「らくたま14号（川崎市多摩区①）」は、好立地の店舗付き住宅に投資するインカム型ファンド
「らくたま」は、不動産の長期保有などの資産運用で収益を上げてきた不動産会社が運営しています。
２０２４年４月のサービス開始から、安全性の高いインカム型ファンドで劣後出資比率も確保しながら、利回り５％～６％代というかなり魅力的な条件のファンドを提供し続けています。
運営会社は資産運用のプロとして300億円規模の長期保有不動産を運用しており、安定稼働中でファンドに適した不動産によってファンド組成されており、運営企業のノウハウやファンドの商品設計（リスクとリターンのバランスの良さ）についてはかなり信頼感が持てるサービスです。
今回のファンドは
小田急小田原線 「生田駅」徒歩4分の店舗付き住宅に投資するインカム型ファンドで、想定利回り5.7%の好条件。
この条件に加えて劣後出資比率20%、マスターリース有りと非常に安定感のあるファンドとなっています。
当初公開時の土地面積に誤りがあったが、表面利回り7.48%相当の賃料収入のある物件
実は本ファンドは、2024年9月21日の公開当初、土地面積に
誤り（実際より大きく表記）があったようで、
当サイトでは当初、非常に安く不動産を仕入れた好条件ファンドとの解説をしておりました。（元の広さだと、通常ありえない、積算ベースの土地値以下で不動産を取得していた、という趣旨の記事）
ところが、
さすがにそこまで有利な条件ではなく、9月22日に土地面積が修正されたため改めて仕入れ価格について訂正解説します。
テナントに対して賃貸して収益を稼ぐ収益不動産の価格は、基本的には収益還元法で算出します。
ここまでは当サイトの2024年9月21日当初記載の通りですが、本物件では、年間賃料が187万円となっており、本ファンドの資金調達額が2,500万円ということは、表面利回り7.48%相当で仕入れているということになります。
値上がり傾向が続く都心部の一等地では、物件種別や立地にもよりますが表面利回り4%前後となる価格設定ながら、地方部に行くほど表面利回りが高く（不動産の価格が低く）なります。
本物件の場合立地は良く、若干土地面積が狭く再開発時の制約有無などが気になりますが、
表面利回り7.48%で、投資家への配当（NOI利回りベース）が5.7%出せる水準の価格、かつ、ファンドの運用終了時に継続ファンド、または運営事業者が買い取る前提（相場が悪化した場合などには買取価格が低下する可能性は有り）という点では過剰な心配は不要でしょう。
安全性を高める５つのポリシー「らくたま５枚の盾」
らくたまでは２０２４年８月２２日に新たなポリシーとして「らくたま５枚の盾」を公開しました。
不動産運用のプロがファンド設計をしているサービスだけあって、これまでの不動産クラウドファンディングの課題を改善するかなり意欲的な取り組みです。
当サイトでは、運営事業者の財務状況や過剰投資がないかをチェックすべく、開示情報を元に自己資本比率や運用中資産規模と自己資本のバランスなどをチェックし、解説してきましたが、上場企業の他一部の不動産クラウドファンディングサービス事業者を除き、現預金情報を開示しない事業者が多く、キャッシュフロー面での安全性チェックは十分にはできませんでした。（そもそも法規制的にもキャッシュフロー計算書の開示義務がない）
らくたまでは、当サイトがチェックしていた
財務指標を積極的に開示することに加えて、一定基準を超える過剰投資を行わないよう「独自の財務目標」を定め、純資産と現預金を確保できる水準の投資に収まるように運用することを宣言しており、これは他のどの不動産クラウドファンディングサービスにもない魅力です。
らくたま５枚の盾
「らくたま くらぶおふ」で、多様な特典！マスター会員になれば抽選に必ず応募する特典も
「らくたま くらぶおふ」では、３カ月ごとの運用金額等の条件を元に、優待会員が選出されます。
会員になると、国内外２０万以上の提携施設を優待価格で利用可能になる特典がついてきます。
更に、最上位の「マスター会員」に選ばれると、なんと、３カ月間は応募すると必ず当選する権利が付与されます。（ただし、部分当選となる場合はあります）
好条件のファンドにはなかなか当選できないことが不動産クラウドファンディングでの課題です。
マスター会員に選ばれるには２０２４年８月２２日時点の基準では、概ね２５０万円から３００万円の運用金額を維持している必要があるため、ある程度資産運用規模の大きい投資家向けの施策とはなりますが、この魅力はかなり大きいのではないでしょうか。
らくたま くらぶおふ
【出典情報】らくたまワールドや特典の詳細情報は
こちら
「全期間配当保証」のファンドでは、短期売却時にも当初運用予定期間分の配当が得られる
らくたまは、2024年4月のサービス以降、投資家がワクワクするようなサービスの強化を矢継ぎ早に実施しています。
例えばらくたま７号では、短期でファンド償還が実施された場合も、当初運用予定期間分の配当利回りが得られます（※）。
もちろん、配当はファンドが得た賃料収入や売却益から実施されるため、あまりに短期間で償還された場合や売却損失が生じた場合などには配当が満額得られない可能性はありますが、短期償還時にも当初の運用予定期間分の配当が得られる可能性がある、というのは魅力的な条件です。
※「全期間配当保証」の場合の契約成立前書面 兼 電子取引業務に係る重要事項説明書」の定め
これはらくたま独自の契約条項で、「早期売却した場合には、事業者の利益取り分（残利益）を放棄して投資家に配分するよ」という内容を定めています。
短期売却を行うケースでは当然期中に得られるインカムゲインも当初予定より減少しますので、現象しても投資家に配当できるよう、事業者の取り分を減らして最大限投資家に配当するという内容。投資家にとっては短期間で当初予定の配当が得られる可能性がある、有利な条件になります。
＜らくたま独自の契約条件「全期間配当保証」：らくたま7号の場合の定め＞
また、本事業者が、11．に規定する契約期間の満了日前かつ別紙2規定の不動産取引の終了予定日前に対象不動産全部の売却等を完了した場合も同様とします。なお、その場合、本条第1項（2）号⑤に規定する本事業者に帰属する残利益について、本事業者はこれを放棄し、当該残利益は同号④の規定による優先出資に係る利益の分配の対象とします。
らくたま 「全期間配当保証」
