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水戸市商業ビルプロジェクトNO.２ 詳細情報

ファンド基本情報

水戸市商業ビルプロジェクトNO.２
水戸市商業ビルプロジェクトNO.２
ステータス 運用中
想定利回り 9%
募集期間 2024-02-22 09:00:00～
2024-02-29 09:00:00
運用期間 12ヵ月
募集方式 先着式
タイプ
募集額 1億4,000万円
劣後出資額 500万円
融資調達額 0円
出資総額 1億4,500万円
劣後出資比率 3.45%
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ファンド運営事業者情報

サービス名称 victory fund
事業者名 カチデベロップメント株式会社
住所 東京都中央区日本橋室町1丁目5-15昇賢ビル2F
TEL 03-6262-3255
上場有無 非上場
純資産 1億4,930万5,227円
自己資本比率 10.14%
経常利益 1,029万3,842円
経常利益率 1.08%
決算年月 2023-03-31
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Victory Fund 口コミ掲示板

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名前：
コメント：
コメント投稿
ID:35 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-20 01:09:20]
即日で100%募集が入ったみたいですね
ヤマワケの利回り12%代は最近集まりが悪くなってるけど、他サービスはまだ大丈夫、っていう感覚の人が多いんですかね？

ここ見てる層は利回りだけ見てるわけじゃない人が多そうですから、1年後にどう決着するのか、高見の見物気分で勉強させてもらいましょう
ID:31 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-18 18:03:24]
ようは、フェーズ1→No2→フェーズ2　という借り換えですよね。
写真で見ると左右の店舗が一緒なので…まあ間違いないでしょう…
各プロジェクト間で差額が出ているのがよくわからないですが、駐車場の収益と、売買してないことによる経費減でしょうか？
これもなんだか不審です。この程度の敷地で200万も300万も収益上がりますかね。補填してない？

つまり、いつまでもお漬物にしておいてなにもせず、高く売れるのを夢見ているけど、毎年の金利だけが積みあがっている。
ID:30 / 投稿者：愛が一番 [2024-06-18 18:02:15]
前回募集の「victory fund第25号 千葉県浦安市プロジェクト」では、募集開始時は想定利回りが8％だったのに、応募が思わしくなかったからか、翌日には想定利回りを8％→9％に変更し、更にAmazonギフト券が1%追加された。それでも応募が少なかったので、3日後には想定利回りを12％に変更し、どうにか募集予定金額を集めることができたようである。想定利回りに対しての算定根拠が全くいい加減で、この運営会社はその場凌ぎの対応をしており、信用できないです。遠からず会社も消滅するように思われます。
ID:29 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-18 17:50:05]
フェーズ１は運用終了って書いてあるから、詳細は知らんけどvictoryが自分で買い戻したんじゃないですか？運用期間からいって。
で、これ、一年前の「No2」ってやつを、「フェーズ2」という名前でそのまま借り換えてる感じですね。紛らわしいこと極まりない。
要するに、1年の間で何も進捗がなかったけど10%の金利は支払ってる、と…。

コケたらアウトなのは間違いないですけど、次の「開発に失敗してコケる」というよりは、
「実質借り換えに応じるお馬鹿さんが居ないことによって、去年のファンドが償還できない」という形でコケるかもしれませんね。
お馬鹿さんたちが12%という金利につられて3億円支払ったら、今年は乗り越えられますよ。来年は知らんけど。
ID:26 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-17 22:43:04]
1年ほど前の決算期末時点で純資産1億4,930万円、手元現預金1,713万円ってことは、この1案件こけたらアウト
不動産クラファンで最初にこけるのはヤマワケ、COZUCHI、わかちあいあたりと思ってたら、この案件次第でここが最初の事案に？
フェーズ１や他のVICTORYファンドに投資してる人には悪いけど、確かにこれはヤバいすね
ID:25 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-17 21:27:11]
確かに高すぎ
容積率700%フルに消化できると考えても、坪単価で1900万円弱/一種単価で268万円超え
前面道路ざっと見ても700%は消化できないから5F建ての前提で検討してんだろうし、一種268万円どころか450万円水準？
一体いくらの賃料水準を見てるんだろ
隣のビルを買いには行ってるんだろうけど、仮にそこを足せても30坪程度・・・
ID:24 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-17 19:51:35]
既に275,000,000 円でも㎡単価が高すぎる
今回建築代込みかと読んでしまつたけど準備なんですね
まったく何もやってないという感じですね
前回の浦安も㎡単価が高すぎるうえに、集まらないと12％に上げるし
かなりヤバいものを感じます
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