名前：
コメント：
ID:1598 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 20:28:22]
管理人さま
ありがとうございます。
なんとか償還されるよう、辛抱強く待とうと思います。
返信にはいつも励まされます。ありがとうございます。
ID:1597 / 投稿者：管理人 [2025-06-28 19:52:33]
1594様
現実的な対処策を何も書いていないようなコメントになっており申し訳ありません。
事業者側も、「希望売却額を元本棄損水準まで下げる」という決断は大きな決断になるのだと思いますが、最大限営業努力を重ねて、現在取りうる最善の結果を導いてくれることを願います。
ID:1596 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 11:34:15]
1595さま
レベチーの件を出して現状を返信いただきありがとうございます。ニセコ案件は酷い対応ですよね。
自分のヤマワケ案件は土地、建物が存在し、あとは売れるかどうかだけなので、元本毀損でかまわないので、売り切ってもらいたいと思います。
ID:1595 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 11:13:39]
私は、レベチーの件で消費者契約の悪質団体のNPOと弁護士に解約について話を聞いていますが、解約をしても返金できるかどうかと言うのが分からない、返金なしの解約を提案されても困るでしょう、とのことです。損失額が確定したら損害賠償請求をするのが良いみたいです。ヤマワケエステートほど酷いと色々相談された各種機関からの問い合わせや仲裁の話は既に伝わっているはずだと思いますので、ヤマワケも抜かりなく対応を始めてると思いますよ
ID:1594 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 11:08:44]
管理人さま
丁寧な回答ありがとうございます。
やはり、いまは換価処分が終わるまで償還延長に
耐えるしかないですね。
待つしかないのも不動産クラウドファンディングの
特性かもしれません。
自分は数百万円入れてますので、精神的には
かなり苦痛です。
ID:1593 / 投稿者：管理人 [2025-06-28 10:54:58]
以前触れましたが、行政側の監督方針には、やむを得ない事由での解除についての解釈解説がありますので、それに該当することの立証をもとにヤマワケと協議し、折り合わない場合には争うしかないかと。協議で無理なら弁護士の範疇ですが、ハードルは高そうです。
不実告知などがあり、消費者契約法に基づく契約の取り消しができるとしたら、契約前の状態に原状回復となるため、手数料なども不要で投資がなかったことのできるかもしれませんが、これも当然民民での協議で、ダメなら争いといった手順かと。
そもそも不特法は、投資家の出資金は不動産の購入に使われるため、事業者／ファンドの財布には現金は本来最低限しか残りません。
ファンドの不動産が売却され、清算されないのに簡単に返金できる仕組みではありません。
即座に解除に応じられるケースは、ファンドが予備で持っていたキャッシュリザーブの範囲までで、それを超える場合は、誰かがその投資家の出資持分を買い取り（譲受け）しないといけません。（そのため約款でも、解除請求が多いとファンドの運用が継続できない可能性がある、といった説明しています。）
更に、1号事業者は譲受先を探す義務はなく、投資家の責任というのがモデル約款の定めになっていますので、不信感が持たれたファンドの譲渡先探しは容易ではないかと。
一般の不動産クラファンにおける匿名組合持分には流動性が非常に低いのは、割とどのサービスもリスクとして触れているとは思いますが、事業者に善管義務違反や誠実義務違反といった懸念が生じるケースまで想定して投資判断することはなかなか難しいですし、本件は難しいケースに該当していると思います。
ID:1592 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 09:57:12]
管理人さま
やはり、現状では、不特法において投資家が解約請求を成り立たせるにはかなり困難ということですね。
ID:1588 / 投稿者：管理人 [2025-06-27 23:49:15]
解約については、「偏頗弁済」という概念が関係するかもしれないな、と思いました。
仮に営業者が元本棄損リスクを感じているとしたら、一部の方に元本を償還すると偏波弁済と指摘される懸念がありそうですし、もしそれに該当すると、投資家にとってもややこしいことになりえます。
まぁ、ヤマワケの場合は劣後出資がありませんし、解約しようにもファンドにキャッシュリザーブがなければ換価するまで返金できない、という別理由がメインかもしれません。
そもそも不特法において投資家が解除することは難しいですから。
ID:1587 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-27 20:43:09]
レオさま ふたたびですが、
宮の森、岡本、阿嘉島は、契約終了、償還延長になっていますが、「契約終了」とは、本来その時点で運用が終わり、出資金の返還・償還がなされるべきタイミングです。
にもかかわらず「償還延長」として資金が返ってこないのは、
契約内容と異なる処理を事業者が一方的に行っていることになると思います。
少なくとも、運用終了しているから解約不可とは、交付書面に書かれていないし、償還延長時の案件の扱いについては記載はありません。
特に不動産特定共同事業法（不特法）においても「事実の不実告知」「重要事項説明の瑕疵」「財産管理義務違反」などが疑われることがないのですかね。
ID:1586 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-27 20:17:43]
レオさま
すでにファンドは運用を終了しているので解約手続きには応じないとの回答があったとのことですが、解約に関して、契約前書面では、運用中又は匿名組合員は可能と書かれています。なので契約終了になっていても匿名組合員であるため、解約できる対象者にはなると思いますよ。ヤマワケはどんな嘘、言い訳けをする会社ですから、信用できません。
ID:1585 / 投稿者：レオ [2025-06-27 17:49:53]
管理人様
追加コメントありがとうございます。
運用終了後も換金まで責任はあることは、ヤマワケエステートも承知していて今回の損害賠償請求でなんとか出資者の損害を最小限に抑えたい、という考えがあると思います。
一方、ファンドの運用は終了したことで、ヤマワケエステートは、不特法の下での解約手続き（例えば事業者の重大な過失＝今回でいえば建物の滅失に至るまで匿名組合の資産を管理できなかったこと）について解約に応じるのか尋ねたところ、「すでにファンドは運用を終了しているので解約手続きには応じない」との回答がありました。
ヤマワケエステートが法廷で何を争って、結果として何を得られるのか、この部分が非常に重要なのですが、今の時点では判然としないことが多すぎます。
邪推をすれば、表向きは関係協力会社や購入予定者と争うことにして、裏では何かしらの落としどころを見つけるための取引のための時間を稼いでいる、とも捉えられます。
（あくまでも邪推です）
私が岡本ファンドの関係者からの情報では、ヤマワケエステートが賠償請求した相手に落ち度があるとは思えません。
いずれにしても今後の成り行きを見守るのが今できることで、仮に最終的な決着として、出資者に損害が出る場合は、出資者がヤマワケエステートに対して賠償請求をする、ということも考えられますが、これも、あくまでも自己責任の投資、と裁判所で判断されれば、そこで終わると思います。
結局のところ、投資のリスクと自己責任に帰結してしまうと思います。
行政の動きが悪いところも問題ですが、本来、投資は個人の判断で行うものであって、そこに行政が出てくるのはおかしな話です。
NISAもそうですね。
日本人には、投資リスクと自己責任の認識がどうもできなく、どうしても行政の責任にしたがる傾向があるような気もします。
かといって行政を擁護するわけではありません。
ヤマワケエステートの監督責任がある大阪府、国土交通省が監督できていなかった、というのは大きな問題です。
もしかしたらヤマワケエステートに対して行政処分を躊躇っているのも、行政の監督責任を世間やメディアから追及されるのを恐れているのかもしれません。
ID:1584 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-27 12:12:08]
1583へ
運用は終了してます。契約も終了しています。
30日にファンドレポートがでると思います。
ID:1583 / 投稿者：札幌宮の森の投資家 [2025-06-27 12:06:32]
「札幌市宮の森 3rd 隈研吾＆Knight Frank社」このファンドは運用が終了しているのでしょうか。1口投資しているのですが、返済期日を延期されており、まだ回収が出来ていないかと思います。
ID:1582 / 投稿者：管理人 [2025-06-27 09:58:50]
レオ様
契約や運用終了後も残資産として不動産が残る場合、換価した上で、清算するまでが営業者の義務です。
（不動産はそもそも流動性課題があるアセットですから、契約終了や運用終了までに換価が終わらない状況に備えた条項があります。）
私はその換価手続きの中には追完請求や賠償請求も含むと見て良いと感じていましたが、このあたりは最終、司法の判断でしょうか。
自治体の動きは大阪も神奈川もなんというか、投資家の期待とは大きく異なっていますね。
大阪は国交省、東京と連携して別事業者への行政処分や訴訟を争った実績もあるので、現時点では処分するだけの根拠不足、または訴訟になった場合の勝算が立たない、という判断なのだとは思います。
後はヤマワケの場合は、あくまで被害者であり、投資家保護のために訴訟しているというスタンスですので、公正な投資家保護を公益ととらえる行政の立場では、賠償訴訟を邪魔するのも難しいのかな、とは感じます。
行政も最近のクラファンの動きを、当然気持ちよくは思っておらず、実際に監督強化の動きはあるのですが、事業者側の自助努力もまだまだ追いついていないし、結局投資家自らが自分を守るしかないですね。
当サイトも改めて、ファンドや事業者に関するリスクのチェック、啓蒙を心がけていきたいと思います。
ID:1581 / 投稿者：レオ [2025-06-27 09:23:40]
管理人様
コメントありがとうございます。
本件、取り方によって解釈が違うと思います。
まず、岡本バリューアップファンドは、運用が終了しています。
つまり、この時点で匿名組合で取得した土地は、運用を終了した時点で換金を終えていなければなりません。
但し、今回の場合は土地の換金ができておらず、出資者には対価が支払われず、土地の所有者はヤマワケエステートのままになっています。
仮に賠償請求で訴訟相手から賠償金を得た場合、賠償金が損失に補填されても、土地は換金されずに残ります。
つまり、賠償金が出資者の対価としてあてがわれても、土地の換金は終えていないことになります。
訴状を見ていないので、ヤマワケエステートが、賠償先に、覚書に書かれた金額で土地を購入するように求める内容であれば、
話はすっきりすると思います。
いずれにしても、もし訴状が問題なく受理された場合は、法廷でどのような判断が下されるかによると思います。
余談ですが、大阪府はヤマワケエステートの宮の森、岡本の件については承知をしています。
また、岡本の件では、建物が滅失していることを出資者に報告していない、不実告知についてもすでに承知しています。
但し、大阪府は今のところ何かしらの動きを取っていません。
ID:1580 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-26 23:00:21]
宮の森、岡本、阿嘉島は、契約終了、償還延長になっていますが、「契約終了」とは、本来その時点で運用が終わり、出資金の返還・償還がなされるべきタイミングですよね。
にもかかわらず「償還延長」として資金が返ってこないのは、
契約内容と異なる処理を事業者が一方的に行っていることになりませんか。
特に不動産特定共同事業法（不特法）においても「事実の不実告知」「重要事項説明の瑕疵」「財産管理義務違反」などが疑われることがないのですかね。
ID:1579 / 投稿者：管理人 [2025-06-26 21:17:46]
レオ様
私は弁護士ではないので、あくまで個人の想定ですが、法律上損失補填は禁止されますが、匿名組合で行う事業において生じた損失に関して、その匿名組合の営業者（責任者）が賠償請求を行い、その結果対価が得られた場合、匿名組合にその対価が帰属するという考え方はできる気がします。
請負工事が完了しない場合に、営業者は当然の責任として追完請求などを行いますが、その結果工事が完成するか、工事が完成しないために対価として賠償金を得るか、という違いであり、ヤマワケエステートにその賠償金が帰属する、というほうが不自然かな、と。
このあたり私個人が弁護士に相談したことがあるわけではないため根拠があるわけではないので、個人の想定ということで。
ID:1576 / 投稿者：レオ [2025-06-26 20:41:48]
ヤマワケエステートの岡本案件についての情報共有です。
ヤマワケエステートは本件、購入予定者等に対して訴訟に持ち込むことになっています。本来、不特法、金商法ともに損失の補填は禁止されているので、訴訟で仮に勝訴して賠償金をヤマワケエステートが得たとしても、岡本で組成したファンドの損失に補填はできません。但し、ヤマワケエステートの顧問弁護士、法務部としては、ファンドに補填できる、との考えです。
本件、まだ東京地方裁判所に訴状を提出したばかりの段階ですので、内容が不十分であれば却下されます。その判断におよそ2週間程度。つまり却下された場合は、７月頭には裁判での決着はできない、との結論になります。つまりこのファンドの損失は確定。但し、地下部が残ってはいますが、土地はあるので、土地を何かしらの方法でヤマワケエステートが売却しなければなりません。
訴状内容が十分の場合は、第1回口頭弁論期日が開催されますが、これは裁判所の込み具合等によりいつになるかは分かりませんが、わかり次第出資者に連絡するようにヤマワケエステートに伝えてあります。先方からは、出資者に連絡する旨回答が来ています。
本ファンドについて、法廷での争いになると、１年以上はかかると思われます。和解になれば、その時点で決着して、ファンド組成額にいくらかの額が補填されることになると思います。
また、法廷での弁論の中で、今回、何故建物が滅失したのか、何故購入予定者が購入しなくなったのか、等の経緯が明らかになります。
私はこの点が明らかになることを期待したいです。
ID:1553 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-24 21:30:48]
自分もそのつもりですが、新規募集をバンバンかけても十分集金できていますし、
気にしない人の方が多数派なんでしょう。
そもそも劣後出資というシステムを知っている人の方が少ないかもしれません。
だからこそ劣後出資を減らす事業者さんが増えているのかもしれません。
これはある意味ヤマワケのやり方を見て学習したとも言えるのでしょうか。
ただこのやり方は何時か何処かで大騒ぎになる原因になる様な気がします。
ID:1550 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-23 22:26:55]
現在、償還及び運用延長を食らってる投資家は、元本毀損なく償還されても２度とヤマワケには出資しないでしょうね。
自分はそのつもりです。物件の契約も換価も済んでいないのに運用延長を飛ばして償還延長って、そもそもあり得ないですよ。
ID:1548 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-23 17:26:45]
>>1505
>既存会員からの集金を中心として、以前ほどマーケティングコスト（要は広告宣伝費）をかけずにファンド組成しており
たしかにこのような方針に感じますね
とにかく資金を作って補填に回して欲しいです（出資者保護の観点から）
ちゃんと集金できてる限り、掲示板にやたら書き込みする出資してない者とではなく「出資者との信頼関係」は維持できてるように思いますね（私は問題抱えてる分が無事償還されるまで微妙ですが…）
ID:1505 / 投稿者：管理人 [2025-06-22 09:17:54]
ヤマワケは全ての案件に問題があるというより、いくつかの事業者が持ち込んだ案件が中心に事業性や事業実態に問題が生じている、という状態なのか、と感じています。（明らかにしっかりとした事業実態がある案件も多数存在します。）
大きな論点は、「倒産リスク」の見方でしょうか。
倒産してしまうと、以下のような影響があるのだと想定します。
・そのいくつかの事業者案件以外の投資分もコミングル（混ざってしまう）した上で破産処理などに入るため、全ての投資中案件が影響を受ける
・案件の換価清算を、これまで同様に行われるかわからない（本来営業者であるヤマワケエステートの責任ですが、本ファンドは協力会社の影響が大きく、倒産時の立ち振る舞いが読めない）
ヤマワケエステートは、体制や方針見直しを行った４月以降、ファンド組成時の手数料で５．５億円弱の報酬を得ています。
既存会員からの集金を中心として、以前ほどマーケティングコスト（要は広告宣伝費）をかけずにファンド組成しており、コストは主に人件費でしょう。（システムはこの規模なら知れてます）
今のペースでの組成が続けば年間売上高が２２億円規模を超え、訴訟うんぬんの費用を考慮してもかなりの経常利益を残せる可能性がある水準ですので、ただちに倒産するという財務状況ではない可能性はあると思います。
一方で、重説等であるとされていた不動産がなくなっているなど、投資家の信頼を失うような事態が確認されているのも事実で、過去の経営体制で組成した案件の問題であろうが、投資家が、ヤマワケエステートという会社に対する不信感を持つことを責められないとも感じます。
ヤマワケは１号事業者＝匿名組合営業者として無限責任を負う立場ですので、特定の持ち込み事業者案件に問題があるとしても、その営業責任、案件審査責任は免れられません。
投資家からの非難を正面から受け止め、仮に行政や訴訟等を通じて処罰があるとしても、ただ真摯に事業を推進し続け、少しでも多くの投資家の財産を保全し、棄損させないよう全力を尽くしてもらいたいと思っています。
個人的には４月から５月頃に重説には不利なことも全て丁寧に記載していたのが、今はまた元の荒い状態に戻っているため、のど元過ぎれば・・・にならないよう、改めて真摯な姿勢で投資家と向き合ってもらいたいと感じ出していますが。（集金が順調ならそれでＯＫ、といったノリで運営が大雑把になっては、近い将来に再度同じことが起きないとも限りません）
ID:1504 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-22 01:12:15]
申し訳ないがヤマワケの一号ラーメン屋から始まり異常なスピードでの案件募集でまともにやってると思う投資家が間違ってると思う。投資家の資産が毀損されそうだが、とかまだ毀損されてないと思ってるのは呑気かと思うけど。
俺は外野で焚き付けてる訳でも何でもないが、時期を遅らせると会社として運営費用がかかるので会社の財産は減っていくので取れるものがどんどん少なくなるだけだと思うけどね。
まあ自己判断であることは同意だけど。
ID:1503 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-21 21:53:32]
「強制捜査」だの「停止命令」だのされたらそれこそ投資家の資産が毀損されそうですが。
外野が無責任に焚きつけようとするのは控えるべきかと。
外野じゃないなら本人がやるのは自由です。
ID:1502 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-21 20:24:05]
国から新規募集停止命令でも受けない限り、そのずさんな経営体制は変わらなそう
ID:1500 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-21 18:16:48]
まずは国交省に相談ではないでしょうかね。ヤマワケのずさんな経営体制は投資家の資産を毀損していますよね。
ID:1499 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-21 15:25:10]
ヤマワケエステートが裁判を起こすのは自由だけど、投資家は誰も民事訴訟しないのですかね。いろいろなところで法令違反があるようにも見えますが。
ID:1498 / 投稿者：1414 [2025-06-20 21:29:27]
岡本案件は裁判だそうです。
（１）訴訟を提起した裁判所及び日付
・裁判所：東京地方裁判所
・提起日：2025年6月16日
（２）訴訟の相手方（被告）
・覚書締結の相手方M氏（個人）、F社（法人）、C社（法人）
（３）訴訟の内容
・訴訟の内容 ：買受代金等支払請求事件
・訴訟物の価額：375,000,000円
ID:1497 / 投稿者：1414 [2025-06-20 21:09:44]
1495様以下のレポートが来ています。遅れは避けられませんね
先方が資金調達のために銀行融資を利用する計画でしたが、銀行の審議が当初予定より遅延しているとの報告を
受けました。現在の審議完了予定日は6月27日(金)となっております。
また、否認となった場合に備えて別の銀行に対しても融資の審議を依頼しております。審議完了は7月上旬を予定
しております。
保証金（チョンセ）の返還が履行され次第、投資家の皆様へ償還の準備を進めてまいります。
ID:1496 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-20 21:06:01]
周りに何を言われようが実際に投資資金は集まっている訳だし、
国が強制捜査を始めるまで突っ走り続けるんだろう。
ID:1495 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-20 12:18:02]
1414
どうなりましたか？期待した結果は？
ID:1414 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-08 02:47:49]
皆様 韓国案件ですがヤマワケエステートからのレポートによれば投資先は「保証金相当額は遅くとも6月20日頃には返還できるよう準備中である」とのことです。無事償還されることを期待しております。
ID:1392 / 投稿者：ここの掲示板で質問に答えていただいた者 [2025-06-06 15:15:05]
ID1379他を書き込んだもの
愚かなのはあなたです
この掲示板をスクロールすれば、どのような書き込みを皆さんがしているかお分かりでしょう？ それがわかっていないあなたは恐ろしく理解力が低いです
他所の掲示板に何度も書き込むのみならずここまできて、かまってもらいたいために書き込みするのは迷惑です
ID:1387 / 投稿者：管理人 [2025-06-06 01:18:48]
「不特法違反と同義」について補足しますと、不特法には許可要件やルールがあり、違反した状態で不特法を営むことは完全に違法行為になります。
１）不特法には宅建業免許が必須＝「宅建士」という資格を持つプロの不動産営業（媒介、売買など）ができる人間が、事業所単位で専属で必ず必須です
一定の社員数がいれば、更に宅建士の人数も求められます
２）更に「不特法」の許可申請時には、営業体制と審査体制の分離など、不動産特定共同事業を行えるだけの体勢があるかの審査があり、体制を満たさないと許可が得られません
加えて、「業務管理者」が必須ですが、これは宅建士に加えて更に資格を満たす人材を常勤で雇用している必要があります
（コンサルマスターや証券化マスターなど）
というルールがあるため、「不動産営業が一人もいない」、という断定は、法律違反と同義（最低でも１名は必須なため）という判断をしています。
ご指摘の通り、「形だけおいてるレベルでは、これだけのファンドをさばけるのか」、といった疑問や課題感はあるとは感じます。
サービスに対して批判的な記載がＮＧというつもりはないです。
事実な根拠のない誹謗中傷などは削除する場合がありますが、例えば「不動産営業の求人を出しておらず、不動産営業を本気でやる気がないんじゃないか」といった記載で削除することはありません。
感想や思いの記載は問題ないと思ってますので、「法定義務などを守ってない」といったことと同義になるような記載を断定しないようだけ配慮いただければです。
本サイト、一応不特法の業務管理者になれる資格を持つ人間が運営していることを公言して運営していますので、特に不特法違反であるという断定をスルーしてしまうのはまずいか、と思ってまして、特に不特法に関しては細かいことを言っているのだと思います。
この点気に食わない方には申し訳ないのですが、このサイトの特性としてご容赦いただければ幸いです。
（管理人がスルーしてるから、やっぱ違法行為をやる会社なんだ、という認識が広まってしまうようなことは避けたいと思っています。）
ID:1386 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-06 00:53:18]
Weの求人でヤマワケとヤマワケエステート営業の両方あるよね。
で、不動産自体の営業求人は無いというのも分かりますよね？
私が掲示板で問題としたのは、「ヤマワケエステート内には不動産売買の営業担当は居ない」ということの断定です。」は分かります。
そこは全否定しません。客観的に情報を集めるとないと思うのが自然という考えです。
で、それだけで不特法違反と全否定するのもおかしいと思っています。それがすぐに不特法に違反するとのかは少し疑問です。
（自分が不特法について勉強不足なのも否定しません）。
自分が言っていることが不特法違反と同義なことは具体的な指摘は欲しいですね。
実際、法的には形だけな部分とか結構あり得るので。
ID:1385 / 投稿者：管理人 [2025-06-06 00:31:08]
違法という指摘に該当する記載をなさらないのであれば、求人についてのコメントだけさせていただきます。
記載の意図を外れている可能性もありそうですが、WeCapitalが証券化スキームを担う人材を採用するのは、特段違和感はないと私は感じます。
■そう感じる理由
・WeCapitalは「ヤマワケ」という金商法スキームのファンドを提供しているので、証券化人材を採用するというのは事業実態ともあっているかと感じます。
・不動産特定共同事業を営むのはヤマワケエステートなので、不動産人材の採用を求めるならヤマワケエステート側かと。
※「ヤマワケ」と「ヤマワケエステート」は別サービスです
ヤマワケエステート側の求人はわかりませんが、ヤマワケエステートで今、不動産プロ人材の求人を出しても来てくれるか、というと、今は非常に大変な状況だと想像しますし、レファラル採用などで余程関係のある方にでも採用活動をしないと、なかなか引っ張れない気はしますので、本気で不動産人材を取りたいなら、求人サイトに出してる状況ではない気がしますね。
（不動産業界は結構狭い業界ですので、優秀な営業マンを取りたければリファラル採用に力を入れるケースが多いです）
■補足：サービスや提供者の違い
ヤマワケ：WeCapitalが提供するソーシャルレンディングサービス
金商法に基づき、多様な証券化スキームや小口化スキームを扱えます
ヤマワケエステート：ヤマワケエステート株式会社が提供する不動産クラウドファンディング（不特法）サービス
不特法に基づき、不動産特定共同事業を行います
私が掲示板で問題としたのは、「ヤマワケエステート内には不動産売買の営業担当は居ない」ということの断定です。
ヤマワケエステートは、不特法の許可要件として、宅建士も不特法の業務管理者資格を有する人材も必須なので、不動産の営業担当がいない、とまで断定することは不適と考えます。
それが事実なら違法ですし、大阪府が許可申請時にその体制などは審査をしています。今のファンド規模に対して不動産のプロが十分いるかというとそうとも私も感じませんが、いない、ということはないです。
ということで、「違法」であることと同義の断定記載を放置できないので、コメントさせていただきました。
1382様へのコメント返信は、以上とさせていただきます
ID:1382 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-06 00:13:13]
Weの求人見たうえで、そうじゃないと言うなら、自分は特に反論しません。
謝罪もします。
ID:1381 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-06 00:02:07]
投資家保護のために何度も書き込むけどWeの求人は見るべき。
ID:1380 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-06 00:00:58]
ちなみにこのような対応だと、管理人頭悪いをずっと書き込むから。
客観的に納得いくような説明は欲しいね。
もちろん、書き込み自由なら別にいいけど。
ID:1379 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-05 23:59:36]
岡本の話は何で消した？
削除の根拠あるの?
ここの管理人アタマ悪すぎでしょ？
つうか、Weの求人見てた？見ずに頭悪い対応するのが意味不明。
ID:1378 / 投稿者：管理人 [2025-06-05 23:30:04]
コメントの中に、「ヤマワケエステート内には不動産売買の営業担当は居ない」という記載がありましたが、①その記載自体がヤマワケエステートの違法性を断定する内容になっていること、②事実と認めるだけの根拠がないことから、削除させていただきました。
ID:1373 / 投稿者：管理人 [2025-06-05 23:16:22]
全ての案件の営業責任者はヤマワケエステートです。不動産特定事業法において、投資家は不特法一号事業者に事業運営をゆだねるため指図権がありません。
不特法一号事業者＝匿名組合の営業者であるヤマワケエステートは、不動産特定共同事業（ファンドで行う事業）に関する無限責任を負います。
自社の営業力で足りなければもちろん、媒介契約を締結したりして、外部の仲介に頼むなりしますが、そのコントロール責任をヤマワケエステートは免れません。
大手仲介会社に媒介を依頼すること自体は素人でもできるわけですが、相手が本気で動いてくれるかは別問題で、そこをしっかり折衝して交渉材料も提供して、売却が成立するように動いてもらうのもヤマワケエステートの責任です。
仲介会社は成約できないと報酬も一切ないので、売れるような条件を提示されないと、本気では動いてくれないかもしれません。
その際に値引き判断をするかどうかも、ヤマワケエステートが投資家から一任されている、という契約です。
ヤマワケエステートには善管注意義務や誠実義務がありますから、プロの不動産会社として投資家のために最善を尽くしたかも問われます。
ID:1371 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-05 22:51:32]
1368
例えば、札幌宮の森の案件は、プロスタイルからヤマワケエステートが買い取り、ヤマワケエステートの所有になっていますが、その場合はどこが営業活動を行う必要があるのですか？
ID:1358 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-06-05 14:41:47]
下記コメントで毎月10件の間違いです。失礼しました。
ID:1357 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-06-05 14:39:01]
あくまでも私の個人的な意見ですが、毎月2件とファンドを組成し余りにも突っ走って来てオーバーワークに気味なのかな？60人近い従業員が居ますので、何とか今の状況を乗り越えて頑張って欲しいと願っています。
ID:1356 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-06-05 12:09:26]
ID:1351 様
私も同意見です。最初から投資は遠慮してました。以下が主な理由です。
①2023年10月からファンドを開始して、月平均10件近いファンドを組成していますが、その割に、まだまだ償還実績が少ない（1割程度では経験値が低いのでは）、これだけのプロジェクトを完成するだけの人材は居るのか？
②ファンドの開示内容が少なすぎる
③多岐にわたるファンド案件（マンション・商業ビル・リゾート・海外・開発用地）に対し、プロフェッショナルの人材が居るのか？
④劣後出資比率の低い
以上が投資を躊躇った理由です。運営会社の得意分野は割と安心して、投資してます。ファンドを完成するプロフェッショナル人材が居ると思うからです。
ID:1355 / 投稿者：管理人 [2025-06-05 09:59:30]
地下があるのですね。
地下躯体の再利用ができる可能性も否定はしきれないかもしれませんが、土地柄を考えると埋め戻しコストが逆に必要になる可能性もありますね。
他のクラファンについて、本来賃収のあるインカムではこういったケースが起きないように不特法は設計されているのですが、事業者側に過失や悪意があれば可能性は否定できないですね。
不特法は本来的には、法規制がない中不動産小口化投資が乱立し、投資家保護にかけた時代の課題感から、「厳格な」法規制ができたのがスタートです。
厳格すぎるため（特に事業者の資本金1億円、黒字決算要件などでSPCで運用できない）に、当初は活用されず、信託受益権スキームが、不動産裏付けファンドで一般的となりました。
私募ファンドや私募REITにつながる前の動きです。
元々の不特法の成り立ち自体は投資家保護なんです。
そこから、法改正でクラファンが可能になり、市場規模が毎年倍増する変化の時代を経て、COZUCHIが共有持分などのハイリスク案件であれば中小事業者でもビジネスとして成り立つことを業界に示したことで、特に転売事業者から見た景色が変わりました。が、インカム型から素地転売型へのシフトは当然リスクも高めました。（COZUCHIに対しても、地上げ案件に一般投資家がなぜ出資するの？失敗したらどうするの？といった反応が多かったと思います。）
そこから更に、ヤマワケが相場利回りを大幅に引き上げたことでハイリスク・ハイリターンが資金調達規模の中心を占めるようになり、多くの投資家にとって、ハイリターン型の方が圧倒的に認知を高めた状態になっていると思います。
ご指摘の通り、アフェリエイターにとっては、高利回りで分かりやすいものを推す方が効率が良いためそこに群がり、「これまで元本毀損がない」「みんなやっているので安心」といった、都合の良い一面だけが増幅強調されてきた面もあると思います。
それ以上にアフェリエイターで正しく理解できている人は本当にごく一握りでしょう。（私がサイトを立ち上げた動機であり、魅力と合わせて同時に存在するリスクも関係者に広く共有したいと考える背景でもあります。）
加えて投資家の期待する利回りの高まりで、流動性の高いミドルリスク物件ではファンドが出しにくくなってきたり、投資家側もリスクを理解、受容しないまま投資判断されるケースもあるなど、業界と投資家、アフェリエイターの相互作用で今の状態になっており、簡単には状況は変わらない状況です。
事業者の参入規制はそれなりに重たいものの、ファンド自体は小規模で可能なよう鑑定評価が不要であったり、小規模免許は資本規制が緩く会計士監査も不要であるほか、どちらも利害関係者取引に甘い、と、監督のあり方が市場規模拡大に追いつけていないのではないかな、と思います。
行政も立ち入り検査の体制やノウハウをまだ十分持てていないのではないでしょうかね。
このあたりはここの都道府県任せにせず、国土交通省、または金融庁も絡めての議論が必要かもしれません。
3号4号のように金融庁にも監督を受ける形にすると事業者の質はぐっとかわるかもしれませんが、LEVECHYを見ているとそれだけで良いか、という疑問も感じますが。
いつも長文すいません。
簡単ではないと感じますが、業界、アフェリエイター、投資家の相互作用の方向性を、逆方向に引き戻す動きが出てくると良いのですが。
ID:1354 / 投稿者：レオ [2025-06-05 08:12:56]
管理人様
賃料収入ありますね。12百万円。
但し営業者報酬を19百万円程度取っており、その他租税公課等を差引くと、10百万円程度のマイナスの収支です。
このままの状態だと、ファンド配当金ゼロ、出資金返金ゼロで終わりますね。
更地ならその状態でも売れそうですが、地下部分はまだ残ってますから、ファンド組成額以上で売れるのですかね？
他のクラウドファンディング事業者でも表面化していないだけで、岡本のような状況はあるのかもしれません。
話は変わりますが、不特法はバブル崩壊後の金融機関の不良債権処理と不動産の売買の活性化を目的とし成立した法案なので、元々事業者寄り、監督業務もあくまでも事業者性善説を根拠にしているので、その根拠を上手く金儲けの手段に悪用する事業者が存在し、その業者を能動的に監督官庁が事前に排除出来ない、という問題があると思います。
政府の有識者会議で、事業者の監督強化がなされれば良いですが、政治家や土建業界に阻止される可能性がありますし、政府のお仕事なので遅々として進まない気がします。
不動産クラウドファンディングは、管理人様の考察を考慮して、自らもその事業者が信用出来るのか吟味し、許容出来るリスク、もし元本が返金されなくても困らない額の投資を心掛ける必要がありますね。
他の宅建士の人たちも、事業者のアフィリエイターにならず、客観的に事業者の分析や情報発信をして欲しいです。
ID:1353 / 投稿者：管理人 [2025-06-04 21:22:40]
建築は行わないということは、「ヤマワケエステートからの追完請求により建物を建てようとしていた」という可能性は除外されましたね。
ところで、そもそもファンド組成時にあったはずのテナントとの賃貸契約やその賃収はどうなってるのでしょうね。
辻褄を合わせるならそこの説明も出てくると期待したいですが、
ID:1351 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-04 21:08:59]
今のヤマワケエステートは信用できませんね。
中小企業なのですから、パワフルに意思決定できる人材が
いないと機動力が失われます。
出資者がいて初めて成り立つビジネスなのに、
出資者に対しての情報開示が無さすぎです。
ID:1349 / 投稿者：レオ [2025-06-04 19:28:09]
連投ごめんなさい。
ヤマワケエステートから連絡がありました。
下記の通りです。
建築のお知らせ看板に記載の建築主ならびに設計事務所には、建築差し止め及び看板撤去の書面を送付いたしました。
結果、設計事務所より工事は行わず、看板は撤去した旨の連絡を受けております。
今後の状況についてやその他詳細については、早ければ6月中旬頃にお知らせさせていただきますので、今しばらくお待ちください。
ヤマワケエステートは何をしたいのやら。
ID:1348 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-04 19:19:46]
ウィキャピタルの前社長の松田さんの知り合い案件は、あちこちで問題になってきていますね。事実は裁判で明らかにされるとは思いますが、不動産クラウドファンディングを盛り上げたひとの行動が、今になって不動産クラウドファンディングへの不信となっているのが、皮肉なものですね。
ID:1347 / 投稿者：管理人 [2025-06-04 19:16:06]
レオ様、1346様
岡本案件は、謎が多いですが、レオ様考察のパターンだと、まぁ、建築やリノベ費用をクラファンで調達して、売却して利益を上げる、という、クラファンの活用パターンの一つではありますね。
とはいえ、LEAD社の立場になると、リノベや建築資金をファンドで集めるために土地代まで込みで投資家への高額配当を負担するのが合理的か、という話はありますが。
（権利関係に問題がなければ、融資が引ける土地でしょうから）
1346様も記載のとおり、全容がまだ不明瞭な案件の他、複数の不動産クラファンで運用延長も出ており、ここ数か月、悪いニュースが多く感じます。
私なりに調査して各サービスやファンドにコメントはさせていただくのですが、とはいえリスクはゼロではありません。
リスクを一切受容せず、ローリターンファンドばかりに投資するのが正解とも限りませんし、リスク受容度に応じて、分散投資を考えていっていただければ幸いです。
ID:1346 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-04 17:18:16]
管理人様
なんだか不動産クラファン悪いニュースばかりで
投資するのは勇気がいることとなりました。
管理人様が推薦するところだけが信用できそうです。
ID:1345 / 投稿者：レオ [2025-06-04 16:47:22]
管理人様
失念してました。
岡本の土地の登記簿をとったときにLEAD社の社名が掲載されていました。
もともとこの土地、建物はここでテイラーを営んでいた個人が所有していましたが、お子様が相続され、その後、
株式会社タイタン → 株式会社LEADホールディングス → ヤマワケエステート
と登記が変更になっています。
つまり、ヤマワケエステートが、ファンドで募集したお金でリフォームしようとしていた土地、建物は、
その後、ＬＥＡＤ社に売り戻す、という仕組みです。
因みに、このＬＥＡＤ社は不動産コンサル事業等を営んでおり、HPによると戸建てのリフォームを行っています。
ここからは、私の推測ですが、当初は既存建物のリフォームを行う予定だったのが、違法建築で建て替えが必要になったため、
途中で建物を取り壊して更地にすることになり、CVCの関連会社のG社が建築主となって新築を行い、LEAD社に建物と土地を売り渡す、
というスキームになったのではないか、と思います。
恐らくCVC社が委託先と契約上はなっていますが、実際はLEAD社がリフォームを請け負う形だったのではないでしょうか？
ID:1343 / 投稿者：管理人 [2025-06-04 12:45:02]
1329様
ファンドで、アセマネが報酬を後払いでしか受け取れない、は、プロの世界でも無理があるのが実態です。
事業者側もビジネスですので、利益が出せないと持続可能性が確保できません。
組成報酬や劣後出資、事業者取り分に納得できなければ、シンプルに投資しない、という判断をすることが投資家側の権利でしょうか。
ID:1342 / 投稿者：管理人 [2025-06-04 12:40:03]
レオ様
G社とそういうつながりがあるのですね。
法廷闘争となると確かに時間がかかりますし、かつ、裁判に関わることのため開示できない、と、情報開示を限定する理由にも使える面もあり、投資家にとっては予見可能性を得るのが難しい状況ですね。
全容解明までに時間がかかるかもしれないですし、当面は、こういった課題状況があることも織り込んだ投資判断が必要なのかもしれません。
ID:1335 / 投稿者：レオ [2025-06-04 08:34:31]
管理人様
お世話になっています。
岡本の土地に新築している建物の建築主のＧ社は、ＣＶＣ社の関連会社です。
つまり、ヤマワケエステートがリフォームを委託して、建物を滅失させた土地に新たに建物を建設しているのは、ＣＶＣ社の関連会社になります。
Ｇ社とLEAD社の関係は分かりません。
ヤマワケエステートの旧経営陣を含めて、この会社は情報を投資家に断片的にしか伝えず、すぐに法廷闘争を持ち出しますが、私はヤマワケエステートが本件で法廷闘争を行うとは思えません。恐らくファンドが何かしらの決着をみるまでの、時間稼ぎでしょう。
ID:1329 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-04 02:25:27]
ID:1325です。引き続きご意見ありがとうございます。
素人考えなので管理人様から見たら荒唐無稽かもしれませんが、「事業者がファンド組成時に手数料を受け取れるのは手数料と同額の劣後出資をした場合のみ」
「事業者が劣後出資をしない場合、手数料は成功報酬としてファンド償還時に受け取る（想定利回りより低くなったら成功報酬も減額）」と法律で制定してくれれば、と思います。
流石にこうなると豊富な資金がない企業以外は運営が出来なくなりますし、他にも問題が発生したりして無理なんでしょうね。
ID:1328 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-04 01:56:07]
何故か「サービス共通」のほうに返信を求めている人が居ますが、こちらで回答しますね。
＞根拠はどこにありますか。
＞＞私が出資した「沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド」は危なそうです。
その文章の前に「根拠のない想像に過ぎませんが」と書いてあるのですが、理解して頂けてないのでしょうか。
管理人様から「記載いただいた事例は、普通の商慣習からはやれない、と感じます」と回答を頂いており、発生する可能性は低いという認識の元で書きます。
仮に資金を新たに1億円用意する必要があり、1323で書いたようなやり方で稼ぐとして、10億円のファンドの利回りを10%下げれば利回り下方修正は1件で済みますが、
同じ10%下げるとしても1億円のファンドなら10件を下方修正しないといけません。（あくまで大雑把な計算であり正確ではない）
その場合、事業者の立場なら1件で済むほうを選ぶと思いました。
元本棄損よりマシとはいえ大幅な利回り下方修正、しかも不動産クラウドファンディング業界初ですから。
そして「沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド」を指摘したのは募集金額が約39億円で、現時点ではわかりませんが募集当時では過去最高額だったからです。
ID:1327 / 投稿者：管理人 [2025-06-04 01:32:25]
確かに、監査が入っても大丈夫と断定しきれないので、疑義が生じるような情報が混ざると疑心暗鬼になってしまいますね。
不動産運用で失敗して損失が出るのはある意味当然な面もあり、受け入れるしかないと覚悟はしているんですが、虚偽とか詐欺とかがない、仮に稀にあったとしても、存続はできない業界であって欲しいと願っているのですが。
ID:1326 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-04 00:32:41]
1323
根拠はどこにありますか。
＞私が出資した「沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド」は危なそうです。
ID:1325 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-04 00:32:20]
ID:1323です。回答ありがとうございました。
親会社のWeCapitalが上場企業であるREVOLUTIONの子会社になり、きちんとした監査が入るから安心だろうとは思いますが、
監査法人が上場企業の粉飾決算に加担した事例もあるんですよね。
運用しているファンドで運用延長や償還延長、契約書面と異なる状況が発生するなどネガティブな事が多発して注目されているので、ここから更に不祥事を起こす事は無いと信じたいです。
ID:1324 / 投稿者：管理人 [2025-06-03 23:50:36]
記載いただいた事例は、普通の商慣習からはやれない、と感じます。
不動産の売却時には、引き渡しと決済、譲渡登記を基本的には同時に行います。
売却時点でヤマワケエステートは不動産を所有していませんので、一旦契約解除した相手に、ヤマワケエステートから対象不動産を売ることができません。
できるとしたら、ヤマワケエステートから10%安く買った事業者が、元の契約者に転売する、というケースでしょうが、これはヤマワケには取り分は残りません。
これ自体は問題ということは難しいかな、と感じます。（３者間に共謀や悪意、契約外での不正なお金の流れがあることが確認されれば別ですが）
ヤマワケエステートの直近の手元キャッシュや決算状況はわかりませんが、仮にも上場企業のグループ会社監査が入る前提ですので、世間で言われるようなポンジ的な→実質的なファンド間の資金流用のようなことは、よほどのことがないと選択できないはずです。
契約や決済、登記といった通常の商流を外れるようなことをやればさすがに監査で突っ込みが入るでしょうから、仮にやるとしてももっと目だたない形でやらないと、どこかでたくらみは破綻するのでは、と。
もちろん、先日発覚した某信組のように、金融庁監査を10年以上逃れた例もあり、明確に隠蔽する意図があれば別なのかもしれませんが・・・
個人的には、投資家の元本棄損はレピュテーションに響くということはヤマワケエステートも感じているでしょうから、まずは物件を１件１件さばけるよう必死では動いていると思います。
めざすのはまずは外部への売却ですが、公正価格であれば協業先などへの売却も含め、やれることは一通り検討、交渉しているのではないでしょうか。
ID:1323 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-03 22:20:41]
管理人様に意見を伺いたいです。
仮に以下のような事例が発生したとします。
----------
とある事業者が売買契約締結済物件のファンドを組んで出資者を募り、無事に運用開始したが、運用終了前に契約を解除されてしまい、
想定利回りより10%低い価格でしか売却出来なかった（実際は自社買取した）として運用終了＆償還し、低下した利回りで出資者に分配した。
↓
ある程度時間が経った後で、売買契約を解除した相手から「当初提示された価格より3%安くするなら購入する」と連絡があったので売却した。
↓
結果的に事業者がより多い利益を得て、購入者は費用が浮いた。
----------
このような事が偶然ではなく「事業者と売却先の密約」（事業者も売却先もWin-Winの関係）の上で発生したとしても、違法行為にはならないんですよね？
正直な話、都合の悪い事は告知しないか、する場合でも可能な限り先延ばしにしている印象があるヤマワケエステートが、
運用終了予定日まで数か月あるにも関わらず月次レポートで利回り下方修正を告知したのが気になっており、下記のような思惑があるのではと勘繰ってしまいます。
----------
元本棄損になりそうな物件を何とか利回り下方修正に留める為に自社買取したいが、その資金がない。
↓
上記のやり方で資金を稼ぎたいが、元本棄損ほどではないにしても悪影響は避けられないので、事前に投資家の反応を見る為に運用終了日に告知するのではなく、
運用終了数か月前のファンドの月次レポートに掲載した。
----------
根拠のない想像に過ぎませんが、もしヤマワケエステートがこのやり方で資金を稼ごうとしたら利回り下方修正の件数を減らす為に募集金額の大きい物件を選びたいはずなので、
私が出資した「沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド」は危なそうです。
ネガティブな事が起こりすぎているとはいえ、流石に考えすぎですかね。
ID:1322 / 投稿者：管理人 [2025-06-03 22:10:56]
レオ様
本件は、納得しきれない部分が多く、「新たな事実」というようなものが適宜出てくる状態ではなく、しっかり説明しきってもらいたいですね。
改めて契約成立前書面を見ていると、もともとのファンドに対する売主はLEAD社ですね。ただ、新たな建物の建築主は別会社（G社）だったという情報を見ましたが、両者に関係があるのでしょうか？
私個人が気になる点としては、ファンド組成時は、テナントがついており、年間1,200万円の賃収がある前提だったことでしょうか。
テナントからの賃収はファンドに入金があるのが通常ですが、建物が意図せず棄損するとテナントの賃料支払い継続は普通に考えるとないでしょうし、建物の棄損に気付かないといったことが、どのように起きたのか？
契約成立前書面が正しいことを前提にすると、理解が困難な点も多いですが、本件は損害賠償請求を行うという方針であれば、司法の場で明らかになることを期待します。
ID:1319 / 投稿者：レオ [2025-06-03 17:17:16]
岡本の案件で私が調査して把握した内容を共有します。
まず、岡本の当該物件は、建物を建築する際に役所に提出しなければならない、建築計画概要書に記載の設計物件とは全く異なった物件が建築されていました。ファンド概要説明のページに、容積率が違法状態、との記載がありますが、そもそも現状の物件をリフォームして違法状態を解決出来る状態ではなく、建物を解体、再建築が必要でした。この状況については、去年の夏に、工事を請け負ったＣＶＣ社が把握していました。
この時、ＣＶＣ社がヤマワケエステートに、状況を報告したかは不明です。
私がＣＶＣ社にコンタクトしようとしたところ、情報提供者から、ＣＶＣ社はヤマワケエステートを通して私に連絡する、と言われたので、真偽をヤマワケエステートに確認、連絡を待っていました。
結果、ヤマワケエステートからは回答がなく、先月頭にファンド出資者にメッセージで、ＣＶＣ社に対して無断で建物を滅失させた事に対する損害賠償を行う、また5月30日には、建物を購入するはずだった個人及び関連する会社に損害賠償請求及び刑事告訴をする、と出資者全員に情報発信しています。
現在ＣＶＣ社によって更地になっている土地には、財産管理報告書に記載のLEAD社とその関連会社が、個人向けの建物を新築しています。
つまり元々の購入予定者は、リフォームでは建物を入手出来なかったので、建物を新築することになっています。
上記についてはまだ大阪府建築推進課(管轄部署)には連絡していません。
またヤマワケエステートからは、新たな事実を把握したため、改めて出資者向けに、報告書を出す、と連絡がありました。
この報告書を一旦待つことにしました。
岡本案件以外でも、ファンド募集内容と実態が全く違う案件が複数あるのではないかと思います。
尚国土交通省は、各不動産クラウドファンディング事業者にヒアリングをしている模様です。この背景にヤマワケエステートの問題があるかは分かりません。
ID:1314 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-03 04:38:33]
1309のほうがデマ？
ID:1313 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-02 23:28:12]
1309へ
どこなのか教えてくださいよ。
ID:1312 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-02 22:36:55]
私も知りたいです。
某掲示板でも同じように業界初を否定していた人が居ましたが、その人が例として挙げていたのはオーナーズブックだけでした。
オーナーズブックは不動産担保に特化した貸付型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）で、不動産クラウドファンディングではないんですけどね。
ID:1311 / 投稿者：管理人 [2025-06-02 21:36:52]
1309様
金商法系のソシャレンではこれまでに元本棄損なども多々起きているのですが、不動産クラファン（不特法）でも、過去に利回り下方修正事例をご存じでしょうか？
金商法系を含めてだと他事例があると思うのですが、不動産クラファンで過去に下方修正事例があれば共有いただければ幸いです。（私もこれまでに下方修正事例を認識できておりませんでしたので）
ID:1309 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-02 20:18:18]
1298
業界初ではありませんよ。ヤマワケ初というもの。虚偽説明は訂正するように。
業界で危うい憶測を生み出したいのですか。
>ヤマワケ祇園ファンドで、不動産クラウドファンディング業界で初の利回り下方修正、
ID:1300 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-02 11:07:51]
利回りが12とか尋常じゃなく潰されるより下方修正でも戻ってくるのが良いですね。ただ一定の方がついたらそういう会社は行政処分を受けるなどペナルティ何必要かと思いますね
ID:1299 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-02 00:26:40]
劣後出資無しなので、全ての案件で満額配当はそもそも本来は無理があるでしょう
ID:1298 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-01 23:55:21]
ヤマワケ祇園ファンドで、不動産クラウドファンディング業界で初の利回り下方修正、配当減額償還が発生しました。元本毀損までいかなくても、配当が大きく減額される事態は、高配当を売りにしているヤマワケでは、今後もでてくる可能性はありますね。
ID:1297 / 投稿者：管理人 [2025-06-01 23:01:05]
後、当サイトの機能の紹介ですが、サービス比較ページでは、「安全性重視」でのソートも可能です。
また、サービスのスコアリングのうち、「ファンド依存リスク」スコアは、純資産に対して、ファンドでの資金調達規模が何倍規模かでスコアリングしています。
純資産に対する調達額の規模が小さいところは、ファンド物件の自社買取などによる財務棄損影響が小さい、ということでスコアが高くなっていますので、1296様が懸念されるような事業者を避けたい場合、このスコアが高いところだけに投資する、というのは対策の一つになると思っています。
https://investors-eye.jp/?sort_cond=%E5%AE%89%E5%85%A8%E6%80%A7&
詳しいスコアリング基準は、ページ左上の「※評価スコアについて（？）」の？ボタンを教えていただくと記載していますので、参考にご覧ください。
ID:1296 / 投稿者：管理人 [2025-06-01 22:54:35]
SBIは「損失補填」はしていない、という整理になっているかと思います。
正確な整理まで覚えておらず今解説ができませんが、以下のような行政処分が出ているように、SBI側に、サービス運営事業者として問題と認めるべき事象があり、それをSBI側も「SBI側に非なり責がある」と認めた上で、賠償などの別整理で返還しているような整理だったかと。
https://lfb.mof.go.jp/kantou/kinyuu/pagekt_cnt_20210512001.html
当サイトでは、運営事業者の決算チェックや、BS内に残っているアセットなども見た事業者の財務状況や万が一の際の影響を留意すべき、ということをずっと記載してきております。
GALAさんやrimpleなどの上場系の他でも、T's fundingさん、らくたまさんのように、ファンド保有資産よりも自己資本や手もとキャッシュの方がはるかに多い、といったところではご指摘の懸念はちいさいでしょう。
らくたまさんなどは、手元キャッシュ比率などの財務規律を策定されていますので、ファンドの対象不動産や利回りなどに加えて、財務面なども見ていくことで、一定程度はリスク抑制が可能ではないかと思います。
もちろん情報の非対称性があり、非上場企業の決算の正確性など懸念点がゼロにはなりませんが、事業者分散も組み合わせることで、リスクとリターンのバランスを調整する余地はあると、私は思います。
開示された情報の範囲で、になりますが、当サイトで掲載する全てのサービスについて、運営企業の財務についても解説記事で触れていますので、参考にご覧くださいませ。
https://investors-eye.jp/category/service/
ID:1295 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-01 22:35:43]
損失補填が禁止されているにも関わらず今まで元本割れが出ていないのは奇妙ですね。SBIが損失補填したのはどういう理由でやれたのでしょうか?私は、助かったので良かったのですが、行政側も損失を出して物事が大きくなるより、企業が穴埋めなりうまくやっててくれたほうが実は助かるのでは。本来損失補填をして一番の問題は株主代表訴訟や取締役の善管注意義務違反で訴訟されるのが一番大きな問題になるはずですが、非上場の株主が社長一人だったりすると事実上、行政がザルのように運用を不特法をしている限り、補填しても表面化しないでしょうね。
まるで中国のシャドーバンキングそのもので、ポテンシャル的には結構なリスクを持ってるのがクラファンですね。
ID:1294 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-01 22:33:36]
失礼しました。ID:1291の間違いです。
ID:1293 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-01 22:32:53]
ID:1292です。回答ありがとうございました。
事業者自身による買取を禁止していないなら、これまでに利回り下方修正や元本棄損が1件も無かったのも納得出来ます。
フェーズ間売買についても管理人様が仰るように、期間内に想定利回りで売却出来なかった物件を自社買取せずに次の出資者が買い取る形にして、
元の出資者に損失を出させないようにしたやり方ですね。
インカムゲインだけで出資者への配当全てを賄える物件なら良いですが、そうでない場合はフェーズ移行する度に利回りを上げざるを得なくなって売れにくくなるイメージがあるので、
そういう物件は避けるようにしています。
自社買取やフェーズ間売買について不当だとは全く思っていませんが、償還実績を見て事業者の信用度や営業力を測る事が多いので、何と説明したら良いのか、
ネットショップで買い物する事に例えるなら「似たような商品の中から買う物を選ぶ時に良い評価が多い商品を買い、後になって良い評価の殆どがサクラだったと判明した」
という感じでしょうか。
不動産鑑定評価の取得については事業者が提示した想定利回りが実現可能かどうかを出資者が見極める良い判断材料になると思うので、必須化を望む人は多いと思います。
ただ必須化されたとしても、ヤマワケエステートの「札幌宮の森」のような「有名な建築家によるもので富裕層がターゲット」の物件の場合は高くても売れてしまう可能性があるので、
特殊な物件については不動産鑑定評価があっても見極めは難しそうです。
ID:1292 / 投稿者：管理人 [2025-06-01 19:43:11]
不動産クラファンは、最終的に対象不動産を売却して元本を償還する特性がありますが、事業者自身による買取を禁止するルールはありません。
一方でご指摘通り、損失補填は禁止されていますし、事業者は買取価格の妥当性や公正性を説明する責任は負ってはいると考えますが、実態としては、そのチェックが厳しいとは言えません。
自社買取により損失を与えず運用終了、償還している、といったケースは多々あります。
自社買取だけではなく、COZUCHIやわかちあい、Victory、トモタクのようにフェーズ間売買を行うものも類似の取組、前期フェーズから新フェーズへの売却価格は、前期フェーズで想定利回りがきっちり出る価格で売却されており、その価格妥当性が十分に説明されていないようにも思いますし、これら事例は既に多数存在しています。
ただ、そもそも、市場環境や案件状況が大きく変化していないのであれば、事業者はファンド組成時に、その出口価格含めて妥当と考える根拠はあったはずでしょうから、自社買取する際に売却予定価格通りで事業者が買取することを不当と決めつけることは難しいのではないかと思います。
特に不動産クラファンでは、第三者鑑定評価など、運営者以外による価格検証の仕組みが義務付けられていませんので、自社買取の場合は事業者の裁量幅は広いと思います。
ちなみにＲＥＩＴなどでは、利害関係者取引については、第三者鑑定評価の取得が必要なことに加えて、各社においても以下のような規定でかなり厳格に運用されますので、不動産クラファンはかなり甘い運用ルールだと思います。
https://www.tokyu-reit.co.jp/about/interest
不動産クラファンはファンド規模が1,000万といった小さい規模のものもあり、数十万円する鑑定評価の取得を必須にすると収支影響が大きいといった問題があり、現状は鑑定評価の取得義務がありませんが、個人的には、一定額以上の規模のファンドについては不動産鑑定評価の取得を必須化しても良いのでは？と感じます。
ID:1291 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-01 17:06:24]
再度長文失礼します。
不動産クラウドファンディングも金融商品取引法によって事業者による損失補填
（元本保証は違法だが、事業者が劣後出資して出資者の元本棄損リスクを軽減するのは合法）が禁止されていますが、
ヤマワケエステートの「札幌市宮の森 1st」は出資者に提示した利回りでの売却が不可能であると判断して、
「不動産クラウドファンディング業界で初の利回り下方修正、または元本棄損」という汚名を避ける為に自社買取という名目で損失補填したように感じます。
（「後で更に高く売れる見込みがあると判断した」と主張すれば自社買取の筋は通る）
https://www.rakumachi.jp/news/column/363658
↑の記事によれば「札幌市宮の森 1st」の4戸を自社で買い取った後で、そのうち3戸をWeCapitalと提携関係にある不動産会社
（AGクラウドファンディングで同物件を担保とするファンドが組まれた事からエムトラスト社と判明）に売却したようです。
日本での不動産クラウドファンディングの歴史は10年以上になるのに利回り下方修正や元本棄損が1件も無かった
（このまま確定した場合、ヤマワケエステートの「京都府八坂・祇園エリア 商業地ファンド」が初めての事例になりそう）
ようですが、想定利回りで売却する事が出来ず、自社買取という名目の損失補填で利回り下方修正や元本棄損を回避した案件
（最初から自社買取を予定していた案件は除外）はこれまでに多数あり、今後もあり得ると考えて良いでしょうか？
名目はどうであれ、想定利回りで売却出来ない物件を自社資金（他ファンドの資金流用はやってないと信じたい）で買取して想定利回りを達成すれば、
該当ファンド出資者にとっては有難い話かもしれませんが、それを多発するようになったら事業者の資金繰りが悪化して最悪の場合は倒産してしまい、
「正常」に売却されて償還出来たかもしれないファンドも巻き添えになる可能性もありそうなので、今後の為に参考にさせてもらおうと思った次第です。
ID:1286 / 投稿者：管理人 [2025-05-31 13:26:31]
そうですね、１２８１にも記載しましたが、募集時のWebサイトにも開発許可取得する旨記載がありましたので、それ自体はもともとファンド組成時から織り込んでいた工程のようで、特に今悪い情報が入ったというものではないと思います。
元々織り込んでいたスケジュールであれば、当然開発計画が具体化されてから、それを持って行政や地域住民説明を行ってからの許可申請になるでしょうから、今やっと申請できた、というスケジュールでも違和感はないかもです。
同じく募集時のWebサイトに記載されていますが、開発許可が必ずしも得られる保証はない、というリスク記載はされており、この開発許可が得られるか、売却先が推進する開発計画全体が順調か、といった続報を落ち着いて待つフェーズ、という感じではないでしょうか。
ID:1285 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-31 13:03:04]
ID:1280です。（今後の事を考慮して最終書込IDのみ記載します）
開発許可申請の手続きが運用開始から8か月経過してからになったのは、必ずしも「何か不測の事態が発生したから」という訳ではなく、
「当初の計画どおり、または、遅れたが想定の範囲内」の可能性もあるという事ですよね。
ヤマワケエステートからの情報待ちですが、現時点ではそれだけで十分です。
そもそも、「予定どおりに運用終了して償還日も告知しておきながら、直前になって償還を延期」というような事を目の当たりにしたので、
例え償還日が告知されても出資金が戻ってくるまで不安が完全に消える事は無さそうです。
ID:1284 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-31 11:59:38]
解約する申し出でした
ID:1283 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-31 11:59:06]
レベチーのニセコ案件と同じですかね。開発許可なんてまるで考えてなかったとか。解約は一応ヤマワケが認めた場合は可能と契約書残してあるんじゃないでしょうか。一度無理でも契約したいと申し出てもよいのではないでしょうか。
ID:1282 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-31 09:57:13]
最近のヤマワケは、償還直前で延長したりが多く、投資家も疑心暗鬼になる気持ちはわかりますよ。今は、八戸アエマ案件が再々再延長になるかが話題になっていますね。
ID:1281 / 投稿者：管理人 [2025-05-31 08:05:58]
すいません、安心、とまで言えるかはわからないです
元々開発許可取得は前提としていたファンドのようですので、自治体との事前協議や住民説明などを終えて、申請が出せる状態が整ったのか、出すまでにまだまだ課題があるのかが見えないので、そこはヤマワケエステート側の今後の情報待ちでしょうか
ID:1280 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-31 01:51:08]
ID:1271、1276、1279です。
先程の文ですが、「」内の文を追加して修正とさせて頂きます。
「開発許可申請の手続きに関する記述は」現時点で不安になる程の情報ではなさそうなので安心しました。
ID:1279 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-31 01:44:53]
ID:1271、1276です。回答ありがとうございました。
仮に管理人様が「何か問題がありそう」と仰ったとしても今さら解約出来ないのでどうしようもないですが、
現時点で不安になる程の情報ではなさそうなので安心しました。
ID:1278 / 投稿者：管理人 [2025-05-31 01:10:54]
1276様
開発許可を得るためにはいろいろな準備がありますし、法律の他に自治体ごとの条例などもありますし、何もしていなかった、というより何か課題が出ているのでは。
ただ書類を書いて出せば必ず許可が得られる、といったものではないので、事業者に確認しないとわからないですね。
ID:1276 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-31 00:30:01]
ID:1271です。回答ありがとうございました。
「沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド」の運用開始日は2024/09/30、運用終了予定日は2025/08/29なのですが、
管理人様が仰ったように開発許可申請をヤマワケエステートが実施するとして、
その手続き開始時期が「運用開始から8か月経過してから」というのは
管理人様の感覚では特に問題視する必要がないものでしょうか？
手続きを開始してから許可が得られるまでどれくらいの日数がかかるか知らないのですが、
運用終了予定日の3か月前まで手続きをしなかった理由が気になりました。
ID:1273 / 投稿者：管理人 [2025-05-30 23:29:29]
1271様
シンプルに捉えれば、売買契約には停止条件（これを満たさないと契約の効力が有効にならない）がついていた、という想定ができるかと。
開発許可申請をヤマワケエステート側が実施し、開発許可を受領できた場合に売買契約が有効になる、ということだと、許可が得られるまで売買できません。
可能性の話ですが、例えば契約条件として、「●月●日までに許可が下りない場合に本契約は解除する」といった条件があるなど、一口に「売買契約」といっても、いろいろな条件がある場合はあります。
実際の引き渡し予定日、決済日がかなり先の契約については、停止条件や解除条項などがあることは想定されると思います。
ヤマワケエステートが開発を行うには新たに資金手当てが必要でしょうし、資金以外にも現状のヤマワケエステートの運営体制で開発を行うというのは、少し想像しにくいかと。
（デベ機能はないでしょう）
ほとんどの「売買契約締結済み」ファンドでは、停止条件について触れられていませんが、いろいろな可能性は考慮しておく必要があると思います。
わかりやすい例でいえば、金融機関ローンの審査が下りた場合、といった条件や、例えば買主の責に帰せない天災や破損などで解除が可能であったり、売主の責に帰すべき事由で不動産が本来の価値を失うなどした場合はにも売却できません。（後者は至極当然ですが）
ID:1271 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-30 20:43:22]
初めまして。長文失礼します。
ヤマワケエステートの「沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド」に投資しているのですが、
先月までの月次レポートでは「運用状況と今後の見通し」の項目に
--------------------------------------------------------------------
現在、決済に向けて準備を進めております。
今後につきましても、決済・償還に向けて準備を進めてまいります。
--------------------------------------------------------------------
と記載されていたのですが、今月の月次レポートでは
--------------------------------------------------------------------
現在、決済に向けた準備と並行して開発許可申請の手続きを進めております。
今後につきましても、決済・償還に向けて準備を進めてまいります。
--------------------------------------------------------------------
と、何故か開発許可申請の手続きに関する記述が追加されていました。
このファンドでは既に売却先が決定していているEXITファンドで、
ヤマワケエステート自体は開発を行わずに開発事業者へ引き渡すという説明だったはずなのですが、
もしかしたら売買契約が解除された為にヤマワケエステート自身が開発に関わる事になった、
という可能性はあるのでしょうか？
EXITファンドだからと言って安心出来ない事はLEVECHYのニセコ案件で理解しており、
真偽は不明ですが本日、ヤマワケエステートの「京都府八坂・祇園エリア 商業地ファンド」が、
売却先が決まっていた（水納島のようにEXITファンドとまでは書かれてない）にも関わらず、
計画どおりにならなかった（結果的に利回りが17.8%から3.5%に下方修正）らしいのですが、
今回の記述の変更について管理人様の考えをお聞きしたいです。
ID:1267 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-30 16:30:40]
解説記事、読ませていただきます！！
大変参考になります。
ありがとうございます。
ID:1265 / 投稿者：管理人 [2025-05-29 22:22:46]
事業内容によるかと。
不動産クラファンは、最後、不動産を売却しないと元本償還ができない仕組みですので、特殊性がなく、市場で普通に売買されるような収益物件に投資するインカム型なら、市場変動リスクが小さい分、短期の方がリスクは小さいでしょう。
長期で怖いのは、例えば金利の上昇が想定以上だと、それ以上に賃料相場が上がらないと不動産価値が下がるリスクがある、などのような意味合いでしょうか。
ただ、キャピタル型で、建物を開発するようなものは、短期か長期か、ではなく、内容次第ですので、よくわからないまま投資するのは、ある意味博打になります。
当サイトで初心者の方向けの解説記事も記載しているので、よろしければいくつか記事をご覧いただければ幸いです。
https://investors-eye.jp/category/knowhow/
ID:1264 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-29 20:45:19]
初心者質問ですみません。
ID:1263 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-29 20:40:16]
ありがとうございます。
例えば、会社、案件内容別にして、2、3ヶ月の短期間のものは、その分安全性が高いとみていいのでしょうか。
ID:1261 / 投稿者：管理人 [2025-05-29 19:50:27]
蓄電池案件については、ファンドへのコメントでも記載させていただきましたが、私の受け止めは、「不動産クラファンではなく、蓄電池ビジネスへの事業ローンではないか」というのが本音です。
蓄電所ファンドは、らくたま以外のどのファンドも蓄電所の規模や資金使途の詳細解説がないのでなんとも言えませんが、譲渡担保を設定したり、買取保証に上場企業に数百万円を支払ったり、5億円ちょっとの投資額は、本来契約上の対象不動産である「土地」以外が多くを占めており、「不動産クラファン」では、もはやないのでは、と感じます。
蓄電所の構築は、FUNDIで工事会社が明記されているKDDI系の他、大手のEPC事業者に委託するのが一般的ですので、電池が中国製だろうが、工事で事故になる可能性が高いというものでもないようで、描いたスキーム通り、電池の構築後、買取予定の企業が買取できれば満額償還を得られるのだろう、と思います。
が、もしなんらかの事故が起きてしまい、いくつかの担保措置が仮に機能しなかった場合に、「土地」しか残らない場合には、土地を売っても5億円を回収できない可能性がある、という特徴があるものだと私は想定しています。
総括すると、私の想定としては、「失敗確率自体はなんとも言えないが、何かあった場合の最大損失が多い」という特性なのでは？と思っています。
FUNDIについては「上場企業の買取保証」「自己資本比率50%」といったアピールになっていましたが、純資産12億円弱、利益剰余金がマイナス、当期純損失▲2.7億円の企業が5億円の資産の買い取り保証をする、ということの価値は正直そこまで高いとは感じませんし、蓄電池に電池代を含む可能性があるスキームは全般に同様の評価です。
FUNDIの買取保証を付ける姿勢などは素晴らしいとは思うのですが、「不動産を裏付けにしない」スキームに投資するファンドだとしたら、不動産を裏付けにすることを前提に定められた不特法クラファンのルールで投資家保護がされるのかという問題もあるかもしれません。
ID:1260 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-29 18:26:17]
まだ投資型のクラファン始めたばかりで不安もも多い中、こちらのサイトで色々勉強させられてます。
すでにヤマワケの蓄電池案件申し込んでしまったのですが、こちらは管理人様がどのように考えるか伺えますでしょうか。
