SMART FUND109号（東京都葛飾区新小岩駅Ⅱ）詳細情報

ステータス	募集中
想定利回り	5.5%
募集期間	2026-01-14 19:00:00～ 2026-01-17 13:00:00
運用期間	7ヵ月（2026-01-22～2026-08-21）
募集方式	先着式
タイプ	キャピタル
募集額	1億5,320万円
劣後出資額	1,710万円
融資調達額	1億3,500万円
出資総額	3億530万円
劣後出資比率	5.6%

物件タイプ１	一棟収益
物件タイプ２	レジ
権利	所有権
建築年月	0000-00-00
物件情報	・JR総武線「新小岩」駅から徒歩約15分の立地で一棟アパートを建築
固有リスク

サービス名称	TSON FUNDING
事業者名	株式会社ＴＳＯＮ
住所	愛知県名古屋市中村区名駅三丁目22番8号大東海ビル2階
TEL	0120-527-038
上場有無	非上場
純資産	5億6,459万2,000円
自己資本比率	9.14%
経常利益	8,120万7,000円
経常利益率	1.58%
決算年月	2025-06-30

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ID:3097 / 投稿者：管理人 [2025-12-29 21:57:12]

レオ様
そうですね。サービス運営者は、それぞれの考えで、投資判断に必要な情報開示範囲を決めていますので、その範囲で判断する（その情報が十分かという判断指標も含めて）というやり方もあると思いますので、無理のない範囲でお願いします。
※私はシンプルに、単純な正誤の確認などを除いて、公開情報で解消できない懸念点があれば、それが解消されるまでは投資を見送り、他サービスに投資する、という考えです。
個別に踏み込んで確認したところで、相手から得られるのは、「相手が見せたい情報」という感覚もありますし。

ID:3096 / 投稿者：レオ [2025-12-29 16:35:54]

管理人様
次回先方に訪問した際、資料の開示をお願いしてみます。どこまで出来るか分かりませんが。
あまり踏み込み過ぎると、知らない方が良かったことまで行き当たってしまいかねないので、そこら辺は様子をみて、先方にも迷惑がかからないように、慎重に少しずつ進めます。
おっしゃる通り、どの会社も何らかのリスクが存在すると思います。

ID:3095 / 投稿者：管理人 [2025-12-29 12:10:05]

どの事業者やファンドにもそれぞれに多様なリスクがあるので、分析をしていくほどになんらかのリスク要因は見つかると思いますよ。
不動産クラファンはそもそも元本保証の無い投資商品ですから、安全だという断定の方がまずいとも思っています。

とはいえ、正直、売り上げの好調さを事業者に聞いて、それが投資リスク判断材料になるかと言うと難しいですけどね。
この業界の「好調です」「大丈夫です」と言う言葉は鵜呑みにできるようなものではありませんので、マジメに検証するなら、売上実績データ見せてもらうくらいまで踏み込むか、東京の1棟アパートの収益性や商品力の検証（投資家視点で魅力があるか、金利影響などがあるか）なんかを分析することが有効だと思います。

ID:3094 / 投稿者：レオ [2025-12-29 08:52:42]

管理人様、不動産クラファン愛好家様
コメントありがとうございます。
取れる範囲で引き続き調査しますね。
ただ、掲示板のコメントを観る方により、私のコメントの捉え方が違うので、全然違う意味で解釈されて拡散されると事業者に迷惑がかかるので、その点は注意していきたいと思います。
年末年始のお休み期間、および年始早々に先方に細々とした話を伺うのは失礼にあたる気がしますので、少し時間がかかるかもしれません。
ご了承ください。

ID:3092 / 投稿者：管理人 [2025-12-28 21:37:45]

レオ様
調査ありがとうございます。
必死の販売努力自体は、どの不動産会社でもやるので、それ自体は心配する必要はないか、と思います。
下にも書きましたが、デベロッパー業態は、毎期のＰＬで黒字にするための予算が設定されています。売らない限り利益計画を達成できませんし、銀行融資の場合であれば、売れ残ると次の仕入れにも響いてしまいますし、営業はこの業態では本当に重要ですので。

東京の収益アパートについては、確かに市況で言えば、金利上昇影響が大きい業態に見えますね。
買い手に融資が付くことが前提での事業ですが、どの程度の金利上昇まで、キャッシュフローをプラスにできる設計になっているかをヒアリングしてみると、市況影響が一定程度想定できるかもしれません。
金利上昇や任組の相続税圧縮効果の見直しなど、来年は、TSONに限らず収益物件を扱う事業者への影響が気になる点はありますので、市場影響は慎重に見ていくことが望ましそうです。

ID:3090 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-28 20:32:16]

名前が抜けてました。すみません下記は私です。

ID:3088 / 投稿者：レオ [2025-12-28 19:47:47]

TSONについて私なりに調べてみたのですが、客観性のある公開できるデータを入手することはできませんでした。
東海地区の戸建て販売については低調に推移しており、TSONの戸建て販売に影響が出ています。但し今起きたことではないので、急に経営に変調をきたす要因ではありませんでした。
ここらは主観になるのですが、気がかりなのが予算を達成するために必死で東海地区の戸建て営業・販売努力をしているようですが、この必死の状況が、通常の不動産事業者の「ノルマ達成」の必死さなのか、経営状況が悪化しているために、なにがなんでも、という必死さなのかは、私自身が不動産業に携わっていないため分かりませんでした。
（因みに私の携わっている会社は製造業者なのですが、業績はかなり好調です。それでも、社員に対しては、「非常事態」を宣言し、ハッパを掛け、販売増、価格低減の高いノルマを課せられます。決算開示の数字で、実際にかなりの収益を上げているので、決算後、社員からはかなりの不満が出ます。但しこれも会社経営のあり方なのでしょう。）
また、首都圏の収益アパート（モックテラス）の販売が好調ですが、今後の市況影響は見立てが難しいですし、首都圏での競争は激しいため、こちらの事業の推移が今後のこの事業者の成長を左右すると思います。
管理人様の記事にあるように、26年6月期の決算、それから27年6月期の決算の2期をみて、この事業者が安定的もしくは成長を見込めるのかを判断のうえ、各人が投資判断をするしかないのかなと思いました。

ID:2991 / 投稿者：管理人 [2025-12-15 11:45:48]

おっしゃる通り、地域分散の意味がある投資になりますし、本業事業でファンド組成している安心感も出せるファンドだけに頑張って欲しいですね。
今はその本業の販売力、商品力自体を見極めていく必要もあるとは感じますが、業界でも希少な存在ですから、下期で売り切ってBSを軽くしてくれることを祈っております。

ID:2990 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-15 01:41:38]

お二人のコメントですぐTSONさんとだと分かりました。ここは、以前東京プロマーケットに上場しており、コンプライアンスは、しっかりしているだろうなと思い、こちらのサイト掲載前から、結構投資しておりました。しかし赤字が2年連続となり、投資比率を極力下げて様子見してます。前期が黒字化になり、良かったと思い応援してます。今期2年連続で黒字化になることを願っています。地域の分散投資にもなるので、頑張って欲しいです。

ID:2989 / 投稿者：管理人 [2025-12-14 21:40:24]

レオ様
場所をTSONに移しました。
もちろん記載は任意に実施いただいて大丈夫です！

なお、この業態の決算や在庫リスク、利益や収支の立て付けについては、デベロッパーの案件収支構造やキャッシュフローを理解できていないと難しいかもしれませんので、数値感や収支構造を解説させていただきますね。

TSONさんの直近期の決算からは、売上総利益が9.86億円に対して、純利益が91百万円となっており、販管費や利息、クラファンの配当などの負担が重たい構造となっています。
事業の粗利率、つまり外部環境の変化にもよりますが、損益分岐点ラインとなる売上高は、50億円前後とみるのが妥当でしょう。
（過去には売上47億円でも赤字、41億円で黒字転換と案件の中身による影響は有りますが、直近期の売上と純利益水準から仮置き。）

その売上を上げるためには、昨年度末の販売用在庫が約60億円あるため、これを外部売却することで売上50億円、粗利10億円規模が確保できれば黒字ラインに到達できそうです。（原価高やクラファンへの配当支払い額の増などの可能性も有り、もう少し上になっている可能性もありますが。）
一方、この半年間で不動産クラファンに40億円規模の物件を入れた、ということは、うち半分が既存物件だとすると、販売用在庫のうち20億円くらいは外部売却されず在庫としてBS内に抱えた状態であることが想定されます。

ここまでは外部から見えている数字で、ここからが想定になります。
昨年度末の販売用在庫のうち、クラファンに入れていないはずの40億円くらいを全部外部売却するくらいではないと損益分岐点ラインの売上水準に到達しない可能性も考えられそうです。
一方、東京の物件は2億円分くらいしかクラファンに入っていませんので、外部にうまく売れているのかもしれません。
その外部販売分と、今期にクラファンに入れている物件の外部売却を進めて、売上50億円、粗利10億円規模に到達できそうか、というのが今後のポイントかと思います。
以下あたりが確認できればもう少し今期進捗が把握しやすいですが、このあたりの数字は、確定前に外部に出すことはないでしょうし、組成済みファンドの運用終了（外部売却）実績が今後増えていくかをウォッチするのが良い気がします。
・東京、愛知それぞれでの今期竣工予定件数と販売計画額
・現状の外部販売実績

ID:2988 / 投稿者：レオ [2025-12-14 20:27:27]

管理人様
一旦その会社の事業内容の調査をさせて頂けないでしょうか？
その中で客観的に、事業の中で危ぶまれる事実、数字等があり、その内容が掲示板で共有出来るか、共有しても問題ないか、判断します。
但し私の調査能力にも限界があるため、少しでも客観性に欠ければ、コメントは控えるようにします。
いかかでしょうか？

ID:2456 / 投稿者：管理人 [2025-10-01 19:41:20]

決算を確認の上で、サービス解説記事や決算データにも反映させていただきました。
https://investors-eye.jp/tson/
本日のコメントにて、当期純利益の数字を見誤っていましたが、他の数字は直近期を見ていたようです。
私が数字面からみたポイントは記事に記載しておりますが、あくまで一つの意見、見方、程度に捉えていただければ幸いです。

ID:2453 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-01 13:52:03]

株式非公開化に伴う経営改善により、下期は売上総利益・営業利益・半期純利益が過去最高益となりました。独自の不動産AIを駆使した生産性の高い仕入れを首都圏で行い、新築一棟アパート事業の堅調な販売実績が業績向上に大きく貢献しました。
AIでは、前期決算内容から大幅な改善がみられると評価されてます。

ID:2452 / 投稿者：管理人 [2025-10-01 13:02:48]

もしや一つ古いのを見てましたかね。
すいません、別途確認、コメントします！

ID:2451 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-01 12:13:31]

税引き後も９１百万円の黒字ですが一体何期の決算を見られているのでしょうか？

ID:2449 / 投稿者：管理人 [2025-10-01 09:40:23]

ファンドの方ではまだ決算が更新されていませんでしたが、コーポレートサイトの方で開示されているのですね。
経常利益が出たのは喜ばしいことですが、ご指摘のとおり、税引き後ではマイナスですね。
税金まわりは全く詳しくないのですが、外形標準課税の適用があるので、利益以上の税金がかかるのかな？と思いました。
ＰＬ覧を見ていただくと、投資家向け配当は別計上されているので、あくまで経常利益までの中で配当などは計算されているかと。

前渡金については、開発までに要する費用のうち、ゼネコンに工事開始時に支払う着手金などを計上しているのであれば、それ自体はあまり気にしないで良い気がします。
開発するアパートのに関わる土地仕入れや建築コストなどは「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」「前渡金」などに計上され、売却時には、「売上原価」に計上されます。
この売上原価がしっかり利益を生んでいるか、を見るには、売上高総利益を見るのが良いかと思います。
ここで開発原価に対する粗利益が見えますが、売上高総利益率が20%弱と、それなりの水準ながら、デベロッパー業態としてみた時に高いとも言えない水準という感じかと思います。
今期は税引き後利益ではマイナスということで、まだ完全復調、といえる数字ではないかと思いますので、開発ノウハウを磨いて売上高総利益率を上げていくか、総売上を上げて（数をさばいて）販管費（人件費等）を吸収できるだけの利益規模を上げることで、純資産を積み上げていけるか、来期の動向もウォッチする必要はあるかと思います。

ID:2448 / 投稿者：クラファン小心者 [2025-10-01 07:43:27]

2025年6月期までの決算/バランスシートが出ました。（本サイト”ニュース”よりリンクあり）
経験不足ながら、個人的に要点をまとめてみました。間違っているところがあれば是非ご指摘いただけたらと思います。

”9000万純利益”と”バランスシート利益余剰金は前年から見て2000万程マイナス”と、チグハグな結果を感じました。
純利益の値は、そこからさらに株主配当等で減る値であると理解しているのですが、はて、、、（不動産クラファンの配当分でマイナスになっているんでしょうか？
自己資本比率は、不動産クラファンの運用額が増えているのでさらに下がっている（9.88 -> 9.06%)

その他
在庫を示す資産部(販売用、仕掛け)は前回より減っているのですが、その分、”前渡金”？がかなり膨らんでいる。
資産部の”現金及び預金”は+20,000万、にもかかわらず、利益余剰金が増えていないのは、償還予定金だから？

ID:1229 / 投稿者：管理人 [2025-05-25 23:50:44]

愛知はそういった市場観なのですね
一般的な任組は、相続対策商品なので10年とかの期間でやる分、10年後に資産価値が下がらなさそうな物件、立地にこだわるケースが多いのですが、TSONさんはちょっと特殊だと思ってました

先ほども記載しましたが、任組でも最後売却時の物件売買相場が上がるか下がるかは大きいです
木造はどうしても期間とともに資産価値が下がりますし、ましてや立地面で優位性が特になければ、ある程度価格も下がるくらいのイメージを持ってましたが、駅距離があるとはいえ愛知で表面9.5%も出れば十分市場に出せそうですね
木造で高利回り物件を好む個人投資家の層は結構厚いので、クラファンで持つ資産としては木造アパートは結構良いのかもしれませんね

ID:1228 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-25 23:22:36]

ご回答誠にありがとうございます。私の投資した任意組合物件は愛知県の物件で9部屋総額82百万の物件で新築から3年のマスターリース契約切れとともに償還を迎える物件です。一部屋空きが出て調べるとまだ7.2万円で募集かけてますので表面利回りで9.5とかですのでまあ3年落ちでそれくらいであればトヨタ期間工とかで売れそうな感じがしてきました。トランプ関税がハチャメチャにならないことを祈っていますが愛知は他にもいい製造業に会社がありモノを見るとメゾネットで東京住みからするとこんないい部屋でこんな値段で借りられて羨ましい限りです。

ID:1225 / 投稿者：管理人 [2025-05-25 21:56:56]

1222様
任意組合は確定申告が原則必要ですが、収益が「雑所得」ではなく不動産所得になる他、建物の減価償却費や資産圧縮効果があるため、節税効果を期待する人には向いているので、投資家側が目的に応じて選ぶのが本質かと思います。
税効果を期待しないなら、匿名組合をお勧めします。

任意組合は「無限責任」という考え方は事実ですが、インカム型であれば「リスクを過度に負う」ということまで心配はあまりいらないかと。
損害の例をイメージすれば例えば建物の看板が落ちて人が亡くなる、などの際には不動産オーナーの責任が問われますが、その際の損失がファンドに帰属するというような可能性は否定できませんが、そのあたりはプロがしっかり管理してくれると期待するしかないかと。

「売却」については賃貸保証とはあまり関係なく、最後元本償還は売却して行うことになります。
TSONが買ってくれる、または後続ファンドに売却するケースなど「売却」についてはいろいろやり方はあります。
売却時に損失が生じれば、その損失相当は投資家にも負担がありますので、元本が満額帰ってこない可能性があるのは、匿名組合でも同じです。
（劣後出資がある匿名組合型契約の方が投資家の棄損リスクが減りますが）

ID:1222 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-25 20:51:44]

すみません、あまり深く考えずに申し込んだのですが、任意組合は無限責任を負うとのこと。ですがインカム型ファンドでその間マスターリースがついていて出口の売却とかがあまり関係ないようなはずなのですが、いったいどのようなリスクがあるのでしょうか。無限責任といえど賃貸保証されているので、売却云々は関係ないはずですが、それで元本が棄損するという場合はどのような場合になるのでしょうか。確かに一見期間にも見えますが最近は長期間では集まりが悪いのか短くなる傾向があります。

ID:1221 / 投稿者：レオ [2025-05-25 19:49:50]

私はTSONファンディングではなく、対面販売の方の顧客ですが、恐らく運用期間の長さで分けているんじゃないですかね？運用期間が長いほうが任意組合とか。TSONファンディングのカスタマーサポートセンターに確認してみるのが良いのではないでしょうか？

ID:1220 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-25 19:14:03]

TSONで匿名組合と任意組合を使い分けて募集していますが、これはどのような時に使い分けられていると思われますか?