好立地物件への投資で、「想定利回り6.5%+α」の好条件ファンド
本ファンドの対象物件は、名古屋市営地下鉄「新栄町」駅から徒歩5分の好立地1棟マンションです。
「新栄町」駅は「栄」駅まで直通2分、ビジネス街の「伏見」駅まで直通4分、交通の拠点である「名古屋」駅まで直通8分と利便性の高い駅となっており、
この好立地物件で想定利回り6.5%というのは、なかなかの好条件と言えます。
利回りはキャピタルゲインが中心となっているのですが、詳しくは後述しますが、本物件は割安に仕入れており、プロ投資家が劣後出資者の立場で出資できる条件のファンドとなっています。
事業者との情報格差がほとんどない、
第三者であるプロ事業者（名鉄都市開発株式会社）が劣後出資でリスクを優先的に引き受ける判断をされている、という条件で想定利回り6.5%という条件は十分に魅力的ではないでしょうか。
不動産クラファンでは、不特法の定める情報開示義務はあるものの、それでも個人投資家と運営事業者の間には情報格差が存在していますので、本件のスキームは、投資家にとっては非常に大きなメリットがある構造、と言えるでしょう。
「売却益の30%を投資家に配当」する、上振れ期待のあるファンド
本ファンドは
売却額が想定より上振れた場合には投資家への配当利回りも上振れるファンド設計のため、6.5%＋α期待が持てるファンド設計です。
本ファンドでは、名古屋市の好立地1棟マンションを表面利回り7%を超える水準（総事業費比）という割安な水準で取得できており、売却益を得られる前提でプロ事業者（名鉄都市開発株式会社）が劣後出資している、と想定されるファンドです。
劣後出資者が損失リスクを負担をするだけのメリットを得るには、上振れるという期待を持てると判断していることが想定されますので、個人投資家にとっても、かなり魅力のあるファンドではないでしょうか？
本ファンドのスキームとは？
不特法特例事業を用いた倒産隔離スキーム
本ファンドは、不特法特例事業を用いた「倒産隔離スキーム」と呼ばれる構造で、ファンド運営事業者は本ファンドを運営するために設立されたＳＰＣ（不動産ファンド運営のみを行う合同会社）となっています。
この構造により、ＳＰＣが他の事業の影響で損失が生じることはなく、純粋にファンドが保有する不動産事業の影響以外を受けないことが特長です。
（もっとも、本ファンドの場合は東証プライム上場企業であるトーセイが運営しており、その他の不動産クラファン運営事業者と比べて財務の健全性が高いため、倒産隔離自体が投資家にとって魅力が特別に高いとまでは言えないというのが管理人の心象ですが。）
不特法特例事業のこれまでの課題
不特法特例事業は、不特法の課題であった、「倒産隔離されない＝運営事業者の倒産時に、当該企業が運営する全てのファンドが影響を受ける」という課題を解消するためにできた仕組みなのですが、以下のような課題があります。
①運営事業者の劣後出資比率が5%未満であることが必要（5%を超えると倒産確率性が確保できない）
②ＳＰＣの設立・運用コストが発生するため、小規模のファンドでは投資効率が悪い
③改修工事などに制限がある（修繕又は模様替に関する工事、かつ、対象不動産価格の10%を上限とする）
⇒ 開発型ファンドの組成が原則できない
④対象不動産の運用は不特法3号事業者に委託する必要があり、対応可能な事業者が限られること（バックアップオペレータが限定されること）
管理人の感覚では、①が非常に大きなデメリットだと感じます。
倒産隔離されていない不動産クラファンでは劣後出資比率が30%を超えるような安全性の高いファンドが組成されている点が魅力であり、例えばＧＡＬＡのように、運営企業の財務が極めて健全な企業であれば、倒産隔離スキームのメリットよりも、劣後出資比率が5%を超えるメリットの方が大きいという評価もあり、かつ、④についての対応にどの程度の時間やコストがかかるかが未知数の部分があり、これまで当サイトでは特例事業スキーム型のサービスを積極的には扱ってきませんでした。
（この仕組みを一般投資家に正しく伝えることの難しさも正直感じます。）
【補足】当サイトで掲載する不動産クラファンでは、ヤマワケエステートを除くと、劣後出資比率はほぼ5%を最低水準（一部例外有り）として、10%程度～30%程度までの水準を確保するファンドも多数存在しています。
管理人は情報格差が大きい不動産クラファンにおいては投資家の想定しえない損失リスクに備える劣後出資比率は重要だと考えていますので、今後も本ファンドのような例外を除くと、当サイトでは倒産隔離型ではないファンドを中心に扱っていくと思います。
本ファンドのブレイクスルー：新世代の不動産クラファンサービスとは？
本ファンドでは、
倒産隔離スキームの最大のデメリットであった「①運営事業者の劣後出資比率が5%未満であることが必要」を、ファンド組成事業者（オリジネーターと呼ばれます）ではない劣後出資者を引き込むことでクリアしました。
以下のスキーム図にも出てきますが、ファンド物件を取得し、組成するオリジネーターであるトーセイに加えて、「名鉄不動産開発株式会社」というプロの不動産会社が投資家として劣後出資を実施することで、トータルの劣後出資比率を6%まで高めています。（名鉄不動産開発2.7%、トーセイ2.3%）
劣後出資比率6%は、不動産クラファンの中で見た場合に決して高いとは言えませんが、このファンド構成とすることの最大の魅力は、トーセイにとっては第三者にあたる名鉄不動産開発が、プロ事業者として、対象不動産や事業収支のチェックを行った上で投資判断を行っている、という点です。
不動産クラファンには法律の定める開示義務があるものの、それでも事業者と一般投資家の間には情報格差がどうしても生じてしまいます。
その点、プロ事業者が、劣後出資者としてリスク負担を行う以上のリターン期待ができるという判断をしている、という点はかなり魅力が大きいです。
本ファンドの場合、劣後出資者は損失リスクを優先的に負担する一方で、売却益が得られた場合には、売却益の70%を得られるファンド設計となっています。
投資家への配当は売却益の30%となっており、劣後出資者より取り分は少ないものの、損失リスクを事業者が負担する構造、かつプロ投資家が損失を優先負担する構造で想定利回り6.5%を確保できるというのは、かなり魅力のある条件です。
加えて本ファンドでは売却額が想定より上振れた場合には投資家への配当利回りも上振れるファンド設計のため、劣後出資者と同様にアップサイド期待が持てるファンドとなっていますので、6.5%＋α期待が持てることを考えれば、かなり魅力のあるファンドではないでしょうか？
ちなみに同様の仕組みを持つCOZUCHIや利回り不動産、FUNDIでは売却益の25%を配当する条件での提供を行っていますが、TREC FUNDINFでは売却益の30%と投資家にとってより有利な条件となっています。
融資併用だが、LTV（Loan To Value）はリスクとリターンのバランスを取っている
本ファンドでは金融期間からの融資を併用することで、レバレッジを聞かせて利回りを確保しています。
融資の比率が高まるほどレバレッジが高まるためリターンが高まる一方で、金利上昇リスクや損失発生時の負のレバレッジも大きくなってしまいます。
そのため、そのバランスを取るべくLTV比率を調整するのですが、本ファンドの資金調達構成は以下の通りで、LTVは55.2%となっており、良いバランスではないでしょうか。
REITなどを見ても、扱うアセットタイプに応じ、リスクの高いアセットほど、LTVを低めに調整するのですが、都心部のマンション中心のファンドではLTV50%程度というのは違和感の無い水準だということが確認できると思います。
不動産クラファン事業者によっては、融資がつくだけ融資で調達し、その不足分をクラファンで調達する、といった乱暴な商品設計をしているケースが散見されますが、本ファンドでは、融資は引けるものの、LTV55%水準とするよう意識的にバランスを調整されています。
このあたりもプロ向けファンドを組成・運営しているトーセイの安心感が感じられる点ではないでしょうか。
|
金額 |
総事業費に占める比率 |
備考 |
| 優先出資（投資家） |
204,000,000円 |
38.8% |
|
| 劣後出資①（名鉄不動産開発） |
19,500,000円 |
3.7% |
|
| 劣後出資②（トーセイ） |
12,000,000円 |
2.3% |
|
| 融資 |
290,000,000円 |
55.2% |
TIBOR + 1.40% |
| 総事業費 |
525,500,000円 |
|
|
今後同様のファンドが出てくるのか？
今回のスキームは、①倒産隔離スキームの課題であった劣後出資比率5%の壁をクリアし、②第三者であるプロ投資家が出資者の立場でファンドをチェックすることで情報格差の課題を抑制する、という、新しい価値を提供するファンドとなっており、業界としては非常に大きなトピックスとなるファンドだと思います。
TREC FUNDINGはプロ向けファンドの組成や運営ができる総合力があるトーセイの運営ですから、是非今後も、こういったスキームでのファンド組成をめざしていただければ、と思います。
一方で、他サービスで、こういったファンド設計は実現可能なのでしょうか？
管理任の想定では、他サービスで同様のファンド設計をめざせる企業はほとんど出てこないでしょう。
東証プライム市場に上場するトーセイは、プロ向けファンドの組成や運営を行う、総合力の高い不動産会社です。
そのトーセイですら、これまでのファンドではプロ投資家を劣後出資者に巻き込む、今回のようなファンド設計が実現できず、自身が高めの劣後出資を行うことで、不特法特例事業スキームを用いながら、倒産隔離スキームを成立させないファンドという、投資効率の悪いファンドを組成してきました。
そもそもＳＰＣスキームでファンド組成するにはＳＰＣの設立や運営のためのコストも有り、数十億規模のファンドが適していますので、不動産クラファンでその規模の運営ができる企業は少ないです。
本ファンドが規模が小さくとも想定配当利回り6.5%で組成できているのは、ファンドが不動産を安く仕入れることで、売却益が期待できる構造である、という特殊事情もあります。
今後もこういったファンドが多数出てくればうれしいですが、なかなかこの条件でのファンドは組成困難かもしれません。
本ファンドはその意味でも、「めだたないが、隠れた目玉ファンド」ではないでしょうか。
