みらファン第15号(愛知県海部郡)は、インカム型、劣後出資比率59%で想定利回り10%という超好条件ファンド

割安に取得できた駅近一棟ビルのインカム型で想定利回り10%！

みらファン第15号(愛知県海部郡)は、「新春キャンペーン」とのことで、非常に好条件のファンドです。

対象物件は当サイト掲示板で指摘いただいた通り、みらふぁん第9号で運用した後、いったん営業者が買い取った高利回り物件を、再度投資家向けファンドとして提供するものです。 そのファンド募集条件は、以下の通り、極めて好条件となっています。
・劣後出資比率59%で、ファンドでの損失が仮に59%生じても事業者が損失負担する安全設計
・物件の収益力は、稼働率90%超、表面利回り12%とかなり高い水準（割安にファンドで取得）
・投資家への想定利回りは10%と、インカム型で高い劣後出資比率としては極めて高い水準

運営事業者の財務は大丈夫？

運営事業者の決算を見ると、自己資本比率20%超と、それなりの高い水準を維持しています。
一方で、2024.3末時点の純資産は1.5億円と、本物件の鑑定評価額4億円ということで、仮に本物件の価値が4割下落すると純資産が吹き飛ぶ内容です。
本物件の表面利回り12%水準と収益力が高く、そこまでの価値下落が生じる可能性はかなり低いですが、資産構成に占める本物件の割合が高いことだけは注意が必要です。
つまり、ファンドで仮に59%の損失が生じた場合には、その損失を全て事業者が負担することで投資家は損失を免れる代わりに、事業者が債務超過に陥るといったリスクはある、という財務状況になりますので、運営事業者にとって本物件はかなり重要なアセット、という構造になっています。

一方で、決算データ以外のデータを見ると、
・本物件をみらふぁん第15号で運用した後、自己資金で買取、現在まで保有できていること
・本物件には抵当権設定がされておらず、資金力・借入余力にまだ余裕があること
という事実も確認できます。
この規模の企業で融資無しで4億円の物件を保有できるというのは、なんらかの資金調達手段を持っている可能性がありますが、なんにせよ、この物件に抵当権を打たずに保持できているだけの資金余力があるというのはポジティブな情報です。
（そもそも、本物件を廉価に取得できており、簿価が鑑定評価額より小さい可能性もありそうです。）

課題点やリスクはないの？

課題点やリスクとしては、本物件が河川氾濫時に１～４ｍ未満、大型台風などによる高潮で３ｍ～４ｍ未満の浸水が想定されるエリアにある、ということでしょうか。
４ｍの浸水というのは２Ｆまで水がつかる水準ですので、それなりの被害が生じる可能性があります。

本ファンドのその他の課題点としては、3カ月という短期運用のため、年間の想定配当利回りが10%とはいえ、2.5%分、税引き後で約2%の配当になる点があります。
が、3カ月の短期運用のため、台風の季節を経ないというメリットもありますので、不動産クラファン初心者はもちろん、投資愛好家のつなぎ運用先としても高い魅力があるのではないでしょうか。