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ID:930 / 投稿者：管理人 [2025-04-16 21:54:35]
COKUUNを確認しましたが、このサイトやサービス自体は、LAETOLI（武藤さん）と共同運営ではなく、TRIAD単独運営に見えますね。
LAETOLIとの提携についてはサイト上リンクされていますが、その中身は、2024年2月に「COZUCHI（コヅチ）」と「COMMOSUS（コモサス）」の拡大に向けた3社提携のこととなっており、COKUUNはその提携の対象となっていません。
となると、LAETOILIの武藤さんの意志でやっているものではなく、TRIAD社の意志でやっているもの、という見方をすべきか、と思います。
TRIADは1号事業者として、2号事業者であるLAETOLIが運営するCOZUCHIというプラットフォームを通じてこれまでは投資募集をしています。
サイトの記載通りだと、今後、投資枠の一部をCOZUCHIを通さず、TRIADが直接COKUUN経由で募集する、ということでしょうか。
TRIADにとって、LAETOLIに調達媒介を依頼する（COZUCHIで集める）のと、直接自己募集するののどちらが調達コストが安くつくか、というビジネスベースの話ですから、TRIADを責めるのも難しいのかな、と。
ID:927 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-16 19:22:57]
TRIADか゚LAETOLI、SOCIAL COMMON CAPITAL(COMOSUS）と連携し、3000万以上の資金を持っている富裕層向けに、不動産投資のコンサル、COZUCHIを利用した短期〜中期の資産運用を提案する、COKUUNというサービスを立ち上げました。COKUUNに問い合わせたところ、COZUCHIか゚募集するファンドに、COKUUN枠、を設けるそうです。COZUCHIファンには、投資するための競争率が上がってしまいますね。
確かCOZUCHIを立ち上げた理由について、LAETOLIの武藤氏は、今まで金持ちや法人向けの不動産投資をもっと一般の人に広げたい、と言っていた記憶があります。
今回は大きな方針転換。結局金持ち狙いやん、とがっかりです。
ID:909 / 投稿者：管理人 [2025-04-13 22:16:47]
NISAやビットコインなんかでもそうですが、「まわりが儲かってるから」「みんなやってるから」ってのは、やはり、投資を始めるきっかけとして大きいですよね。
投資なんで、結局、どんなに調べても考えても損失リスクがゼロになるわけでもないですし、１つの手法にオールインするようなことさえなければ、それでいいのかもしれませんね。
ID:908 / 投稿者：レオ [2025-04-13 13:04:52]
管理人様
COZUCHIはイメージで投資している方は多いと思いますよ。不動産クラウドファンディングでググッても、COZUCHIはオススメの上位ですし、こないだ日経新聞が不動産投資への関心度調査をして、その結果では、２０代の若年層が一番関心が高かったと思います。若い人ほど、バブルやリーマンショック時に、生まれてなかったり、働いてなかったので、不動産投資に対する拒否感が少なく許容度が高いようです。確かこの記事でも、取材されていた人は、COZUCHIをやっている、と言っていました。
若い人にとっては、１万円からスマホだけですぐに会員になれて、あわよくば何十パーセントの利益が出あるんなら、リスクなんて気にしないんでしょうね。
基本、みんながCOZUCHIをやっているから安心、という心理もあるでしょうし。
ID:907 / 投稿者：管理人 [2025-04-13 12:29:14]
レオ様
ご指摘の通り、「目処」って、曖昧で、読み手の自由裁量に任せるようで、何もコミットしていないとは思いますので、それで「安全」と投資家側が誤認するなら怖いですね。
リスクがないかのように投資家がとらえないことを祈ります。
脱線しますが、個人的には最近COZUCHIが会員向けメルマガで始めた「ワクワク感」「安心感」などのレーダーチャートは、とてもたちが悪いと感じています。
またマーケターか本体自身のマーケ方針が変わったのかもしれませんが、客観的なスコアリング指標がなく、かつ全く検証しようのないスコアですから、いくらでも恣意的な運用ができてしまいます。
何より「投資家に正しくリスクを理解させる」、ではなく、「仕組みやリスクを理解できない投資家でも、ふわっとしたイメージで投資できる」ことを後押しする施策である点に懸念を感じます。
「安全」といった言葉は法律上禁止された表現なので使ってませんが、西麻布で言えば「安心感」3.5点だそうです。「堅実性」は2だが、「優位性」が5なので、トータルでは「安心感」3.5点という評価となっていました。
投資家がリスクに納得して投資する分には全く問題ないのですが、正しく理解しないままでも投資してしまえる、イメージだけで投資することを後押しする、という方向に情報発信が改悪（投資家にとって）されていっているようで残念に感じます。
ID:906 / 投稿者：レオ [2025-04-13 11:42:08]
管理人様
ご教示ありがとうございます。
確かに権利関係者が公に交渉内容は開示しないですよね。
でもそれであれば、フェーズ２の
>2年後までに持分所有者との協議が整う目処が立っています
って言って良かったの⁇と未だに腑に落ちないです。
管理人様の記事もひと通り拝読しました。TRIAD社の権利調整ノウハウが高いことも理解し、またリスクも高いことも理解しました。
今後は安全、シンプルなインカム型のファンドに投資をシフトするようにします。
ID:904 / 投稿者：管理人 [2025-04-13 10:24:16]
レオ様
権利者は、一般に詳しく状況を出せません。
相手がある話ですので、仮にまとめるためのシナリオがあっても、「まとまりそうです」なんて会員に説明して、それが掲示板やSNSを通じて、相手方に伝わったら、まとまるものもまとまらなくなる可能性があります。一般開示できるのは契約、引き渡し後でしょう。
こればかりは、聞いても無駄、と諦めるしかありません。
逆に、事業者が「まとめられる確度が高まった」という言葉があっても、事業者が悪意者だった場合にはそれが嘘であってもチェックが難しいという特性もあります。
権利者は結局、情報の非対称性を大前提に、事業者の実績や姿勢を信じられるかどうか、で投資する、「かけ」の面がおおきくなリますね。とはいえ、これには特有のノウハウが必要で、TRIADはその分野ではかなり強みがあります。（クラファンで大型案件調達できるのは非常に大きく、他にない案件のノウハウ蓄積が進んでいるでしょう。）
投資家側そういった特性やリスクを理解した上で投資できるよう、当サイトはそういったややこしいものの解説記事、ノウハウ記事を載せています。
一般投資家に広く認知いただけるような工夫ができていませんが、しっかり理解して投資したいと考えられる方に読んでもらえると有り難いと思っています。
ID:902 / 投稿者：レオ [2025-04-13 08:27:43]
管理人様
COZUCHIといろいろやりとりをしました。
私は、最後の１人との協議の進展は進んでいるのか？と質問しているのに、COZUCHIはあくまでも、最後の所有者を立ち退きさせる、法的な目処が立った、との一点ばりで、話が噛み合いませんでした。結局のところ、COZUCHIが法的手段を取らないといけないくらい、最後の１人とは協議が難航してるんだ、と解釈してCOZUCHIとのやりとりをやめました。
それにしてもCOZUCHIの人気は凄いですね。こんなややこしい案件でも応募が殺到するなんて。しかも恐らく多くの方が、COZUCHIポイントが欲しいから、という理由だと思います。これもまたCOZUCHIのマーケティングが凄いというか。投資家が自発的に自分達の将来のファンドに応募してくれるのですから。
ID:881 / 投稿者：管理人 [2025-04-11 13:27:54]
検討会では情報開示などが議論される模様ですので、私も期待しております！
ID:880 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-11 11:51:34]
管理人様
なるほど。ウェビナーもマーケティングの手法なんですね。
やっぱり中身ですね。
ただ素人には事業者の出すファンド内容だけでは理解出来ないことが多いので、その辺りを政府の検討会で議論し、改善を期待したいです。
ID:879 / 投稿者：管理人 [2025-04-11 08:31:59]
事業者選びが本当に難しいですが、大切ですね
なお、余計なコメントになりますが、運営者の顔出しやセミナーはあくまで営業、マーケティング手段です
目立ちたいだけ、というケースを除けば、顔出しするようなマーケに積極的なところは、調達規模・事業規模拡大を志向しています
一方で、創業オーナー系は、ビジネスの成功や逆転のためなら自分の人生をベットすることを厭わないタイプは結構多いですので、必ずしもビジネスの成功確率を表しません
逆転狙いのいちかばちかケースが混在しないとは限りませんので、顔出し自体は判断材料にせず、中身のみで判断が良いかも、と、最近私は考えるようになりました
ID:878 / 投稿者：匿名投稿 [2025-04-11 07:50:39]
管理人様
いつもご丁寧な回答ありがとうございます。
確かに如何に投資家に商品の魅力をアピールするか、と投資家の視点に立って如何に投資家に還元するか、のバランスは難しいですよね。私がCOZUCHIに出会った頃は、武藤さんがウェビナーなどで私たち投資家と話が出来ることがあり、どんな質問にも回答して頂いたので、顔の見える投資先だし、信頼できるかな、と思ったのですが、最近はウェビナーの開催もなく、少し遠い存在になったのかな、と感じています。
誠実で、愚直な事業者も多いので、そちらに投資を移していこうと思います。
ID:876 / 投稿者：管理人 [2025-04-10 21:12:46]
レオ様
「誠実」って難しい言葉ですね。本当に。
組織としての意思決定においては、どうしても２つの観点のせめぎあいになるのだと思います。
・如何に有利な条件で目標額を集めるような設計や情報発信をするか
・投資家への利益還元や投資家保護をどの水準に両立するか
情報格差が明確にある構造だけに、事業者自身の高い倫理観やガバナンスがないと、後者を優先する、というのはなかなか難しいと思いますし、そのバランスはどの組織も悩みながらここに決めているのかな、と思います。
COZUCHIは特に、「アップサイドを狙える」と、いろんな方がはやしたてる上、情報格差があるので、利回りが4%や6%で募集しても、実際には、もっと高い期待値で投資家が応募しているケースがあります。
が、情報開示からそのアップサイド期待値に関する判断をすることは普通の人にはほぼ不可能ですから、実際の期待値が投資家にはわからない中、投資家は、雰囲気感とか周りの意見に流されるケースも多いのでは、と想定しています。
今回意図的に不都合な情報を記載せず、結果として投資家が実態以上にアップサイド期待を狙えると期待してしまう可能性があるとしたら、他の固定利回り型サービス以上に悪質だとも感じます。
繰り返しですが、本来情報開示が丁寧な点はCOZUCHIの強みであったはずなので、全部がこうではないと思います。
都合の悪い案件こそ、しっかり触れてもらいたいと感じます。
最後フォローですが、私は当サイトで、「玉石混交」とよく表現しますが、もっとひどいものも多々あるので、COZUCHI、TRIADが特にひどいということはないと思っています。
ID:875 / 投稿者：レオ [2025-04-10 20:50:06]
管理人様
お世話になっております。
どの事業者もファンド説明が不誠実なものが多く見受けられます。COZUCHIも、こういう曖昧なフェーズが移行するファンドが過去からあります。なんで正直に言わないんですかね。他の事業者も、私が突っ込んだら、あぁ、間違いました、とか、見え透いた嘘を回答したりします。もちろんとても誠実な事業者もいます。
なんとなく高利回りのファンド運営事業者は、ファンド説明内容や契約文書は目を皿のようにして確認しないといけないじゃないかと。本当は、そんなことをしなくても信用できる説明をして欲しいだけなのですが。。。
COZUCHI以外に話が発散し申し訳ありません。
ID:874 / 投稿者：管理人 [2025-04-10 20:09:04]
レオ様
確かにフェーズ２ファンドの記載を見ると、この2年ちょっとの期間で、当初想定よりは進展が悪かったように見えますね。
これでフェーズ２に満額配当できる価格で売却するとしたら、きちんと売買価格の考え方根拠などが欲しくなりますが、不特法の今のルールでは期待できないのが残念なところです。
かつ、フェーズ２とフェーズ３の価格差を考えると、残り２割の持ち分を追加購入するのにかけた金額がかなり大きく見えます。
全体に、フェーズ２当時の思惑通りは言っていないようですが、当初の思惑通り行っていない、ということが今回募集時に全く説明されてない点は不誠実に感じますね。
最後の１区分所有権については、一方的に通知でも法的に戦えるようで、「敷地利用権を有していない」という記載に虚偽がなければ、この買取自体は期待できるんではないでしょうか。
（先ほども書きましたが、このようなケースがあると初めてしったので、実際やってみるには思わぬ課題があるのかもしれませんが。）
ID:873 / 投稿者：レオ [2025-04-10 19:54:16]
管理人様
早速のご回答ありがとうございます。
この案件、前のファンド、フェーズ2(2023年2月運用開始、運用期間は25年4月までの2年間）で、フェーズ２には下記の説明がなされています。
>前回ファンド(フェーズ１）公開時点で残りの共有持分は2名が所有しており、そのうち1名に関しては交渉の最終フェーズでしたが、交渉がまとまり取得が完了しております。
残りの所有者はあと1名となり、引き続き持分取得の協議を行っていますが、協議を進める中で、共有持分買取請求等の法的手続きも含め、2年後までに持分所有者との協議が整う目処が立っています
となっているのに、結局２年後目処が立っていなかったということ？しかもフェーズ３と謳いながら、結局はフェーズ２と同じことでは？と思います。またフェーズ２では定期借家契約には触れていません。(フェーズ２の契約の中に記載があるのかもしれませんが、ログインしてもフェーズ２の契約文書は見れません)
ちょっと今回のフェーズ３のファンド内容が腑に落ちないです。単にフェーズ２の運用期間の延長を回避したかったらフェーズ３としただけでは？また最後の１名とも協議が全然進んでないのでは？と思います。管理人様は、どう思いますか?
ID:869 / 投稿者：管理人 [2025-04-10 16:59:20]
レオ様
正直区分所有法10条に該当する案件事例を初めて知った、という状態ですので想定できる範囲のコメントになりますが。
法律の解説などをWebで調べる限り、「残りの1区分（敷地利用権を有していない一部の区分建物）」については時価で買い取れることが確実ということなのだと理解しましたので、これは処理できそうですね。（時価でもめたらわかりませんが）
一方で、所有権が移ってもテナント（その建物を借りて住んでいる人）との賃貸借契約が残りますので、その立退きが完了しないと再開発はできません。
再開発用地としての売却条件を有利にする（高く売る）には、立退き交渉を進展させることが最後のハードルという感じでしょうか。
テナントとの契約は「定期借家契約」という、無期限更新ができない契約になっているとのことですので、期限が来ればテナントは全て退去してもらうことが可能です。
が、その残存期間が記載されていないので、所要期間のヒントになるような情報は開示されていない状態だと思います。
TRIADとしては「原則として本物件の売却は次回フェーズ4で行うことを計画」、という考え方を示していますので、まだ期間が結構残っているか、ややこしめのテナントがいる、といった可能性があるくらいに想定しておくのが良いのではないでしょうか。
なお、TRIADの表現では「居住者」となっており、全てが個人の一般居住者（要は店舗とかではない）のであれば、近隣エリアで同等の広さや価格帯の代替マンションを探して、転居費用等を負担することで立退き交渉をすることは、店舗などと比べれば廉価で交渉もしやすい可能性があります。
交渉が円滑に進み、ファンドでの投資家への配当を負担するより、立退き交渉の費用を負担して早期に売却する方が有利な状況になれば、その選択肢も出てくるのでしょうが、TRIADの考え方を見る限りは、過度にこれを期待するだけの理由も見つからないかと。
ID:867 / 投稿者：レオ [2025-04-10 15:55:24]
管理人様
西麻布の案件、TRIADは自社が100%所有権を持っているのに、敷地権を持っていない区分所有者に対して、建物の区分所有に関する法律第１０条に定めている区分所有権売渡請求権を行使するようです。この場合、ファンド運用期間の8か月で解決するのでしょうか？住む権利、居住権が区分所有者にもある、と思うので、そう簡単には解決しないように思われるのですが、ご意見をお伺いできないでしょうか？
ID:604 / 投稿者：598 [2025-03-09 00:12:58]
さっそくのコメントありがとうございます。
期待できるがリスクもある という認識でよろしいでしょうかね
ID:600 / 投稿者：管理人 [2025-03-08 21:32:24]
ぶっちゃけ権利調整ものは、事業者側と投資家側に極めて大きい情報格差がありますので、投資家の立場では完全に「かけ」になると思います。
投資家がTRIADに期待・信頼するかどうかで、これが当たりファンドか外れファンドか見え方が違ってくるもの、というのが私の本音の感想です。
ただ、本ファンドはTRIADが得意な事業パターンで、これまでにも上振れ実績が多いパターンですね。
サイト上には「権利調整に一定の目途が立っております」という記載がありますので、おそらく多くのCOZUCHIファンは上振れを期待するでしょうね。
だからこそTRAID側もそれを期待して、劣後出資比率をここまで下げても募集が集まる、と踏んで、強気の条件で募集しているのだと思います。
ただ、念のためリスクも丁寧にコメントしますね。
立退き案件も共有持分案件も、テナントや共有者一人が反対するだけでも、コスト上振れや期間延期がありえます。
最悪、立退きが不成立となれば、当面再開発ができないという状態の不動産価値で売却せざるをえなくなったりする可能性すらあります。（特に共有持分など）
マンションでの立退きの場合は、同等の利便性の部屋を見つけてきて、一定のコスト負担をすれば立退きに合意いただけるケースが多いですが、商業ビルや倉庫などでは、立退き先の物件確保も簡単ではないケースがありますし、合意を得られても休業補償の額が事前想定より大きくなる可能性もあります。
マンションの立退きでも、例えば高齢な入居者の場合、築古で賃料の安いアパートから転居先への移転によって賃料が上がる場合に、生活への影響が大きくなってしまうようなケースでも、強引な立退き交渉を進めるべきか？、といった表では見えない課題が潜んでいる可能性もありますよね。
権利ものについては、こういったリスクもあると理解の上で、仮にリスクが顕在化したとしても、リスクとして受容可能な範囲で投資検討いただければ、と思います。
ID:598 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-08 20:03:27]
管理人様
新しく出る 「博多区大博町 事業用地」 は、上振れ期待できますでしょうか？
ご意見伺えますと幸いです
ID:581 / 投稿者：管理人 [2025-03-02 23:25:53]
竣工前には売却(正確には引き渡し、現金決済)できないため、前倒しに限界がある、といった事実ベースのこと以外は、あくまで個人の意見ですので、ご参考程度に。
しかし、予想通りではありますが、それなりの規模の募集額なのに、初日で募集枠100%超えそうですね。
人気のクラファンだけに熱烈な投資家層が厚いのはすごいと思います。
ID:576 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-02 21:19:30]
管理人様
なるほど。勉強になります！
ID:575 / 投稿者：管理人 [2025-03-02 12:09:21]
そこはなんとも言えないですね。
今の市況で想定利回り24%＝案件粗利6%出すのは結構立派な案件ですから、利回り上振れが当然という前提での投資判断をするのは少し楽観的過ぎかな、が私の個人的意見です。
開発リスクはあるので下振れや元本棄損リスクもあることも忘れては駄目かと思うので、アップサイドダウンサイドどちらもありえます。
前倒し終了はリーシング前段階で空で買う買い手が出た時でしょうが、建築期間（2026.7末竣工予定）の前倒しはまずないため、期間短期化は今回は期待しないほうが良いかと。
とはいえTRIADファンは今回も上振れ期待とポイント狙いで多数応募されるでしょうから、その見方を否定できるだけの根拠もないですし、COZUCHIが好きな方向けのファンドではないでしょうか。
ID:574 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-02 10:31:44]
管理人様ありがとうございます。
訳アリな方が上振れ期待があるということでしょうかね
今回は6%から行っても、運用期間短縮による8%くらいでしょうか？
ID:573 / 投稿者：管理人 [2025-03-02 00:37:11]
これは他の方の意見も聞きたいところですが、業界視点でのコメントだけ。
契約条件は、「売却益の25%または利回り6%の高い方」が配当として得られます。
ということは、TRIAD社が開発を通じて、24%以上の粗利を実現できれば配当が上振れることになります。
これまで、権利調整ものなどでは投資家向け利回りが10%を大きく上振れた事例はありますが、その案件の粗利が40%を超えていた、ということですね。
これらでは、売買しにくい共有持分や、開発に適さない狭小地を買いまして開発適地にする、といった事業が必要なため土地を安く仕入れられたといった背景がありました。
今回は商業ビル開発ということで、通常の開発型プロジェクトですので、一般的には、粗利が50%も得られるということはない事業ですね。
TRIAD社の決算を見ても、売上高営業利益率（概ね案件粗利の平均値）は、過去3年で28%弱～12%程度ですので、平均的な粗利しか得られない場合には利回り6～7%程度にとどまるという計算になりますので、個人的には過度な期待をして投資することはお勧めできません。
ただ、理屈ではこうだとしても、これまでのTRIADファンドでも最終フェーズで上振れているケースが結構ありますので、フェーズ１からフェーズ２（今回の投資家）への土地の売却額が安く抑えれていれば、もう少し上振れる可能性がないとは言えないのが難しいところです。
（本当は、フェーズ１からフェーズ２に対して市場相場より安く売却するのは、フェーズ１投資家にとって不利益が生じていることになるので、適正価格で売却するべきだと思うのですが、どうもこれまでは許容されているようですので。）
ID:572 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-01 23:19:59]
今回の 南青山開発プロジェクト フェーズ2
どのぐらい上ぶれするものなのでしょうか？
まだ利用したことがないので、利用されてる方や詳しい方お教えください
ID:559 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-02-28 21:44:53]
管理人様
お返事ありがとうございました。
返事をそのまあ掲載するのはアレなんで載せませんが返事は
運営からです。大まかなエリアをわかりやすくお伝えする
というか趣旨なのだそうです。
まあ取引書面に嘘はないのですが地図の描き方微妙ですしね。
ID:555 / 投稿者：管理人 [2025-02-28 08:28:53]
名無しの投資家さんへのコメントですが、「公園前」表記は、不動産業界においては、「不動産取引における公正競争規約」において一応ルールがあります。
公園前については、「距離が300m以内ならOK（確かどこから図るかも定めがあったかと）」、といった、割と曖昧ながら明確な基準があります。
このルールは主に住居を探す個人向けに誇大広告にならないよう、という趣旨で定められたものと理解していますが、不動産クラファンでも居住用物件で使う場合にはこれを適用するのが望ましい気がします。
以下記載されたコメントがTRIADさんまたはLAETOLIさんの回答だとしたら、このあたり詳しくないご担当の回答かもしれませんが、雰囲気、という回答だとしたらあまり良くない印象ですね。
（リーシング経験があれば理解してそうなルールなのですが。ちなみに公園などはルールがあるものの、エリア名などにはこのような決まりがないケースも有り、実際雰囲気というかイメージが良いエリア名を使ったりします。）
後、地図については、もしかすると、「地番」と「住居表示」のずれの問題かもしれません。
土地については地番を用いますが、この「●●番地」は、住居表示の「●●番」とまったく違う場所をさすのですが、地番についてはいわゆるブルーマップを紐解かないと確認できないので、不動産業界以外の方には地番で地図位置を特定するのは難しいかもしれません。
ID:552 / 投稿者：名無しの投資家 [2025-02-27 23:45:24]
https://cozuchi.com/system/funds/262409
これなんですけど、「山下公園前一棟ビル」ってなってるんだけど、住所から見て山下公園の前では絶対にない。あと、HPの地図もあたかもホテルニューグランドの隣っぽく書いてるけど、隣でもない。ちょっと詐欺っぽいというか、そんな下記難しなくてもって思って思わず文句言ってしまったら、〇〇前っていうのはあくまでそのの雰囲気で書いてるだけだと。え？って思った。
ID:386 / 投稿者：管理人 [2024-12-10 22:28:59]
まずはファンドの無事償還がされるようで良かったですね！
（私も密かに少額だけ投資してました）
留意点としては、今回は売却が完了できたわけではなく、クラファンからローンに調達手段を変更する、という方針だということでしょうか。
ANAフェーズ2投資家にとっては確かに朗報なのですが、COZUCHI（TRIAD）投資家にとっては、自己資本に対して重めの資産がBS上に残る状態が続くことになります。
これまでは仮に売却損を出しても投資家にも損失負担を求められ、TRIADの損失上限が限定されていたのですが、今後は全て自己リスクとなりますので、BS内に持つリスク資産の規模は拡大する、という構造ですので、自己資本比率の低さについてはこれまで以上に留意してみていく必要は出てくる面もあります。
自己資本に対してはやはり重め、かつ、インバウンドや景気影響が大きいアセットですから、個人的には早めに売却・利益確定してもらうと、投資先としてのTRIADの魅力が高まる印象です。
とはいえ、借り換え先の融資条件にもよりますが、長期の融資が引けるなら、リファイナンスリスクは軽減できることはポジティブです。
かつ、ホテルの収益力が今どんどん改善していますので、MC契約ならTRIADのキャッシュフローにもプラスに効いてくることも期待できるかもしれませんので、時期の決算が楽しみですね。
ID:385 / 投稿者：ＡＮＡ投資者 [2024-12-10 18:01:38]
ＡＮＡの案件、１か月ほど運用延長されましたが、無事着地しそうなアナウンスが出ました。
フェーズⅡで終了のようですが、100億規模の案件を終了させた実績はCOZUCHIとしては良い広告になるでしょうね。
ID:365 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-05 12:14:53]
2021年末～2022年にCOZUCHIで扱った「渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト」、アスコットが取得した後、霞ヶ関キャピタルが取得してアパートメントホテルを建てるみたい（日経不動産マーケット情報）
1社経由してるとは、根抵当権12.5億円とのことで、COZUCHIでの取得価額が6億程度だったことを考えると、かなりバリューアップされてますね（COZUCHIでも利回り上振れてますが）
https://cozuchi.com/system/funds/65585
ID:331 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-28 22:00:47]
リセール募集は倍率が物凄い事になっているので諦めるとして、
EXITファンドは傾向としては優先枠でどれ位埋まるのでしょうか？
ID:154 / 投稿者：管理人 [2024-08-20 18:34:40]
153様
情報ありがとうございます！
TRIAD社はもともと仮差押えの前提となる債務自体が不存在との立場でしたが、相手方が取り下げたということは本件に関わる債権債務全体に関する示談が成立した可能性もありそうですね。
ID:153 / 投稿者：匿名投稿 [2024-08-20 15:29:39]
強羅の方もＡＮＡ同様に取り下げられたみたいです。文章はほぼ同一な感じでした。
ID:152 / 投稿者：管理人 [2024-08-20 14:03:57]
『京都ANAクラウンプラザホテルバリューアップファンド』に関する朗報（相手方の取下げにより不動産仮差押命令申立事件が終了したとの通知が裁判所から届いており、仮差押登記も抹消される見込み）が届いたので掲示板でも共有します。
他ファンドの保有物件についての情報は私には情報がありませんので、これをもって訴訟が起きている企業との関係や係争全体の見通しまでは見えませんが、ポジティブな情報ですね。
＜以下、COZUCHIからのメール通知内容＞
仮差押命令の申立ての取下げに関するお知らせ
※本メールは「京都"ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト フェーズ2（№84）」の事業参加者様にのみお送りしております。
本日、「京都"ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト フェーズ2（№84）」ファンドの1号事業者である、株式会社TRIADより以下のとおり連絡がございましたのでお知らせいたします。
仮差押命令の申立ての取下げに関するお知らせ
2024年6月21日にご連絡いたしましたとおり、当社は、当社が所有しCOZUCHIにて『京都ANAクラウンプラザホテルバリューアップファンド』として運用中の不動産の一部への仮差押決定（以下「本仮差押決定」といいます）の通知を受領しておりました。
本仮差押決定に関し、今般、裁判所から取下げにより不動産仮差押命令申立事件が終了した旨の通知書を受領いたしました。これにより、運用中の不動産の一部へ設定されていた仮差押登記が抹消されますことをお知らせいたします。
今後も投資家皆さま方へ安定した分配ができますようファンド運用に注力して参ります。引き続きよろしくお願いいたします。
ID:119 / 投稿者：管理人 [2024-07-31 23:47:42]
すいません、ややこしいんですが、COZUCHIのファンドでは、運営事業者（１号事業者）ごとに掲示板もわけてまして、ACAOの件はTRIAD社ではなくLAETOLI社のファンドでした。
せっかくですので、掲示板を分散させずLAETOLI社の掲示板＝「COZUCHI(LAETOLI)」の方で対話、情報共有いただければ幸いです！
ID:117 / 投稿者：匿名投稿 [2024-07-31 23:26:25]
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC304PP0Q4A730C2000000/
コレですかね。
この駐車場用地をファンドで運営してますね。
「民事再生」のため当面は賃料が得られてファンドの配当はできるようですが、再建計画の中で賃料減額を求められるなど、短期～中期では影響が出る可能性はあるかも？
最大の問題は配当より、売買価格が下がらないかどうか、じゃないですかね。
今配当が一時的にあっても最後に元本棄損じゃ意味ないので。
ID:115 / 投稿者：匿名投稿 [2024-07-31 20:19:30]
COZUCHIで投資案件に民事再生勃発で騒いでますね
ID:99 / 投稿者：管理人 [2024-07-17 20:48:10]
サイト閲覧者の皆様へのお詫びです
ANAクラウンに関する過去の解説記事について、契約成立時、成立前書面の「収益・利益の分配」を改めて確認したところ、配当に関する条件の認識誤りがありましたので、記載内容を訂正しております。
ANAクラウンのフェーズ２の満額配当に必要となる対象不動産の売却額が異なっておりましたので、過去記事をご欄いただいた方は、お手数ですが、修正版を改めてご確認下さいませ。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=cozuchi-65863-2232013154265604196&service_id=triad
なお、認識誤りは実際の契約書面の「収益・利益の分配」欄の条件確認が不十分なため生じました。重要事項説明書の冒頭の記載を元に試算を行ってしまいましたが、本来契約条件詳細までを確認の上で試算すべきでした。
COZUCHI（TRIAD）のファンド運営にも大きな影響のある点についての事実確認が不十分であったこと、また、投資判断の際に誤った情報を提供してしまったこと、申し訳ありませんでした。
ID:98 / 投稿者：匿名投稿 [2024-07-16 16:01:16]
当らん
ID:93 / 投稿者：匿名投稿 [2024-07-15 00:24:23]
サイトずっと見れなかったけど、どうやら復活したのかな、募集画面までは見れた
でも、まだ応募０％になってるから、なんか怖いから今日はやめとこう
先着式でもないのに、なんでこんなことに
ID:92 / 投稿者：匿名投稿 [2024-07-14 23:53:22]
しかし酷いシステムですね‼️
ID:89 / 投稿者：匿名投稿 [2024-07-14 17:26:14]
代々木の新規案件は、運用終了日2/27・償還予定日3/28に変更されてます。あまり深く考えても仕方はないのですが、何故だろうと勘ぐってしまいます。
償還期日の早期化打ち出しなど、新規掘り起こし・既存顧客繋ぎ止めに苦心している様子。良くも悪くもTRIADの危機感は感じるため投資額は絞っていく方針です。
ID:88 / 投稿者：匿名投稿 [2024-07-13 21:00:40]
COZUCHIとヤマワケとテクラウドの広告はすごく多いですよね
大人気のCOZUCHIが経費かける必要ないのではと思ったのですが
ANAのリファイナンスをするために新規の投資家を集めるのが目的だと思ってます
第二フェーズから第三フェーズに行かない人もいるので（今回の仮差押え等）
第三フェーズ１５０億ともいわれているので必死では
ID:87 / 投稿者：管理人 [2024-07-13 20:04:48]
昨日一時的に掲載されていたのは、設定ミスか何かだったのか、条件は変わっていないようですね。
しかし、劣後出資比率23%=3億円強をTRIADが拠出しつつ、利回りも10%と異例の好条件です。
決済日が11/29とANAのリファイナンス時までに現金化がされることを前提にしているのでしょうから、TRIAD社としては無事に決済できるという自信は持っているのかもしれませんね。
（代々木駅前でこの規模なら、最悪契約解除があっても、他を探せないという規模でもないという想定もあるでしょうけど）
倒産隔離がされないため、最後は運営企業の信用力の影響を受けるファンドなだけに、「投資家に信用される」上で今回の劣後出資は一定の価値があるんじゃないでしょうか。
一方、現在はそれくらいのメッセージを出すことが必要な状況、という意味もありそうですが。
ID:86 / 投稿者：匿名投稿 [2024-07-13 19:37:30]
COZUCHIのサイト掲示されましたね
ID:81 / 投稿者：管理人 [2024-07-13 11:27:18]
「代々木駅前開発プロジェクト」は、12日の21:30時点でのCOZUCHIのサーバから収集されたデータなのですが、現在見てもCOZUCHIの公式サイトに掲載されていないですね。
一旦表示しない状態に戻しました。
どこかのタイミングで募集されるのかもしれませんが、日程や条件の変更などもあるかもしれませんね。
ID:80 / 投稿者：匿名投稿 [2024-07-13 09:28:57]
代々木駅前開発プロジェクト
COZUCHIのサイトに出てないけど
どういうこと？
ID:63 / 投稿者：匿名投稿 [2024-07-03 22:38:48]
茨城県 つくばみらい市 事業用地 フェーズ２、初日には集まりきらない感じですね
利回り5%で初日のうちに16億円のうち70%を超える応募があるというのはすごいんでしょうけど、年末のＡＮＡはよほど準備しないと大変そうですね
ID:58 / 投稿者：匿名投稿 [2024-07-01 21:29:39]
って書かれてるところに、フェーズ２リファイナンス案件来ましたね
ＡＮＡのリファイナンスの前の試金石？
こっちの方は進捗もあるようで、フェーズ２の1年間でアップサイドが得られる可能性もありそうだけど、ＡＮＡが片付いてない中だとここで降りる人も結構出そうですね
ID:53 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-29 16:57:51]
これ、他のファンドに投資してる分にも響く可能性出てくるんでしょうね
てことは、これが片付くまでCOZUCHIは他ファンドの新規応募も厳しいんですかね？
かなりダメージでかそうですね
ID:50 / 投稿者：管理人 [2024-06-24 23:09:26]
私にもメールが届いています。（実は最小単金額で参加だけしてました）
現時点ではTRIAD側から「保全異議の申立て」を行う予定という情報があったため、異議申し立てにより仮差押えの抹消がされるかの結論を待つしかないかと思います。
仮差押え自体は、TRIAD社の債務が確定したものというわけではなく、あくまで裁判の結論が出る前の間は債務者（TRIAD社：債務は不存在との立場）が財産の処分をできなくするという法的意味合いですので、すぐに強制執行で不動産が第三者に渡るという類のものではないはずです。
ただ、裁判の決着が長引いてANAフェーズ２ファンドの売却希望時期までに仮差押えが抹消されないと、売却シナリオに悪影響が出そうですので、この状態は投資家にとっては良い状態ではないと思っています。
いずれにせよTRIAD社から次の状況報告があるはずですので、まずは続報を待ちましょう。
フェーズ２ファンドが運用終了する年末頃までに解決していない場合の対処としては以下２つのシナリオが考えられます。
シナリオ①
フェーズ２ファンドの契約条件に基づき、TRIAD社から投資家に「運用期間の延期」を通知して期間延長を行う
契約上TRIADの都合で最長2年延長はできる契約となっています
その場合に、投資家の解約（譲渡）請求に応じてもらえるかなどの論点が出てきそうです
また、キャピタルゲイン部分は売却益の25%という条件のため、ファンド運用終了時の資産価値によっては、ファンドの想定利回りは大幅に悪化する可能性も出ます
シナリオ②
予定通りフェーズ２ファンドを年末に償還し、フェーズ３ファンドで150億円強の資金調達にチャレンジする
リファイナンスリスクに向き合うことになりますので、TRIAD社にとってもフェーズ２投資家にとっても極めて大きな影響のあるリファイナンス案件になりそうです
この状況を踏まえ、フェーズ３ファンドでの買取額を150億円未満に抑えて、フェーズ２投資家に対する配当が予定より縮小される可能性も想定しておく必要はありますね
リファイナンスリスクを上げるより投資家の利益になる可能性もありますので、このあたりはTRIAD社とCOZUCHIを運営するLAETORI社のマーケティング力や経営判断次第で選択肢の幅は広そうです
先週から大きな動きが続きますが、不動産クラウドファンディングの中でも比較的難易度の高い事業にチャレンジしていた2案件ですので、一定のリスクを理解して投資して余剰資金で投資していた層が多いと良いのですが。
ID:46 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-24 21:19:15]
先週こんな案内が届いてますが、ファンド運営への影響はどの程度あるんでしょう？
＊＊＊
本日、「京都"ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト
フェーズ2（№84）」ファンドの1号事業者である、株式会社TRIADより以下のとおり連絡がございましたのでお知らせいたします。
仮差押決定に関するお知らせ
当社は、当社が所有しCOZUCHIにて『京都ANAクラウンプラザホテルバリューアップファンド』（以下「京都ANAファンド」といいます）として運用中の不動産の一部に対する仮差押決定（以下「本仮差押決定」といいます）の通知を受領いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
ID:13 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-14 18:44:32]
ってことは、年末のANAのリファイナンスに向けた新規会員集めは失敗？
いや、といっても30億の応募（ができるだけの会員）を集めてるんだから、これはこれで大勝利ということなのかな
まぁ、ANAの融資がつかないまま年末迎えるなら、リファイナンス前にもう一度リセール祭りみたいに、てこ入れの目玉施策をやるんでしょうけどね
ID:10 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-14 11:57:18]
ANAは既にみんな投資してるので、応募できないから大船より少ない
ID:8 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-13 22:16:11]
リセール、ANA（20億円）より大船（30億円）の方が応募集めてますね
利回り低いのに不思議
大船に投資してるみなさん、ANAがこけてTRIADのキャッシュフロー問題に発展したら大船までデフォルト波及するリスクがあるって想定はしてないんですかね？
