他の償還延長案件では明言されているか未確認）ので、
杞憂に終わる事を願っています。
ID:2170 / 投稿者：管理人 [2025-08-21 19:43:36]
2168様
情報ありがとうございます。
私個人の感想としては、内容見る限り、想定されるワーストケース（地元賛同や開発許可が得られず開発がとん挫）に比べれば、結構ポジティブな内容に感じました。
もちろん投資家の立場では償還が想定より伸びることはマイナスですが、開発許可の取得に致命的な課題が出ておらず、地元や地元自治体も前向きということなら、期待して待つ価値はあるのではなでしょうか。
なお、文面を見ると、開発許可取得が売買契約の停止条件となっていたのですかね。（開発許可が取れないと売却決済がされないという契約条件という意味）
ファンド組成時、募集時に記載されていなかったはずですので、これは募集時に記載しておくべきことだった気がしますので、改善して欲しいと感じました。
とはいえ今言っても仕方ありませんし、今はできるだけ早く開発許可が下り、開発事業者への引き渡し決済が完了することを祈っております。
ID:2169 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-21 19:08:51]
2168
また原則として延長期間も運用期間と同様に配当の計算を行う予定です。
とあるよ
ID:2168 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-21 18:50:50]
いつもヤマワケエステートをご利用いただき誠にありがとうございます。
「ヤマワケエステート」の第128号「沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド」につきまして、本日ファンドレポートを掲載いたしましたことをご報告させていただきます。
本ファンドの取得地を含む水納島全体の開発計画は募集時にお知らせのとおり、地元自治体からも大変好意的に受け止められ計画自体は引き続き進行しております。
水納島全体の開発計画では、先行して開発許可を取得したホテルエリアから実施することとなっており、既にデベロッパー側では世界的なホテル運営会社のハイエンドブランドとの一次契約が締結され、同時に行政による水納島港の改修計画も進行中です。
ただし、ホテルエリアでのプラン修正が生じたことによる設計変更が行われていること、およびファンド保有地の開発許可申請は終えているものの、行政側の許認可手続きが完了していないことなどから、本物件の売却決済の遅延が生じております。行政手続法では、許可申請の受理から許認可までの期間は30日とされていますが、あくまで目安の日数であること、本ファンド対象地エリアが先日開業しました「ジャングリア沖縄」と同エリアとなっており、それに伴い自治体側の対応にも遅れが発生してしまっている状態です。
現状、許認可の目途としては2025年10月末頃を見込んでおります。
本ファンドの関係各社への確認に時間を要したため、投資家の皆様への情報開示が遅れましたことをお詫び申し上げます。
契約約款の定めにより、運用は予定どおり終了となりますが、許認可を得るまでに時間を要していることから償還予定日は当初の予定日より最大7か月程度遅れる見込みとなります。なお、延長期間は最大値としておりますので、7か月を待たずに償還および配当を実行できる可能性もございます。また原則として延長期間も運用期間と同様に配当の計算を行う予定です。
加えまして、本件につきましては、親会社であるWeCapital株式会社の元取締役である松田氏は一切関与しておりませんことを申し添えます。
投資家の皆様には情報開示の遅れおよび償還延長が生じる状況となりましたことを重ねてお詫び申し上げます。
延長スケジュール
変更前 変更後
償還予定日 2025年10月31日(金) 2026年5月29日(金)
多くの方の予想通り延長の様です。勿論運用延長ではなく償還延長。
当然その期間の配当は期待できない。それも一気に7か月の延長。
2か月前後の延長ならまだしも...私にとっても2つ目の償還延長です。
だめだこりゃ。もう「次行ってみよう」という気は起きないです。
ID:2151 / 投稿者：管理人 [2025-08-20 00:58:52]
専門的なことは言えませんが、企業価値は、現在の利益だけではなく、成長期待も加味されますし、損益分岐点を超えるのは大変なものの、限界コストの低いこの手の事業はバリエーション（PERのようなもの）も高くなりがちですから、経常利益で10億も出れば企業価値200億も夢ではないかも？
また、REVOLUTIONにとって企業価値、のれんが非常に大事でも、ヤマワケエステートの投資家にとっては、マイナスばかりとも限りません。
株式の返還によりREVOLUTIONが親会社でなくなって新たな経営体制が機能する可能性もありますし、なんなら大手に買収されて、より強固な経営基盤のもと再生される可能性もあります。
まぁ、遵法性面などのデューデリジェンスをクリアしないといけませんし簡単でもないでしょうが。
ID:2147 / 投稿者：ID:2140 [2025-08-20 00:18:25]
管理人様、回答ありがとうございました。
「見返りを約束した会社に運用中の不動産を安く売却する」というような行為は簡単には出来ないんですね。
ただ、立証出来ないように巧妙に仕組まれたらダメみたいですが。
＞今期は既にファンド組成手数料だけで10億円くらい粗利を得ていますから、人件費やマーケコストなどを差し引いても、利益は出ているんじゃないですかね。
https://investors-eye.jp/20250309_yamawake/
管理人様が上記ページの「WeCapitalの企業価値が成長しないとどうなるか？」の箇所で、
「WeCapitalの企業価値が200億円以上に成長しない場合には、WeCapitalのオーナーまたはWeCapital側は、
REVOLUTIONに対して一定の費用や株式の返還が求められるとの条件が定められているようです」で記載していますが、
現在の案件組成水準で安心出来るものなのでしょうか？
少なくとも蓄電池13ファンドは現在のペースでは成立する可能性は低そうですし、
高い手数料を取れていた蓄電池が今後組成出来なくなってエムトラスト案件のみになったら、
「REVOLUTIONに対して返還」という条件に合致してしまうのではと思いました。
ID:2142 / 投稿者：管理人 [2025-08-19 22:32:40]
2140様
ヤマワケエステートの事業継続が難しい状況となったとしても、プロの宅建業者、不特業者に求められる「善管注意義務」「誠実義務」などが免責されるわけではないため、意図的に物件を安く売るといった事実が立証されれば、それらの違反に基づき損害賠償等を求める余地が出るかもしれません。（情報格差がある中、立証できるかという根本的な問題がありますが）
最悪の想定ケースとして、事業者が倒産した場合には、倒産スキームにもよると思いますが、ファンド保有資産の処分は破産管財人などに委ねられます。
競売などになれば、最善の価格で売れるかはわかりませんが、公正な第三者による適正な処理はされるかと。
なお、倒産することが確実なタイミングでの安値売却が立証されれば、今度は「偏波返済」といった観点で逆に問題が生じる可能性があります。
倒産した場合に、破産管財人等から偏波返済での売却が取り消されると、一旦償還されたものが取り消されるといった可能性がゼロではないかもしれません。
（実際には、その手続きコストを考えると債権者保護に結びつくケースは多くないでしょうし、実行しきれない気がしますが。）
とはいえ、今期は既にファンド組成手数料だけで10億円くらい粗利を得ていますから、人件費やマーケコストなどを差し引いても、利益は出ているんじゃないですかね。
ヤマワケエステートは劣後出資がほぼ無いため、ファンドで損失が確定した場合の損失は投資家負担になるため、人件費や案件管理コスト、マーケコスト以上の粗利があれば事業継続可能です。
ファンド組成が継続的にできない、といった状態になったり、新たに巨額のマーケ施策を展開することが必要なならなければすぐに焦る状況ではないと思いますが、現在も蓄電池の募集に苦労していますので、今後も償還遅延や元本棄損などが増えていき、投資家の離反を招かないか、注意してみておく必要はあるのでしょうかね。
ID:2140 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 22:04:14]
管理人様に意見を伺いたいです。
もしヤマワケエステートの信用が更に落ちて募集が埋まらなくなり、会社の存続が絶望的になった場合、
出資者を裏切るような事（最後に取れるだけ取ろうと、見返りを約束した会社に運用中の不動産を安く売却する）をする可能性はあると思いますか？
そしてそれは何らかの不法行為（例えば背任罪）に該当しますか？
「札幌宮の森」案件では過剰な接待を受けて実勢価格を大幅に上回る価格で購入したとの情報があるので、
会社の存続が絶望的になり、上記のような事をしても裁かれないのであれば、やってもおかしくないと感じました。
と言うか既に始まっていて、水納島もターゲットにされたのでは疑っています。
ID:2130 / 投稿者：レオ [2025-08-19 18:54:08]
本日私が投稿した、「岡本バリューアップ案件」について、東京地方裁判所で訴訟が確認できない、との内容について誤りが分かりました。
関係者および本サイトを閲覧された方には、ご心配および不安を煽ってしまい、大変申し開けありません。
今後投稿時には事実関係を精査したうえで根拠に基づいた事実を投稿するように心がけます。
重ねてお詫びします。
また、本件は調査を継続中ですので、共有できる情報は共有してきます。
ID:2129 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 17:16:06]
水納島も別の掲示板でおそらく電話して得たであろう情報を書いている人がいますね。波乱含みの展開ですね。
ID:2128 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 17:04:14]
2125 さま
訴訟を起こすとアナウンスし、償還延長になった
はずなのに、肝心の訴訟を起こしていなかったと
いうことですか？
ID:2125 / 投稿者：レオ [2025-08-19 09:50:13]
岡本バリューアップ案件について、東京地方裁判所に確認したところ、ヤマワケエステートがCVC社他に対する民事訴訟がない、ということが分かりました。
現在ヤマワケエステートに説明を求めています。
何かしら情報を得ましたら共有します。
ID:2075 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-12 17:00:22]
まだ、最終責任者が今週いっぱいお盆休みということで、
現場では決裁できないだけじゃないですか？
ID:2074 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-12 16:40:39]
2073
マイナスイメージな発言が多い人ですね。
レポート彼らは出すと言っているんでしょう？
ID:2073 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-12 15:48:40]
水納島も1か月前通知がなかったので
運用延長でなく償還延長そうですね
ID:2072 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-12 14:45:22]
ヤマワケから水納島の問い合わせメールが来ました
情報提供にしばらく時間がかかるそうです。しばらくファンドレポートは時間がかかるそうです。
ID:2047 / 投稿者：管理人 [2025-08-10 21:38:47]
どこかでも質問をいただきましたが、はい、売買契約の契約条件は交渉力やケース次第ですし、違約金があるかは断定できません。
今回のケースでは、開発許可が下りず事業者がとん挫した場合のヤマワケ（投資家）側のリスクが極めて高いので、それなりの条件交渉を経て相応の縛りを設定していると期待しますが。
ただ、正直なところ、この手のリゾート開発は誰でもできるようなものではないですから、違約金をもらうことより、開発計画がしっかり進展することが最重要です。
①地元協議が済み、②開発事業収支計画もしっかり整い金融機関融資もついた上で、③開発許可が下りる、といった、開発事業主体側の準備が整うことが重要でしょうし、今はその進展や続報を「待つ」しかないフェーズかと思います。
ID:2046 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-10 21:25:28]
ID:2042です。
回答ありがとうございました。
それなら仮に売買契約が解除されて別の買主に当初の予定より安く売却する事になったとしても、
その低下分が違約金を上回らなければ想定利回りを達成出来るという訳ですね。
ただ調べてみたら「不動産売買契約における違約金の設定は必須ではない」との事なので、
ヤマワケエステートがどのような契約をしたかは分かりませんが、売買契約解除が発生してない事を祈るのみです。
ID:2043 / 投稿者：管理人 [2025-08-10 19:02:43]
あぁすいません、義務でしょう。
事業者はあくまで匿名組合の営業者として出資金で取得した不動産を運営しているので。
ID:2042 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-10 18:29:58]
ID:2035です。
度々すみません。
違約金を「ファンドの収益とできる」との事ですが、可能というだけであって義務はない
（売買契約解除によって受け取った違約金をファンドの収益として出資者への配当に回さずに、ファンドとは無関係な収入として事業者が懐に入れてしまっても法律違反にはならない）
という意味でしょうか？
ID:2036 / 投稿者：管理人 [2025-08-10 13:59:36]
開発許可と開発事業者の事業判断次第でしょうから、そこが分からない段階では確実な予測はしようがないと。
売買契約のキャンセルで違約金を受け取る場合、対象物件の運用により得た収益と言えるでしょうから、ファンドの収益とできると思います。
ID:2035 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-10 13:44:13]
ID:2033です。
回答ありがとうございました。
現時点ではどうなるか予測出来ないという事ですね。
ところで、不動産クラウドファンディングで売買契約解除が発生して事業者が違約金を受け取った場合、
その違約金は同一不動産が別の買主に売却された時の売却代金に上乗せ（別の買主が当初の予定価格で購入した場合は配当利回りが上がる事になる）されるのか、
事業者の収入となるだけでファンド出資者の配当に回る事はないのか、どちらなのでしょうか？
ID:2034 / 投稿者：管理人 [2025-08-10 01:43:46]
確たることは何も言えませんが、水納島は開発事業者が開発許可を取るまでのブリッジファンドという理解です。
プロジェクトは物件取得元のZEKKEIだけではなく、京阪電鉄不動産などが推進主体に名前を連ねていたので、新たな情報がない中では過度に心配するものでもないかと感じるのですが。
ただ、開発主体の事業者が地元協議を経て開発許可を得たというニュースも現時点では見つけられていないため、気にするとしたらそこでしょうか。
開発事業者が開発許可を得たら買い戻してもらうのが元々のシナリオでしたから、その許可の進捗がファンドの成否に響く可能性はあると思います。
地元民も一枚岩じゃないでしょうし、住民行政から求められる対応によっては開発コストが高騰するようなリスクもあるでしょうが、かといってヤマワケとしては開発事業者の進捗を伺うくらいしかできることはなく、ただ見守るしかないでしょう。
（元々開発許可は開発許可事業者の責任ですし、こと沖縄で地縁もない企業がいきなり出張っては、まとまるものもまとまりません。）
開発許可の状況が見えないものの状況が悪いことが発覚したわけでも無いので、今は待つしかないかと感じました。
ID:2033 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-10 00:45:30]
ID:2024です。
管理人様、了解しました。
昨夜の段階で「レポート未掲載の報告があったファンドが水納島と札幌宮の森だけだった」「レポートを見てファンドの運用状況に変化があったと報告した人を一切見なかった」
という事象から、「レポート掲載を先延ばしにしたファンドで何か悪い事が起きた」と感じるのは変ではないと思いました。
ヤマワケエステートは過去に「運用終了しておきながら償還予定日直前に償還延長を発表した」という事実があり、
「都合が悪い事を発表する場合は可能な限り先延ばしにする」という印象と夏季休業の時期が到来した事などから今回の「予感」を書きましたが、
今後は根拠や理由として「そう感じた背景となる事象」を付け足そうと思います。
ところで管理人様は今回の件（水納島ファンドの月次レポート掲載延期）を見て、
「単に掲載を忘れただけで運用状況に変化なし」「運用延長」「売却先変更を含む利回り下方修正」の何れになる可能性が高いと思われますか？
ヤマワケエステートは7/10に「運⽤終了の定義見直し」を発表していますが、
その際に「2025年7月30日以前に運用開始した案件については、「従来の運用終了」の定義に沿った対応を行う場合がございます」という文を付け足しており、
既に運用終了予定日まで1か月を切っていても直前に延長発表があるのではないかという不信感がある一方、
説明があったとはいえ更に評判を下げる事になるので延長はないだろうという根拠のない安心感もあります。
運用延長の他に「都合が悪い」としたら利回り下方修正（最悪の場合は元本棄損）だと思っているのですが、管理人様の考えをお聞きしたいです。
ID:2029 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 20:41:35]
ヤマワケエステート
私もヤマワケエステートに水納島の事で問い合わせしました。返事が来たら教えますね。北海道と水納島はレポートが来ていませんが、アマエとか韓国はレポートは来ているのですか？誰か投資している方は教えて下さい
ID:2026 / 投稿者：管理人 [2025-08-09 20:19:33]
難しいところですが、不安という気持ちを共有、意見交換するということを禁止はできないと思いますが、「そう感じた背景となる事象」をできるだけ書いた上でただければありがたいです。
その際その一つの事象に対しての捉え方は一つではない場合、正解が一つではないことも多いと思いますので、違いがあることは相互に許容いただければありがたいです。
ID:2024 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 16:32:58]
2022さん
「憶測や誹謗中傷に繋がる発言はやめましょう」との事ですが、この掲示板で管理人様が削除対象（禁止）としている内容は上に記載されています。
私の発言はあくまで「現状を鑑みたうえでの個人の感想」であって断定しているものではなく、違反しているとは思えません。
また、不動産取引に関する知識が乏しい人にとっての疑問は、知識が豊富な人にとっては「憶測」に過ぎないと感じる事もあるでしょうから、
憶測を許さないというのであれば書き込み出来なくなってしまいます。
貴方の書き込みこそ管理人様が削除対象としている「発言を許容しない」に該当するように思えるのですが、
私の書き込みの是非を含めて管理人様の意向があれば従う事にします。
ID:2022 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 14:11:00]
2021
予感は書かなくて良いです。
ここの掲示板は参加者の質も高いので
どこぞの掲示板のように憶測や誹謗中傷に
繋がる発言はやめましょう。
週明けその事実を曲げることなく、
掲載すれば良いと思います。
不安になる仲間を集めることが
目的なら別の掲示板が良いですよ。
ID:2021 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 13:46:38]
2018さん
問い合わせは昨夜しました。
回答とレポート掲載のどちらが先になるかは不明ですが、回答が先になるようならここに書き込もうと思います。
ただ、掲載予定だったレポートが本当に「都合が悪い」内容だとすると現在募集中の蓄電池に悪影響が出ないように、
夏季休業を言い訳にして8月18日（ちょうど蓄電池の募集終了日）まで回答やレポート掲載を先延ばししそうな予感がします。
ID:2018 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 10:51:16]
2015
水納島ファンドについては、1ヶ月前に連絡ない場合は無事に償還が動いていると理解くださいとヤマワケ担当の宮原氏から連絡ありました。
その場合は8日予定でレポート出すので、お待ちくださいと。
予定が遅れているのは誠意が感じられませんね。
性悪説では契約できない事態が発生しているのか疑念しか起こりません。
改めて問い合わせしていますが、
2015さんも直接会社とやりとりしてここに状況を掲載してください。
水納島ファンドに投資されてる方、500名以上はいるでしょうから
メッセージは見ると思います。
ID:2015 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-08 23:56:00]
2012さん
社長交代やIRの件は知っていますが、社内がバタバタしているからといって特定のファンドだけレポートを出せない、というのは変だと感じます。
水納島はEXITファンドなので売買契約締結済であり、状況に変化がなければ前回の月次レポートと同じもの（勿論公開日は変更）を使えるので、
作成に時間がかかるものではないと思われます。
現在ヤマワケエステートはエムトラストか蓄電池の案件しか組成する事が出来ず、その募集の埋まり具合も遅くなってきていて苦境に立たされているようなので、
状況が更に悪化する可能性がある「都合の悪いレポート」を現時点では掲載したくなかったのではと邪推してしまいます。
「都合が悪い」となると契約破棄で運用延長か、または祇園のように別の売却先に安く売って利回り大幅下方修正でしょうか。
1323で「根拠のない想像」として「沖縄県水納島リゾート地 EXITファンドは危なそう」と自分で書いたのですが、
まさか現実味を帯びてくるとは思いませんでした。
ID:2012 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-08 21:58:10]
2011さん
ヤマワケエステートの社長が交代、と同時にウィキャピタル前社長の松田氏がヤマワケエステートから損害賠償請求を提訴されるというIRがレボリューションからでました。請求額は10億超です。ヤマワケ社内はバタバタしているのではないでしょうか。それと、確かに宮の森のレポートは来ていません。
ID:2011 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-08 21:46:24]
本日は月次ファンドレポート公開日で案件によっては午前中に掲載されたものもあるようですが、
この時間になっても「沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド」のレポートは掲載されていません。
レポートの有無は出資者しか分からず、出資中の案件が水納島しか残ってないので他の案件については不明ですが、
2時間くらい前の段階で「札幌宮の森」のレポートも掲載されていないという情報もあり、
もしかしたら何か悪い状況になっているのかもしれません。
ID:1902 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-28 12:47:16]
1858さん
韓国アクアは、実際建設したのでしょうか？
まったく開発していないのであれば、ヤマワケに
損害賠償できませんかね。
ID:1860 / 投稿者：管理人 [2025-07-25 22:29:20]
現実的に、一度「事故案件」という認識をされてしまうと、リファイナンスしても出資者が集まらないから無理、という感じなんじゃないですかね
後は、ファンドの売買価格は、本来的に、「公正な市場価格」であることが求められます
親会社のREVOLUTIONが棚卸資産（保有してる不動産）の減損処理をしていますが、これはその不動産を保有しているファンドで元本棄損が起きている可能性を認めたという可能性があるということです
その減損対象不動産は公開されていませんので、実際にファンド資産の棄損を認めているかは明らかではありませんが
仮に減損処理した不動産を裏付け資産として再度募集（リファイナンス）するとしたら、その募集価格の決め方は容易ではないでしょう
理屈で考えれば、市場価格が元本未満と判断しているわけなので、リファイナンス時点で元の投資家に損失が出る価格で再組成することが妥当、という考え方になる気がしますが、リファイナンス時に損失確定された投資家に納得してもらうのは至難の業ではないかと思います
ID:1859 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-25 20:48:06]
1～2か月程度ならまあ許容範囲ですが、一気に半年はさすがに驚きました。
ところでヤマワケはリファイナンスはできないのでしょうか？
ID:1858 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-25 20:17:38]
私が投資していた「Fund NO.100京都府八坂・祇園エリア 商業地ファンド」が本日償還されました。ただし、分配金は当初予定が17.8％でしたが、実績は3.69％（年率）でした。分配実績が下がったことについての経緯や理由についての説明は一切ありません。また、ホームページに償還実績が掲載されてますが、このファンドについては、一番古いファンドが掲載される場所（一番古いファンドのページまで順にページ送りしないと表示されない）に掲載されてます。分配実績が予定より下がったことを意図的に目立たないようにとの姑息さを感じます。
最近ヤマワケは償還遅延が多発しており、私も3つのファンド（札幌市宮の森 2nd、兵庫県神戸市東灘区レジデンス、韓国アクアステーション開発用地）でハマっています。今回は、元本は毀損していませんが、もうヤマワケは信用できないですね。
ID:1598 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 20:28:22]
管理人さま
ありがとうございます。
なんとか償還されるよう、辛抱強く待とうと思います。
返信にはいつも励まされます。ありがとうございます。
ID:1597 / 投稿者：管理人 [2025-06-28 19:52:33]
1594様
現実的な対処策を何も書いていないようなコメントになっており申し訳ありません。
事業者側も、「希望売却額を元本棄損水準まで下げる」という決断は大きな決断になるのだと思いますが、最大限営業努力を重ねて、現在取りうる最善の結果を導いてくれることを願います。
ID:1596 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 11:34:15]
1595さま
レベチーの件を出して現状を返信いただきありがとうございます。ニセコ案件は酷い対応ですよね。
自分のヤマワケ案件は土地、建物が存在し、あとは売れるかどうかだけなので、元本毀損でかまわないので、売り切ってもらいたいと思います。
ID:1595 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 11:13:39]
私は、レベチーの件で消費者契約の悪質団体のNPOと弁護士に解約について話を聞いていますが、解約をしても返金できるかどうかと言うのが分からない、返金なしの解約を提案されても困るでしょう、とのことです。損失額が確定したら損害賠償請求をするのが良いみたいです。ヤマワケエステートほど酷いと色々相談された各種機関からの問い合わせや仲裁の話は既に伝わっているはずだと思いますので、ヤマワケも抜かりなく対応を始めてると思いますよ
ID:1594 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 11:08:44]
管理人さま
丁寧な回答ありがとうございます。
やはり、いまは換価処分が終わるまで償還延長に
耐えるしかないですね。
待つしかないのも不動産クラウドファンディングの
特性かもしれません。
自分は数百万円入れてますので、精神的には
かなり苦痛です。
ID:1593 / 投稿者：管理人 [2025-06-28 10:54:58]
以前触れましたが、行政側の監督方針には、やむを得ない事由での解除についての解釈解説がありますので、それに該当することの立証をもとにヤマワケと協議し、折り合わない場合には争うしかないかと。協議で無理なら弁護士の範疇ですが、ハードルは高そうです。
不実告知などがあり、消費者契約法に基づく契約の取り消しができるとしたら、契約前の状態に原状回復となるため、手数料なども不要で投資がなかったことのできるかもしれませんが、これも当然民民での協議で、ダメなら争いといった手順かと。
そもそも不特法は、投資家の出資金は不動産の購入に使われるため、事業者／ファンドの財布には現金は本来最低限しか残りません。
ファンドの不動産が売却され、清算されないのに簡単に返金できる仕組みではありません。
即座に解除に応じられるケースは、ファンドが予備で持っていたキャッシュリザーブの範囲までで、それを超える場合は、誰かがその投資家の出資持分を買い取り（譲受け）しないといけません。（そのため約款でも、解除請求が多いとファンドの運用が継続できない可能性がある、といった説明しています。）
更に、1号事業者は譲受先を探す義務はなく、投資家の責任というのがモデル約款の定めになっていますので、不信感が持たれたファンドの譲渡先探しは容易ではないかと。
一般の不動産クラファンにおける匿名組合持分には流動性が非常に低いのは、割とどのサービスもリスクとして触れているとは思いますが、事業者に善管義務違反や誠実義務違反といった懸念が生じるケースまで想定して投資判断することはなかなか難しいですし、本件は難しいケースに該当していると思います。
ID:1592 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 09:57:12]
管理人さま
やはり、現状では、不特法において投資家が解約請求を成り立たせるにはかなり困難ということですね。
ID:1588 / 投稿者：管理人 [2025-06-27 23:49:15]
解約については、「偏頗弁済」という概念が関係するかもしれないな、と思いました。
仮に営業者が元本棄損リスクを感じているとしたら、一部の方に元本を償還すると偏波弁済と指摘される懸念がありそうですし、もしそれに該当すると、投資家にとってもややこしいことになりえます。
まぁ、ヤマワケの場合は劣後出資がありませんし、解約しようにもファンドにキャッシュリザーブがなければ換価するまで返金できない、という別理由がメインかもしれません。
そもそも不特法において投資家が解除することは難しいですから。
ID:1587 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-27 20:43:09]
レオさま ふたたびですが、
宮の森、岡本、阿嘉島は、契約終了、償還延長になっていますが、「契約終了」とは、本来その時点で運用が終わり、出資金の返還・償還がなされるべきタイミングです。
にもかかわらず「償還延長」として資金が返ってこないのは、
契約内容と異なる処理を事業者が一方的に行っていることになると思います。
少なくとも、運用終了しているから解約不可とは、交付書面に書かれていないし、償還延長時の案件の扱いについては記載はありません。
特に不動産特定共同事業法（不特法）においても「事実の不実告知」「重要事項説明の瑕疵」「財産管理義務違反」などが疑われることがないのですかね。
ID:1586 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-27 20:17:43]
レオさま
すでにファンドは運用を終了しているので解約手続きには応じないとの回答があったとのことですが、解約に関して、契約前書面では、運用中又は匿名組合員は可能と書かれています。なので契約終了になっていても匿名組合員であるため、解約できる対象者にはなると思いますよ。ヤマワケはどんな嘘、言い訳けをする会社ですから、信用できません。
ID:1585 / 投稿者：レオ [2025-06-27 17:49:53]
管理人様
追加コメントありがとうございます。
運用終了後も換金まで責任はあることは、ヤマワケエステートも承知していて今回の損害賠償請求でなんとか出資者の損害を最小限に抑えたい、という考えがあると思います。
一方、ファンドの運用は終了したことで、ヤマワケエステートは、不特法の下での解約手続き（例えば事業者の重大な過失＝今回でいえば建物の滅失に至るまで匿名組合の資産を管理できなかったこと）について解約に応じるのか尋ねたところ、「すでにファンドは運用を終了しているので解約手続きには応じない」との回答がありました。
ヤマワケエステートが法廷で何を争って、結果として何を得られるのか、この部分が非常に重要なのですが、今の時点では判然としないことが多すぎます。
邪推をすれば、表向きは関係協力会社や購入予定者と争うことにして、裏では何かしらの落としどころを見つけるための取引のための時間を稼いでいる、とも捉えられます。
（あくまでも邪推です）
私が岡本ファンドの関係者からの情報では、ヤマワケエステートが賠償請求した相手に落ち度があるとは思えません。
いずれにしても今後の成り行きを見守るのが今できることで、仮に最終的な決着として、出資者に損害が出る場合は、出資者がヤマワケエステートに対して賠償請求をする、ということも考えられますが、これも、あくまでも自己責任の投資、と裁判所で判断されれば、そこで終わると思います。
結局のところ、投資のリスクと自己責任に帰結してしまうと思います。
行政の動きが悪いところも問題ですが、本来、投資は個人の判断で行うものであって、そこに行政が出てくるのはおかしな話です。
NISAもそうですね。
日本人には、投資リスクと自己責任の認識がどうもできなく、どうしても行政の責任にしたがる傾向があるような気もします。
かといって行政を擁護するわけではありません。
ヤマワケエステートの監督責任がある大阪府、国土交通省が監督できていなかった、というのは大きな問題です。
もしかしたらヤマワケエステートに対して行政処分を躊躇っているのも、行政の監督責任を世間やメディアから追及されるのを恐れているのかもしれません。
ID:1584 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-27 12:12:08]
1583へ
運用は終了してます。契約も終了しています。
30日にファンドレポートがでると思います。
ID:1583 / 投稿者：札幌宮の森の投資家 [2025-06-27 12:06:32]
「札幌市宮の森 3rd 隈研吾＆Knight Frank社」このファンドは運用が終了しているのでしょうか。1口投資しているのですが、返済期日を延期されており、まだ回収が出来ていないかと思います。
ID:1582 / 投稿者：管理人 [2025-06-27 09:58:50]
レオ様
契約や運用終了後も残資産として不動産が残る場合、換価した上で、清算するまでが営業者の義務です。
（不動産はそもそも流動性課題があるアセットですから、契約終了や運用終了までに換価が終わらない状況に備えた条項があります。）
私はその換価手続きの中には追完請求や賠償請求も含むと見て良いと感じていましたが、このあたりは最終、司法の判断でしょうか。
自治体の動きは大阪も神奈川もなんというか、投資家の期待とは大きく異なっていますね。
大阪は国交省、東京と連携して別事業者への行政処分や訴訟を争った実績もあるので、現時点では処分するだけの根拠不足、または訴訟になった場合の勝算が立たない、という判断なのだとは思います。
後はヤマワケの場合は、あくまで被害者であり、投資家保護のために訴訟しているというスタンスですので、公正な投資家保護を公益ととらえる行政の立場では、賠償訴訟を邪魔するのも難しいのかな、とは感じます。
行政も最近のクラファンの動きを、当然気持ちよくは思っておらず、実際に監督強化の動きはあるのですが、事業者側の自助努力もまだまだ追いついていないし、結局投資家自らが自分を守るしかないですね。
当サイトも改めて、ファンドや事業者に関するリスクのチェック、啓蒙を心がけていきたいと思います。
ID:1581 / 投稿者：レオ [2025-06-27 09:23:40]
管理人様
コメントありがとうございます。
本件、取り方によって解釈が違うと思います。
まず、岡本バリューアップファンドは、運用が終了しています。
つまり、この時点で匿名組合で取得した土地は、運用を終了した時点で換金を終えていなければなりません。
但し、今回の場合は土地の換金ができておらず、出資者には対価が支払われず、土地の所有者はヤマワケエステートのままになっています。
仮に賠償請求で訴訟相手から賠償金を得た場合、賠償金が損失に補填されても、土地は換金されずに残ります。
つまり、賠償金が出資者の対価としてあてがわれても、土地の換金は終えていないことになります。
訴状を見ていないので、ヤマワケエステートが、賠償先に、覚書に書かれた金額で土地を購入するように求める内容であれば、
話はすっきりすると思います。
いずれにしても、もし訴状が問題なく受理された場合は、法廷でどのような判断が下されるかによると思います。
余談ですが、大阪府はヤマワケエステートの宮の森、岡本の件については承知をしています。
また、岡本の件では、建物が滅失していることを出資者に報告していない、不実告知についてもすでに承知しています。
但し、大阪府は今のところ何かしらの動きを取っていません。
ID:1580 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-26 23:00:21]
宮の森、岡本、阿嘉島は、契約終了、償還延長になっていますが、「契約終了」とは、本来その時点で運用が終わり、出資金の返還・償還がなされるべきタイミングですよね。
にもかかわらず「償還延長」として資金が返ってこないのは、
契約内容と異なる処理を事業者が一方的に行っていることになりませんか。
特に不動産特定共同事業法（不特法）においても「事実の不実告知」「重要事項説明の瑕疵」「財産管理義務違反」などが疑われることがないのですかね。
ID:1579 / 投稿者：管理人 [2025-06-26 21:17:46]
レオ様
私は弁護士ではないので、あくまで個人の想定ですが、法律上損失補填は禁止されますが、匿名組合で行う事業において生じた損失に関して、その匿名組合の営業者（責任者）が賠償請求を行い、その結果対価が得られた場合、匿名組合にその対価が帰属するという考え方はできる気がします。
請負工事が完了しない場合に、営業者は当然の責任として追完請求などを行いますが、その結果工事が完成するか、工事が完成しないために対価として賠償金を得るか、という違いであり、ヤマワケエステートにその賠償金が帰属する、というほうが不自然かな、と。
このあたり私個人が弁護士に相談したことがあるわけではないため根拠があるわけではないので、個人の想定ということで。
ID:1576 / 投稿者：レオ [2025-06-26 20:41:48]
ヤマワケエステートの岡本案件についての情報共有です。
ヤマワケエステートは本件、購入予定者等に対して訴訟に持ち込むことになっています。本来、不特法、金商法ともに損失の補填は禁止されているので、訴訟で仮に勝訴して賠償金をヤマワケエステートが得たとしても、岡本で組成したファンドの損失に補填はできません。但し、ヤマワケエステートの顧問弁護士、法務部としては、ファンドに補填できる、との考えです。
本件、まだ東京地方裁判所に訴状を提出したばかりの段階ですので、内容が不十分であれば却下されます。その判断におよそ2週間程度。つまり却下された場合は、７月頭には裁判での決着はできない、との結論になります。つまりこのファンドの損失は確定。但し、地下部が残ってはいますが、土地はあるので、土地を何かしらの方法でヤマワケエステートが売却しなければなりません。
訴状内容が十分の場合は、第1回口頭弁論期日が開催されますが、これは裁判所の込み具合等によりいつになるかは分かりませんが、わかり次第出資者に連絡するようにヤマワケエステートに伝えてあります。先方からは、出資者に連絡する旨回答が来ています。
本ファンドについて、法廷での争いになると、１年以上はかかると思われます。和解になれば、その時点で決着して、ファンド組成額にいくらかの額が補填されることになると思います。
また、法廷での弁論の中で、今回、何故建物が滅失したのか、何故購入予定者が購入しなくなったのか、等の経緯が明らかになります。
私はこの点が明らかになることを期待したいです。
ID:1553 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-24 21:30:48]
自分もそのつもりですが、新規募集をバンバンかけても十分集金できていますし、
気にしない人の方が多数派なんでしょう。
そもそも劣後出資というシステムを知っている人の方が少ないかもしれません。
だからこそ劣後出資を減らす事業者さんが増えているのかもしれません。
これはある意味ヤマワケのやり方を見て学習したとも言えるのでしょうか。
ただこのやり方は何時か何処かで大騒ぎになる原因になる様な気がします。
ID:1550 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-23 22:26:55]
現在、償還及び運用延長を食らってる投資家は、元本毀損なく償還されても２度とヤマワケには出資しないでしょうね。
自分はそのつもりです。物件の契約も換価も済んでいないのに運用延長を飛ばして償還延長って、そもそもあり得ないですよ。
ID:1548 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-23 17:26:45]
>>1505
>既存会員からの集金を中心として、以前ほどマーケティングコスト（要は広告宣伝費）をかけずにファンド組成しており
たしかにこのような方針に感じますね
とにかく資金を作って補填に回して欲しいです（出資者保護の観点から）
ちゃんと集金できてる限り、掲示板にやたら書き込みする出資してない者とではなく「出資者との信頼関係」は維持できてるように思いますね（私は問題抱えてる分が無事償還されるまで微妙ですが…）
ID:1505 / 投稿者：管理人 [2025-06-22 09:17:54]
ヤマワケは全ての案件に問題があるというより、いくつかの事業者が持ち込んだ案件が中心に事業性や事業実態に問題が生じている、という状態なのか、と感じています。（明らかにしっかりとした事業実態がある案件も多数存在します。）
大きな論点は、「倒産リスク」の見方でしょうか。
倒産してしまうと、以下のような影響があるのだと想定します。
・そのいくつかの事業者案件以外の投資分もコミングル（混ざってしまう）した上で破産処理などに入るため、全ての投資中案件が影響を受ける
・案件の換価清算を、これまで同様に行われるかわからない（本来営業者であるヤマワケエステートの責任ですが、本ファンドは協力会社の影響が大きく、倒産時の立ち振る舞いが読めない）
ヤマワケエステートは、体制や方針見直しを行った４月以降、ファンド組成時の手数料で５．５億円弱の報酬を得ています。
既存会員からの集金を中心として、以前ほどマーケティングコスト（要は広告宣伝費）をかけずにファンド組成しており、コストは主に人件費でしょう。（システムはこの規模なら知れてます）
今のペースでの組成が続けば年間売上高が２２億円規模を超え、訴訟うんぬんの費用を考慮してもかなりの経常利益を残せる可能性がある水準ですので、ただちに倒産するという財務状況ではない可能性はあると思います。
一方で、重説等であるとされていた不動産がなくなっているなど、投資家の信頼を失うような事態が確認されているのも事実で、過去の経営体制で組成した案件の問題であろうが、投資家が、ヤマワケエステートという会社に対する不信感を持つことを責められないとも感じます。
ヤマワケは１号事業者＝匿名組合営業者として無限責任を負う立場ですので、特定の持ち込み事業者案件に問題があるとしても、その営業責任、案件審査責任は免れられません。
投資家からの非難を正面から受け止め、仮に行政や訴訟等を通じて処罰があるとしても、ただ真摯に事業を推進し続け、少しでも多くの投資家の財産を保全し、棄損させないよう全力を尽くしてもらいたいと思っています。
個人的には４月から５月頃に重説には不利なことも全て丁寧に記載していたのが、今はまた元の荒い状態に戻っているため、のど元過ぎれば・・・にならないよう、改めて真摯な姿勢で投資家と向き合ってもらいたいと感じ出していますが。（集金が順調ならそれでＯＫ、といったノリで運営が大雑把になっては、近い将来に再度同じことが起きないとも限りません）
ID:1504 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-22 01:12:15]
申し訳ないがヤマワケの一号ラーメン屋から始まり異常なスピードでの案件募集でまともにやってると思う投資家が間違ってると思う。投資家の資産が毀損されそうだが、とかまだ毀損されてないと思ってるのは呑気かと思うけど。
俺は外野で焚き付けてる訳でも何でもないが、時期を遅らせると会社として運営費用がかかるので会社の財産は減っていくので取れるものがどんどん少なくなるだけだと思うけどね。
まあ自己判断であることは同意だけど。
ID:1503 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-21 21:53:32]
「強制捜査」だの「停止命令」だのされたらそれこそ投資家の資産が毀損されそうですが。
外野が無責任に焚きつけようとするのは控えるべきかと。
外野じゃないなら本人がやるのは自由です。
ID:1502 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-21 20:24:05]
国から新規募集停止命令でも受けない限り、そのずさんな経営体制は変わらなそう
ID:1500 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-21 18:16:48]
まずは国交省に相談ではないでしょうかね。ヤマワケのずさんな経営体制は投資家の資産を毀損していますよね。
ID:1499 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-21 15:25:10]
ヤマワケエステートが裁判を起こすのは自由だけど、投資家は誰も民事訴訟しないのですかね。いろいろなところで法令違反があるようにも見えますが。
ID:1498 / 投稿者：1414 [2025-06-20 21:29:27]
岡本案件は裁判だそうです。
（１）訴訟を提起した裁判所及び日付
・裁判所：東京地方裁判所
・提起日：2025年6月16日
（２）訴訟の相手方（被告）
・覚書締結の相手方M氏（個人）、F社（法人）、C社（法人）
（３）訴訟の内容
・訴訟の内容 ：買受代金等支払請求事件
・訴訟物の価額：375,000,000円
ID:1497 / 投稿者：1414 [2025-06-20 21:09:44]
1495様以下のレポートが来ています。遅れは避けられませんね
先方が資金調達のために銀行融資を利用する計画でしたが、銀行の審議が当初予定より遅延しているとの報告を
受けました。現在の審議完了予定日は6月27日(金)となっております。
また、否認となった場合に備えて別の銀行に対しても融資の審議を依頼しております。審議完了は7月上旬を予定
しております。
保証金（チョンセ）の返還が履行され次第、投資家の皆様へ償還の準備を進めてまいります。
ID:1496 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-20 21:06:01]
周りに何を言われようが実際に投資資金は集まっている訳だし、
国が強制捜査を始めるまで突っ走り続けるんだろう。
ID:1495 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-20 12:18:02]
1414
どうなりましたか？期待した結果は？
ID:1414 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-08 02:47:49]
皆様 韓国案件ですがヤマワケエステートからのレポートによれば投資先は「保証金相当額は遅くとも6月20日頃には返還できるよう準備中である」とのことです。無事償還されることを期待しております。
ID:1392 / 投稿者：ここの掲示板で質問に答えていただいた者 [2025-06-06 15:15:05]
ID1379他を書き込んだもの
愚かなのはあなたです
この掲示板をスクロールすれば、どのような書き込みを皆さんがしているかお分かりでしょう？ それがわかっていないあなたは恐ろしく理解力が低いです
他所の掲示板に何度も書き込むのみならずここまできて、かまってもらいたいために書き込みするのは迷惑です
ID:1387 / 投稿者：管理人 [2025-06-06 01:18:48]
「不特法違反と同義」について補足しますと、不特法には許可要件やルールがあり、違反した状態で不特法を営むことは完全に違法行為になります。
１）不特法には宅建業免許が必須＝「宅建士」という資格を持つプロの不動産営業（媒介、売買など）ができる人間が、事業所単位で専属で必ず必須です
一定の社員数がいれば、更に宅建士の人数も求められます
２）更に「不特法」の許可申請時には、営業体制と審査体制の分離など、不動産特定共同事業を行えるだけの体勢があるかの審査があり、体制を満たさないと許可が得られません
加えて、「業務管理者」が必須ですが、これは宅建士に加えて更に資格を満たす人材を常勤で雇用している必要があります
（コンサルマスターや証券化マスターなど）
というルールがあるため、「不動産営業が一人もいない」、という断定は、法律違反と同義（最低でも１名は必須なため）という判断をしています。
ご指摘の通り、「形だけおいてるレベルでは、これだけのファンドをさばけるのか」、といった疑問や課題感はあるとは感じます。
サービスに対して批判的な記載がＮＧというつもりはないです。
事実な根拠のない誹謗中傷などは削除する場合がありますが、例えば「不動産営業の求人を出しておらず、不動産営業を本気でやる気がないんじゃないか」といった記載で削除することはありません。
感想や思いの記載は問題ないと思ってますので、「法定義務などを守ってない」といったことと同義になるような記載を断定しないようだけ配慮いただければです。
本サイト、一応不特法の業務管理者になれる資格を持つ人間が運営していることを公言して運営していますので、特に不特法違反であるという断定をスルーしてしまうのはまずいか、と思ってまして、特に不特法に関しては細かいことを言っているのだと思います。
この点気に食わない方には申し訳ないのですが、このサイトの特性としてご容赦いただければ幸いです。
（管理人がスルーしてるから、やっぱ違法行為をやる会社なんだ、という認識が広まってしまうようなことは避けたいと思っています。）
ID:1386 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-06 00:53:18]
Weの求人でヤマワケとヤマワケエステート営業の両方あるよね。
で、不動産自体の営業求人は無いというのも分かりますよね？
私が掲示板で問題としたのは、「ヤマワケエステート内には不動産売買の営業担当は居ない」ということの断定です。」は分かります。
そこは全否定しません。客観的に情報を集めるとないと思うのが自然という考えです。
で、それだけで不特法違反と全否定するのもおかしいと思っています。それがすぐに不特法に違反するとのかは少し疑問です。
（自分が不特法について勉強不足なのも否定しません）。
自分が言っていることが不特法違反と同義なことは具体的な指摘は欲しいですね。
実際、法的には形だけな部分とか結構あり得るので。
ID:1385 / 投稿者：管理人 [2025-06-06 00:31:08]
違法という指摘に該当する記載をなさらないのであれば、求人についてのコメントだけさせていただきます。
記載の意図を外れている可能性もありそうですが、WeCapitalが証券化スキームを担う人材を採用するのは、特段違和感はないと私は感じます。
■そう感じる理由
・WeCapitalは「ヤマワケ」という金商法スキームのファンドを提供しているので、証券化人材を採用するというのは事業実態ともあっているかと感じます。
・不動産特定共同事業を営むのはヤマワケエステートなので、不動産人材の採用を求めるならヤマワケエステート側かと。
※「ヤマワケ」と「ヤマワケエステート」は別サービスです
ヤマワケエステート側の求人はわかりませんが、ヤマワケエステートで今、不動産プロ人材の求人を出しても来てくれるか、というと、今は非常に大変な状況だと想像しますし、レファラル採用などで余程関係のある方にでも採用活動をしないと、なかなか引っ張れない気はしますので、本気で不動産人材を取りたいなら、求人サイトに出してる状況ではない気がしますね。
（不動産業界は結構狭い業界ですので、優秀な営業マンを取りたければリファラル採用に力を入れるケースが多いです）
■補足：サービスや提供者の違い
ヤマワケ：WeCapitalが提供するソーシャルレンディングサービス
金商法に基づき、多様な証券化スキームや小口化スキームを扱えます
ヤマワケエステート：ヤマワケエステート株式会社が提供する不動産クラウドファンディング（不特法）サービス
不特法に基づき、不動産特定共同事業を行います
私が掲示板で問題としたのは、「ヤマワケエステート内には不動産売買の営業担当は居ない」ということの断定です。
ヤマワケエステートは、不特法の許可要件として、宅建士も不特法の業務管理者資格を有する人材も必須なので、不動産の営業担当がいない、とまで断定することは不適と考えます。
それが事実なら違法ですし、大阪府が許可申請時にその体制などは審査をしています。今のファンド規模に対して不動産のプロが十分いるかというとそうとも私も感じませんが、いない、ということはないです。
ということで、「違法」であることと同義の断定記載を放置できないので、コメントさせていただきました。
1382様へのコメント返信は、以上とさせていただきます
ID:1382 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-06 00:13:13]
Weの求人見たうえで、そうじゃないと言うなら、自分は特に反論しません。
謝罪もします。
ID:1381 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-06 00:02:07]
投資家保護のために何度も書き込むけどWeの求人は見るべき。
ID:1380 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-06 00:00:58]
ちなみにこのような対応だと、管理人頭悪いをずっと書き込むから。
客観的に納得いくような説明は欲しいね。
もちろん、書き込み自由なら別にいいけど。
ID:1379 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-05 23:59:36]
岡本の話は何で消した？
削除の根拠あるの?
ここの管理人アタマ悪すぎでしょ？
つうか、Weの求人見てた？見ずに頭悪い対応するのが意味不明。
ID:1378 / 投稿者：管理人 [2025-06-05 23:30:04]
コメントの中に、「ヤマワケエステート内には不動産売買の営業担当は居ない」という記載がありましたが、①その記載自体がヤマワケエステートの違法性を断定する内容になっていること、②事実と認めるだけの根拠がないことから、削除させていただきました。
ID:1373 / 投稿者：管理人 [2025-06-05 23:16:22]
全ての案件の営業責任者はヤマワケエステートです。不動産特定事業法において、投資家は不特法一号事業者に事業運営をゆだねるため指図権がありません。
不特法一号事業者＝匿名組合の営業者であるヤマワケエステートは、不動産特定共同事業（ファンドで行う事業）に関する無限責任を負います。
自社の営業力で足りなければもちろん、媒介契約を締結したりして、外部の仲介に頼むなりしますが、そのコントロール責任をヤマワケエステートは免れません。
大手仲介会社に媒介を依頼すること自体は素人でもできるわけですが、相手が本気で動いてくれるかは別問題で、そこをしっかり折衝して交渉材料も提供して、売却が成立するように動いてもらうのもヤマワケエステートの責任です。
仲介会社は成約できないと報酬も一切ないので、売れるような条件を提示されないと、本気では動いてくれないかもしれません。
その際に値引き判断をするかどうかも、ヤマワケエステートが投資家から一任されている、という契約です。
ヤマワケエステートには善管注意義務や誠実義務がありますから、プロの不動産会社として投資家のために最善を尽くしたかも問われます。
ID:1371 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-05 22:51:32]
1368
例えば、札幌宮の森の案件は、プロスタイルからヤマワケエステートが買い取り、ヤマワケエステートの所有になっていますが、その場合はどこが営業活動を行う必要があるのですか？
ID:1358 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-06-05 14:41:47]
下記コメントで毎月10件の間違いです。失礼しました。
ID:1357 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-06-05 14:39:01]
あくまでも私の個人的な意見ですが、毎月2件とファンドを組成し余りにも突っ走って来てオーバーワークに気味なのかな？60人近い従業員が居ますので、何とか今の状況を乗り越えて頑張って欲しいと願っています。
ID:1356 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-06-05 12:09:26]
ID:1351 様
私も同意見です。最初から投資は遠慮してました。以下が主な理由です。
①2023年10月からファンドを開始して、月平均10件近いファンドを組成していますが、その割に、まだまだ償還実績が少ない（1割程度では経験値が低いのでは）、これだけのプロジェクトを完成するだけの人材は居るのか？
②ファンドの開示内容が少なすぎる
③多岐にわたるファンド案件（マンション・商業ビル・リゾート・海外・開発用地）に対し、プロフェッショナルの人材が居るのか？
④劣後出資比率の低い
以上が投資を躊躇った理由です。運営会社の得意分野は割と安心して、投資してます。ファンドを完成するプロフェッショナル人材が居ると思うからです。
ID:1355 / 投稿者：管理人 [2025-06-05 09:59:30]
地下があるのですね。
地下躯体の再利用ができる可能性も否定はしきれないかもしれませんが、土地柄を考えると埋め戻しコストが逆に必要になる可能性もありますね。
他のクラファンについて、本来賃収のあるインカムではこういったケースが起きないように不特法は設計されているのですが、事業者側に過失や悪意があれば可能性は否定できないですね。
不特法は本来的には、法規制がない中不動産小口化投資が乱立し、投資家保護にかけた時代の課題感から、「厳格な」法規制ができたのがスタートです。
厳格すぎるため（特に事業者の資本金1億円、黒字決算要件などでSPCで運用できない）に、当初は活用されず、信託受益権スキームが、不動産裏付けファンドで一般的となりました。
私募ファンドや私募REITにつながる前の動きです。
元々の不特法の成り立ち自体は投資家保護なんです。
そこから、法改正でクラファンが可能になり、市場規模が毎年倍増する変化の時代を経て、COZUCHIが共有持分などのハイリスク案件であれば中小事業者でもビジネスとして成り立つことを業界に示したことで、特に転売事業者から見た景色が変わりました。が、インカム型から素地転売型へのシフトは当然リスクも高めました。（COZUCHIに対しても、地上げ案件に一般投資家がなぜ出資するの？失敗したらどうするの？といった反応が多かったと思います。）
そこから更に、ヤマワケが相場利回りを大幅に引き上げたことでハイリスク・ハイリターンが資金調達規模の中心を占めるようになり、多くの投資家にとって、ハイリターン型の方が圧倒的に認知を高めた状態になっていると思います。
ご指摘の通り、アフェリエイターにとっては、高利回りで分かりやすいものを推す方が効率が良いためそこに群がり、「これまで元本毀損がない」「みんなやっているので安心」といった、都合の良い一面だけが増幅強調されてきた面もあると思います。
それ以上にアフェリエイターで正しく理解できている人は本当にごく一握りでしょう。（私がサイトを立ち上げた動機であり、魅力と合わせて同時に存在するリスクも関係者に広く共有したいと考える背景でもあります。）
加えて投資家の期待する利回りの高まりで、流動性の高いミドルリスク物件ではファンドが出しにくくなってきたり、投資家側もリスクを理解、受容しないまま投資判断されるケースもあるなど、業界と投資家、アフェリエイターの相互作用で今の状態になっており、簡単には状況は変わらない状況です。
事業者の参入規制はそれなりに重たいものの、ファンド自体は小規模で可能なよう鑑定評価が不要であったり、小規模免許は資本規制が緩く会計士監査も不要であるほか、どちらも利害関係者取引に甘い、と、監督のあり方が市場規模拡大に追いつけていないのではないかな、と思います。
行政も立ち入り検査の体制やノウハウをまだ十分持てていないのではないでしょうかね。
このあたりはここの都道府県任せにせず、国土交通省、または金融庁も絡めての議論が必要かもしれません。
3号4号のように金融庁にも監督を受ける形にすると事業者の質はぐっとかわるかもしれませんが、LEVECHYを見ているとそれだけで良いか、という疑問も感じますが。
いつも長文すいません。
簡単ではないと感じますが、業界、アフェリエイター、投資家の相互作用の方向性を、逆方向に引き戻す動きが出てくると良いのですが。
ID:1354 / 投稿者：レオ [2025-06-05 08:12:56]
管理人様
賃料収入ありますね。12百万円。
但し営業者報酬を19百万円程度取っており、その他租税公課等を差引くと、10百万円程度のマイナスの収支です。
このままの状態だと、ファンド配当金ゼロ、出資金返金ゼロで終わりますね。
更地ならその状態でも売れそうですが、地下部分はまだ残ってますから、ファンド組成額以上で売れるのですかね？
他のクラウドファンディング事業者でも表面化していないだけで、岡本のような状況はあるのかもしれません。
話は変わりますが、不特法はバブル崩壊後の金融機関の不良債権処理と不動産の売買の活性化を目的とし成立した法案なので、元々事業者寄り、監督業務もあくまでも事業者性善説を根拠にしているので、その根拠を上手く金儲けの手段に悪用する事業者が存在し、その業者を能動的に監督官庁が事前に排除出来ない、という問題があると思います。
政府の有識者会議で、事業者の監督強化がなされれば良いですが、政治家や土建業界に阻止される可能性がありますし、政府のお仕事なので遅々として進まない気がします。
不動産クラウドファンディングは、管理人様の考察を考慮して、自らもその事業者が信用出来るのか吟味し、許容出来るリスク、もし元本が返金されなくても困らない額の投資を心掛ける必要がありますね。
他の宅建士の人たちも、事業者のアフィリエイターにならず、客観的に事業者の分析や情報発信をして欲しいです。
ID:1353 / 投稿者：管理人 [2025-06-04 21:22:40]
建築は行わないということは、「ヤマワケエステートからの追完請求により建物を建てようとしていた」という可能性は除外されましたね。
ところで、そもそもファンド組成時にあったはずのテナントとの賃貸契約やその賃収はどうなってるのでしょうね。
辻褄を合わせるならそこの説明も出てくると期待したいですが、
ID:1351 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-04 21:08:59]
今のヤマワケエステートは信用できませんね。
中小企業なのですから、パワフルに意思決定できる人材が
いないと機動力が失われます。
出資者がいて初めて成り立つビジネスなのに、
出資者に対しての情報開示が無さすぎです。
ID:1349 / 投稿者：レオ [2025-06-04 19:28:09]
連投ごめんなさい。
ヤマワケエステートから連絡がありました。
下記の通りです。
建築のお知らせ看板に記載の建築主ならびに設計事務所には、建築差し止め及び看板撤去の書面を送付いたしました。
結果、設計事務所より工事は行わず、看板は撤去した旨の連絡を受けております。
今後の状況についてやその他詳細については、早ければ6月中旬頃にお知らせさせていただきますので、今しばらくお待ちください。
ヤマワケエステートは何をしたいのやら。
ID:1348 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-04 19:19:46]
ウィキャピタルの前社長の松田さんの知り合い案件は、あちこちで問題になってきていますね。事実は裁判で明らかにされるとは思いますが、不動産クラウドファンディングを盛り上げたひとの行動が、今になって不動産クラウドファンディングへの不信となっているのが、皮肉なものですね。
ID:1347 / 投稿者：管理人 [2025-06-04 19:16:06]
レオ様、1346様
岡本案件は、謎が多いですが、レオ様考察のパターンだと、まぁ、建築やリノベ費用をクラファンで調達して、売却して利益を上げる、という、クラファンの活用パターンの一つではありますね。
とはいえ、LEAD社の立場になると、リノベや建築資金をファンドで集めるために土地代まで込みで投資家への高額配当を負担するのが合理的か、という話はありますが。
（権利関係に問題がなければ、融資が引ける土地でしょうから）
1346様も記載のとおり、全容がまだ不明瞭な案件の他、複数の不動産クラファンで運用延長も出ており、ここ数か月、悪いニュースが多く感じます。
私なりに調査して各サービスやファンドにコメントはさせていただくのですが、とはいえリスクはゼロではありません。
リスクを一切受容せず、ローリターンファンドばかりに投資するのが正解とも限りませんし、リスク受容度に応じて、分散投資を考えていっていただければ幸いです。
ID:1346 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-04 17:18:16]
管理人様
なんだか不動産クラファン悪いニュースばかりで
投資するのは勇気がいることとなりました。
管理人様が推薦するところだけが信用できそうです。
ID:1345 / 投稿者：レオ [2025-06-04 16:47:22]
管理人様
失念してました。
岡本の土地の登記簿をとったときにLEAD社の社名が掲載されていました。
もともとこの土地、建物はここでテイラーを営んでいた個人が所有していましたが、お子様が相続され、その後、
株式会社タイタン → 株式会社LEADホールディングス → ヤマワケエステート
と登記が変更になっています。
つまり、ヤマワケエステートが、ファンドで募集したお金でリフォームしようとしていた土地、建物は、
その後、ＬＥＡＤ社に売り戻す、という仕組みです。
因みに、このＬＥＡＤ社は不動産コンサル事業等を営んでおり、HPによると戸建てのリフォームを行っています。
ここからは、私の推測ですが、当初は既存建物のリフォームを行う予定だったのが、違法建築で建て替えが必要になったため、
途中で建物を取り壊して更地にすることになり、CVCの関連会社のG社が建築主となって新築を行い、LEAD社に建物と土地を売り渡す、
というスキームになったのではないか、と思います。
恐らくCVC社が委託先と契約上はなっていますが、実際はLEAD社がリフォームを請け負う形だったのではないでしょうか？
ID:1343 / 投稿者：管理人 [2025-06-04 12:45:02]
1329様
ファンドで、アセマネが報酬を後払いでしか受け取れない、は、プロの世界でも無理があるのが実態です。
事業者側もビジネスですので、利益が出せないと持続可能性が確保できません。
組成報酬や劣後出資、事業者取り分に納得できなければ、シンプルに投資しない、という判断をすることが投資家側の権利でしょうか。
ID:1342 / 投稿者：管理人 [2025-06-04 12:40:03]
レオ様
G社とそういうつながりがあるのですね。
法廷闘争となると確かに時間がかかりますし、かつ、裁判に関わることのため開示できない、と、情報開示を限定する理由にも使える面もあり、投資家にとっては予見可能性を得るのが難しい状況ですね。
全容解明までに時間がかかるかもしれないですし、当面は、こういった課題状況があることも織り込んだ投資判断が必要なのかもしれません。
ID:1335 / 投稿者：レオ [2025-06-04 08:34:31]
管理人様
お世話になっています。
岡本の土地に新築している建物の建築主のＧ社は、ＣＶＣ社の関連会社です。
つまり、ヤマワケエステートがリフォームを委託して、建物を滅失させた土地に新たに建物を建設しているのは、ＣＶＣ社の関連会社になります。
Ｇ社とLEAD社の関係は分かりません。
ヤマワケエステートの旧経営陣を含めて、この会社は情報を投資家に断片的にしか伝えず、すぐに法廷闘争を持ち出しますが、私はヤマワケエステートが本件で法廷闘争を行うとは思えません。恐らくファンドが何かしらの決着をみるまでの、時間稼ぎでしょう。
ID:1329 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-04 02:25:27]
ID:1325です。引き続きご意見ありがとうございます。
素人考えなので管理人様から見たら荒唐無稽かもしれませんが、「事業者がファンド組成時に手数料を受け取れるのは手数料と同額の劣後出資をした場合のみ」
「事業者が劣後出資をしない場合、手数料は成功報酬としてファンド償還時に受け取る（想定利回りより低くなったら成功報酬も減額）」と法律で制定してくれれば、と思います。
流石にこうなると豊富な資金がない企業以外は運営が出来なくなりますし、他にも問題が発生したりして無理なんでしょうね。
