Lives30号は好立地築浅区分マンション×賃料保証で想定利回り8%だが、満額配当には売却益が必要

評価

優

東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅徒歩5分に立地する区分所有マンションに投資できる堅実なインカム型ファンド

首都圏の駅近築浅区分マンション×インカムメイン型×家賃保証×劣後出資比率10%というファンド設計で、想定利回り8%と好条件のファンドです。
この立地の築浅物件ですので、元本棄損リスクがかなり低いという条件を考えると、この想定利回りは、非常に好条件で、「３周年記念ファン感謝祭」とうたうだけのことはあるファンドではないでしょうか。

ただし、１点だけ留意点があります。
本物件の取得額はNOI利回り4.3%水準となっており、インカムゲインだけでは、投資家に8%の配当はできません。
満額配当のためには、売却益も確保する必要があります。
とはいえ、この水準で仕入れていれば、売却益確保は期待できそうですし、仮に販売に苦戦したとしても、売却で大きな損失が出ることはよほどの状況変化があった場合に限られるでしょう。
首都圏の駅近築浅区分所有マンションですから、投資家層も厚く、流動性面でも大きな心配はないでしょう。

ということで、満額配当の確度が100%というわけではもちろんないのですが、損失確立がかなり低く抑えられている中で、4%～8%の配当が期待できる、というのは、かなりの好条件ファンド、と捉えてよいのではないでしょうか。

ファンドの魅力

・東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅徒歩5分に立地する区分所有マンションを取得、運用するインカムゲイン型ファンド
・首都圏の駅近築浅区分マンション×インカムメイン型×家賃保証がついて、想定利回り8%と好条件

留意点

・3周年のファン感謝祭ということで想定利回りが高いが、NOI利回りは4.3%水準での仕入れ
・相場より割安にファンドで取得しているため、売却益も含めて8%の想定利回りを確保する計画という見方は必要

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ファンド基本情報

Lives FUNDING#30(区分マンション×台東区）

ステータス	運用中
想定利回り	8%
募集期間	2025-07-11 12:00:00～ 2025-07-25 12:00:00
運用期間	12ヵ月（2025-08-22～2026-08-21）
募集方式	抽選式
タイプ	インカム
募集額	3,690万円
劣後出資額	410万円
融資調達額	0円
出資総額	4,100万円
劣後出資比率	10%

対象不動産情報

物件タイプ１	区分収益
物件タイプ２	レジ
権利	区分所有権
建築年月	2019-01-00
物件情報	・東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅徒歩5分に立地する区分所有マンション
固有リスク

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ファンド運営事業者情報

サービス名称	Lives FUNDING
事業者名	株式会社ライブズ
住所	東京都新宿区西新宿8-11-1　日東星野ビル8F
TEL	03-6630-6051
上場有無	非上場
純資産	13億5,294万1,917円
自己資本比率	23.46%
経常利益	6,565万4,166円
経常利益率	0.94%
決算年月	2024-12-31

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ID:1680 / 投稿者：管理人 [2025-07-08 21:31:26]

前回の地方応援は、リスクや事業構造が良くわからなかったのは同感です。
まぁ、変に安全をうたっていたわけでもないですし、利回りで釣るでもなく、しっかり対象物件を応援したい方からの募集を集めようとしているようには感じたので、その姿勢自体は面白いと思いました。

今回のは三ノ輪駅徒歩5分の区分所有で、仕入れ価格も悪くないですし、これでキャピタル込で8%狙えるとなると、かなり人気出るのではないかと。
私が投資中の25号は募集額の81%しか集まらなかったという、知名度が高くなかったファンドなのですが、今回は募集額が3,690万円でこの条件ですから、抽選倍率は数倍になってしまうのではないでしょうか。

ID:1679 / 投稿者：レオ [2025-07-08 20:45:26]

管理人様
早速のご返事ありがとうございます。
私も応募してみます。
前回の地方応援ファンドは、事業者からの回答の質が悪く、あまり良い心象はないのですが。
想定利回りが高いので人気が出そうですね。

ID:1678 / 投稿者：管理人 [2025-07-08 20:30:03]

ちなみに私はLivesに現在100万円出資中ですが、今回の案件には追加応募しようと思ってます。
今ALTERNAに300万応募していてその抽選が7月17日なので、その結果次第で額を決めようかと思っています。

ID:1677 / 投稿者：管理人 [2025-07-08 20:20:14]

私は悪くないと評価しました。
NOI利回りベースで4.3%水準の賃料がある状態ですので、満額配当には、キャピタルゲインが必要なのですが、かといって、この手のアセットは買い手が多いので流動性に問題は小さい中、本件は立地も築年数も良いので売ることに苦労は少ないかと。
これなら劣後出資比率10%あれば損失が生じるリスクはかなり低いと感じるため、賃料配当4.3%までは高い確度で期待できて、売却がうまくいけば満額得られる、という、期待リターンの高さ（損失リスクの低さ）が魅力かと思いました。

事業者の決算なども以前調べましたが、区分マンションを個人投資家に販売する会社の決算に見えます。
総資産に対して売上が1.5倍くらい毎年ありますので、回転率も悪くなく、変な不良在庫を抱えてしまっているというようにも見えません。
変に巨額のアセットを買って損失を膨らませるような業態でもないか、と見れば自己資本も手元キャッシュも悪い数字でもないかと。
（逆にここが20億の物件とか買っていたら危険信号だと思いますが）
https://investors-eye.jp/lives/

前回含めたまにある地方応援型がLivesとしては異色のファンドですが、あれくらいの額なら冒険しても経営に響くような額ではないかな、と思います。

ID:1676 / 投稿者：レオ [2025-07-08 19:27:10]

管理人様
お世話になっております。
新規案件ですが、ちょっと気になる点があります。
本件、マスターリースで賃料保証をしている分、マスターリース費用として2％程度は取られていると思います。
また、自社物件で安く仕入れているとはいえ、年利８％の想定利回りというのは、東京区部ではかなり挑戦的な利回り設定ではないでしょうか？
あと、損益計算書の過去３年を辿ると、利益がほぼ横ばいで利益率が上がっていません。
この会社は自社ブランドマンションを販売していますが、販売が伸び悩んでいるのではないか、と懸念しています。
事業者にはまだ問い合わせしていませんが、１LDKの間取りができるのは、建物の構造からすると１階部分かと推測しています。
もし１階部分だと、まず女性からは敬遠されます。売却がうまく進むのか？という懸念もあります。
管理人様はこのファンドについて、肯定的な評価でしょうか？

ID:1411 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 12:55:47]

レオ様
エントランスなのですね。どのような庭の投資だと、不動産クラファンの範疇として適切なのか判断が難しいですね。
おっしゃる通り、この手の開発案件ではパースなどを作っているでしょうし、そのあたりの情報開示があり、その内容と募集額の対応が取れるようにするなど工夫の仕様はいくらでもあるので、情報開示の面では課題が多いとは感じました。

ID:1408 / 投稿者：レオ [2025-06-07 10:21:59]

管理人様
ご説明ありがとうございました。
確かに日本庭園、地方応援での出資なら分かりますが、ファンド説明では、エントランス部分が対象なので、庭園ではないように思われます。生け垣となってますし。
他の事業者のファンドでも散見されますが、こうした改修案件では、きちんと現状の写真と設計図と改修後のイメージと配置図を分かりやすくファンド概要説明で情報を出して欲しいです。収支計算も含めて。

ID:1406 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 09:42:24]

レオ様が「サービス共通」で記載の以下についてコメントです。
ファンドが地域応援ということで、確かに、旅館の再生事業の一部を担うファンドのようで資金使途や全体の収益計画が見えにくいですね。
想像できることとしては、再生で潤うのは旅館本体ですから、土地を借りて「舗装改修、生垣の整備、路盤の改良」を施すことで旅館の収益が増える効果が狙えるため、その使用料を旅館からとることでインカムがあるのではないでしょうか。
旅館の一部の土地ですので、実際上旅館と一体をなして旅館がその借景で稼いでいることになります。
日本旅館の生垣や風景を彩る石や池などの費用となれば数千万円かかるのはおかしくはないと思います。

ファンドで課題があるのは、ファンドの収益が完全に旅館に依存すること、というファンドかと思います。
インカム収入はもちろん、ファンド終了時の買取先も旅館に関係する方以外は考えにくいため、旅館の再生が順調にいかない場合には買い手がつかないというリスクがありますが、「応援型」ファンドという趣旨に賛同する投資家にとっては、魅力もあるかと思います。
個人的には地元の旅館再生型のこのようなファンドがあれば、棄損リスクを負って投資しても良いという気持ちが私自身にはあるので、この手のものはリスク承知の投資家が集まるのなら、不動産クラファンの価値の一つにならないか、と個人的に期待しています。

■レオ様記載
あと別件ですが、LIVEsファンドの伊香保温泉案件も気になります。
この案件、資金使途は、
＞本ファンドは、明野屋の敷地の一部（地番：199番１、主に来客用駐車場スペース）に対し、さらなる改修・整備を行うための資金を調達いたします。
具体的には、駐車場やエントランス周辺の舗装改修、生垣の整備、路盤の改良といった外構工事を通じて、来訪者の利便性と安全性を高める計画です。
となっていますが、まず、募集金額が3,780万円もすること、また、契約成立前文書の内容が「旅館」そのものになっていること、また「インカムゲイン」と
表記していること、に不整合性が見られます。
舗装工事等に3,780万円もするの？
伊香保だったら、この金額で新築出来ちゃうんでは？
何故インカム？
契約成立前文書の内容が意味不明
応募額はほぼ募集額になっていますが、応募した方は違和感を感じなかったのでしょうか？