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ID:2771 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-12 18:46:42]
宇都宮案件、募集金額450百万円に対しシュミレーションの数字が無茶苦茶です。雑というか社長もコロコロ変わりどのような人かもわからず相変わらず危険な感じですね。運用が終わったにかどうかも相変わらず分からず運営は無茶苦茶ですね。
ID:2443 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-30 00:25:57]
ビクトリーは良かれ悪しかれとにかく雑です笑
私も問い合わせの返事が速攻来たり非常に遅かったり
しびれを切らして電話すると長電話で世間話までする余裕があったり
2ヶ月後送付予定のアマギフが1週間くらいで来たり
ファンド説明文の誤字脱字は毎度のこと
雑なだけで悪意がないことを祈るしかないですね
ID:2442 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-09-29 21:42:10]
それはひどいですね。私は問い合わせ対して親切に対応しないところは除外します。意外とそういうところに企業風土や社長の考えも現れますね。良い運営会社は言葉も丁寧で、即対応してくてます。
ID:2441 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-29 21:17:21]
27 小平 7月31日に終了
28 福岡 8月31日に終了
償還日の目処を何回メールしてもこない
電話で催促してもこない。
不信感の募る会社
もう投資したくない。
ID:2435 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-28 17:49:47]
あれは酷いかもね。ただ最近は集金ペースが1ヶ月二本になってて償還してないのに集まる訳ないとは思ってたけど突然の消去ですからね。
ID:2434 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-28 16:54:55]
「victory fund第40号 川崎市新丸子プロジェクト」の募集ページが無くなってますね。募集中止になったのでしょうか？相変わらず何もアナウンスして来ない会社なので不信感が募るばかりです。
ID:2275 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-02 09:54:19]
そもそも売る気あるのかどうかすら分かりませんね。これじゃ。浜松町や浦安も償還終わってるのですが、財産管理報告書とか出てるのでしょうか？どんな終始だったか見たいのですがね。
ID:2272 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-01 18:06:09]
ちなみに最初のプロジェクトは5.8億集めてます。物件の値段は5.3億、売却値段は8.5億ってことになってます。想定利回りは10%でした。
前回が12%
今回が15%
住所見る限り全く同じ物件なんですよね。自分は最初と前回は数千万単位でいれました。なんとなくですが、出口が近くなってる割には出口が見えにくくなってる感じがするので、今回は見送るか、50万程度今までの感謝の気持でいれるかのどちらかにしようと思います。
ID:2268 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-31 19:23:43]
もう、ここまで来たら投資と言うより投機ですね。一か八かでの勝負で、比率を上げ過ぎないことでは？
ID:2265 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-31 15:22:43]
第39号 福岡ケアコミュニティ創生プロジェクト
のメール来ましたがこれって28号の再組成ですよね。
28号の時は12%で募集して確か+1-2%色をつけてた記憶があります。
今度は15%+1-2%色をつける感じですね。
自分は28号に結構入れてましたがちょうど今日運用終了日になります。
28号では5.7億で仕入れて6.6億で売却ということでしたがこの度の38号は６.0億で仕入れて６.9億で売却となってます。
あと月々家賃475万もらってるので年間家賃収入が5700万。
同じところを売り買いしているようにしか見えないのですがこれでどう利益が出るのか不思議です。ただ某大家さんとか、某段違とか、某損失共同負担みたいな会社と違い一応今まで償還してきてるのでありがたいですね。
ID:2258 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-29 20:15:45]
浜松町償還されました。ハラハラしましたが利もしっかりのって償還されると感慨深いですね
ID:2198 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-23 01:12:40]
ビクトリーは怖いですね。宇都宮と川崎入れてますが戦々恐々です。次ファンドが成立するとガッツポーズ出ます。宇都宮立派な建物ですがあんな値段で売れるのでしょうか？
ID:2188 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-22 20:10:07]
情報です
日本橋浜町EXITプロジェクトにつきましては、
９月１０日（水）に償還金・分配金をお支払い予定です。
との事です。
ID:2041 / 投稿者：管理人 [2025-08-10 17:39:01]
2039
消されたようですね。
これは悪意を持って、という話ではなく、「おとり広告禁止」という考え方があり、既に売却済みで売りに出ていないものを広告掲載しているのはダメなんです。
賃貸住宅を探す際に経験された方も多いと思いますが、Ｗｅｂで探した部屋の内見をお願いしたら、空いてなくて別の部屋を案内される、というようなことがまかり通ってきた業界なのですが、そういったことは不公正な広告手段として禁止されてます。
今も撲滅しきれていないと思いますが、今はポータルサイト側がチェックして事業者にペナルティを与えたりするケースも有り、売却後にしっかり削除されるのは不自然なことではないというか、どちｒかというと正しい対応がされた、という理解で良いと思います。
ID:2040 / 投稿者：管理人 [2025-08-10 17:35:17]
法規制の件ですが、法律の記載自体は、もともと結構厳しいんですよ。
国土交通省の議論を見て驚いたんですが、法律で記載があるのに「現在は規制されていない」といった理解を国土交通省の検討会、有識者はしている模様。
どうやら、監督ルールが緩いことで現場の都道府県も事業者も好き勝手できている面がありそうなんで、「監督に当たっての留意事項」の影響はかなり大きいと思います。
例えば、以下の記載が「監督に当たっての留意事項」にあります。
『「対象不動産の価格の算定方法」については、対象不動産の価格と鑑定評価額との差異が合理的な範囲内であるかを説明することが望ましいこと』
これを、「望ましいこと」から、「説明すること」に変えることや、「鑑定評価額から１割以上乖離があってはならない」といった表現に修正するだけで、事業者にとってはこれまでとは天と地ほどの違いが生じることになります。
ただ、当サイトの記事にも記載しましたが、結局抜け穴もありそうですし、抜け穴を探す事業者の動きとのいたちごっこになるのでしょうから、最後は投資家側の判断に委ねられると思います。
ID:2039 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-10 15:59:23]
アットホーム消されてます？
ID:2038 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-10 14:03:58]
管理人様とは意見が違うけど、法改正に至らないと都道府県レベルでの監視強化とかだとあまり変わらないと思いますね。大家がもっと社会レベルで問題化したらあっという間に厳格な運用になるよう法改正もやるでしょうが。
ID:2037 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-10 14:01:22]
ビクトリー、成立金額には到達するかな。最近、これにアマギフもつけてるのでちょっと利回り高すぎますね。しつこいようですが一年分くらいの資金繰り表を会社でキチンと作成していてくれればいいのですが。
ID:2032 / 投稿者：管理人 [2025-08-09 22:30:02]
不特法の運用ルールは、「不動産特定共同事業の監督に当たっての留意事項について」を変えると全都道府県の事業者に対する監督ルールが変更になります。
この変更までなら法改正やパブリックコメントなどが必要な内容ではないですし、ここを改訂すると、事業者や都道府県への影響はかなり大きいです。
「不動産特定共同事業法」「不動産特定共同事業法施行規則」などの上位ルールの改正には手続き時間がかかるのですが、今回の中間整理の内容は、監督に当たっての留意事項に定める内容を見直すことで適用可能なことも多いように感じます。
ID:2031 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 21:48:20]
国土交通省のルール変更がいつなのかは重要ですね。
その切り替え後に膨大な数の毀損案件出てくるかも。まあ早くて来年くらいでしょうか。
ID:2030 / 投稿者：管理人 [2025-08-09 21:09:24]
ハイリスクハイリターン承知の方には14%は魅力出る水準なんでしょうね。
当サイト、私が投資を検討したいサービスと思えるものだけを掲載しているので私自身はそれに賛同です。
なのですが、「これまで満額配当だから大丈夫」といった感覚で投資するにはリスクがありそうですので、投資家が資産価値より多い額を集めている可能性があるとわかって投資できる規制環境にはなって欲しいと感じています。
なお、国土交通省の検討会の中間整理が終わり、開示ルール見直しがそのうちありますので、今後同様のファンド組成（価格根拠がない、資金使途が分からない）が難しくなる可能性が高いです。（割と明確な方向性が出ていますので。）
それは織り込んで将来をどう見るか、は、人により意見が分かれるところでしょうかね。
ID:2028 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 20:40:22]
今、ヤマワケエステートやビクトリーに入れる人はハイリスクハイリターンを分かってやってると思いますよ。
1年半後は知らないが、12ヶ月位までなら持ちそな高利率に集中投下、1、2案件コケても仕方ない。そういう基準。
自分がそうなんでわかります。
ヤマワケ、テクラウド、ビクトリーには随分稼がせてもらいました。
徐々に投資額は減らし、いずれはすべて撤退する可能性が高いですが、いずれも1年以内に倒産はないかと。
ID:2027 / 投稿者：管理人 [2025-08-09 20:30:56]
建物を建てる費用を募集する際には、建築確認済証が必要ですので、今回建築費は集められないですし、ファンドの資金で建てることもできないです。（法規制、ルールに従えば）
ですので、純粋な土地値と、せいぜい解体や整地、境界確定などの開発前段階の工程の費用しか集めることも拠出することもできないのですが、お金がだいぶあまる気がしますね。
現状の不動産クラファンでは、不動産の仕入れ価格や事業がわからないでも投資する、という方がもしかしたら多数派なのですかね。
ID:2025 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 19:52:57]
土地だけの転売で８千万を2億でと考えると正直馬鹿げてるし、おそらく上物を建てるという可能性が高いと思いますが、どこにもそれが記載されていない。ましてや土地を運用するという書き方だと何で利用するかさっぱりわからない。これでも14パーもつけると既に50パー強も埋まっている。
ID:2017 / 投稿者：管理人 [2025-08-09 02:12:40]
なんと、ですね。
値段は正直そんなもんでしょうって感じですが、athomeで売りに出てるような物件だとは。。。
本当、事業計画どうなっているんでしょうね。
ID:2016 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 01:55:02]
管理人様
コメント有難うございます
別の掲示板ですごいの見つけてた人いました
https://www.athome.co.jp/tochi/1150743608/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&SEARCHDIV=1&sref=list_simple
私の感覚は合っていたようです
怖いですね
今月末の償還用の資金集めですかね？
ID:2014 / 投稿者：管理人 [2025-08-08 23:18:42]
高いように感じますね。
記事に地図と字形のラフ図も入れてみましたが、字形や接道を考慮すると、土地値としては高く、どう転売益を得るのかイメージがわきませんでした。
「最有効使用の用途：小規模戸建住宅の敷地 (2棟現場可能)」だと、2億円超える家を2戸建てて売れるのですかね？
仮に西側のアパートを地上げできたとしても、この土地値だとちょっと収支イメージが持てる気がしませんでした。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=victory-38&service_id=victory
ID:2013 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-08 22:40:04]
第38号 世田谷区下高井戸プロジェクトが出ましたが
これ土地だけで２．８億は高すぎませんか
建物建てるのかと思ったら住宅用地を取得し運用し売却しますて・・・
公示地価で８千万ぐらいなんですけど
ID:1993 / 投稿者：管理人 [2025-08-04 20:16:32]
2ヶ月で共用部外装、専有部内装水回りフルリノベは、事前に改修業者に内見や見積もり、職人確保などさせてないと厳しいので、汐留から紹介してもらってるかもです。
増資はクラファンの1号許可には資本要件があるので、その要件クリアのためな気がしますが、出資した分工事は親会社に委託しているのかもしれませんね。
銀行出身者不動産屋に入ると融資を引っ張ってくるミッションになるイメージですが、それなのにクラファンで資金調達するとは面白いパターンですね。
ID:1992 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-04 20:00:45]
ちょっと驚いたのは権利が移って2ヶ月でそこそこの外観の変更などはできたわけで昨今のゼネコン確保に失敗した事業者よりは人脈というかそういうのはあるはずですね。結局浜松町や日本橋浜町を楽待などで追ってた人は最終売買まで確認できてるのでしょうか？ここは非常に不思議な会社で3、4年前に資本金を10倍強にしている増資をしているのですが、それを全額引き受けてかつ以前の株主持分も全額買取をしているスター建設という会社があるのですが、千葉県で細々施行していますが実態はここの1億30百万円弱の株主でありながらも財務諸表を見る限りでは配当はほとんどしていない。何か不思議ですねえ、実態的に社歴は長いですがクラファンをやり始めた時期から財閥系の銀行出身者が社長になっておりいかにも不動産会社らしい会社です
ID:1991 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-04 19:23:33]
売値で1200万カバーできたら理論上は損なし。ただあくまでお互いの言ってる事は理論で眠ってるはずの一億が実は活動してたりして。
ID:1990 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-04 12:45:57]
法律守って分別管理口座に入れていれば、理論上は、ずーっと口座で無駄なキャッシュが1億円以上眠ってることになります。
投資運用なんかもできないので金利はほぼ無し。
それで投資家に配当12%払うと年1,200万円の損になるはずですがね。
ID:1989 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-04 09:22:30]
ここは土地だけでも2-3億。収益還元法でやっても2-3億。古いマンションにありがちな作りですね。売値4億というのは難しそうですが3億くらいで売り抜ければ満額配当した上で来ちゃうんですね。その間残金一年という利用方ができてしまいますが。
ID:1988 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-03 23:52:57]
あ、失礼しました。確かにそうですね。
外装、水回りからベランダまで結構コストかけてリノベしてますし、賃料アップもできそうですね。
ただ、仮に今後全部屋フルリノベでも1億円もかかるわけないでので、今相当お金余ってるでしょうね。
配当が必要な分事業者は余計に集めると本来損してしまうわけですから、わざわざ余分に集めた差額分の意味だけは、ちょっと不安になります。
ID:1987 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-03 23:19:34]
逆でしょう。東百合丘でなく高石の物件が汐留からビクトリーに移った団地臭い物件で、SUUMOに新しい外装でグレーになり、フルリノベした下手の募集かかってますよ。まあみた感じ2億の大規模外装とは思えないので確かにコンテ分は浮いてくるので少々安心しました。ここの宇都宮と病院の金額がでかいんですよねえ。
ID:1986 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-03 21:40:48]
ファミール麻生、川崎に2物件あるのですが、高石の方じゃなく、ビクトリーが買った方も10万で募集かけた感じですか？
結構頑張ったリノベやったんですかね。
ご指摘通り、その賃料でも4億といった売値はつかないと思いますが、工事費というかバッファというか、必要額より大幅に多く募集している気がするので、売却額がそこまで高くなくてもファンドは償還できるのかもしれません。
ここは事業収支が不透明というかお金を集めすぎ気味な点が不安材料ですが、しっかりリノベかけて賃料を引き上げることができているのが事実なら、期待したいところですね。
ID:1985 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-03 16:01:32]
ビクトリー汐留案件ファミール麻生、外装修繕と空き部屋のリノベーション、終わり賃貸二で始めた部屋がありますね。賃料は10万円、従前より20パーアップです。ここは駐車場もあるので16戸のアパートですのでそれでも部屋で2000万円、駐車場で200万の2200万円で実際にはまだ従前から住んでいる人がいるのでマックス賃料2500は厳しそう。ただやる事はやってるのだと思い外装の従前の公団からグレーに塗り替えたりダウンライトを使ったりまあまあな物件。ここは土地価値が高いのでどういう計画かいまいちわかりませんが他も全部よくわからずとも償還まで持ってきてるので今回も頑張って欲しいものです。否定派が多いところは応援したくなります。
ID:1951 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-01 13:16:35]
ビクトリー、浜松町と浜町運用終了、月末同時償還のようです。本当に売れてたのでしょうかね。
ID:1925 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-29 21:12:21]
川崎の汐留案件、このあたり公示価格は高く、土地は2億超えてくるのですがマンションのつくりか収益還元で売値をつけても2億くらいです。ここはexitを4億くらいにすると言う計画でしたがどう言う整理が考えられるのでしょうか。ここはダーウィンに近いイメージになりました
ID:1748 / 投稿者：管理人 [2025-07-16 22:02:45]
銀行融資がつきにくい案件は買い手も限定されますので、売却先シナリオがイメージできるかどうか、でしょうか。
銀行融資がつかないということは、キャッシュでポンと買える買い手にしか売れないという意味合いになります。
共有持分なら共有を解消すれば、開発型ファンドなら開発が完了して竣工・稼働まで行けば、違反建築物なら遵法性を確保し直せば融資が引けるようになりますが、旧耐震そ耐震補強して融資を付けるのは現実策では無いでしょう。
とは言え、旧耐震である代わりにキャッシュフローがすごく出るものに仕上げ直せば買い手もつくでしょうし、逆にそこのシナリオが描けない方にとっては賭けの面はどうしてもあるかと思います。（私はこの手のものの収支改善効果や、出口の投資家層を単純に「良く知らない」のでイメージできないので判断できないという感じなので、投資に踏み切れる自信が持てない感じです。これは旧耐震と言うわけではないですし、このあたりに詳しい方向けですかね。）
ID:1746 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-16 19:39:40]
ただ想定利回りが低くても、劣後出資比率の高い方を選びます。
ID:1745 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-16 19:33:44]
そういう見方も確かに有りですね。銀行融資が付きにくいので不動産クラファンで資金を集める・・・
ID:1744 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-16 19:24:33]
そういう考え方もありですね。ただこういう案件こそ融資つきにくいでしょうから案件の選択としては間違ってないのではないでしょうか。
ID:1743 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-16 18:56:50]
私は、一応1981.06.01以降建築の新耐震基準基準で選定していますので、築年数で除外しました。
ID:1742 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-16 17:42:08]
Victory fund、ここは情報開示もほとんどしてないし、HPも放ったらかしで普通なら避けるべきと感じるのですがvictory magicで妙な安心感ありますね。レジャーホテルとか普通ではあまり扱われない案件でもしっかり償還と配当してくれればそれでいいです。心配ばかりかけられるファンドより全然いいです。ここの株主、この前電話して聞きました。スター建設株式会社、千葉県なのですね。数年前に大幅な増資をしており親会社よりもこちらの方が規模としては大きいようです。
ID:1741 / 投稿者：管理人 [2025-07-16 17:22:16]
ご指摘ありがとうございます！
それにしても、2軒目の「レジャーホテル」ですね。最近は普通のホテルへのコンバージョン事例も出てきていますが、この築年数と立地はVictoryならではですかね。
（私には投資判断難しいですが、投資家はどう投資判断しているのでしょう）
ID:1740 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-16 14:58:35]
管理人様
37号の劣後出資比率が間違ってました。
ID:1681 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-09 12:38:39]
ビクトリーファンド浜松町、売却完了でしょうか？情報お持ちの投資家様教えてください
ID:1659 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-06 02:22:41]
浜松町は結局売れたんでしょうかね。運用が終了したので売れてなきゃなのですが浦安2億集めて1億6千万で売っててしかもまだ売れたのかどうかよくわからないですからね。
ID:1603 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-29 16:46:48]
浦安本当に償還になってますね。浜松町も償還らしいので残りは福岡に病院が大きな関門ですね。なんだか資金を大きく集めてるような傾向がありますが、なんとか自分の時まで持って欲しいものです。
ID:1602 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-29 16:00:40]
ここは資金使途がはっきりしないのが課題ですね
収益還元はキャップレートをいくらで見るかによりますが、それくらいの価格ですよね
ハイリスクハイリターンと理解して投資する人は良いと思うのですが、リノベやるにしてもそこまで上げられるかは賭けの面はありますね
ID:1601 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-29 03:10:14]
収益還元だと2.2億ですか。これは汐留が正しいですね。ようはリノベをやって賃料の値上げ、退去をしての値上げをしなければならないようです。
ID:1600 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-29 03:05:31]
AIによればファミール麻生の売却価額は周辺と照らして2000万円で17室ですので34000万ですね。ビクトリーは売値を集金額が割るのが常態化してますのでこんなものかも。
ID:1599 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 23:21:35]
今更ながらビクトリーの宇都宮は不思議案件ですね。実質2フロアの賃貸スペースで4億5千万の価値があるのでしょうか？あのビルは前オーナーが居住してて、会社経営をやってたっぽくてどうやって取得したのか、宇都宮にしては高すぎませんかねえ。やっぱりビクトリーは雑で分かりにくいですね。
ID:1591 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-28 01:43:38]
入金遅らせるバカものは会社をなめてるんだよなぁ
会社は絶対厳しく当たるべき
なめてる奴の出現は会社にとって崩壊の序章だと思ったほうが良い
ID:1577 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-26 20:52:41]
ここに以前、ビクトリーに申し込みだけして入金をしない人が書き込みしてましたが現在募集中の足立物件でもまたやってるのか案件の募集が終わりませんね。本当にそういうには他者に迷惑かけますのでやめてくださいね。
ID:1511 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-23 00:06:41]
足立区物件で大型のキャンセルが入ったようでまた成立ギリギリまで戻ってきたので、カチ社について調べてますが、最新の財務諸表を見ると現金は少ないですが短期貸付金で2億以上貸し付けてますね。営業外収益で結構な収益が上がってますので余剰資金はどこか分かりませんが結構な利回りで貸し付けてそうな感じですね。実質毎年短期貸付金を持ってるのでここの現預金は1-2億程度で毎年推移しているような感じです。
ID:1510 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-22 23:49:06]
失礼しました。カチデベロップメントの資本金が135百万円でその100パー出資会社が契約前書面によると株式会社スター建設が100パー持っているとのことでした。親会社がいるのですね。ここ。
ID:1509 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-22 23:39:14]
カチデベロップメントの親会社の株式会社スター建設の情報が取れないのですが何か情報をお持ちでしょうか？資本金135百万くらいですので大田区で同名の会社があるようですが違うようです。
ID:1506 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-22 19:09:52]
日本橋exit案件はまだ楽待に出ていますか？
ID:1430 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-08 21:13:17]
浜松町償還満額配当確定、浦安も今月末予定とのこと。exit案件は夏頃ですが相変わらずのヴィクトリーマジックでの償還。ヤマワケやテクラよりは安定性が高い。
ID:1318 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-03 16:27:09]
ヴィクトリーファンドの社長って経歴は元バンカーなんやね。誰か償還実績のある人いますか。浦安で。
ID:1277 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-31 01:04:10]
管理人様
ご回答ありがとうございます。能動的な行政の監査が毎年あるわけでもなく、消費者側から問題が指摘されそれが大きくなるまで発見されない可能性があるということですね。みんなで大家さんのような循環取引など監査で入れば一発ですからね。あれは行政側の問題も大きいのではないかと思いますね。でも不特法では一応会計監査は課すわけですね。会計士が見れば一発だと思いますが自分の業務外のことまで口に出さないわけですか。
横領なんかも多発してるとの噂も聞きますがこちらは事実ではなくあくまで噂として聞くということですのでご容赦ください。
ID:1275 / 投稿者：管理人 [2025-05-31 00:22:52]
許可事業者には毎年の報告義務があります。が、大した内容ではないのが本音です。
一方、行政側から能動的に行う監査は必要に応じ、で、それも一定範囲の裁量があるというのが実態でしょうか。
実際にどういったケースで何までを見るのかは正直わかりません。
法律上は、「業務若しくは財産について報告若しくは資料の提出を命じ、又はその職員に当該不動産特定共同事業を営む者若しくは当該不動産特定共同事業を営む者から業務の委託を受けた者の事務所その他その業務が行われる場所に立ち入り、当該不動産特定共同事業を営む者の業務若しくは財産の状況若しくは帳簿書類その他の物件を検査させ、若しくは関係者に質問させることができる」となっており、この定めの範囲で検査や質問はできるはずなのですが、検査に入られ不正が発見され、行政処分になった、といった事例はみんなで大家さんなどごく一部に留まるという状態かと理解しています。
多くに事業者が国土交通省ではない都道府県の宅建などを見てる担当が対応されることになりますので、現実的には、何も問題を起こしていない会社に対して、能動的に検査に入る、といった運用はできていないのかもしれません。
このあたりは今議論されているルール改定や、業界自主ルールで改善を図ってもらうしかないのかもしれません。
とはいえ、業界団体への加盟義務もないのが現状の不動産クラファンですので、結局は各社個々の取組であり、最後は投資家がそれを求めなければ、事業者には改善すべきインセンティブがない、という状態になると思います。
ID:1274 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-30 23:55:58]
不特法では毎年の行政による監査とかどの程度厳しいのでしょうか?分別管理なんかしていないのではないか、と言われても不思議でも何でもありません。企業でいう会社証程度であればほとんど全てで罰則ありませんので、必要以上のお金がだめと言っても監督官庁が一件一件精査なんかしてるわけもないと思いますのでザル法になってませんかね。もちろん投資家で管理人様のような詳しい方がいれば資金使途を見たりするのでしょうが大半は元本と利息が入れば興味すらありません。バッファがなく社会の混乱を生むほうが行政としても困ることであり、行政も頼りになりませんしね。
ID:1272 / 投稿者：管理人 [2025-05-30 23:18:46]
1270様
延床200坪強で1.5億円の改修工事と言われると、凄いバッファ持ってると言われる方が納得感が出ますね
ただ、不特法では、資金使途の明確化が求められているわけですから、それを対象不動産価格とする契約成立前書面などの記載となっている点が問題かと思います。
投資家にとっては、ファンドの収支が全く検証できなくなりますし、法的にも、必要以上のお金を集めるのはＮＧなのですから。
ID:1270 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-30 18:45:15]
ちなみにリノベの外装のモダン化などは正直本当に大したことありませんし、各部屋も規模的に大きくないのでバッファ凄い持ってるのではないでしょうか。まあそれでいいと思いますよ。12パーマン学でなくても8パーしか配当出せなくても高利回りですし。
ID:1269 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-30 18:42:36]
Victoryは怪しげに見えますが、変な新興クラウドファンディングと異なり、社名変更前から西新宿を中心にノウハウを持っていますね。その点上手くやるノウハウや人脈はあるのではないでしょうか。リーマンショックも乗り越えてますし。
ID:1268 / 投稿者：管理人 [2025-05-30 16:42:08]
汐留の財産管理報告書が出ましたが、川崎市1棟マンションプロジェクトの不動産取得額自体は2億円を切る水準ですので、victory側ファンドではリノベ工事等に1.6億円くらい投下する前提のようですね
住人がいる中で坪単価80万円の大規模改修工事というのは少し規模が大きすぎるかもですので、立ち退きなど多様な可能性も想定した事業、または、募集額にバッファを多めに積んでいるのかもしれませんね
ただ、やはり、不動産取得額と資金使途を分けずに開示してファンド募集をすると案件判断ができないので、不動産クラファン全般に資金使途開示の改善が望ましい気がします
ID:1224 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-25 21:15:53]
浦安も運用5月末に対して何の苦情っぽい飲もうと出てこないということは無事償還ですか。浦安も一時期疑義が付いてたような気がしますが、ここは不思議ですね。やはり不動産は古くからやってるところがなんだかんだ言って人脈持ってて有利かと思いました。
ID:1194 / 投稿者：管理人 [2025-05-21 22:38:54]
汐留の方にも記載しましたが、「第34号 川崎市1棟マンションプロジェクト」の登記簿取ってみたところ、4月30日付でカチデベロップメント株式会社に所有権移転登記がされてました。
当然のお話ではあるのですが、汐留ファンドからvictory fundに無事に引き渡し決済まで完了され、victory側ファンドでの運用がスタートしていますね。
汐留側の運用終了後、財産管理報告書の収支報告を楽しみにしておこうと思います。
ID:1018 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-29 10:53:16]
誰が何を言おうとも、自分が投資をした時点からリスクは１ミリも変化してないんだけどね。
それで不安がるようなら投資は止めた方がいい。
ID:1017 / 投稿者：管理人 [2025-04-29 07:39:29]
正直非常に難しい問題ですが、不安を感じる内容を全て名誉毀損と断じて否定はしないでいただきたいです。
投資リスクについての情報共有、意見交換の中には、事業難易度に関する情報などは投資家にとって判断材料にできるだけの価値、公益性もあると考えます。
もちろん、一つの事象で捉え方に差が出ることはあるでしょうから、最終的な判断は個々人ですが。
サイトとしては、投資家が優良誤認して、損失リスクがないかのような勘違いをして投資してしまい、損失（遅延や元本毀損いずれも）を受けた際に優良誤認を責めるような状態になるような記載は削除対象とすべきと考えています。
・リスクやリターンがないと断定または誤認を意図する記載
・事実や根拠なく誹謗中傷する意図の記載
こういった観点では、質問しようと回答がないことが事実であれば、他の方はそれを参考にできる公益性があると感じますので勝手に削除すべき内容とは感じません。
気になったのは、「不動産業界はどんぶり」「自転車操業ぽいことが言われる業界」「事業者利益を削り、他ファンドでなんとかしていくもの」といった意見は法律違反をしていることを想定する意見ですので、こちらの記載も断定はされないこと、事実や根拠などを元に共有議論をお願いできればと思います。
業界全体論に広げず、どのサービスのどのような事象からそう感じられたのか、といった形で記載するよう意識いただければありがたいです。
なお、損失補填は法的にNGですし投資家がリスク誤認して投資する結果になれば問題ですので、これに類するものはないようお願いします。
事業者の法律違反を前提にリスクを低く推定すると優良誤認の恐れがありますので。
記載されていたように、投資は一定のリスク受容が前提であれば健全ですし、実際情報の非対称はどうしても有りますから、最後はどうしても各投資家がリスクテイクして判断するしかありませんので。
ID:1016 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-29 02:14:29]
一応スクショも撮っておきましたが私は従業員でもないので、貴方が決めつけで買いてる返信しない会社が変だとか問題のある会社だと明確に断言しています。私は出資者ですので極めて不安になりました、とのことでカチ社に相談した場合、名誉毀損での刑事告訴、民事での損害賠償もあり得る訳ですね。自分が一方的に正しいみたいな態度は改めた方が良いと思いますよ。
ID:1015 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-29 02:05:16]
もちろん言えないこともやってないとは信じたいですがやってるでしょうという前提があるのは当たり前ですがへんに正義ヅラして信用できない会社でしたって威力業務妨害でしょう。風評被害を立ててる。
ID:1014 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-29 02:02:23]
いや、早速勘違いしてるようですけど擁護してませんが、変な質問をしても無駄だと思いますよ。時折変な株主がIRに訳のわからないことを言って来るのがいますがまさにそれと一緒。信用できないなら辞めとけばいいだけ。変に小賢しいことばっかり言ってても大方は上手くやってくれたら良いと思ってるところに収支の見積もりが甘いとか言って入金だけしないとかモンスター客もいいところでしょう。
ID:1013 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 22:31:06]
怒涛のビクトリー擁護でしたね(笑)。
「客」と呼んだり業務妨害と叫んだり
どんな「立場」なのかはよく分かりますが(笑)。
他社では考えられない、
まともに返信もしないような会社こそが変と言わざるを得ないですし
挙句の果てにそんな対応を正当化して「客」批判など
やはり問題のある会社であると再認識しました。
ID:1011 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 17:51:52]
そうですね。結果が出た時にこんちくしょうと思う可能性はヴィクトリーファンドはある訳です。しかも高い。ただやたら不安を煽りまくるのもよくないですよね。業務妨害ですし。
ただ手の内を明かすとexitもできなくなるわけで、あまりそういうことを問い詰めても私でもこの客変、黙ってて欲しいとは思うと思いますよ。それなら申し込まないでくれと。
ID:1010 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 17:21:13]
1006です
物件が賃貸アパートなので区分に分割して売るにしても区分収益前提かという想定でのコメントでした
誰もが一定のリスク取って投資するものですし、後は結果を待つしかないですよね
1004様は投資してるか、今後投資するかの判断のために問い合わせてるのかと思って見ていますが、回答有無や内容で判断する、というのも投資家として間違いではないかと思います
また、投資先候補のサービスの顧客対応スタンスがわかることには価値があると思いますので、情報共有してもらえるのはありがたいと感じます
ID:1009 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 16:58:27]
鬼の首を取ったように16000万が倍くらいの取得価額になってるって普通にリノベかけたら納得いく金額ですしリスクバッファ入れてくれれば寧ろありがたいです。
ID:1008 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 16:55:49]
結局リスクを取れなくて辞めた、私はリスクを取っただけで別に自分の知識でやりたいのなら現物不動産でやればいいと思いますよ。私は面倒臭いので、危なくても多少の棄損はあるかもと思って入れました。貴方はそれが嫌だっただけですよね。そ
ID:1007 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 16:52:19]
出口が一棟丸売りの収益物件になるか、バラウリになるかまで書いてましたっけ？居住用だと収益還元もクソもないですからね。
収益物件で見るときは実利回りで見ますのでバカ高い東急不動産の物件と比べてもこちらはいくらか見ないと正確な比較はできませんよね。
これだけ自転車操業っぽいことが行われてる業界で、実際に貴殿が質問しても素っ気ない対応をされるのは義務はあるけど正直面倒くさい客だとしか思われてないと思いますよ。不動産業界などどんぶりの部分がある世界ですしね
ID:1006 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 16:44:02]
収益物件なので売却額は坪いくらというより、キャップレートいくらで見られるため、売買価格は賃料から諸経費を抜いたNOIから逆算で求められますね
キャップレートは修繕履歴なども加味されますので適切な工事ができるかにもよるでしょう
情報の非対称性については、投資家の資金を預かっているので取得額や資金使途、運用状況を伝えないことが正当化はされないですし、運用終了後の報告義務もあるので、クラファンやる時点で一定の情報開示は覚悟してるでしょうし、義務の範囲では開示しますよ
ID:1005 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 14:15:05]
1004
東急ドエルアルス管理費集積1平米500円、70平米で35000円。東急は高い傾向があるのですがここはとびきり高い。恐らくそれが居住でも収益物件としての大きな足枷になってるようですね。リノベ費用ですが大体60-70で業者は10百万円載せてきますのでリノベする前が坪110-120であれば1700、2750は確かに高いですが業者だとよくある価格かと思います。あと取得価額にリノベ費用も含まれてて恐らくリスクバッファを相当織り込んだ価格での価格。起業者報酬も700万円とか恐らくそう言った目に見えないところで辻褄合わせようとしてるはずですよ。
現物不動産とか投資でされたことはありますでしょうか。この業界は情報の非対称性が重要であり、貴殿のような数字ありきの質問には絶対にクラウドファンドといえど不動産屋である限り回答しないかと思います。個人的には。汐留からの転売が18000万、リノベ7ー8百万円×十六部屋で120-130百万円にリスクバッファを乗せた金額を取得原価としているかなという印象です。最悪潰すか会社として存続させたければ事業者利益を削り他ファンドでなんとかしていく、そんなものでしょう！
ID:1004 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 12:15:40]
売却は部分的にでも全体でも可能だと思います（ただのオーナーチェンジ）。ただ更新時以外で賃借人を追い出すのは大変だと思います。既存入居者の方の月額家賃を10万にしても年間の想定賃料2500万は過大だとおもいます。
物件値段での考察となりますと、この物件の近くで、200mほど離れたところに、「東急ドエルアルス百合丘」という小洒落たマンションがあります。築３０年、戸数２５戸、オートロック、エレベータ付きでで専有面積６０－７０平米ぐらいの４階建です。このだいたいこの物件の過去５年間の取引金額を確認すると平米単価で３０－３５万です。単純にあてはめられないと思いますが、ファミール麻生に当てはめると仮に平米あたりの単価を40万としても1部屋あたりの広さが45－50平米なので2000万が限界かと思います。
賃料に関してはこれまたすぐ近くのラナイヒルサイド1188というマンションが参考になるかと思います。築37年、28戸、オートロック、エレベータ付き、一部屋平均60平米、平米あたりの賃貸価格1900円程度の家族向けの賃貸マンションになります。このあたりの相場と考えられますが、この数字でファミール麻生の想定賃料を考えますと、だいたい85000円～95000円あたりかと。リノベして部屋きれいにしたから1万円上げてくれ、はありかもしれませんがそれ以上はとてもとても、ということころかと思います。そもそも1割以上の大幅な値上げというのは仮に更新時でも認められにくいと思います。
素人の単純計算でこのような数字が出たので、私が知らないいろいろなロジックがあるなら教えてほしい、ということをビクトリーには質問してますが、今のところそのあたりはまるきり回答無いですね。
ID:1003 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 01:04:58]
リノベして区分売却ですと2750はあり得る数値かと。ただ全室売却は賃貸者がいるので無理なので正直、計画には無理があると思っています。10パーは難しくとも5パーくらいはいけると思いリスク覚悟で申し込みました。家賃交渉は今はどこも強気です。インフレがひどいので50平米であれば2万は言えるかと。
ID:994 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-25 22:51:33]
どこまで本格的なリノベをやるか、の他、契約者の契約更改時の増額交渉をどこまで強気でやるか、なのでしょうが、かなりの賃料上積みが必要そうですね
今はホームズなどで募集をかけてないようなので、リノベ後に募集かける際にいくらで募集かけるかを見ると、進展がわかりますね
引き渡し後にリノベ工事着手なら、まだだいぶ時間がかかるのでしょうけど
後は、築古区分アパートを16室ばらばらで売ることで高値で売れるものなのですかね？
それなりに利回りが出ればまだ売れるのかもですが、賃料増額ができてない部屋は高値で売り切れない気がしますけど
ID:989 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-25 11:40:06]
971 です。
その後の情報です。
更に質問してみました。
ファミーユ麻生は16室のうち9室が既に入居中で全体改装後の想定賃料は全16室で年2500万円。これだと1室あたりの月額家賃は13万。ただ賃貸サイトで近隣物件や過去のこの物件を参照するとだいたい月額家賃は6万～8万です。仮に現在入居中の家賃が1室8万円として、このまま運用を続ける（既存入居者の家賃を更新しない）ならばリノベ後の残り7部屋の家賃を20万に設定する必要があります。13万でも近隣物件と比べて築年数から見て割高なのに20万で貸し出せるという予定のロジックはどのようなものなのか？
回答としては
想定賃料2500万は16室の合計額
現状での改修工事は原材料・人員不足等の理由により予定通りにいかない可能性があります。
物件は区分所有希望者に対する潜在需要があるので安全な運営が可能。
ということでした。この物件は4.4億で売却ということになっていますが、仮に1部屋あたり2750万という数字になりますが、麻生区の中古マンションは50平米程度だと高くても2千万程度でこれもちょっと厳しいのかなぁと思います。ラブホのように稼働が高ければなんとかなるという話ではなさそうという感想を持ちました。
ID:975 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-22 22:36:59]
売主の情報は出さないとしても、物件取得価格と工事費用内訳を説明する義務はあると思いますけどね。
ID:971 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-22 16:38:14]
>>857
管理人様が言っている内容（汐留のと物件同じ）について募集開始前にVictoryに質問、実際に応募して、入金せず回答を待ちました。
そしたら入金ないよって連絡来たので、ウェブから質問した内容を張り付けて、こちらの質問に対する回答がなかったので入金を留保していましたとご連絡したところ以下の回答が・・・
「当ファンドは、他社のファンドの内容や他ファンドとの比較にコメントする立場にありません。但し、当ファンドは当該物件を取得後、計画通り運用、売却を致す所存です。」
ということで質問にはゼロ回答でした。どこから取得し、どこに売却するということは一切言えないということ・・・？なんだろうな・・・
ID:870 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-10 17:46:07]
千葉市稲毛区ホテルって、所謂レジャーホテルですよね。面白い関係ですね。
汐留プロパティは関連先が士業グループなので、不動産クラファンで公に扱うにはちょっと、って判断したのかもですね。
正直、「レジャーホテルをクラファンで扱うのかー、さすがVictory」って思っちゃいましたもん。
ID:868 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-10 15:56:29]
付け加えると下記は募集時に登記簿を見たときの話で、運用開始後どうなったかは分からないです。
ID:866 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-10 15:54:52]
victory fundの川崎の話を見て、一つ思い出しました。
千葉市稲毛区ホテルプロジェクトの建物の所有者も、汐留ファンディングの運営会社である汐留プロパティ株式会社になっていました(登記簿に記載されています)。
当時、なぜ自分たち(汐留ファンディング)のところでやらないのか不思議に思った記憶があります。
どうでもいい話ですが。
ID:859 / 投稿者：管理人 [2025-04-09 23:11:40]
確かにいつもの、かもしれません。
汐留15号投資家の私たちは、財産管理報告書をみればファンド間の売却価格がわかりますので、それを見れば工事費相当額がわかるはずですので、楽しみにしておきましょう。
ID:858 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-09 22:41:24]
管理人様
早速のご返信ありがとうございます。
やはり相当の大規模工事と工事費高騰と捉えるしか投資家としてはないですよね。
難易度は高いものの事業可能性自体はあるかも？というのがいつものvictoryではありますね。
ID:857 / 投稿者：管理人 [2025-04-09 21:56:59]
良く気付かれましたね！確かに同じ物件ですね。
素直に読むと、汐留ファンディングからvictoryファンディングに再販されることになった、ということで、victoryのファンド組成成立をもって、汐留ファンディングは残念ながら運用終了、早期償還になる、はずですね。
汐留ファンディングが1.6億で取得した物件を、victoryファンドは3.6億円で取得運用して売却益確保まで狙うということで、確かに金額差がすごいですね。
ファンド募集金額の違いは、リノベ計画の違いでしょうか。
汐留ファンディングは相続など契機で個人から安めに仕入れているように見えましたが、victoryファンドでは、それを再販で取得し、フルリノベして賃料の増額をする計画、ということかと思いますので、汐留ファンディングとの差は転売益が乗っていることに加えて、フルリノベの工事費分が積み増しになっているのでしょうか。
工事費が1億円を超えるという相当の大規模工事（RCリノベで坪単価50万円規模の工事だとすると、相当に大規模ですが、新築の工事費もどんどん上がっており、リノベも上がっているのかも？）、という想定になってしまいますが、そうとしか理解しにくいですね。
victoryの書面では、不動産価格自体が3.6億円で取得すると読める記載となっており私の想定とは矛盾しますが、不思議なことにどのファンドも、不動産取得費と工事費を分計しないことが許されてきているため、本件は取得費+工事費が含まれていると想定するしかないかと思います。
なお、victoryファンド公式サイトには「改修工事を実施しました」という記載と、「バリューアップを行います」という、過去と未来の表現がありましたが、汐留ファンディングからの取得前に改修を行うことは現実的には想定しにくく、ファンドで取得後に対応する、ということでしょうか。
取得額や資金使途が不透明な点、工事費の比率がかなり大きい点は、正直ちょっと気になりますね。
私なら投資したくない、と感じる情報開示パターンです。
なお、汐留ファンディングの組成時に私が調べた感じでは、満室賃料は1,500万円に届かない水準（過去実績ベースだと）だったと試算しましたが、victoryでは2,500万まで引き上げるということで、昨今の賃料上昇傾向を大きく上回るバリューアップ計画を行うのかもしれません。
これはかなり本格的なリノベーション計画で、工事や賃料増額交渉の難易度は高そうです。
（現テナントの賃料増額交渉は、契約更新時などでないと厳しいですし、できても一気に大幅増額が厳しい可能性も有り、短期で賃料上げ切るのは大変だと思います）
とはいえ、今は新築の建築コスト高騰でなかなか採算が取れないため、築古RCマンションをリノベする事例は実際はやってはいますし、賃料を1.5倍くらいに引き上げる事例も聞かないではないため、難易度は高いものの事業可能性自体はあるかも？という感じでしょうか。
成功にはリノベのノウハウのある企画設計会社等との連携が必要かと思います。
ID:856 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-09 21:21:13]
管理人様
管理人様が最近注目ファンド内にて優評価なされ私も投資をしている汐留ファンディングの川崎案件とvictoryfundの最新案件がファミール麻生という同一物件かと思います。
運用開始から１ヶ月もたっておらず募集金額の差も気になります。
どのような経緯、流れと推測されますか？
取り上げていただけると幸いです。
ID:534 / 投稿者：匿名投稿 [2025-02-13 20:38:58]
丁寧な解説ありがとうございます
ID:533 / 投稿者：管理人 [2025-02-13 14:27:04]
収益物件については、収益還元法で評価するのが一般的です
取引事例法で見るには「同等条件のビル」を特定して比較する必要がありますが、近隣エリアや市場条件が類似のエリアで、同等条件の収益ビルの事例をそもそも複数探すこと自体が難しい、という問題もあります（同じような容積でも立地等により収益性は個々に異なります）
原価法については、そもそも収益物件の売買価格は原価ベースから決まりません
仮に立退き再開発が前提であっても、最有効活用した前提でのNOI/NCFとキャップレートから売値を決めて、そこに至るまでのコストや割引率などを加味して現在価値を考えることになると思います
ID:532 / 投稿者：匿名投稿 [2025-02-13 12:49:57]
こちらの解説をお願いいたします。取引事例比較法はほかでも見るので原価法が特殊ということでしょうか？
・第32号ファンド 鑑定評価が「原価法及び近隣取引事例法」に基づくってマジですか？
