名前：
コメント：
ID:2689 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-03 20:03:28]
カムバックキャンペーンって・・・。
ID:2674 / 投稿者：管理人 [2025-10-29 08:35:41]
情報ありがとうございます。
借地権になっている経緯がしっかり説明されないという情報開示姿勢は、良くないと感じますね。
ID:2671 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-28 10:10:09]
例によって33号は21号と同じ場所での借地権変更案件です。
また建てられなかったのでしょうか？
ID:2261 / 投稿者：管理人 [2025-08-29 21:31:55]
本ファンドのリスクを負うのは30号出資者ですから、30号出資者にも説明してあげて欲しい、というのが感想ですかね。
ファンド解説に少し追記しましたが、設計が11階建てから5階建てに変更する事情も案内があったりしたのでしょうか？
というのは、土地を買う際には消化可能な容積と賃料などから、土地の購入可能価格を算出します。
一旦617.51㎡前提で土地値を付けて、その後に340.45㎡に見直すと、賃貸可能面積あたりの原価が上昇してしまい、事業採算が悪化する可能性が高いのですが、そこらの説明がないのが更に気になっています。
ゼネコンが飛ぶ際には、委託元が支払っている着手金が取り戻せない可能性も有ります。
ID:2260 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-29 21:18:54]
19号の出資者ですが出資者には随分前にオープンになってましたね。18、19はゼネコンが飛んだのでは同じゼネコンで京都から連れてきてた極小さな企業でしたし。今はHP見てもよくわからない状態ですね、
ID:2259 / 投稿者：管理人 [2025-08-29 20:35:17]
ご指摘ありがとうございます。また、このパターンなのですね。
前回同様、説明が全くなく、土地だけ前回ファンドで売却して、今回借地権付き建物を開発する、というお金の流れがわからない構造なのは良くないですね。
土地所有権という理解で総事業費は妥当な範囲かと試算しましたが、借地権付建物だと、総事業費が高いように感じます。
急ぎ記事コメントの修正しましたが、うーん、ダーウィンの情報開示姿勢にはかなり疑問を感じます。
良くないと思います、この情報開示姿勢は。
ID:2257 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-29 18:25:23]
30号は19号の再組成ですね
また所有権が借地権になってます
建設計画も変更になってるし、建物を建てないで19号を償還したんですかね
ID:1999 / 投稿者：管理人 [2025-08-05 09:21:13]
一般会社とは立場が違いますからね。
金商法事業も不特法事業も、不特定多数を相手に投資商品を販売するための許可ですから、法律を守らない業者に関する監督責任は相応に行政も問われるでしょう。
実際には行政にも体制面から、監督にも限界はあるでしょうが、法律違反が明確なら、例えばタレコミが入ったら放置もできないでしょうし、事業者が表立って法律違反を公言するようなことはないでしょう。
後は投資家の立場でも、例えば法律や契約を曲げて事業者が損失補填をしてしまうと、問題が生じる場合があります。
ダーウィンで言えば、事業者がファンドの劣後出資以上に損失を被る可能性があるとすれば、最悪数ファンドの失敗で債務超過に陥る可能性があります。（純資産額を確認してみてください）
そんなことが起きる前提だと、事業者の倒産リスクが見かけよりはるかに高まってしまうことになります。
1ファンドの投資家を守る事で、それ以外の全ての投資家の損失リスクが上がることになりますので、事業者が仮に法律を守らないということが明らかになれば、倒産リスクの評価は困難になります。（そもそも遵法意識のない企業の決算を信用できるかという問題もあります。）
以上ですが、本件についての私のコメントは以上とします。
ID:1998 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-04 23:50:24]
なぜ株主が指摘しないか？それは指摘して会社が活動できなくなった場合、実質的な寝室を被るのは最終的には株主となり不特法の構図と非常に似ています。行政としても、うまくやってくれというのが透けて見えるようなこの両方、ちなみに決算は広告で開示しなければならないのが会社法では定められていますが、クラウド業者だけでもこれほど不透明に決算を開示していない業者があります。それでは彼らが青色申告事業者剥奪なんてあるかというと、聞いたこともありません。不特法も似たようなものじゃないですかね。
ID:1996 / 投稿者：管理人 [2025-08-04 22:12:57]
不特法第三十五条（業務停止命令）の対象に損失補填が定められているので、損失補填をすると行政から業務停止命令を受ける可能性があります。
許可制度ですから、最悪免許失効になれば事業ができなくなりますし、許可審査も定量基準だけではなく、個別企業の体勢や信頼できるかみたいなことも見られるので、実際にやったら事業継続にかなり影響あると思います。
損失補填の禁止自体は、不特法固有のものではなく、金商法、つまり投資商品全般にかかる規制です。（不特法は金商法の損失補填の禁止を第21条で準用しています）
昔は証券会社が優良顧客だけ損失補填する、といった不公平が明らかになったり、それが反社絡みもあって大きく社会問題化した、といった歴史があるようですね。
投資はあくまで「自己責任で行うもの」というのが法律の前提で、不特法も損失リスクがゼロにはなりえません。
ID:1994 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-04 20:49:50]
ダーウィンについてご質問です。18号には私も出資していて、ゼネコンの問題で建設が不可能となった、その場合に満額償還をした場合に何の問題があるのでしょうか？そもそも不特法の補填禁止という条項に罰則があるものなのでしょうか？
18号出資者には非常にありがたい対応で、それを知らずに29号に投資をしてきた場合でも次回はゼネコンを変更して建設にあたる体制を引いているわけで、色々土地を購入した会社がビクトリーの関係会社であるとかという地駅相反があるのではと言った憶測を唱える一部インフルエンサーもいましたが私が確認したところ明確に建設完了後に売却する客と言ってました。
不特法違反というのは会社法に似たようなもので違反してても実態的に株主に損失が生じてない場合、誰もしれを持って株主代表訴訟が起こされるわけもなく、あっても会計監査で監査法人からネチネチ怒られるだけです。
それで実損害額怒り出資者が裁判を起こせば免許剥奪、損害賠償が起こり得ると思うのですが実際誰も損失を受けていない場合にどのようなことが生じるのでしょうか。
ID:1919 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-29 00:24:15]
19号は7月30日運用終了で何も連絡来てないのでこのまま終わるのでしょう。19号11階建ての細長いマンションでできてるのかなーと思いますね、
ID:1918 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-29 00:22:30]
関連会社か何かなのですかね。普通、土地だけ先に買って助けてくれるようなことはしないような。５号が1.4億の募集で、18と19の差が丁度1.4億(劣後加味すると)なので５号は土地だけ買ってたのかも。全くよくわかりませんが
ID:1909 / 投稿者：管理人 [2025-07-28 22:24:26]
土地オーナーには固都税がかかりますし、そもそも土地を買っても、マンションが竣工して賃料を生むまでは何の収益も生みませんので、公正な借地料を受け取ること自体は当然のことかと。
ただ、18号の配当分を生むために不当に土地を高く買って、その代わりに借地権の権利金を高くするようなバーター取引のようなことがあれば、29号ファンドの投資家は割りを食うことになるので、そこらの価格が公正妥当な価格かみたいところです。
後、18号と19号のゼネコンが同じだと、18号でどのような経緯で工事に着手できなかったのかは気になりますし、説明が欲しいところですね。
ID:1908 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-28 21:46:05]
同一顧客が土地も上物も買う場合にも借地権の権利金とか求めてくるものなのでしょうか？18号の施工業者と１９号の施工業者は一緒なので１９号も恐らく変な償還になると思います。
ID:1906 / 投稿者：管理人 [2025-07-28 20:15:29]
1904様
土地を先に売却してるならその旨明確に投資家に説明して欲しいですね。
後はそういった商流だと、今回のファンドが負担する借地権の権利金の妥当性など解除してもらいたくなりますね。（18号での土地売却と変な裏取引のようなものがないか検証しないと、29号の投資家の条件が不利になっていないかわからない。）
総じて募集額が大きく見えるので、追加情報が公式に出ないと私は投資できないですね。。。
ID:1905 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-28 19:53:48]
ちなみに前期までは支払配当金などと言う勘定科目はなく突然出てきたので一応質問してますがこちらも回答ないですね。ちょっとビクトリーに近いイメージになってきましたよ
ID:1904 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-28 19:51:51]
ダーウィン一部の方には先に29号の土地は客に売ったとゲロったみたいですね。私の19号以降の質問には一切回答ありませんが。売主はすでに決まってるわけですね。何か不明な点が多すぎますね、土地売った分と18号の出資金を仮に使ってなかったら198号の満額償還、配当もおかしくはないんですけどね。ただ、管理がざるであることは間違いなさそうです。
ID:1901 / 投稿者：管理人 [2025-07-27 22:36:11]
決算の見方については、不動産クラファン事業者、それぞれ結構ばらばらです。
そのために断言はしませんが、支払い配当金については株主への配当ではなく、匿名組合出資者への配当（要は投資家への配当）を営業外で計上しているかもしれません。
短期借入金は何でしょうね。現金7.7億あるのでまだましですが、キャッシュフローに余裕があるか、というとそうも言えない感じでしょうか。
なお、不動産会社は基本的に保有する不動産を担保、またはクラファンの対象不動産として資金調達しますので、BSの左右の構成バランスが重要かと思います。
クラファンに関連していそうな「販売用不動産」と「立替金」が、概ね「預り金」と対応しており、左の方が少し多いので、もし担保に取られていない不動産を持っているなら、それを担保にした資金調達なのかもしれません。
ID:1900 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-27 21:55:37]
管理人様
ありがとうございます。ちょっと安心しました。ポンジスキーム組んでいるというわけではなさそうですね。
先ほどAIにてすべての物件の積み上げコストと収益還元法から算出される売値を出してみたところどの物件もかなり募集金額が大きいですね。管理人様が仰っていた29号も結構大きな開きがありましたし。リスクバッファを配当出して残った分は自社でため時、今回のような時に使っているのでしょうかね。
しかし、ここの借入金大きすぎませんかね。10億強もあり、ここはクラウド専業ではないので他事業での融資もあるのでなんとも言えませんが、自己資本に対してはちょっと大きいですね。あと去年の異常配当も本来は貯めるか借入金の返済に使って欲しいところでした。
ID:1899 / 投稿者：管理人 [2025-07-27 21:29:55]
現地写真なんですね。
すいません、設計施工監理とかがわかるわけではないので正確なことは言えませんが、埋設配管まで通した状態だとして、ここから基礎や躯体工事に入るのでしょうから、3階建てなら躯体までで半年かからない感じでしょうし、内装含めて＋１～２カ月といったイメージかと思うので、しっかりしたゼネコンが押さえられているのなら大きな課題が生じているというわけでもないのでは。
振興でマンションデベロッパー初めて複数案件のゼネコンを平行して押さえるのは結構大変でしょうし、施工監理を外注していても、デベロッパー側のプロジェクト推進約にもノウハウ、課題対処能力が求められますので、順調と断定できるほど私には施工監理業務はわかりません。とはいえ、今時点で心配するような状態でもないのではないでしょうか。
ID:1898 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-27 19:48:47]
管理人様
26号の現況です。27年1月完工でこの状態で問題ないモノでしょうか？3階建12部屋の上物建設予定です。
https://ibb.co/m57Q2112
ID:1897 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-27 18:41:26]
ここは結構借入金も持ってるので信用不安がでなければいいんですけどね。配当を1.2億もせずに内部留保に当ててくれたら良かったのでづけど。
ID:1895 / 投稿者：管理人 [2025-07-27 17:32:34]
ダーウィンのWebサイトでは、5号は「今回の開発型5号ファンドは、建築費用の調達を目的とした開発型ファンドになります。」となっていますね。
ダーウィンは土地も買う場合でもこの記載なため書面を開いて対象不動産を確認しないとこの言葉通りではない可能性もありますが。
仮に建築コストが1.5億円だったものが、今回借地権加えて4億円超えるという話だと、建築原価が上がっているとは言えさすがに数時感が合わない可能性が出てきますので、ダーウィンからの追加情報を待っての投資判断を推奨したいですね。
いずれにせよ、投資家に対する情報開示が不足している印象が否めないと感じます。
ID:1894 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-27 16:42:00]
5号は機材調達費の募集っと言っています。土地の価格は入ってないはずですが、ダーウィンの案件募集ではいつもそのような書き方になっていると思います。
ID:1893 / 投稿者：管理人 [2025-07-27 15:37:07]
5号の書面が見られませんが、土地面積もマンションの延べ床も同じと、別物に見えない中募集額が全く違っておかしいですね。
5号の頃より建築コストが1.3〜1.5倍くらい上がっているとしても、金額が上がりすぎですね。一方で5号は5号で逆に安すぎるようにも見えます。（土地+建物建築コストを募集しているのなら）
募集額の妥当性検証が困難というか、土地建物、借地権の権利金など募集額の内訳開示されないと投資できないですねこれは。
ID:1892 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-27 14:33:41]
ダーウィン5号同じ物件ですね。当時は１２０100万円の募集だったのが今は4億近くですか。確かに高すぎますね。他もぜんぶチェックしましたが、この案件だけダブってリファイナンスやってるように見えますね。
というかダーウィン募集金額の上げ方がすごいですね。ちょっと最近の募集金額の多すぎるのではないでしょうか。
ID:1891 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-27 13:27:38]
ダーウィンの昨年度のPL間違ってますね。支払配当金が120百万円が営業外費用に入ってますが、これは利益剰余金の処分案で総会決議で決定するPL項目でないものが入ってますね。実態は126百万円の経常利益で昨年度は儲かったので配当でばら撒いた感じですね。こちらは訂正すべきとダーウィンには連絡しますが。
ID:1890 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-27 12:51:35]
南太田の26号物件現地見に行って来ました。地盤改良工事が始まったところのようでした。
ID:1889 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-27 11:27:48]
今回の29号と18号ですが2年前に募集された開発型5号（完成予定日2024年5月）とも地番同じですが着工しないまま償還、再組成を繰り返していたということでしょうかね。
ID:1888 / 投稿者：管理人 [2025-07-27 11:08:14]
基本は着工、中間、竣工で払う感じでしょうかね。はい、ファンドではその全てを集めるケースが多いかと思います。
ただ、その着工から含めた総事業費が物件の取得原価になりますので、それが今の事業資金で既に大きすぎないかな、と。
まぁ一般投資家は気にしないかもしれませんが。
ID:1887 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-27 10:33:04]
管理人様
ご回答ありがとうございます。個人的にはゼネコンはマイルストーンペイメント形式をとることが多いので実際には既に工事着手していないとはいえ、いくばくかは既に支払っていると思いますね。で今回の募集額はその金額も含めた金額で募集をかけており、わかちあいのリファイナンスでよく見られるように初日に三分の一から半分程度埋まってしまうのではないかと推察しています。見せ方の問題ですが、流石にダーウィンも曰く付き案件ですので集金するには何らかの細工が必要と考えている可能性があると思っています。
ID:1886 / 投稿者：管理人 [2025-07-27 07:15:54]
あり得るとは思います。
戸建て住宅でもありますが、建築条件付きでの土地売買という形で、建築価格なんかも土地売却時に握る形で、その想定が一番しっくりくるかもしれませんね。
ただ、その場合にこの募集額=事業コストを建築条件として握った上で、18号ファンドで配当をフルに出せる価格で土地が売れているのかという疑問が私には残るのですよね。（建築坪単価としてみるとべらぼうに高すぎるのではと）
ゼネコン機能のある会社でたまに見るパターンではあるのですが、建築コストと土地の合計価格を抑えて買う側の総事業費を抑えた条件にできないと、そもそも土地の買い手が見つかりません。
本件総事業費にそこまで余裕がないため、相手がプロの場合はもちろん、事業会社や資産管理会社だとしても、感覚的には、坪単価200万円を大きくは超えられないと思うのですが、今回の募集額がそんな次元の募集額ではない（500万円超）です。
仮に土地オーナーに支払う借地権の権利金が多少高めに設定されているとしてみても、建築費が高すぎる印象なのですよね。
とはいえ、土地がいくらで売られているかによりますね。前回ファンドの配当を満額払っている前提なので土地を高く売っているという前提だと厳しいように感じるものの、土地が安く、買い手にとっての総取得コストに対して賃料収入で利回り4%弱出れば事業会社などエンドなら買い手はあるでしょうし、そこらの全体の事業収支計画が成り立つのかか次第ではあります。
ID:1885 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-27 01:29:05]
管理人様
土地を先に売って、その上に上物を作ってというのは非常におかしな状況かと思います。もともと買主は一棟買いを望んでおり借地権物件を買うとは考えにくいので状況を説明し、土地を先に買ってもらい、上物を建てた時に同じ買主に買ってもらうということではないのでしょうか？
ID:1884 / 投稿者：管理人 [2025-07-26 23:23:19]
ゼネコンが倒産したのか、単にゼネコンが他案件対応のために押えされなかったのかで18号の状況が違いますし、19号以降の案件の状況見通しにも違いが出そうです。
事業者からもう少し詳しい情報開示を期待したいですね。
後はそういった状況を加味したときに、周辺相場賃料から見た時の事業規模（ファンドの募集額）が妥当かは、これまでよりシビアに見ていく必要があるかもしれません。
ID:1883 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-26 22:30:23]
銀行融資は7億ほどあり年間で30百万円利息がある状態ですね。ということは18号以降の案件はやばいということでしょうか。
土地を売ったのであればそれなりにまとまったキャッシュが入って来たはずですので分別管理がどこまでできているか、とりあえずあと少々会社の事業リスクが出て来ましたね。
クラファン、地獄絵図になって来ましたね。引き際かな。
ID:1882 / 投稿者：管理人 [2025-07-26 22:03:26]
不動産会社の手元キャッシュは、手付や社員給与などのためにも必要ですし、銀行融資があると口座残高を残す必要があったり、全額を使ってしまうのはまずいでしょうね。
また、不動産会社の特性として、期末に向けて物件を売却したりして、決算をお化粧している可能性があります（融資条件に響きますし）ので、実際の期中キャッシュフローはそれより厳しいという見方をしておく方が良いかもです。
ID:1881 / 投稿者：管理人 [2025-07-26 21:58:20]
1876さんの記載情報が事実だと、土地のみを売却できて一定の利益が得られたため、その利益を原資に配当した、という可能性があるのでしょうか。
それだと今回のファンドが借地になっていることの辻褄はあう、というか、借地権になっているということは、書面の情報があっているのなら、土地は売ったということなのでしょうね。
ただ、それが事実でも、投資家にはそこらの説明はしっかりした方が良いと感じますね。
工事発注が難航した、というのは、現在ゼネコンの確保が難しいという実態があるため、どの事業者でも起こりうることかと思います。
ただ、この１年でも首都圏の建築費高騰は進んでいますし、ゼネコンを新たに捕まえて、価格も品質も以前より上がるというのは、今なかなか簡単ではありませんので、今度はしっかりゼネコンも確保できているのか、など、前回から今回にかけてどのような対策をうって再組成しているのか、くらいは説明ができるのではないかと。
賃料もこの１年で上昇傾向なため、事業収支としては成り立つ可能性もありますが、周辺の賃料水準に対して総事業費が大きくも見えますので、今回はもう少し丁寧に説明いただけると良いのですが。
ID:1880 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-26 21:49:31]
7年3月31日時点で541百万持ってましたので理論上は自己資金で配当ができたということになりますね。ただここの出資は全て機器の購入に充てられると聞いてましたので、18号の金はごっそり残ってるはずですので全額戻したらほぼ現預金0ですね。利益剰余金はどうでもいいですが現預金の方が心配ですね
ID:1879 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-26 21:35:34]
物件を見に行ける人いないですかね？
ID:1878 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-26 21:34:44]
純資産というのはあまり気にする必要はありませんが、キャッシュがそこまで持っていないはずだったような気が。8パーで5億くらいだと該当で3ー40百万円ですね。結構な金額ですね。そして満期を迎えるまでずっと工事できなければすぐに一度返金した方がいいですし。
ID:1877 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-26 21:28:15]
27号は変ですね。あともしも29号が資料もあってれば18号の償還は何だったのか？と言う話は出てきますね。
そもそも何故今日から案件が突如出て来たかよくわからないですね。引き継ぎ者がWEBやってるのでおかしなことしたとか。
ID:1876 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-26 21:26:24]
18号ファンドにおいて建築工事の着手を予定しておりましたが、工事発注が一時的に難航し、
実際の着工に至ることができませんでした。このため、出資者の皆様からお預かりした資金は、
約定どおり全額償還させていただいたうえで、当該ファンドは終了となりました。
上記の内容のメールが届き、償還も無事に済んでいます。
ただ利回り分は事業者側の純資産から出ているのでしょうか？
それとも目的外の資金流用をしてその利益から出ているのでしょうか？
どうもテクラウドと同じ匂いがしますし、法令違反の様が気します。
ID:1875 / 投稿者：管理人 [2025-07-26 21:19:19]
土日休みなんですね。情報ありがとうございます。
気になるといえば、27号も建物の竣工予定が2026年2月予定なのにファンドの運用終了は2025年10月で、リファイナンス、または融資調達への切り替えなどでの元本償還が必要なファンドです。
竣工実績が増えてきたのでコンストラクションローンが付く、など良い方向の変化かと期待する面もあるのですが。
ID:1874 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-26 19:57:16]
土日休みですね。LINE登録してますので。ただなんか最近変なんですね。急にLINE会員ができたり、列後出資落としたち川崎浜町も1ヶ月完工前に運用期間終了になってたり。
ID:1873 / 投稿者：管理人 [2025-07-26 19:53:42]
情報ありがとうございます。
契約成立前書面の記載誤りというオチだったら、まだすっきりできそうです。
（とはいえ、そんな話なら、審査・チェック体制に不安を感じますが・・・）
追加情報や更新情報があるとしたら、時期はダーウィンが土日休みの会社なのか水曜休みの会社なのかによりそうですので、週明け再度チェックしてみようと思います。
ID:1872 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-26 19:42:41]
募集が8月1日からなので間違って載せてしまったとか。ありえそうなんですねえ、ここは。
ID:1871 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-26 19:40:39]
運用終わって入金もあったって聞きますね。ダーウィンとビクトリーはWEBいい加減なのでもしかすると丸ごと修正かかる可能性もな気にしもあらずかと思いますが。
ID:1870 / 投稿者：管理人 [2025-07-26 18:47:25]
18号の運用結果、出資者には情報が届いているのでしょうかね？
運用自体は終了していますが、29号書面では、同じ土地上に18号で計画していた土地を、これから建てる計画となっています。（かつ、18号で所有権だった土地が借地権に変更）
18号の運用が正常に終わっているとしたら、29号の書面が記載誤りといった可能性も出てきそうで、今後何か追加情報の発信があるのでは、と思うのですが・・・
ID:1869 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-26 18:16:41]
グーグルマップで見ると豆腐屋になってますが、償還は18号は終わったんですよね。
ID:1867 / 投稿者：管理人 [2025-07-26 17:28:56]
記事で解説させていただきましたが、確かに本来18号で開発完了予定だった土地上で再度案件募集しています。
ところが、18号では土地所有権を取得していたはずが、今回借地権となり、総事業費も下げての再募集ですが、18号で開発予定だった建物はどうなったのでしょうね。
正直公式Ｗｅｂ、契約成立前書面などから疑問点が解消できず、DARWINからの追加情報発信を待ってから投資判断すべき、と感じました。
詳細は記事の方をご確認いただければ幸いです。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=darwin-kaihatsu-pj29&service_id=darwin
ID:1866 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-26 17:16:31]
18号のリファイナンスの気がします
ID:1784 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 13:15:34]
ダーウィン新規案件ピタッと止まったけど大丈夫かな。
ID:1052 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-03 19:04:56]
ダーウィンは関東で区分をやる分には売却先もなんとでもなるんじゃないかな。
ID:1051 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-03 15:31:25]
収益が出るとしても、売却先は選ぶのかもしれませんね
どういったチャネルで売却するかにもよりそうですが
ID:1050 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-03 15:12:42]
私も場所が悪いので今回パスです。
この辺は皆様の好みですかね。
クラファンなんぞ万が一だらけなので、言い出したら切りがないですし、
それならば株とか流動性が高いやつのがいいやないとなってしまうかな。
ID:1041 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-02 23:29:51]
浜川崎でかなりの高額集めてるやつですよね。まあ関東圏だと大丈夫なのでしょうが場所で敬遠しました。明らかに2pj同時の場所の方が良いです。
ID:1040 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-02 23:21:54]
2プロジェクト同時投資は面倒そうなので参加しませんでしたが、
27号は良さそうです。5か月運用+1か月償還の6か月となるので、
えらべるpayの分を年利換算すると実質的には2倍になりますし。
ID:1037 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-02 22:34:07]
財務諸表が良くないのは分かるけど上手く2プロジェクト同時に投資させる選べるプレゼントを使ってますね。私も償還間際でもうやめようと思っていたのですが直近のやつで2プロジェクト申し込みました。
ID:1032 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-02 18:35:24]
私はその逆ですね。
無理している感じで、自己資本比率が年々下がるのが気になるから、ここへの投資額は減らしていっています。
ただ、全く投資しないわけでもなく・・
ID:1029 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-01 03:02:54]
何気に安定してる。劣後出資が減ったり浜川崎と言った立地に謎の物件が出てるが、あまり心配を感じない
ID:567 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-03-01 12:03:51]
20社以上アカウント作ってますが、審査で落ちました。
運営側に知り合いでもいたか。。。
ID:299 / 投稿者：管理人 [2024-11-17 13:53:31]
少し補足ですが、ファンドにおいてキャッシュを積むのは、どんなファンドでもある話ではあります。
インカム型だと期中にキャッシュ・フローが得られるためファンドにキャッシュリザーブがほとんどいらないんですが、それでも当初の賃料が入るまでの税負担など一定は置くのが基本かと。
開発型は、建築コストなどが必要な上、期中に基本的にお金が入ってこず、最後不動産を売却するまですべてファンド内でまかなうという構造ですので、バッファは必要です。
ただ、そのバッファが過度だとご指定通り総資産に対する利益率が下がりますので課題がある、という感じかと思います。
一方、優先劣後構造のファンドは基本的に、利益はまず劣後出資者への配当にまわされるので過剰に劣後出資が有り、総資産額が膨らんだとしても、劣後出資者の配当に優先分配されますので、劣後出資比率が高い場合は、投資家資本に対する利益率に響かない場合もあります。
ということで、優先出資額自体が過剰、とならなければありかもです。
今回のファンドは4億円から見ても多少賃料で頑張る必要は感じる部分がありますけど、資金使途内訳がないので確信までは持てませんね。
ダーウィンさんは概ねこれくらいの水準でこれまでもやってきている、という面は安心材料ですが、総事業費が高めなのも事実、という感じでしょうか。
ID:298 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-17 12:51:21]
管理人さま
コメントありがとうございます。
バッファを基に計画の妥当性を説明するとすれば、ファンド効率の面からの疑問になりました。
私は不動産ビジネスの経験がないため、事業者・個別ファンドの優劣について、それらの開示内容、説明方法、開示姿勢から、その優劣を定量的・定性的に判断するしかありません。判断の幅を広げるために、このサイトの記事を参考にしております。これからもよろしくお願いします。
ID:295 / 投稿者：管理人 [2024-11-16 11:43:13]
表面利回りで3%を切るとさすがに厳しいでしょうから、賃料の工夫は必須かな、とは思います。
後は、本件は開発型ファンドなので、実際には「土地（建築確認済み）」を取得して、ファンドで建築等のコストを支出してマンション開発を行いますが、「建物の建築費用の合計価格が5億円」となっているということで、うち「土地（建築確認済み）」と「建築コスト」「税金等諸経費」「リスクバッファ」の内訳が見えないため、実際には5億円以上で売らないでよい可能性が高いです。
開発型でリスク費用（要はバッファ）を積まないプロジェクトはさすがにないでしょうから、調達した資金の一部は、最後現金で残るのが正常な状態でしょう。
リスクバッファを使わず正常に開発が終わった場合に、仮に3.5億円くらいで収まるプロジェクト計画なのだとすれば、賃料を少し頑張れば表面利回り4%代で売却しても投資家配当を出せる数字も作れそうです。
リスクバッファをどの程度積んでおくのが妥当かはわかりませんが、「ゼロ」というプロジェクトはさすがによろしくありません（開発の進捗が悪い場合に、未完成でファンドを閉じることになってしまう）から、5億円で売らないと赤字、と見る必要はないのが実態だと想定しています。
この具体的な数字開示がないのは問題ではあるので、最悪のシナリオとして5億全額を使う前提での数字が極端におかしくないかは見るべきだと思っていますが、5億使った前提の数字は実態より厳しめの想定だと思ってよいとは思っています。
開発型でも一部のファンド（ヤマワケの開発型一部など）ではしっかり土地取得費と建築費が分計されているケースがあるのですが、不特法クラファンでは都道府県ごと、またはサービスごとに運用が異なるのか、分計されていないケースが多く、情報の不透明さが残るのは課題ですが、決算情報の開示内容含め、法規制上は完全に透明な情報開示が得られるところまではいけていないですね。（それでもソシャレンよりはパターンが標準化されている分開示情報は充実していると思っていますが）
ID:294 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-16 00:51:59]
丁寧なご回答ありがとうございます。
やはり利回り3％以下、客先は相続対策や節税用との見立てなのですね。とにかく営業さんが強いんでしょうねぇ。
応募額の伸びもイマイチですし、私は期限ぎりぎりまで他の案件と見比べながらにいたします。
ID:292 / 投稿者：管理人 [2024-11-15 21:29:15]
周辺で類似の部屋タイプ（20㎡クラス）の賃料相場ベースだと、5億円だと表面利回り3%を切りそうなので、工夫が必要そうですね。
ただ、この例ではユニットバスなのでそれより高めの賃料をとる工夫余地はありそうなので、賃料工夫と、後は売却先でしょうか。
この規模のマンションは富裕層の相続対策（RC造の方が好まれますが）や節税（減価償却の損益通算）などで、利回り以外の＋αも加味して買う層がいるので、ルートにもよるかもです。
これまでのファンドもこれくらいの、数字だけ見れば案件収支が厳しそうでは、と感じる水準の計画が多いと思っていますが、なんだかんだ10ファンドの償還までこぎつけ、決算上も利益確保しているのには何か秘訣がありそうですが、おっしゃる通り、簡単に利益確保できるという事業計画数字でもないとは感じますので、不安を感じる場合は投資見送り判断もありだと思います。
私個人も、同時１枠までくらいの投資枠での運用を考えております。
ID:291 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-15 18:50:41]
この物件で5億円（劣後除くと4億）は少し無理がありませんかね？。
