プレファン（ファンド運営：株式会社プレサンスNEXT） サービス詳細情報

× 【解説】評価スコアについて ■利回りスコアの評価基準：
直近6ヶ月間に募集開始されたファンドの「平均利回り」に応じて評価します。
　 5 : 平均利回り 8%以上
　 4 : 平均利回り 6%以上
　 3 : 平均利回り 5%以上
　 2 : 平均利回り 4%以上
　 1 : 平均利回り 4%未満

■組成頻度スコアの評価基準：
直近6ヶ月間に募集開始されたファンドの「組成件数」に応じて評価します。
　 5 : 組成件数 8件以上
　 4 : 組成件数 6件以上
　 3 : 組成件数 4件以上
　 2 : 組成件数 2件以上
　 1 : 組成件数 2件未満

■劣後出資比率スコアの評価基準：
直近6ヶ月間に募集開始されたファンドで確認できた「劣後出資比率」に応じて評価します。
　 5 : 平均劣後出資比率 30%以上
　 4 : 平均劣後出資比率 20%以上
　 3 : 平均劣後出資比率 10%以上
　 2 : 平均劣後出資比率 5%以上
　 1 : 平均劣後出資比率 5%未満

優先劣後構造をとる不動産クラウドファンディングにおいては、ファンドで損失が生じた場合、事業者の劣後出資分でまず損失を負担するため、劣後出資によって、投資家の元本が守られます。
劣後出資比率はサービス・ファンドごとに異なりますが、劣後出資比率の高さファンドの安全性に直結しますので非常に重要です。
また、クラファンで資金調達するファンド運営企業にとっては自己資金を拠出することのデメリットが大きい中、あえて劣後出資を多めに拠出しているということは、以下のことの証明にもなりますので、是非注目してください。
①ファンド運営企業の財務基盤が強いこと
②投資家保護を重視する企業姿勢であること

■運営企業の財務スコアの評価基準：
開示されている直近の決算時点における「自己資本比率（純資産÷総資産）」と上場の有無に応じて評価します。
・自己資本比率スコア
　 5 : 自己資本比率 40%以上
　 4 : 自己資本比率 20%以上
　 3 : 自己資本比率 10%以上
　 2 : 自己資本比率 5%以上
　 1 : 自己資本比率 5%未満
・上場スコア
　+2 : 東証プライム市場上場
　+1 : 東証スタンダード/グロース市場上場
※上記の合計値が5を超える場合も、スコアの上限は5としています。

不動産クラウドファンディングの多くは「倒産隔離」がされておらず、ファンド運営企業の倒産時には運営中の全てのファンドに影響が生じます。
（ファンドの運用中はもちろん、ファンドの運用終了後でも投資家に資金が償還されていない場合や、信託保全されていないデポジット口座の資金も破産債権となる可能性があります。）
運営企業の倒産リスクの見極めは非常に難しいですが、「自己資本比率」が高いということは、保有する不動産などの資産で売却損や評価損が生じても、純資産までの損失であれば債務超過にならないということになりますので、自己資本比率の高さは重要です。
なお、厳密には不動産会社の倒産リスクを考慮する場合に保有する資産の中身（不良資産の質・量）や、キャッシュフローまで確認できることが望ましいですが、これらの情報は法律上の開示義務もなく、非開示となっている企業がほとんどですので、ここでは自己資本比率を重要指標としています。

■ファンド依存リスクスコアの評価基準：
過去１年間に募集開始したファンドの「募集額×運用年数（≒ファンドで運用中の資産額規模）」が、運営企業の「純資産」の何倍規模かに応じて評価します。
・ファンド依存リスクスコア
　 5 : 1倍以下
　 4 : 3倍以下
　 3 : 5倍以下
　 2 : 10倍以下
　 1 : 10倍を超える

運営企業が、ファンドを用いて自身の純資産を大きく超えた規模の資金調達を行うということは、ファンドの資金調達や事業（利益を稼ぐ源泉）が、ファンドに対する依存度が高まっている状態といえます。
もし、ファンドで大きな損失やトラブルが生じ、ファンドを通じた投資家からの資金調達ができなくなった場合に、事業運営に大きな影響を与えるリスクが高まります。
更に、フェーズ１→フェーズ２という形で、ファンド間でリファイナンスを行うことで長期運用の不動産を所有している場合には、クラファンからのリファイナンスができないとキャッシュフローへの影響が大きくなります。
また、運営企業の不動産ビジネスのほとんどがファンドを通じて行われるような場合、事業運営が厳しくなった場合に、最悪、ファンド出資者に損失を負担してもらった上で事業を撤退（倒産）しても失うものが小さいという点も、投資家にとっては最悪を想定した場合に考慮すべきリスクの一つとなります。
一方で、クラファンでの調達規模が小さい企業の場合、ファンドは自社や自社のマンションブランドの認知拡大などを目的として、ファンド運営で利益を上げる必要性が低いケースが存在します。
こういった企業の場合、ファンドでトラブルを起こして投資家の信頼を失うと事業の柱である本業や企業価値（株価）への悪影響（レピュテーションの悪化）の方が問題となるケースがあり、ファンドでトラブルを起こすことはなんとしても避けたいという誘因が働きますので、運営企業が最大限投資家保護のための取組を実施することが期待されます。（法律では「投資家の損失補填」は禁止されていますので、法の許す範囲での取組となります。）