「まにわく17号」も大規模修繕完了間近の木造一棟アパート投資ファンド
本ファンドも、
まにわくの基本パターンに該当する、非常に好条件のファンドです。
この条件で劣後出資比率50%、利回り8.4%というのは極めて好条件ではないでしょうか。
・修繕等によりバリューアップ余地のある一棟アパートを対象に物件を取得
・大規模修繕公示までを事業者が進め、その大規模修繕の完了前後の時期にファンドの運用をスタートすることで工事リスクを軽減
（ファンドによっては、工事完了後にファンド運用スタートするものもあり）
・高めの劣後出資比率で安全性を確保
・マスターリースで修繕後のリーシング完了までの空室リスクは管理
・このようなリスク抑制の仕組みを準備しつつ、配当利回りは8%程度のかなりの好条件を設定
ちなみに本ファンドは、「修繕工事完了は12月中旬」と、ファンド運用が開始される、12月1日より後、ということで、ファンド運用期間に工事が終了するという条件です。
「まにわく」が好条件ファンドを継続しているのはなぜ？
それにしても、これが基本パターンというのは、投資家にとって都合が良すぎる気もしますね。
事業者はどうしてここまで投資家有利な条件でサービスを継続しているのでしょうか？
ここでは、
あくまで管理人の勝手な想像ながら、事業者にとってどんなメリットがあるかを考えてみました。
事業者の立場になって「推測」してみると、まずは、改修工事のキャッシュフロー負担が減るというメリットがあります。
事業者が行う修繕工事の代金支払いは、大きいものでは着手金などの支払いがあるものの、規模や委託先によっては、完了時点での一括払いといったケースも有ります。
まにわくの場合がいずれかはわかりませんが、工事完了時期にファンド運用を開始すれば、事業者としては、当該工事代金はファンドへの物件売却により得た資金から払えることになり、
事業者にとってはキャッシュフロー上の負担が小さくなります。
もちろん物件の取得などのコストや工事の着手金などは払っているでしょうし、多くの物件を高い回転効率で回す上では、キャッシュフローに負担をかけない仕組みを持っておくことの価値はあります。
ここで意識しておくべきことは、過度に工事や物件規模を膨らませることはリスクにつながるのですが、まにわくの自己資本比率は決して低くはありませんので、この点を心配する状況ではなさそうです。
また、本当に
キャッシュフローだけのことを考えたら、もっと劣後出資比率を下げて、投資家の資金負担を高くすればよいのを、事業者の劣後出資比率を高めに設定しており、資金余力は残しているようにも想定されます。
それでも投資家に有利すぎる条件（もっとキャッシュフローに効かせるには、劣後出資をもっと低くしてもよいので）には感じますが、事業者にとっても一定程度はメリットがあるのかもしれません。
また、不動産クラウドファンディングサービスを通じてまにわくに関心を持つ投資家が増えれば、まにわくで改修・リーシングを終えてバリューアップした物件を購入してくれるかもしれない、など、
会員集めやＰＲ効果も狙えるなど、本業とのシナジーもあるのかもしれませんね。
このパターンのサービスでは、物件紹介セミナーなどの紹介メールを受け取るケースがありますが、管理人は今のところ（たぶん）、まにわくからはセミナー案内などは受け取っていませんので、これも強く期待している、というものでもなく、クラファンによる運用実績などを通じて、不動産投資家に対する信頼感や安心感を感じてもらえれば十分、という感じなのかもしれません。
このような想像と決算情報などを見る限り、
まにわくを分散投資先として一定比率を投資配分することは、クラファン投資家にとっての価値は非常に大きいんのではないでしょうか？
なお、過去にはまにわく12号の
解説記事では収支についてもチェックしてみましたが不安を感じるような点はなく、「まにわく」を運営する「株式会社新日本コンサルティング」は、個人投資家向けに収益不動産を販売する事業も手掛けており、物件の売却ノウハウについても期待できますので、ファンド運営終了後の売却シナリオにも十分すぎるだけの蓋然性を感じられる結果となりそうです。
