らくたま２２号（茨城県土浦市①）は、インカム型×フル稼働中の物流センター×劣後出資比率32%で想定利回り6.1%の好条件

らくたま２２号（茨城県土浦市①）は、安定性と利回りを両立する好バランスファンド

「らくたま」は、不動産の長期保有などの資産運用で収益を上げてきた不動産会社が運営しています。
２０２４年４月のサービス開始から、安全性の高いインカム型ファンドで劣後出資比率も確保しながら、利回り６％代というかなり魅力的な条件のファンドを提供し続けています。
運営会社は資産運用のプロとして300億円規模の長期保有不動産を運用しており、安定稼働中でファンドに適した不動産によってファンド組成されており、運営企業のノウハウやファンドの商品設計（リスクとリターンのバランスの良さ）についてはかなり信頼感が持てるサービスです。

今回のファンドはJR常磐線「荒川沖駅」から車で約5分、「桜土浦IC」からも車で約10分の敷地面積8,047㎡の土地と物流施設6棟及び事務所1棟に投資するインカムゲイン型ファンドです。
不動産クラファンではCREALがキャピタル型（リノベ転売）のファンドを以前組成していましたが、インカム型の物流施設ファンドは非常に珍しく、ピンと来ない方もいるかもしれませんが、オンラインショッピングの拡大も有り、物流需要は継続的に拡大しています。
一時期は物流施設の供給過剰などもあり関東圏でもエリアによっては空室率が高まった時期があり楽観は禁物ですが、今後も需要が大きく減少することは考えにくい、比較的安定性が高いアセットタイプとして、REITなどでも主要アセットタイプとしての地位を確立しています。
現在満室稼働中の物流施設のインカム型ということで安定性の高いファンドとみることもできそうですが、らくたまは今回も慎重な方針を崩さず、劣後出資比率32%を確保しています。
これは、市場の急変などで不動産の価値が32%下がってしまっても投資家の元本が保護されるという構造ですので、かなり安全性の高いファンド設計と言えるでしょう。
この条件で想定利回り6.1%という条件は、かなり好条件のファンドと言えるのではないでしょうか。

安全性の高い商品設計や独自の会員特典、運用終了の翌日償還で投資家の資金効率を上げる工夫など、利回りの高さだけではない独自のサービスで会員層が拡大しているらくたまですが、今回のファンドはこれまでのファンドより募集額が大きめのため、投資チャンスが十分あるのではないでしょうか。

らくたまの「全期間配当保証」で、短期売却時にはアップサイド（年利換算の利回りが上振れ）配当も

らくたまの「全期間配当保証」型ファンドでは、短期でファンド償還が実施された場合も、当初運用予定期間分の配当利回りが得られます。
このため、短い期間で当初想定利回りが得られることで、運用期間に対する年利換算利回りが大きく上振れる可能性があります。

これまでのアップサイド事例では、極端な例ですが、運用開始直後に売却が決定され、年利換算にすると1642.5%となった事例があります。
こここまで上振れるのはイレギュラーなケースで例外だとしても、年利換算で8.76%や15.72%の配当が得られたケースが出ています。
らくたまの場合運用終了後の翌日には口座に配当と元本が償還され、投資家はすぐに次の投資先に投資できますので、早期売却は投資家にメリットしかありません。


らくたま１８号運用結果


らくたま１０号運用結果

もちろん、配当はファンドが得た賃料収入や売却益から実施されるため、あまりに短期間で償還された場合や売却損失が生じた場合などには配当が満額得られない可能性はありますが、短期償還時にも当初の運用予定期間分の配当が得られる可能性がある、というのは魅力的な条件です。

らくたま独自の契約条件「全期間配当保証」

らくたまの全期間配当保証は、契約書にも記載されていますので、条文も簡単に確認してみましょう。
契約書に定めがない中、契約書記載範囲内で、運用者の裁量で投資家サービスをするようなやり方、Webサイトで告知宣言するだけ、というやり方を取るサービスもありますが、それを契約書にもしっかり明記している点には、安心感を持てるのではないでしょうか。

また、本事業者が、11．に規定する契約期間の満了日前かつ別紙2規定の不動産取引の終了予定日前に対象不動産全部の売却等を完了した場合も同様とします。なお、その場合、本条第1項（2）号⑤に規定する本事業者に帰属する残利益について、本事業者はこれを放棄し、当該残利益は同号④の規定による優先出資に係る利益の分配の対象とします。

らくたま　全期間配当保証

余談ですが、管理人は、つい先日、18か月で想定利回り10%のファンドが1カ月で償還され、1か月分の利回りのみが適用されたところでした。らくたまの契約条件であれば、ものすごい利回りになっていたかもしれないのですが、残念ながら、ほとんどのサービスでは、こういったアップサイド配当の仕組みがないため、仕方がないですね。

早期償還で想定より手元資金がだぶついてしまっていましたので、その分をそのままらくたま22号に投資したいと思います。
管理人はサービス分散投資を徹底しており、概ね10サービス前後に常時分散投資していますが、らくたまは、独自の財務規律ルールで過剰投資も抑制していますので、多少投資比率が高めても良いと考えています。
今回うまく当選すれば、投資先シェアではNo.1になるかもしれませんので、らくたまには今の方針を堅持していただくことを期待しています。

らくたまデビュー応援プログラムで、会員未登録者にはうれしい特典あり

本ファンドでは、「らくたまデビュー応援」プログラムが設定されており、 2025年3月23日まで限定で「デビュー応援プログラム」を実施中で、らくたまに新規会員登録された方は、投資額に応じて最大10,000円のデジタルギフトが必ず当たります。

対象者：10万円以上投資した方
特典　：デジタルギフト1,000円分プレゼント

対象者：50万円以上投資した方
特典　：デジタルギフト5,000円分プレゼント

利回り換算で1.09%になりますので、ファンド自体の想定利回り6.1%と加えると、7.19%となります。
劣後出資比率32の%の物流施設投資と いう条件とあわせると、非常に好条件での投資機会となるのではないでしょうか。


らくたま　デビュー応援プログラム

「らくたま」は、情報開示も非常に丁寧でファンド運営企業、運営者に関する安心感が非常に高い

らくたまのこれまでのファンドでも同様の印象、記事コメントを記載しましたが、らくたまは 運営企業自体が資産運用のプロであり、ファンドの設計がしっかりしているだけではなく、その情報開示についても非常に丁寧で投資家にとって投資判断がしやすいことが大きな特徴です。
特長的な情報を抜粋して紹介します。


らくたま7号（湘南）　平塚市のエリア特性


らくたま7号（湘南）　アクセス情報


らくたま7号（湘南）　賃貸需要ヒートマップ

管理人が好感を持つのは、最後の１枚です。
ヒートマップを見ると、現在は満室稼働とはいえ、退去者が出た場合に再度のリーシングが容易ではないということがわかります。
ファンド運営者にとっては不利な情報と言えそうですが、こういった不利な情報もしっかり開示しています。
その上で、その対処策としてマスターリース契約を締結したり、劣後出資比率を15%確保したり、投資商品としての魅力を高めるバランスの良い商品設計を実施しています。

まだスタート間もないサービスですが、管理人としては非常に印象の良い、投資家におすすめしたいサービスだと感じます。

「らくたま」は、翌日償還のため、資金効率・実質利回りが高い

不動産クラウドファンディングでは一般的に、対象不動産の売却によりファンドの運用終了後、配当や元本の償還までに２ヵ月程度かかるケースが多くなっています。
これは、運用期間中のテナントからの賃料収入の入金までに時間がかかることや、ファンドの清算に関わる会計処理などに時間を要するため、仕方ない部分があるのですが、らくたまでは、「翌日償還」ルールを策定し、それをこれまで遵守しているようです。

独自の工夫がされているためか、なかなか他社では真似ができないことなのですが、投資家にとっては、即座に次の投資先に資金を配分できるため、投資効率が高く、実質的な運用利回りが高くなります。
管理人自身、最初償還の早さに戸惑ったのですが、かなり運用面でのメリットが大きく、今後らくたまへの投資配分を上げようと感じる要因になっています。

らくたま FACT

「らくたま」は、運営企業の財務規律ルールが有り、財務もガラス張りの安心感

不動産クラウドファンディングでは運営企業の決算情報開示が義務付けられているものの、キャッシュフロー計算書の開示はなく、手元現金余力まで確認できるケースは少ないです。

らくたまでは、この情報開示を積極的に行っていることに加えて、独自にファイナンシャル・ターゲット（財務目標）を設定し、ファンド募集額に対して備えるべき純資産の比率や、投資家への配当に対して備えるべき現預金の比率を設定しています。
下の資料を見ていただくと、現在は設定したファイナンシャル・ターゲットに対して十分な余裕を持ったファンド運用規模にとどめています。
皮肉な話ですが、不動産クラウドファンディング事業では、投資家をたくさん集め、安定運用を繰り返して人気が出ればでるほど、この財務面の指標が悪化していく企業が多数存在しています。
当サイトのトップページでは、「ファンド依存リスク」という指標で各社の純資産に対するファンドによる資金調達規模の大きさをスコアリングしていますが、著名なファンドの多くが、純資産に対して非常に大きい資金調達を行っていることが確認できると思います。
らくたまについては、今後投資家層を拡大し、ファンドの規模を拡大していくとしても、一定の規模を超えない方針を開示していますので、他サービスとの大きな差別化ポイントと言えるのではないか、と思います。


らくたま　フィナンシャル・ターゲット

まとめ

らくたまは、２０２４年４月のサービス開始から、安全性の高いインカム型ファンドで劣後出資比率も確保しながら、利回り６％代というかなり魅力的な条件のファンドを提供し続けており、不動産クラファン初心者から上級者まで、幅広い層に魅力が感じられるサービスではないでしょうか。

現在の不動産クラウドファンディングでは高利回りで巨額の資金を集めるサービスが増えていますが、高利回りを実現するために、どうしてもハイリスクなキャピタルゲイン型に偏ってしまっています。
更に、ハイリスクアセットを扱いながらも、自己資本や手元キャッシュに対して過剰な投資規模に拡大していく企業が多い中、らくたま運営企業がフィナンシャル・ターゲットを定め、財務規律を保っているという点は、現在のクラファン市場においては非常に価値が高いと管理人は考えています。
情報開示の荒いサービスやハイリスクなサービスが増えている点には正直残念に感じていますので、らくたまには是非、今のスタンスを長期的に維持しながら、サービスを健全に成長させていくという、新しい成長モデルを築いていただきたいと期待したいと思います。