「Lives FUNDING」は、都心部の駅近・築浅区分マンション中心のインカム型ファンドで不動産投資初心者にわかりやすいファンド
2022年9月のサービス開始以降20本のファンドを組成しており、既に14ファンドで償還を終えた実績を持つサービスです。
取り扱う不動産は
資産価値の安定している都心部の駅近・築浅区分マンションの賃料収入を配当原資とするインカム型ファンドを中心に扱っています。
居住用不動産は不動産投資経験の浅い方にとっても賃料相場や物件の良しあしが判断しやすく、ファンドの収支イメージについても理解しやすい特徴があります。
開発型ファンドや権利調整を行うようなファンドよりわかりやすく、投資初心者にもおすすめできるファンドです。
資産価値が比較的安定した物件を扱いますが、劣後出資比率も10%を確保しており、相場の急な悪化の際でも、10%までの損失は事業者が負担し、投資家の元本が守られる構造です。
都心部・駅近の居住用不動産の魅力は、景気悪化局面やコロナ渦においても、賃料水準がそこまで下落しないという特性があります。
賃料は景気よりも当該エリアでの人口の増減と物価影響を受けますので、コロナ後も再度人口の増加傾向が続く都心部、かつニーズの高い駅近物件において短期間で10%価値が下落するケースは限定的と言えます。
安全性高めのファンド設計としている分利回りは高いとは言えませんが、リスクとリターンのバランスとしてはほど良いサービスです。
類似サービスでは劣後出資比率20%と更に安全性を高めているものもありますが、特定サービスだけに集中投資せず、分散投資先候補とする価値のあるサービスではないでしょうか。
「Lives FUNDING」は不動産特定共同事業法に基づき提供される投資型クラウドファンディングサービス
「Lives FUNDING」は、不動産特定共同事業法（以下、不特法）に基づき厳しい規制やルールのもとで提供される、投資型クラウドファンディングサービスです。
不動産クラウドファンディングとは、「不動産特定共同事業法（以下、不特法）」という法律に基づき、国土交通省・都道府県から許可または登録を認められた事業者のみが投資家に提供可能な投資商品であり、以下のようなメリット・強みを持つサービスです。
不動産クラウドファンディング投資のメリット・強み
- 株式のような値動きがなく、堅実な配当利回りが期待できる
- 出資金の使途は対象不動産運営に関するものに限定し、リスクを限定
- 優先劣後構造で、ファンドで損失が生じてもまず事業者が負担
- 契約書は行政の審査を経ており、不当に不利な心配がない
- 面倒な不動産運用はファンド運営事業者にお任せ
- ただし元本保証はないため、複数サービスへの分散投資は重要！
不動産特定共同事業法は厳しい投資家保護のためのルールを定めているため、サービスやファンド運営を行う事業者は全て、このルールに従って投資家保護に取り組んでいます。
（上記のうち、優先劣後構造については厳密には法律に定める義務ではないため、ヤマワケエステートなど一部該当しない事業者が存在します。）
「Lives FUNDING」についても当然東京都知事の許可を取得しており、サービスやファンド運営についても行政の監督を受けています。
（株式会社ライブズ：不動産特定共同事業 東京都知事 第166号 ）
不動産クラウドファンディングに共通する特徴や制度については本サイトの
「不動産クラウドファンディングとは？」で解説していますので、ご確認ください。
「Lives FUNDING」を他サービスと比較してみる
まずは、定量的なデータから、他の不動産クラウドファンディングサービスと比較して、サービスの特長や傾向をチェックしてみましょう。
利回りは当サイトが収集する不動産クラウドファンディングサービスの平均を下回っていますが、前述のとおり、扱う不動産のタイプが都心部の駅近・築浅区分マンションということでバランスはほどほどです。
劣後出資比率が平均より低いのも、扱う不動産のリスク特性を考えるとほどほどのバランスとなっています。
組成頻度が比較的安定していますので、分散投資先としての魅力があります。
Lives FUNDING ファンド提供状況
| 項目
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直近6カ月
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累計
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全サービス平均
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| 利回り
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4.6%
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5.2%
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6.08%
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| 劣後出資比率
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10%
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10%
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19.02%
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| 組成件数
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5件
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20件
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-
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| 資金調達額
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1億1,133万円
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5億1,460万円
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-
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| 運用終了額
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-
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2億4,107万円
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-
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※2024年6月時点。比較対象は当サイトが収集対象としている「管理人が投資対象候補としたい厳選２６サービス」の平均値です。
「Lives FUNDING」のサービスの魅力、特徴
「Lives FUNDING」のポイントは以下の通りです。
「Lives FUNDING」の魅力、特徴
- 資産価値の安定した都心部の駅近・築浅区分マンションのインカムゲイン型ファンドのため、大きな損失発生リスクが低く初心者にもおすすめ
- 劣後出資比率10%、賃料保証有りと安定性を確保している分、利回り水準はほどほど
- 他サービスとの分散投資先としてウォッチする価値のあるサービス
「Lives FUNDING」を運営する「株式会社ライブズ」とは？
不動産クラウドファンディングは、「面倒な不動産運用はファンド運営事業者にお任せ」する投資商品です。
投資先を選ぶ際には、ファンド運営事業者の不動産事業のノウハウや財務状況を確認することが非常に重要になります。
そこで、「Lives FUNDING」を運営する「株式会社ライブズ」をチェックしてみましょう。
「株式会社ライブズ」の基本情報
「株式会社ライブズ」は2000年創業で20年以上の社歴を持つ不動産会社です。
自社ブランドマンションや戸建住宅の開発も行っているようですが、サービス構成などを確認する限り、個人投資家向けに投資商品を販売したり、資産運用や不動産の賃貸管理を行う事業を手掛けています。
ファンドで扱う物件が個人投資家向けの区分マンション中心ですので、ファンド運営には本業のノウハウが活用できそうです。
「株式会社ライブズ」の決算情報チェック
まず、当サイトに掲載している「株式会社ライブズ」の決算をご覧下さい。
運営事業者の財務の健全性があらわれる「ＢＳ」を見ると、20年を超える社歴を通じて10億円以上の純資産を積み上げており、自己資本比率も27%と業界平均を超える水準を確保しています。
運営企業の利益を稼ぐ力があらわれる「ＰＬ」を見ると、利益率は業界平均を下回っていますが、毎年着実に利益と純資産を積み上げており、過剰なリスク資産も持っていないため、短期間で資金不足に陥る懸念がある決算とみる必要はないでしょう。
※決算の見方については、別記事「
不動産クラウドファンディング事業者の決算チェックポイント」で解説していますので、興味を持った方はご欄下さい。
まとめ：「Lives FUNDING」とは？
投資初心者にもわかりやすく、資産価値の下落しにくい都心部の駅近・築浅区分マンションのインカム収入で配当を得る「インカムゲイン型」ファンドに投資できます。
利回りは高くはありませんが、劣後出資比率10%、運営企業の財務も堅実なため、リスクを抑制して投資したい投資初心者にもおすすめできるサービスです。
劣後出資比率30%と安全性を非常に高く設計した「GALA」や「Rimple」は利回り水準が3%程度となっており、それよりも高い利回りが狙えます。
これらのサービスで不動産クラウドファンディング投資を経験し、少し不動産投資知識が増えたタイミングで「Lives FUNDING」にも分散投資を広げるような活用方法は、いかがでしょうか？
最後に
ここまで「Lives FUNDING」の魅力と留意点をご説明しました。
不動産クラウドファンディング投資は堅実な利回り投資が期待できる投資商品ですが、万が一の運営事業者の倒産リスクの可能性も踏まえ、分散投資が非常に重要になりますので、新たな投資先候補として検討されるのは、いかがでしょうか？
なお、当サイトではリスク分散の観点で、複数のサービスに対する分散投資を強く推奨しており、投資先サービスやファンド探しに役立つ情報の収集、掲載に努めていますので、他サービスについても是非ご確認下さい。
鈴木 万里夫（仮）
株式投資歴20年以上を経た後、株式・投資信託との分散投資先として不動産クラウドファンディング投資をスタート。
不動産クラウドファンディング投資実績10ファンド / 1,000万円以上。今後もコンスタントに年間10ファンド程度に分散投資を継続予定。
投資検討のために自身が欲しい情報を集約できる投資サポートサイトとしてInvestor's EYEを企画し、現在管理人として運営中。
【保有資格】 不動産証券化協会認定マスター / 宅地建物取引士
