名前：
コメント：
ID:2921 / 投稿者：管理人 [2025-12-05 22:36:16]
今回は特に、ここ数ファンドより利回りが高い上に、抽選型の特典があるのですが、加えて、既存会員のうちマスター/プラチナの投資家には100万円出資で20,000ベネポがついてくるので、100万円出資できれば2%相当の還元があるので、既存会員の出資率が高い気がします。
（私はらくたまに５ファンドほど出資中で、分散投資のバランスが崩れる中でも、今回更に100万円応募してしまいました。）
これに加えてプロテクトルールや劣後出資比率の高さがあるので、リスクとリターンのバランスがかなり良い印象を持てるのかもしれません。
当サイト解説初期に「劣後出資比率」の大切さを記事にしていますが、単にファンドの安全性だけではなく、劣後出資の高さを私は特に重視しています。（例外も一部ありますが）
https://investors-eye.jp/exp_6/
ID:2919 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-05 19:38:16]
33号ファンド早くも100％超えました。
あと10日以上ありますから、どこまで増えるのでしょうね。
何故こんなにも人気があるのでしょうか。
ID:2918 / 投稿者：管理人 [2025-12-04 19:20:52]
そうですね、資金調達手段や販売手法のの多様化は多くの不動産会社の不動産会社の永遠のテーマですから、本業の中の一手段、というような位置づけではないかと私は感じています。
「地域の大家さん」系事業の収支構造や事業に正直詳しく無いのですが、短期転売視点で物件を見る買取再販業やデベロッパー業態とは別の見方ができるのかな、と思っています。
本業で今期も結構利益出されていますから、賃料だけではなく、しっかり売り時を見極めて売却益も確保しているのでしょうが、長期保有視点で考えられる業態ならでは、かもしれません。（毎期売却益を上げることが求められる業態からすると羨ましいです）
ID:2917 / 投稿者：らくたま初心者 [2025-12-04 14:40:05]
早速ご回答いただきありがとうございます。
そうなると仰るようにらくたま側の旨味が薄いけれど不動産クラファンが主たる事業ではなく、自社支出を抑えつつ保有拡大していく手段としていい具合に成り立っているのでしょうか。。
こんな利益が少ない中で色々なキャンペーンで投資家還元も企画されておりちょっと心配になりますね。
今回の投資額を悩みに悩み一旦100万で応募しておりますがもう少し考えてみます。
ありがとうございました！
ID:2913 / 投稿者：管理人 [2025-12-03 22:09:11]
まず、配当の仕組みについて。
契約書が難解なのですが、よく読んでいただくと、ファンドの運用終了時の利益配分は、
1)優先出資者に、出資額×6.5%の配当
2)残利益を劣後出資者に配当
の順番で分配されます。
劣後出資者のらくたま（フロンティアグループ）は、想定賃料の場合、一般投資家より取り分が小さい構造ということです。
らくたまは損失も優先して負担し、かつ、配当もそれほどもらえないという不利な条件、投資家には有利な条件ということになりますね。
劣後出資者が配当を低く我慢することで、投資家の配当原資を出すという意味で投資家には有利なのですが、利益計画が小さい分、想定収入を少し下回った場合でも、投資家配当が満額でないという意味もあるのが数少ないデメリットでしょうか。
らくたま以外では、TsFundingさんなどがこういう形で投資家保護設計にしている事例がありますが、多くの事業者は、優先出資者より劣後出資者（運営事業者）が儲かる設計にしているので、珍しい設計ではあります。
らくたまの場合は、自己資本で保有するより、投資家の資金も預かって長期保有することを目的にしているためにこういう設計ができるのかな、と思います。
デベロッパーや買取再販業者は短期転売で利益を稼ぐのでこういうことは難しいすが、不動産を長期保有しながら賃料とバリューアップで稼ぐ業態だからこその設計かな、と思います。
（Tsさんはデベロッパーよりなのでまた考えは違いそうですが、投資家保護のために劣後出資を手厚くするという設計は共通だと思います。）
ID:2912 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-03 22:04:16]
お世話になります。
らくたま33号、5億達成しそうですね。投資額もうすぐで到達しそうですね。
ID:2911 / 投稿者：らくたま初心者 [2025-12-02 21:54:38]
管理人様
いつも考察大変参考にさせていただいています。
今回の33号案件、私も投資しようかと思いよくよく想定収支のスライドを読み込んでいたところ、優先出資と劣後出資(らくたま)とでずいぶんも一口あたりのリターンが異なるのではないかと思いました。
優先出資者分配額：42,438,000
優先出資額：660,000,000
→643円 / 1口
劣後出資者分配額：4,889,576
劣後出資額：220,000,000
→222円 / 1口
約3倍の開きがあります。
元々、新規テナント誘致ができなかった場合のワーストケースにおける利回りを計算しようとして上記気づいたのですがこれは一般的なのでしょうか。
また、新規テナント誘致ができないケースにおける優先出資利回りの考え方としては、
賃料合計と既存テナント賃料の差分31,171,414(37,275,042-21,119,880)のうち劣後出資分配額4,889,576を最初に当てて、残り26,281,838
これを優先出資分配額から差し引き、
42,438,576-26,281,838=16,156,738
これを出資額で割り、16,156,738÷660,000,000×100=2.448%
となりますでしょうか。
旧耐震というのも若干気になっており、今回悩ましいです。
管理人様は投資方向ですか？
ID:2907 / 投稿者：管理人 [2025-12-01 19:06:19]
情報ありがとうございます。
追加情報を踏まえると、先日の私の記事や想定よりリーシング難易度が低く済みそうです。
記事も修正しております。
ID:2901 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-01 13:32:35]
追加説明来ましたね
ID:2893 / 投稿者：管理人 [2025-11-30 18:35:19]
らくたまの掲示板を選ぶつもりで名前欄に入れたんですかね。
自分でも謎で。後で修正してみます。
おぉ、銀座応募されるのですね。
劣後出資比率が25%あるとは言え、もちろんノーリスクというものでもないですし、賃料収入を想定満額得るには相応の難易度はあるかもしれませんので、記事の方もご覧いただきご判断いただければ幸いです。
ちなみに私も額は決めてませんが応募すると思います。
ID:2892 / 投稿者：レオ [2025-11-30 17:19:25]
管理人様
ちょっと名前が｢らくたま｣となっていたので、もしや、と思いビックリしました笑
そうですね、らくたまの取り扱いアセットで商業ビルが結構多いですよね。
らくたまには商業ビルの取り扱いノウハウがあるんでしょうね。
今回の銀座案件も応募します！
ID:2891 / 投稿者：管理人 [2025-11-30 17:00:21]
すいません、2888（らくたまと書いたの）私でした。
記載誤り失礼しました。
狭小立地の店舗ビルは、間口にも大きく左右されますし見るべきこと多いですね。
後は15坪、20坪、30坪など広さで入れる店舗種別やテナントの属性も違いますし、リーシング手法も違います。
空調や排水などでも入れる店舗種別異なります。
（いわゆる軽飲食と重飲食など。）
後は水商売系が入ると買主はもちろん、仲介すらできる会社が限定されたりもありますね。（銀行系や財閥系、上場系が扱わなかったり）
おっしゃる通り、上層階でも美容師や整骨院系など、SNS等で固定客を引っ張ってこれる場合は問題なく、逆に賃料が安い上層階を好まれるケースもあります。（安ければですが）
まぁ、その手のものを扱っている事業者にとっては、こういった特性は特殊に厄介、高難易度ということではなく、それに対応したノウハウや業界ネットワークが必要ということかと。
らくたまさんは銀座はわかりませんが、門前仲町など店舗立地の開発、運営、リーシングは普通に扱ってこられているように見えますので、過度な心配は私は感じませんし、逆に、しっかり店舗も取り組まれている企業という印象です。
ID:2890 / 投稿者：レオ [2025-11-30 16:11:52]
らくたま様（2888様）
コメントありがとうございます。
そうなんですね、やっぱり商業系ってノウハウがいっぱい詰まっているんですね。
今回の対象ビルを写真で検索したのですが、スナック（？）などのお店が結構な数は入居していそう、というイメージを持ちました。
夜のお店が入るビルって、そういうタイプのビルが多いですね。（私の体験談からすると）
ある程度商売を行っている期間が長ければ、常連さんがつくので２階以上でも問題なさそうです。
机上計算では分からないですし、やはり自分が良くいく街でないとイメージが湧きづらいですね。
あと物価が上がっている中、商売するのは大変そう。インフレの影響を大きく受けそうです。
ID:2888 / 投稿者：管理人 [2025-11-30 15:51:08]
そうですね、住居系と商業系ではかなり違いがありますね。
今回のような複合型は特に、上層部は間取りなどによってもできることが違うと思いますので、机上では限界はあるかと思います。
まぁ、レジ系でも、開発が関わるようなものは「大まかに、相場観との乖離がないか」くらいまでしかわからないと思いますし、それくらいまでで投資判断するしかないと思います。
業者が入札やった場合でも価格に大差が出ることがあるのが実態です。
各社が現地調査をしっかりやって、プラン設計の上でゼネコンの見積もりまで取っても、設計や委託先の違い、出口の違いによって、市場価格には大きな差が出るものですので。
そのあたりの各社のノウハウ、リスクを想定する上では、事業者決算の売上高営業利益率や本業との親和性のチェックも重要になると思っています。
ID:2887 / 投稿者：レオ [2025-11-30 14:54:47]
管理人様
ご回答ありがとうございます。
またご面倒をお掛けしてすみません。
商業ビルは難しいですね。
私はある程度検証しやすいレジ系インカム案件にします。
ID:2885 / 投稿者：管理人 [2025-11-29 20:07:35]
不動産の賃料は物件個々に異なるので、相場感と大きな乖離がないか以上のチェックは机上では無理ですので、大枠の矛盾有無検証くらいが限界かと。
例えば店舗なら広さや間口などに応じて坪単価は大きく異なりますので、平均はあくまで目安としての数字です。
が、概ね実現不可能な事業計画が確認できている感じではないでしょうか？
それ以上を求めるなら、現地調査で前面道路の通行料や道路からの視認性などの条件を確認すると店舗としての適性が少し見えるかもしれません。
更に言い出せば修繕状況など非開示の情報まで必要になりますが、クラファン投資家の立場ではそこの精査は不可能ではないかと。
地下は店舗に向くので賃貸に含むと思いますが、大枠の賃料相場の妥当性や実現難易度を想定して、それで投資判断するしかないと私は思っています。
（外部調査でどうしても解消できない矛盾や疑問があり、かつ、自身が投資する意思が強い場合には聞くこともありだとは思いますが、質問は限定的にしないと運営にも支障をきたすかと思いますので、控えます。私の場合は、どちらかというと疑問があれば即投資対象外にすることが多いです。それを感じないファンドが他に多々あるので。。。）
33号の売却益は、らくたまの出口シナリオに説明がありますが、外部売却、自社買取、再組成時の3つがあるの基本かと。
市況が変わらなければその売却益で自社買取できる、という水準で33号ファンドが取得されているというらくたまの考えが収支から読み取れるものと私は理解しています。
この手の築古物件は将来の再開発も踏まえた価値もあるので、単に現況収益からの収益還元価格では測れないので難しい部分はあり、ここの検証は難しいですね、正直。（らくたまはそういう長期保有前提の物件が多く、全般に価格検証が私には難しいです。）
が、明らかにおかしい水準ではないとは感じました。
（現況賃料ベースから見ても過度に高すぎるわけでもないかと。）
優先出資権の方は、今後組成されるファンドに対する権利の話で、まだ全体事業内容やファンド条件が出ていないので現時点で評価はできないものなのかと思ったのですが。
ID:2884 / 投稿者：レオ [2025-11-29 19:22:03]
管理人様
ご助言ありがとうございます。
早速ネットで情報を取って試算してみました。（あくまでもネット上の数字なので実際の取引価格は違うことが前提です）
１．らくたま33号（銀座8丁目商業ビル）
新橋の店舗の坪単価は、平均で約36,919円
（1階は高く、2階以上は安いが、フロアごとの計算ができないため、合計フロア面積で算出）
フロア合計396.20㎡＝約120坪
合計賃料：約443万円/月 x 12 = 約5,316万円
らくたまの想定収支から：賃料収入 約4,224万円 ←築古のため賃料収入が安いから賃料収入が安くなっているのか？
地下が存在するようですが、今回の案件では地下は対象外？
あと、売却益1,200万円って何を売却するのでしょうか？
２．らくたま２７号（富岡新築プロジェクト） 300万円以上出資で、「落選」すると優先出資権が得られる案件
土地 ：41.52m2＝12.56坪
坪単価：駅から5分だと 242万円／坪
案件の土地価格（概算）3,040万円
らくたまの想定収支によると、想定売却益は1,000万円 ←売却益が低すぎないのか？
らくたまのファンド情報によると、フェーズ１とフェーズ２は並行して走らせる、ということで、フェーズ間の売買は無い（？）と考えます。
私が疑問に思った部分はらくたまに質問しようかと考えていますが、とんちんかんな質問だとらくために迷惑が掛かると思いますので、
できれば管理人様のご意見をまず教えて頂けないでしょうか？
ID:2883 / 投稿者：管理人 [2025-11-29 18:13:11]
レオ様
全期間配当保証がないのですね！
私、記事の方にその旨注記していなかったので反映しました。ご指摘ありがとうございます。
立地的には銀座より新橋よりの立地ですが、立地自体は良さそうで、地下や１Fの店舗スペースの需要はあると思いますので、上層階をどの層にいくらで貸せるか、でしょうか。
新橋に近い立地で言えば複数路線が使える利便性や希少性はありますので、上層階は店舗ではなく別用途でリーシングを進める感じかと。
ただ、記事にも記載しましたが、めざす賃料帯が安くはなさそうので、それなりにリーシング難易度はありそうには感じました。
門前仲町は商業用としてはそれなりの繫華性があるエリアですので、店舗賃料を検索することで一般の方にもそれなりに収益予測できるエリアかと。
（「門前仲町 店舗 坪単価」くらいでググるといろいろ出てきます。）
収支の見通しが立てやすそうなエリアなので、地域に強いプロが事業収支を組めて開発をするのなら、あまり心配ない気がします。
ID:2882 / 投稿者：レオ [2025-11-29 17:01:42]
最近の案件は全期間配当保証が無くなりましたね。
もう今後は実施しないのでしょうかね。
あと今回の銀座の案件、テナントが上手く埋まるのか私には知見が全くありません。銀座は需要が高いのでしょうか？
300万円以上の落選特典が、例の門前仲町の案件ですね。
これも商業ビルで需要動向が分かりません。
何か参考になるデータとかご存知の方いませんか？
ID:2821 / 投稿者：たまちゃん [2025-11-21 20:56:27]
越中島32号当選いたしました。(o^―^o)ﾆｺ
本郷に続き、2案件目です。
全額当選(前回同様、部分当選ではありませんでした）
ID:2763 / 投稿者：管理人 [2025-11-11 19:59:18]
人気の集まった状態で先着順だと、スピード勝負ですし、そもそも、その時間に予定があるとどうしようもないですしね
私は一定比率の投資枠を維持したいので、抽選枠に期待してみます
ID:2762 / 投稿者：たまちゃん [2025-11-11 19:17:49]
全然先着では通りません。
なかなか難しい
ゆったりしたとこに、行くしかないです。
(笑)
ID:2758 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-10 15:14:14]
このように、疑問に思われたことは、お問い合わせ欄で質問して下さい。対応が運営会社で違いますよ。回答スピードであったり、丁寧さであったり、社長の考え方が社員教育にも表れてます。
ID:2757 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-10 15:06:38]
きんぐ様
私は問い合わせしてなかったですが、詳しく回答されてますね。これで疑問が解けて良かったですね。価格アップ想像していた内容でしたが、疑問に思われて当然です。ちゃんとした鑑定士による評価額を出すのは結構お金がかかりますのでね。相場以上の価格設定でレピュテーションを落とすようなことは、しないと思います。
ID:2756 / 投稿者：きんぐ [2025-11-10 13:47:54]
Ｘ見ました。
どなたか同じようなことを考えて聞かれたのか、管理人様が聞いていただいたのかわかりませんが、質問していただいたのも、それに対する丁寧な説明も大変ありがたいです。
信頼と実績のらくたまさんという印象を受け、愛好家さんのおっしゃる通り考えすぎの気がしてきました。
情報ありがとうございました。
ID:2753 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-10 13:10:49]
Xで公式から31号の土地価格の評価について説明が出てますね
ID:2748 / 投稿者：きんぐ [2025-11-10 09:59:17]
管理人様、愛好家様
ご意見ありがとうございます。
近頃、各社でリゾート別荘の運用延長・再組成といった、売れずにやむを得ずの対応がちらほら散見されます（私は投資してませんが）ので、どうもそれに近いように見えてならないのです。
・他社のリゾート別荘案件も最初から「出口戦略明確です！」って言ってやってれば、あまり問題視されなかったりするのでは？とか、
・いやいやそう言ったとて、そもそもリゾート別荘と門仲では物件がまったく異なるので、全然違うのかも？とか、
・リゾート案件の運用延長は困るけど、実はそちらの方が誠実（売れないリスクを明確にしている）な対応で、「出口戦略明確です！」の方が不誠実（最初から負担をあとの人に押し付ける前提を置くことでリスクを少なく見せる）では？とか、
何が正しいのか全然わかってなくて、本当にもやもやします
ただそれらの会社とは違って、実績あるらくたまさんというところで、考えすぎということなのかもしれません。
物件の評価をきちんとできれば一番良いですよね。
わからないなりに、いろいろ勉強させていただいて、考えてやっていこうと思います。
このたびはありがとうございました。
ID:2719 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-08 07:40:32]
きんぐ様
良く観察してますね。しかし最初の案件から、僅か1600万しか増えてませんので市場想定価格内かと思います。ポンジを狙う悪意ある業者なら、もっと増やすでしょう。また、ここはリザーブ資金しっかり準備してますので、想定外の下落に対しても大丈夫かと・・心配し過ぎかと思います。
ID:2718 / 投稿者：管理人 [2025-11-07 19:30:37]
きんぐ様
ご懸念の意図はわかりますし、特に今回の物件の市場価値の検証は難しいですね。
ただ、らくたまについては、当初からWebサイト上に「想定収支」や考え方を開示しており、配当を行う仕組みがガラス張りではあり、らくたまの買取価格についても、「物件の1年後の想定市場価」が先にあり、その価格で売っても配当原資が出せる価格でファンドに物件を取得させているという考え方を明示はしています。
（門前仲町に限らず、実はほぼ全てのファンドで、自社買取時の売却益も加味した配当設計となっていますのでこれが特別ではありません。）
もちろん、不動産市況の変動などがあった場合は、元本棄損の可能性がゼロではないこともWebサイトで「当社は常に適正価格での取引を厳守しており、損失補填等は一切行いません。」といった記載がされていますので、安心して投資するためには、ファンドへの組み入れ価格が妥当かを検証できればベターですね。
私の方で概算検証が容易な用途については、投サイトの記事でも何度か概算試算をしていますが、大きな乖離を感じるものはなかったことは参考としてご報告します。（一度気になったケースでは、個別にらくたまさんに質問して確認したこともあります。）
ただ、その上で、本件は検証は難しいですね。
現在の建物は、土地の容積率を消化しきっていなさそう（土地の価値を活かせていない）ですので、らくたまとしては、建物所有権の取得や隣地の買取で、将来的には再開発ができる形にすることを想定しているものと考えられる、長期保有を前提とした土地かと思います。
もしこれが更地なら、この価格で十分安いと言えそうですが、こういった土地の価値は、再開発までに必要となるコストや時間、リスクなども加味して評価すべきものですので、それらを加味した価値を外部から正確に把握することは、ほとんど不可能かと思います。
このあたりに不安を感じる場合は、率直に本ファンドへの投資を見送り、自身が納得できる物件にだけ投資するのが正解かと思います。
（外部企業が取得する場合に、値付けが難しい土地であるとは確かに思いますので、流動性が低い可能性はあります。建物が買えれば隣地所有者に売り込むほか、一体で外部売却もできそうですが。）
ID:2715 / 投稿者：きんぐ [2025-11-07 12:05:30]
管理人様
いつも勉強させていただいております。
門前仲町案件について、素人ながら下記のような感想をいだいております。
Ｘで、タロウさんにみんなの年金について管理人様がコメントされてましたが、下記も同様な状況に感じます。
下記感想について、何かご意見や感想などありましたら教えていただけませんでしょうか。
らくたま門前仲町はこれまで、３号（2024/5）→１２号（2024/12）→３１号（2025/11）で組成があり、物件評価額が２．４億→２．４７億→２．５６億と上昇しています。
物件評価額が妥当なのかどうかは素人には判断が難しく、また、劣後出資割合が高かったり、ファンド組み入れ比率が100％でなかったり、直接再組成へ売却でなく、いったんらくたまが買取してる？
ようで、問題があるのかないのか非常にわかりにくいです。
もし仮に、これが優先出資１００％で、３→１２→３１号のように再組成案件へ直接売却であるならば、ポンジスキームのように見えます。
（実際に３号の利益はどう確保したのか聞いたところ、１２号の評価額＋７００万円が原資という主旨の回答でした）
これも物件評価額が妥当なら問題ないのでしょうが、評価額がどんどん上昇しているのが妥当なのか？は判断が難しいです。
また、第三者に売却するまでは運用延長、というやり方がわかりやすいですが、らくたまではそれはしないと安心させ、
運用延長しないために、無理に評価額をあげて再組成してそれで償還原資を捻出してるのでは？とか、
その評価額をあげていることををわかりにくくするよう、間に自社買取を挟んだり、ファンド組み入れ比率を１００％にしないようにしてるのでは？
などと勘繰りたくなってしまいます。
実績あるらくたまさんなので、変なことはしていないとは思うものの、門仲案件についてはどうもモヤモヤしてしまいます。
物件評価額が妥当かどうかで判断する、自分で判断できないのであれば、らくたまを信じるか信じないか、ぐらいでしか投資判断できないのでしょうか。
このあたりの私の感想について、認識間違いや管理人様の感想など、なにかご教示いただけますと幸いです。
お手数おかけします、何卒よろしくお願いいたします。
ID:2669 / 投稿者：たまちゃん [2025-10-28 01:00:28]
3回目で、やっと本郷オフィス当選しました
^_^^_^
みんなが多目に入れると、益々当選しにくくなりますね。
部分当選も複雑です。
ID:2668 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-27 23:50:57]
らくたま、そこまで驚異的な倍率であればこれくらいの利回りでしっかりしたところ行くとこありそうですがね。と言いつつ少しだけ部分当選のもの持っていました。私今40百万円の資産残高突入いたしました。
ID:2665 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-27 22:30:13]
30秒で満額となると、その時間に張り付ける人以外は絶対投資できないですね。
先着で間に合った経験もあるので、最初からあきらめるものでもないのでしょうが、あまり倍率高いと抽選で部分当選を積み上げるという作戦もありな気がしてきました。
ID:2662 / 投稿者：たまちゃん [2025-10-27 19:23:40]
私も投資できませんでした。次は抽選に戻るんでしょうかね？
ID:2630 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-10-24 19:21:09]
らくたま30号（ウエルシア茨城五霞店）本日、初めての先着募集が、19:00から開始されましたが、ものの見事にクリック合戦に敗れ、フリーズとなり投資出来ませんでした。残念です。35秒で満額となりました。
ID:2605 / 投稿者：管理人 [2025-10-20 23:11:46]
劣後出資比率をしっかり上げて投資家保護を重要視されるサービスは限られますし、ありがたいですね。
私も投資配分トップがらくたまで、次がNINE FUND、という順番に今なっています。（他は１－２ファンドが上限）
とはいえ、投資家プロテクトルールなどの工夫があっても、全くのノーリスクとはいきませんので、分散投資は心がけていただければと思います。
ID:2600 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-20 16:24:57]
管理人様
お世話になります。
今回の29号ファンドも評価優ですので
申し込みましたが、抽選外れるかもしれませんね。
こちらのファンドは安定しており、人気も高いので
信頼しています。
ID:2516 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-13 22:40:29]
何処かがそれをやってトリガーを引く形にならないと、
行政側も本気で何かをやろうとはしないでしょうね。
それまでなあなあのまま。旧統一教会問題みたいに。
ID:2509 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-13 12:28:46]
2508
どこかの事業者が元本割れ償還をやらないと、元本償還するか延長するかの選択肢しかない不健全な状況が続きますね
ID:2508 / 投稿者：レオ [2025-10-13 10:37:23]
らくたまは良い不動産クラウドファンディングサービスを行っていると私も思います。
皆さんが投資したい、と思う仕掛け、マーケティングも十分しています。
ただ、別の観点で、私はらくたまの方針に少し違和感を覚えています。
いつもネガティブな投稿ばかりですが、らくたまは投資家保護の観点で、下記の宣言をしています。
「償還用リザーブ資金 10億円」で、「自社買戻し宣言」×「ファンド延長ゼロ宣言」
もちろん、上記は投資家にとっては素晴らしい内容だと思います。
ただし、この宣言はリスク商品である不動産クラウドファンディングのリスクをある意味否定している気がします。
償還遅延、売却ができない場合の運用期間延長、もしくは何かしら別の理由でのファンド運用期間の延長、は必ず起こりえるリスクです。
それに対して上記の宣言だと、投資家はらくたまのサービスでは元本棄損や償還延長、運用延長が起こらないから安心、と捉えます。
ということは、「不動産クラウドファンディングでは、元本棄損、償還遅延、運用延長はあってはならない」、という認識を投資家に与えてしまわないでしょうか？
もちろん投資家にとっては、元本棄損等は、「悪い」ことですが、あくまでもリスク商品なので、現物株式や債券のように、投資した額が棄損したり、最悪の場合全損する可能性があります。
投資は自己責任で行うもので、あくまでも投資商品の内容（スキームやリスク）を十分理解し、自己の判断で投資するものです。
みんなで大家さんの配当停止問題、ヤマワケエステートの償還遅延、運用遅延の問題、レベチーの償還遅延の問題等々、足元で不動産クラウドファンディングの投資のリスクが顕在化しています。
また、みんなで大家さんでは、一部の出資者が運営会社に対して損害賠償請求を行っています。
ただし、一歩引いてみんなで大家さんの問題を見てみると、あくまでも投資したのは出資者であり、その配当が無かったり元本が戻ってこないのは自己責任では？とも思います。
らくたまは過度に「投資家保護」を打ち出していますが、これが投資家の「自己責任による投資」という感覚を歪めてしまわないか心配です。
かといってらくたまを否定するわけではありません。
私も何件か応募しています。
私としては、事業者、投資家両方とも、もう一度、リスク、というものをきちんと理解し、そのリスクが投資家に対してきちんと理解できる説明になっているか、また投資家が自分のリスク許容度に照らして許容できるものなのかを、見つめなおしたほうが良いのでは、と思いました。
ID:2507 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-13 10:12:23]
公式では投資額の最上位の10位以内「マスター会員」に選ばれると、なんと、３カ月間は応募すると当選確率がアップする権利が付与されます。（ただし、部分当選となる場合はあります）
好条件のファンドにはなかなか当選できないことが不動産クラウドファンディングでの課題ですが、これが得られれば、投資効率がぐっと高くなりそうです。
プラチナ会員は投資額上位100位以内、ファン会員であれば、毎月15日時点の運用金額が50万円以上でなれますので、不動産クラファン愛好家であれば、比較的めざしやすい金額ではないでしょうか。
なんか金持ち優遇制度ですね。
ID:2506 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-10-13 09:45:58]
何となく分かって来ましたが、連続当選・連続落選を排除しているように思えます。とにかく申込回数を増やすことかな？それから当選確率を見越して手持ち資金より多く申し込んでいる人もいるようですね。もしそうなら、部分当選はやめて欲しい。どこの運営会社だったか落選回数を加味して当選させているところもありますね。クリアル(株)やＩＰＯ（新規公開株）のように前金入金制度や部分キャンセルした場合、6ヶ月の投資禁止とか？何らかの対策を取れば、もっと平等に当選確率も上がるかもですね。
ID:2505 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-13 02:26:19]
28号220%だったのに、まさかの30口全額落選
ID:2504 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-10-12 20:57:05]
部分当選を見越して余分に申込みをしたりして、減額すると、次回からペナルティがあるかと想像します。なぜかと言うと「らくたま」は出来る限り多くの人に当選させたい為、部分当選させてるかと思います。募集終了から当選発表までの時間も運営会社の中で一番長いですね。慎重に選別してるような気がしますね。
ID:2503 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-10-12 20:40:39]
らくたま人気ですね。最近当選確率が下がりましたね。19号は100％当選でしたけど。前回のらくたま28号は私は25％でした。応募された方は如何でしたか？今回の29号も良さそうですね。
ID:2426 / 投稿者：管理人 [2025-09-26 22:10:48]
2423様
ほんとですね、今回、Webサイトにも契約書にも全期間配当保証の適用がないと明記されていますね。
これは、基本方針として今後はなくなるのか、今回のファンドのみなのか気になりますね。（利回りも・・・）
ID:2423 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-26 20:59:24]
28号は全期間保証なしみたいですが発表はありましたっけ？
ID:2411 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-24 07:50:27]
今回は当選した方の9割が30％だったと公式がXで出しています。あてはまらなかった1割は大口出資者とマスター会員だと思います。
細かい内容は避けますが10％しか当選しませんでした。マスター会員でも全落ちしています。らくたまなりの調整だと感じています。
ID:2410 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-09-24 06:58:58]
最近、ハイリスク・ハイリターン型の運営会社が色々と問題が起きてますので、安全性重視型に資金がシフトしているように思えます。らくたまは以前は当選確率もそんなに厳しく無かったように思えます。先着順のファンドを上手く活用していきましょう。
ID:2409 / 投稿者：匿名 [2025-09-23 20:18:09]
"最低でも希望出資額の30%以上は当選するようにする"の期待していましたが私は落選でした。
相応の金額を申し込み30%でもいい、ぐらいの気持ちだったのですが残念です。
ID:2401 / 投稿者：管理人 [2025-09-23 12:08:46]
らくたまがXで投稿されてましたが、99%のが30%以上当選とのことなので、レアケースに該当してしまったのですね
不動産を担保にした銀行融資の金利は、事業者によりますが、クラファンの資金コストより遥かに安いです
そのため、以下のような多様なケースでクラファンが使われているかと思います
・融資がつかない部分（遵法性違反や旧耐震築古、共有持分、建築コストなど）
・抵当権設定や融資手数料負担が大きい短期案件
・融資枠総額の有効活用のため、他集団での資金調達手段も持っておきたい
・企業や開発ブランドの認知向上（PR）
クラファンで求められる配当利回りは、事業者からしたら高いです、ものすごく
上場企業の決算における金利支払いなどを一度調べていただくとイメージ湧くかと思います
（一方で、上場企業の上場維持にかかる資本コストも融資時の金利より遥かに高く、融資調達のコストは相対的に安いです）
ID:2400 / 投稿者：クラファン小心者 [2025-09-23 11:31:30]
26号の当選結果がでました。
"最低でも希望出資額の30%以上は当選するようにする"との情報が出ていましたが、私の場合、全体応募割合(978%)とも若干差のある、対希望出資額14%程の当選でした。
また、最大規模のファンド組成も、場合によっては銀行融資に切り替え？という話も出ていました。
企業の信用が上がってきて、銀行融資の金利が”クラファンの手間＋配当利回り”よりも有利になってきたんでしょうか、、、組成頻度/規模が下がらないことを祈りたいです。
ID:2394 / 投稿者：管理人 [2025-09-18 18:44:56]
多分これに関わるＸでの会話がありましたが、2393様記載の通り、あまり小額だと投資したくない、という意見があり、最低でも希望出資額の30%以上は当選するようにする、という趣旨かと。
その分、当選者が減る可能性はあるのかと思います。
以前のらくたまは、応募すれば一定額は出資できる感じでしたが、今後は外れる可能性も増えそうですね。（サービスが順調なの自体は喜ばしいものの、複雑な心境ですが）
ID:2393 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-18 18:15:24]
少ない金額だと振込するのもバカらしいからでは
ID:2391 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-18 16:37:11]
管理人様
らくたま26号、600％とかなり人気となっております。
応募率が高い場合でも、原則【応募額の30％以上】を最低当選額に設定する方針とありますが、
最終的に投資額を支払いできる方が少ないということなんでしょうかね。
ID:2368 / 投稿者：レオ [2025-09-15 11:24:38]
管理人様
早速のコメントありがとうございました。
内容はよく理解できました。
ID:2367 / 投稿者：管理人 [2025-09-15 11:11:06]
当サイト掲載ファンドでは多分CREAL以外はどこもとることをルール化しているところはありませんので、TASUKIが鑑定評価を毎回とるんだとしたらなかなかすごいですね。
らくたまは、鑑定評価まではとるという宣言はありませんし、取らないかと思います。
投資家プロテクトルールの記載では、「物件ごとに外部の大手仲介会社や不動産デベロッパー等へのヒアリングを基に」価格を算定しているとのことです。
これはおそらく、収益物件の場合「物件の収益力÷還元利回り」という計算で価格が求められる中、この「還元利回り」含めた物件の相場価格を立地やアセットごとに確認する形で検証されていると理解すればよいと思います。
ファンドの中には、最終的な評価額より低めの価格でファンドに入れているものもあり、おそらくレオさんの意図される「COZUCHI方式」と同じ構造をとっていると思います。
収益不動産が中心なので価格の透明性は高いですが、このやり方は好みの分かれる部分かもしれませんね。
今回容積消化していない点については、この狭さでは現実的に木造２階建てが一番収益性が高いのかと思います。
駅前徒歩圏の店舗ビルは、ある程度の間口がないと上層階では高い賃料が得られない（かつ埋めにくい）ですので、この土地だけだとこの形でしょうね。
立退きが得意な会社ならこのタイミングで隣地と一体開発したいと感じそうですが、らくたまは中長期保有を通じて保有不動産の含み益を積み上げていくような方針のようで、定期借家契約（有期の契約）に段階的に切り替えながら、長期スパンで建替えを進める感じなのかもしれません。
ID:2365 / 投稿者：レオ [2025-09-15 07:39:54]
管理人様
ファンドのまとめ記事ありがとうございます。
木造２階達で容積率をフルに活用しない事に違和感があったのですが、将来を見据えた施策なのかもしれないのですね。
ところでらくたまはフェーズ間売買をどのような形で進めるのでしょうか？COZUCHI方式ですかね?不動産鑑定価格があれば、その価格で売却するという方式、TASUKIがそうですが、らくたまは不動産鑑定価格を取っていないので、COZUCHI式なのですかね。
ID:2363 / 投稿者：管理人 [2025-09-14 22:09:52]
レオ様、みなさま
らくたま、ファンド内容に見直しが入り再公開されました。
今回は土地のみの募集として、フェーズ２で店舗ビルの開発を行う計画に修正され、かなりシンプルになりました。
近隣で類似の狭小飲食店舗の募集が今ちょうどかかっていましたが、12.07坪で賃料月額47.3万円となかなかの賃料設定（2Fですら45.1万円/月です）となっており、なかなかの賃料水準のようです。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=rakutama-27&service_id=rakutama
ID:2357 / 投稿者：管理人 [2025-09-13 17:24:40]
門前仲町については、私も少しだけ対話してまして、組成内容や開示内容に修正が入る可能性があるかもしれません。
当サイトの解説記事も、少し情報を待ってから記載させていただこうかと思っております。
一旦、週明けまで様子を待とうと思います。
ID:2356 / 投稿者：レオ [2025-09-13 17:00:00]
門前仲町の方のファンドは内容が間違っていいる?部分が気になります。
建物の竣工が26年7月で運用終了が同年10月初め。実質3ヶ月しかないのに、賃料収入が350万円もあります。
契約書には、新築物件にはあたらない、となってますし。
あと門前仲町は、洪水、高潮がハザードマップでレベル3、つまり1階の天井まで浸水しますが、契約書やファンド説明には一切触れられていません。
上記は現在らくたまに確認中です。
ID:2355 / 投稿者：管理人 [2025-09-13 14:31:09]
倍率があがりましたね、やはり。
河川氾濫時の浸水エリアだったかと思いますが、仮に浸水でも建物構造に影響が出るほどのものでもないかと。
共用部の清掃や修繕などの費用に影響は出るかもしれませんが。
ID:2354 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-13 14:04:20]
管理人様
先日の線状降水帯により暴風雨により
らくたま26号は影響なかったのでしょうかね。
神田川近くなので気掛かりになっていました。
ID:2353 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-13 13:26:05]
管理人様
26号に申し込みましたが、すでに250％超えで
抽選漏れしそうですね。
らくたまは手堅い経営なので安心しています
ID:2337 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-10 19:46:19]
管理人様が丁寧でしっかり調べて下さるのは素晴らしいことかと思いますがらくたまの相続の話はあまりに馬鹿げてると思いましたね。
ID:2331 / 投稿者：管理人 [2025-09-10 12:27:47]
出資者の死亡/相続時の手間についての議論、概ねみなさんの中で方向性が出た感じですね。
私自身普段気にしていなかった点だったので、気付きをいただきありがとうございました。
蛇足になりますが、らくたまさんに問い合わせた結果について、ポイントで情報共有させていただきます。
「死亡を理由として匿名組合契約の解除する旨を書面で通知」すれば、らくたまへの出資契約（匿名組合契約）は、
「相続手続きを行わずに解除（返金）できる」、とのことでした。
※契約成立前書面「14．契約の解除に関する事項（１）」に定め有り
銀行口座も出資金の払い戻しによる入金までは凍結されないことが多いとの記載がネットで見つかりましたので、入金の凍結といった事態が生じなければ、解除での元本返金を受けられる可能性が高いのでは、と。
（すいません、正直死亡時の手続きに詳しくないので口座の扱いについては検索で調べたレベルですが）
ということで、10万円の相続手数料支払いを回避したい場合は、死亡を理由とした契約解除をする、という対応方針を、相続人に伝えておかれるのが良いかと感じました。
ただ、ご意見にあった通り、不動産クラファンへの匿名組合出資は雑所得であったり、口座や契約も複数に分かれるなど、相続人にとっては対応が大変ですね。
私もそういった準備を開始する際には、他の運用手段を探さないといけないな、と感じました。
ID:2323 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-09 15:39:18]
ID:2322様
そういう考えだったのですね。余計なことを言ってすみませんでした。その投資判断が大正解と思います。この掲示板を通して、お互い投資を楽しんで行きましょう。
ID:2322 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-09 15:21:15]
ID:2317様
ID:2315 に投稿した者です。
私は、不動産投資型クラウドファンディングについては相続の手間も考えて先々は数社（５～６社程度）に絞り込んでいく予定ですが、現時点では利回り、安全性、相続手数料など色々検討している最中で、絞り切れてません。勿論、死ぬまでクラウドファンディングを利用しようとは思ってなく、投資判断が鈍ってきたかな？と思った時（後５～６年かな？）にはキッバリ止める予定です。年金だけでは暮らしていけませんし、普通預金の利息はしれてますので、リスクはありますが、クラウドファンディングも利用しながら老後資金をできるだけ減らさないようにしていきたいと思っております。
年金生活者である者の欲張った、虚しい抵抗かも知れませんね？
ID:2320 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-09 15:11:48]
2316、2317様
らくたまに投資予定のため、この掲示板を静観していましたが、お二人の言うことに納得できました。
私ももうすぐ７０歳ですが、当面はよていどおりらくたまに投資してみまして、時がきたら手元を交通整理しておこうと思いました。
ご意見とても参考になりました。ありがとうございます。
ID:2318 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-09 15:03:34]
2315様
2316様のおっしゃる通り、今まで通り投資しなければ良いと思います。
この熱量を他の投資先に向けるなり、他の投資方法に向けた方がよっぽど有意義だと思います。
ID:2317 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-09 14:37:14]
投資利用している３０社の不動産投資クラウドファンディング（匿名組合型）ということですが、残された相続人は後々大変だと思います。最後まで投資をするのでは無く、ある程度のところで満期なった時点で再投資は避けて、普通預金に回された方が良いかと思います。相続が争族にならないよう、この通帳は誰に相続させる等、きちんと交通整理をしてあげた方が、あくまでも個人的意見ですが、良いかと思いました。すみません先輩を前に意見させて頂きました。申し訳ありません。
ID:2316 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-09 14:15:22]
ID:2315 様
それだけ大変なのは分かりますが、らくたまさんに今まで通り投資しなければ良いのではと思います。
ID:2315 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-09 13:50:27]
管理人様
ID:2285 、ID:2305に投稿した者です。
ID:2308で「らくたまさんに問い合わせしてみようと思います」とのことですので、以下についても確認・要望しておいていただけると有難いです。
私が、らくたまさんに投資しないことにしたのは、相続の手数料が多くかかることが一番大きな理由ですが、それに加え、相続人から相続時に必要な書類を提供依頼しても現時点では一切提供してもらえないことも理由です。
現在私が投資利用している３０社の不動産投資クラウドファンディング（匿名組合型）の運営会社では、２／３が無料で提供してもらえ、残りの１／３は有料（書類発行の手数料または相続の為の手数料に含む）で提供してもらえます。残念ながら依頼しても提供してもらえないのは、らくたまさんだけです。らくたまさんには相続人が非常に困るケースが出てくるし、１ファンドについて１０万円（別途税）も相続事務手数料を取っているのだから、必要書類を提供してもらえるよう改善して欲しい旨を要望しておきました。
管理人様からも要望していただければ、もっと真面目に検討してもらえるかと思いますので、宜しくお願いいたします。
※条件によっては以下の書類が必要ない場合もありますが、現状私が死亡した場合、相続手続きする為には必要な書類となります。
（１）相続税申告時に添付する残高証明書
・相続税の対象となる金額は、【3,000万円＋（600万円×※法定相続人の数）】の基礎控除が設定されてますので、この基礎控除を上回る場合は相続税の申告が必要になります。
・死亡した日での、運用中のファンドや預託金の残高を証明する書類となります。
（２）確定申告の為の年間支払調書または年間取引報告書
もし、前年度の確定申告が申告されてなかった場合には、相続人等が前年度の確定申告をする必要があります。通常なら、自分でWebサイトにログインして、年間支払調書または年間取引報告書をダウンロードすれば良いのですが、もし相続人にIDやパスワードを伝えていなかったような場合には、運営会社に依頼して提供してもらう必要があります。
（３）準確定申告の為の支払調書
相続発生日（死亡した日）の翌日から4か月以内に申告と納税をしなければなりません。基本的には死亡した年の1月1日から死亡した日までに、確定した分配金（支払われた分配金ではない！）が対象です。しかし、確定した日の代わりに支払われた日を基準にすることも認められているようで、年間取引報告書でも支払日を基準にしている運営会社も多くあります。
なお、分配金が確定する日は、各ファンド毎に定められている計算期間の末日が確定日となります。
相続人等がWebサイトにログインできたとしても、準確定申告する為に自分で分配金と源泉徴収税を集計するのは結構手間がかかります。特に、分配日でなく確定日が基準で、毎月分配のファンドが多くあるような場合には煩雑極まりないので、多少手数料がかかっても準確定申告する為の支払調書を運営会社に依頼するほうが良いと思われる場合もあります。
確定申告や準確定申告において、クラウドファンディング（匿名組合型）での分配金は雑所得として扱われ、給与所得や公的年金収入以外の雑所得が２０万円以上の場合には、確定申告や準確定申告が必要となります。
また、上場株式の配当や譲渡益については、NISAや、特定口座（源泉徴収有り）でも申告不要制度があるので確定申告での所得から除外することができますが、雑所得に対してはそうした優遇制度がありません。これはクラウドファンディング自体の利用上の大きなディメリットでもあります。クラウドファンディングに対しても税制面での優遇策を設けてもらえることが望まれます。
ID:2308 / 投稿者：管理人 [2025-09-08 20:32:50]
2305様
情報ありがとうございます。
私は完全に、「出資者死亡時に契約解除すれば相続手数料が不要か？」と思ってしまっていた。
自身死亡時の対処を想定できていなかったので、このあたりらくたまさんに問い合わせしてみようと思いますので、何か整理できるような情報があれば別途報告させていただきます。
（これまでちゃんと考えていなかったので、良い機会だと考えて自分としても整理してみようと思います）
ID:2305 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-08 16:09:43]
ID:2296 で管理人さまが「解除の手数料はゼロ円となっていますし・・・」と記載されてましたが、「契約解除すれば相続時に手数料は必要ない」と誤解されている方も多いように思いますので、お伝えしておきます。
『契約成立前書面 兼 電子取引業務に係る重要事項説明書』には、「出資者が死亡した場合・・・本契約を解除することができます。・・・・契約の解除に際して要する手数料はありません。」と記載されおり、契約解除の手数料は発生しません。しかし、 報酬に関する事項には、「地位の相続に伴う事務手続の対価 100,000 円（別途消費税）」と記載されており、契約を解除した時にもこの相続事務手数料が別途必要となります。しかも、この相続事務手数料はファンド毎に必要となりますので、投資額が１１万以下のファンドは相続時に一銭も戻ってこないことになります。
ついでにお伝えしておきますと、私が利用中の不動産クラウドファンディング（匿名任意組型）の殆どが、出資者が死亡した場合には契約解除することができ、契約解除する手数料は無料のファンドもありますし、有料のファンドもあります。
契約解除する方法で相続すると、相続の為の手数料が必要となる場合でも、相続人に名義変更や継承する方法で相続する場合には、相続の為の手数料がかからないファンドも多くありますので、必ずしも、契約解除して相続するほうが得策とは言えません。
なお、私は融資型クラウドファンディングも１０社程使用しておりますが、全て、出資者が死亡しても契約解除できませんので、相続人が名義変更や継承する方法で相続することになります。１０社全て相続の為の手数料は発生しませんが、運用が終了して償還されるまで待たないと、相続人が投資資金を手にすることはできません。
ID:2304 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-08 15:02:28]
管理人様
らくたま26号対象不動産（アーク富士見ヶ丘）の唯一の空室に、
お申込みが入りました
ようです。立地が良いからすぐ埋まるのですね。
募集前に全て埋まり何よりですね
ID:2298 / 投稿者：管理人 [2025-09-07 18:00:24]
いえいえ、相続も観点は、私は意識できていませんでしたし、同様に気付きが得られた方もおらっしゃるのでは、と。
掲示板置いている意味があるかなと感じました。
後は、相手に煽られたと感じさせないような表現を意識いただければありがたいです。
しかし、何かあった時の対処もある程度考えておくほうが良いですね。
私は基本は契約解除してもらうのが良いと感じたので、家族にそう伝えておくとともに、死亡等による解除時の手数料は今後少し意識して見ておこうかと感じました。
ID:2297 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-07 17:43:40]
結局大人というか、まともなのは管理人のみという・・
匿名掲示板の宿命ですね。
ID:2296 / 投稿者：管理人 [2025-09-07 16:55:10]
それぞれ有意義なご意見なのかな、と思います。
2294さんは、相続に関わる実務を考えれば手数料に妥当、という、手数料の妥当性の観点、2295さんは根拠や妥当性の有無ではなく、他サービスとの比較という観点でのコメントなのだと思いますし、それぞれに考え方や視点が違えば評価も違う、ということかと。
私から一つ別の視点なのですが、相続時に地位を相続することが必要とも言えませんので、地位の相続ではなく、契約解除するという対処方法を相続人に伝えておくのはどうでしょうか？
解除の手数料はゼロ円となっていますし、出資者の死亡は解除事由になります。（本出資者が死亡した場合又は後見開始の審判を受けた場合には、その相続人又は成年後見人は、本事業者に対して書面によって通知することにより、本契約を解除することができます。 ）
匿名組合契約は、任意組合型ファンドのように相続することで相続税評価額の軽減効果はありませんので、配当利回りと相続手数料10万円どちらが大きいかで比較検討して損得で決めればよいのかと思いました。
ID:2295 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-07 16:18:04]
2294
最初の部分は色々それっぽいこと言ってますが結局のところ
論旨としては「結論、嫌なら、」という個人的な感情をぶつけてるだけにすぎないですね。そもそコメ主様は他のファンドと比較してこのファンドの手数料が高いとおっしゃってる。だかららくたまを敬遠している、とそれだけの話です。考え方によると思いますが非常に冷静な判断かと思います。
それについて勝手に噛み付いてきて言うだけ言って「議論するつもりはありません」とは都合の良い言い逃げかと。これだけ言うなら
「手数料については自分はこう思う、で、皆さんはどうですか？」ということで話を拡げたらいいかと。感情ぶつけるだけのオナニズムはこの掲示板に相応しくないと思います。
ここまで書いて自分の意見を言わないというのは卑怯な気がしますから一応個人的な意見を披歴します。
まあ死んだ後の話なんで好きにやったらいいんじゃないかと思います。私は最初のコメ主様より少し若いですが基本的には次の世代に金目のものを遺してやろうと思ってません。だからその時いいなあと思ったらそれに投資します。途中で亡くなったらもちろん残された人間はそれなりに事務仕事が降ってくるでしょうがその対価を払ってもその資産を受け継ぎたい、貰いたいと思えば処理する人が出てくるだけじゃないかと。ただ配偶者に対して自分がなくなって住むところが。。。ってのぐらいはなんとかしとこうかと思います。
議論するつもりはありません(大笑)。
ID:2294 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-07 13:51:14]
［2285の方へ。］
相続時に不動産小口化商品等の投資商品を事業者が対応する場合には、次のような多岐にわたる事務作業が発生します。
・相続人の確定（戸籍の収集・確認）
・相続人ごとの本人確認および反社会的勢力チェック
・譲渡契約書や関連契約書の作成・締結
・複数相続人がいる場合の分割対応（遺産分割協議の確認や書類差し戻しへの対応など）
・税務申告に必要となる評価額の算定や関連書類の発行
場合によっては弁護士や専門家への確認が必要になるケースもあり、決して簡単な手続きではありません。こうした実務を考慮すると、1万円程度の事務手数料では対応できないことの方が多いです。
ご指摘の中で「相続事務手数料が無料、あるいは1万円程度」とされている事業者については、実際の必要経費を十分に踏まえた水準とは言い難く、最初に一部の事業者が低額または無料に設定したものを、他社が横並び的に踏襲しているに過ぎない可能性が高いと考えられます。
また、「11ファンドに各10万円ずつ投資し、合計110万円の投資が相続時の手数料で全額なくなる」とのご指摘についても、実務上はやや極端なシミュレーションです。本来であれば投資額をまとめることも可能であり、分散のためとは言え、あえて過剰な多数のファンドに分散してその結果のみを取り上げるのは、実態を適切に反映しているとは言えません。
結局のところ、相続手数料の水準は各事業者が想定する事務負担に応じて設定されるものであり、「高い」「安い」を判断するには、単純な他社比較だけでなく、その手数料が実際に妥当かどうかを考える必要があります。
もしも特定の事業者の手数料体系に納得がいかないのであれば、投資家は手数料の安い事業者を選択すればよいだけのことです。
結論、嫌なら、その事業者に投資しなけりゃいいだけです。
また、手数料が高いかどうかというのは他社事例だけではなく、その手数料が本当に妥当かも考えて発言した方が良いと思いますよ。
不動産クラファンじゃありませんが、金融商品を取り扱う仕事をしていて、ちょっと違和感があったため、コメントさせていただきました。
本件について議論するつもりはありません。
ID:2293 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-07 11:42:16]
管理人様
心強い推薦の言葉ですので前向きに検討します。
ここまで優等生的な不動産ファンドも珍しいですね。
償還遅延や運用遅延ニュースが騒がしていますので
尚更ですが。
ID:2285 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-06 12:43:52]
私は７０歳を超えましたので、もし自分が死亡した時の相続のことも考えながら投資先を決めています。確かに、らくたまのファンド案件は比較的リスクが低いと言えるかも知れませんが、相続時の事務手数がファンド毎に１１万円（税込）もかかり、他の運営会社と比べると異状に高い（一番高い？）ので、私は投資しないことにしてます。仮に、リスク分散の為に１１個のファンドに１０万円ずつ合計１１０万円投資していたとした場合、相続時には事務手数料が１１万円×１０ファンド＝１１０万円もかかりますので、結果として相続時には一銭も戻ってこないことになります。高齢の方や健康不安の方は、相続時の事務手数料のことも合わせて検討されることをお勧めします。※この相続事務手数料については、らくたまの運営会社である（株）フロンティアグループに問合せした結果ですので、間違い有りません。
なお、現在私は３０社程の不動産クラウドファンディングに投資してますが、約半数の運営会社では相続事務手数料が無料で、約半数が有料です。
有料の場合、運営会社によって 「ファンド毎に１万円～１０万円（税別）」 や 「投資額の３％～１０％（税別）」と、かなり大きな差があります。
ID:2284 / 投稿者：管理人 [2025-09-05 22:19:40]
すいません、自治体ハザードは画像が小さく0.1～0.5mに見えたんですが、ZENRIN地図で調べると浸水0.5～1mかもしれません。
店舗ビルで好立地ですので、これでテナントがつかないといった影響を懸念する小さいと思いますが、補足コメントです。
（大阪であればキタなんかは広いエリアで浸水エリアです・・・）
ID:2283 / 投稿者：管理人 [2025-09-05 20:55:52]
今回のファンド設計は、投資家に有利かな、と感じます。
なお、河川氾濫で最大規模の洪水で浸水0.1m～0.5mの浸水エリアにはなり、その場合に修繕費用などが余計に生じるといったリスクはあります。
発生確率と、その際にも建物に甚大な被害が出る可能性までは大きくないか、と、記事にも記載していませんでしたので、こちらもご参考に。
（それを懸念してテナントが入らないといった立地でもないかと）
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/kensetsu/000066976
ID:2282 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-05 20:14:29]
管理人様
らくたま26号が開示されました。管理人様のファンド評価記事も読みましたが、すべてにおいてイイですね。
お勧めファンドとして理解しましたので、募集開始である12日にはスタンバイしようと思います。
よろしくお願いします。
ID:2269 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-31 19:48:49]
このサイトの各サービス解説記事を見ると、不動産クラファン専業会社の多くが、財務状況がひどくなってるのが実態なのがわかりますよ
そういった状況に対して、当たり前のことをしっかりやるべき、ってメッセージもあるのかもしれませんね
ID:2267 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-31 19:12:04]
ちなみにこんなこと一般事業会社なら当たり前。どんな零細企業がやって社内整備すらできてないかが露呈してるだけ。評論家ではなく経理の立場から見たら当たり前のことをさも凄いことかのように言ってる。まあ、他がダメすぎるか
ID:2266 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-31 19:10:11]
案件の利回りよりも事故った時の会社の財務状況をある程度整えるておくというアナウンスですよ。利回りと関係ないですね。
ID:2264 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-31 10:38:37]
「こんなの当たり前」で、あの利率はなかなか出せない。
評論家気取りの言うは易し。
ID:2263 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-30 18:34:18]
こんなの当たり前なんですけどね。自分たちで自己資本や事故の時の対応を制御できない零細企業がクラウドやらせるから、事故が起きるだけで一般企業であればリスク管理でこの程度のこと留意しないとダメでしょう。いくら黎明期といえどクラウド含む不動産業界全体のガバナンスの緩さや人材が二流であることを宣言してるようなもんです。
ID:2256 / 投稿者：管理人 [2025-08-29 17:51:26]
これは本当に、すごい内容だと思います。
もちろん投資商品なのでリスクがゼロにはなりませんが、運営企業の財務面の懸念や償還遅延リスクを大きく抑制する取組だと思います。
運営企業にとっては負担の大きい内容も含みますので、この発表までに相当の苦労をされたのでは、と感じます。
サービス紹介記事にも今回の発表内容を反映していますので、公式PRと合わせてご参考に。
https://investors-eye.jp/rakutama/#20250829
ID:2253 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-08-29 17:09:33]
本日【らくたま】より投資家保護を制度化する新たな方針「投資家プロテクトルール」を発表されました。
■ 不動産クラウドファンディング市場の現状と課題
不動産クラウドファンディング市場は近年急速に拡大し、少額から参加できる新しい投資手法として注目を集めています。しかし一部では、
・事業者の破綻
・償還遅延
・出口戦略の難航（予期せぬファンド延長）
といった事例が発生し、投資家の不安要因となっているのも事実です。
こうした現状を踏まえ、フロンティアグループはリスク要因を構造的に排除する仕組みとして「投資家プロテクトルール」を導入いたしました。
『らくたま』は2024年3月のサービス開始以来、「ファンド延長ゼロ」「償還遅延ゼロ」「全ファンド翌日償還」という実績を堅持してまいりました。今回の新ルール導入により、この揺るぎない実績をさらに強化し、投資家資産をより一層確実に保全する体制を確立いたします。
「投資家プロテクトルール」の具体的な内容は、以下に示す5つの柱から成り立っています。
①高い劣後出資割合（平均40％）
②自社買戻し宣言×ファンド延長ゼロ宣言
③償還用リザーブ資金（10億円）
④不動産資産の厚い含み益（80億円）
⑤余裕資金範囲内での健全運用
一つ一つを詳しく読むと更に「らくたま」が好きになりました。安全性が更に向上しそうですね。今後投資枠を増やしたいと思います。
ID:2020 / 投稿者：管理人 [2025-08-09 11:40:59]
らくたまさんの運営企業の保有資産規模から考えれば特段頻度も額も特に大きくないと思いますよ。
純資産も18億円規模あり、中堅不動案会社くらいの規模で、かつ、不動産保有には安定アセットの積み上げもありそうですので、小規模の不動産クラファンに資金調達を依存する企業（vicrory、FUNDI、わかちあい、トモタク、利回り不動産、ダーウィンなど）とは財務基盤面ではだいぶ差があります。
https://investors-eye.jp/service_detail.php?service_id=rakutama
ID:2019 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-09 11:23:06]
管理人様
らくたまさんまた首都圏で
ファンド提供されました。
急にファンド増えることについて、
頻繁に出す会社と重なり
不安を覚えますが、
新しい25号多摩川ファンドは
どう思われますでしょうか。
よろしくお願いします。
ID:1936 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-31 07:41:24]
倍率が上がりましたね。過去最高ですね。ハイリスク・ハイリターンファンドは一定程度需要は、あるものの最近は安全性高いファンドに少しシフトして来たかもですね。
ID:1935 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-31 01:06:23]
最終倍率674%は驚異的ですね。らくたま史上最高値でしょうか
ちょっと背伸びした金額(万一全額当選してもギリギリ行ける範囲)で設定してみたので当落結果が楽しみです
ID:1926 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-29 21:37:06]
初回ではないです〜
ID:1924 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-29 20:57:53]
皆さんはらくたま初回契約ではないのですか？
初回だと申し込み満額当選でした。
ID:1922 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-29 20:13:07]
私は200万申し込んで100万です。
24号は500くらいで申し込もうか悩んでいます。
