FUNDI プロジェクト#1　千葉市データセンターは、リスク承知で上振れ期待で投資できる人には面白い？

データセンター用地を取得、再販するハイリスクハイリターンファンド

データセンター用地として千葉県千葉市の土地約18,000坪と介護施設を13.5億円で取得して、「電力供給契約」棟の調整を進めることでデータセンター用地としての蓋然性を高め、売却益を狙う、というファンドです。

リターンも大きく、想定利回り12%という、かなりの高利回りファンドとなっています。
加えて、FUNDIの契約約款はCOZUCHIと同様、「売却益の25%または想定配当利回りの高い方」を投資家に配当するという条件となっていますので、利益が上振れた際には、想定利回り12%という高い利回りが、更に上振れる可能性があり、という、驚きのハイリターンが期待できるファンドとなっています。

データセンタービジネスって、どんなもの？

クラウドサービスや生成AI市場は生活やビジネスに欠かせないものとなってきており、そのサービスを支える基盤としてのデータセンター市場も拡大を続けています。
日本は災害が多い国ではありますが、世界的に見て政治や経済が安定しており、海外ファンドなどは、国内のデータセンター投資に力を入れているのは事実であり、業界では成長市場という見方が確かにされています。

海外ファンドが2023年に国内に投資した事例では、類似規模の土地を20億円で取得し、4年間で総額1,250億円の投資をしてデータセンターを開業する計画となっており、データセンターに求められる堅牢な地盤や災害耐性、許認可や電源の確保などができれば、高値で売却できる可能性はあります。
（この事例では、当該エリアは行政がデータセンター誘致に積極的であり、行政の協力が得やすいことなども事業者の開発決定要因となっていたことから、本件で全く同じ評価が得られるという単純なものではありませんが。）

ただし、千葉市の土地約18,000坪規模で開発するデータセンターはいわゆる「ハイパースケール」または「生成AI用」と呼ばれる、クラウド事業社や生成AI用のサーバ郡を設置するデータセンターであり、開発完了までに巨額の資金が必要になります。
このような巨額の投資が可能なプレーヤーは限られるため、うまく売却先候補が複数見つかれば、期待より高値での売却に成功する可能性もありますが、電源確保や許認可取得に難航したり、売却先が見つからず他用途での活用となる場合には大きく価値が低下して売却損が膨らむ可能性もある、ハイリスクハイリターン型ファンドと言えるでしょう。

FUNDI プロジェクト#1　千葉市データセンターへの投資は、結局、危ないの？

ハイリスクハイリターン型のビジネスですので、安全性志向の投資家にはお勧めできません。
ただし、FUNDIの約款では売却益が得られた場合にその利益の25%が投資家にも分配されますので、リスクをとる分、リターンは大きく上振れする可能性もある契約となっています。

事業用地もプレーヤーも限られる市場であることを考えると、仮に複数のデータセンター投資ファンドに関心をもってもらい、競り合ってもらえれば、売却額が膨らむことは期待できます。
ハイパースケール型データセンターの総事業費用に比べて土地の価格は限定されており、多少価格が上がっても事業全体へのインパクトはたかが知れていますので、仮に競り上がるような状態になればアップサイドの期待は大きいのではないでしょうか。

地盤などの災害耐性や、電源確保に要するコスト、災害発生時などに備えた自治体との協力関係など、土地価格以外の要因の方がはるかに大きいため、それらの条件の方が投資ファンドからするとはるかに重要なポイントでしょう。
逆に言えば、土地以外の条件がデータセンター投資にとって魅力的ではないとしたら、価格を下げても売れないかもしれません。

安全な投資か？と問われれば、とてもそうは言えないでしょう。
リスクをとる代わりに大きく儲けられるチャンスもある、というハイリスクハイリターンのファンドだということを理解した上で、余剰資金を投資できる投資家にとっては、面白い投資ではないでしょうか。

運営事業者にはデーセンタービジネス経験はなく、スポンサーや協業先の資本力やノウハウ次第である点にも留意

運営事業者である株式会社FUNDIの決算を見る限り、これまで不動産の買取再販事業は行っていません。
運営会社は不動産クラウドファンディング事業を行うための事業体となっているようで、純資産も1億円強と、この規模のビジネスを行う上で十分な信用力を持つ企業、とみるのは厳しい面もありそうで、事業を推進する上では協力なパートナーが必要になりそうです。

実際のデータセンタービジネスについては、運営事業者のスポンサーや、協業先となるＳＰＣやその関係者（アセットマネジメント会社やスポンサー等）との連携により推進していくことが想定されますが、これら連携先企業の情報は開示されていません。

ハイリスクハイリターンな事業において、かつ、プレーヤーの素性や資本力が未知数ではありますので、投資家にとっては、事業リスクを十分見極めて投資判断することは困難でしょう。
一種の「かけ」の面はあると考えますが、事業構想は非常に大きく将来成長も期待できる事業領域ではありますので、リスクがあることは承知の上で、かけてみたい投資家もいらっしゃるのではないでしょうか？