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ID:871 / 投稿者：管理人 [2025-04-10 19:48:53]
Xで松田氏が、五味田氏から過去に受けた指摘に対し、事実と異なる点を具体的に指摘した上で、名誉棄損に関する損害賠償請求をする旨を載せてますね。
親会社含め、主要な関係者（一部のぞく）のスタンスが出そろってきた感じですが、結局誰の主張が正しいのか、裁判を経て確認されるまでに時間がかかりそうです。
また、記載によれば、「全て中立公正な第三者による鑑定書」を取得してるそうで、もしそれが事実なら、ヤマワケエステート自らが当該鑑定書の価格や価格根拠について情報開示してもらえると良いのですが。
ただ、ちょっと気になるのは、弁護士まで通した書面にて、「鑑定書」と、不動産業界で通常使う「不動産鑑定評価書（不動産鑑定士しか鑑定評価できない）」とは異なる表現で記載されている点です。
重説等の書面でも不動産鑑定評価はとっていないとなっている契約がほとんどだと思いますので、不動産鑑定評価とはあえて別の、独自の鑑定書というものであるかもしれません。
（いくつかの企業にデューデリ支援を依頼していたようで、それのこと？）
ID:854 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-04-09 17:18:45]
いつも、丁寧な、ご回答有り難うございます。とても参考になりました。
ID:853 / 投稿者：管理人 [2025-04-09 16:49:17]
質問の意図としては、「元本割れでしか売れなさそうな環境において、高く売却できたことを装うことが可能か」ということだという前提でご返信しますね。
結論としては、「法律には抵触するが、ばれずに実行できる可能性は有り」でしょうね。
①知り合いに高く買ってもらう（別件の貸しを清算してもらう他、裏で別名目でコンサル費を支払い、その分高めに買っていただくなど）
②自社買取で高く買う
どちらの場合にも本来元本割れするものを、法律で禁止される損失補填に該当しないことを証するために、「公正な売却価格であった」という理屈付けをもって、外部に説明できることは必要です。
①のケースで別名目で補填分のお金を支払うのは、訴訟などが起きた際に証拠が残るということですので、株主の出資を受けている上場企業グループだと危険かもしれませんね。
ちなみに「不動産特定共同事業法施行規則」には以下の定めがあり、「不動産特定共同事業の監督に当たっての留意事項」には、事業参加者（投資家）への説明することも求められるというルールになっています。
「ロ 対象不動産の売却等を予定する場合にあっては、当該対象不動産の売却等の手続及び当該対象不動産の売却等の価格が当該不動産の鑑定評価額又は近傍同種の不動産の取引価格等に照らし合理的なものであることを担保するために必要かつ適切な措置に関する定めがあるもの」
本音で書けば、意図的に価格の理屈付けをしてしまえばそれを外部から否定しきることは難しく、目立たないようにしれっとやれてしまっても摘発されるリスクは「かなり低い」と思います。
が、ヤマワケエステートの場合、今回は②の対応はかなり難しいと思います。
というのは親会社の開示資料において既に減損処理を行っていたり、3/27の開示資料で「取得時の不動産価格が実勢価格を大きく上回っており、当初想定していた価格での売却が難しい」と明記していますので、自社買取の際にこの説明との矛盾が生じてしまう状態になっています。
このあたりの法律も加味したうえで開示したのなら、そこに一定の意図が込められているかもしれません。（どういった意図かの断定まではできませんが）
ID:852 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-04-09 14:52:55]
管理人様
ヤマワケエステートは遅延案件を出してますが、もし、元本割れとなった場合、損失補填は出来ないことになってますが、高く売却出来たように装い裏取引で損失を埋めることは可能でしょうか？
ID:851 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-09 13:11:35]
正直魅力は減ってますよね
それでも今日のファンド１件目は、３０分ほどで枠を埋めきったみたいですね
一時期のスピードではないにせよこの水準で埋まるなら、事業者側にとっては利回りや条件を上げる必要は出ませんし、よほど額が大きいファンド以外は、この水準が続いてしまうのかもしれませんね
ID:850 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-04-09 00:36:08]
連投で恐縮です。
たまたま見つけましたが、八戸AEMになぜかドックカフェが入るようです。もはやアジアン何とかとはもう関係ないんじゃないかと・・・。まあ開店すればいいですけど。。。
https://x.com/Ricky_aomori/status/1909189050705273159
ID:849 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-04-09 00:27:21]
こんばんわ。
本日3本ファンド出てきましたけど、8.6～9％ということで、償還まで考えた実質的な利回りは7.9-8.2%程度となります。そのうえ劣後が0だと他と比べて非常に魅力的かというとどうかなという感じはしますね。皆さんはどう思われますか？
ID:836 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-07 12:29:04]
6億の物件100%を超えました。
強い支持があります。
今後も確実なファンドを出して欲しい。
株式の暴落もあまり影響がないとおもいます。
ID:831 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-06 15:02:10]
825のコメント見て思ったのは、
ヤマワケエステートって株主の案件の為の資金集めをしているだけで、
実際の売買活動は株主が行っているんじゃないかと思う。
だからこそ、売れなければ株主が買い取るという話に繋がっている。
最近、淀川が早期終了になったようだけど、これはセンス・トラストの案件で、彼らは不動産買取再生事業に強みを持っているみたい。
ヤマワケエステートに投資する場合は「〇〇の協力のもと」となっている〇〇をチェックしたほうがいいい。
ID:830 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-06 13:39:22]
何とか頑張って欲しいと思います。
投資家がバックにいます。
ID:827 / 投稿者：管理人 [2025-04-05 10:37:00]
826様
ソーシャルレンディングでも当然審査があります
コーポレートの信用力審査になる他、顧客に選んでもらえる商品にする上で、当然知名度や信用力ある企業の方が向いています
ヤマワケエステートは不動産はヤマワケエステート保有になるので、持ち込み事業者の倒産からは隔離されるはず(買い戻し特約本当にあり真正売買を否認されると最悪影響を受けるかもしれませんが)ですので、コーポレート信用力から切り離して調達できるという違いが大きいかと
ソシャレンは上場企業など大手限定にしているところもあるのでイメージ湧くと思いますが、上場企業のほうが審査も楽ですし、手数料は当然安くなります
中小事業者ではソシャレン調達は簡単ではないという実態です
中小だとソシャレンというよりはノンバンクの高金利ローンとの対比や、いわゆる金主(事業にお金を出してくれる方)からの調達との対比でしょうかね
信用力低い企業は資金調達コストがかなり高いですし、経営者の連帯保証が必要な資金調達手段も多く、連帯保証の要否は圧倒的に大きな差かもしれません
ID:826 / 投稿者：824 [2025-04-05 08:44:19]
管理人様ご回答ありがとうございます。例えばソーシャルレンディングでもっと安いコストで借りれると思うのですが、そちらは担保が必要だったり審査が厳しいから利用したくないと
いった事情があるということでしょうかね。庶民からするとそれだけのコストを払っても買いたいというのは不動産業というのはすごい世界ですね。＞＞「金さえあればあの案件も買えたのに」と思いながら泣く泣く見送る経験
ID:825 / 投稿者：管理人 [2025-04-05 00:00:51]
中小規模の事業者の資金調達って、結構大変なんです。「他のクラファン業者」からも、簡単に調達できるものでもありません。
不特法1号事業許可を持っている事業者なら、LIFULL不動産クラウドファンディング等２号事業者と組んで資金調達できますが、審査に時間も手間も結構かかりそうですし、ヤマワケエステートの協力企業は、1号事業許可を持っていない企業がほとんどですから、2号事業者に頼めません。
ヤマワケエステートのように非不特事業者と協業するのは、そもそも業界でも結構特殊なポジションです。（直近ファンドの紹介記事でも少し触れていますので、上段のメニューから「ファンド一覧」か「注目ファンド」経由で記事もご覧いただければ）
といった状況もあり、融資がつかないような案件を扱いたいケースでは自分の手金の範囲でしか物件を買えないのが、ヤマワケエステート連携のおかげで買えるなら、手元の資金力以上の案件をやれるというメリットが得られます。
「金さえあればあの案件も買えたのに」と思いながら泣く泣く見送る経験をしたり、そういった案件が来た時のために今は手金を温存する、といったやりくりに日々悩まされるのが中小（ある程度大きくても）デベロッパーや買取再販事業者の実体です。
シンプルに、金がつかないなら、買えない、ビジネスができない、という状態の中、ヤマワケエステートの調達スピードや条件が他より良い、というだけかと。
後は、自己保有の不動産を一旦ファンドに売却できれば、決算上の利益が確定できるかもしれません。
それなりの規模の企業の場合は買戻し特約を付けると売却が認めらない（真正売買といった概念があります）ケースが多いと思いますが、中小だとそもそも公認会計士監査義務もないですし、メリットが得られるケースはあるのでしょうか。
ただ、買戻し義務があるというのは、あくまでＯＢなど非公式な立場の方が「主張している」段階（訴訟などを経て第三者が認めたものではない）だと理解していますので、実際には、できる限り買戻し条項は拒否したい、という交渉はしていると思いますし、実際にどれだけの割合でそういった条件が付いているかわからないとも思います。
ID:824 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-04 23:09:02]
新ファンドとは関係ないのですが質問です。ヤマワケは株主が提案した案件について売却先が見つからなかった場合に備えて株主が買い戻しする義務をつけていると聞きました。
株主からすると投資家に15％程度の配当金、ヤマワケに3～5％の報酬を払うのに、出口も自分達が保証しないといけないならメリットがないように思えます。
20％もコストをかけるなら他のクラファン業者に依頼したり、割引して同業他社に売ればいいと思うのですが、特有の事情でもあるのでしょうか？
ID:823 / 投稿者：管理人 [2025-04-04 20:39:49]
サイト上に簡単にコメントを記載しておりますが、少し補足しますね。
・これまで多かった立ち退き解体などではなく、底地買い増しのため、底地権者が売らないと言えば所有権がまとまらない、といったリスクはあります。（立ち退きでもまとまらないリスクはありますが難易度が高いケース有）
・審査を強化しているとのことで、底地権者の状況を一定事前に確認している可能性はあり、リスクの高低は正直わかりませんが新体制の審査はクリアしてるはず
・底地が買えない場合にも、立地は良いので、最悪底地のまま、借地権付建物建築の承諾を得て売却するなど、対処の選択肢はあるため、流動性がすごく悪いとまでは見ないで良いかもです
・案件の規模が大きくなったのは、良いと思います
小さい案件でも契約締結や案件管理の手間がそこまで変わらないので、事業の効率が上がりそうです
・ちなみに、ファンド組成成功時、ヤマワケエステートへの報酬を募集額の5%支払う条件となっており、ここ数ファンドより高めです
投資家の配当原資がその分減るのですが、ヤマワケエステートの事業継続性が上がるという意味では投資家にとってもポジティブな意味もあるかもしれません
こんな感じですが、ファンド規模が大きくなるのは、過度にハイリスクによっていくのでなければ事業継続性を高める意味は感じます
そもそも運用額が大きすぎるのは以前から同様ですから、やはりハイリスク・ハイリターンファンドという理解で、分散投資を前提での投資判断が良いのではないでしょうか
ID:822 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-04 19:23:41]
管理人様
ヤマワケエステートから新ファンドが提供されます。
企業問題について課題視されるなかにおいて、比較的大型組成されたファンドとなりますが、
どのように評価されますでしょうか。よろしくお願いします。
https://yamawake-estate.jp/funds/pahotvkz71p4?openExternalBrowser=1&utm_source=line&utm_medium=richmessage&utm_campaign=2504041800&utm_term=fund206
ID:797 / 投稿者：管理人 [2025-03-31 23:53:37]
退会理由については記事ではコメントしていませんが、冷静に外部から見ると、グループ会社において、退任した元役員陣や役員陣からサービスや不特法クラファンへの信頼性についての疑義が生じるような発言や指摘が出ている状態です。業界全体のガイドラインを議論する以前に、まず自身の争いを収束させることや、第三者による問題点の検証、対処を優先する、という判断がヤマワケエステートにあったとしても違和感はありません。
業界の方も、それらが整理されるまでガイドライン議論に入れるべきではない、という判断があっても違和感はありません。（ガイドラインの実効性などへの疑義が出ては意味がありませんし、そもそも協会会員で起きた問題は団体においても一定の責任は感じるべき状況でしょう。）
ただ、公式に理由説明がない中原因探しに意味もないですし、言葉で説明しても行動が伴わなければ意味がありませんので、それぞれの立場で業界の健全化や投資家保護に向けてできることをやっていっていることを今後投資家に示し続けられることが重要なのではないでしょうか。
ID:796 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-31 21:41:54]
管理人様、ID:794様
ID:793です
特集記事の追加、コメント、恐れ入ります。
当該団体の意義は認めるものの、効果については、今後の経過次第だと考えておりますので、国交省の動きも含めて成り行きを見守りたいと思います。
私はヤマワケエステートさんに投資してないのですが、ひっそりと退会するだけでは妙な憶測を招くだけなので、公式な情報発信もキッチリしていかないと、今後の展望がますます厳しくなるのではないかと思います。
不動産ＣＦの運営会社さんは、一部を除き、上場している訳でもなく、会社の規模やコンプライアンス、ＩＴインフラなど、扱っている金額の割に、脆弱な感じがしてなりません。
上場していれば、IRをしっかりやらないと、すぐに株価に影響がありますしね。
行政指導や裁判沙汰など、昨今はSNSの力によって、会社が傾きかねないような事態に陥りやすいため、投資商品の開発・販売以外の会社の力が問われるフェーズになっており、対応できない会社は今後、淘汰されていくのではないかと想像しております。
ある意味、健全な流れだと思いますが、淘汰されるのは不動産ＣＦの会社だけでなく、投資家も他人事ではないので、不動産ＣＦの流動性の低さに注意しつつ、現在自分が投資中の案件、運営会社含め、冷静にウォッチしていきたいと思います。
ID:795 / 投稿者：管理人 [2025-03-31 17:19:17]
業界への加盟や業界自主ルール順守が義務付けられる業界もありますが、不特法では特段、業界団体への加盟義務がありませんし、業界として自主的に策定したガイドラインも今のところありません。
ヤマワケエステートがどのような理由で退会してかはわかりませんが、特段何かサービス運営に支障が出るわけではないですね。
（そもそも加盟していない事業者も多数存在していますし、業界もいろいろ存在しています。）
本来団体が設立目的に掲げていた「業界自主ガイドライン制定」を完遂できる前に、国土交通省の検討会が制度見直しを議論スタートする状態になってしまっていますので、この際、参加者が少ない方が合意形成が円滑に進むかもしれません。
業界団体乱立から統合の歴史を以下記事に軽く加筆しましたが、「一枚岩じゃない業界」という状態も、業界の情報開示などが進まない原因の一つかもしれませんね。
https://investors-eye.jp/exp_17/
ID:794 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-03-31 16:29:30]
ID:793様
何ででしょうね？不動産クラウドファンディング協会は、知っていましたが管理人さんがお勧めする３３社中１４社が加入ですが、代表理事がクリアル株式会社で不動産クラウドファンディング業界の信頼性・透明性・認知度の向上に寄与する活動を行うことで、業界発展拡大に寄与することを目的としています。このことで私が不動産クラファンに最初に投資したのがクリアルでした。次の事業を行ってますね。
１．不動産クラウドファンディングデータベースの公開・更新
２．不動産クラウドファンディング業界のマーケットレポート・ホワイトペーパー等の定期的な開示
３．不動産クラウドファンディング業界ルール・ガイドラインの制定
４．ブロックチェーン、ＳＴＯ（セキュリティ・トークン・オファリング）の活用可能性の研究
５．その他当法人の目的を達成する為に必要な事業
６．前各号に掲げる事業に附帯又は関連する事業
私は生命保険協会に代理出席したことがありますが、コンプライアンス遵守についてが主でした。
ID:793 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-31 14:57:49]
これは、どういうことなのですかね。特にヤマワケエステートからの公式情報は見当たりませんが
https://prop-crowdfunding.org/newcompany/withdrawalcompany-20250331/
ID:788 / 投稿者：管理人 [2025-03-29 12:35:39]
SNSの影響が大きいですね。
インプレッション数を稼ぎやすい過激な意見、あえていずれかのポジションに偏る意見が流れて来やすいSNSの仕組みと、それに動揺したり流される一般投資家、と、SNSの負の面がでてますね。
ID:787 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-29 10:35:49]
管理人様
丁寧な解釈と説明感謝いたします。
双方の言い分が大きく異なる点、
騒ぎ立て煽るインフルエンサーやSNS発言者もいるので
より騒ぎが膨らんでると思われます。
互いに訴訟起こし、問題長引きそうなので
気が休まりませんが、投資家保護の観点に立って
最低元本が返ってくることを願っています。
ID:786 / 投稿者：管理人 [2025-03-29 00:58:10]
後は、「売れない営業」が悪いのというか、というと、宮の森の案件についていえば、現営業が悪いというより、「Knight Frank Korea社との提携」を通じてこの価格でも売却益が得られる、という判断をした当時の意志決定の影響が大きいと思います。
当然提携を通じて売れなければ、最終的には売る責任は、匿名組合の営業者であるヤマワケエステートになりますが、そのリスク判断をした決裁者や審査者の責任が大きいでしょう。
海外富裕層の名簿や、その他のルートを持ってない営業メンバが汗を買いて高値で売りさばけるか、と言われると簡単ではないでしょう。
本件は意思決定・ガバナンスに関わった方々が責任の所在を争う主張合戦をしているフェーズと捉えて、今は結論が出ないものと割り切るのが、精神安定上も良いのではないかと思います。
ID:785 / 投稿者：管理人 [2025-03-29 00:31:32]
うーん、例えば「首都圏の流動性の高い収益物件」なら、「実勢価格＝NOI÷キャップレート」っていうのを実勢価格と呼べるのかな、と思います。
その他では流動性が高く類似性の高い物件の取引事例が多いような物件も、取引事例を元に「実勢価格」という言い方はできるのかな、と思います。
が、札幌宮の森のような物件で明確な実勢価格ってあるんですかね。
隈研吾さんような名の通った方の、特徴ある物件って、ファンが気に入ってくれたら（特に惹かれるポイントとかがはまれば）、築古とかでも高値で売れたりしますので、何をもって実勢価格とされてるのか、主張されてる方それぞれの価格根拠を詳しく聞かないとなんとも言えないんじゃないかと。
もう少し身近な例でいえば、何年かに１戸しか売りがでないような超高級住宅地の住宅用地に、「実勢価格」って言われると違和感ありませんかね？
どうしてもそこに住みたい人が２人以上で価格を競い合ったら、びっくりするような値がつきます。
類似性の高い物件の売買事例が少ない中、例えば直近事例である３年前の坪単価が「実勢価格」だと断定するのは乱暴にすぎるか、と。
「売れる価格」は、対象物件を欲しがる顧客と接点を持てる事業者が売るのかどうか、売り方、や、後は運やタイミング次第ではないでしょうか。
ただ、宮の森のように複数戸まとめて市場に出回ると希少性が落ちるでしょうから、１戸だけ販売するのと、複数戸販売するのでも目標売却額に大きな違いが出そうです。
売れ残った今となっては、結果として売れる価格ではなかった、という判断を複数の方がしているの自体は事実でしょう。
が、それは結果系のお話ですし、「実勢価格」の根拠や詳細の説明がない中では、その言い分の妥当性も、プロセスのどこに問題があったかも、判断しようがないと思います。
結局、今はあくまで各社の立場での言い分を主張しているフェーズなので、今後第三者機関なり裁判の場で検証評価されない限り、誰の言い分が正しいかなんて決まらないと思います。
ただ、本当に「実勢価格」というものが客観的に存在し、その数字が簡単に出せるのなら、購入段階での社内審査において、誰かが強引に押したとしても否認なり反論はできたでしょうし、意思決定会議の議事などにその旨が残っているのではないかと。
このあたりは今後訴訟になれば、明らかになるのではないでしょうか。（We社自体は非上場なのでどこまで適正な意思決定証跡が保存されているかわかりませんが）
最後繰り返しになりますが、今はそれぞれの立場で相手方との争いが有利に立てる点を訴求しあっているフェーズですから、一方の言い分だけを鵜呑みにするにはまだ早い段階ではないかと思います。
ID:784 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-28 23:11:28]
管理人さん
五味田は実勢価格よりかなり高いと言っていますが、
売れない営業が言う言い訳に聞こえて仕方ありません。
売れない営業は売れない理由をまくし立てます。
実勢価格の捉え方が松田氏がいたWECAPITALと
美山氏に介入されたWECAPITALで大きく異なること
が議論の焦点ですよね
ID:780 / 投稿者：管理人 [2025-03-28 20:23:27]
みなさん情報ありがとうございます。
双方の立場の言い分がYouTubeとXに出た感じですね。
まだまだ登場人物が多数いる案件ですので今後もいろんな情報が出るのでしょうが、結局第三者による検証評価を経て初めて評価できる感じではないでしょうか。
今はそれぞれの立場で相手方との争いが有利に立てる点を訴求しあっているフェーズで、全部を鵜呑みにするには早い気がします。（争いなのだから相手に不利なことだけが表に出ますし、今後検証の結果、事実と認定されない内容が含まれる可能性も十分あります。そもそも言い分が食い違っていますね。）
不動産の売り手の責任は今時点ではなんとも言えないかと。
不当な売買かどうかは価格だけは決まりません。
プロ間の取引ですし、買い側が価格に納得している以上売り側を責めるのはよほど異常性が高くない限り難しいでしょう。
今後、重説に虚偽があるとか、「背信的悪意者」に該当するような事実が確認されるかどうか、ではないでしょうか。
ID:779 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-28 19:53:23]
売り手にも責任がありますよね。
高値だと分かった上で買わせた。
契約違反でもあるし。
ID:778 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-03-28 16:56:59]
本日
大田区山王宅地ファンド
板橋本町土地再生ファンド
の２つが償還され、入金も完了しました。
ID:777 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-28 16:05:35]
次の文を校正せよ、と中学生に課題として出したいくらいの『悪文』だな。訴訟用の文章なのに。文章で信用力を失うな。
ID:776 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-28 14:23:11]
元WeCapital社の取締役という名乗る方のX投稿です（WeCapital社に対する株主代表訴訟提訴の請求書面の写真）。
https://x.com/masa_gomita/status/1905445325990764613
この内容が事実だとすると衝撃的です。
ID:772 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-27 22:25:55]
つまりは札幌宮の森案件ということですね
ID:768 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-27 18:51:40]
公にして膿を出す覚悟を感じます
ID:767 / 投稿者：管理人 [2025-03-27 18:14:24]
情報ありがとうございます。
断定するには早いですが、このタイミングで実勢価格より高く買ってしまった、と開示資料で明記していること、「一連のプロセスの問題点を第三者の弁護士に調査を依頼」していることからは、元本棄損が生じる水準まで売却目線を下げざるを得ない、と判断する可能性が出ていることは否定できませんね。
ID:766 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-27 17:11:24]
レボリューションから開示でましたね
償還期日が延長となっている理由は、
主として取得時の不動産価格が実勢価格を大きく上回っており、当初想定していた価格での売却が難しい
ことが原因です。
延長案件は元本毀損でしょうね
ID:763 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-03-26 01:04:56]
>>760
申し訳ありません。間違えました。お詫びして訂正します。
正しくは
案件名: 99号 東京都大田区山王宅地ファンド
の償還日が一旦4月1日になったのですが結局当初予定通りの
3月28日に戻ったということです
ID:760 / 投稿者：ID:756 [2025-03-25 20:40:13]
ID:756です。
ID:758は自分の投稿ではないですし。
償還されるという連絡もないです。
ID:758 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-03-25 17:46:09]
>>756 追伸
結局3月28日償還になりましたと連絡がありました。
なんだかなあ。
ID:756 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-25 11:05:11]
【対象ファンド】
案件名: 99号 埼玉県鴻巣市 レジデンスファンド
ファンド詳細ページ: https://yamawake-estate.jp/funds/3zi4hqylp6j1
変更前 変更後
運用終了予定日 2025年4月25日(金) 2025年10月31日(金)
償還予定日 2025年6月30日(月) 2025年12月26日(金)
運用期間 約9ヶ月 約15ヶ月
これだけ運用期間を延ばしても、運用終了から償還までの
期間が2か月前後という部分を変えるつもりは無いらしい。
ID:754 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-03-24 18:08:55]
情報です
【対象ファンド】
案件名: 99号 東京都大田区山王宅地ファンド
ファンド詳細ページ: https://yamawake-estate.jp/funds/twz7kdx74t0e
【償還日変更】
当初償還予定日 : 2025年3月28日(金)
変更後償還日 : 2025年4月1日(火)
【変更の理由】
償還に必要な準備に時間を要しており、当初償還予定日である2025年3月28日から契約書面に記載の2025年3月31日に変更させて頂く予定でしたが、年度末のシーズンにて送金が混雑することが予想されることから、2025年4月1日に償還予定日を変更させていただきます。
ID:746 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-23 21:32:45]
真っ当な会社であれば、現職であれ、退職した方であれ、守秘義務があって、おいそれと情報が出てこないはずですよね。
告訴状が仮に捏造情報でないとしたら、ちょっとガッカリな会社って印象を持ってしまいました
ID:745 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-22 22:58:14]
正直今、SNSもWebも、出所も正確性も明らかではない情報が氾濫していますね。
告訴状についても、警察が開示するような内容でもタイミングでもないでしょうから、誰かが意図的にリーク、もしくは扱ってくれそうなメディアに意図をもって投げ込んだ内容だとみるのかな、と。
誰が情報を流しているかは断定までできませんが、私も個人的には、会社やヤマワケエステートを良くするため、というより、私怨とか自身の正当性を訴えるためという印象しかもてないですね。
ID:742 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-22 20:37:03]
松田さんが動画の中で話していた告訴状は下記内容です。
https://ameblo.jp/sakura-financial/entry-12890920516.html
あくまでも私個人の素人の感想ですが、こんな内容でよく告訴状を検察が受け取ったな、と思うのと、法廷で争うことになったら松田さんが、何かしら会社に損害を与えていたことも明らかにしないといけないので、一体松田さんに何の利益がなるのかなと。
それによくもまぁこんな社内のゴタゴタをYoutuberやマスコミを使って拡散して、恥ずかしくないのか、代表取締役して、会社や投資家、株主の保護を第一に考えないの？と嫌気が差しました。
ID:741 / 投稿者：738 [2025-03-22 09:56:43]
解説ありがとうございます。
ID:739 / 投稿者：管理人 [2025-03-21 18:29:08]
1号事業者（匿名組合営業者＝ファンド運営責任者）はあくまでヤマワケエステートであり、投資家にとっては、ヤマワケエステートに運営を一任する契約（指図権がない）になっています。
投資家にとってはヤマワケエステートにしか責任は問えないですし、ヤマワケエステートには匿名組合契約の営業者としての結果責任から逃れられては困ります。
ヤマワケエステートがKnight Frank社に協力依頼して、それがうまくいかない状態が生じているのであれば、ヤマワケエステートには協力先を管理監督する責任も、自らがその課題対処を行う責任もあります。
投資家との契約上出てこないKnight Frank社に丸投げで放置、ヤマワケエステートは関係ないようなスタンスを取ってもらっては困る、というのが投資家の立場でしょう。
私の考えとしては、ヤマワケエステートのマネジメントを担う社長の責任も影響も、重いと思います。
Knight Frank社が売却しきれない場合に、「売却を別の大手仲介会社に委託する」などといった対処を取る場合にも、その会社に丸投げして、うまくいくわけでは全くありません。
「優秀な営業担当がつくか」や「どこまで稼働をかけて販売してくれるか」などは、誰から、どのように頼むか、で大きな違いが出ますし、売却価格をいくらにするか、下げるか、という決断も当然、ヤマワケエステートにしかできません。
（匿名組合出資をしている投資家ですら、ここに指図する権利は契約上ありません。）
松田氏がいればどうだったか、など、誰にも確たる意見はいいようがありませんし、議論するの自体が無駄だと思っていますが、その後任として全体をマネジメントする社長や事業責任者の影響は大きいと思います。
ID:738 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-21 14:26:48]
松田氏が社長のままなら償還延期にはならなかったという意見も聞きますが管理人様はどう思われますか？
2号事業者は投資家を募集してるだけで、実際に不動産売買のための営業活動を指揮してるわけではないので、投資家に対する案内や説明が変わることはあっても
売却についてはKnight Frank社の頑張り次第でヤマワケの社長が誰かは関係ないと思っているのですが解説していただきたいです。
ID:737 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-21 14:03:08]
ヤマワケ、本日12時募集開始の目黒区新築ファンド即売でしたね。
15時からも販売しますが、同じような気がする。
どんどん新ファンドを出して、昔のように勢いをつけてほしいですね。
ID:730 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-21 10:26:31]
松田さんは何故自ら動画やXで発信せず、Youtuberを使ったのだろうか？しかも話の内容の根拠も無く、インタビューアーも肝心なところで深掘りをしない。こういった不明確な動画の配信が、更なる投資家の不安、憶測を煽るだけ。
ID:728 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-20 20:14:10]
株主やヤマワケエステートの投資家を無視した経営者同士の確執みたいな展開になるのは、メディアとか外野には面白いのかもですが、クラファン投資家としては面白くないですね
ID:727 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-20 18:24:44]
美山氏のやり取り音声が
もう流失してますね
ID:726 / 投稿者：管理人 [2025-03-20 17:38:25]
松田氏の動画について、株主や経営陣の間の確執などについてはコメント控えますが、２点か気になった点があるのでコメントさせていただきます。
１．倒産隔離性について
松田氏のコメントで、「各ファンドごとに別の銀行口座に分別管理されているので、会社の倒産からは隔離されている」というコメントがあったと理解しますが、この倒産隔離性については、保証されていません。
私の知らない、なんらかの法的根拠や判例根拠をお持ちなのかもしれませんので断定まではしませんが、倒産隔離については不動産証券化の世界でこれまでに考え方が確立されてきており、ヤマワケエステートのファンド構造では倒産隔離理性がない、という認識が業界で広く共通認識となっています。
また、これはヤマワケエステートに限ったものではなく、多くの不動産クラファンが抱える、仕組み上の制約です。
倒産隔離が可能になるのはいわゆる特例事業・３号４号スキームでやっているLEVECHYやTREC FUNDING（一部例外有り）などが倒産隔離の条件を満たすスキームです。
そもそも、不特法において特例事業・３号４号スキームができた背景は、既存の仕組みが倒産隔離性がない課題を解決するため、です。
２．不動産デベロッパーの粗利率について
「土地を安く買ってくるノウハウと安く建物を建てるノウハウあるので、40%くらいの粗利が得られるもの」といった趣旨のコメントがありました。
これは全否定はできませんが、通常の開発型40%粗利の案件がごろごろしているか、と言われると、ちょっと言い過ぎでは、という印象です。
もちろん、難易度の高いものであれば粗利が高いものもあると思いますが、全体に「40%も粗利がある」と思って安心して投資すると、投資判断を誤ってしまいそうなので、「案件の仕入れ条件、種類、条件による」というくらいに受け止めていただくのが良いか、と思いました。
正直１のコメントからは、松田氏は金融畑の専門家であり、不動産証券化・流動化についての専門家ではないのかな、と思いますが、１年近い期間、元本棄損も償還遅延もなしとするよう陣頭指揮をとってこられたようですので、その中で私たちでは想像できないような苦労もされているかと想像します。
今後、新たにその役割を引継ぎ、投資家保護とサービス成長をけん引するような方が登場してくれることを祈りたいところです。（ヤマワケエステートに投資中の一個人投資家としても）
ID:725 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-20 17:02:54]
連投ですが、なんだか、経営者の交代では、誰も得してない感じで残念ですね
とはいえ松田氏は既に支配権もなく解任されたわけなので、ここから、ヤマワケエステート投資家にとって良いことを新体制で進めて欲しいです
ID:724 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-20 17:00:25]
松田氏の動画見まし内容が正しいなら、松田氏はREVOLUTIONの株式の2%程度を取得し半分を売却したとのことでした
年始頃の株価330円で売り抜けてても、1%相当なら4億円にもなってない計算です
ヤマワケエステート立ち上げにはもっと金使ってそうなので、インサイダー問題は別にしたら、確かに松田氏が「儲かってない」というのは嘘じゃないかもと思いました
今や株価は95円だから、今残り50%を売っても1.1億円だし、そもそも1%分売ったら株価更に下がりそうですし
ID:723 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-20 16:32:16]
別に現経営陣の肩を持つ気はないけど、ポジショントークが多くてすっと入ってこないですね
クラファン掲示板で話すことではないですが、私は、「株式売却で（大して）得してない」という主張が一番聞いてて、「ん？」、ってなりました
まだ利益を生んでいないWe/ヤマワケ株を将来の成長前提のバリュエーションでREVO株と交換して、それをすぐに売却してることは認めてました
インサイダー取引で不当に儲けたわけではない、って主張したいのは当然わかるけど、REVOの企業価値の多くをWeが占めてる状況の中で、Weの実態を一番知ってる人間が一番企業価値高いタイミングで売り抜けてるのは正当化されないでしょ
現計画よりもさらに成長させる自負と覚悟を持ってたら、売らずにやりきってもらわないと
事業成長、事業利益実現までやりきる前にとっとと売り逃抜けた元経営者に、不動産クラファンサービスヤマワケエステートの将来を任せたいとは、感じなかったですね
ID:722 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-20 14:59:03]
松田氏のインタビュー動画みましたが、疑問があるように思いますね
①100件以上の不動産開発で一度の遅延も無い？ 粗利で20～30%はわかるが資材調達の遅れは？ もし含み損があって出口戦略として解任で松田氏が利益を得た？
②REVOLUTIONの子会社となる決断は何故か？ 事業が順調なら子会社になる利点が見当たらないし、過半数を取られて解任は想定可能
ID:721 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-20 00:18:12]
一方の主張だけ聞いて判断するのもよくないし、東証への報告や訴訟もするみたいなので、一旦は、「松田氏の立場での言い分」が公開された、ってことまでですかね
REVOや今のWeCapitalの経営陣もREVOグループの市場評価を上げるためによかれで行動はしてるはずなので、視えてる景色が全く違うのは間違いない
後は、松田氏がいたころのWeCapitalのガバナンスが良かったか、というと買収決定からわずかの間に事業計画の超下方修正している点だけを見ても胸を張れるものでもない印象です
下方修正だけをとってみても、買収した側が旧経営陣に不信感を持つこと、第三者の立場でも、REVOの株主の立場でも理解はできてしまいそうです
訴訟などややこしそうですが、投資家の立場では、新生ヤマワケエステートの立て直しにつながるようなすっきりした決着を望みたいです
ID:720 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-19 23:58:23]
松田氏の発言が真実なら
とんでもない悪がいると言うこになる
ID:717 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-19 22:31:19]
元WeCapitalでヤマワケエステートやヤマワケを立ち上げた松田さんのインタビュー動画が上がってますね
https://www.youtube.com/watch?v=jfyAicFRAbY
訴訟を起こしているという発言もあるようで、REVO、WeCapitalの旧経営陣間はぐちゃぐちゃとの様子
とりあえず投資家としては、新体制で円滑に再建が進むことを祈りたいところですが、しばらくこれも話題になっちゃいそうですね
ID:716 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-19 22:14:50]
ヤマワケでも心ファンド2件募集開始しましたね。
勢いつけてきましたね。
ヤマワケ、ヤマワケエステートともに応援します。
ID:713 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-19 12:30:20]
今日の２ファンド、すぐ募集枠埋まったようで良かったですね
案件の審査が厳しくなって平均利回りが下がりそうですが、少しだけリスク抑制する方向にシフトしてもらう方が、投資家にとっても結局良いのかもしれないですね
ID:710 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-18 23:38:12]
本当に久々の募集ですね
私は今月運用終了予定のファンド償還まで待ち予定なんですが、改めて応援したいところです
運用中ファンドが償還されたら、またヤマワケに投資しますよ！
ID:709 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-18 20:49:03]
ヤマワケエステートの中では比較的リスク低いパターンだから、この利回りならありかもですね
この額でこの案件なら問題なく集まりそうだし、再開後最初のファンドとしてはちょうど良さそうですね
ID:708 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-18 19:58:42]
ヤマワケにしてはしょぼい利率ですね
いい試金石になると思います
これで人気化したら再び天下取りに一直線かもですね
ID:707 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-18 19:46:04]
ヤマワケエステート新規ファンド登場しました。
煽りや誹謗中傷ありましたがこれからです。
頑張って👍
ID:704 / 投稿者：管理人 [2025-03-17 21:59:05]
ヤマワケエステート投資中の皆様
一旦コメント削除しましたが、ヤマワケエステートの信用リスクや決算状況についてのコメントをいただきましたし、今の開示情報からわかることをまとめてみましたので、関心のある方はご覧ください。
今何かを断定できることはないのですが、WebやSNSで不確かな情報が多く見つかる状況ですので、法律や会計ルールから確認できることなどを再確認いただく意味はあるか、といった趣旨の記事でございます。
https://investors-eye.jp/yamawake_20250317/
ID:703 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-17 14:26:42]
いくつか不動産投資ファンドやっていますが、
COZUCHIの京都ANAホテル案件も約1か月遅れて償還でしたので、予め決められた期日に運用終えるのはベストですが、
売却先と契約調整、場合によって売却先変更で遅延が起こることもあるので、経緯含め会社から説明ありました。
その後、会社説明時期よりも早め々々に手続きが進めたようで、想定より早く償還されました。
ヤマワケエステートは今後札幌のような状況は今後一切出さないオペレーションが必要ですね。
海外不動産会社経由だから難航した可能性もあり、彼らも今回の件、真摯に対応して、償還早めることを願います。
現在投資している案件がどうなるか、Wecapitalのガバナンス状況もプレス等でウォッチしながら、
ヤマワケ側と対話を進めることをお勧めします。
ID:700 / 投稿者：管理人 [2025-03-17 12:44:35]
詐欺との断定はよろしくないのでおやめください。
ヤマワケエステートの預かり金自体が底をつくことが財務健全性悪化につながるわけではないため、時間ができたら、ヤマワケエステートの事業構造や今の状況についての考察など記事にしてみますので、少しお時間くださいませ。
繰り返しですが、不安な感情の共有自体はこの掲示板で実施いただいて構わないのですが、意見に根拠を加えていただくこと、不確定な事象を断定して不安を煽る、相手を貶めるなどはないようお願いします。
（詐欺、との記載は開示請求がされるリスクがあると感じますし、裁判所の指示などあった場合管理人は拒否できませんので。）
ID:699 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-17 12:35:57]
2025/02/27
いつもヤマワケエステートをご利用いただき誠にありがとうございます。
この度は、2024年12月31日(火)に運用終了のお知らせをさせていただいた「ヤマワケエステート」の第62号ファンド「札幌市宮の森 2nd 隈研吾＆Knight Frank社」につきまして、2025年2月28日(金)に予定しておりました償還日を延期させていただくこととなりましたことをお知らせいたします。2月27日にきました。
ID:698 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-17 12:09:34]
697
＞ヤマワケエスコート物件6案件返済遅延、それも前日にお知らせ
前日にお知らせとは、具体的にどの案件を指しますか？
札幌は８月末までに償還目指し、
八戸・松戸は運用時期延期と時期を周知されていますね。
ID:696 / 投稿者：教えてください。 [2025-03-17 09:31:19]
早急な連絡ありがとうございます。
ここのサイトは本当に信頼できるサイトだと思います。
今後ともよろしくお願いいたします。
ID:695 / 投稿者：管理人 [2025-03-17 08:52:28]
REVOLUTIONの決算は本体と連結子会社の合算です。
ヤマワケエステートが開示しているのは、あくまでヤマワケエステート単体決算です。
今開示されている範囲だと同じ時期で比較もできません。
ヤマワケエステートはあくまで、今締めた範囲の年度決算を3年分開示しています。
REVOLUTIONは昨年までは連結でWeやヤマワケを組み込んでいませんし、BSにWeなどを組み込んだ今期はあくまで第1四半期の開示まででしか終わっていませんので。
ID:694 / 投稿者：教えてください。 [2025-03-17 08:39:52]
ヤマワケエスコートの各ファンド契約成立交付書面の中に決算内容がありますが
この内容の決算とレボレーションの決算とは全く相違があります。
黒字で計上されています。
だれか決算内容が読める方教えてください。
ID:688 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-16 14:28:59]
なるほど、やはり自分の知らない地方物件はよく調べないといけないですね
八戸は結論まで時間がかかりそうですが、関係事業者との協議など含めて、頑張って欲しいところですね
ID:687 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-03-16 14:06:12]
現地確認したのは事実なんですが、それほど大したことではなく、たまたま八戸に行く機会があり、これまたこの物件のすぐ隣のグローバルビューっていうホテルに泊まったという次第です。
ちなみにこのホテルの2階にはいわゆるラウンジというか椅子と机が置いてあるのですが、ほとんどの席は学生さんが自習室として利用してました。
元々ここは三春屋というデパートがあったのですが潰れたようです。私が見た時は建物はそのままで潰れましたという貼り紙がありました。
AEMという商業施設はこれ自体は嘘ではないですが再三延期していて正直かなり厳しいのかないう感じがしましたね。
https://www.daily-tohoku.news/archives/279271
この通りの並び数百メートルほど行ったところにさくらの百貨店という東北では結構よくみるデパートがあるんですがここもかなり苦戦してる感じがしました。この規模の都市でデパート2軒というのは今時厳しいと思います。
ID:686 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-16 11:09:27]
現地確認すごいですね
私はそこまでできてないので、比較的土地勘があって立地である程度の資産価値想定できそうな首都圏物件に限定にしてましたが、実際見てないのは反省ですかね
私の投資額で遠方現地確認までするとわりに合わないので難しいところですが
ID:685 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-16 10:01:54]
現地確認すばらしいですね！できれば一番いいですよね
経費計上もお忘れなく
出資ファンドで一番危なっかしいのは京都祇園で現地確認したかったのですが、遠いしGOしちゃいました
ID:684 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-03-16 00:33:30]
とりあえず板橋本町と山王の償還が予定通りされるのかを見極めたいと思いますね。
八戸の物件は実は現地で2カ月前に確認したのですがあの隣にはそもそも屋台村みたいなのがあってそこそこは流行ってます。だからそこの横に繋げてっていうのはわからないでもないです。あとは八戸在住の方ならご存知と思いますがあそこは唯一無二のメインストリートなのでそういう意味では市の活性化という意味では税金もある程度投入されているんじゃないかと思いました。
神戸の物件も現地確認してます。飲屋街の一角でそれほどいい場所とはいえないですが現在再開発の真っ最中で先行投資したいという方がいても不思議じゃないです。
空いません。みんな個人の感想です(笑)
ID:674 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-15 13:59:13]
予定通りに償還も進むファンドとそうでないファンドがあるということね
売却先が決まっているところ手堅いんだろうね。
ID:672 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-15 13:49:13]
はじめてこちらのサイトを拝見しましたが、管理人さんによる解説記事が素晴らしいですね。
面白半分の煽りや根拠のない楽観的意見があふれている中、財務諸表やファンドレポート等に基づき
現状を冷静に分析の上、わかりやすく解説されており、大変勉強になりました。
私自身もヤマワケの複数ファンドに少なくない金額を投資しており、少なからず動揺しておりましたが、
今は元本の３割棄損ぐらいは許容範囲、最悪倒産や社長の持ち逃げ等による全額没収さえなければ
ＯＫかなと考える程度には落ち着きました・・笑
ID:670 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-15 13:19:48]
マイページの「お知らせ」から出資中のファンドレポートがあるので、そこに公式の見通し記載がありますよ。
予定通り進んでると書いてるものの、売買契約締結、なんなら実際償還されるまでは油断できないですけどね。
ID:668 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-15 12:52:55]
予定通りに償還も進むファンドとそうでないファンドがあるということね
売却先が決まっているところ手堅いんだろうね。
ID:667 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-15 12:44:43]
ヤマワケに聞かれる方が良いと思いますよ。
私も投資しているファンド(運用中)が予定通り償還する旨
つい先日報告受けました。
ID:665 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-15 11:42:55]
656様
個別ファンドとは、当然今問題となっている札幌やら松戸などのファンドではなく、ヤマワケエステートから運用終了のメールがきて集計中という表示のファンドをおっしゃってますよね？
ID:657 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-15 01:06:55]
組合損益分配額は、ヤマワケの投資家に払う利益配当のことです。銀行の支払利息のように、投資家にとっての利益は、会社にとっては費用です。
とのことです。
ID:656 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-15 00:49:42]
ヤマワケエステートからは個別ファンドについて確認し、
投資額及び予定通り償還する予定であると回答ありましたよ。
個別ファンドによって償還できるできないがあるのかも。
ID:655 / 投稿者：管理人 [2025-03-14 23:05:12]
決算内訳は断定できないんですが、ワンポイントコメントです。
売却時期がずれることをもって損失計上にはならないです。（単に時期ずれ）
売却額が簿価を下回るという判断があて損失計上になりますので、その売却額をいくらと判断したかで損失額が決まる、ということになります。
好きに損失計上できてしまうようであれば決算を好きにいじれてしまうことになりますし、納税額や利益までコントロールできてしまいますので、資産額については一定の考え方で算出された額になります。
個人事業主でイメージするとわかりやすいですが、税金払いたくないので利益が増え過ぎたら費用計上しますが、評価損が好きに計上できるなら税逃れしつつ、簿内に含み益を作り放題になってしまいます。
余談になりますが不動産では低価法で期末に評価損計上は有りますが、利益自体は実現主義のため、売却益が確定するまで利益計上不可、など、ルールは一応厳格には決まっております。
まぁ、「回収可能性がない」については、事業計画シナリオを一生懸命考えれば監査法人を説得できる余地は結構あると思いますので、説明次第で変えられるのが実態ですが。
ID:654 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-14 22:28:14]
案件の早期売上高計上があり計画値を上回った一方で、販売用不動産の評価損が1,986百万円計上されたことを主因に、当セグメントにおいて大幅な損失を計上する結果となりました。と決算短信では記載あるが、これは札幌宮の森2nd～4thの3ファンド16億に加えて、他２つのファンドも想定売却時に間に合わず、損失計上したことで整理がつく。
https://yamawake-estate.jp/announcements/260 松戸 3月予定を9月へ変更
https://yamawake-estate.jp/announcements/253 青森 2月予定が4月へ変更、無事にプロジェクトは稼働したようだ。
ID:653 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-14 22:16:31]
監査法人と協議して、札幌宮の森2nd～4thは決算上は回収不可能として算出した判断なのかな？
8月末まで交渉すると会社発表はあるので、性善説に立ち売却が進むと損失もゼロに近くなる勘定となる。
参考
https://www.rakumachi.jp/news/column/363658
札幌宮の森はヤマワケ所有物件がほとんど。
ID:652 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-14 22:12:39]
札幌宮の森2nd～4thの遅延ファンドの配当利回りも加算するとどうなるか。
札幌宮の森2nd～4thの遅延ファンド（14.92億円）の配当額を利回りから計算すると約1.4億円、元本と合わせた総損失は16.5億円となり、本日のプレスリリースの内容、『匿名組合損失15.44億円』と非常に近い値です。誤差（約0.9億円）は運用期間の推定誤差や部分回収の可能性で説明可能です。
つまり、匿名組合損失15.44億円は、札幌関連の遅延ファンド（2nd～4th）が主要因であることが裏付けられ、前回の推定（14.92億円）が正確だったことを補強することになります。
と個人的に試算した結果ですが。
ID:651 / 投稿者：管理人 [2025-03-14 20:15:48]
すいません、Xでも案内しましたが、評価損は計上せず売却時に損失確定するパターンもあるので、も少しネガティブな可能性もありますので、記事追記しました。
どこで評価損認めるかは企業や監査法人の考えにもよりますし。
現時点ではまだまだ予断は持てないのが私の印象です。
https://investors-eye.jp/20250314_yamawake/
ID:650 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-14 19:38:11]
会社側は評価損出したくないから監査法人とせめぎ合いますが
最終的に２０億の評価損計上を飲むしかなかってんですね
どうなることやら
損出しても売却して償還するしかないですね
全体平均で３割元本毀損になるのか
ID:624 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-11 22:20:46]
Revolution、2000株で6万円相当のQUOカードPay株主優待を、一度も実施する事無く終了
ID:622 / 投稿者：管理人 [2025-03-11 19:16:12]
REVOLUTIONの株主にとっては、期待していた優待による高配当期待がはげ落ちることになるため、甚大な影響ですね。
ヤマワケエステートへの影響はまだ断定できませんので、真偽不明な情報については記載、拡散させず、まずは続報を待ちましょう。
当サイトの記事に、とり急ぎヤマワケエステートに関係しそうな開示情報や、ヤマワケエステートの事業収支に関わる情報を追記しましたので、参考にご欄下さい。
https://investors-eye.jp/20250309_yamawake/
ただ、あくまで冷静に、ヤマワケエステートから発信される情報を待ちましょう。
ヤマワケエステートが一つの独立した事業体として黒字確保、事業継続できていけるのであれば、ファンドの運営自体は継続できる可能性もあるわけですので。
最後お願いですが、根拠となる客観的事実や開示情報なく、今後の見通しを断定するような書き込みはされないようお願いします。
（お願いの意図まで詳しくは書きませんが、いろんな法律がありますので相手を貶めるような断定記載は、よろしくないかと。621さんのように客観的事実は大丈夫と思うのですが。）
ID:621 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-11 18:18:50]
事件です
レボ代取辞任
優待廃止
子会社化のときに取得したレボ株を売却してとんずらした株主がいた模様
大騒動中
ID:610 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-10 08:43:38]
もし可能であればでけっこうなのですが。
全業者の掲示板への書き込みを一覧で見られる掲示板を作っていただけないでしょうか？
現在、例えば昨日書き込まれたものをすべて見ようと思うと、一番上のヤマワケから一番下のアセクリまで、すべての板をチェックする必要があります。
さすがに非現実的でして。
ちなみに私は「サービス共通板」がすべての書き込みを見られる板だと思っていました。
昨日初めてヤマワケ板を見て気付いたのですが、それまでは共通板しか見てなかったので、利用者が少ない掲示板だなと思っていました。
もし可能であればでけっこうです。
ご検討いただければ幸甚です。
ID:608 / 投稿者：管理人 [2025-03-09 13:25:02]
ヤマワケは一時期、ファンドの内容や規模によっては募集が集まらず募集延期を多発してましたね
クラファンの中でも情報格差が大きい案件が多いので、自分なりに想像納得しつつも、最後はかけの部分は出るので、投資家の好みによりそうですけどね
ID:607 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-09 13:10:41]
管理人様
返信ありがとうございます
サイトで全く持ち分の説明がなく、契約書を見て共有とわかる案件でしたよね
どういう状況なのかヤマワクはいつも説明がないので想像するしかない
危険なものは止めておくということで
今回延期している案件は、抽選案件では１倍くらいの倍率なので
みなさん危険な匂いは感じ取っていたようですね
ID:606 / 投稿者：管理人 [2025-03-09 11:04:41]
605様
名無しの投資家様の投資理由はわかりませんが、不動産会社が共有持分案件で利益を上げる事業モデルはシンプルで、残りの共有持分を持つ方から持分を買い取って共有状態を解消することで、再開発用事業用地として売却益を得るモデルが代表例かと思います。（再開発の同意取得などもありえますが）
ただ、これにはもちろんリスクもあります。
相続などを契機に共有状態が生じますが、兄弟で先祖から受け継いだ土地の扱いの考え方が異なる場合もあります。
「損得ではなく、受け継いだ土地なので絶対に売らない」と決めている親族がもしいれば、共有解消ができなくなる可能性もあり、こうなると、共有解消後に期待していた売却額では当然売れなくなりますので、うまくいった場合のリターンは大きいものの、最大損失リスクも大きい事業である可能性があります。（共有持分者の意向次第なので、事業者が事前に想定しえたリスクを超える可能性もあります）
また、ヤマワケの悪い特徴として、こういった事業モデルをＷｅｂサイト上で開示してないケースが多いですね。
実際に本ファンドがこういった事業をする計画なのか、単純転売で値上がりが期待できるような事業モデルがあるのか、がわからないので、投資家は、「こういう事業の絵なのかもしれないな」と想像しながら投資判断するしかない、というケースがあります。
本件でもＷｅｂサイトでは共有と記載していないように見えますが、他にも立退き案件で立退きの必要性説明がないなど、投資家にとって適切に判断できるだけの材料がないケースが多いです。
その分想定利回りは不動産クラファンでも屈指の水準ですので、ハイリスクハイリターン型とみて、ハイリスクを受容可能な範囲で投資している方はいるのではないでしょうか。
ID:605 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-09 00:35:40]
1/2の持分のすすきのに投資した理由みたいなものは、あるのでしようか？
普通に考えた場合、このような不動産を購入しょうとするかたは、残りの半分をもつてる人ぐらいしかと
ID:603 / 投稿者：管理人 [2025-03-08 23:37:53]
情報ありがとうございます。
利回りは当然、売却で生じた利益が配当原資の上限になるので、売却結果次第ですね。
後、これは何か運用に影響するような話ではないですが、「10条」による延長という記載が少し気になりました。
ヤマワケが複数のパターンの約款を持っているのでないようなら、10条は(本契約の終了・本事業の清算）なのですが、この条項では延期の権利などは定められていません。
この条項に基づくのは延長ではなく、単に換価処分（売却手続き）が遅れてしまった結果、償還が遅れた、というだけで、投資家はその結果を是認する（しかたないね、ってあきらめる）しかないものの、それは延長ではなく、販売努力はしたものの遅れてしまっただけです。
そもそもヤマワケ側は、半年間の延期を投資家から勝ち取れているわけでもなく、少しでも早く売却・償還する努力をする責任を今も持っていると私は理解しています。
（融資の「期限の利益」のように、半年は返さないでよいわけではなく、売却完了次第償還しないといけない状態）
