DASH LIVING YOYOGI UEHARA 詳細情報

ステータス	運用中
想定利回り	4.5%
募集期間	2024-07-12 00:00:20～ 2024-08-06 00:00:20
運用期間	24ヵ月（2024-08-09～2024-08-07）
募集方式	先着式
タイプ	インカム
募集額	6億8,500万円
劣後出資額	3,700万円
融資調達額	0円
出資総額	7億2,200万円
劣後出資比率	5.12%

物件タイプ１	一棟収益
物件タイプ２	レジ
権利	所有権
建築年月	2024-02-00
物件情報	・小田急小田原線「東北沢」駅まで徒歩約3分の1棟収益マンスリーマンション
固有リスク

サービス名称	CREAL
事業者名	クリアル株式会社
住所	東京都港区新橋二丁目12番11号新橋27MTビル8階
TEL	03-6264-2590
上場有無	東証グロース上場
純資産	46億7,900万5,000円
自己資本比率	9.77%
経常利益	10億6,947万5,000円
経常利益率	4.01%
決算年月	2025-03-31

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ID:905 / 投稿者：レオ [2025-04-13 11:31:57]

管理人様
コメントありがとうございます。
尚私は別にCREALが投資家をカモろうとしている、とは思っていません。早期売却出来れば、トランプショックの影響も回避出来ますし、最善の策かも知れません。但しそうなった場合、運用期間が短くなる分、投資家に分配される利益が減るので、メリットを感じないな、と思いました。私はCREALが今まで通り都内の駅近物件に専念してほしいな、と思ってます。

ID:903 / 投稿者：管理人 [2025-04-13 10:12:58]

レオ様
対応で不信感を持たれたようですね。
将来想定は確かに難しいですしホテルには不確実性もありますが、業界側の多くは、今時点でインバウンドにおけるトランプ影響をそこまで大きく見積もっている方はまだ極少数派ではありますので、CREALが特別楽観的、とか、投資家をカモろうとしていると言う見方まではしないで良いと思いますよ。
彼らはマーケも、アセットマネジメントなどの体制も、不動産クラファンが本業に占める割合が多い企業とは全く異なります。
SNSやポイントというより、投資への理解度の高い属性の良い会員を集めて、集まらないときは会員向け特典で釣るタイプなので、ポイントサイトにもし言ったら、それは本当によほどまずい時でしょうね。
まぁ、募集に時間がかかることを想定しているから募集期間も長いのではないですかね。
（おそらくJサービスの顛末をイメージされてると思いますが、あれは本当に大失敗事例で、他社が真似したくなる施策ではありません。反面教師的事例です。）

ID:901 / 投稿者：レオ [2025-04-13 08:08:48]

管理人様
補足のご説明ありがとうございます。
私はカスタマーセンターの担当者の回答から、この案件を想定運用期間で運用せず、早期に売却、出来れば物凄く短期で、配当金もそもそも出なくてもキャピタルゲインで賄う、という考えなのかな、と読み取りました。あくまでも私の解釈ですが。
私はこの案件には投資しないつもりです。
また募集金額に達するまでだいぶ苦労するんじゃないでしょうか？
素人でもトランプショックによるインバウンドへの影響は気にしますし。
もしかしたら、集まりが悪かったら、最近不動産クラウドファンディング業者が力を入れている、ポイントサイトで新規顧客にポイントを大盤振る舞いする、という既存投資家に不評を与える施策に出るかもしれません。これも私の妄想です。

ID:899 / 投稿者：管理人 [2025-04-12 21:11:38]

レオ様
インバウンドの見通しなんて、ホテル業界の人にも読めませんので、投資家の立場でリスクと感じるなら避けるのが正しいと思います。
特にMC契約ですから、運営側はアップサイドがあれば儲かるのに対して、投資家の上限は6%です。
ホテルは当然ボラが大きいので、ダウンサイドリスクもあるのですが、劣後出資比率5%はそのリスク耐性が高いとも言えませんね。
一点不思議な良い点は、今回鑑定評価額よりかなり安く買っていますので、売却損失については劣後出資比率よりリスク抑制が利いているかもしれません。

ID:898 / 投稿者：レオ [2025-04-12 20:30:00]

管理人様
ご解説ありがとうございます。
そうですね、ホテル稼働率が非常に高い、というのが今の東京ですよね。
客室単価も高いし、地方のビジネスマンが会社の予算でホテルに泊まれない、という状況ですもんね。
このホテルも稼働率は高いでしょうし、将来は誰にも分からないのも事実ですね。
でもファンドを設計するにあたり、前提は必要だと思うので、このホテルの現在を元に、将来の見通しをCREALはどう見ているのか、というような質問を私はCREALに聞きました。
トランプショックがいつ、どのようにインバウンドに影響するか、誰にも分かりませんが、このホテルはインバウンド特化型のようですので、トランプの件は、今のうちにホテルの稼働率に織り込んでおくほうが良いのかな、とも思いました。何分運用期間が長いので。
私はあくまでも一投資家なので、CREALのファンド組成に口出し出来る立場でも無いですし、ホテル運営のプロでも無いですから、余計な妄想だとは自覚しています。

ID:897 / 投稿者：管理人 [2025-04-12 19:49:23]

レオ様
想定稼働率が高すぎる懸念、という感じですかね。
東京は都内の全ビジネスホテル平均稼働率（宿泊旅行統計ベースですので完全に全てではなく回答したホテルですが）ですら85%を超える月が多くなっていますし、オペレータ事業者に稼働実績を聞いても、90%を超えるホテルは結構あるのは事実ではあるようです。
季節変動の大きい京都よりも多分年間平均稼働率でいうと東京の方が稼働率は良いんじゃないでしょうか。
もちろん部屋タイプや立地、ブランド（海外会員顧客規模）などで傾向は全く違うので平均で見るだけでは意味はないのですが、東京の市場想定が今強気というのは、どのオペレータに提案させてもそんな感じ、なのかもしれません。

とはいえどのオペレータの提案も、前提は「今の市場環境であれば」「今の需給環境であれば」であって、ホテルの将来需給なんて読み切れないと思いますので、レジなどのような安定性を期待するのは違うと思いますが。

ID:896 / 投稿者：レオ [2025-04-12 19:39:57]

ごめんなさい、先に投稿した内容のJointαの部分は思い違いでした。

ID:895 / 投稿者：レオ [2025-04-12 19:28:57]

管理人様
追記ありがとうございます。
配当金を出すには、予想稼働率を保守的に見積もったほうが良いと思うのですが、その辺りを今回の案件ではどう見てるか、がポイントかな、と考えました。
CREALのカスタマーセンターには確認しましたが、なにぶんファンド募集前で、しかもファンド応募に影響を与えたくないので、詳細の記述は控えます。
そういえばJointαで倉敷のホテル案件が出てましたが、Jointαは、素人の私でも納得のいく想定稼働率で配当金を算出してました。残念ながら人気は今ひとつでしたが。

ID:894 / 投稿者：管理人 [2025-04-12 18:56:34]

レオ様、皆様
そうですね、契約条件も是非ご確認下さい。
CREALの場合、Web説明上はキャピタルとインカムが分かれていますが、契約書面での配当計算上は分かれていません。
例えばTSUKI 東京の場合、Web記載の「インカム相当3%、キャピタル相当3%」はあくまで「相当」であり、契約上は期中の上限配当利回りも年率6%となっているため、インカムが上振れればインカムだけで6%行く可能性もありますし、インカムが下振れれば当然3%未満になる場合もあります。
テナントとの契約は固定賃料ではなく収益連動（いわゆるMC契約型）のため、毎回の配当額は変動しますし、季節変動や景気連動影響もあり、変動幅が大きい可能性がありますね。

ちなみにCREALのホテル案件の多くは、ファンド組成後にリブランディングしてオペレータも変えるケースはこれまでのホテルでも多かったと思いますので、トラックが無いのは割と多いかと。
CREALはCREALホテルズを立ち上げたり、グループでホテルの運営ノウハウを貯めようとしていりことはIR資料などでも明記していますが、歴史はまだ浅いです。
現況首都圏のホテル需給は良い環境なので巧拙の影響が小さい環境かもしれませんが、インバウンドが大きく減少するような事象（円高、不況、国家間の友好関係に問題、など）があれば、海外顧客とのチャネルが弱いオペレータだと影響が大きい、といった可能性は想定しておくと良いのかもしれませんね。

ID:893 / 投稿者：レオ [2025-04-12 18:10:00]

最新ファンドに投資を検討されている方は、ファンド説明の、リターン、タブを良く確認されたほうがいいと思います。ログイン後の情報の為、詳しくは書けませんが、配当金の期ごとの稼働率の数字の根拠は何か？
因みに、リターンタブに掲載されているグラフは当該ホテルの過去の稼働率ではありません。
また契約書にも過去の稼働率の記載はありません。
当たり前のことですが、ファンドの説明内容、契約書を必ず確認し、不明な点はカスタマーセンターに問い合わせてください。

ID:803 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-04-01 11:01:23]

なるほど管理人さん流石です。クリアルは不動産クラウドファンディング協会の代表理事として、良い方向へ業界をリードしていって欲しいですね。

ID:802 / 投稿者：管理人 [2025-04-01 10:39:12]

あ、やはり特例事業になると規模を上げるのですね。（得意なアセットだとよいのですが・・・）
許可申請を出したところで既に組成タイミングを宣言するのは強気ですね。
（行政の事前審査を経て了解得るまでは押印して提出しない、という慣例は確かにあるので、この段階でNGになる可能性は低いのでしょうが）

なお、不特法（不動産証券化）でいうところのオフバランス影響は、少し一般論と異なるかもしれません。
SPCの組成や実質的な運営もCREAL（オリジネーター）が仕組みを作ることになるため、以下のような違いが出てきます。
■CREALにとって
・ファンド組成成功した瞬間に売却計上可能、対象試算もBSから切り離し可能で、リスクも切り離せる
⇒上場企業としては、売上の前倒し計上が可能、かつ、計上時期コントロール可能になるのが非常に大きい
・総資産規模が減少するため、自己資本比率やROAが改善（ただ、不動産株ではROAより別指標を見るべきかと）
・資金調達についてはほぼ影響ないでしょう（もともと不動産担保で引けるだけ引いてます）
・ただし、ファンドの運営や売却活動はこれまで通り3号事業者としてのCREALが担うため、実態上の運営責任はほぼ変化無し
■CREAL、ファンドトータルで見た時に
・CREALはこれまで融資を併用していないため、今後レバレッジを効かせた高利回りファンドの組成がしやすくなる
・ファンドを保有運営するSPCの会計処理が別途必要になる（ファンドの出資金から会計委託費用が発生）
・SPCの組成や代表社員への報酬が新たに発生
・総資産の10%までの修繕工事しかNGなため、開発型ファンドの組成は不可（CREALには影響なさそうですが）

最近の利回り競争でCREALの利回りも上げざるを得なくなってきていましたので、今後はレバレッジを効かせてムリなく利回りを上げられることで競争力を維持しつつ、成長を加速させる、というのが良そうシナリオでしょうか。
これまでより投資家にとっての安定性は下がる可能性（倒産隔離のメリットをレバレッジによるリスク上昇がうわまわる可能性）がありますが、利回り向上でトータルで投資家メリットが出る形になるとうれしいですね。

ID:801 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-04-01 10:11:35]

【オフバランスのメリット】
資産効率の改善が期待できる
借入や金利負担を軽減できる
資産利益率（ROA）を向上させることができる
経理などの業務を簡素化できる
【オフバランスのデメリット】
企業の財務内容が見えにくくなる可能性がある
資金繰りが悪化した場合、資金調達が困難になる可能性がある
このことがある為、中身を、しっかり確認にする必要がありますね。4月中旬に30億規模のファンド組成をするようです。

ID:800 / 投稿者：管理人 [2025-04-01 09:26:58]

3号4号は、経営レベルでコミットしてきたことなので、経営的に大きいですね。
ちなみに株式市場の評価理由は、オフバラ化でBSが軽くなることがおそらく大きく、クラファン投資家と違う評価軸でしょう。
CREALは自己資本比率の低さを以前から気にされていていて、CREAL側も決算説明でBSが重いが、それは投資家がリスクを負っているものなので分けてみてもらえるよう、補足説明していました。
今後はBSから切り出せて自己資本比率が改善できますし、CREALの株式投資家とクラファン投資家の利害の一部が切り離される形にシフトしますので株式投資家にとってはこれ自体が朗報でしょう。
ファンド投資家にとっては、これからを要ウォッチ、という段階かと思います。
なお、3号4号スキームはSPC組成コストが発生する上オフバラできるため、ファンドの大型化が進む可能性がありますので、その中で更に慣れないアセットを扱う場合にはよく中身を見るほうが良いかもしれません。
解説長くなりましたが、より質の高いファンド運営が期待できると私も感じますので、許可取得後の新型ファンド登場を楽しみにしています。

ID:799 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-04-01 07:07:17]

昨日は日経平均株価がトランプ大統領の関税政策の先行不透明により、-1502.77円の急落の中、クリアルが逆行高を見せました。柱のクラファンの祖利率が上昇していますが、25年度に不動産特定共同事業法3号、4号取得なら、更なる成長期待が持てます。少し配分割合を上げようかなと思います。

ID:798 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-04-01 06:32:16]

情報提供
株式市場でクリアル<2998>が後場に急伸。３１日午後２時、不動産特定共同事業法３号４号事業の許可申請に関し、金融庁長官と国土交通大臣に対して本申請を実施したと発表。これを材料視した買いが入ったようだ。不動産クラウドファンディング事業の拡大が目的。３号４号事業の許可を取得することで、ＳＰＣ（特別目的会社）を活用したファンドの組成・運用が可能となり、従来の個人投資家に加え、オフバランスを通じた法人投資家、機関投資家など幅広い投資家の参画が期待できるという。

ID:582 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-03 18:48:15]

CAMELかと思ったら違った…

ID:535 / 投稿者：匿名投稿 [2025-02-14 12:12:41]

運用開始3/4で売却予定が3/31
1か月で終了の可能性大のサクラ案件

ID:282 / 投稿者：管理人 [2024-11-08 10:58:13]

オペレーターが安定していれば超安定収益が得られるアセットなんですけどね
市場でつく利回りが高いのには当然相応の理由はある、と見ないといけないかと
(そういうリスクや手間を避けたい層はレジに投資すれば済みますし)

ID:281 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-08 08:34:35]

ご回答ありがとうございます。
なるほど、ホスピス運営はなかなか大変なビジネスなんですね。
いずれにしろ、わかり難いカテゴリに対しては慎重にということですね。

ID:280 / 投稿者：管理人 [2024-11-07 22:07:46]

すいません、正直、そう書かれても難しいですよね。
介護事業に詳しくない人（私）にとっては、CREALのテナントの信用力査定能力を信用するしかない、といった「かけ」の部分が出てしまうので、評価コメントができていない、というのが本音です。

ホスピスは医療介護系の中でも、不動産大手が手掛けないという状況もあって、業界でも成長企業で特化して取り組んでいる例をいくつか見ますが、優良なオペレータを見つけないと難しい領域と言われるようです。
オペレータの信用リスクという面では収支もそうですが運営とか入居者のご家族などの評判、などなどもありますよね。
今儲かっていても、過剰介護などの問題があるかは外形的にはわかりませんし、行政の規制見直しなどで収益に影響が出るようなリスクもありますので、専門知見をもって判断できれば理想なのでしょうが。。。

素人目には、本件は9拠点の運営実績のある事業者、かつ、CREALがテナント審査を実施しているという点はポジティブに感じますが、逆にそれくらいしかわからないのが本音でございます。

ID:278 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-07 18:50:27]

管理人様
いつも情報をありがとうございます。
コメントにある「テナントの事業状況は確認の上で投資判断を行いましょう」とは具体的にどのような確認を行えば良いのでしょうか？
官報の決算情報やHPの内容閲覧などはしましたが、今一つチェックポイントがわかりません。