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ID:1430 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-08 21:13:17]
浜松町償還満額配当確定、浦安も今月末予定とのこと。exit案件は夏頃ですが相変わらずのヴィクトリーマジックでの償還。ヤマワケやテクラよりは安定性が高い。
ID:1318 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-03 16:27:09]
ヴィクトリーファンドの社長って経歴は元バンカーなんやね。誰か償還実績のある人いますか。浦安で。
ID:1277 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-31 01:04:10]
管理人様
ご回答ありがとうございます。能動的な行政の監査が毎年あるわけでもなく、消費者側から問題が指摘されそれが大きくなるまで発見されない可能性があるということですね。みんなで大家さんのような循環取引など監査で入れば一発ですからね。あれは行政側の問題も大きいのではないかと思いますね。でも不特法では一応会計監査は課すわけですね。会計士が見れば一発だと思いますが自分の業務外のことまで口に出さないわけですか。
横領なんかも多発してるとの噂も聞きますがこちらは事実ではなくあくまで噂として聞くということですのでご容赦ください。
ID:1275 / 投稿者：管理人 [2025-05-31 00:22:52]
許可事業者には毎年の報告義務があります。が、大した内容ではないのが本音です。
一方、行政側から能動的に行う監査は必要に応じ、で、それも一定範囲の裁量があるというのが実態でしょうか。
実際にどういったケースで何までを見るのかは正直わかりません。
法律上は、「業務若しくは財産について報告若しくは資料の提出を命じ、又はその職員に当該不動産特定共同事業を営む者若しくは当該不動産特定共同事業を営む者から業務の委託を受けた者の事務所その他その業務が行われる場所に立ち入り、当該不動産特定共同事業を営む者の業務若しくは財産の状況若しくは帳簿書類その他の物件を検査させ、若しくは関係者に質問させることができる」となっており、この定めの範囲で検査や質問はできるはずなのですが、検査に入られ不正が発見され、行政処分になった、といった事例はみんなで大家さんなどごく一部に留まるという状態かと理解しています。
多くに事業者が国土交通省ではない都道府県の宅建などを見てる担当が対応されることになりますので、現実的には、何も問題を起こしていない会社に対して、能動的に検査に入る、といった運用はできていないのかもしれません。
このあたりは今議論されているルール改定や、業界自主ルールで改善を図ってもらうしかないのかもしれません。
とはいえ、業界団体への加盟義務もないのが現状の不動産クラファンですので、結局は各社個々の取組であり、最後は投資家がそれを求めなければ、事業者には改善すべきインセンティブがない、という状態になると思います。
ID:1274 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-30 23:55:58]
不特法では毎年の行政による監査とかどの程度厳しいのでしょうか?分別管理なんかしていないのではないか、と言われても不思議でも何でもありません。企業でいう会社証程度であればほとんど全てで罰則ありませんので、必要以上のお金がだめと言っても監督官庁が一件一件精査なんかしてるわけもないと思いますのでザル法になってませんかね。もちろん投資家で管理人様のような詳しい方がいれば資金使途を見たりするのでしょうが大半は元本と利息が入れば興味すらありません。バッファがなく社会の混乱を生むほうが行政としても困ることであり、行政も頼りになりませんしね。
ID:1272 / 投稿者：管理人 [2025-05-30 23:18:46]
1270様
延床200坪強で1.5億円の改修工事と言われると、凄いバッファ持ってると言われる方が納得感が出ますね
ただ、不特法では、資金使途の明確化が求められているわけですから、それを対象不動産価格とする契約成立前書面などの記載となっている点が問題かと思います。
投資家にとっては、ファンドの収支が全く検証できなくなりますし、法的にも、必要以上のお金を集めるのはＮＧなのですから。
ID:1270 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-30 18:45:15]
ちなみにリノベの外装のモダン化などは正直本当に大したことありませんし、各部屋も規模的に大きくないのでバッファ凄い持ってるのではないでしょうか。まあそれでいいと思いますよ。12パーマン学でなくても8パーしか配当出せなくても高利回りですし。
ID:1269 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-30 18:42:36]
Victoryは怪しげに見えますが、変な新興クラウドファンディングと異なり、社名変更前から西新宿を中心にノウハウを持っていますね。その点上手くやるノウハウや人脈はあるのではないでしょうか。リーマンショックも乗り越えてますし。
ID:1268 / 投稿者：管理人 [2025-05-30 16:42:08]
汐留の財産管理報告書が出ましたが、川崎市1棟マンションプロジェクトの不動産取得額自体は2億円を切る水準ですので、victory側ファンドではリノベ工事等に1.6億円くらい投下する前提のようですね
住人がいる中で坪単価80万円の大規模改修工事というのは少し規模が大きすぎるかもですので、立ち退きなど多様な可能性も想定した事業、または、募集額にバッファを多めに積んでいるのかもしれませんね
ただ、やはり、不動産取得額と資金使途を分けずに開示してファンド募集をすると案件判断ができないので、不動産クラファン全般に資金使途開示の改善が望ましい気がします
ID:1224 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-25 21:15:53]
浦安も運用5月末に対して何の苦情っぽい飲もうと出てこないということは無事償還ですか。浦安も一時期疑義が付いてたような気がしますが、ここは不思議ですね。やはり不動産は古くからやってるところがなんだかんだ言って人脈持ってて有利かと思いました。
ID:1194 / 投稿者：管理人 [2025-05-21 22:38:54]
汐留の方にも記載しましたが、「第34号 川崎市1棟マンションプロジェクト」の登記簿取ってみたところ、4月30日付でカチデベロップメント株式会社に所有権移転登記がされてました。
当然のお話ではあるのですが、汐留ファンドからvictory fundに無事に引き渡し決済まで完了され、victory側ファンドでの運用がスタートしていますね。
汐留側の運用終了後、財産管理報告書の収支報告を楽しみにしておこうと思います。
ID:1018 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-29 10:53:16]
誰が何を言おうとも、自分が投資をした時点からリスクは１ミリも変化してないんだけどね。
それで不安がるようなら投資は止めた方がいい。
ID:1017 / 投稿者：管理人 [2025-04-29 07:39:29]
正直非常に難しい問題ですが、不安を感じる内容を全て名誉毀損と断じて否定はしないでいただきたいです。
投資リスクについての情報共有、意見交換の中には、事業難易度に関する情報などは投資家にとって判断材料にできるだけの価値、公益性もあると考えます。
もちろん、一つの事象で捉え方に差が出ることはあるでしょうから、最終的な判断は個々人ですが。
サイトとしては、投資家が優良誤認して、損失リスクがないかのような勘違いをして投資してしまい、損失（遅延や元本毀損いずれも）を受けた際に優良誤認を責めるような状態になるような記載は削除対象とすべきと考えています。
・リスクやリターンがないと断定または誤認を意図する記載
・事実や根拠なく誹謗中傷する意図の記載
こういった観点では、質問しようと回答がないことが事実であれば、他の方はそれを参考にできる公益性があると感じますので勝手に削除すべき内容とは感じません。
気になったのは、「不動産業界はどんぶり」「自転車操業ぽいことが言われる業界」「事業者利益を削り、他ファンドでなんとかしていくもの」といった意見は法律違反をしていることを想定する意見ですので、こちらの記載も断定はされないこと、事実や根拠などを元に共有議論をお願いできればと思います。
業界全体論に広げず、どのサービスのどのような事象からそう感じられたのか、といった形で記載するよう意識いただければありがたいです。
なお、損失補填は法的にNGですし投資家がリスク誤認して投資する結果になれば問題ですので、これに類するものはないようお願いします。
事業者の法律違反を前提にリスクを低く推定すると優良誤認の恐れがありますので。
記載されていたように、投資は一定のリスク受容が前提であれば健全ですし、実際情報の非対称はどうしても有りますから、最後はどうしても各投資家がリスクテイクして判断するしかありませんので。
ID:1016 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-29 02:14:29]
一応スクショも撮っておきましたが私は従業員でもないので、貴方が決めつけで買いてる返信しない会社が変だとか問題のある会社だと明確に断言しています。私は出資者ですので極めて不安になりました、とのことでカチ社に相談した場合、名誉毀損での刑事告訴、民事での損害賠償もあり得る訳ですね。自分が一方的に正しいみたいな態度は改めた方が良いと思いますよ。
ID:1015 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-29 02:05:16]
もちろん言えないこともやってないとは信じたいですがやってるでしょうという前提があるのは当たり前ですがへんに正義ヅラして信用できない会社でしたって威力業務妨害でしょう。風評被害を立ててる。
ID:1014 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-29 02:02:23]
いや、早速勘違いしてるようですけど擁護してませんが、変な質問をしても無駄だと思いますよ。時折変な株主がIRに訳のわからないことを言って来るのがいますがまさにそれと一緒。信用できないなら辞めとけばいいだけ。変に小賢しいことばっかり言ってても大方は上手くやってくれたら良いと思ってるところに収支の見積もりが甘いとか言って入金だけしないとかモンスター客もいいところでしょう。
ID:1013 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 22:31:06]
怒涛のビクトリー擁護でしたね(笑)。
「客」と呼んだり業務妨害と叫んだり
どんな「立場」なのかはよく分かりますが(笑)。
他社では考えられない、
まともに返信もしないような会社こそが変と言わざるを得ないですし
挙句の果てにそんな対応を正当化して「客」批判など
やはり問題のある会社であると再認識しました。
ID:1011 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 17:51:52]
そうですね。結果が出た時にこんちくしょうと思う可能性はヴィクトリーファンドはある訳です。しかも高い。ただやたら不安を煽りまくるのもよくないですよね。業務妨害ですし。
ただ手の内を明かすとexitもできなくなるわけで、あまりそういうことを問い詰めても私でもこの客変、黙ってて欲しいとは思うと思いますよ。それなら申し込まないでくれと。
ID:1010 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 17:21:13]
1006です
物件が賃貸アパートなので区分に分割して売るにしても区分収益前提かという想定でのコメントでした
誰もが一定のリスク取って投資するものですし、後は結果を待つしかないですよね
1004様は投資してるか、今後投資するかの判断のために問い合わせてるのかと思って見ていますが、回答有無や内容で判断する、というのも投資家として間違いではないかと思います
また、投資先候補のサービスの顧客対応スタンスがわかることには価値があると思いますので、情報共有してもらえるのはありがたいと感じます
ID:1009 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 16:58:27]
鬼の首を取ったように16000万が倍くらいの取得価額になってるって普通にリノベかけたら納得いく金額ですしリスクバッファ入れてくれれば寧ろありがたいです。
ID:1008 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 16:55:49]
結局リスクを取れなくて辞めた、私はリスクを取っただけで別に自分の知識でやりたいのなら現物不動産でやればいいと思いますよ。私は面倒臭いので、危なくても多少の棄損はあるかもと思って入れました。貴方はそれが嫌だっただけですよね。そ
ID:1007 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 16:52:19]
出口が一棟丸売りの収益物件になるか、バラウリになるかまで書いてましたっけ？居住用だと収益還元もクソもないですからね。
収益物件で見るときは実利回りで見ますのでバカ高い東急不動産の物件と比べてもこちらはいくらか見ないと正確な比較はできませんよね。
これだけ自転車操業っぽいことが行われてる業界で、実際に貴殿が質問しても素っ気ない対応をされるのは義務はあるけど正直面倒くさい客だとしか思われてないと思いますよ。不動産業界などどんぶりの部分がある世界ですしね
ID:1006 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 16:44:02]
収益物件なので売却額は坪いくらというより、キャップレートいくらで見られるため、売買価格は賃料から諸経費を抜いたNOIから逆算で求められますね
キャップレートは修繕履歴なども加味されますので適切な工事ができるかにもよるでしょう
情報の非対称性については、投資家の資金を預かっているので取得額や資金使途、運用状況を伝えないことが正当化はされないですし、運用終了後の報告義務もあるので、クラファンやる時点で一定の情報開示は覚悟してるでしょうし、義務の範囲では開示しますよ
ID:1005 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 14:15:05]
1004
東急ドエルアルス管理費集積1平米500円、70平米で35000円。東急は高い傾向があるのですがここはとびきり高い。恐らくそれが居住でも収益物件としての大きな足枷になってるようですね。リノベ費用ですが大体60-70で業者は10百万円載せてきますのでリノベする前が坪110-120であれば1700、2750は確かに高いですが業者だとよくある価格かと思います。あと取得価額にリノベ費用も含まれてて恐らくリスクバッファを相当織り込んだ価格での価格。起業者報酬も700万円とか恐らくそう言った目に見えないところで辻褄合わせようとしてるはずですよ。
現物不動産とか投資でされたことはありますでしょうか。この業界は情報の非対称性が重要であり、貴殿のような数字ありきの質問には絶対にクラウドファンドといえど不動産屋である限り回答しないかと思います。個人的には。汐留からの転売が18000万、リノベ7ー8百万円×十六部屋で120-130百万円にリスクバッファを乗せた金額を取得原価としているかなという印象です。最悪潰すか会社として存続させたければ事業者利益を削り他ファンドでなんとかしていく、そんなものでしょう！
ID:1004 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 12:15:40]
売却は部分的にでも全体でも可能だと思います（ただのオーナーチェンジ）。ただ更新時以外で賃借人を追い出すのは大変だと思います。既存入居者の方の月額家賃を10万にしても年間の想定賃料2500万は過大だとおもいます。
物件値段での考察となりますと、この物件の近くで、200mほど離れたところに、「東急ドエルアルス百合丘」という小洒落たマンションがあります。築３０年、戸数２５戸、オートロック、エレベータ付きでで専有面積６０－７０平米ぐらいの４階建です。このだいたいこの物件の過去５年間の取引金額を確認すると平米単価で３０－３５万です。単純にあてはめられないと思いますが、ファミール麻生に当てはめると仮に平米あたりの単価を40万としても1部屋あたりの広さが45－50平米なので2000万が限界かと思います。
賃料に関してはこれまたすぐ近くのラナイヒルサイド1188というマンションが参考になるかと思います。築37年、28戸、オートロック、エレベータ付き、一部屋平均60平米、平米あたりの賃貸価格1900円程度の家族向けの賃貸マンションになります。このあたりの相場と考えられますが、この数字でファミール麻生の想定賃料を考えますと、だいたい85000円～95000円あたりかと。リノベして部屋きれいにしたから1万円上げてくれ、はありかもしれませんがそれ以上はとてもとても、ということころかと思います。そもそも1割以上の大幅な値上げというのは仮に更新時でも認められにくいと思います。
素人の単純計算でこのような数字が出たので、私が知らないいろいろなロジックがあるなら教えてほしい、ということをビクトリーには質問してますが、今のところそのあたりはまるきり回答無いですね。
ID:1003 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-28 01:04:58]
リノベして区分売却ですと2750はあり得る数値かと。ただ全室売却は賃貸者がいるので無理なので正直、計画には無理があると思っています。10パーは難しくとも5パーくらいはいけると思いリスク覚悟で申し込みました。家賃交渉は今はどこも強気です。インフレがひどいので50平米であれば2万は言えるかと。
ID:994 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-25 22:51:33]
どこまで本格的なリノベをやるか、の他、契約者の契約更改時の増額交渉をどこまで強気でやるか、なのでしょうが、かなりの賃料上積みが必要そうですね
今はホームズなどで募集をかけてないようなので、リノベ後に募集かける際にいくらで募集かけるかを見ると、進展がわかりますね
引き渡し後にリノベ工事着手なら、まだだいぶ時間がかかるのでしょうけど
後は、築古区分アパートを16室ばらばらで売ることで高値で売れるものなのですかね？
それなりに利回りが出ればまだ売れるのかもですが、賃料増額ができてない部屋は高値で売り切れない気がしますけど
ID:989 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-25 11:40:06]
971 です。
その後の情報です。
更に質問してみました。
ファミーユ麻生は16室のうち9室が既に入居中で全体改装後の想定賃料は全16室で年2500万円。これだと1室あたりの月額家賃は13万。ただ賃貸サイトで近隣物件や過去のこの物件を参照するとだいたい月額家賃は6万～8万です。仮に現在入居中の家賃が1室8万円として、このまま運用を続ける（既存入居者の家賃を更新しない）ならばリノベ後の残り7部屋の家賃を20万に設定する必要があります。13万でも近隣物件と比べて築年数から見て割高なのに20万で貸し出せるという予定のロジックはどのようなものなのか？
回答としては
想定賃料2500万は16室の合計額
現状での改修工事は原材料・人員不足等の理由により予定通りにいかない可能性があります。
物件は区分所有希望者に対する潜在需要があるので安全な運営が可能。
ということでした。この物件は4.4億で売却ということになっていますが、仮に1部屋あたり2750万という数字になりますが、麻生区の中古マンションは50平米程度だと高くても2千万程度でこれもちょっと厳しいのかなぁと思います。ラブホのように稼働が高ければなんとかなるという話ではなさそうという感想を持ちました。
ID:975 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-22 22:36:59]
売主の情報は出さないとしても、物件取得価格と工事費用内訳を説明する義務はあると思いますけどね。
ID:971 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-22 16:38:14]
>>857
管理人様が言っている内容（汐留のと物件同じ）について募集開始前にVictoryに質問、実際に応募して、入金せず回答を待ちました。
そしたら入金ないよって連絡来たので、ウェブから質問した内容を張り付けて、こちらの質問に対する回答がなかったので入金を留保していましたとご連絡したところ以下の回答が・・・
「当ファンドは、他社のファンドの内容や他ファンドとの比較にコメントする立場にありません。但し、当ファンドは当該物件を取得後、計画通り運用、売却を致す所存です。」
ということで質問にはゼロ回答でした。どこから取得し、どこに売却するということは一切言えないということ・・・？なんだろうな・・・
ID:870 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-10 17:46:07]
千葉市稲毛区ホテルって、所謂レジャーホテルですよね。面白い関係ですね。
汐留プロパティは関連先が士業グループなので、不動産クラファンで公に扱うにはちょっと、って判断したのかもですね。
正直、「レジャーホテルをクラファンで扱うのかー、さすがVictory」って思っちゃいましたもん。
ID:868 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-10 15:56:29]
付け加えると下記は募集時に登記簿を見たときの話で、運用開始後どうなったかは分からないです。
ID:866 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-10 15:54:52]
victory fundの川崎の話を見て、一つ思い出しました。
千葉市稲毛区ホテルプロジェクトの建物の所有者も、汐留ファンディングの運営会社である汐留プロパティ株式会社になっていました(登記簿に記載されています)。
当時、なぜ自分たち(汐留ファンディング)のところでやらないのか不思議に思った記憶があります。
どうでもいい話ですが。
ID:859 / 投稿者：管理人 [2025-04-09 23:11:40]
確かにいつもの、かもしれません。
汐留15号投資家の私たちは、財産管理報告書をみればファンド間の売却価格がわかりますので、それを見れば工事費相当額がわかるはずですので、楽しみにしておきましょう。
ID:858 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-09 22:41:24]
管理人様
早速のご返信ありがとうございます。
やはり相当の大規模工事と工事費高騰と捉えるしか投資家としてはないですよね。
難易度は高いものの事業可能性自体はあるかも？というのがいつものvictoryではありますね。
ID:857 / 投稿者：管理人 [2025-04-09 21:56:59]
良く気付かれましたね！確かに同じ物件ですね。
素直に読むと、汐留ファンディングからvictoryファンディングに再販されることになった、ということで、victoryのファンド組成成立をもって、汐留ファンディングは残念ながら運用終了、早期償還になる、はずですね。
汐留ファンディングが1.6億で取得した物件を、victoryファンドは3.6億円で取得運用して売却益確保まで狙うということで、確かに金額差がすごいですね。
ファンド募集金額の違いは、リノベ計画の違いでしょうか。
汐留ファンディングは相続など契機で個人から安めに仕入れているように見えましたが、victoryファンドでは、それを再販で取得し、フルリノベして賃料の増額をする計画、ということかと思いますので、汐留ファンディングとの差は転売益が乗っていることに加えて、フルリノベの工事費分が積み増しになっているのでしょうか。
工事費が1億円を超えるという相当の大規模工事（RCリノベで坪単価50万円規模の工事だとすると、相当に大規模ですが、新築の工事費もどんどん上がっており、リノベも上がっているのかも？）、という想定になってしまいますが、そうとしか理解しにくいですね。
victoryの書面では、不動産価格自体が3.6億円で取得すると読める記載となっており私の想定とは矛盾しますが、不思議なことにどのファンドも、不動産取得費と工事費を分計しないことが許されてきているため、本件は取得費+工事費が含まれていると想定するしかないかと思います。
なお、victoryファンド公式サイトには「改修工事を実施しました」という記載と、「バリューアップを行います」という、過去と未来の表現がありましたが、汐留ファンディングからの取得前に改修を行うことは現実的には想定しにくく、ファンドで取得後に対応する、ということでしょうか。
取得額や資金使途が不透明な点、工事費の比率がかなり大きい点は、正直ちょっと気になりますね。
私なら投資したくない、と感じる情報開示パターンです。
なお、汐留ファンディングの組成時に私が調べた感じでは、満室賃料は1,500万円に届かない水準（過去実績ベースだと）だったと試算しましたが、victoryでは2,500万まで引き上げるということで、昨今の賃料上昇傾向を大きく上回るバリューアップ計画を行うのかもしれません。
これはかなり本格的なリノベーション計画で、工事や賃料増額交渉の難易度は高そうです。
（現テナントの賃料増額交渉は、契約更新時などでないと厳しいですし、できても一気に大幅増額が厳しい可能性も有り、短期で賃料上げ切るのは大変だと思います）
とはいえ、今は新築の建築コスト高騰でなかなか採算が取れないため、築古RCマンションをリノベする事例は実際はやってはいますし、賃料を1.5倍くらいに引き上げる事例も聞かないではないため、難易度は高いものの事業可能性自体はあるかも？という感じでしょうか。
成功にはリノベのノウハウのある企画設計会社等との連携が必要かと思います。
ID:856 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-09 21:21:13]
管理人様
管理人様が最近注目ファンド内にて優評価なされ私も投資をしている汐留ファンディングの川崎案件とvictoryfundの最新案件がファミール麻生という同一物件かと思います。
運用開始から１ヶ月もたっておらず募集金額の差も気になります。
どのような経緯、流れと推測されますか？
取り上げていただけると幸いです。
ID:534 / 投稿者：匿名投稿 [2025-02-13 20:38:58]
丁寧な解説ありがとうございます
ID:533 / 投稿者：管理人 [2025-02-13 14:27:04]
収益物件については、収益還元法で評価するのが一般的です
取引事例法で見るには「同等条件のビル」を特定して比較する必要がありますが、近隣エリアや市場条件が類似のエリアで、同等条件の収益ビルの事例をそもそも複数探すこと自体が難しい、という問題もあります（同じような容積でも立地等により収益性は個々に異なります）
原価法については、そもそも収益物件の売買価格は原価ベースから決まりません
仮に立退き再開発が前提であっても、最有効活用した前提でのNOI/NCFとキャップレートから売値を決めて、そこに至るまでのコストや割引率などを加味して現在価値を考えることになると思います
ID:532 / 投稿者：匿名投稿 [2025-02-13 12:49:57]
こちらの解説をお願いいたします。取引事例比較法はほかでも見るので原価法が特殊ということでしょうか？
・第32号ファンド 鑑定評価が「原価法及び近隣取引事例法」に基づくってマジですか？
ID:476 / 投稿者：匿名投稿 [2025-01-05 14:18:07]
EXITしなかった場合
次はどうやって募集するか楽しみです
ID:474 / 投稿者：匿名投稿 [2025-01-03 17:32:06]
日本橋浜町ＥＸＩＴプロジェクト(笑
他の不動産クラファンが契約済みのファンドでＥＸＩＴを使うのに
これから買主探して売るのにＥＸＩＴを使用する感覚が理解出来ない
それも楽待で２．２８憶で売り物件で掲載してるし
ID:402 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 21:34:58]
事業としては苦しいでしょうね
まわりの利回りが異常に上がってるのを読み違えたんでしょうが、もともと10%の収益前提で取得した物件なので、事業者の利益を削っても足りなければ、最後は投資家に満額配当できなくなるんでしょうし、利回り上がるものに飛びつく気にはなかなかならないですね
ID:400 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 20:47:29]
千葉市稲毛区ホテルプロジェクトなんですが、
2回も利回りを上げて募集期間を延長してやっとこさ、
これは事業としてどうなんだと思いました。
ID:268 / 投稿者：管理人 [2024-10-27 20:30:14]
決算を当サイトの情報＆記事にも反映しました
ファンドでの保有物件を見ても想像できる通り、在庫の回転は悪いのですが、昨季の売却物件での粗利率は結構高い点は好材料でしょうか。
とはいえ、在庫となっている販売用不動産（「商品」という科目になっていますが大層がクラファンで運用中）の規模が大きく、これが将来利益をしっかり生むかどうかが経営にダイレクトに響く、という構造ですね。
後はリファイナンスリスク面も要注意ではあり、クラファン市場全体のイメージが悪化するようなことがある場合の影響にも留意、でしょうか。
利回りの高さという強みもありますので、リスク受容度に応じた投資比率管理が重要、だと思います。
ID:267 / 投稿者：匿名投稿 [2024-10-27 12:16:40]
管理人様
victoryやっと決算載せましたね!
ID:164 / 投稿者：管理人 [2024-08-30 00:17:11]
163様
無事償還おめでとうございます！
クラファン、特にインカム型は清算に時間がかかるのは仕方ない気もしていた中、利回り不動産のスイッチングのような方式の他、らくたまなどが支払い期間の短縮を宣言しており、そういった利便性や資金の回転面でも改善が進むと良いですね。
また、このサイトが役立つと言っていただきありがとうございます。
ちょっと一般の方には難解な部分も多いサイトだろうと思っていますが、クラファン愛好家の方に役立つといっていたけるのはうれしいです。
どうしても好みは出てしまっていますが、投資家にとって有利か不利か、といった客観的な視点でのコメントを心がけていきたいと思います。
引き続きご意見、情報提供など、よろしくお願いします。
ID:163 / 投稿者：匿名投稿 [2024-08-29 21:45:34]
管理人様
本日、福岡案件元本と分配金が振り込みされました。
まあ、空白の一ヶ月がちょっとねえーって感じですが
管理人様推しの利回り不動産のスイッチング申込みのようにしてもらいたいもんです
単なる情報の羅列でなく、鋭いツッコミや管理人様の好みが出た内容、そして記事化の迅速さでクラファン関連のサイトでは一番役に立っており感謝申し上げます
ぜひこの路線のままお願いいたします
かなりの本数、かなりの額をクラファンに投下してます故、様々な経験、情報も持ってますのでタイミングなども考慮しながら共有もいたします
ID:151 / 投稿者：匿名投稿 [2024-08-15 16:43:53]
それにしても、2.28億ですか。詰んでますね。
「インバンド観光ニーズへの対応など民泊としての活用も検討されております。」
それならせめてそれっぽいテナント引っ張ってきてから言えと…。
いったい誰が検討しているというんですかね。不思議ですね。
この空室だらけの物件をほったらかしで他力本願で高値転売夢見てるとか…。
ID:150 / 投稿者：匿名投稿 [2024-08-14 17:23:11]
ここの物件、全部詰んでますよ
いつ弾けるかウオッチしてます
ID:149 / 投稿者：匿名投稿 [2024-08-14 17:10:17]
前にも書きましたが、７月９日の日経新聞に2億2千8百万の販売価格で広告記載されてました
２億でもきついですよ
ID:148 / 投稿者：管理人 [2024-08-14 14:27:26]
日本橋については、ファンドの資金調達が2億円、劣後出資入れてもファンドの仕入れが2.05億円なので、無事に売れれば配当も出せる感じかと想定しました。
楽待で2.28億円での売り情報が掲載されてますが、この希望売却価格は、投資家配当出した上でファンド運営事業者にも手残りが残る水準をめざしてるのだと思います。
楽待の掲載内容見ると2月に掲載されたままという状態なので、希望価格で売れるかというと簡単ではなさそうですが、最終売却価格がどうなるか？を待つしかないかと。
https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1003/2955410/show.html
築37年だと長期で融資をひける人はあまりいないでしょうし、どんな属性の方に売り込むのか、ちょっとイメージわきにくいですが。
ID:147 / 投稿者：匿名投稿 [2024-08-14 11:40:59]
日本橋、2.8億で売れたら6000万円損失確定なんですかねー。
そんなことになったら、ビクトリーファンド終了のお知らせですよね(信用的に…)
損失補填はできないし、一体どうするつもりなんですかね…。
こんな状況なので福岡も手は出してません。
ID:134 / 投稿者：管理人 [2024-08-02 23:27:17]
133様
ありがとうございます。
分配金、元本が満額償還されるという雰囲気なんですかね。
まずはおめでとうございます！（良かったです）
ただ、うーん、どうやって配当原資を出したのか想像できないため、ファンド収支の内訳を知りたいところです。（特に、「売却額」＝一旦誰かがファンドから買った額）
ちなみにNo.2ファンドの収支シミュレーションには、「登記費用、不動産取得税」という費用項目があり、これが事実なら一旦誰かが買い取って登記変更したのち、わざわざ再度No.2ファンドが買いなおし、再度譲渡手続きや登記をやる。。。という、ファンド間リファイナンスではない手続きをやることになります。
が、正直、そんな不合理なことをやるとは考えにくいのですよね。
（ファンド間売買なら実際にはお金も不動産登記も動かさずやれるのに、わざわざ実際の売買代金の出入金をやる必要はないはず）
また、No.1ファンドでの当初不動産買取価格よりNo.2ファンドでの買取価格が安い中、No.1ファンドで売却益が得られるとしたら、どういうことかも、どうにも想定しにくいので・・・
私の理解レベルではこのあたりの謎が解き明かせないため、無事償還されました際に、不動産の売却価格や収支内訳の開示があれば是非ご共有下さいませ！
ID:133 / 投稿者：匿名投稿 [2024-08-02 13:49:47]
管理人様
ついさっきこんなんが来ました。
相変わらず、マイページでは運用中なんですが...
これに伴い、第16号案件は当初の予定通り運用終了し、8月30日までに分配金等を償還いたします。
また、第16号案件の投資家の皆様につきましては、第28号案件に申し込みされた場合、16号案件の償還と同時に28号案件への出資手続きを完了できるよう処理致します。
この機会にぜひ第28号案件の出資をご検討ください。
ID:130 / 投稿者：管理人 [2024-08-02 07:17:34]
128様
ありがとうございます！！
コメントも大変ありがたいです。
スイッチ提案がないのは不思議ですね。
後、他サービスは運用期間が連続してると思ってますが、victoryさんは間があくのが不思議でしたので、そこらも何かご存知なら共有いただけるとありがたいです。
今後もよろしくお願いいたします。
ID:129 / 投稿者：匿名投稿 [2024-08-02 00:41:57]
連投です
ちなみに、ビクトリーは最近のNo.2(フェイズ2)ファンドでは、前のファンドの運用終了に合わせて後継ファンドに資金をスイッチできるコヅチや利回り不動産のようなことを提案してくるのですが、今回はそれがないですね。
ID:128 / 投稿者：匿名投稿 [2024-08-02 00:31:32]
管理人様
承知いたしました！
すぐに共有します。
このサイトにはお世話になっていますので。
記事内容も当然グッドなんですが何しろ情報が速いのがこのサイトのよいところですからそういう点でお役にたてれば幸いです。
ID:127 / 投稿者：管理人 [2024-08-01 22:46:23]
小平などのように開発用地を持ってるものではなく、福岡の介護医療は、インカムゲインがNOI利回り（実質利回り）ベースで6%あるインカム/キャピタル併用型ファンドのようです。（収支シミュレーション通り行く場合）
インカム型とはいえ、オペレーショナルアセット、特に介護は買い手が結構限定されるという癖もあって流動性が高いとも言えませんが。
なお、インカムだけでは想定利回りに届かない中、かつ、福岡のＮｏ．１ファンドから今回のＮｏ．２ファンドへの売買価格が下がっているので、Ｎｏ．１ファンドの配当や元本償還がどうなるのか気になっています。
福岡のＮｏ．１ファンドに投資した方からの情報提供がいただければうれしいです。
＞ID 125様、結果確定したら是非、共有よろしくお願いします！
ID:125 / 投稿者：匿名投稿 [2024-08-01 21:24:57]
７月31日で運用終了のはずがマイページ上では福岡No.1が運用中だがどういうことか。
次号運用まで利子つけてくれるのかね。
適当マンのビクトリーに期待するわ！
ID:124 / 投稿者：匿名投稿 [2024-08-01 18:14:23]
まともにファンド終了しないで率あげて
リファインナンスばっかりだよねVictory Fund
ID:73 / 投稿者：匿名投稿 [2024-07-09 18:17:44]
小平は500万金額増やしてリファイナンス
誰も買わないよねこんなところ
日本橋浜町１丁目プロジェクトの物件
今日の日経の広告で2億2千8百万の販売価格で売りに出てた
ここから叩かれて頑張っても2億だね、
ファンド赤字だね
Victoryやばいよね
ID:35 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-20 01:09:20]
即日で100%募集が入ったみたいですね
ヤマワケの利回り12%代は最近集まりが悪くなってるけど、他サービスはまだ大丈夫、っていう感覚の人が多いんですかね？
ここ見てる層は利回りだけ見てるわけじゃない人が多そうですから、1年後にどう決着するのか、高見の見物気分で勉強させてもらいましょう
ID:31 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-18 18:03:24]
ようは、フェーズ1→No2→フェーズ2 という借り換えですよね。
写真で見ると左右の店舗が一緒なので…まあ間違いないでしょう…
各プロジェクト間で差額が出ているのがよくわからないですが、駐車場の収益と、売買してないことによる経費減でしょうか？
これもなんだか不審です。この程度の敷地で200万も300万も収益上がりますかね。補填してない？
つまり、いつまでもお漬物にしておいてなにもせず、高く売れるのを夢見ているけど、毎年の金利だけが積みあがっている。
ID:30 / 投稿者：愛が一番 [2024-06-18 18:02:15]
前回募集の「victory fund第25号 千葉県浦安市プロジェクト」では、募集開始時は想定利回りが8％だったのに、応募が思わしくなかったからか、翌日には想定利回りを8％→9％に変更し、更にAmazonギフト券が1%追加された。それでも応募が少なかったので、3日後には想定利回りを12％に変更し、どうにか募集予定金額を集めることができたようである。想定利回りに対しての算定根拠が全くいい加減で、この運営会社はその場凌ぎの対応をしており、信用できないです。遠からず会社も消滅するように思われます。
ID:29 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-18 17:50:05]
フェーズ１は運用終了って書いてあるから、詳細は知らんけどvictoryが自分で買い戻したんじゃないですか？運用期間からいって。
で、これ、一年前の「No2」ってやつを、「フェーズ2」という名前でそのまま借り換えてる感じですね。紛らわしいこと極まりない。
要するに、1年の間で何も進捗がなかったけど10%の金利は支払ってる、と…。
コケたらアウトなのは間違いないですけど、次の「開発に失敗してコケる」というよりは、
「実質借り換えに応じるお馬鹿さんが居ないことによって、去年のファンドが償還できない」という形でコケるかもしれませんね。
お馬鹿さんたちが12%という金利につられて3億円支払ったら、今年は乗り越えられますよ。来年は知らんけど。
ID:26 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-17 22:43:04]
1年ほど前の決算期末時点で純資産1億4,930万円、手元現預金1,713万円ってことは、この1案件こけたらアウト
不動産クラファンで最初にこけるのはヤマワケ、COZUCHI、わかちあいあたりと思ってたら、この案件次第でここが最初の事案に？
フェーズ１や他のVICTORYファンドに投資してる人には悪いけど、確かにこれはヤバいすね
ID:25 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-17 21:27:11]
確かに高すぎ
容積率700%フルに消化できると考えても、坪単価で1900万円弱/一種単価で268万円超え
前面道路ざっと見ても700%は消化できないから5F建ての前提で検討してんだろうし、一種268万円どころか450万円水準？
一体いくらの賃料水準を見てるんだろ
隣のビルを買いには行ってるんだろうけど、仮にそこを足せても30坪程度・・・
ID:24 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-17 19:51:35]
既に275,000,000 円でも㎡単価が高すぎる
今回建築代込みかと読んでしまつたけど準備なんですね
まったく何もやってないという感じですね
前回の浦安も㎡単価が高すぎるうえに、集まらないと12％に上げるし
かなりヤバいものを感じます
