らくたま（ファンド運営：株式会社フロンティアグループ） サービス詳細情報

「らくたま」とは？

2024年4月にサービスを開始し、これまでに１７ファンドを組成し、既に９ファンドの運用を満額配当（２ファンドは利回り上振れ）で終了している不動産クラウドファンディングサービスです。
当サイトでは、不動産証券化協会認定マスター資格を持つ管理人が投資をした、または、投資を検討したいサービスに限定して情報掲載していますが、このサービスについては開始直後から注目しており、これまでのサービスとは良い意味で異質な、良質なサービスとして成長をしているサービスだと感じています。

らくたまは豊富な不動産保有・運用実績を持つ運営企業のアセットを活用しつつ、REITの運用経験もある資産運用（アセットマネジメント）のプロがファンドを設計・運用しており、インカムゲインをベースとして安全性を確保しつつ、利回りもかなり高めに設定されています。
情報開示が充実しており、そのファンド設計を見ても、リスクとリターンのバランスを非常に丁寧に調整されたファンドに厳選されていますので、まだ投資検討されたことがない方は、投資先として検討されてはいかがでしょうか？

※不動産クラウドファンディングサービスは、不動産特定共同事業法に基づき提供される不動産投資から得られる利益を原資に配当、元本償還を行う投資商品です。
不動産クラウドファンディングサービス共通の特徴については記事後半で解説します。

「らくたま」を他サービスと比較してみる

まずは、定量的なデータから、他の不動産クラウドファンディングサービスと比較して、サービスの特長や傾向をチェックしてみましょう。
まだ始まったばかりのサービスのため、今後の組成頻度や利回りなどは変化がありそうですが、これまでのところ、「利回り」は、平均レベルと比べると若干下がるものの、安全性の高さやファンド運用終了後の償還までの早さ（運用翌日償還）を踏まえれば、「高めの利回り」となっています。
管理人が「高めの利回り」と判断する、このファンド特長は後述します。

「らくたま」のサービスの魅力、特徴

まず、ファンドのタイプを安全性の高いインカム型に特化した上で、更に万一の損失発生時に投資家の元本を保護する劣後出資比率が平均27%代と業界最高水準（ファンドごとに大きく異なるため注意）の安全設計ファンドが提供されています。

ここまでであれば、GAL fundingやT's Fundingなど既存のサービスにも同様の条件があてはまるのですが、このサービスの他との違いは、「運営会社が不動産の長期保有で収益を上げてきた資産運用のプロ」である点です。

サービス運営企業がマンション開発などを行うデベロッパーの場合、良質な自社開発不動産のＰＲも兼ねてファンドで所有し、運営するというパターンがあるのですが、「らくたま」は、運営会社が長期保有し、稼働状況や資産価値も検証された状態（いわゆるトラックレコードがある）の物件をファンドで保有・運営することができます。
トラックレコードがあれば、マスターリース契約も有利な条件で締結できますし、不動産運営のプロが運営することで、運営ノウハウにも期待できます。
（もちろん大手デベロッパーが扱うファンドでは、資産価値が下がりにくい好立地の築浅マンションに特化しているなど安全性への配慮がありますし、デベロッパーに運営ノウハウがないというつもりはないのですが、デベロッパーがみな運営に強いわけではありませんので。）

不動産会社にはそれぞれ得意分野があるのですが、不動産クラウドファンディングサービスを運営する不動産会社は、不動産を開発するデベロッパーや、不動産のバリューアップ転売を行う事業者が多く、不動産の長期保有を主要事業としている事業者が参画しているケースはほとんど見たことがありませんので、今後も継続的なファンド組成ができれば、業界でも異質な存在になるかもしれません。
（これには、不動産クラファンで投資家が求める利回りが高すぎるため、参入しにくい、というか参入しても儲からないという事情があります。）

「らくたま」は、翌日償還のため、資金効率・実質利回りが高い

不動産クラウドファンディングでは一般的に、対象不動産の売却によりファンドの運用終了後、配当や元本の償還までに２ヵ月程度かかるケースが多くなっています。
これは、運用期間中のテナントからの賃料収入の入金までに時間がかかることや、ファンドの清算に関わる会計処理などに時間を要するため、仕方ない部分があるのですが、らくたまでは、「翌日償還」ルールを策定し、それをこれまで遵守しているようです。

独自の工夫がされているためか、なかなか他社では真似ができないことなのですが、投資家にとっては、即座に次の投資先に資金を配分できるため、投資効率が高く、実質的な運用利回りが高くなります。
管理人自身、最初償還の早さに戸惑ったのですが、かなり運用面でのメリットが大きく、今後らくたまへの投資配分を上げようと感じる要因になっています。

らくたま FACT

「全期間配当保証」のファンドでは、短期売却時にも当初運用予定期間分の配当が得られる

らくたまは、2024年4月のサービス以降、投資家がワクワクするようなサービスの強化を矢継ぎ早に実施しています。
例えばらくたま７号では、短期でファンド償還が実施された場合も、当初運用予定期間分の配当利回りが得られます（※）。
もちろん、配当はファンドが得た賃料収入や売却益から実施されるため、あまりに短期間で償還された場合や売却損失が生じた場合などには配当が満額得られない可能性はありますが、短期償還時にも当初の運用予定期間分の配当が得られる可能性がある、というのは魅力的な条件です。

※「全期間配当保証」の場合の契約成立前書面 兼 電子取引業務に係る重要事項説明書」の定め
これはらくたま独自の契約条項で、「早期売却した場合には、事業者の利益取り分（残利益）を放棄して投資家に配分するよ」という内容を定めています。
短期売却を行うケースでは当然期中に得られるインカムゲインも当初予定より減少しますので、現象しても投資家に配当できるよう、事業者の取り分を減らして最大限投資家に配当するという内容。投資家にとっては短期間で当初予定の配当が得られる可能性がある、有利な条件になります。

＜らくたま独自の契約条件「全期間配当保証」：らくたま7号の場合の定め＞

また、本事業者が、11．に規定する契約期間の満了日前かつ別紙2規定の不動産取引の終了予定日前に対象不動産全部の売却等を完了した場合も同様とします。なお、その場合、本条第1項（2）号⑤に規定する本事業者に帰属する残利益について、本事業者はこれを放棄し、当該残利益は同号④の規定による優先出資に係る利益の分配の対象とします。

らくたま　全期間配当保証

「らくたま」は、運営企業の財務規律ルールが有り、財務もガラス張りの安心感

不動産クラウドファンディングでは運営企業の決算情報開示が義務付けられているものの、キャッシュフロー計算書の開示はなく、手元現金余力まで確認できるケースは少ないです。

らくたまでは、この情報開示を積極的に行っていることに加えて、独自にファイナンシャル・ターゲット（財務目標）を設定し、ファンド募集額に対して備えるべき純資産の比率や、投資家への配当に対して備えるべき現預金の比率を設定しています。
下の資料を見ていただくと、現在は設定したファイナンシャル・ターゲットに対して十分な余裕を持ったファンド運用規模にとどめています。
皮肉な話ですが、不動産クラウドファンディング事業では、投資家をたくさん集め、安定運用を繰り返して人気が出ればでるほど、この財務面の指標が悪化していく企業が多数存在しています。
当サイトのトップページでは、「ファンド依存リスク」という指標で各社の純資産に対するファンドによる資金調達規模の大きさをスコアリングしていますが、著名なファンドの多くが、純資産に対して非常に大きい資金調達を行っていることが確認できると思います。
らくたまについては、今後投資家層を拡大し、ファンドの規模を拡大していくとしても、一定の規模を超えない方針を開示していますので、他サービスとの大きな差別化ポイントと言えるのではないか、と思います。


らくたま　フィナンシャル・ターゲット

「らくたま パスポート」で、多様な特典！マスター会員になれば抽選に必ず応募する特典も

「らくたま くらぶおふ」では、３カ月ごとの運用金額等の条件を元に、優待会員が選出されます。
会員になると、１４０万以上のコンテンツが利用可能なベネフィット・ステーション利用可能になる他、上位会員には電子マネー（ベネポ）5,000円が獲得できるチャンスがあります。

更に、最上位の「マスター会員」に選ばれると、なんと、３カ月間は応募すると必ず当選する権利が付与されます。（ただし、部分当選となる場合はあります）
好条件のファンドにはなかなか当選できないことが不動産クラウドファンディングでの課題ですが、これが得られれば、投資効率がぐっと高くなりそうです。
プラチナ会員は投資額上位100位以内、マスター会員は上位10位以内と少しハードルはありますが、ファン会員であれば、毎月15日時点の運用金額が50万円以上でなれますので、不動産クラファン愛好家であれば、比較的めざしやすい金額ではないでしょうか。


らくたま パスポート

【出典情報】らくたまワールドや特典の詳細情報はこちら

「らくたま」を運営する「株式会社フロンティアグループ」とは？

不動産クラウドファンディングは、「面倒な不動産運用はファンド運営事業者にお任せ」する投資商品です。
投資先を選ぶ際には、ファンド運営事業者の不動産事業のノウハウや財務状況を確認することが非常に重要になります。
そこで、「らくたま」を運営する「株式会社フロンティアグループ」をチェックしてみましょう。

「株式会社フロンティアグループ」の基本情報

創業2008年の不動産会社ですが、主要事業は以下の通りとなっており、不動産の取得、販売よりも、アドバイザリーや投資、不動産賃貸に強い不動産会社です。

・M&Aアドバイザリー・投資事業
・不動産賃貸業
・不動産の取得、販売、及び仲介事業
・不動産クラウドファンディング事業
・再生可能エネルギー源を利用した発電事業

ホームページには「所有不動産一覧」が掲載されており、目標収益資産規模を３３３億円としています。
収益不動産を取得し、賃貸用不動産として長期保有するということは、賃料の最大化や修繕などの運営コストの管理についても専門的なノウハウを持っている会社です。

ちなみに創業タイミングの2008年と言えば、まさにリーマン・ショックによる不動産価格の暴落のタイミングです。
不動産価格はこの時期に大きく下落しており、現在にかけて、中長期的に価格が上昇してきていますので、長期保有資産については、帳簿価格（簿価）より市場価格が高いという「含み益」があるものも存在しているはずですので、これでしっかり利益を稼げているようなら固い経営ができていると確認できますので、次に決算情報を見ていきましょう。

「株式会社フロンティアグループ」の決算情報チェック　＆　業界平均との比較

まず、当サイトに掲載している「株式会社フロンティアグループ」の決算を見てみましょう。

企業の財務の健全性が確認できる「ＢＳ」を見ると、当サイトで掲載する不動産クラウドファンディング事業者の平均には若干及びませんが、長期保有不動産にはおそらく含み益があるものが含まれます（※）ので平均と比較して悪いとみる必要はなさそうです。

次に、企業の稼ぐ力が確認できる「ＰＬ」を見ると、利益率が極めて高いですね。
これは、「不動産を売却して売却益を得る」というデベロッパーや転売事業では土地や建築費が売上原価となるため原価率が高くなる一方で、「賃貸収入」の場合は、売上原価が修繕費やPMフィーなどとなるため、原価率が低いという影響はあるため、単純比較してはいけないのですが、それでも年間4億円を超える経常利益をコンスタントに稼いでいるというのは強い収益力があるといえます。
※決算の見方については、別記事「不動産クラウドファンディング事業者の決算チェックポイント」で解説していますので、興味を持った方はご欄下さい。

※不動産が値上がりして資産価値があがっても、企業の決算上は、「実際に利益が実現する時」まで利益計上ができません。
　そのため、資産価値が上がった場合には、「含み益」が発生している状態となりますので、企業にとっては現金や利益が不足すれば、売却により売却益を確保できる状態となります。
　リーマン・ショック後の創業ということで、都心部の不動産価値は大きく値上がりしていますので、一定の含み益を確保していると想定できるでしょう。
　厳密には、簿価と市場価格を対比する必要がありますので、断定はできませんが、決算データの後ろに保有不動産情報も抜粋転記しますので、気になる方はご確認ください。


【出典】株式会社フロンティアグループ公式ホームページ　所有不動産一覧　より

まとめ：「らくたま」とは？

不動産の長期保有で収益を上げてきた資産運用のプロが、高いノウハウを元に運営するサービスです。
組成されるファンドも、「インカム型」を基本として、ファンドの特性を踏まえつつ高めの劣後出資比率を設定し、必要なケースではマスターリースによる賃料保証も加え、リスクとリターンのバランスがしっかり取られたファンドとなっています。
運営企業の賃貸不動産経営のノウハウも考えると、非常に安心感の高いサービスと言えます。
不動産クラウドファンディングの多くが利回りを競う状況に陥っており、結果として扱う不動産事業のリスクが高めの案件も増えていますが、そういった利回り競争ではなく、財務規律や元本償還期間の短期化、全期間配当保証などの運用品質を高めることで投資家サービスを向上させる、という方針で差別化を図られていますので、非常に面白いサービスでもあると思います。

サービス開始から1年近くがたっても、「利回り6%」水準とかなり高目の設定となっており、投資先候補としては魅力的な選択肢になるのではないでしょうか？
管理人としては、是非今後も継続的なファンドの組成と、できれば一定の利回り水準の確保を期待したいと思います。

最後に

ここまで「らくたま」の魅力と留意点をご説明しました。
不動産クラウドファンディング投資は堅実な利回り投資が期待できる投資商品ですが、万が一の運営事業者の倒産リスクの可能性も踏まえ、分散投資が非常に重要になりますので、新たな投資先候補として検討されるのは、いかがでしょうか？

なお、当サイトではリスク分散の観点で、複数のサービスに対する分散投資を強く推奨しており、投資先サービスやファンド探しに役立つ情報の収集、掲載に努めていますので、他サービスについても是非ご確認下さい。

「らくたま」は不動産特定共同事業法に基づき提供される投資型クラウドファンディングサービス

「らくたま」は、不動産特定共同事業法（以下、不特法）に基づき厳しい規制やルールのもとで提供される、投資型クラウドファンディングサービスです。

不動産クラウドファンディングとは、「不動産特定共同事業法（以下、不特法）」という法律に基づき、国土交通省・都道府県から許可または登録を認められた事業者のみが投資家に提供可能な投資商品であり、以下のようなメリット・強みを持つサービスです。

不動産特定共同事業法は厳しい投資家保護のためのルールを定めているため、サービスやファンド運営を行う事業者は全て、このルールに従って投資家保護に取り組んでいます。 （上記のうち、優先劣後構造については厳密には法律に定める義務ではないため、ヤマワケエステートなど一部該当しない事業者が存在します。）

「らくたま」についても当然、東京都の許可を取得しており、サービスやファンド運営についても行政の監督を受けています。
（株式会社フロンティアグループ：不動産特定共同事業 東京都知事 第180号）

不動産クラウドファンディングに共通する特徴や制度については本サイトの「不動産クラウドファンディングとは？」で解説していますので、ご確認ください。