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【ヤマワケエステート】 ID:1186 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-21 13:16:09]
1167さん
運用期間が2025年2月28日までのものは当日連絡、それ以後のものは3か月延長になっています
案件の良・不良ではなく、ヤマワケエステートが1月31日までは償還を頑張っていた（自己取得など）が、諦めて償還しなかった。（岡本案件など）
3月以降に運用を終了するものは、運用期間を延長しているように見えます。岡本案件もいまならヤマワケエステートも運用期間を延長したでしょうが、当時はネガティブな行動を1日でも先延ばししていたと推測しています
https://x.com/research333_333/status/1919395900616749409
【サービス共通】 ID:1185 / 投稿者：管理人 [2025-05-19 23:39:13]
お問い合わせフォームにいただいたご質問なのですが、すいません、サイト運営すら回しきれていない状況です。
本サイトで掲載する投資商品に関し、サイト閲覧者に広く関係しそうな内容はできるだけコメントさせていただきますので、フォームからの個別問い合わせはご容赦下さいませ。
今回は現物不動産投資に興味を持たれた、という趣旨での問い合わせで、とても掲示板やメールではコメントしきれないのですが、投資として見た場合の不動産クラファンと比べての私見だけ。
・まず、現物投資にも運営には一定の手間と知識が必要です
書籍が結構出ているので、特に費用項目詳細や、購入から売却までのキャッシュフローにしっかり触れている書籍を探して、まずそれを読まれることをお勧めします
基本的にPMやBM業務は管理会社に丸投げできますが、修繕や原状回復の費用負担、リーシング時のADや料金設定など、一定程度判断を求められます
PM業務を内製でやられる大家さんもいらっしゃるようですが、これは結構勉強がいると思いますし、それなりに大変かと
・ローンが組めるならレバレッジが効くため、投資先としては面白いと思います
逆にキャッシュの範囲までで投資するなら、正直不動産クラファンと比べてそこまでのうまみはないかと
「減価償却費計上」や「相続税評価額圧縮」などの税関連効果が期待するなら現物も有りですので、そこらの効果有無にもよるかと
・不動産投資では「出口」価格や流動性の見通しが非常に重要です
都心部好立地でキャピタルゲインを狙う前提なのか、地方部築古物件でインカムゲインを狙うなどありますが、目先の賃料以上に、「出口」をよく考えての検討をお勧めします
・物件選び
はじめたばかりの方が良い物件を探すのは結構大変です
Webサイトに載っているのは、不動産会社やその上得意客が買わなかったもの、といった感じです
ある程度物件をこなす中で、どこかの不動産会社の得意先になると、まわってくるのかもしれません
（すいません、個人投資家向け販売のリアルな雰囲気を知らないですが、営業マンと関係作ってやっと）
もっといろいろな視点がありそうですので、本件についての詳細は、書籍等でご確認いただければ幸いです。
ただ、もしローン無し、節税効果（減価償却や相続税評価額圧縮）を狙わらないなら、ALTERNAでよいかもしれません
レバレッジを効かせた賃料配当が得られるのはもちろん、物件価値の上昇も下落も投資家に分配されるため、現物不動産投資と近い収益の動きになります
運営会社もスキームも物件も手堅いという強みがあり、今のご時世では魅力が大きい気がします
投資期間が少し長いですが、キャピタルゲインが狙える物件の「出口価格」を意識する経験としても良い機会にはなると思います
https://investors-eye.jp/alterna/
【ヤマワケエステート】 ID:1184 / 投稿者：管理人 [2025-05-18 21:38:16]
1167様
丁寧に補足ありがとうございます。
確かに、当初想定の通りに進まないことがはっきりした場合に、早めに通知できていること自体は、個々のファンドの進捗管理や意思決定が改善されているということかもしれませんね。
中身は海外の制度、テナントとの関係ということで厄介ですが。
旧体制時代に組成したファンドにおける延期や償還遅延が増え続けていくと投資家の気も休まりませんし、新たに組成するファンドの募集にも影響が出ている様子ですので、早期に現状と対処などを総括して欲しいところですね。
【ヤマワケエステート】 ID:1183 / 投稿者：1167 [2025-05-18 20:50:01]
管理人様言葉足らずで申し訳ございませんでした。
今回の韓国案件の予定変更はヤマワケからのメールによれば
スケジュール 変更前 変更後
運用終了予定日 2025年6月18日(水) 2025年12月18日(木)
償還予定日 2025年8月29日(金) 2026年2月27日(金)
運用期間 約11ヶ月 約17ヶ月
という事なので、岡本案件は投資家への通知が償還当日でしたが、この韓国案件は償還予定日の三ヶ月以上前に通知があったので、その点は岡本案件よりもましなのでしょうか という質問でした。お手数をおかけして申し訳ございませんでした。
【サービス共通】 ID:1182 / 投稿者：管理人 [2025-05-18 13:49:05]
1180様
確かに立替的な処理をする手はあるのでしょうね。
ただ、自社の決裁を経ずに立替金や償還を行ってしまうのは、上場企業では厳しいと思います。（意思決定の証跡なく分別管理口座における入金処理や投資家への償還ができてしまとなると、分別管理口座を管理するガバナンスとしてどうか、という懸念も感じますし。）
私の知る世界の範囲では、非上場でも厳しい会社が多いように想像するのですが、確かに私の投資先ファンドの財産管理報告書を見ていると、いけてしまいそうな会社も結構いるような気がしてきました。
【サービス共通】 ID:1181 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-18 13:25:07]
管理人様、1180様
補足情報ありがとうございます。
質問した理由は、ヤマワケエステートの岡本案件についての、説明内容の正確性を確認したかったからです。ご両人からの情報からすると、やはりヤマワケエステートから投資家に発信した情報は正確性に疑問があります。
私が出来る範囲での調査は終わり、今、ヤマワケエステートからの回答待ちです。
因みに登記簿を取ったところ、岡本の土地の所有者はヤマワケエステートでした。
来週くらいに調査内容を大阪府に連絡するつもりです。大阪府が私の調査内容をどのように受け止めるかは、分かりません。
【サービス共通】 ID:1180 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-18 12:52:52]
会計上、税務上では年度内で決済される分を先に会社が立替的にファンドの償還を先にやりあとで実決裁が行ってても全く問題なしでしょう。そこら辺は資金力のある会社とそうでない会社で時間的なズレが生じるのは当然ですがどの会社も一緒ではないでしょうね。
【サービス共通】 ID:1179 / 投稿者：管理人 [2025-05-18 12:02:12]
レオ様
先ほど長々と記載しましたが、記載した内容（CA→買付→売買契約→引き渡し決済登記、といった流れ）は不動産の売買前提になってました。
補足ですが、インカム型の場合は配当原資の中心になる賃料は、一般には後払いですので入金を待てば時間がかかると思います。グループ会社のマスターリースの場合、支払いタイミングを前に持ってくることでファンド償還を円滑に行える余地がありそうですが。
後は、造作買取請求に基づく契約は一般的な売買契約イメージになると思いますし、韓国の商流については全く異なるでしょうからで、案件ごとに商流は異なると思います。
【サービス共通】 ID:1178 / 投稿者：レオ [2025-05-18 10:46:55]
管理人様
早速のご返事ありがとうございます。
参考になりました。
【ヤマワケエステート】 ID:1177 / 投稿者：管理人 [2025-05-18 09:54:59]
1167様
質問の意図が読み取れなかったので、補足いただけないでしょうか。
【サービス共通】 ID:1176 / 投稿者：管理人 [2025-05-18 09:53:52]
実務を正確に答えられるわけではないですし、各社全く異なると思いますが、ファンドだから特別な手続きがいるか、というと、通常の不動産売買の事業があり、それ以外のファンド固有の処理としてはファンド収支の管理、ファンド専用口座での入出金や、後はファンド処理に関する意思決定プロセスを通す必要があります。この意思決定プロセスの時間次第でしょうか。
上場企業などは階層が多く時間がかかるでしょうが、小さい会社、特にファンド事業がメインの企業は、それに対応したプロセスを規定できるの早いかもです。
それでもヤマワケではかなりハイランクが参加する意思決定会議を規定しているといった情報が有りますが、こうすると関係者を集めるのに時間がかかるので、いつでも決裁できるわけではなくなるのは、一般的な会社の決裁と違いはないでしょう。
後は決裁ポイントも各社違うでしょう。慎重な会社は決裁ポイントが多いでしょうが、例えば、ファンドの延長は決裁が必要でも、一ヶ月前に通知せず終了を前提に進める、といった決裁までするのは運用が大変なためそこまでやってないところが多い気がします。（なので契約延長ではなく償還の遅延が起きてしまったのかな、と）
取得時の決裁はどこも必須で、営業部門ではなく審査部門が独立した審査を実施。
現地確認は、自社物をみない会社は一般的にはないでしょうが、持ち込み案件を受けている会社や二号で媒介をするところは、規模や内容により写真確認と責任者からの説明ヒアリングを審査基準にする可能性は否定できません。
審査会議で自社社員の質問する代わりに、外部案件の責任者に質問するとしても、特段法律に禁止の定めはないです。
実務的にはファンド組成前に取得契約締結必須です。そこから募集かけて、クーリングオフ期間まで計算して不動産取得の決済や引き渡し日を設定しないと行けませんので契約から決済は一ヶ月くらいは空ける必要がありますが、クーリングオフの予備費を積んで短期にする工夫をしているところもありそうです。
換金というか売却は、CAや買付をもらって交渉を詰めて、売買契約を締結した後、決済引き渡し日は別途設定という流れになるのも極普通の不動産の商流です。ファンドにはそれにファンド会計や書面作成がついてくるくらいです。
後は賃料の入金まで待つと、ファンドを閉じるのがだいぶ遅くなるので、この処理も各社異なるのかな、と思います。
不特法では会計の規定はあまりないので、細かい経費の入出金をどのタイミングでやるかなどは会計事務所など相談して各社が決めているのかと思いますが、不動産の売却による入金が口座に入らないと投資家への元本償還は原資がないためできません。
会計や書面は実務者の数とスキルと業務量次第でしょう。
正直ヤマワケの一時期の組成頻度、案件数を捌く実務量の多さはものすごく、想像を超えるので、日々実務に追われていると思います。
【サービス共通】 ID:1175 / 投稿者：レオ [2025-05-18 08:51:39]
管理人様
お世話になっております。
管理人様は過去に不動産クラウドファンディングの運営にも携わった事がある、との事ですので、ご存知でしたら教えてください。
標準リードタイムとして、
覚書の締結
売買契約書の締結
換金作業
現地確認
運用報告書の作成
出資者への配当金の分配、出資金の返金
に、それぞれの過程での必要日数をご教示頂けないでしょうか?
【ヤマワケエステート】 ID:1174 / 投稿者：1167 [2025-05-18 04:52:27]
管理人様
今回のヤマワケエステート遅延案件で唯一評価されるのは岡本の様に償還当日でなく償還予定日の三ヶ月以上前に告知があったという事でしょうか。
【サービス共通】 ID:1173 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-05-17 10:57:53]
ID:1171様
ありがとうございます。おっしゃる通りで今後フェーズにも十分注意したいと思います
【サービス共通】 ID:1172 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-05-17 10:50:31]
ID:1171様
有り難うございます。おっしゃる通りでフェーズ移行も注意が必要ですね。
【サービス共通】 ID:1171 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-17 10:15:37]
償還遅延は投資家の資金を拘束するので目立ちますが、わかちあいやCOZUCHIの、当初想定より工事や立退きが遅れて売却できずにフェーズ移行するものも、注意したいです。
わかちあいの今回などは現地の職人を押さえられず延期ですが、これは別地方でも起きています。
他では完成後に売却が順調に行かずフェーズ移行などもありますが、よく見ないと気付いていないかも。
業界のいろいろなところで、気付かない間にこういうケースが増えているのかもしれません。
【サービス共通】 ID:1170 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-05-17 08:55:25]
ここのサイトにて、皆様から償還遅延を、いち早く共有できることは、とても有難いです。トモタクも過去に1回ありましたよね。
【ヤマワケエステート】 ID:1169 / 投稿者：管理人 [2025-05-17 00:03:34]
失礼しました
韓国アクアステーションの期間延期の件だったのですね
海外の法制度だけに、相手の信用力も法的手段に訴えた場合の期待値や所要期間などもイメージできない分、ヤマワケエステートには丁寧な情報発信を期待したいと感じます
LEVECHYもCOZUCHIもヤマワケエステートも、遅延など不都合な案件の情報を当該ファンド出資者にしか出さない、という、変な業界スタンダードを作ってしまっているのが本当に残念です
訴訟を抱えるヤマワケエステートは多少仕方ない事情があるのかもしれませんが、これでは投資家は、事業者の開示情報だけでは投資判断できないですね
投資家自身の自己防衛のためにも、悪い情報を共有いただけるのはありがたいと感じます
【ヤマワケエステート】 ID:1168 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-16 22:58:12]
また延長が出た件でした
言葉足らずで失礼しました
【ヤマワケエステート】 ID:1167 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-16 20:39:11]
お知らせ
第95号 韓国 アクアステーション開発用地ファンド期間延期のお知らせ
というメール来ました。
岡本 レベチーニセコ と分散投資したのが全て遅延 呪われてるようだ
【ヤマワケエステート】 ID:1166 / 投稿者：管理人 [2025-05-16 18:42:48]
蓄電所のコメントのことでしょうか？それとも別件の期間延長のことでしたでしょうか？
蓄電所についてのコメントにも感じたため補足させていただきますが、1163の記載は「土地値が妥当ではない、ということを書いているわけでもない」です。
・私にはわからない
・わかる人は、この分野の専門家などかなり限られるのでは？
ということまでしか私にはコメントできない、といった趣旨までの記載です。
先ほど市場の将来需給が見えない、ということを記載しましたが、少しだけ補足します。
蓄電所の市場感について補足しますと、ばっくりとしたイメージとして、8MWhの蓄電所は5億円以下で作って6億円ちょっとで売る、というのが現状のイメージかと思います。（電力のエリアにより期待収益が異なるので、売値も異なる）
この出口は、期待利回り10%を超えるキャッシュフローが出そうな投資商品に仕上げて、富裕層や事業会社、ファミリーオフィスなどに売り込んでいくのか、と思います。
逆にいえば、将来需給が見えない分、それくらいの期待利回りを提供できないと売れないような商品でもあるのだと思います。
8MWhで6億円などといった規模感ですので、それを40MWhなどを超えるような規模で購入する相手がどの程度いるのか、などが、ぼんやりでもイメージできる方は本件に投資しやすいのかもしれません。
ちなみに開発費は電池や系統連携コストが重たいので、土地にまわせるのは、うち１億円未満くらいが目標になるのではないか、と思います。
例えばらくたまさんなどは、23,965㎡の広大な土地を1.5億円で取得しており、蓄電所規模は32MWh規模と、概ね事業収支イメージにもあいそうです。
が、今回の土地が5億円を超える規模、ということで、らくたまさんよりはるかに事業規模が大きくないと蓄電所ビジネスの収支が悪くなりそうです。
一方で約1,134㎡という広さの中で電池の据付や、据付前の作業ができる範囲の規模になりますので、結構しっかりとした設計が必要かもしれません。
（8MWh規模でも300㎡～600㎡程度の土地が必要といった感じのようですから）
【ヤマワケエステート】 ID:1165 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-16 17:35:00]
これはもう事件です
【ヤマワケエステート】 ID:1163 / 投稿者：管理人 [2025-05-16 10:28:25]
蓄電所ビジネスは少し研究しましたが、市場の歴史が浅くトラックレコードがまだ確立されきらない市場です。
最近もレノバ社が2,000億円の投資に向けたプロジェクトファイナンススキームを組成したといった事例などもメディアに出ており、資金調達力のある大手の動きなどもあり供給量が読み通せないという懸念は感じます。
変動幅が大きい市場というのは、事業者側でもまず共通認識だと思います。
太陽光事業者が土地不足で系統用蓄電所に大規模参入する動きが、レノバにとどまるかという知見が私には無く、わからないのが本音です。
また、これまで安くベースロード電力を買えたとしても、少し前に石炭火力が採算悪化で廃止を決めたように、売買電相場がどう推移するか、グリッド単位で予測して将来需給を弾くのですが、プロであるアグリゲーターごとの予測もノウハウも異なり見極めも正直難しい印象です。
メガソーラーなどのキーワードで検索すると先行する関連市場の事例もいろいろ出てくるので、市場の評価はいろいろ見ていただければ。
出口は信用力情報が開示されているわけでもなく評価できないので、リスクが顕在化する確率も読めないのですが、契約が解除された場合の売却額の将来相場もよくわからない、わからないことが多いとの感想です。
すいません、結局私には読めない部分が多すぎてほとんど判断材料がないのですが、見通せる方はどれだけいるのでしょうか。
今回、事業収支への影響が大きい系統連系コストは既に調査済みのようなので、電池の容量や構成などを開示してもらうと、ぼんやりと輪郭くらい見えるのかもしれませんが、グリッドにより収益予測もかなり違うので、本物のプロにしかわからないかと。
電池は設置据付の工事スペースが大きく、トレーラーで入れて仮置きしてクレーンでつって、といった据付工程まで考慮して設計することになるため、今回の用地で何台電池を置けるかも専門業者に聞かないとぱっとわかりませんし、電力系の工事含めた知見を持つ専門家でないと価格妥当性が検証できない投資商品ではないかと思います。
【ヤマワケエステート】 ID:1162 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-16 09:52:37]
管理人様
いつもありがとうございます。
今回ヤマワケは蓄電所ファンドを二つも販売しますが、
野村屋という実績ある信頼ある不動産屋との出口ありファンドであるため
安心はしています。
しかし、管理人様のコメントに出口契約済みですが、
契約解除時の最大想定リスクも考慮を
とありますが、かなりリスク高いと想定されておりますでしょうか？
償還遅延も複数あるので不安です
【LEVECHY】 ID:1160 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-16 08:12:46]
オリンピックを期待して動いていた金は確かに引いていくという流れはあったのでしょうね
今後、改めて需給バランスが形成されるとして、再開発前提での収支が合うかや事業主体が見つかるか、開発許可が得られるか、といった課題があるということで、しばらく進展を待つしかないんでしょうね。
【LEVECHY】 ID:1157 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-16 03:02:48]
札幌オリンピックの開催場所はニセコ、既に日本は内定しており手を挙げれば良かっただけでしたが先述した内容で体裁上断念せざるを得ない。日本はそれで無茶苦茶オリンピック協会から怒られたとのこと。
【LEVECHY】 ID:1156 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-16 02:46:59]
ニセコのラ•プルームの破産はもう少し闇があると思いますよ。一般的に海外では建設前に先に購入者から金を受け取りますので、SPCを設立した香港系の新世界発展はすでにまとまった金を持っていたはず。この新世界発展はゴリゴリの共産党に近い会社で日本での2030札幌オリンピックの誘致を目論んでいたが、東京オリンピックの汚職関連で誘致を断念させられたため、この計画には旨みがないと判断。それ以降建設会社へのSPCからの支払いをやめ、中国内の投資家への返金に充てていた。新世界発展自信も中国の不況の影響もあり、あとは中華系資本独特の契約の不履行に対する抵抗感のなさもあり、SPCはそのまま放置。結局真面目な日本の建設会社の方は契約があるのでやらないとダメだと思うが一向にSPCからは支払う素振りもないし話し合いも進まず建設会社からの訴えでSPC破産が決定。
オリンピックも絡めた壮大な話が思いもかけず、東京五輪汚職で頓挫したためのほぼ計画倒産ですね、
【ヤマワケエステート】 ID:1153 / 投稿者：管理人 [2025-05-14 10:44:11]
みなさま
現在、各種訴訟を通じて結論が出ることが多くなっています。
訴訟の場では、相対する立場でそれぞれが主張しますが、司法の場での結論が出るまでは、断定的事実としての記載はお控えください。
思いや感想、解釈についての議論や情報交換などは、これまで通り、ということで、断定的事実でないことを断定しない、という線を引いていただければ。
XやYoutubeの情報を私があまり記事等で触れないのは、その時点では各社のポジショントークであり、事実として断定できないためです。
五味田氏の当初投稿のいくつかを裏付ける事実が発見されたからといって、情報のすべてが正しいと決めつけられるわけでもありません。
また、どうしても思い込みやバイアスが入り俯瞰的、客観的に捉えるのが難しく、私自身勇み足もありましたので、注意せねばと改めて感じております。
【ヤマワケエステート】 ID:1152 / 投稿者：管理人 [2025-05-14 10:16:16]
レオ様
大きな情報ですね。
ご認識の通り、慎重な発信が必要な情報に感じますので、共有いただく範囲と内容にはご留意いただければ。
本件についてはヤマワケエステートの説明ではまだまだ不明瞭なことが多く、断定が難しい状態になっていると思います。
商流全体に、ヤマワケエステートが独自の事業スキーム（買取保証など投資家に説明していないもの）を構築しており、開示情報だけでは、読みきれません。
ヤマワケエステートが「追完請求」を誰に、どのようにできるのかそもそも商流がわからなければ断定どころか想定すらできない状態かと見ています。
設計事務所や建築主は善意の第三者である可能性も、場合によってはヤマワケエステートと利害が相反する立場である可能性も有りますし、ヤマワケエステートがその関係者に追完請求権を行使しようとしている可能性もあるわけですから、本当に慎重に。
結局ヤマワケエステートがどのようにハンドルしており、誰にどのような請求をしようとしているのか、実際にしうるのかということをもう少し説明できないといけないかと。
また、ヤマワケエステートと関係者の間での訴訟になる前提だと、双方現時点で訴訟の結論に響くことを言えない可能性も、双方が自身に有利な情報しか開示しない可能性も考慮しておく必要はあるかと思います。
既にヤマワケエステートは訴訟前提と明記している内容ですので、改めてご留意ください。
【ヤマワケエステート】 ID:1151 / 投稿者：レオ [2025-05-14 09:28:06]
岡本の土地について本日関係者にコンタクトを取ることができました。
不特法での不実告知に関する問題があるかもしれません。
詳細については、情報を整理し、ヤマワケエステート並びに大阪府の管轄部署に報告の上、後日、共有出来る範囲で共有します。
※まだ不特法違反とは断定できませんので、不特法違反という内容での情報拡散は、ご遠慮ください。またヤマワケエステートにこの情報があることを伝えても、先方としては証拠がなければ意味の無い情報と受け止められます。
【LEVECHY】 ID:1150 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-05-14 08:23:45]
情報提供です。長文になり申し訳ありません。「ニセコバブル」中国系高級リゾートが経営破綻した理由は？
1. 資金繰りの悪化
「ラ・プルーム・ニセコリゾート特定目的会社」が手掛けたリゾート開発は、資金繰りが行き詰まり、建設が途中で中断しました。特に、工事を請け負った地元の建設会社への支払いが滞り、工事の進捗が約30%で止まってしまったことが大きな要因です。
2. 高騰する建設コスト
ニセコ地域では、地価や人件費が急激に上昇しており、これがプロジェクトのコストを押し上げました。特に、建設資材の価格上昇や労働力不足が影響し、開発計画が持続可能でなくなったことが指摘されています。
3. 外国資本への依存
ニセコのリゾート開発は、主に中国系企業の資金によって支えられていましたが、これらの資本が不安定になったことも影響しています。特に、チャイナマネーに依存する構造がリスクを高め、経営破綻の一因となりました。
※ニセコの外国化やバブル的な開発に対する懸念
ニセコは近年、外国からの投資が急増し、特に中国系企業によるリゾート開発が進んでいます。この状況は、地域経済にとっての恩恵と同時に、さまざまな懸念を引き起こしています。
1. 外国資本の流入と地価の高騰
外国資本の流入は、ニセコの地価や物価を急激に押し上げています。特に、中国系企業による大規模なリゾート開発が進行中で、これに伴い地元の住宅価格も高騰しています。例えば、ニセコの住宅地は前年比で約9.7%の上昇を記録しており、商業地では1平方メートルあたり50万円を超える土地も存在します。このような状況は、地元住民にとって住居の確保が難しくなる要因となっています。
2. バブル崩壊の懸念
最近、中国系企業が手掛けるリゾートの経営破綻が報じられ、これが「ニセコバブル」の崩壊の前兆ではないかとの懸念が広がっています。経営破綻した企業は、資金繰りが行き詰まり、建設が途中で止まってしまったため、地域経済に
悪影響を及ぼす可能性があります。地元の観光業者や住民は、このような外国資本のリスクに対して警戒を強めています。
3. 地元住民への影響
外国からの観光客の急増は、地元住民の生活にも影響を及ぼしています。物価の高騰により、特に食料品や日用品の価格が上昇し、地元住民の生活が圧迫されています。例えば、ラーメン一杯が3,000円に達するなど、観光客向けの価格設定が進んでいますが、地元住民にとっては手が出ない価格となっています。
4. 持続可能な観光の必要性
ニセコの観光業は、持続可能な形での発展が求められています。観光客の増加に伴うオーバーツーリズムの問題も浮上しており、観光施設の混雑やサービスの質の低下が懸念されています。地元の観光協会は、観光客の受け入れ人数を制限するなどの対策を検討していますが、外国資本の流入を抑えつつ、地域経済を持続可能な形で発展させることが重要です。
外国資本の撤退や国による土地管理を求める意見
１・土地管理の必要性
外国人による土地取得が進む中、国会ではこの問題が取り上げられ、政府に対して全国的な実態把握を求める声が上がっています。特に、重要なインフラや資源に近い土地が外国資本に買収されることに対する懸念が強まっています。国民民主党の榛葉賀津也幹事長は、「日本の土地を守るために、時間やお金がかかっても調査を行うべきだ」と訴えています。
２・地元住民の不安
地元住民は、外国資本の流入による地価の高騰や生活コストの上昇に直面しています。特に、観光業が発展する一方で、地元の生活環境が悪化しているとの声が多く聞かれます。外国資本による開発が進むことで、地域の文化や伝統が失われるのではないかという不安も広がっています。
３・政府の対応と今後の展望
政府は、外国人による土地取得に対する規制を強化する必要があるとの意見が増えており、特に観光地や重要な資源に関連する土地については慎重な管理が求められています。今後、外国資本の流入と地域の持続可能な発展を両立させるための政策が重要となるでしょう。
以上のことを考えると、ニセコ案件はかなり厳しいものになって来ると想像します。建設資材の高騰、建設作業員の確保、建設期間中の作業員宿泊費の確保。人件費は、ニセコ100日戦争の12月～3月時期はの東京を超えて時給2000円超えてます。これでは、建設が途中で頓挫してしまいます。介護現場にもニセコに人材も取られて、人材不足が生じているとのこと。北海道ニセコ周辺に投資する場合は、以上の注意が必要と思われます。
【ヤマワケエステート】 ID:1149 / 投稿者：管理人 [2025-05-13 22:59:50]
レオ様
ヤマワケエステートの案内として記載いただいた「購入予定者、及び工事会社に対する、債務不履行に基づく損害賠償請求等」を準備している、ということですが、「等」の中には追完請求が含まれる可能性があります。
楽観的に見れば、「ヤマワケエステートからの追完請求に基づき、代替物の提供に向けた手続き（設計や建築確認手続き）が進んでいる」、という可能性がある、とも言えます。
悲観的に見れば、「ヤマワケエステートの意図しない建物滅失だけではなく、意図しない動きが進んでいる」、という可能性も否定はできないですね。
そこはヤマワケエステート自身が説明しないといけないことですね。
【ヤマワケエステート】 ID:1148 / 投稿者：レオ [2025-05-13 21:56:36]
また連投でごめんなさい。
建築主はヤマワケエステートと関係性はありました。ちょっと不自然ですが。
【ヤマワケエステート】 ID:1147 / 投稿者：レオ [2025-05-13 21:33:17]
管理人様
岡本のファンドの土地に掲載されている、建築のお知らせ、の内容を入手しました。
ヤマワケエステートとは関係が無いようです。
このお知らせをヤマワケエステートに突きつけて、きちんと説明しろ、と言っても無駄ですか？管理人様にはメールでお送りしましょうか？
【ヤマワケエステート】 ID:1146 / 投稿者：管理人 [2025-05-13 21:14:34]
勝手に、壊されるのは考えにくいですね。
委託元では施工管理を行いますが、ポイントポイントで現地立ち会い確認するようなイメージですので、常時立ち会うわけではないです。
が、仮に委託先で大トラブルがあり、意図せず建物を壊して、その報告がないまま長期間放置、などといったケースは考えにくいのが本音です。
そんな委託先があったら大問題で二度と使えませんが、ゼネコンの破綻などはない話ではなく、ゼネコンの品質にも本当にいろいろあるようです。（今は特に、廉価で質の良いデベロッパーを確保することがどんどん難しくなっています。）
また、委託元の施工管理の仕事の仕方も品質もいろいろあるのかもしれません。（ここはヤマワケエステートの問題なので、投資家の出資を募る営業者がそれで良いのかという問題は大きいと思いますが。）
今回の主張のようなケースは私は知らないですが、よほどひどいところに委託したのか、それ以外の背景があるのか・・・
【ヤマワケエステート】 ID:1145 / 投稿者：レオ [2025-05-13 20:22:12]
連投ごめんなさい。
財産管理報告書は今月末迄に出すと連絡ありました。
なんでそんなに時間がかかるのかと、何を報告出来るのか、首を傾げます。
【ヤマワケエステート】 ID:1144 / 投稿者：レオ [2025-05-13 20:10:32]
管理人様
不動産業界では、自社の建物が工事会社に勝手に壊される、って事が起こるんですか？
しかもその物件の所有者がかなり時間が経ってそれに気付くなんて。
【ヤマワケエステート】 ID:1143 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-13 14:33:27]
代々木上原テナントファンド埋まりましたね
さらに代々木上原宅地ファンドも募集始まります。
案件増えてきてなによりです。REVOLUTIONの決算書記載の通り動いています。
【ヤマワケエステート】 ID:1142 / 投稿者：レオ [2025-05-13 13:01:42]
管理人様
早速のご回答ありがとうございます。
今岡本の現地に行く段取りをしています。
あとネットで登記簿を取得出来るので、登記簿の確認も進めす。
このサービスを利用出来るまで、ちょっと時間がかかりそうです。
また平行してヤマワケエステートには、私の質問に対する回答を要求しています。
他にも気になる案件があるので。
【ヤマワケエステート】 ID:1141 / 投稿者：管理人 [2025-05-13 10:21:44]
レオ様
情報ありがとうございます。
今回はさすがに、重要事項説明書において購入する、また、それを賃貸することで賃料が得られるとしていた建物が消失しているとの指摘が入っているわけで、しっかり対応があったのですね。
「意図しない建物滅失が発覚」ということですが、それなりの賃料が得られている中で行った工事だという前提でみると、これがどのような契約や工事において生じたかは、正直想像ができないですね。
ヤマワケエステートがその企業に工事等の発注（請負契約）をしているというようには読めますので、例えばその工事において「意図せず建物の躯体部分を損傷してしまい、安全性等の観点から取り壊さざるをえなくなった」など？？
工事会社に料金返還請求を求めていることから、業務委託した内容が履行されていない、というのがヤマワケエステートの立場ではあるのかと思いますので、その工事内容にもよるものの、現在の情報を、「１００％ありえない」と一方的には言い切れないのかと感じました。
また、文面からは、以下の主張なのだと思いますが、これは不動産特定共同事業法に違反するような事実はなかった、という前提ですね。
・重要事項説明書に記載した建物はあったし、賃料も見通せるはずだった（重要事項説明は事実だった）
・ところが、意図せず建物が滅失してしまった
先般行政との対応を検討されていましたが、この主張を覆す事実がないと、行政の監督指導等する根拠に欠け、民民で解決してください、という反応になるように感じました。
不特法に違反したとなれば、なんらかの処分の可能性が出てきますので、ヤマワケエステートとしては当然、その疑義に対する回答は意識しているのだと思います。
といった法的解説は別として、①損害賠償請求や追完請求などを行い、事業の成功をめざしていること、②売却に向けて覚書の履行を求める他、第三者への売却をやっていること、から、投資家の立場では、まずはこの２つの成功により投資家の元本を守られることを祈る価値はあるかもしれません。
建物を意図せず滅失させるような事業者に支払い余力や追完請求に応える余力があるのか、といった懸念はありますし、どの程度期待できるのかは外部からは見えませんので、楽観できるというものでもないのですが。
【ヤマワケエステート】 ID:1140 / 投稿者：レオ [2025-05-13 09:30:29]
管理人様
お世話になっております。
昨日ヤマワケエステートから下記報告がありました。
内容としては、
−購入予定日に購入予定者が支払わなかった
−建物が滅失していた
上記に対して、ヤマワケエステートは購入予定者に支払いの督促と、建物を工事した業者に損害賠償を請求する、
となっています。
お聞きしたいのは、ヤマワケエステートが所有権がある(はず)の土地に、第三者が勝手に建物を取り壊すことは、合法的に出来るのでしょうか？
2025年5月12日
投資家の皆様へ
ヤマワケエステート株式会社
代表取締役 芝 清隆
東京都世田谷区岡本 バリューアップファンドについて
いつもヤマワケエステートをご利用いただき誠にありがとうございます。
この度は、2025年4月30日(水)に約6か月間の償還日の延長のお知らせをさせていただきまし
た「ヤマワケエステート」の第37号ファンド「東京都世田谷区岡本 バリューアップファンド / リセー
ル」につきまして、ご迷惑をおかけし、大変申し訳ございません。謹んでお詫び申し上げます。
本ファンドは、購入予定者との間で売買契約書に代わる購入意思と売却意思を示す覚書を締
結しておりました。当該覚書において売買代金の支払い及び支払期日を購入予定者との間で取
り決めておりましたが、支払予定日に購入予定者から売買代金の支払いが履行されず、結果と
して、投資家の皆様への期日どおりの償還及び配当ができない状況となっております。
また、本件建物に関して、工事状況を確認したところ、意図しない建物滅失が発覚いたしまし
た。工事会社への工事費用の返還請求、債務不履行による損害賠償請求等の法的措置を準備
しております。
今後は、以下のとおり対応を進めております。
1. 購入予定者に対して、引き続き支払いの履行を催促しております。
2. 同時に購入予定者、及び工事会社に対する、債務不履行に基づく損害賠償請求等の法
的措置の実施を準備しております。
3. 上記1、2と並行して第三者への販売活動を行います。
今後進捗があり次第、随時ご報告をさせていただきます。なお、上記対応の進捗状況に応じて再
延長させていただく場合もございます。
この度は、本ファンドにご投資いただいた会員の皆様には、ご迷惑、ご心配をおかけし大変申し
訳ございません。重ねてお詫び申し上げます。
当社といたしましても、速やかな解決に向けて全力を尽くしてまいりますので、引き続き何卒よ
ろしくお願い申し上げます。
【COZUCHI(TRIAD)】 ID:1139 / 投稿者：管理人 [2025-05-13 09:27:21]
その内容だとシンプルですね。
事業コストが増加したわけでなければ、プロジェクト収支としては、単純に期間延長に伴い配当額や事税負担などが増加するだけですかね。
当初想定からの変化がそれだけだという前提で評価すれば、期間が延びる分、総事業粗利の低下はもちろん、それ以上にIRRは低下しますが、素地としての価値は高い立地でしょうから、再開発可能な状態まで持ち込めることは大きそうですね。
※解体工事が想定外、ということですので、そのコスト増インパクトが高すぎれば話は違ってくるかもですが。
【COZUCHI(TRIAD)】 ID:1138 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-13 09:01:30]
銀座Ⅱについては、明渡し合意済みテナントの退去が後ろ倒しになったこと、建物解体工事が想定外にかかることにより延長を決めたと記されています。1ヶ月前にしっかりと延長告知しなかったことに違和感がありますが、複数の事業者が関心を寄せているようで更地であれば早期売却も期待できるので今回は延長に応じます。
【COZUCHI(TRIAD)】 ID:1137 / 投稿者：管理人 [2025-05-13 07:35:23]
現時点で不動産相場の市場環境が悪くなっているわけではない（土地も建築費も上がり新築は簡単ではないですが）ため、延長や元本毀損リスクが意識される状況になっているのは、おっしゃる通り不動産クラファンで特に顕著な傾向に感じます。
ヤマワケエステートの登場以降顕著ですが、事業者の利回り競争が激化し、投資家の期待値が高まり、高い利回りを出さないと投資家が集めにくくなりました。
インカム型や安全性などの特徴を持ち、規模を追わずにやっている事業者はそことは棲み分けができているのですが、クラファンに資金調達を依存する事業者にとっては厳しい環境です。
結果として、投資家の期待に応える利回りを出せる案件を探すと、そうしてもハイリスクハイリターン案件が増えています。
これまで安定インカムを期待できたいつの間にか事業者が、短時間でリスクアセットを積み増し、ハイリスクサービスに変化したケースもありますので変化を見ていないといけません。
COZUCHIは元々共有持分や商業の立ち退きなどハイリスク（確率もそうですが、ワーストケースの最大想定損失がかなり大きい）案件をこなすノウハウ、実績は持っていますが、それでも勝算100%を期待するのは過剰期待でしょう。
今回については既に立ち退きなどの権利調整を終えて解体フェーズまで行っているのであれば、コスト増減はあっても素地としての売却は見通せるので、ワーストケースまでの想定はしないですが。
会員層が厚いCOZUCHIがフェーズ移行ではなく延長を選んだ理由がこういった状況と関係するかはわかりませんが、「これまで遅延がない」「これまで元本棄損がない」といった理由で事業者を選ぶのは危険な状況だと思います。
最後、不動産クラファンの資本力の視点は重要ですね。
敢えて書けば、資金力がない事業者が、融資がつかないハイリスク案件の資金調達ができるというのが、事業者にとっての不動産クラファンの大きな価値です。
銀行どころか信金信組、ローン会社でも受けられないリスクを投資家が負担する代わりに、高いリターンが得られるファンドが運用できている状況ですので、延長や元本棄損が一定程度ある前提で、リスク受容できる範囲で投資する商品だと思います。
一方で資本力があり、融資がつく物件で利益が上げられとぃる企業にとっては意味が全く異なります。
投資家への損失は本業へのレピュテーションに響くデメリットが大きいため、安定した物件のインカム型で劣後出資比率も高めて組成しますので、利回りは2.7%から4%代まで、という感じでしょうか。（Tsさんを含めば5%）
運営事業者側の運営コスト分の利益を出すことは至難ですので、PR効果も加味して小さい規模でやっていますので、投資家にとっての総投資枠は限られてしまっています。
難しいテーマですが、投資家側も、どのような基準で投資先を選ぶかを改めて考えるべきタイミングかもしれません。
【COZUCHI(TRIAD)】 ID:1136 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-13 01:26:26]
管理人様
コメントありがとうございます。最近本当に延長案件が多いですね。
クラウドも正直そろそろ業者数が増えすぎ、案件組成を利得重視で進めるようになりすぎではないかと感じており、利回りは低いですがやはり資本力のある会社に絞るべき時期に差し掛かってるのではないかと考えます。
【COZUCHI(TRIAD)】 ID:1135 / 投稿者：管理人 [2025-05-12 23:07:38]
COZUCIHも延長は会員限定メールなのですね。
状況が見えないためなんとも言えませんが、対象ファンドは、「インカム0.1%/売却時は7.4%または売却益の25%の高い方」パターンですから、売却完了しないと配当がほとんどない設計ですので、今解約することのデメリットもありますね。
本ファンドを実際に運用するTRIADの専門領域は権利調整を通じた素地再販ですから、立退き解体などに関するノウハウ自体は高い企業だと思います。
ただ、7カ月のような長期延長だと、これまでのケースだとフェーズ移行をするケースが多かった印象ですので、違和感のある点に感じました。
例えば当初募集時に、「本建物は築56年と古く、アスベスト等有害物質の使用が確認できた場合には解体費用の増額や工期が長期化し、当初予定していた事業収支も影響を受ける可能性」といった記載もありますし、立退料が想定より高いなど、多様な可能性は考えられます。TRIADの得意分野とはいえ、トラブルや収支悪化の可能性は常にある、それなりにハイリスクな事業です。
直前での案内になった理由など含め、COZUCHIの説明から、自分なりに継続投資することに納得ができるかが大事かと思います。
【COZUCHI(TRIAD)】 ID:1134 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-12 15:01:41]
Cozuchi銀座商業ビル2、延長7ヶ月です。土地建物が古く解体が遅れてとのことです。
最近延長が本当に目立つようになってきましたMizuchiは配当なしであれば解約に応じ全額返金するとのことです。ただ元本には毀損はないと思います、延長期間に相当する配当はするとのことですが、今悩んでいます。
TSONが一番危ういのかもと考えてた時期もあるのですが、あちらは私の知る限り延長などはなかったのですがcozuchiは初めてで評判も良かったので割と安心していたのですが管理人様の評価としてはいかがでしょうか。6月9日で運用終了でしたので安心し切っていました。
【LEVECHY】 ID:1133 / 投稿者：管理人 [2025-05-12 00:09:39]
1132様
はい、長く記載してしまったですがそんなことです。
事実と私の感覚が混ざってましたので、ファンド売却前に利ザヤを取ることについてまとめると、以下くらいでしょうか。
■客観的事実
・LEVECHYが売主の場合利害関係人取引に該当するが、ファンドへの売却額が公正な市場価格であれば許容される
・売却前に利ザヤを取らず低い価格でファンドに売却しても、その分最後に残る余剰利益は最後にLEVECHYに帰属するため、トータル利益は大差ない
■管理人の感覚
・レピュテーションリスクを考えたら、余裕のある価格でファンドに売却するのでは？
・そもそもSPCからもらうアクイジションフィーと、SPCの手前の三為で二重で抜くのってどうなの？（自社物などならまだしも）
【LEVECHY】 ID:1132 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 23:41:41]
管理人様、6268様
解説ありがとうございます。理解できました。劣後出資者が残余財産総取りであれば、本来はそこで利鞘を取らないであろうということと理解しました。
引き続きよろしくお願いします。
【LEVECHY】 ID:1131 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 22:58:18]
6268様
ご返信ありがとうございます。
情報補足いただき感謝いたします。
LEVECHYが本ファンドを組成するにあたり、開発許可の見通しを立てない、ということはありえないというのはおっしゃる通りですね。
開発許可を得る上で隣地交渉が必要、という状況があるのであれば、そのあたりがまさにLEVECHYが答えにくい部分なのかもしれませんね。
とはいえ、出口を探す上では重要な営みですから、進展があれば少なくとも出資者には情報展開があると期待しておきたいと思います。
情報提供、ありがとうございました。
1129様
オフバラルールは、SPCのエクイティ（優先出資＋劣後出資と思ってください）に対して5%を超えるとダメ、という概念です。
ファンドのエクイティ総額が25億なら、1.25億円までに制限すればOKです。
LEVECHYがファンドに対する売主になる場合には、その手前でいくら抜こうが、オフバラルールや倒産隔離スキームの実現には抵触しません。
ただし、LEVECHYがファンドに売却する場合は、利害関係人となります。
別の言葉で言えば、「利益相反」とか、「LEVECHYが得をすればファンド出資者が損をする」という関係になりますので、この売買価格は公正な市場価格であることが求められます。
LEVECHYが収益還元法ベースでこの価格の妥当性を検証した、ということであれば、LEVECHYとしては、この土地を用いて最も収益を上げられる事業収支プランや、それを前提とした売却額、そのための開発コスト等を綿密に試算した結果、25億円強という土地購入価格を算出していると理解してよいと思います。
もしLEVECHYが市場価格より非常に廉価に物件を取得しており、公正な市場価格＝ファンドへの売却額との間で乖離（中抜き利益）が多いのであれば、中抜きを正当化することはできると思います。
本権が最終的に、当初想定価格での物件売却ができて、投資家に不利益が生じないようなら、ファンドでの不動産取得額に誰も文句のつけようはないかと思いますし、投資家に不利益が生じる結果になれば、取得価格設定の妥当性についての説明が事後的に求められるのではないでしょうか。
私が中抜きを行うのが不適と感じたのは、不特法ファンドの一般論として、ファンドの清算時の残利益は、劣後出資者が総どりすることが多く、LEVECHYの約款でもそうなっています。
投資家の損失リスクや自社のレピュテーションリスクを考慮すれば、中抜きせずファンドに売却して、無事に売却が成功した際の余剰利益を、劣後出資者の正当な報酬として得れば、利益確定の時間軸は異なるものの、ほとんど同じだけの利益が残ります。
今回のことでもわかる通り、投資家は元本棄損リスクを実態より低く期待していますので、事業者にとっては後者の方が望ましいだろう（つまり、ファンドに無理に高く入れることはリスクを伴うが、得るものは小さい）、というのが私の感覚でした。
LEVECHYは事業成長意欲の強い会社に見えますから、投資家に損失を与えるリスクと、目の前の小金儲けでは「天秤」が合わないんでは？と。
これは財務や決算数値に余裕のある場合の感覚で、目の前の利益を上げることが重要なら、三為で中抜きの価値も大きいのかもしれません。
その他、LEVECHYのAMフィー類は、総額×●%型だったと思いますので、総額が上がると報酬も変わるといった細かいメリットもあります。前記した「天秤」がどちらにかたむくのか、私の想定と異なるのかもしれません。
【LEVECHY】 ID:1130 / 投稿者：6268 [2025-05-11 22:42:48]
1129様
独自調査お疲れ様ででございます。
本来は所有者（北海道所有の道路含む）の名前入りの公図や実測図でレベチー社が説明すべきですね。投資家全員アマ扱いですし。
5％ルールの件は私から、会計サイドの話ですので本質的ではないのであまり詳細は触れませんが、ご記載の内容の理解でオフバラ要件として間違っておりません。
本質的には劣後を厚くして優先投資家を守るくらいの気概が欲しいところであり、実際に開発前提であれば最終的に100億円超の評価が出るのであればその5％の5億円でも理屈は通ります（会計監査は必要かと）。
中抜きできるほどの利鞘はなく、隣地も含めてまとまった土地を開発許認可も取れる状態で今のニセコのマーケット（ここもミクロな説明をレベチー社へ期待したいところ）で
海外勢やデベロッパーヘ売って大儲けする、というのがメインシナリオであったはずであり、既に目算通りには行っていないのは自明です。
売買契約解除の事務的な時系列を知りたい訳ではなく、諸々の本質を詳しく説明するよう、説明会後のQAへ投稿しております。
【LEVECHY】 ID:1129 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 22:14:03]
管理人様
お世話になります。はい、私は6628様とは異なり、mappleで地番確認を続けていました。
世の中悪意のある書き込みも多いので、自分で調べ自分で確認することも大事で、この掲示板は真摯に真実を探すという意味で大変助かっております。レベチーの件、言わないのは何かがあると思うのですが、これ以上は業界人でもありませんのと説明会以降の調べ疲れもあり、少しレベチーの発進を待つこととします。
一つお伺いしたいのですが6628様もおっしゃってた5パールールですがSPC側の負債に事業者への負債が5パー超過できないと理解しましたが、例えばレベチーが10億で土地を購入、SPCに25億で売却した場合、あくまでSPC側の負債に残るのは資産サイドに土地25億、負債サイドに優先出資25億、レベチーからの劣後出資1億となり5パー以内に収まることになります。
そのような場合、15億程度の中抜きが発生しますがこういううのはあり得ないと管理人様も6628様もおっしゃっていましたが、私のオフバラルールの捉え方が間違っているのでしょうか？
【LEVECHY】 ID:1128 / 投稿者：6268 [2025-05-11 22:13:17]
管理人様、13号投資家の皆様
お世話になっております。私は固定ハンドルで6268で投稿しておりますので本人とご認識ください。
下記、管理人様の独自の調査として非常に感服しましたのと、直ぐに主に投資家向けへ発信する姿勢につき、まさにレベチー社に期待したいところであります。
私自身、業者からの情報は守秘義務がありますが、レベチー社が取得する前から本件は存じ上げており、その段階で知り得てかつ問題ないと判断した範囲で共有させてください。
結論、接道はご記載の認識で概ね（実測図上は接道間口はもう少し狭いですが）合っております。
故に、私の投稿ではレベチー社への開発や隣地（渋谷建設所有地）にかかる進捗を何度も指摘しており、
要は接道していても実際に開発の許認可が下りるのかがポイントであり最大のリスクです。
ここを丁寧に説明して欲しいのです（他の掲示板ではそれは出口先が考えるようなコメントがありますが、ライセンス持ちの投資ファンド会社として検討もしていない等あり得ません。）
上記のように情報量が多い立場にある者（リスクが高いと分かっている者）として何故投資に踏み切ったかと言いますと、
勿論リターン水準が魅力的なのもありますが、不特法3号4号という敢えて厳しい制約（投資家保護）のあるライセンスで勝負する、
レベチー社への期待があったからに違いありません。経歴も含めそれなりのメンバーで構成されており、ぜひ踏ん張って欲しいと願っております。
答えられる範囲で回答させていただきますので、引き続きよろしくお願いいたします。
【LEVECHY】 ID:1127 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 21:48:07]
6628様とは別の方でしたかね？
現地の条例や開発許可要件などが私には全くわかっていないのですが、近隣と同様の許可が得られるならVILLAの分譲用途などにする余地はありそうに感じました。
仮に15棟建築できるとして、造成、建築コストなど踏まえて収支が組めるかまではわかりませんが。
（いくらくらいで売れるんですかね。近隣のVILLAは当然ながら抵当権接点のない、真っ白な登記でした。キャッシュで外国人が買う世界なのですかね。）
後、「MAPPLE法務局地図ビューア」、大変恥ずかしながら、今知りました。ZENRIN信仰が強いためか、MAPPLEを見る発想がありませんでした。ZENRIN契約してないエリアは苦労してました。
全国無料で、誰でも見られるんですね。
これなら、一般の方も地番情報から物件探索できますね。
【LEVECHY】 ID:1126 / 投稿者：1121 [2025-05-11 21:24:39]
管理人様
確かに2407-2もレベチーの売却予定対象でした。
一つだけ住所が違うので私も見落としていました。
恐らくこれで接道部分は確保されていますね。
不思議ですね、ここまで見るとそこまで悪い条件の土地でもないように見えてきました。ちなみにニセコ5条２丁目はリストが60000平米ほど購入して今開発中ですので、１丁目のこの部分、右側のvillageとある程度の相乗効果を持たせると何か出来そうな気もしますがね。
どうもお手数おかけしました。
【ヤマワケエステート】 ID:1125 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 21:11:05]
レオ様
岡本案件に投資されていない中、事実究明に取り組まれていたのですね。
とはいえ、多くの投資家に関わる話で、かつ、現在も投資募集をしているわけですから、投資家が広く状況理解できる状況になるべきだと私も感じます。
ヤマワケエステートから連絡があったのであれば、期待できるのではないでしょうか。
というのは、先ほど記載しましたが、本来賃貸する予定である物件があるべきところに建物がなく、「建築計画」が掲示されているという指摘が誤りでなければ（この情報の確度は高いと私は認識しています）、重説と実態に乖離がある、という大きな問題です。
その証跡まで示されれば、ヤマワケエステートも行政も、さすがに無視はできず、どこかでは対応することになるのでは、と。期日設定されたら、期日にはさすがに、と期待したいと思います。
（REVOLUTIONまでの3階層のガバナンスにより、時間がかかるという心配は感じるんですけどね）
【LEVECHY】 ID:1124 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 20:58:39]
1121様（6268様でしょうか？）
本サイト及びＸに「接道がない」と投稿したものの、不確かな情報であったため、本日急ぎ訂正を入れています。
が、ご指摘通り、2407については登記簿が見られていません。
記事で接道について、「接道する可能性が高い」という曖昧な記載としたのは、地番からも図面からも2407の登記簿があげられず、確認ができなかった、というのが背景です。
ですが、LEVECHYサイトでは2407が本件ファンドの取得対象となっています。
その上で、2407の南部にある4条1丁目64-3,4,5は平成11年に県の所有になっていることを確認したためこれを道道と想定した上で、2407が接道部分と判断しました。
18時を過ぎるとこれ以上調べられないという時間制約もあったため、誤りの可能性が高く、かつ、投資家の混乱を招く情報を明日までそのまま放置することはできないことから、接道している「可能性が高い」という内容にて、訂正報を案内させていただきました。
もし1121様が6268様で、物件概要書などで図面や接道に関する情報をお持ちなのであれば、できれば見たいところですが、レインズ（不動産会社の売買物件情報を登録するもの）には出てないですよね、さすがに。
物件概要書等から、私の現時点での認識（接道している可能性が高い）について誤りがあるとの情報をもしお持ちでしたら、「このサイトのこと」などからご一報いただければ大変ありがたいです。
【ヤマワケエステート】 ID:1123 / 投稿者：レオ [2025-05-11 20:35:02]
連投ごめんなさい。
ヤマワケエステートからは来週進捗報告をする、との回答がありました。
何も期待してませんが。
【ヤマワケエステート】 ID:1122 / 投稿者：レオ [2025-05-11 20:31:55]
管理人様
アドバイスありがとうございます。
住所分かりました。
〒157-0076 東京都世田谷区岡本３丁目２−７
ネットを駆使して見つけ出しました。
そうですね、まず現地に行ってみます。時間をなんとか作ります。
それと、前回口頭ではヤマワケエステートへの対応に動けない、と言った大阪府の担当者にメールでは無理か、聞いてみます。
出来れば岡本バリューアップファンドに応募した人で、世田谷区に住んでいる人や大阪に住んでいる人が協力してくれればいいのですが。。。
みんな忙しいですもんね。
でも私は、会社の先輩から、忙しいを言い訳にするな、知恵を絞れ、足を使え、諦めるな、と教育されました。私がしつこいのも、会社での教育のせいかもしれません。結果が出るまでは、粘り強く相手がギブアップするまで追い詰めろ、とも教育を受けました。ひねくれた投資家ですよね。
【LEVECHY】 ID:1121 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 19:57:51]
管理人様
2407の所有権というのは誰のものになるのでしょうか。私もmappleにて細かく見ているのですが2407を他者所有かと思っていたのですが、こちらは道−3337と重なりますので県道扱いということになるのでしょうか。2407が利用できるというのはどのような理由になりますでしょうか。
【LEVECHY】 ID:1120 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 19:48:02]
確かに、海外のお金の流れの影響はあるのでしょうね。
参考情報ですが、接道の関係で、対象地の東側のVILLAの所有者を少し見たのですが、香港特別行政区の方となっていました。
中国富裕層や華僑系が出資するファンドなどは国内で資産を持つより、より安定した、または成長期待の持てる海外への投資意欲がありますね。中国不動産が底を打つまで（いつのことやら）、海外にお金を退避させたいという考えがある一方で、現状はトランプ関税や国内の不動産不況も有り不確実性が高まっていますので、レバレッジを縮小させ、総投資枠を減らしているも多いと聞きます。
世界情勢が日々変化する状況の影響を受ける事業用地だと感じますが、不確実性が解消されるのは、いつになるのでしょうね。
【ヤマワケエステート】 ID:1119 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 19:36:13]
なんと、そこまで動かれるのですね。
当該Xの方の情報では、「現地に建築計画のお知らせ」があったと記載されているので、レオ様自身が訪問可能なら、先にそちらで当該情報を確認するのが一番効果的かもしれません。
建築計画では、地番や建築物概要などが記載されますので、重要事項説明書等の記載との対象ができる可能性が高いのでは、と思います。
（大阪府で東京都の建築計画の確認まではできない気がしますので、周辺写真なども撮ったほうが固いと思いますが。）
その場で大阪府に電話し、どのような情報を持っていけば相談に乗ってもらえるか、聞く、などはどうでしょうか。
なお、運営事業者を訪問しての閲覧請求について厳格な運用解釈は私自身も押さえられていないのですが、個人情報保護法などを見ても、業務上の都合や負担の大きさなどを考慮して、即座の回答までは法的に求められません。
飛び込み訪問しても、「本日責任者不在」などの理由で当日対話ができないといった可能性がありますので、遠方だとなかなか難しい点もありますね。
が、そこまでの熱意があれば、相手側も無碍にはされないかもしれませんし、かける余地もあるのでしょうか。
自治体については多少雰囲気を知っていますが、全般に多忙でなかなか会えないのが実態なので、ここはアポを取るほうが良いかもしれません。
担当業務が少しだけ異なるものの、宅建業/不特法の窓口の方との対応における私の実際の経験として、訪問日程調整した際に、「３週間後が最短日程」と言われたことがあります。
電話で連絡でも、結構会議が長かったりで、昼電話して、「17時以降に戻ります」といったことが割と普通、という印象です。
多忙と言われたところにアポなしで飛び込む、といった経験はないので、アポなし訪問された場合の対応は読めないのですが・・・
基本はまず受付に連絡するとどなたかが出てきてくれるので、その方に要件と訪問先、経緯などを聞かれて、その方の判断でつないでくれて、かつ、担当者がその場にいれば会える、という感じになると思います。
担当者の時間があい、かつ、受付の方につないでもらえないと会えないので、事前に交渉しておいた方が空振り確率は下がるのでは、と思います。
私の認識では、投資家保護のために真剣に相談に来られた方を無碍に扱われる感じではないと思います。
最後、法規制やルールなどを押さえず、根拠の不確かなクレームとか行政の責任外の相談事項だと優先度が下がる気もしますので、以下を一読して応対されると、スムーズに進むかもしれません。
https://www.mlit.go.jp/common/001390608.pdf
（私の経験則としては、法律の何条に記載の、とか、監督にあたっての留意事項の何号に記載の、といった根拠を持った相談をするのは重要です。）
不特法は法律、規則、ガイドラインなどありますし、行政側の監督方針（監督にあたっての留意事項）も有り、かなり難解ではありますが、行政の監督方針は法律の運用解釈なども記載されており、参考になるかと思います。
【LEVECHY】 ID:1118 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-05-11 19:24:48]
北海道・ニセコエリアで事業を展開する実業家の男性が破顔するからの抜粋です。
「ニセコは以前から外国人の間で人気でした。コロナ禍前から不動産や宿泊事業などに資金を入れてきて、今も儲かっていることは確かです。メディアによっては悪く報じられることもありますけど、世界中から人と金が集まっていることも間違い無いですし、地元の方でも恩恵を受けられている方は少なく無いですよ」
しかし、このバブルは静かに終焉が迫りつつあるようだ。リゾートホテルやペンションの新築ラッシュで忙しいはずの、道内工務店の経営幹部が苦渋の表情でこう語る。
「ニセコには、確かに世界中から金が投入されました。私も、北米のリゾート企業や中国系の企業が計画しているホテル建設にいくつも携わったことがあり、それなりに稼がせてはもらいました。しかし昨年ごろから、中国系企業の担当者と連絡がつきづらくなった。すでに工事は始まっていて、資材だって確保済みです。元請けの建設会社によれば、先方は未払い資材や人件費の高騰に対応できないと一方的に通告してきて、その後は音信不通なのだそうです。最初にいくらか支払いはあったそうですが、それきりです」（地元工務店の男性）
道内に拠点を置く、住宅資材販売会社の担当者も同じような状況だと頭を抱える。
「ニセコが中国人に買い占められる、とSNSで話題になるくらい、確かに中国人から人気がありました。弊社でも、中国系企業が進めるリゾート物件にいくつか関わっていて、すでに資材を発注してしまっています。しかし、中国では不動産バブルが弾け、企業も個人も大混乱に陥っている。自国での生活がままならないのに、外国、日本の話なんかどうでもいいと、先方からはっきり言われて唖然とするしかありません」（住宅資材販売会社の男性）
更にトランプ関税の影響で更に状況が悪化しています。
【ヤマワケエステート】 ID:1117 / 投稿者：レオ [2025-05-11 18:40:05]
管理人様
ご返事ありがとうございます。
やはりファクトチェックは必要ですね。
Xは実はアンインストールしてしまったのですが、アカウントは生きているようで、Xの人にはGoogle Chromeを開いて使い、どうやって確認したか、私から質問しました。(ただ、Xで誰かとやりとりしたことが無いので、メッセージが届いているか、返事をどうやって確認するか分からないのですが。。。)
ヤマワケエステートとはやりとりを続けているので、情報をなんとか引出したいと思います。
メールじゃらちがあかないので、遠いですが一度時期を見計らってヤマワケエステートの事務所を訪問することも検討しています。出資者がファンド関連文書を営業時間内に閲覧出来る権利があるので。その足で必要であれば、大阪府の担当者と面談もしたいと思っています。
【LEVECHY】 ID:1116 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 18:08:23]
ご確認ありがとうございます。
そして大変申し訳ありません。
ご指摘通り、LEVECHY側もそういった疑義が出ていることを理解した上で、説明会で訂正されていないというのは不思議ですが、何か想像できないような事情があるのだと理解せねば、と思います。
私自身の大きな反省点として、説明会を経ても回答がない中、接道に問題がある可能性があるのではないか、という思い込みがあったのだと思います。
現地を見ないままで情報発信するのであれば、公図の座標ずれを想定し近隣登記簿の確認などは割愛すべきではなかったのですが、皆様をいたずらに不安にさせてしまったこと、本当に申し訳ありません。（現時点でも接道していると「断言」しきれていないのは申し訳ないのですが）
【ヤマワケエステート】 ID:1115 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 17:58:50]
レオ様
不特法規制等の観点で情報交換をした、といった間合いでして、具体的にどう確認されたかまでは聞いていません。
契約成立前書面等記載の地番をブルーマップで確認の上で、現地を実際に見て物件を特定する、というのが一般的な手順です。
物件特定が容易な特徴的な物件に隣接しているような場合であればわかりやすいのですが、現実には、第三者が確認されたん内容を、撮られた写真だけを持って100%事実と断定することは難しい類のものかと思います。
私自身先ほど、公図ベースまでで、現地確認せず判断してしまったことで大いに反省（LEVECHY掲示板に記載しましたが）していたところです。
現地が見られるならそれが最も確実なのですが、これは現実的には、なかなかやりきれないですね。（お仕事としてやるなら別なのですが）
【LEVECHY】 ID:1114 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 17:46:32]
管理人様
投資家のための懸命な調査、ならびに新情報の追加誠にありがとうございます。大変重要な情報で良い方向でありがたいです。深謝致します。
こういった質問への回答については本来レベチー社からあって然るべきかと思いますが、なぜ回答してくれないのでしょうかね。恐らくQ&Aに相当来ていた質問のはずですが。
いずれにせよありがとうございます。
【LEVECHY】 ID:1113 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 17:28:59]
大変申し訳ありません。
LEVECHY13号の接道について、公図の座標ずれがあることを考慮すると、道道との接道が確保されている可能性が高いと判断し、訂正記事と図を作成しました。
関係者、投資家の皆様に深くお詫びいたします。
https://investors-eye.jp/levechy/#20250510_13_2
訂正背景として、座標ずれの可能性を認識したため、隣接地番の登記簿を取得して確認したところ、2407番地の南方の土地が平成12年に北海道に譲渡されていることを確認したため、現在当該土地が道道として使用されていると考えることが適切だと判断しました。
特に当該ファンドへの出資者の皆様には大変な不安を与えてしまっていることと思います。申し訳ありません。
接道の有無は大きな影響があることですので、公図のみの確認を持って情報発信したこと、深く反省しております。
なお、今回の訂正内容も、公図ベースで南方の土地（若干は離れています）が北海道所有ということで確度は高いと考えていますが、座標のずれなどから断定しきれない情報であることも付け加えさせていただきます。
【LEVECHY】 ID:1112 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 15:51:26]
個人的には説明会で毀損はあるのかとの質問への回答に売却価格によっては全然ありますよ、と軽い回答をしていたのが非常に記憶に残っています。
投資が責任と言われればそこまでですが、少々自分たちで組成したファンドに対する責任感の欠如を感じております。現案外上手く行って直ぐに配当、、元本返済してくれることも期待しておりますが、遅々として進まない場合は関係役所や弁護士などへあげていくことを考えます。
【LEVECHY】 ID:1111 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 15:40:25]
すみません
売主LEVECHY❌
売主ジャパンプロパティでしたね
記載を間違えました。
商品名を会社名に変えたので紛らわしいですね。
SPC13号購入時は社名はジャパンプロパティでした。
【LEVECHY】 ID:1110 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 15:26:55]
管理人者様
そうすると重説には売主ジャパンプロパティー、買主13号SPCと明確に記載されていますので重説が誤っている可能性もあるというわけですよねえ
重説は誤ってないと思いますよ、
1105記載の通り
売主からSPCへ直接所有権移転されていているので、
中間省略ですね。
三為の契約でもLEVECHY 宅建業者としてSPCへの重説義務が生じます。
乙区に記載がないのも当然で中間省略で同日決済ですから優先出資者の皆様から集めた出資金が売買金額に充当されてるからじゃないですかね。
【LEVECHY】 ID:1109 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 15:13:35]
6268様
中間省略の説明もいただきありがとうございます。
とはいえ、この形でファンドに売却前にLEVECHYが転売益を得る、というのは、感覚としてはやはり、無し、と、感じます。
ご指摘の通り利害関係取引になりますし、仮にそこで相応以上の転売益を得ている場合には、ファンドへの売却価格妥当性の説明責任は感じてもらいたいと感じます。
ただ、不特法の現在の監督指針では、『対象不動産の価格と鑑定評価額等との差異が合理的な範囲内であるかを説明することが”望ましい”』となっており、説明しなかった場合に罰則や命令をするか、というと、あくまで、すると望ましいにとどまっているのですよね。
現時点では監督官庁による指導等を期待するのが難しい印象も持っています。
投資家が悪い情報を隠されたまま投資判断してしまいうる、という現状をLEVECHYがどう考えるか、に期待したいところなのですが。
【LEVECHY】 ID:1108 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 14:56:42]
6268様
情報ありがとうございます。
不動産業界の方からもコメントいただけるのは心強いです。
LEVECHYへの質問には、やはり回答がないままなのですね。
収益還元で価格を決めているなら、その前提となる事業プランがないとは考えにくいのですが、どういう状態なのでしょうね。本当に。
書面記載では売り主LEVECHYとなっているとの情報がある一方、登記に出てこないのは違和感があります。実際の商流としてLEVECHYが一旦購入している場合に、LEVECHYへの引き渡し決済時に登記しないで登記費用をケチるというようなことは、私の感覚としては、無し、ですし、自己資金から見てもかなり難しい（金主を持ってる可能性は有りそうですが）ですが、この矛盾原因の追求はどうやら現情報だけでは難しいですね。
諸々LEVECHYからもう少し丁寧な発信があればよいのですが。
何度か記載していますが、今後のLEVECHYへの投資判断において重要な情報です。LEVECHYが今後のファンド調達をやるなら、誠実な企業なら情報の透明性は大切ではないかと考えています。
今後も何か情報が得られればまたコメントいただければ幸いです。
【LEVECHY】 ID:1107 / 投稿者：6268 [2025-05-11 14:50:07]
1106様
ご覧いただきありがとうございます。
↓中間省略の概略は以下が参考になるかと、「売主」と謳っているのであれば他人物売買の方ですので利害関係取引（レベチー社⇔13号SPC）となります。
https://smtrc.jp/useful/knowledge/sellbuy-law/2016_01.html
かつ、オフバラ要件（5％ルール）等もあり、恣意的な価格設定はし難い状況と思います。建前は5％ルール内の劣後1億円ですが、本音は資金が乏しく1億円が限界かと。
レベチー社としてはクラファンでレバをかけ（優先12％の利回りでキャップしつつ）劣後で大儲けしようと思ったのでしょうが、そうも言ってられなくなりましたね。
不特法3号4号を逆手（倒産隔離で全損でも劣後1億円捨てれば逃げられるし、半値でもAMフィー等でレベチー社はトントンで傷はあまりないかと）に取っているように見えること自体、
非常に不味い状況であることを、レベチー社にも認識いただきたいと思います。
あちらの掲示板では監督官庁という書き方をしておりますが、不特法3号4号には国交省に加えて「金融庁」がおりますので、投資家対応が目に余るなら然るべき対応をいたします。
【LEVECHY】 ID:1106 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 14:29:56]
6268様
あちらの掲示板でも一際鋭い質問をされていますの承知しております。
レベチー社に質問しても詳細はお話できません、との回答が来たりしますがまともな回答は来ますでしょうか？
あちらでも書きましたが重説に売主:ジャパンプロパティ買主SPCとなっていますが、三為売主の場合でも重説に虚偽はないことになるのでしょうか。
三為は手数料の規定がなかったと思いますので意図的に利益をむしり取ろうと
するとできる印象です。
【LEVECHY】 ID:1105 / 投稿者：6268 [2025-05-11 14:16:00]
お世話になっております。
↓こちらの掲示板の6268の者です。
https://www.sl-gakkou.com/detail/12/1408.html
業者から案件情報として入っており、恐らく他の投資家の皆様より情報は詳しいかと思っております。
登記は本日時点で元の売主：西氏→13号SPCへ直接移っており抵当権（乙区）は現在生きているものはありません。
レベチー社本体が売主とのことですが公告のB/Sから資金はないかと、であれば三為（中間省略）でしょうね。
利害関係取引であり、売買価格の妥当性は確りと説明いただきたいですね。
諸々質問をレベチー社へ返しており有意義な回答を期待しております。
【LEVECHY】 ID:1104 / 投稿者：1101 [2025-05-11 13:56:39]
1103様
ありがとうございます。
そうすると重説には売主ジャパンプロパティー、買主13号SPCと明確に記載されていますので重説が誤っている可能性もあるというわけですよねえ。もちろん登記見なければという話で確定ではありませんので推測三為しか資金が準備できると思えないですから。
万が一本当にレベチーが一旦購入したりできたとしても自己資本から考えると相当低い金額しか準備できなかったかソーシャルレンディングで集めたか。
何となくかなりツッコミどころがありそうです。
【LEVECHY】 ID:1103 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 13:28:20]
登記取れば確認できますが、LEVECHYもジャパンプロパティも出てこないんじゃないですか？
懐事情から三為契約と考える方が自然。
さらSPCが直接買主なることは難しいからでは？
売主から直接SPCの契約を考えると、手付が用意できない(投資家からの募集前はSPCにはお金はない)、融資特約、契約不適合責任も外せないことを売主が嫌がらないように、一旦LEVECHY買主の契約をしてると思います、ここでいくら抜いてるかは知りませんが。
説明会にあったように、LEVECHYの感覚はブリッジ融資で、
8ヶ月持てば儲かりまっせと言う話に乗っただけ、物件に対する評価は鑑定評価のみを鵜呑みにしたので、今の現状があると思います。
【ヤマワケエステート】 ID:1102 / 投稿者：レオ [2025-05-11 12:41:36]
管理人様
管理人様が参照されたXの情報とはこれで間違いないでしょうか？
research333_333
管理人様は、この投稿をされた方とやりとりをした、と書かれていましたが、このXの方が写真で写している土地はヤマワケエステートの岡本案件の該当の土地、という根拠が私には分かりません。契約書には、正確な住所は未記載、ヤマワケエステートに当該物件の住所の開示を請求したところ、拒否されたので、Xの方がどうやってこの土地を当該物件と断定しているのかを知りたいです。
【LEVECHY】 ID:1101 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 12:32:25]
管理人様
ご回答ありがとうございます。先ほども書きましたが、三為取り引きであれば業者は現金なくてもファンドの資金で決済できるかと思いますが、一般的にクラウドでもそのようなことはあり得ますでしょうか。
本案件、集金額も大きく、登場者が意図的に仕掛けると第3号4号を逆手に取り、出資者だけが損をする仕組みに見えます。出資者は2000人と説明会で言ってたので1人平均で100万円以上は出していることとなりますのでそれなりに大きい影響があるかと思われます。
説明会の内容が一方向で、埒があきませんが早期にこの問題を解決してほしいところです。
【LEVECHY】 ID:1100 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 11:59:09]
1098様
LEVECHYに関する話題をスレッドにまとめるため、「対象掲示板選択」で、「LEVECHY」を選択して記入いただければ助かります。
さて、重説で「売主レベチー」となっているなら、一旦LEVECHYが物件を取得できていたということになりますね。
が、LEVECHYは不特法3号事業者には決算の掲示義務がないことを理由としてか、決算をファンド出資者に開示していません。（それもあって当サイトではファンド掲載を見送っています）
また、不特法上の義務でも現預金の開示までは必須ではなく、過半の企業が現預金は分計していないです。
LEVECHYの官報決算報告では、純資産が2025年4月時点で4.26億円になっていますので、余剰キャッシュで25億円を確保するのは相当厳しいんじゃないでしょうか。
基本的に銀行は不動産会社に運転資金を出さないので、BSの左側の流動資産/固定資産（不動産）と、右側の流動/固定負債（融資等）が対応する形になり、不動産資産を超える過剰な融資を引けるということはほとんどないと思います。
現金を積み上げるには銀行とは異なる金主などから借りるか社債の形で積むなど、独自の資金調達手段がないと難しいかと。
その前提で考えると、純資産4億円規模の企業が25億円規模の物件を買う際に現金で買えてるとしたら、相当強い資金調達手段を持っているのかもしれません。
いずれにしても、一旦LECECHYが本件土地を買った後、SPCに転売したというのが事実なら、一定の転売益はとっている可能性は否定できません。
が、LEVECHYもファンド組成に失敗したら大損をする、というリスクをとっているわけですから、間で１円も儲けてはいけない、ということはないと思います。
ただし、LEVECHYからファンドへの売却は利害関係者取引に該当しますので、事業者の立場では、公正価格であることを疑われるようなことはないよう配慮はしていると期待します。
LEVECHYが本件で展開したキャンペーン費用等をそのまま転売益で回収するため、不当な価格にした、といった疑義が生じたら大変ですから、ファンドへの売却額の妥当性についてはLEVECHY自身が説明できるようにはしていると思います。
一体どんな前提で売買価額を検証しているのでしょうね。
【LEVECHY】 ID:1099 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 11:56:59]
管理人様
購入せずに三為をしている可能性が高いですね。流石に20億とかの現金は無理でしょうから。
【LEVECHY】 ID:1098 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 11:22:47]
管理人様
そうですね。将来キャッシュフローはシナリオを複数用意してどのシナリオにすると狙ったところに行くかみたいなところがありますからね。
重要事項説明書によれば、レベチーと13号SPCの間には利益相反がある、それは土地の売買がこの2社間で行われることとあり、明確に売主レベチー、買主SPCとありますね。正確に金額を記載するとDCF法では28.6億のところ近隣の類似価格や固定資産評価額で25億で売却するということです。
抵当権のところは私は意味するところもわからないのですが説明書にはとくに何も書かれていないです。
これだと透明性が
ということは一度レベチーが購入しているということでしょうか？私も財務諸表をちょっと見たことはあるのですが勘定科目が流動資産で括られてて現金をいくら保有しているかまで分からないのですが、お手元の公告か何かのBSではいくら持っているかお分かりになるでしょうか。
非常に土地の売買部分で不透明に見えるやり取りがあるように思わされてしまいますね。確かに利益を10パー乗せるだけでもこの規模の企業ですとかなり大きな利益と思われます。
【LEVECHY】 ID:1097 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 08:40:57]
1096様
タイミングについては意図と違いましたがご判断お任せいたします。
収益還元はおっしゃる通りキャッシュ・フローをどう想定するか次第です。
確かに、このような開発が可能で、これくらいの収益を産むという主張を「不可能」と外部から断定することは同等のプランを実際に組める専門家でも、簡単ではないですね。（設計や開発コストに無理があるとは言えても、収益は結局エンドがいくら払うかを上積みすることの否定は簡単ではない）
特に実需で特殊性、希少性があれば、過去相場の倍だろうが、売れる可能性を否定するのは無理があるかもしれませんね。
あ、でも、LEVECHY売主なんですか。
それは微妙な話ですね。本件でそこで間で抜くのはどんな背景ですかね。
持ち込み案件というという情報がありましたが、ファンドで直接買う選択が本来利害関係取引を回避できて望ましいですが、間でLEVECHYが買ったとしたら、売主がファンド調達では確実性がないので先に買えと要求したのかもしれませんが、抵当権ついてますかね？
抵当権がついてなければLEVECHYの手金で買ったという可能性が高いと思いますが、25億円キャッシュで買えるような会社ではない印象ですが。
資金力のある金主抱えてるとかでないと、キャッシュで買えるイメージはなかったです。
もし、ファンドにいれる前にLEVECHYが一旦物件を買い取る力があったということなら、かつ、それが相場価格より安いとLEVECHYが評価できるなら、ファンドで赤字が出ない水準（相場価格）で、再度LEVECHYが買い戻すキャッシュも手当てできるのかもしれない、という捉え方もできてしまいそうです。
資料を直接見られないのではっきりしませんが、いろいろ違和感がありますね、それは。
【LEVECHY】 ID:1096 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 01:31:00]
管理人様
ありがとうございます。いずれにせよレベチーの頑張りを暫く待つというタイミングということですね。
土地の売買はジャパンプロパティーズ(レベチー売主）と13号SPCですね。
ただ評価額はこれよりも上回っているとの記載がありましたのであまりここは深入りする必要性はないようです。
私は不動産の評価はもちろんやったことがないのですが、企業買収などでデューデリなどの経験はあるのですが、DCF法は将来キャッシュフロー次第で如何様にもなってしまうのが怖いところではあります。
【LEVECHY】 ID:1095 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 01:04:37]
1093の記載を見ると、売却価格の合理的説明義務の件ですね。
それだと、まだ売却していない中では、説明を求めるのは難しいかもしれません。
参考までに、物件取得額（25億円強）についての価格検証をどのように行ったかは書面に必ず書いていると思いますが、その根拠までを説明する義務はおそらく法律上はなかったと思います。
投資前段階だと投資家を集めるために教えてくれたかもしれませんが、ことこのタイミングでは、LEVECHYに説明を期待しても厳しいかもしれません。
「利ザヤ」については1094で記載していますが、LEVECHYは土地の売主ではない可能性が高いかと思いますが、もし売主がLEVECHYなら利益相反関係は成立しています。
利益相反取引については価格妥当性の説明を求められるなど一定の制約はあるのですが、REITなどに比べると不特法はこの点の縛りが緩いといのは事実で、せいぜい価格妥当性の検証が求められるくらいで、このあたりは現状の課題の一つです。
（最近の監督方針では、利益相反取引については、「鑑定評価額ベースでの売買、または、鑑定評価額との合理的な説明のつく範囲での差分に収める」ことを求めているはずですが、古い時期に許可を得た事業者はそれもないかもしれません。）
【LEVECHY】 ID:1094 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 00:44:08]
私が出資しておらず書面が見られないのですが、地図を見る限りおそらく幅員4mある道路にはつながっているので、そこらが明記されているとLEVECHYは告知した、と主張できるのかと思います。
このあたり、記載内容によりそうで、判断が難しそうですね。
なお、非弁行為の問題もあり法律に関しては触れにくいと思っているのですが、不実告知や不利益不告知などを訴えるとしたらよりどころは消費者契約法になると思いますが、それに基づく対抗措置を考えられる場合、実行するタイミングは、損害確定後がベストではないかも、と感じました。
その道のプロではないため明確なことは言えませんが、とり急ぎ対抗措置の選択肢レベルについては割と最近のAIさんやGoogleさんは割と良いアドバイスをくれる気がします。
次に、LEVECHYは本ファンドで見えない形での利ザヤはとれていないはずです。
運営者の報酬は契約成立前書面などに明記必須でして、それ以外の利ザヤはとれません。おそらく運営者報酬、または、アセットマネージャー報酬などの名目で、出資額×〇%などの報酬を受け取っていると思いますが、そんな無茶な額はとっていないかと。
（取得費×1%、運営期間×0.5%など？ヤマワケが最近取得費×9%というチャレンジをしましたが、これは例外的です）
それ以外では、ファンドの運用終了後、投資家に配当した後残利益があれば、劣後出資者が総どり、というのが一般的ですので、売却利益がなければLEVECHYは利益は報酬分だけですし、損失が出れば劣後出資分は、LEVECHYがまず優先負担します。運営者はリスクを優先負担する分、残った利益はもらうね、といった立場になります。
（残念ながらLEVECHYの劣後出資は薄くなっていっており、リスク負担は減らして取るものは取る、という傾向になっていますが、これはクラファン事業者全般に多い傾向です。）
なお、ファンドに入れる手前で一旦LEVECHYが土地を買って、それをファンドに転売していれば話が別で、転売益が得られる可能性はありますが、さすがにそれはないのでは、と。
これがないかを確認する場合は、不動産の「現在の所有者」を見れば、ファンドが誰から不動産を買うのかが確認できます。
最後に土地の価格を収益還元法で、かつ物件開発をする前提で算出する場合、ばっくり書くと、「最有効活用できる開発プランでの収益を元に開発後の物件価格を試算し、そこまでにかかる開発費用や諸経費、営業者利益、リスクバッファなどを引く」ことで土地の価格を求めます。
出口の開発プランが無いと収益還元ベースでの試算はしようがないのでは、と私は考えます。
重要事項説明書にそのような記載があるのであれば、LEVECHYに価格妥当性をどのように検証したのかを問い合わせれば、何らかの形で「合理的な説明」が得られるのではないでしょうか。
【LEVECHY】 ID:1093 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 00:24:07]
合理的な価格で売れない場合はの間違いでした。いずれにせよ25億でSPCが取得した土地のレベチー側の利鞘は利益相反しているところですね。これは法律が悪いのでしょうか。一応収益還元法で25億と計算したとありますが、収益を生むことが前提ですのでそれは開示してほしいところです。
【LEVECHY】 ID:1092 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 00:07:29]
重要事項説明書にも契約成立後書面にも接道の話や停止条件付の話など書かれていないはずでした。結構そういううのは読むタイプです。
もしも売却が毀損ボロボロですと不利益事実不告知であったと対抗できそうです。
あと重要事項説明書を見て思ったのですがこの土地25億の売買は収益還元法で導きレベチーと13号SPC間で締結されており解約条件に、合理的な価格説明ができない場合、契約解除できるとあります。まず25億でのいくら利鞘をレベチーが取っているかを開示する必要はないでしょうか。
【LEVECHY】 ID:1091 / 投稿者：管理人 [2025-05-10 23:22:58]
1090様
やはり誤認されて投資に至った方もいらっしゃるのですね。
私自身も、当時ファンドを見て記事にまとめていた際、あの地図の範囲で、南と西にそれなりの幅員の道２方接道という理解でとどまり、地番の調査をせずに終わってしまいました。
LEVECHYサイトに掲載された地図が投資対象と理解してしまうと、投資判断の前提が大きく違ってきてしまいますね。
確認が後手に回ってしまい、今更の情報発信となり申し訳ありません。
契約成立前書面や重要事項説明書（応募時を除き、LEVECHYは出資者以外には見せない方針の模様）に接道状況などの説明があると、不告知とまでは言えないのかもしれませんが、サイト側の地図は優良誤認を招きうるのだと改めて感じました。
LEVECHYは本ファンドは当時も今も金額は最大のファンドですから、本来はもっと慎重に、投資家に誤認がないよう情報発信すべきだった感じます。
25億規模という資金調達を成功させるべく、マーケ的視点で意図的にこの図を選んだ、というようなことはないと信じたいところですが。
【LEVECHY】 ID:1090 / 投稿者：1083 [2025-05-10 22:34:56]
管理人様
ありがとうございます。ＭＡＰを意図的に一丁目全体にしてるかどうかは分かりませんが私も不動産の再販売の時に住所で実在するか、は確認しますがこのようにＭＡＰに枠を使ってあたかも建物もあり思ったよりもいい土地だと考えましたので、実際間違った思いで投資しましたので、私のような素人投資家には実際結果として不利益事実の不告知のような状況になっています。
しかし図にするとなかなかのものですね。
【LEVECHY】 ID:1089 / 投稿者：管理人 [2025-05-10 20:36:12]
1083様
一般投資家にもイメージがわかるように、LEVECHY公式ページに掲載されている地図と、実際の投資対象の土地・接道状況を概略図にしてみました。
https://investors-eye.jp/levechy/#20250510_13_2
LEVECHY公式ページに掲載している地図は1丁目全体を示していることは理解しましたが、ブルーマップが見られない普通の投資家が投資対象がこの全体ではない（かつ接道がかなり限定される）、と理解できるように示さないと、誤解を招きかねない内容ではないか、と思います。
私自身、正直、不動産クラファン投資において、いちいちブルーマップで対象立地を調べることは稀で、特に物件を詳細に確認した際や、物件の特定ができなかった場合等に限定されているのが実情です。
正直、ファンド組成当時に私もここまで調べていればよかったのですが、そこまでの調査ができませんでした。
とはいえ、LEVCHYに今後投資検討する方の参考にもなる情報だと思いますので、改めて情報掲載させていただきます。
【LEVECHY】 ID:1088 / 投稿者：管理人 [2025-05-10 15:37:52]
1085様
追加情報ありがとうございます。
ブリッジは軽くないので、使わない方が良い印象でしたし、やはり軽い印象を受けますが、直接聞いたわけではない中ですのでこれ以上はコメント差し控えます。
1083様
ZENRINブルーマップをみてみましたが、確かにZENRINマップと、LEVECHYの地図でかなり大きな乖離がありますね。
地図は著作権があるので掲載はできませんが、LEVECHYのサイト掲載では631号、343号に広く接道している地図に見えますが、ブルーマップ上では、そことの接道はありませんね。
ただ、その脇に入るプライベートVILLAのような物件が並ぶ道との接道は得られていそうです。
登記簿まであげていませんが、ここが公道ならよし、私道なら通行許可が得られないとどうにもならないような？
以下の雰囲気ですが、近隣への説明会が必要か、条例上どのような制約があるか、などなど、LEVECHYから説明が欲しいところですが、無理なのでしょうかね。
https://maps.app.goo.gl/AyxEzZCLhWgV8uh5A
【ヤマワケエステート】 ID:1087 / 投稿者：管理人 [2025-05-10 15:02:28]
横から参加してすいません。
管理人としての当サイトのスタンスは、「投資家が投資判断の際に必要な情報を得ることを支援したい」という思いが強いです。
①不特法などの制度の仕組みやメリット、デメリット（リスク）や、
②各事業者の決算・運営状況（倒産リスク）やどのようなノウハウを持つ企業か、
③各ファンド固有の特性やリスク、
などは全て、投資家が投資判断する上での重要な判断材料だと思っており、そういった情報をできるだけここに掲載していければ、と思っています。
最後の投資判断はそれぞれの投資家ですから、リスクを想定したうえで、各自がリスク受容可能な範囲で投資する世界になれば、適法な範囲での遅延や損害が出ることも投資ですから、ある意味仕方ないとは考えています。
よって、「悪い情報」についても投資家が得られ、その上での投資判断ができる状態になって欲しいと願っています。（もちろん根拠のない誹謗中傷や、リスクの断定などはダメですが）
今回は重要事項説明書などの法的書面の記載に疑義が生じている状態ですから、これに対して当事者からの説明（正しくないならその旨、正しいならその原因や対処、考え方など）があれば、投資家にとっての投資判断が適切に行えるのではないか、と期待します。
現在も投資募集を受け付けているわけですが、その投資家が疑義や結論を知らないまま投資する、ということは、望ましくないのでは、と思っています。
【ヤマワケエステート】 ID:1086 / 投稿者：レオ [2025-05-10 14:34:22]
私は普通の投資家ですよ。
ヤマワケエステートに投資はしていますが、私が躍起になっている岡本等償還遅延案件にはほんの少ししか投資していません。もちろん不動産クラウドファンディングは、あくまでも投資ですので、投資したお金がなくなるのもやむを得ないと思っています。もしかしたらヤマワケエステートとしては、なんでこの人この出資額でわーわー騒ぐの？と面倒臭い、と思われているかもしれません。私の狙いの一つは、面倒臭い投資家になること。あとお役所仕事に辟易しているので、一矢報いたいと思っていること。あと、ヤマワケエステートの嘘つきが許せないこと、ですかね。今色々とヤマワケエステートや役所に圧力を掛ける方法を考えています。SNSなどを使わずに、合法的に。
【LEVECHY】 ID:1085 / 投稿者：1080 [2025-05-10 14:28:18]
管理人様
ありがとうございます。買付証明は個人が区分出すくらい適当なものではないということですか。良かったです。区分を購入するときに取り敢えず値段を下げて何の拘束力もないから、安く書いて出しておいて、というより対法人同士ですともう少し上位のものだということですね。
持ち込み案件をブリッジするだけ、というと少々短くしすぎたかもしれません。敬意を話す際に、持ち込みがあって投融資審査、コンプラ審査を経て当社としてはブリッジと同じようなものといったような内容であったかと思います。投融資審査会とコンプラ審査が厳しいデューデリであれば評価はできるかもしれませんが、昨日行っていた内容を摘むとブリッジだと思って、金の督促は月一回行っていていつも順調ですとの返答があったが4月21日に突然手当てできなかったとのことでした。
【LEVECHY】 ID:1084 / 投稿者：管理人 [2025-05-10 14:00:33]
1083様
私自身は登記などを見ていないのですが、サイト掲載の土地と実際が著しく異なるという事実があれば、不実告知や不利益事実の不告知、優良誤認等に抵触する可能性を感じますね。
特に接道や形状は不動産価値において非常に重要な要因で、相続税評価額などでも補正ルールがありますし、そこの乖離がもし大きいのでしたら、重要性が低い、軽微な差異、とは言えない気がします。
1080様
「持ち込み案件をブリッジするだけ」は、すいません、その言葉通りのことを不動産のプロが言ったとは、とても信じられない気持ちです。
不動産のプロどころか、ファンドを組成し、投資家の出資金を預かる立場ですから、ブリッジだからこそ、売却先の信用力や解約リスクを厳重に審査するのがプロに求められる姿勢でしょう。
買付証明が２社出ているというのは、結構重要な情報ですね。
法的な強制力はないのですが、業界の慣習として、買付を出して、正当な理由なくキャンセルするのはレピュテーションに響きますので、結構価値はあります。
もちろん海外の投資家や事業会社など、レピュテーションが問題にならない相手だと、決済まで油断できないのですが、とはいえ一定の意味がありそうです。
ただ、１点気になるのが上述の問題です。
買付には、「停止条件」といって、その買付が有効になるための条件が付与されることがあります。
仮に事業性を高める上で隣地の買い増しなどが必要な場合に、それが停止条件についている、などの場合は、これは現時点では無効な提示である可能性はあります。
この「仮に」は、非常に重要で難易度の高い条件ですから、もしこういった停止条件があるとしたら、意味が全く違ってきます。
その場合にはLEVECHYがそれを説明しない、といった不誠実なことはさすがにないと信じたいところですね。
なお、不特法については私なりに理解解釈をしてきているのですが、３号４号は本来、このような転売案件のために組成されたスキームではないと思っています。
というのは、大規模開発や修繕ができないよう、不動産価格の10%を超える大規模工事はＮＧとなっており工事も修繕まで、本来は、コア型のインカムファンドで倒産隔離がされないままでは中小企業の組成するファンドとして不十分なので、それを可能とするために法改正までして生み出されたスキームではないか、と。
このような特殊な転売案件や大規模修繕案件では３号事業者の力量がファンド運用結果に直結してしまいますので、当該事業完遂までに３号事業者が倒産することで投資家に大きな影響を与えます。
これはLEVECHY自身も気付けいている課題だと思うのですが、倒産隔離のメリットだけが投資家に強調されすぎに感じました。
このような姿勢だと、本来得意のJP-BASEについても法規制の10%の枠内でリノベ工事費をおさめているか（そもそも修繕ではなく、大規模改修に該当しないのか）、など、今後のファンド組成については、より細かに問題点や隠れたリスクがないか、ワーストシナリオを前提に考えないと投資できないな、と思いました。
いえ、すいません。情報開示姿勢が今の延長でしたら、私は二度と投資はしないです。
【LEVECHY】 ID:1083 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-10 13:08:09]
管理人様
レベチー13号、物件概要が土地 北海道蛭田郡倶知安町ニセコひらふ5条１丁目土地、マップから不実告知に該当しませんでしょうか。
マップに他者保有分もありますがどう見てもどうみえません。私も徹底的にやります。
【ヤマワケエステート】 ID:1082 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-10 12:09:36]
レオ様はかなり熱心に動かれているようが、何を職業とされている方なのですかね。
不動産事業者（経営者）の方ですか。単なる投資家でもなさそうですし。
【ヤマワケエステート】 ID:1081 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-10 11:36:24]
情報が殆どないので、ネットで調べると周りの地価の2倍以上でファンド募集してる案件や失敗案件ばっかりですね
