らくたま７号（湘南）は、地方物件ならではの高利回りに劣後出資で安全性を高めたファンド

「らくたま７号（湘南）」は、らくたま史上最高利回り6.2%のインカム型ファンド

「らくたま」は、不動産の長期保有などの資産運用で収益を上げてきた不動産会社が運営しています。
２０２４年４月のサービス開始から、安全性の高いインカム型ファンドで劣後出資比率も確保しながら、利回り６％代というかなり魅力的な条件のファンドを提供し続けています。
運営会社は資産運用のプロとして300億円規模の長期保有不動産を運用しており、安定稼働中でファンドに適した不動産によってファンド組成されており、運営企業のノウハウやファンドの商品設計（リスクとリターンのバランスの良さ）についてはかなり信頼感が持てるサービスです。

今回のファンドはJR東海道本線「平塚駅」徒歩25分、虹ケ浜ビーチまで徒歩3分という立地ということで都市型とは言えませんが、満室稼働中の一棟アパートに投資するインカム型ファンドで、想定利回り6.2%の好条件。
劣後出資比率（❔）15%で安全性を高めている他、マスターリースはないとのことですが、一棟アパート（６戸）への投資のため、一気に全てが空室になるリスクは高くはありません。
部屋タイプが17㎡～20㎡の1Rタイプと比較的入れ替え頻度が高いタイプではありますので、空室が出た場合にファンドから得られる利回りが低下するリスクがあることは認識すべきですが、かといって大きな損失が出るリスクは高くないと考えてよいでしょう。

また、1993年建築の木造アパートですが、経済情勢の変動がなければ運用期間終了後に継続ファンドまたは運営企業での買取を予定しており、出口が明確な点も魅力です。

「らくたま７号」は、「全期間配当保証」で、短期売却時にも当初運用予定期間分の配当が得られる

らくたま７号では、短期でファンド償還が実施された場合も、当初運用予定期間分の配当利回りが得られます（※）。
もちろん、配当はファンドが得た賃料収入や売却益から実施されるため、あまりに短期間で償還された場合や売却損失が生じた場合などには配当が満額得られない可能性はありますが、短期償還時にも当初の運用予定期間分の配当が得られる可能性がある、というのは魅力的な条件です。

※2024.8.9追記 「契約成立前書面 兼 電子取引業務に係る重要事項説明書」に以下のような記載が追加されました。
これはらくたま独自の契約条項で、「早期売却した場合には、事業者の利益取り分（残利益）を放棄して投資家に配分するよ」という内容を定めています。
短期売却を行うケースでは当然期中に得られるインカムゲインも当初予定より減少しますので、現象しても投資家に配当できるよう、事業者の取り分を減らして最大限投資家に配当するという内容。投資家にとっては短期間で当初予定の配当が得られる可能性がある、有利な条件になります。

＜らくたま独自の契約条件「全期間配当保証」＞

また、本事業者が、11．に規定する契約期間の満了日前かつ別紙2規定の不動産取引の終了予定日前に対象不動産全部の売却等を完了した場合も同様とします。なお、その場合、本条第1項（2）号⑤に規定する本事業者に帰属する残利益について、本事業者はこれを放棄し、当該残利益は同号④の規定による優先出資に係る利益の分配の対象とします。

らくたま7号（湘南）　「全期間配当保証」

「らくたま」は、情報開示も非常に丁寧でファンド運営企業、運営者に関する安心感が非常に高い

らくたまのこれまでのファンドでも同様の印象、記事コメントを記載しましたが、らくたまは運営企業自体が資産運用のプロであり、ファンドの設計がしっかりしているだけではなく、その情報開示についても非常に丁寧で投資家にとって投資判断がしやすいことが大きな特徴です。
特長的な情報を抜粋して紹介します。


らくたま7号（湘南）　平塚市のエリア特性


らくたま7号（湘南）　アクセス情報


らくたま7号（湘南）　賃貸受容ヒートマップ

管理人が好感を持つのは、最後の１枚です。
ヒートマップを見ると、現在は満室稼働とはいえ、退去者が出た場合に再度のリーシングが容易ではないということがわかります。
ファンド運営者にとっては不利な情報と言えそうですが、こういった不利な情報もしっかり開示しています。
その上で、その対処策としてマスターリース契約を締結したり、劣後出資比率を15%確保したり、投資商品としての魅力を高めるバランスの良い商品設計を実施しています。

まだスタート間もないサービスですが、管理人としては非常に印象の良い、投資家におすすめしたいサービスだと感じます。