DARWIN funding 開発型18号詳細情報

ファンド基本情報

DARWIN funding 開発型18号

ステータス	運用中
想定利回り	8%
募集期間	2024-07-20 09:00:00～ 2024-08-10 17:00:00
運用期間	10ヵ月（2024-08-20～2025-06-19）
募集方式	抽選式
タイプ	キャピタル
募集額	4億5,000万円
劣後出資額	1億1,250万円
融資調達額	0円
出資総額	5億6,250万円
劣後出資比率	20%

対象不動産情報

物件タイプ１	土地
物件タイプ２	レジ
権利	所有権
建築年月	0000-00-00
物件情報	・板橋区蓮根駅まで徒歩6分の土地
固有リスク

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ファンド運営事業者情報

サービス名称	DARWIN FUNDING
事業者名	ダーウィンアセットパートナーズ株式会社
住所	東京都港区南青山1-1-1新青山ビル東館3階
TEL	03-6804-5678
上場有無	非上場
純資産	3億2,935万8,587円
自己資本比率	8.95%
経常利益	5,434万4,185円
経常利益率	0.77%
決算年月	2024-03-31

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ファンドの魅力

・板橋区蓮根駅まで徒歩6分の土地を取得し、マンションを開発することで売却益の獲得をめざす開発型ファンド
・最近のファンドではAmazonギフトの特典を強化する分利回りを抑制していたが、今回は利回りを高めるファンド設計
・劣後出資比率も20%を確保しており、マンション開発を伴うものの、リスクとリターンのバランスは悪くない

留意点

・Webサイト上は建築費用をファンドで調達すると記載されているが、重説、契約成立前書面を確認すると土地の所有権も取得する条件となっており、今回の募集額は土地＋開発コスト
→ 鉄骨造で延べ床面積297.06㎡のマンション開発費のみでは調達額が大きすぎるが、土地込みであれば理解できます
・Darwin Fundingの運営事業者はファンドを通じたマンション開発を積極的に行っているが、実績はまだ多くはなく、自己資本に対して開発コストが拡大気味

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ID:1052 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-03 19:04:56]

ダーウィンは関東で区分をやる分には売却先もなんとでもなるんじゃないかな。

ID:1051 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-03 15:31:25]

収益が出るとしても、売却先は選ぶのかもしれませんね
どういったチャネルで売却するかにもよりそうですが

ID:1050 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-03 15:12:42]

私も場所が悪いので今回パスです。
この辺は皆様の好みですかね。
クラファンなんぞ万が一だらけなので、言い出したら切りがないですし、
それならば株とか流動性が高いやつのがいいやないとなってしまうかな。

ID:1041 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-02 23:29:51]

浜川崎でかなりの高額集めてるやつですよね。まあ関東圏だと大丈夫なのでしょうが場所で敬遠しました。明らかに2pj同時の場所の方が良いです。

ID:1040 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-02 23:21:54]

2プロジェクト同時投資は面倒そうなので参加しませんでしたが、
27号は良さそうです。5か月運用+1か月償還の6か月となるので、
えらべるpayの分を年利換算すると実質的には2倍になりますし。

ID:1037 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-02 22:34:07]

財務諸表が良くないのは分かるけど上手く2プロジェクト同時に投資させる選べるプレゼントを使ってますね。私も償還間際でもうやめようと思っていたのですが直近のやつで2プロジェクト申し込みました。

ID:1032 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-02 18:35:24]

私はその逆ですね。
無理している感じで、自己資本比率が年々下がるのが気になるから、ここへの投資額は減らしていっています。
ただ、全く投資しないわけでもなく・・

ID:1029 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-01 03:02:54]

何気に安定してる。劣後出資が減ったり浜川崎と言った立地に謎の物件が出てるが、あまり心配を感じない

ID:567 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-03-01 12:03:51]

20社以上アカウント作ってますが、審査で落ちました。
運営側に知り合いでもいたか。。。

ID:299 / 投稿者：管理人 [2024-11-17 13:53:31]

少し補足ですが、ファンドにおいてキャッシュを積むのは、どんなファンドでもある話ではあります。
インカム型だと期中にキャッシュ・フローが得られるためファンドにキャッシュリザーブがほとんどいらないんですが、それでも当初の賃料が入るまでの税負担など一定は置くのが基本かと。

開発型は、建築コストなどが必要な上、期中に基本的にお金が入ってこず、最後不動産を売却するまですべてファンド内でまかなうという構造ですので、バッファは必要です。
ただ、そのバッファが過度だとご指定通り総資産に対する利益率が下がりますので課題がある、という感じかと思います。
一方、優先劣後構造のファンドは基本的に、利益はまず劣後出資者への配当にまわされるので過剰に劣後出資が有り、総資産額が膨らんだとしても、劣後出資者の配当に優先分配されますので、劣後出資比率が高い場合は、投資家資本に対する利益率に響かない場合もあります。

ということで、優先出資額自体が過剰、とならなければありかもです。
今回のファンドは4億円から見ても多少賃料で頑張る必要は感じる部分がありますけど、資金使途内訳がないので確信までは持てませんね。
ダーウィンさんは概ねこれくらいの水準でこれまでもやってきている、という面は安心材料ですが、総事業費が高めなのも事実、という感じでしょうか。

ID:298 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-17 12:51:21]

管理人さま
コメントありがとうございます。
バッファを基に計画の妥当性を説明するとすれば、ファンド効率の面からの疑問になりました。

私は不動産ビジネスの経験がないため、事業者・個別ファンドの優劣について、それらの開示内容、説明方法、開示姿勢から、その優劣を定量的・定性的に判断するしかありません。判断の幅を広げるために、このサイトの記事を参考にしております。これからもよろしくお願いします。

ID:295 / 投稿者：管理人 [2024-11-16 11:43:13]

表面利回りで3%を切るとさすがに厳しいでしょうから、賃料の工夫は必須かな、とは思います。

後は、本件は開発型ファンドなので、実際には「土地（建築確認済み）」を取得して、ファンドで建築等のコストを支出してマンション開発を行いますが、「建物の建築費用の合計価格が5億円」となっているということで、うち「土地（建築確認済み）」と「建築コスト」「税金等諸経費」「リスクバッファ」の内訳が見えないため、実際には5億円以上で売らないでよい可能性が高いです。
開発型でリスク費用（要はバッファ）を積まないプロジェクトはさすがにないでしょうから、調達した資金の一部は、最後現金で残るのが正常な状態でしょう。
リスクバッファを使わず正常に開発が終わった場合に、仮に3.5億円くらいで収まるプロジェクト計画なのだとすれば、賃料を少し頑張れば表面利回り4%代で売却しても投資家配当を出せる数字も作れそうです。

リスクバッファをどの程度積んでおくのが妥当かはわかりませんが、「ゼロ」というプロジェクトはさすがによろしくありません（開発の進捗が悪い場合に、未完成でファンドを閉じることになってしまう）から、5億円で売らないと赤字、と見る必要はないのが実態だと想定しています。
この具体的な数字開示がないのは問題ではあるので、最悪のシナリオとして5億全額を使う前提での数字が極端におかしくないかは見るべきだと思っていますが、5億使った前提の数字は実態より厳しめの想定だと思ってよいとは思っています。

開発型でも一部のファンド（ヤマワケの開発型一部など）ではしっかり土地取得費と建築費が分計されているケースがあるのですが、不特法クラファンでは都道府県ごと、またはサービスごとに運用が異なるのか、分計されていないケースが多く、情報の不透明さが残るのは課題ですが、決算情報の開示内容含め、法規制上は完全に透明な情報開示が得られるところまではいけていないですね。（それでもソシャレンよりはパターンが標準化されている分開示情報は充実していると思っていますが）

ID:294 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-16 00:51:59]

丁寧なご回答ありがとうございます。
やはり利回り3％以下、客先は相続対策や節税用との見立てなのですね。とにかく営業さんが強いんでしょうねぇ。
応募額の伸びもイマイチですし、私は期限ぎりぎりまで他の案件と見比べながらにいたします。

ID:292 / 投稿者：管理人 [2024-11-15 21:29:15]

周辺で類似の部屋タイプ（20㎡クラス）の賃料相場ベースだと、5億円だと表面利回り3%を切りそうなので、工夫が必要そうですね。
ただ、この例ではユニットバスなのでそれより高めの賃料をとる工夫余地はありそうなので、賃料工夫と、後は売却先でしょうか。
この規模のマンションは富裕層の相続対策（RC造の方が好まれますが）や節税（減価償却の損益通算）などで、利回り以外の＋αも加味して買う層がいるので、ルートにもよるかもです。

これまでのファンドもこれくらいの、数字だけ見れば案件収支が厳しそうでは、と感じる水準の計画が多いと思っていますが、なんだかんだ10ファンドの償還までこぎつけ、決算上も利益確保しているのには何か秘訣がありそうですが、おっしゃる通り、簡単に利益確保できるという事業計画数字でもないとは感じますので、不安を感じる場合は投資見送り判断もありだと思います。
私個人も、同時１枠までくらいの投資枠での運用を考えております。

ID:291 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-15 18:50:41]

この物件で5億円（劣後除くと4億）は少し無理がありませんかね？。