名前：
コメント：
ID:5334 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 20:16:21]
説明された内容を個別ファンド単位の見方で見る人と、
事業者の事業全体・資金繰り単位で見る人の見方の違いですかね。
どちらも一理あるので、どちらでもいいんじゃないですかね。
それぞれの考え方で。
ID:5331 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 18:08:24]
対象のファンドの出資者にとってはありがたい話なのでしょうが、
そういった計画外の話に自己資金を捻出したことで、今後ほかのファンドに影響がでてしまうようなことがあれば、印象は変わるでしょう。
ファンドで発生したリスクは、他で吸収したりリスク転嫁したりせず、ファンドの中で吸収してもらいたいという考え方はあるんですよ。
ID:5329 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 14:21:20]
TSONの件はむしろ投資家に配慮しての対応だし、文句を言う方がおかしいでしょ。
新築不動産の売買取引で工事の内容が変更になることだって珍しい話ではないし、期間延長で時間稼ぎも可能なところ、償還を最優先に考えてくれたわけだよね。
もっと言うと黙って自己買取して償還しても法令違反でも契約違反でもないのに、わざわざ詳細な理由まで開示してくれてむしろ誠実さすら感じる。
現在の不動産クラファン業界の情勢的に分からないでもないが、最近はなんでもかんでも騒ぐ人が多すぎる。
自分たちがしているのは投資であることを自覚した方がいい。
ID:5328 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 12:34:02]
買い手がいなくて仕様変更で延長なら問題だが、すでに決まった買い手の要望に合わせて仕様変更なので問題はないでしょう。
それでも、騒ぎたい人は騒ぐのでしょうが。
ID:5324 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 08:35:55]
そうですね。複数でてきたら少し警戒度を上げるべきだと思います。
ただ、TSONだけがという話ではないですが、不動産クラウドファンディング業者はどこも
ファンド個々の計画が変わった内容を出資者以外に公開することはほぼないので、
対象のファンドに出資していない人は、警戒しようがないですね。
ID:5323 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 08:15:26]
経緯としてはそれなりにある話。買取対応がOKなのであれば、来春まで償還延長して不安感持続させるよりは良心的。ただし他物件でも出るようであればNG。物件数が多いので細部確認ができていない可能性も。
ID:5322 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-08 06:52:17]
計画通りにはすすまなかったことですから、他の遅延と性質が違うと片付けられないのではないでしょうか。
不動産の運用益がでないうちに、会社が買い取り、一定期間案件リスクを会社が負うという話に見えます。
１件で直ちに危ないということをいうつもりはありませんが、会社に潤沢にキャッシュがあって会社が
そのリスクを負担し続けられるなら、外部から資金を集める必要もない話なのですから。
ID:5315 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 22:20:14]
この期間延長からの自己買取の話は、他の遅延とは性質が違うので大丈夫でしょう
ID:5313 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-07 22:15:49]
109号案件の出口が変更予定とのこと。ただ、10月の償還は現時点変わらないらしい。
本物件は、ファンド組成時点において、建築確認を受けた建物計画に基づき事業を進めておりました。
その後、購入されるお客様が決定し、完成後の引渡しに向けて具体的な調整を進める中で、お客様との仕様調整に伴い、設計内容及び施工工程の見直しが必要となったことから、当初予定していた工事着手時期を変更いたしました。
これにより、当初想定していた工程よりも完成時期が後ろ倒しとなり、本ファンドの運用終了日である2026年8月21日時点では建物は未完成となり、償還予定日である2026年10月21日時点では造作工事中となる見込みです。なお、外構完成を含めた引渡しは2027年3月頃を予定しております。
本ファンドにつきましては、匿名組合契約上、運用期間を最大6か月延長することが可能ではございますが、仮に運用期間を最大限延長した場合であっても、お客様への引渡しが完了しない見込みです。
そのため、約款に基づく運用期間の延長では対応できないことから、投資家の皆様への償還時期の遅延を回避するため、償還予定日に当社が対象不動産を当初事業計画において想定していた売却価格を基準とした価格により取得し、本ファンドの償還を実施する予定です。
ID:5308 / 投稿者：5235 [2026-07-07 20:47:18]
私がTSONへ確認した際には、UFFの税務上の取扱いについては、顧問税理士の見解として「個人の場合、雑所得計算上の必要経費として取り扱うことが可能」との回答でした。
一方で、所轄税務署への確認については現在確認中で、正式な回答には時間を要するとのことでした。
そのため、私も確定申告時の取扱いをどう判断すればよいのか疑問に感じ、現在TSONへ追加で確認しています。（TSONからの直近回答2026/6/24）
ID:5291 / 投稿者：5263 [2026-07-06 21:59:39]
（アップフロントフィーの話とは異なります）
運用日数239日として計算に使用しているファンドは 「AI勝率一番180」22号 です。
表記上の運用期間 180日 です。
他のクラファンと比較するのなら、この辺りも考慮すべきですね。
ID:5287 / 投稿者：管理人 [2026-07-06 20:21:55]
5283様
正直、TSON自らがUFFは経費として良いと明言するなら、TSONが源泉徴収対象にしていることと矛盾しそうに感じました。
せめてTSONとしての考え方を明瞭にしてもらえないと、すっきりしないですね。
ID:5286 / 投稿者：管理人 [2026-07-06 20:15:52]
5267様
個別質問いただいた件、コメントさせていただきます。
ただすいません、個別での問い合わせには稼働的に負担が大きすぎ、基本的にお応えできませんので、フォームでの個別問い合わせはご容赦下さい。
Q.アップフロントフィーは、運用期間後の償還までの期間分もかかるのか？
A.断定できませんが、契約書を見ると、償還までの想定期間分かかると読めますね
最初勘違いしてましたが、契約書は以下記載で、アップフロントなのに、償還までの想定期間に応じた期間分のフィーを組成時の確定金額で取る契約なのですね
【契約書記載】対象不動産の取得時に調達額の 2.0％（年利）に付随する消費税を加えた金額（本ファンドの償還までの想定計算期間とする。）
※アップフロントはファンド組成にかかる報酬で運用期間に関わらず組成額×●%、または不動産取得額×●%のケースが多いのですが、このように運用期間に応じたフィーを取るなら、本来「期中運用フィー」で取る方が自然ですね
アップフロントとして先に取ることで事業者のPL、CFを改善する効果があるので、事業者都合で前倒しで取るのかと推定します
（そもそも自社物件をファンド化するのに2%も手数料取るのも、なかなか強気だと思います。実質集金マーケフィーでということなのでしょうが、それを投資家が負担しているのかと。）
Q.明確に利回り5.5%を下回りますよね？
A.「利回り」の定義によるかと思いますので、私には回答が難しそうです（定義によっては配当は5.5%とも、7.7%とも言えそうなため）
数字だけ見れば以下のようになる理解です
・「源泉徴収前」の投資家への元本償還＋分配金では、5.5%配当と同等額になる
（⇒これをもって配当5.5%をうたっているのかと）
・「源泉徴収後」の投資家への支払額は、5.5%配当のファンドより小さい額になる
Q.アップフロントフィーを所得/配当として扱い、課税するのはおかしいのでは？
A.事業スキームを整理しているTSONが会計処理/納税処理上必要と判断している背景を知らない立場では、なんとも言えませんし、少なくともTSONの担当税理士はそれを適正と判断しているのかとは思います
一般論として投資家に不利になるため、事業者の設計工夫で回避して欲しいと感じますが
Q.この仕組みで、TSONの決算が良くなるのでは？
A.アップフロントフィーを源泉徴収の対象にすること自体はTSONのPLには影響はないかと
（あくまで投資家への分配分を源泉徴収/納税するだけ）
ただし、アップフロントフィーとして先に報酬を取ること自体は、期中運用フィーとして最後に取るより、PLにもキャッシュフローにもプラスに効きますので、事業者にはメリットが大きいですね
TSONがなぜこのようなスキームを適用するようになったかについては、私には確たることは言えそうにないです。
ただ、投資家にとって良い点は見つかりませんので、問い合わせに回答がなく、納得もできないという状況なのだと感じましたので、それであれば他の投資先を探すのが良いのではないでしょうか。
ID:5283 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-06 18:41:38]
前に問い合わせた時は、分配金総額を収入、AFFは経費、振り込み額を所得、という認識でいいと言われた
ID:5279 / 投稿者：管理人 [2026-07-06 09:36:45]
ここまで整理して感じたのですが、一般に、プロファンドでもアップフロントフィーは運用費用と認められている中ですので、TSONで認められないとしたら、TSON固有の事情があるのかもしれません。
（例えば特典との関係性を指摘された、当該支出を費用計上するために必要になった、など？）
アップフロントフィー相当を「配当」扱いとして源泉徴収することは投資家にはデメリットがあるので、TSONがフィーを取る際に、配当ではなく、「ファンドが行う事業に関わる費用」として、明確に費用計上できる形での報酬の取り方にするような改善がされると良いですね。
ID:5278 / 投稿者：管理人 [2026-07-06 09:03:26]
本当にややこしいですね。
結論としては、「一旦の償還、配当金は、源泉徴収額が他より多い分、源泉徴収後の配当、元本償還額が少なくなる。」ことは確認できたと思います。
残る点は、確定申告しても他サービスの5.5%より税引き後額が少なくなるのか、ということかと。
私の感覚では、運営者であるTSONが、「UFFを経費計上できないと判断しているスキーム」であるものを、投資家の確定申告では経費計上できるという根拠が見つからないので、経費計上して申告する場合には、確定申告前にTSONの考え方を確認しておく方が適切な気がします。
後は確定申告でUFFまで雑所得に含めることになると、UFFには住民税までかかってしまいます。（非課税ではない場合）
AFF2.2%に10%の住民税が乗ると0.22%相当になります。（配当分の5.5%×10%を加えれば0.77%）小さい差といえば小さい差ですが。
ID:5277 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-06 07:56:22]
5267
そもそも利回り表示は税引き前
利益は－ＡＦＦ＋（利回り＋ＡＦＦ）＝利回り
税引き前の利回りは5.5％になる
最後にＡＦＦと称しているのは最初のＡＦＦが戻ってくるわけでなく
ファンドの利益分配、ファンドからの利益率は7．7％だけど
最初に手数料を払っているから投資利回りは5．5％
ただし税法上は分配金全額に対して源泉徴収されるから手取りは少なくなる
最初に引かれたＡＦＦが経費計上できるのなら確定申告でその分は修正可能
確定申告の有無、確定申告で源泉徴収分が返還されるのか
より多くの税金を納めるのかは個別事案
ID:5274 / 投稿者：管理人 [2026-07-06 01:07:48]
5273様
5263様記載の通りの計算を再度確認してみましたが、わかりやすくするため、「投資額を100万円、運用期間を1年、配当利回りを5.5%」で計算しなおすと、以下になりました。
■TSONさんの回答に基づく場合
①アップフロントフィー1,000,000×2.2％＝22,000円
②出資金－アップフロントフィー 1,000,000－22,000円＝978,000円
③分配金+アップフロントフィー（5.5％+2.2％＝7.7％）
1,000,000×7.7％＝77,000円
④源泉徴収額 ③×20.42％＝15,723円
⑤分配金 ③－④＝61,277円
⑥振込金額 ②+⑤＝1,039,277円（出資金1,000,000円、実際の分配金39,277円）
■他の不動産クラファンサービスの場合
シンプルに100万円に対して55,000円の配当があり、それに源泉徴収が55,000円×20.42%引かれた場合は、源泉徴収後の配当は43,769円。
出資金＋配当は1,043,769円になります。
上記２つを比べると、源泉徴収後配の金額で4,492円の差。
源泉徴収後の配当利回りで言えば、104.38%⇔103.93%と、0.45%程度の差が出る計算になりそうです。
このあたり、TSONさんが税務署や税理士、監査法人等の指示でこうしている場合、他サービスも今後同様の考え方になる可能性も有りますが、差分は、④の源泉徴収20.42%がアップフロントフィーにもかかることから出ている状態と考えられます。
ID:5273 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-05 23:59:06]
単純に最初に引かれるアップフロントフィーは経費と差し引かれ運用には回らない
最後に追加されるアップフロントフィー相当額はあくまで利益を上乗せしたもの
提示した利回りはアップフロントフィー相当額を控除した利回りと考えれば良いのでは？
アップフロントフィーを差し引いた額を運用して得た利益でアップフロントフィー相当分を償還しているなら
それは利益に該当する、利益には当然源泉徴収の対象になる
年間取引報告書に記載の配当金が「分配金+アップフロントフィー」になるはずなので答え合わせ出来る
ID:5269 / 投稿者：管理人 [2026-07-05 23:26:22]
5267様
正確にはTSONさんに確認いただかないと、償還と配当、源泉徴収の考え方は断定できませんが、「配当利回り」としては、5.5%自体は出しているかと。
配当から源泉徴収した金額が投資家に戻ってくるので、どのサービスでも配当5.5%がそのまま戻ることは有りません。
ただ、TSONさんの回答からは、その配当分に対する源泉徴収に加えて、アップフロントフィー分に対しても源泉徴収されて投資家に戻ってくる配当金が減っています。
他サービスにおける想定利回り5.5%のケースよりも、配当＋元本として得られる額は小さくなっていますね。
ただ、このアップフロントフィー×20.42％分なぜ源泉徴収するのか、5263様が記載されたTSONさんの回答には記載がなく、確定申告でどうなるのかも、私にはなんともいえそうにないです。（TSONさんとしては、課税対象になると判断しているのでしょうから、確定申告でも課税対象となる可能性があるかもしれません。）
他サービスとは異なる計算になっているので、確定申告時の対応についても、念のため事業者における考え方を確認する方が無難かもしれません。
ID:5267 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-05 22:44:28]
5263さん 管理人さん
横からすみませんが 20万 運用日数239日 5.5％ だと通常は
200,000×5.5％×（239/365）＝7,203円ー1,471円（税金20.42％）＝5,732円
それが⑥振込金額 ②+⑤＝205,144円（出資金200,000円、実際の分配金5,144円）
だと5732-5144＝588円も少ない額しか振り込まれないということですよね？
アップフロントフィーを考慮した確定申告をしない人は明確に利率5.5％を下回りますよね？
ID:5265 / 投稿者：管理人 [2026-07-05 21:53:52]
5263様
情報ありがとうございます。
以下計算だとまさに、「源泉徴収はUFF控除前の分配金額を基礎に計算されている」ことになりますね。
③＝分配金+アップフロントフィー
④源泉徴収額＝③×20.42％
アップフロントフィー（以下、UFF)はファンドの運用コストとして収益からUFFを控除したものを利益として、利益分にのみ課税するサービスが多い中、TSONは本事業に関わる費用としては認めず、UFF控除前の額を配当（利益）として源泉徴収額を算出しているため、投資家には不利な計算式になっていますね。
（UFFを収益から控除して配当計算しているサービスより、UFF×20.42％分源泉徴収課税が多く計算されている）
TSONが税務署か税理士から指摘でも受けたのであればやむを得ないかもしれませんが。。。
ID:5263 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-05 21:37:05]
以前、アップフロンティーについて、TSONに質問しました（転載の可否については未確認ですが）
この度はアップフロントフィーに関するご質問をいただき、ありがとうございます。
以下ご回答となります。
アップフロントフィーは、ファンドへのご出資時に一度のみご負担いただく費用であり、物件取得に伴う調査費用や契約手続き、運営準備等の初期コストに充当されるものです。
2025年7月14日以降に募集したファンドでは、従来運用期間中の収益から間接的に控除されていたこれらのコストを、より透明性高く明示する目的で導入しております。
また、出資前にご確認いただく成立前書面においては、分配シミュレーションを掲載しており、アップフロントフィーを含めた収益構造をあらかじめご確認いただける形としております。
対象不動産の取得時（運用開始）に調達額の2.2％（年利、税込）のアップフロントフィーを頂戴しております。（契約成立前書面P13、契約成立時交付書面P2）
弊社の場合、運用開始時にアップフロントフィーを頂戴しておりますが、償還時、分配金に頂戴したアップフロントフィーを加えて配当する形となっております。
そのため、税引き前の出資金+分配金の変更はございませんが、源泉徴収に関しましては発生した分配金に課税されます。（契約成立前書面P14）
計算の内訳は以下となります。
【運用開始時】
①アップフロントフィー200,000×2.2％×（239/365）＝2,881円（小数点四捨五入調整含む）
②出資金－アップフロントフィー 200,000－2,881円＝197,119円
【償還時】運用日数239日
③分配金+アップフロントフィー（5.5％+2.2％＝7.7％）
200,000×7.7％×（239/365）＝10,083円
④源泉徴収額 ③×20.42％＝2,058円
⑤分配金 ③－④＝8,025円
⑥振込金額 ②+⑤＝205,144円（出資金200,000円、実際の分配金5,144円）
何卒よろしくお願い申し上げます。
ID:5257 / 投稿者：管理人 [2026-07-05 16:17:42]
5235様
現在募集中のSMART FUND133号の契約書を見てみましたが、アップフロントフィーはあくまで、対象不動産の取得時（ファンドの成立時）に調達額の 2.0％を取得するのみですので、期間に関わらず発生する費用になっているはずです。
なお、「本事業の遂行に係る本事業者報酬」については、配当計算前段階で控除され、その残利益が配当原資になります。
また、アップフロントフィーは、契約成立前書面の「16．不動産特定共同事業者の報酬・手数料に関する事項（P13）」において､「本事業に関わる費用として本事業に係る財産から本事業者の固有財産とすることにより支払われるものとします。｣と記載されていますので、配当からアップフロントフィーが控除されるというのは、契約書上どこを読めばそういう計算になるのか、私には確認できませんでした。（これを見る限り、配当から更にフィーが控除される、というのは、理解ができませんでした。）
上記はあくまで133号の契約書の話になりますので、5235様が投資されたファンドの契約成立前書面の「16．不動産特定共同事業者の報酬・手数料に関する事項」を確認してみていただけますと幸いです。
ID:5256 / 投稿者：たまちゃん [2026-07-05 15:47:45]
7月募集分より運用終了から、償還まで、1ヵ月となりました
利が乗るのは、今まで通り償還までです。
より投資しやすくなりましたね！
ID:5235 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-05 10:11:01]
TSON FUNDINGのAI勝率一番180 25号の償還明細を確認したところ、分配金に対しアップフロントフィーが控除され、さらに源泉徴収はUFF控除前の分配金額を基礎に計算されているように見受けられました。
また、UFFを契約書面記載の年2.2％で逆算すると約241日分となり、運用期間180日ではなく、償還日付近までを計算期間としているように見えます。
分配金については償還日まで日割り加算との案内がありましたが、UFFについても同様に償還日まで増加する取扱いなのでしょうか。
この点について、募集時の資料等で分かりやすく説明されている箇所をご存じの方がおられましたら教えてください。
ID:4823 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-22 16:29:35]
6月20日運用終了した商品についてもメールが来ました。8月20日の償還を祈るのみですね
ID:4015 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-10 20:45:23]
ここに投資して初めて運用終了しました
メールが来ました
運用終了してもメールが来ない業者もあるので
きっちりした印象です
やはりあと2ヶ月償還まで利がつくようです。
お得感がいっぱいです
ID:3893 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 19:25:48]
任組の商品の利回り上振れ償還ですね。
ID:3866 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-24 21:20:35]
来月運用終了予定のものが2本あります
そこから償還まで2ヶ月利子がつくのですね
うれしいです
ID:3097 / 投稿者：管理人 [2025-12-29 21:57:12]
レオ様
そうですね。サービス運営者は、それぞれの考えで、投資判断に必要な情報開示範囲を決めていますので、その範囲で判断する（その情報が十分かという判断指標も含めて）というやり方もあると思いますので、無理のない範囲でお願いします。
※私はシンプルに、単純な正誤の確認などを除いて、公開情報で解消できない懸念点があれば、それが解消されるまでは投資を見送り、他サービスに投資する、という考えです。
個別に踏み込んで確認したところで、相手から得られるのは、「相手が見せたい情報」という感覚もありますし。
ID:3096 / 投稿者：レオ [2025-12-29 16:35:54]
管理人様
次回先方に訪問した際、資料の開示をお願いしてみます。どこまで出来るか分かりませんが。
あまり踏み込み過ぎると、知らない方が良かったことまで行き当たってしまいかねないので、そこら辺は様子をみて、先方にも迷惑がかからないように、慎重に少しずつ進めます。
おっしゃる通り、どの会社も何らかのリスクが存在すると思います。
ID:3095 / 投稿者：管理人 [2025-12-29 12:10:05]
どの事業者やファンドにもそれぞれに多様なリスクがあるので、分析をしていくほどになんらかのリスク要因は見つかると思いますよ。
不動産クラファンはそもそも元本保証の無い投資商品ですから、安全だという断定の方がまずいとも思っています。
とはいえ、正直、売り上げの好調さを事業者に聞いて、それが投資リスク判断材料になるかと言うと難しいですけどね。
この業界の「好調です」「大丈夫です」と言う言葉は鵜呑みにできるようなものではありませんので、マジメに検証するなら、売上実績データ見せてもらうくらいまで踏み込むか、東京の1棟アパートの収益性や商品力の検証（投資家視点で魅力があるか、金利影響などがあるか）なんかを分析することが有効だと思います。
ID:3094 / 投稿者：レオ [2025-12-29 08:52:42]
管理人様、不動産クラファン愛好家様
コメントありがとうございます。
取れる範囲で引き続き調査しますね。
ただ、掲示板のコメントを観る方により、私のコメントの捉え方が違うので、全然違う意味で解釈されて拡散されると事業者に迷惑がかかるので、その点は注意していきたいと思います。
年末年始のお休み期間、および年始早々に先方に細々とした話を伺うのは失礼にあたる気がしますので、少し時間がかかるかもしれません。
ご了承ください。
ID:3092 / 投稿者：管理人 [2025-12-28 21:37:45]
レオ様
調査ありがとうございます。
必死の販売努力自体は、どの不動産会社でもやるので、それ自体は心配する必要はないか、と思います。
下にも書きましたが、デベロッパー業態は、毎期のＰＬで黒字にするための予算が設定されています。売らない限り利益計画を達成できませんし、銀行融資の場合であれば、売れ残ると次の仕入れにも響いてしまいますし、営業はこの業態では本当に重要ですので。
東京の収益アパートについては、確かに市況で言えば、金利上昇影響が大きい業態に見えますね。
買い手に融資が付くことが前提での事業ですが、どの程度の金利上昇まで、キャッシュフローをプラスにできる設計になっているかをヒアリングしてみると、市況影響が一定程度想定できるかもしれません。
金利上昇や任組の相続税圧縮効果の見直しなど、来年は、TSONに限らず収益物件を扱う事業者への影響が気になる点はありますので、市場影響は慎重に見ていくことが望ましそうです。
ID:3090 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-28 20:32:16]
名前が抜けてました。すみません下記は私です。
ID:3088 / 投稿者：レオ [2025-12-28 19:47:47]
TSONについて私なりに調べてみたのですが、客観性のある公開できるデータを入手することはできませんでした。
東海地区の戸建て販売については低調に推移しており、TSONの戸建て販売に影響が出ています。但し今起きたことではないので、急に経営に変調をきたす要因ではありませんでした。
ここらは主観になるのですが、気がかりなのが予算を達成するために必死で東海地区の戸建て営業・販売努力をしているようですが、この必死の状況が、通常の不動産事業者の「ノルマ達成」の必死さなのか、経営状況が悪化しているために、なにがなんでも、という必死さなのかは、私自身が不動産業に携わっていないため分かりませんでした。
（因みに私の携わっている会社は製造業者なのですが、業績はかなり好調です。それでも、社員に対しては、「非常事態」を宣言し、ハッパを掛け、販売増、価格低減の高いノルマを課せられます。決算開示の数字で、実際にかなりの収益を上げているので、決算後、社員からはかなりの不満が出ます。但しこれも会社経営のあり方なのでしょう。）
また、首都圏の収益アパート（モックテラス）の販売が好調ですが、今後の市況影響は見立てが難しいですし、首都圏での競争は激しいため、こちらの事業の推移が今後のこの事業者の成長を左右すると思います。
管理人様の記事にあるように、26年6月期の決算、それから27年6月期の決算の2期をみて、この事業者が安定的もしくは成長を見込めるのかを判断のうえ、各人が投資判断をするしかないのかなと思いました。
ID:2991 / 投稿者：管理人 [2025-12-15 11:45:48]
おっしゃる通り、地域分散の意味がある投資になりますし、本業事業でファンド組成している安心感も出せるファンドだけに頑張って欲しいですね。
今はその本業の販売力、商品力自体を見極めていく必要もあるとは感じますが、業界でも希少な存在ですから、下期で売り切ってBSを軽くしてくれることを祈っております。
ID:2990 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-15 01:41:38]
お二人のコメントですぐTSONさんとだと分かりました。ここは、以前東京プロマーケットに上場しており、コンプライアンスは、しっかりしているだろうなと思い、こちらのサイト掲載前から、結構投資しておりました。しかし赤字が2年連続となり、投資比率を極力下げて様子見してます。前期が黒字化になり、良かったと思い応援してます。今期2年連続で黒字化になることを願っています。地域の分散投資にもなるので、頑張って欲しいです。
ID:2989 / 投稿者：管理人 [2025-12-14 21:40:24]
レオ様
場所をTSONに移しました。
もちろん記載は任意に実施いただいて大丈夫です！
なお、この業態の決算や在庫リスク、利益や収支の立て付けについては、デベロッパーの案件収支構造やキャッシュフローを理解できていないと難しいかもしれませんので、数値感や収支構造を解説させていただきますね。
TSONさんの直近期の決算からは、売上総利益が9.86億円に対して、純利益が91百万円となっており、販管費や利息、クラファンの配当などの負担が重たい構造となっています。
事業の粗利率、つまり外部環境の変化にもよりますが、損益分岐点ラインとなる売上高は、50億円前後とみるのが妥当でしょう。
（過去には売上47億円でも赤字、41億円で黒字転換と案件の中身による影響は有りますが、直近期の売上と純利益水準から仮置き。）
その売上を上げるためには、昨年度末の販売用在庫が約60億円あるため、これを外部売却することで売上50億円、粗利10億円規模が確保できれば黒字ラインに到達できそうです。（原価高やクラファンへの配当支払い額の増などの可能性も有り、もう少し上になっている可能性もありますが。）
一方、この半年間で不動産クラファンに40億円規模の物件を入れた、ということは、うち半分が既存物件だとすると、販売用在庫のうち20億円くらいは外部売却されず在庫としてBS内に抱えた状態であることが想定されます。
ここまでは外部から見えている数字で、ここからが想定になります。
昨年度末の販売用在庫のうち、クラファンに入れていないはずの40億円くらいを全部外部売却するくらいではないと損益分岐点ラインの売上水準に到達しない可能性も考えられそうです。
一方、東京の物件は2億円分くらいしかクラファンに入っていませんので、外部にうまく売れているのかもしれません。
その外部販売分と、今期にクラファンに入れている物件の外部売却を進めて、売上50億円、粗利10億円規模に到達できそうか、というのが今後のポイントかと思います。
以下あたりが確認できればもう少し今期進捗が把握しやすいですが、このあたりの数字は、確定前に外部に出すことはないでしょうし、組成済みファンドの運用終了（外部売却）実績が今後増えていくかをウォッチするのが良い気がします。
・東京、愛知それぞれでの今期竣工予定件数と販売計画額
・現状の外部販売実績
ID:2988 / 投稿者：レオ [2025-12-14 20:27:27]
管理人様
一旦その会社の事業内容の調査をさせて頂けないでしょうか？
その中で客観的に、事業の中で危ぶまれる事実、数字等があり、その内容が掲示板で共有出来るか、共有しても問題ないか、判断します。
但し私の調査能力にも限界があるため、少しでも客観性に欠ければ、コメントは控えるようにします。
いかかでしょうか？
ID:2456 / 投稿者：管理人 [2025-10-01 19:41:20]
決算を確認の上で、サービス解説記事や決算データにも反映させていただきました。
https://investors-eye.jp/tson/
本日のコメントにて、当期純利益の数字を見誤っていましたが、他の数字は直近期を見ていたようです。
私が数字面からみたポイントは記事に記載しておりますが、あくまで一つの意見、見方、程度に捉えていただければ幸いです。
ID:2453 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-01 13:52:03]
株式非公開化に伴う経営改善により、下期は売上総利益・営業利益・半期純利益が過去最高益となりました。独自の不動産AIを駆使した生産性の高い仕入れを首都圏で行い、新築一棟アパート事業の堅調な販売実績が業績向上に大きく貢献しました。
AIでは、前期決算内容から大幅な改善がみられると評価されてます。
ID:2452 / 投稿者：管理人 [2025-10-01 13:02:48]
もしや一つ古いのを見てましたかね。
すいません、別途確認、コメントします！
ID:2451 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-01 12:13:31]
税引き後も９１百万円の黒字ですが一体何期の決算を見られているのでしょうか？
ID:2449 / 投稿者：管理人 [2025-10-01 09:40:23]
ファンドの方ではまだ決算が更新されていませんでしたが、コーポレートサイトの方で開示されているのですね。
経常利益が出たのは喜ばしいことですが、ご指摘のとおり、税引き後ではマイナスですね。
税金まわりは全く詳しくないのですが、外形標準課税の適用があるので、利益以上の税金がかかるのかな？と思いました。
ＰＬ覧を見ていただくと、投資家向け配当は別計上されているので、あくまで経常利益までの中で配当などは計算されているかと。
前渡金については、開発までに要する費用のうち、ゼネコンに工事開始時に支払う着手金などを計上しているのであれば、それ自体はあまり気にしないで良い気がします。
開発するアパートのに関わる土地仕入れや建築コストなどは「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」「前渡金」などに計上され、売却時には、「売上原価」に計上されます。
この売上原価がしっかり利益を生んでいるか、を見るには、売上高総利益を見るのが良いかと思います。
ここで開発原価に対する粗利益が見えますが、売上高総利益率が20%弱と、それなりの水準ながら、デベロッパー業態としてみた時に高いとも言えない水準という感じかと思います。
今期は税引き後利益ではマイナスということで、まだ完全復調、といえる数字ではないかと思いますので、開発ノウハウを磨いて売上高総利益率を上げていくか、総売上を上げて（数をさばいて）販管費（人件費等）を吸収できるだけの利益規模を上げることで、純資産を積み上げていけるか、来期の動向もウォッチする必要はあるかと思います。
ID:2448 / 投稿者：クラファン小心者 [2025-10-01 07:43:27]
2025年6月期までの決算/バランスシートが出ました。（本サイト”ニュース”よりリンクあり）
経験不足ながら、個人的に要点をまとめてみました。間違っているところがあれば是非ご指摘いただけたらと思います。
”9000万純利益”と”バランスシート利益余剰金は前年から見て2000万程マイナス”と、チグハグな結果を感じました。
純利益の値は、そこからさらに株主配当等で減る値であると理解しているのですが、はて、、、（不動産クラファンの配当分でマイナスになっているんでしょうか？
自己資本比率は、不動産クラファンの運用額が増えているのでさらに下がっている（9.88 -> 9.06%)
その他
在庫を示す資産部(販売用、仕掛け)は前回より減っているのですが、その分、”前渡金”？がかなり膨らんでいる。
資産部の”現金及び預金”は+20,000万、にもかかわらず、利益余剰金が増えていないのは、償還予定金だから？
ID:1229 / 投稿者：管理人 [2025-05-25 23:50:44]
愛知はそういった市場観なのですね
一般的な任組は、相続対策商品なので10年とかの期間でやる分、10年後に資産価値が下がらなさそうな物件、立地にこだわるケースが多いのですが、TSONさんはちょっと特殊だと思ってました
先ほども記載しましたが、任組でも最後売却時の物件売買相場が上がるか下がるかは大きいです
木造はどうしても期間とともに資産価値が下がりますし、ましてや立地面で優位性が特になければ、ある程度価格も下がるくらいのイメージを持ってましたが、駅距離があるとはいえ愛知で表面9.5%も出れば十分市場に出せそうですね
木造で高利回り物件を好む個人投資家の層は結構厚いので、クラファンで持つ資産としては木造アパートは結構良いのかもしれませんね
ID:1228 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-25 23:22:36]
ご回答誠にありがとうございます。私の投資した任意組合物件は愛知県の物件で9部屋総額82百万の物件で新築から3年のマスターリース契約切れとともに償還を迎える物件です。一部屋空きが出て調べるとまだ7.2万円で募集かけてますので表面利回りで9.5とかですのでまあ3年落ちでそれくらいであればトヨタ期間工とかで売れそうな感じがしてきました。トランプ関税がハチャメチャにならないことを祈っていますが愛知は他にもいい製造業に会社がありモノを見るとメゾネットで東京住みからするとこんないい部屋でこんな値段で借りられて羨ましい限りです。
ID:1225 / 投稿者：管理人 [2025-05-25 21:56:56]
1222様
任意組合は確定申告が原則必要ですが、収益が「雑所得」ではなく不動産所得になる他、建物の減価償却費や資産圧縮効果があるため、節税効果を期待する人には向いているので、投資家側が目的に応じて選ぶのが本質かと思います。
税効果を期待しないなら、匿名組合をお勧めします。
任意組合は「無限責任」という考え方は事実ですが、インカム型であれば「リスクを過度に負う」ということまで心配はあまりいらないかと。
損害の例をイメージすれば例えば建物の看板が落ちて人が亡くなる、などの際には不動産オーナーの責任が問われますが、その際の損失がファンドに帰属するというような可能性は否定できませんが、そのあたりはプロがしっかり管理してくれると期待するしかないかと。
「売却」については賃貸保証とはあまり関係なく、最後元本償還は売却して行うことになります。
TSONが買ってくれる、または後続ファンドに売却するケースなど「売却」についてはいろいろやり方はあります。
売却時に損失が生じれば、その損失相当は投資家にも負担がありますので、元本が満額帰ってこない可能性があるのは、匿名組合でも同じです。
（劣後出資がある匿名組合型契約の方が投資家の棄損リスクが減りますが）
ID:1222 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-25 20:51:44]
すみません、あまり深く考えずに申し込んだのですが、任意組合は無限責任を負うとのこと。ですがインカム型ファンドでその間マスターリースがついていて出口の売却とかがあまり関係ないようなはずなのですが、いったいどのようなリスクがあるのでしょうか。無限責任といえど賃貸保証されているので、売却云々は関係ないはずですが、それで元本が棄損するという場合はどのような場合になるのでしょうか。確かに一見期間にも見えますが最近は長期間では集まりが悪いのか短くなる傾向があります。
ID:1221 / 投稿者：レオ [2025-05-25 19:49:50]
私はTSONファンディングではなく、対面販売の方の顧客ですが、恐らく運用期間の長さで分けているんじゃないですかね？運用期間が長いほうが任意組合とか。TSONファンディングのカスタマーサポートセンターに確認してみるのが良いのではないでしょうか？
ID:1220 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-25 19:14:03]
TSONで匿名組合と任意組合を使い分けて募集していますが、これはどのような時に使い分けられていると思われますか?
