名前：
コメント：
ID:3174 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-12 13:04:16]
管理人さま
実は25号が3月償還迎えます。ここは翌日償還で資金効率も良いです。お問い合わせ欄で償還が予定通りかを確認してます。予定通りで有れば投資枠は増やさず再投資します。
私の場合、資金効率を上げる為、いつも償還日が迫って来ると、お問い合わせします。予定通りだと回答が来たら別枠の資金で投資してます。償還が終わり入金を待ってからだと資金を寝かせることになるので、予定通りかを確認し、別枠資金で投資して資金効率を上げてます。
ID:3173 / 投稿者：管理員 [2026-01-12 12:21:13]
様子見されるのですね。
リスクについては触れましたが、類似物件の中では、今回の物件の総事業費に対する利回りの高さ、投資家へのインカム配当の高さはなかなか魅力が大きいとは思います。
リスクとリターンのバランスが悪いものでもないと思いますし、別件でも記載しましたが、ローリスク商品でもリスクゼロではないので、リスク受容度に応じて投資先や金額を工夫しながら投資検討いただければ幸いです。
ID:3172 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-12 12:12:55]
管理人さま
丁寧な回答有り難うございました。任意組合型小口化商品としての相続対策情報も有り難うございます。もう少し様子してみます。まずは1件外部売却出来ることを期待したいと思います。
ID:3171 / 投稿者：管理人 [2026-01-12 12:00:43]
不動産クラファン愛好家様
１点補足ですが、過去に事業者にヒアリングされた「任意組合型小口化商品として売却」ですが、相続対策商品の販売は、今後不可能になる可能性があります。
以下のXポストで触れていますが、原則任組は、相続税評価額の圧縮が2027年1月1日でできなくなる可能性があります。
https://x.com/investorseye_jp/status/2002010362472993205
なお、任組大手のIR資料を見ると、従来の路線価ベースでの評価がされる余地がまだあるのかもしれませんが、政府与党、税調は小口化商品による相続性逃れを明確に問題視していますので、今後、「相続税対策」を前面に出した販売は厳しくなると考えておいた方が良いと思います。
https://x.com/investorseye_jp/status/2004314920805191911
蛇足ながら、相続税評価額（路線価）と収益ベースでの市場価格の乖離が大きいのだとすれば、それはオペレーターリスクが大きいことを表している可能性もあります。
（ホテルが継続できない場合の、積算ベースでの土地値が低い可能性）
とはいえ、小口化商品ではなく現物で売却する場合には相続税圧縮効果があるということでもあるでしょうから、事業会社やファンドに売却する以外に、富裕層・超富裕層の相続税対策で売却できて、かつ利回りが7%近く取れれば魅力はあるかもしれません。（ただ、相続税対策商品は長期的に資産価値が落ちにくい、または上昇期待のある都心部好立地RC物件というのが相場でもあり、過度に期待して良いかというとちょっと不安がありますが）
ID:3170 / 投稿者：管理人 [2026-01-12 11:52:53]
物件は20年の長期契約があり、かつ、総事業費の7.9%相当の表面利回りが得られる固定賃料の様子です。（完全固定賃料ではなく、売上連動部分がある可能性はありますが）
人口減少傾向の地方部の土地ということもあり、積算ベースでの試算価値が長期維持できる類のアセットではないと思いますが、新築でこれくらいの利回りが出るのであれば収益物件として成立はすると思います。
課題をあげるとすれば、①出口流動性懸念と、それも関連する②リファイナンスリスクでしょうか。
①については、本件はオペレーターへの依存度がかなり高いという特性が大きいです。
バックアップオペレーターへの切り替えは容易ではないですし、収益が落ちた際の対策にも限界があります。
ホテルを解体して別用途に建替える場合に、同等の収益性が出せる活用方法はそうそう見つからない、などといった課題を買い手がどう見るか。
都心部ホテルのようにインバウンド増によるアップサイド期待が持てるものでもないことから、レジより低い安定性とアップサイド期待、といったアセット特性だと捉えられる可能性もありそうに感じますが、表面利回りが7%あれば、地方の事業会社などで関心が持ってもらえる可能性はあると思います。
とはいえ、中堅オペレーターが運用するホテルは案外市場が狭く、都心部でも地方で認知度の高いような好立地物件ではないとなかなか売りにくいという実態もありますので、買い手を開拓するには、まずは「HOTEL R9 The Yard」というホテルブランドの価値やトラックレコードを訴求することから、丁寧で幅広い販売活動が必要になりそうです。
今後大手事業者やファンドなどへの売却実績を安定的に作っていくことができるか、には注目しておくべきかと感じます。
②については、クラファンでのリファイナンスに影響が出るような業界不祥事やトラブル影響を受けるリスクでしょうか。
不動産クラファン、不動産特定共同事業法で償還遅延や想定利回りを下回る事例、配当停止などの事例が多数発生しており、投資家の不動産クラファン離れや、期待リターンの向上が現在も起きています。
再組成で投資家が集まらなければ現在のファンドの償還遅延が生じるリスクが生じます。
他サービスでも再組成に苦戦して特典を積み増すような事例が散見されますが、仮に一度投資家離れが生じると、このタイプのアセットを大量に（かつ5%程度の利回りの案件も有り）持っているみらファンにとっては苦しい状況が生じる可能性があります。
こういったリスクへの対処としては、類似アセットをあまり積み増さず、しっかり市場売却しながら規模をコントロールすることも重要になってくると思います。
まずは１件外部売却を成立させ、現在の物件利回りでも売れる、という実績（利回りが低い既存物件含め、利益を出して売れる蓋然性）を確立してもらえると、ぐっと投資しやすくなるのではないかと思っています。
ID:3168 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-01-12 09:09:43]
すみません。スマホで簡単に見てましたので間違いばかりで、劣後出資比率約9.7％です。
ID:3166 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-12 07:44:16]
管理人さま、ID:3149さま
LTV51,3%でした。みらファン32号どんなでしょうか？ご意見ありましたら、宜しくお願い致します。
ID:3164 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-12 07:32:22]
すみません。融資併用型でした。
ID:3163 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-12 04:59:07]
ID:3149さま
みらファン第32号ですが、契約成立前書面を見ると確認出来ます。今回の劣後出資比率は25%で、銀行からの借入れもありませんでした。ちゃんとコンテナHOTELの出口戦略も考えているようです。また楽天トラベルの評価も良好で、私の地域にも3つコンテナHOTELが有りますが、何処も活況です。今回、資金有りますので、投資を再開しようと思います。
ID:3149 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-10 23:22:13]
みらファン第32号のページで
2026.01.10追記：優先劣後構造図、及びスキーム図を公開しました。
とあるのですが、ログインしないと見れないのでしょうか？
ID:2859 / 投稿者：管理人 [2025-11-26 20:33:02]
出口戦略まで投資家に話される姿勢は、すごいですね。
正直、少し特殊なアセットですので、出口市場を自ら開拓していく気概はいるでしょうし、その前段では安定したトラックレコードを確立することも求められるとは思います。
投資家側も出口戦略を踏まえて評価、投資判断する方が良いかと感じるので、貴重な情報だと思います。
インバウンド依存度は低いホテルということで、国際情勢の影響は受けにくそうな点はメリットですが、地方部なので買い手を選ぶことも想定しておく感じかと。
任組小口化はもっと買い手を選びそう、かつ、セカンダリー市場をどうするのか問題があるので、かなり工夫が必要だと感じますが、名古屋ではTSONさんも任組をやられてますし、もしかすると名古屋独自のチャネルがあるのかもしれないですね。
個人的には、まずは一件、早い時期に売却されると少し安心できるので、事業法人との売却折衝を頑張ってほしいところです。
ID:2858 / 投稿者：たまちゃん [2025-11-26 19:40:27]
不動産クラファン愛好家 様
記載いただきありがとうございました。
私も、瑞浪の案件投資してます。
投資を検討する際の問い合わせは、担当者さんが快く応じてくださり、詳しくご説明して頂けました。
来年度以降の出口戦略については、初耳です。
ありがとうございます。
コンテナホテルは、私は少額です。
主にマンションの案件に投資してます。ちなみに地元民です。
ID:2856 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-26 13:01:43]
あっ！忘れました下記の記載は私です。最近少し投資比率を下げてましたが、好きな運営会社ですので、また上げようと思います。
ID:2855 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-26 12:58:40]
自己資本比率が急速に悪化してましたので、お問い合わせしました。以下が丁寧な回答を頂きました。共有しても問題ないと思いましたので以下にお知らせします。ご参考に・・・
自己資本比率は、ご指摘のとおり、不動産特定事業におけるファンド受入（出資金）および運用過程での借入により、流動負債が増加する構造的な要因によるものでございます。
ファンド運用終了後の外部売却により順次解消されていく見込みであり、また劣後配当や売却益により内部留保も積み上がる計画です。グループ全体でも自己資本を一体的に管理しており、バランスは適切に確保されております。
ご指摘のコンテナモジュール型ホテルにつきましては、収益力の高さ、メンテナンス性、長期修繕費の抑制効果、建物終了時に解体費用が生じにくい点など、賃貸不動産として多くの利点を有しており、当社としても重要なアセットの一つと位置付けております。
また、ホテル運営において特に懸念されやすい修繕費についても、コンテナホテルは構造上メンテナンスが容易であるため、長期的に安定したキャッシュフローを見込める点が大きな特徴です。
当該ホテルの出口戦略につきましては、テナント企業様の事業計画との整合が必要であるため、現時点では当社保有を継続している案件がございますが、来年度以降は複数案件において出口を予定しております。
出口戦略としては、主に以下の３点を想定しています。
① 任意組合型の小口化商品としての売却
収益力と評価額の構造を踏まえ、相続対策ニーズに対応した小口化商品としての販売を検討しています。
② 事業法人への外部売却
長期定期賃貸借契約に基づく安定収益を評価いただき、複数の法人様から取得意向をいただいております。
③ 協業企業との共同スキームによる別ファンドへの売却
みらファン再組成以外の選択肢として、他事業者様との共同スキームによる売却も協議しています。
いずれの出口を選択する場合にも、出口の実現可能性、テナント事業の継続性、長期的な収益性を総合的に検討し、投資家の皆様にとって最適な方法で出口を迎えられるよう取り組んでまいります。
不安定な案件が見受けられる昨今だからこそ、引き続き透明性を重視し、堅実な運用を行ってまいります。
今後ともみらファンをどうぞよろしくお願い申し上げます。
ID:2342 / 投稿者：管理人 [2025-09-10 21:05:02]
クラファン小心者様
少し追加コメントです。
「”ひとつの籠” リスク」は、投資家視点でもそうですが、不動産業の人間はみな意識しないといけない点です。
都心部のマンションのような、景気影響が小さいものはまだましですが、ホテル業態は感染症のパンデミックはもちろん、リゾートなら景気変動、観光地ならテロなどもありますし、特定国との関係悪化などでも収益が大きく変動します。
みらファンが自社保有物件においてホテルの占める割合を上げるという判断ができているのは、「投資家がそのリスクを負担している」という構造もあるかもしれません。
「小心」と書かれていましたが、もしリスク抑制を最重視で行くなら、①運営企業の財務健全性と、②都心部の駅近マンション系（賃料の減少リスクが小さい）ファンドなどを中心に投資検討しつつ、少しずつ投資先の選択肢を広げるというのが良いかもしれません。
マンションなら相場賃料を調べるのも容易ですので、検証もしやすいです。
ID:2341 / 投稿者：管理人 [2025-09-10 20:37:55]
クラファン小心者様
みらファンさん、このコンテナモジュール型ホテル関連不動産を複数件持っているのですが、これが市場で売却しやすいか私がイメージできていないため慎重な記載としています。
ただすいません、正直私、地方やロードサイド、リゾートなどの開発や売買に詳しくないため、私の知識不足で評価が難しいという面もあり、一般論的なコメントとなります。
まず、不動産の場合、「オペレーターへの依存度が高い案件（ホテルや介護など）」の場合にはオペレーターの信用力や、バックアップオペレーターの有無や移行の容易さで売買価格や売買しやすさに影響があるので、本件はまさにオペレータリスクが意識される物件になると思います。
良い値段で売れるか、実績が出ればこのあたりの懸念が少し払拭できるのでは、と期待しています。
次に、一般論として、ホテル需要についてはコロナ感染症のような事態では大きな影響を受けますが、このホテルは出張需要などに対応するようで、地域の経済動向の影響も意識すべき、という感じですので、立地ごとの出張需要につながるような経済指標などを確認することで一定のリスク判断ができるかもしれません。
最後に、地方のロードサイド立地は、立地の情報（道路の交通量や平均速度、人流、周辺人口や取得や人口増減見込みなど）がないと立地の良しあしや最適用途が判断できないです。
仮にホテルが撤退した場合に、この底地が何に使え、どの程度の収益力を有無用途に転用できるかが、私の知識範囲では評価できないのが本音です。
マンションなどと違い、その分野の専門性がある方でないとこのあたりの評価は難しいと思います。（特に地方のロードサイドは流動性が高いとは言えませんし）
事業者を信じて投資する、といった投資であれば問題ないのですが、物件のリスクを個々に見て投資するには、評価は結構難しいファンドだと感じております。
ID:2336 / 投稿者：レオ [2025-09-10 19:38:09]
ごめんなさい。2335の投稿に名前を入れ忘れました。レオからのコメントです。
ID:2335 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-10 19:37:04]
クラファン小心者様
お名前に「小心」（初心の間違いではないですよね？）とつけられており、みらファンの内容をかなり慎重に調べられているので、不動産クラウドファンディングの投資であまりリスクを取りたくないタイプなのかな？とお見受けしました。
結論として、どのファンドを選ぶかはご自身の判断によるものだと私は思います。
まずは、リスク。
元本の既存は絶対に嫌、多少の損は覚悟、大きく損をしても余裕資金だから大丈夫、と分けると、貴殿はどれですか？
もしかしたら、元本棄損は嫌だけど、たまには冒険をしてみたい、と考えるタイプなのかもしれません。
次に事業者が信用できるか。
これは既にご自身でいろいろ調べてある程度納得がいっているのですよね？
そしてファンドの内容。
こちらに少し疑問があるのではないでしょうか？コンテナホテルは確かに今「流行り」です。ネットなどでも記事が出されています。但しネットや新聞等で話題に載る時点で、すでにそのビジネスはピークに達していることが多々あります。データセンターもそうですよね？流行りものには、他業種から参入したりして競争が激しくなったり、もっと流行ると思ってお金が入ってきて、結果として淘汰されていく結果となるケースが多いと思います。（その経済規模が大きければいわゆるバブルですよね。）
貴殿がそういったことも頭に入れたうえで、みらファンに投資するのであれば、それで良いと思います。みらファンもすぐに財務上何かがある、という訳でもないでしょうし。
但し、最初にもどりますが、不動産クラウドファンディングは投資商品で、リスクがあります。
運用延長、元本棄損の可能性が必ずあります。
それを覚悟のうえで、最終的にご自身で判断されてはいかがでしょうか？
ID:2333 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-09-10 18:52:32]
ID:2332 様
コンテナモジュールホテルは、活況で11号ファンドから投資していましたが、運営企業決算情報（BS)を見ると自己資本比率が7.98％まで、ここ2年下がってきており、今は様子見しております。
ID:2332 / 投稿者：クラファン小心者 [2025-09-10 16:22:56]
最近、こちらのサイトを拝見し始めさせていただきました。皆さまよろしくお願いします。
みらふぁんの新規、コンテナホテルの件（22号）、管理者様の評価コメントを期待しながら、自分でも確認してみました。
以前はコンテナホテルという事業体（例、18号 新規22号は18号のリファンド）に対する評価が難しい事で、比較的辛口なコメントになっていたように思います。
サービス比較の評価で”この数字ではなんとも言えず、今後、ファンドの償還売却（特にコンテナモジュールホテル）時にしっかり利益確保ができることを確認できて、初めて安心できるという状態に見えますので、今後の動向は要チェック、という感じでしょうか。” とコメントされていましたので可能であれば、18号の償還結果を見てから手を付けようか、悩んでいます。
10,000万円の事業規模ファンドで、底地の購入。優先出資に6千万で5.8%配当。これが賃料以下に抑えられているとの会社方針に見えます。
賃借契約は”2025/04/25から5年間の中途解約禁止期間を設定し、万が一解約の場合は残期間相当の違約金あり”とあるので、ホテル側の事業経営がとん挫しない限り、2年程は問題なさそうに見えました。8カ月の本ファンドはホテル運営企業が倒産しない限り、コントロール可能？
ホテル運営の株式会社デベロップは上場していませんが、子会社のストレージ王がグロースに上場している関係で、親会社(株式会社デベロップ）の決算を公開していました。これを見るに直近70,000万円程利益も出ているようです。
いざという時の償還原資になるのは、1600万の劣後出資、17,000万円のみらいアセット純資産、底地+借地一体となった土地が2808m2 1m2 = 3.4万で計算して約10,000万円というところでしょうか。
これ単体ではまだいける気がするのですが、複数のコンテナホテル底地をファンド化しているので、”ひとつの籠” リスクを如何に見るかと考えています。
管理人様、皆様のコメント期待しています！（最近出資できておらず、買いたい病になっている気がします。
ID:1768 / 投稿者：管理人 [2025-07-18 22:56:03]
個別フォームから指摘をいただいた「はんこう」様
ご指摘ありがとうございます。みらファンのファンド自動掲載がエラーで止まっていたのを修正しました。
んですが、今回のファンドへのコメントはちょっと辛口気味になりました。
物件自体は悪くないし良いと思うのですが、融資併用にした分の取り分が投資家にまわってきていないように見えましたので。
ご指摘の通り、サービス解説記事の財務面の評価修正がいりますね。これも承知しました！
ID:568 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-03-01 12:09:59]
16号申込ました。
このファンドでの初めての投資で
某ポイントサイトのポイントが厚かったことも理由の一つです。
ID:488 / 投稿者：管理人 [2025-01-10 21:20:05]
私も間に合いませんでした。
私の場合予定が入ってしまい遅れて入ったのですが、クリック合戦になるくらいの人気だったのですね。
確かに条件良かったので、倍率が上がるのは仕方ないですね。
ID:486 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-01-10 18:07:45]
みらファンの第15号(愛知県海部郡)新春キャンペーンは秒殺でクリック合戦に負け投資出来ませんでした。やはり利回りが良かったので仕方ないですね。情報提供まで・・・
ID:472 / 投稿者：444 [2025-01-03 03:00:13]
管理人様
いつも詳しいご説明ありがとうございます。
収益10%越え、ハザードマップの件、気付かないまま9号に出資しておりました。
契約前書面を読み直して理解できました。
勉強になりました。ありがとうございます。
ID:471 / 投稿者：管理人 [2025-01-02 14:04:36]
444様
情報ありがとうございました！確かに同じ物件ですね。
内容確認すると、そもそも物件の収益力が高いため、10%の配当でも事業者が損をするわけではない構造でした。
浸水リスクなど含め記事記載しましたが、これはなかなか良いファンドですね。
ID:444 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-28 11:05:59]
新春キャンペーンは、9号で5.5%だった物件です。
10%にするため劣後増やしたキャンペーン設計ではないでしょうか。
ID:425 / 投稿者：不動産クラファン初心者 [2024-12-22 17:34:33]
管理人さま
この物件は。。。正直見たことがなかったタイプで、判断難しいですね。（リゾートなどで独立型は見ますが、ロードサイドのコンテナホテルは初めて知りました。
↑私は金土日といつも釣りに行く時、こちらのコンテナホテルの横を通り過ぎますが、いつもそれぞれの部屋に車が停まってい満室で活況ですよ。
最初はなんだろうとコンテナの大判物置かと思ってましたらコンテナホテルでした。
びっくりです。大人気なので、直ぐに投資させて頂きました（笑）
ID:184 / 投稿者：管理人 [2024-09-06 19:59:46]
みらファン、当サイトで自動収集していたのですが、今回記載フォーマットが違うのかうまく取り込めていなかったようで、さきほどファンド一覧に反映しました。
そして、この物件は。。。正直見たことがなかったタイプで、判断難しいですね。（リゾートなどで独立型は見ますが、ロードサイドのコンテナホテルは初めて知りました）
収益物件と見た時には、特殊性もあるため流通（売買）市場で求められるキャップレートが少し高く求められる気がしてしまいますが、実質利回り6%出る水準で劣後出資比率20%あるなら、大損失が起きるリスクが少ないのでは、と感じます。
後、楽天トラベルのスコアは4.0と結構好評価ですので、価格と品質のバランスが取れたホテルとして運営できてるんですかね。
流通市場のイメージがわきにくい点に多少不安はあるものの、減価償却も高めにとれそうですし、個人投資家や利益の出てる（減価償却がうれしい）事業会社に売り込む余地はあるのじゃないですかね。
（この手の収益物件を減価償却を売りにして販売する事業モデルはいくつか見たことがあります）
といったところで、個人的にはリスクとリターンのバランスは悪くない印象ですが、売却時期のコントロールだけ未知数、といった心象でございます。
ID:183 / 投稿者：匿名投稿 [2024-09-06 19:58:40]
管理人様
ご対応くださりありがとうございます。
参考にさせていただきます。
ID:182 / 投稿者：匿名投稿 [2024-09-06 15:31:31]
管理人様
いつも為になる情報をありがとうございます。
ファンドの情報をみて投資判断の参考としていますので大変ありがたいです。
みらファン11号について管理人様のご意見をお聞きしたいです。
ファンド一覧へあげられる予定はございませんか。
よろしくお願いいたします。
