名前：
コメント：
ID:2992 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-15 18:13:09]
今年、切りの良い金額まで投資した後、まったく当選しなくなってしまいました。( ;∀;)
隠し天井とかないですよね？（投資総額が一定の金額まで達したら、次回から当選確率下がるとか。
ID:2991 / 投稿者：管理人 [2025-12-15 11:45:48]
おっしゃる通り、地域分散の意味がある投資になりますし、本業事業でファンド組成している安心感も出せるファンドだけに頑張って欲しいですね。
今はその本業の販売力、商品力自体を見極めていく必要もあるとは感じますが、業界でも希少な存在ですから、下期で売り切ってBSを軽くしてくれることを祈っております。
ID:2990 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-15 01:41:38]
お二人のコメントですぐTSONさんとだと分かりました。ここは、以前東京プロマーケットに上場しており、コンプライアンスは、しっかりしているだろうなと思い、こちらのサイト掲載前から、結構投資しておりました。しかし赤字が2年連続となり、投資比率を極力下げて様子見してます。前期が黒字化になり、良かったと思い応援してます。今期2年連続で黒字化になることを願っています。地域の分散投資にもなるので、頑張って欲しいです。
ID:2989 / 投稿者：管理人 [2025-12-14 21:40:24]
レオ様
場所をTSONに移しました。
もちろん記載は任意に実施いただいて大丈夫です！
なお、この業態の決算や在庫リスク、利益や収支の立て付けについては、デベロッパーの案件収支構造やキャッシュフローを理解できていないと難しいかもしれませんので、数値感や収支構造を解説させていただきますね。
TSONさんの直近期の決算からは、売上総利益が9.86億円に対して、純利益が91百万円となっており、販管費や利息、クラファンの配当などの負担が重たい構造となっています。
事業の粗利率、つまり外部環境の変化にもよりますが、損益分岐点ラインとなる売上高は、50億円前後とみるのが妥当でしょう。
（過去には売上47億円でも赤字、41億円で黒字転換と案件の中身による影響は有りますが、直近期の売上と純利益水準から仮置き。）
その売上を上げるためには、昨年度末の販売用在庫が約60億円あるため、これを外部売却することで売上50億円、粗利10億円規模が確保できれば黒字ラインに到達できそうです。（原価高やクラファンへの配当支払い額の増などの可能性も有り、もう少し上になっている可能性もありますが。）
一方、この半年間で不動産クラファンに40億円規模の物件を入れた、ということは、うち半分が既存物件だとすると、販売用在庫のうち20億円くらいは外部売却されず在庫としてBS内に抱えた状態であることが想定されます。
ここまでは外部から見えている数字で、ここからが想定になります。
昨年度末の販売用在庫のうち、クラファンに入れていないはずの40億円くらいを全部外部売却するくらいではないと損益分岐点ラインの売上水準に到達しない可能性も考えられそうです。
一方、東京の物件は2億円分くらいしかクラファンに入っていませんので、外部にうまく売れているのかもしれません。
その外部販売分と、今期にクラファンに入れている物件の外部売却を進めて、売上50億円、粗利10億円規模に到達できそうか、というのが今後のポイントかと思います。
以下あたりが確認できればもう少し今期進捗が把握しやすいですが、このあたりの数字は、確定前に外部に出すことはないでしょうし、組成済みファンドの運用終了（外部売却）実績が今後増えていくかをウォッチするのが良い気がします。
・東京、愛知それぞれでの今期竣工予定件数と販売計画額
・現状の外部販売実績
ID:2988 / 投稿者：レオ [2025-12-14 20:27:27]
管理人様
一旦その会社の事業内容の調査をさせて頂けないでしょうか？
その中で客観的に、事業の中で危ぶまれる事実、数字等があり、その内容が掲示板で共有出来るか、共有しても問題ないか、判断します。
但し私の調査能力にも限界があるため、少しでも客観性に欠ければ、コメントは控えるようにします。
いかかでしょうか？
ID:2987 / 投稿者：管理人 [2025-12-14 20:15:35]
客観的な事実や数字の解釈まで否定しては、投資商品にリスクがないというような誤認を与えることになります。
しっかりリスク、損失可能性がなどを理解して、リスク受容できる範囲で投資していただきたいというのは当サイトの趣旨になりますので、根拠を元にリスクや可能性を記載することはご容赦いただきたいと考えております。
ただ、特段の根拠なしに信用できない、とか、不安、といった内容では投資家を不安に陥れるだけで情報価値がありませんので、そう感じた背景となる事実と、個人の受け止めと想定を分けてわかるように記載いただければ幸いです。
（逆に、投資を煽ることを意図した記載を削除対象とさせていただいております。）
ID:2986 / 投稿者：レオ [2025-12-14 20:00:39]
管理人様
個別掲示板の掲載で構わないと渡は思います。
なお私が、非常に堅実、と言いたかった背景は、財務面ではなく、真面目に経営している、という意味合いです。
あと会社名を伏せたのも、私がコメントした内容が不安を煽らないか危惧した為です。
不安に思われないのであれば個別掲示板でもいいと思います。
ID:2985 / 投稿者：管理人 [2025-12-14 19:18:25]
すいません、他の方も見る掲示板であり、投資判断の材料にするための情報交換の場ということも鑑み、率直に記載することにしました。
該当企業については、「非常に堅実」という評価は私は全くできないというのが私の本音です。
昨年度決算では「利益」は出ているものの、売上や事業規模からするとかなりぎりぎりの水準であり、損益分岐点売上高が高いことを示していますので、少し売れ行きが落ちると赤字になる可能性がある事業構造というのが昨年決算から見えると感じています。
その意味では、昨年度のＢＳに持っていた在庫を売却して利益確定できるかが非常に重要な状況ですので、外部売却できずにクラファン在庫が増えていくとしたら要ウォッチです。
外部環境についても、任組商品は2027年にも相続税圧縮効果がゼロになる可能性があり、一棟収益物件も5年以内の相続発生時には市場価格の8割水準となるなど、高齢富裕層向けビジネスを行っている事業者にとって、外部環境はかなり厳しいものがあります。（今は与党税調で議論されている段階ですが、来年にも正式決定されます。）
ここはあまり相続対策商品としての価値を打ち出していない事業モデルだった気もするので１物件あたりの売却額・利益額への影響は小さかったかもしれませんが、売れ行きが鈍る可能性はあります。
任意組合の事業者にとっては「その期に売上と利益が立つ」という大きなメリットがあるのですが、その売却額が小さくなるとしたら、外部への売却力がより重要になってきます。
流れから、一旦、サービス共通掲示板でコメントしましたが、本件での対話は、個別サービス掲示板に場所を移しましょうか。
ID:2984 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-14 18:50:48]
その会社の新規案件組成は最近異常に多いので
売れてないんでしょうね
売れ残りをファンドにしてるのかなと思ってしまいます
ID:2983 / 投稿者：レオ [2025-12-14 18:34:42]
管理人様
そうですね。
いつも管理人様のコメントは勉強になります。
企業分析は難しいですね。
ID:2982 / 投稿者：管理人 [2025-12-14 18:23:50]
企業の業績評価をどう見るかは、なかなか難しいですね。
私の場合は、投資先を検討する際には、運営企業側が「見せたい」数字や、各社側からのポジションでされた発信は実態をフラットに表すとも限らないという見方をしてまして、時には批判的に検証してみることも大事だと思っていますし、何よりも、数字での裏付けが得られるか、というのが大事かと思ってみていっております。
ID:2981 / 投稿者：レオ [2025-12-14 17:05:41]
管理人様
その会社ですが、私が9月に事務所を訪問した時、ちょうど内部監査を受けている最中だったので、非上場ではありますが財務状況の善し悪しは別としてきちんと外部の評価を受けていることは好意的に見ています。
あと、任意組合と不動産クラウドファンディング、不動産仲介販売、収益物件の販売はそれぞれ事業部が別なので、はっきりとしたことは言えないのですが、IR資料を見る限り、売り上げ、利益ともに東京での収益物件部門が稼いでいて、クラウドファンディングの貢献は非常に小さいんですよね。あと、もともと主力セグメントだった戸建て販売が成長せずにずっと低迷しています。
やはり地方での戸建て販売はかなり苦しいのだという印象を受けました。
その戸建て販売部門をクラウドファンディング部門で補っているのかな、というが私の個人的な感想です。
会社としては、現在は非常に堅実なので、すぐに何かがある、ということはないと思いますし、地方の人口が減る中、やっぱり厳しんでしょうね。
まぁ、この会社の場合、お寺さんルートがあるので、根強い地元顧客は獲得できるとは思いますし、各事業者が狙いたい、高齢者のお金（ひどい言い方でごめんなさい）にアプローチできるチャンネルは確保しているのは強みかな、とも思います。
取り敢えず、来週にでも私の懸念をこの会社に伝えたいなと思います。
ギフト券やポイントなどの特典を配るのもどうなのかな、とも思いますし。
ID:2980 / 投稿者：管理人 [2025-12-14 16:46:14]
イケイケ系については・・・難しいですが、不動産クラファン本業系は、クラファンやっていない不動産会社の中では、どこもその分類だと思ってます。
クラファンに興味持つ時点で、自身の信用力で融資が引ける範囲を超えて物件を取得したいか、権利ものなどの融資がつきにくいハイリスク案件を自己資金以上の規模でやりたいという経営陣である可能性が高い、というのが私の感覚です。
任意組合の会社はイメージつきますが、ファンド記事にも記載しましたが少し補足します。
デベロッパー事業の場合、土地取得から建築、売却までに、短くとも１年から２，３年の期間（木造２階なら1年～1年強）を要しますので、今期の売上は、昨期仕入れ分から立つことになります。
昨期の棚卸資産/販売用不動産が60億円あり、粗利率が20%だとしたら在庫を全部売っても72億円くらいの売上が上限となるイメージです。（回転率/事業期間にもよりますが）
その前提を踏まえての考察ですが、クラファンに新規竣工物件を入れるということは、竣工即時売却や、竣工後の早期売却がしていない、またはできていないわけで、新規竣工物件を過度にクラファンに入れているとしたら、外部販売に変調をきたしている、という可能性も想定してみていく必要があるかと思っています。
結局翌年度決算を見るまではっきりはしないので、当面は、ファンドの組成規模がどこまで膨らむかを良く見る方が良いかと感じています。
ID:2979 / 投稿者：レオ [2025-12-14 16:10:16]
管理人様
リスクの件、イケイケ系には気をつけています。
またあまりにもファンド組成頻度が高い事業者。
まだ問題が表面化していないですが、大丈夫かな、って個人的に思う事業者がいます。
私はその会社の任意組合に投資しているで要注意です。
らくたまインスタライブの件、どなたか内容を共有頂けたら幸いです。
ID:2978 / 投稿者：管理人 [2025-12-14 15:25:49]
私はライブ系は正直時間の都合で見られないことが多いですね。文字と違って流し読みもできないので。。。
ID:2977 / 投稿者：管理人 [2025-12-14 15:24:18]
不動産クラファンのリスクについて補足コメントですが、事業者自身も、すべての案件で利益を確保できているか、というと、そんなことはなく、リスクを想定しつつ、リスク受容できうる範囲で物件を取得しています。
イケイケで賭けに出る企業もありますが、成功して成長を加速させる企業もあれば、失敗して倒産または大きく事業を縮小させる事業者もあります。
決算だけ見れば堅実な業績に見えている企業でも、20も案件をやっていれば、物件取得時の目論見通りに売れていない案件は1件や2件、普通に出ていると思います。
不動産クラファン、特に開発型や権利調整型では、事業者の資金調達力を超える部分を一般投資家から集めているケースも多く、事業者が極めて誠実で実力があり、取得額が公正な市場価格であっても、損失や毀損が全く無いことが当然ではないと思います。
ID:2976 / 投稿者：レオ [2025-12-14 15:19:58]
管理人様
ご返信ありがとうございます！
NOI利回りや不動産の収支計算、減価償却の考え方や不動産鑑定価格の算出方法など、ざっくりと分かるようになってきました。
セキュリティートークンの目論見書やREITの決算補足資料などを時間がある週末に読んでいます。
私にとって全く新しい分野なので、知識が身に付いてくるのはとても楽しいです。
但し商業ビルはムリですね。
これはらくたまさんに信用１本でいきます。
ところでこないだらくたまのインスタライブご覧になりましたか？
私はインスタをやっていないので。
ID:2975 / 投稿者：管理人 [2025-12-14 14:43:42]
不動産は同じものが一つとしてない、個別制が高いものですので、価格には幅がある前提で見るしかないですね。
実需物件は特にそう感じますが、収益物件は基本的には、運営で得られる利益（NOIまたはNCF）÷還元利回りで相場検証ができますので、継続的に勉強すればある程度感覚は持てるようになってくると思います。
還元利回りは立地や物件の築年数、構造や修繕状況、テナント信用力、権利状況などからある程度想定できますので、インカム型、コア型ファンドに特化して投資するのが手でしょうか。
開発型で納得を得るには不動産事業を余程勉強しないと簡単ではないですし、仮にその道のプロになれても、情報の非対称性が大きいので、開示情報の範囲ではわからないこともあります。（実際の不動産開発で現地現物を見ずに投資するなど、普通の国内の事業者ではあり得ないでしょう。）
先ほども記載しましたが、プロでも素地入札時に他社価格を想定してそれに勝てる札入れを狙うわけですが、他社価格を大きく読み違えることは普通にあります。（上にも下にも）
クラファン事業者が妥当としてつけている価格について、事業者とまったく同じ情報を持つ同業のプロでも読めないのですから、私たちクラファン投資家が、書面を机上で見ただけで読み切ることは不可能だと私は思います。
高利回りファンドで遅延や棄損することを100%回避することは不可能だと思いますので、リスク受容できる範囲で投資するしかないと思います。
リスクは完全に読みきれないですしあくまでリスクのある投資商品ですので、投資していれば一定確率では損失や遅延には当たりえます。
特に高利回りファンドはミドルリスクまたはハイリスクである前提で投資するもの、という前提で、損失や遅延が発生した時にもリスク受容できる範囲で投資できる場合に投資候補にするのが良いと思います。
また、インカム型でも、再度リーマンショックのような不況期にあたれば劣後出資比率を超える下落で損失も遅延も（不動産の流動性が激減するような可能性もゼロではない）あり得ますので、リスクゼロではありません。
ID:2974 / 投稿者：レオ [2025-12-14 14:10:46]
管理人様
早速のご回答、ありがとうございます。
できれば不動産鑑定士が、不動産売買価格の妥当性を守る砦となってくれれば、ある程度投資家が安心できるのかな、と思って今回質問をさせていただきました。
わたしのように不動産業に携わったことがない、また実物不動産の売買の経験がない投資家にとっては、いったいクラウドファンディングで出ている物件の金額が妥当なのか、また、償還時に何故「想定」利回りの分配金と元本がキチンと戻ってくるのか、どうしても疑問なんですよね。
（同じようなコメントを何回もしています。ごめんなさい。どうしても気になって）
案件のスキームに疑問があるものについては、私はパスできるようになりました。
但し不動産クラウドファンディングに投資を始めたころは、どれが妥当でどれが妥当ではないか、全く分かりませんでした。
また、ファンド説明上はとてもシンプルで問題がないように思えても、実際の取引スキームが複雑だったり、あり得ない事態（ヤマワケエステートの岡本案件のように家が無くなった！）が起こるリスクがあるのは、やはりクラファンの経験を積んで、変な「匂い」を嗅ぐしかないのでしょうか。。。？
先日共有した、不動産クラウドファンディング協会の自主規制ルールのチェックリストに：
＊＊＊取得価格、売却価格や賃料などが妥当であることを客観性ある資料を示しつつわかりやすく説明されている。
とあります。
不動産鑑定士が入らなくても、上記が分かれば投資家にとっては安心できます。
但し、FUNDIでの管理人様のコメントのように、事業者にとって、不動産をいくらで購入したかは外部に漏らすことができないコアな情報なので、それをどうやって投資家に客観的に分かるようにするのか、という疑問も残ります。
あと、私は書面式のクラウドファンディング事業者への投資が多いので、自ずと先方の営業担当者と密にやり取りをすることが多いのですが、中には「弊社の案件は外部の不動産鑑定価格よりかなり低いので問題ないです」とおっしゃる方もいます。
但し、不動産鑑定価格と取引価格は違うってことですよね？
ということは、不動産鑑定価格より案件募集価格がいくら低くても、実際に取引される価格とは乖離があって、取引価格ベースで考えたら、売却時に損が出る可能性があるのでは？と思います。
（と心の中で思いながら、先方には伝えないですが。きっとそれを伝えたところで、何も得るものが無さそうなので）
ID:2973 / 投稿者：管理人 [2025-12-14 13:18:51]
レオ様
残念ながら、今の不動産共同事業法では、買取価格に対しては公正な市場価格であることを証明するための手段として鑑定評価額の取得などは規定されていません。
REITでは社内の、ではなく第三者鑑定評価額取得義務がいくつかのケースで定められます。利害関係人取引（事業者や親会社での買取など）では必要、など定めがあり、不動産クラファンのほうが縛りが緩いです。
これは、REITなどより小さい案件を扱うことから、鑑定評価のコストを負担すると投資家への配当が減る程度が大きいからという意味での合理性がありこういうルールになっているものと思います。
私自身いくつかの記事でも書いていますが、不動産クラファンのフェーズ間売買や、自社買取には利益相反が生じますので、注意が必要です。
フェーズ間売買で雪だるま式に価格が上がるようなケースがもしあれば要注意でしょうね。
（某社では、代表が「市場価格に対してまだ余裕がある」、といったコメントをしていたことを記憶している方もいるかもしれませんが、結局市場価格には「幅」があり、唯一絶対の価格もないので難しいですが）
なお、事業者に不動産鑑定士がいるケースは一般的ということはありません。
というか、買取再販でもデベロッパーでも、各社独自の考えでそれぞれに価格を算定しますので、鑑定評価額通りで売買するといった仕事の仕方ではありませんし、それがどれも市場価格としておかしいものではありません。入札を実施してもプロ同士でも結構な差がつきます。
鑑定士はそういった取引事例を元に価格を算出するわけで、鑑定士が価格根拠にするのがプロのつける売買価格、と、鶏と卵のような関係です。（どちらかというと公正な市場価格を作っているのは、鑑定士ではなく、鑑定士が参照する、市場での売買実績ではないかと。）
利益相反取引（利害関係人に限定しない）については、投資家自身がしっかり妥当性を見て、不信な点があれば投資しない、といっ判断を行うことも大事かと思います。
もちろん全部がまずいわけではなく、市場価格と乖離した恣意的な価格での売買でなければ、自社買取やフェーズ間売買により投資家に便益が得られることも多いので、利害関係人取引自体がすべて悪いものではありませんが。
ID:2972 / 投稿者：レオ [2025-12-14 12:07:24]
管理人様
一点質問があります。
管理人様の下記リンクの解説記事に、ファンドで取得した物件が売却できない場合の、事業者の買い戻し価格の解説について、下記の記述があります。
https://investors-eye.jp/exp_14/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊解説記事を抜粋＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
ところで、ファンド運営事業者が不動産を買い取る場合の価格は、どうなっているのでしょうか？
基本的な考え方としては、ファンド運営事業者は、投資家の資産を預かり運用するプロとしての全管義務がありますので、できる限り高い価格、合理的な価格で対象不動産を売却する責任があります。
一方で、自社で対象不動産を買い取る場合に、高く買い取るほど自社は損をしますので、利益相反関係が成立する状態になります。
投資家としては、この買取価格の透明性を求めたいところなのですが・・・
実は、不動産クラウドファンディングでは、現状この点は運営事業者の言いなり、という状態（※）になってしまっています。
幸い現時点では、想定利回りを下回ると投資家からの評判悪化につながるためか、投資家からの資金調達時の「想定利回り」を満額配当しているケースが多い状態ですので問題は顕在化していませんが、将来にわたってこの状態が続く保証はありませんので、ファンドやサービスの中身をよく見て投資判断する必要があるでしょう。
※運営事業者のいいなり、について
ＲＥＩＴなどでは、利益相反の可能性がある利害関係者との取引時は、事前承諾が必要であったり、プロの鑑定士による鑑定評価額での売買を求められるなど、ガバナンスルールが定められています。
ところが、不動産クラウドファンディングでは扱う不動産の規模が小さいことが前提にあり、高額な鑑定評価の取得がそもそも義務付けられていないのです。
そのため、利益相反関係のある運営事業者自らが価格を判断し、買い取ることを制度上許容されてしまっています。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
上記について、事業者がファンドの物件を取得したり売却するために社内に不動産鑑定士が存在すると思います。
例えば再組成が多いCOZUCHIを運営するLAETOLI社の役員にも不動産鑑定士がいます。
そのため、再組成（リファイナンス）を行う際、各社社内の規定があり、社内の不動産鑑定士が妥当性を確認して買い戻す、というプロセスを踏むのではないでしょうか？
（もしくは、社内で不動産鑑定士がいない場合、その価格の妥当性を客観的、専門的に判断できないので、本来は不動産鑑定士がいない会社はリファイナンスして買い戻した価格は法的には違法なのではないでしょうか？）
ID:2970 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-13 16:48:48]
詳しい説明ありがとうございます
ID:2969 / 投稿者：管理人 [2025-12-13 16:38:33]
SPCは倒産隔離などを実現するための、ただの「箱」ですので、そこでどのような資産を保有し、どのような事業のために立ち上げた箱なのかや、どのような属性のエクイティ投資家がいくらの出資をしているかなどが分からなければ、何も判断はできないかと。
また、SPCが取得する場合、SPC側のエクイティ投資家とFUNDIの出資者の間には利益相反関係が生じます。
SPCは安く買うほど有利ですが、クラファン投資家には安ければ不利になります。
基本的にはSPCはエクイティ投資家に対する運用責任を持つアセットマネージャーがいますので、エクイティ投資家に対して不利益が生じるような、クラファン投資家のために便宜をはかるような取引はそうそうできるものではないかと思います。
本件で言えば、クラファンで保有する土地がデータセンター用地として取得額より高値で売却でき、SPCにおいても相応の利益が得られるという蓋然性をFUNDI側が確立し、それをSPC側のエクイティ投資家やアセットマネージャーが納得しないとSPCは買い取りできないのかな、と思います。
ID:2968 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-13 13:39:03]
ファンディ元本だけでも期限内に返還して欲しい。SPC があるから安心してしまいました。
SPC がついていても元本毀損はありますか？
ID:2967 / 投稿者：2281 [2025-12-13 13:08:36]
ここまでは「気がした」通りでした。
ここからは更に悲観的になり、償還出来ない予想になりますが、取越苦労であって欲しいです。
ID:2966 / 投稿者：管理人 [2025-12-13 11:43:50]
ファンド組成前に一旦物件を自己資金で取得することも、三為で抜くことも、法的には禁止されるものではなく、「公正な市場価格」であることが守られていることが求められるのかと思います。
三為は私の感覚ではファンド組成事業者として望ましいとは全く思いませんが、以前不動産業界の方から、それでも良いという意見もありましたので、人により感覚は異なるのかと。
（そもそも業界でも何をやっているか、どういう組織のどの立場にいたかでも感覚は違うのかと思います。）
LEVECHYの場合は物件取得、ファンド組成時のアップフロントフィーが高くはないので、その分他でとっていたとしても、取得額が妥当か安ければ、責められるものでもないのかとは思います。
ただ、その価格妥当性は、投資家にとっては、結果が出なければ納得できないのではないか、とも思いますので、事業者は事業を成功させることで投資家を納得させるしかないのではないかと。
それに失敗すれば投資家に悪影響を与え、レピュテーションを損なうというリスクも負って三為をやっているという構造でしょうから、今回はそのリスクが現実のものになった状態かと思います。
ファンド組成時の決断や経営方針を詳細も知らない人間が外から軽々には責められないですが、三為せず安値でファンドに入れて、高値売却成功時にだけ超過利益分を事業者が取るかたちにしておけば結果は違ったかもしれませんね。
（この掲示板にて、「事業者なら三為によって投資家に損失を与えることはデメリットが大きく、売却時に余剰利益を事業者が取ることにすれば事業利益が得られるため、リスクを負ってまで三為はしないのでは」、といった趣旨を書いたと思います。）
最後に最近理解できたことを追記しますと、三為せず安値でファンドに入れる場合に、事業者にとっての不利益が一つあります。
売却時に仕入れ値が見えてしまうので、買主との交渉時に、価格交渉がしにくくなります。
取得原価がバレてしまうのは事業者の売却担当にとってはつらいので、これを避けつつ、事業者にとって適性な利益を確保するために三為で原価の補正をするという意図があるかもしれません。
この観点で考えると、安値でファンドに入れすぎると、本来適正な利益が得られるものを失うリスクもあり、事業者にとっては最善の対処方法が見いだしにくい、難しい問題なのかとも感じています。（三為以外だと、ファンド収支を曖昧にして、少し多めの募集額でファンド組成することで、事業原価を見えにくくする、くらいしか手が無いかもしれません。）
その水準を誤って売り損ねると、結局レピュテーション悪化で事業者も損をすることになります。
一方で会社経営者としては、株主や社員にも責任を負う立場ですから、そこも含めて「適正な価格」をどうするか、自らの責任で意思決定していく必要があるのかと思います。
ID:2965 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-13 06:36:22]
管理人様のご意見を伺いたく
そもそもこの会社は3号4号を取得して、不動産クラファンを運営しています。それにも関わらず、売上が毎年上がっていくことを代表者は自慢げに話しています。それに違和感を感じ得ません。彼はその理由を、売買契約時に物件を押さえるためであるかのように言いますが、単にそのような理由であれば、決済者をSPCに変更できる旨の記載さえすれば済む話だと。またその際に三為で利益を得ているのかという質問に対しては一切答えられないの一点張りです。ということからも、そこで利益を抜いていることは間違いないと判断せざるを得ません。
そもそも3号4号業社が購入時に一旦会社を通すこと、及びファンド組成に規定の手数料以外に利益を獲得することは、仮に取得額と鑑定評価額に余裕があったとしても、法律的に、または3号4号業社としての倫理的に問題ないとお考えでしょうか。
ID:2964 / 投稿者：レオ [2025-12-12 19:53:57]
不動産クラファン愛好家様
保険会社に勤務されていたのですね！
私の役所の印象は非常に悪いので、どうしても裏に何かあると勘ぐってしまいます。
出来れば不動産クラファン事業者に対してもそういった抜き打ちでチェックして欲しいものです。
不特法も改正に向けて議論が進んでいるようですが、そういった対応も盛り込んで欲しいです。
ID:2963 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-12 19:48:15]
私は生命保険会社に勤務してましたが金融庁の抜き打ち検査は、凄い抑止力があります。いつ監査が入るかとピリピリしてました。本社からも、入った時を想定して本社監査を予行演習をしてました。金融機関は、もちろんそうですが・・・
ID:2962 / 投稿者：レオ [2025-12-12 19:46:53]
うーん、SNSの投稿を止めろと言われても、そもそもそんなに言われるのは、高代表が余計な事を発言したからではないでしょうかね。
もし売買に影響があると主張するなら、具体的にどの投稿内容がどのような影響を与えるか示すべきでしょう。
但し高代表に対する個人的な誹謗中傷の投稿は気をつけた方がいいです。
誹謗中傷内容が相手の生命に関わる内容の場合、簡単な裁判手続きで中傷した人物は処罰されます。
それ以外の投稿は、身から出た錆び程度。
そんなメールを出す時間があったら早くニセコの土地を売却すべきでしょう。
ID:2961 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-12 19:39:30]
不動産クラウドファンディングは「不動産」取引としての側面が強いため、主たる監督は国土交通省が行い、金融庁は「金融商品」としての側面で補完的に関与している、という体制になっています。
「不動産クラウドファンディングのルール作りが必要だ！」毎年3倍にも増えている。もっと金融庁の関わりが必要では？
またREITの場合は金融庁が監督官庁となりますが、不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業法が根拠法となり、監督官庁は国土交通省となります。
ID:2960 / 投稿者：レオ [2025-12-12 19:35:19]
不動産クラファン愛好家様
同感です。
国交省が監督権を譲らない何かがあるのかと勘ぐっちゃいますよね。
実は今でも既に電子取引移行に関する申請内容はほぼ全て国交省がチェックを金融庁に任せています。
国会答弁で高市首相から消費者庁が省庁横断で不動産クラファンファンディングに対する対応を具体的に協議すると言っていたので、今後何かしらの改善があるかもしれませんね。
ID:2959 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-12 19:25:25]
私は不動産クラファンの監督官庁が国土交通省なのが問題と思ってます。やはり金融庁が実施した方が良いと思います。
ID:2958 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-12 19:21:08]
今日レベチーからメールが来て利回りより償還スピードを重視して頑張りますと言った趣旨のメールが来ました。社長名で来ており最後まで必ずやりきり償還しますとのこと。
しかし内容をよく見ると、売れる日は分からない、配当も分からない、そしてSNSや掲示板への投稿は辞めてくださいとのこと。それが売買に影響してくるということですが、その前にクラファン自体が集金額やスケジュールを明かしたうえでのものですのでSNSや掲示板にその影響を受けるから記載はやめてくださいと言われても公共性のあること、特に向こうが開示しない状況など大変重要な出資者にとっての情報もあり、その依頼というのは一体どのような法的根拠があるのでしょうか。
ID:2957 / 投稿者：レオ [2025-12-12 19:05:26]
2943様
そうですね、不信感が高まりますね。
確かにこの団体がどこまで何が出来るのか、まだ分からないですね。
TECRAについては、私もポンジを疑っていますが、正直なところ、投資家に実害、つまり配当遅延や元本既存が起こらないと何も手を出せないと思います。カザフスタンの件も、神奈川県は何も処分をしなかった訳ですから。
おっしゃる通り今の不動産クラウドファンディング業界は、秩序、もしくはモラルに欠けていると思います。
全部の事業者が問題ではなく、一部のお金を稼ぎたい、集金マシーンのような事業者ですが。
今業界が行っている検討会にしても、業界が秩序に従いモラルがあれば必要は無いと思います。
今は業界が浄化されるかどうかのターニングポイントなのではないでしょうか？
ID:2956 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-12 18:33:02]
>>2955
2943ですが、私はシンプルに会員にテクラウドがいることがもう全てコントみたいになっちゃうと思っているわけですよ
そのくらい、あの楽待が取り上げた内容は大きいわけです。
まして、彼らのそれに対する返答は、もはやこの業界には全く秩序がないと言うことを示したのです。
それを無視した議論も何もないだろうと私は認識しています。
この組織自体が全く意味をなしていないと。
ID:2955 / 投稿者：レオ [2025-12-12 18:02:56]
2943様
不動産クラウドファンディング協会の自主規制ルールについて、いきなり議事録だけの配信で、全体像を示していなかったので分かりずらかったですね。
下記リンクをご参照ください。
https://prop-crowdfunding.org/press/2025082202/
背景にファンド募集画面の分かり易さを向上するための、必要事項を示した「チェックリスト」を各事業者がファンド募集時に漏れなくチェックして、必要事項を記載すること、を目指しているようです。
チェックリストの内容も添付リンクの「NEWチェックリスト（議事内容を反映した修正版）」をご参照ください。
私がこのチェックリストを見る限り、不特法上の当然の内容が掲載されており、逆に言えば今まで当然記載するべき内容を各社が掲載していなかったの？？と疑問を感じてしまいます。
EXIT案件（LEVECHYのニセコやヤマワケエステートの水納島等）の場合、チェックリストの中に、
＊＊＊具体的な売却先が想定されている場合には買付意向表明や売買契約済等の進捗具合が説明されている。
となっているので、こういう情報開示が事業者から定期的に発信されていれば、今起きているような疑念や不信感を生まなかったのかな、と思います。
また、
＊＊＊開発リスクが高い案件(原野等)の場合、その旨とリスクが明示されている
も、重要ですね。
海外案件や、データセンター、蓄電池を対象とした案件についての是非は議論されたかは、ここの情報からは読み取れませんでした。
あと、TECROWDを運営しているTECRAは協会の会員です。
また、今回の検討会は、同じくリンクにある、「委員名簿」の通りで、事業者は出席していません。
有識者および投資家代表（？）として、タロウさん、かつさんどさんなどが参加されています。
私はこの点も違和感があります。
彼らは投資家代表ではなく、各事業者のアフィリエイターなのでは？と思うのですが。。。
まだあと２回検討会は実施されるようですし、実際に最終版が出来たときに、果たして事業者が受け入れられるものになるのか、事業者からの反発、もしくは事業者に対する忖度が出てこないか、も今後注視していく必要があると思います。
ID:2954 / 投稿者：ID 2930 2942 [2025-12-12 16:17:21]
>>2944
管理人様 ご返信ありがとうございます。
>今はいきなり10億円といった額が集まりますので、一概に断定するのは危険かと私個人は考え出すようになりました。
>例えば不特法許可だけとったペーパーカンパニーを買って、自身と異なる経営者をあてて表に立たせて、事業をさせることなどもできます。
このあたりは、資金の目的外流用を初めから意図してということですよね。
不特法の「ゆるさ」につけ入る行為をおこなう事業者ということでしょうか？
ID:2953 / 投稿者：管理人 [2025-12-11 23:11:09]
事実や根拠を元にした意見まで削除する方針とはしておりませんので、削除対象外としております。
みなさま、事実や根拠があるものについては、「事実や根拠」と、「それを元にした個人の考えや憶測」がわかるよう、配慮いただければ幸いです。
ID:2952 / 投稿者：管理人 [2025-12-11 23:02:38]
2948様
出資先のルールを大まかに書き出してみますと、以下のような感じです。
①サービスごとの分散投資を基本に、財務状況等を踏まえて、1サービスあたり100万円～300万円＋αを上限とする
②現在の投資中ファンドのリスクリターンバランスを見て、ハイリスクが多い状態の時は、ミドル～ローリスクの案件優先にしますし、その逆も
③単にクラファンへの投資枠には限りがあるので、投資枠を超えている場合は、償還があるまで次の投資ができません
④本業やプライベートの多忙さなどで、投資を考える余裕がない時もままあります（特に先着は状況次第）
①があるため、対象サービスへの出資中額が上限近い場合には、同じサービスでは償還があるまで投資しませんので、「優」で投資しないパターンはこれか③が多いかと思います。
後、③の「クラファン投資枠」の例外としてGALAさんがあります。
私の場合、「株や投資信託」「不動産クラファン」「現預金」「債権（ごく一部）」のバランスをある程度決めているのですが、結構現預金枠を残しています。
GALAさんのように特に財務が良く、かつ、安全性が高いファンドは、現金枠からクラファン枠に多少組み替えて、枠を増やす場合があります。
書き出してみるとこんな感じですが、多分これ以外でも、「アセット種別」「立地」などの好みでどこに優先応募しているかなども違っているかもしれません。
ID:2951 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-11 22:44:03]
管理人様
ここ最近のこちらヤマワケ掲示板は憶測含んだ内容で
読む人たちを不安を煽る内容とも取れますので、
ルールに従って削除されても良いと思います。
いかがでしょうか。
ID:2950 / 投稿者：管理人 [2025-12-11 22:33:38]
クラファン小心者様
記載いただいたこと、私も同感です。
１点だけ、SPC型ファンドで運営事業者の倒産時のリスクについてだけコメントさせていただきます。
LEVECHYニセコのようにそれ自体が収益を生んでいない物件、かつ、収益を生む（VILLAを建てる）までに大きなコストがかかる案件では、運営者の倒産時に運営委託先探しに難航する可能性があることはご指摘の通りだと思います。
一方で、CREALが扱う、「既に完成して収益を生んでいる」かつ「都心部好立地ＲＣ造物件のようにプロファンドが扱える物件」については、誰が承継しようが、適切に物件管理をしていれば配当を支払えます。
加えて、物件自体の流動性が高いため、特別な事業者ではなくとも売却先探索はそこまで難しくありませんので、継承先事業者もまだ見つけやすいかと思います。
（もちろん、1円でも高く売る、といった観点では差はあるかもしれませんが、値段を下げれば買い手候補は多数出てくる立地や物件ですから。）
ID:2949 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-12-11 22:19:08]
管理人さま クラファン小心者さま
ご解説ありがとうございます。クリアルには、これからも一定程度の分散投資をしていきたいと思います。
ID:2948 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-11 21:28:28]
管理人さんの投資家日記を見てふと思ったのですが、
注目ファンド一覧で「優」の案件だから投資をして、
違うから投資をしないという訳ではないのですね。
何か別の観点があるのでしょうか？
ID:2947 / 投稿者：管理人 [2025-12-11 19:11:27]
CREALさんの新型：倒産隔離スキームと、既存のスキームで比べれば、以下のような感じかと思います。
○新型のメリット
・倒産隔離されたことで、「最大想定損失額」自体は減少 ※旧型は倒産時に全損もありえるスキーム
・劣後出資が無い変わりに、ファンドの残利益は全て投資家に配分されるため、利回りの変動（上にも下にも）可能性が高まった
※募集時の想定利回り通りでファンド清算される方が珍しい、というファンドになると思います
○新型のデメリット
・それなりに業績好調なCREALさんの倒産確率はもともと低いと評価していた層にとっては、リスク抑制の価値が低く見える可能性も
・劣後出資による損失抑制がされておらず、相場下落フェーズに損失発生リスクは上昇
・ファンドの組成運用手数料が旧型より大きく上昇している（競合事業者より高めに）
⇒ 物件収益力（売却益含め）が高くないと投資家取り分も限定される可能性
総括すると、新型になることで、「倒産により全損する」という心配がいらない一方で、「ファンドで損失が出る」「ファンドで想定より利益が出る」可能性は上がっていますので、対象不動産の見極めがより重要になりました。
新型の収益特性は、現物不動産投資に近いので、不動産投資に興味がある層には面白いとは思います。
堅実な利回り投資を期待する層には既存型のクラファンの方が投資判断がしやすい面もありますので、初心者向けというより中級者向けではないでしょうか。
現物不動産投資と比べると融資でレバレッジが効かないこと、税効果（原価償却損益通算、相続税評価額圧縮）がないことが大きな違いですが、その分運用責任も売却責任もプロに任せられるので、不動産投資に興味のある投資家にとっては面白い商品だと思います。
最後に、新型の商品特性としては、既存不動産クラファンと比べるというよりは、ALTERNAやrenga、ASTOMOなどと比べるべき商品、という印象です。
現時点ではALTERNAなどと比べて組成・運用手数料水準が高いなど、不動産STと比べた商品の魅力がまだよくわからない部分はありますので、CREALにこれから投資を検討される方は、ALTERNA、rengaなども比較してみると面白いのではないでしょうか。
不動産STはCREALより運用コストが本来高いスキーム（信託会社が入るため信託報酬が必要）であり、CREALよりコスト面で不利なのですが、これまでのところ、CREALの方が有利な設計とは言えない状態だと感じています。
組成運用コストはファンド規模/物件規模が大きいほど相対的に小さくなりますので、今後、扱う不動産の規模が拡大することで、この課題は解消されていくかもしれません。
ID:2946 / 投稿者：クラファン小心者 [2025-12-11 15:50:51]
不動産クラファン愛好家さま
＞ところで最近のクリアルのファンドですが、劣後構造なし配当上限なし倒産隔離ありの販売に傾注してますが、今までの劣後構造有り、倒産隔離なしと比較した場合は、どちらが安全性は高いのでしょうか？管理人さまのご見解を宜しくお願い致します。
管理人さんへの質問ですが、自由掲示板なので、私の考えも書かせていただきます。
後で管理人さんもお考えお聞かせいただけたら嬉しいです(^^)/
クリアルという前提を考えず、2つの方針を比べた場合、以下のようになると考えています
[劣後]
いくら劣後出資比率が高くても、事業者が業績不振で破綻してしまえば、無い袖は振れず、銀行等への返済が優先されるでしょう。
自己資本率が低ければ、ファンドを投げ売りしてでも現金化せざるを得ず、そういったファンドの物件売り出しは買いたたかれるのが世の常ではないでしょうか。そういう意味で言えば”劣後出資は事業者の安定運営によって有効になる”と考えています。
[倒産隔離(SPCスキーム）]
純粋に”ファンド物件の将来価値にベットしている”といえると思います。一度ファンド組成されてしまえば、事業者が破綻してもファンドそのものの価値は残るので。とはいえ、破綻によりSPCが他事業者に引き継がれた過去の経緯がない。SPC運用経験のある事業者が限られるため、実際に発生した場合に引受先が実際に出るのか。受け入れ先が少なければ、流動性の低下により価格が下がるのではないか。 等々、懸念点は考えられます。
さて、クリアルに目を戻したとき、以前の劣後出資案件は未上場のクリアルという企業にもベットしていたと考えています。
それに比べて、現在は上場企業になり市場から資金調達したため、キャッシュフロー的には信用が上がったわけですが、その信用を劣後+出資者保護に振るのではなくSPCスキームで自社の会計から切り離し、リスクもリターンも出資者へ全降りし、代わりにクリアルという会社は手数料を安定して得る… そういった事業形態に変わったと考えています。
”安全性”という言葉をなんと定義するかにもよりますが、仮に、”元本棄損がなく、指定された利回りが払われる可能性”と読み替えれば、ファンド単体の安全性は、以前の劣後出資ファンドの方が高かったのではないでしょうか？
ファンドの安全性は、今も以前も物件市場の成長その物にあり、以前（劣後の時）はそれにクリアルという企業の安定運営度次第で＋αのクッションがあった。事業者側はそのコストを取って、追加リターン(劣後分）と出資者からの信用を同時に達成していた。 そんな風に考えています。
(*1)元本棄損がなくても、スーパーインフレで日本円額面の価値が下がれば、これは安全というんでしょうか？現ファンドの方が上限がないので、出資者不利益は低いかもですね。難しい。
(*2)私は以前の劣後の方が好みです。現在のファンド設計は”高く売ること”にクリアル側のモチベーションが発生する設計ですが、”元本を棄損しない”モチベーションは発生しないファンド設計になっていると理解しています(劣後0)。そもそも企業イメージの棄損が大ダメージになる業態かと思うので、ファンド設計上に元本棄損へのモチベーションを取り込まなくてもいいのかもしれませんが、、、契約でハッキリと”我々が先に損します！”って書いてる方が私好みです。小心者なので。。。
ID:2945 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-11 10:29:50]
管理人さま
分かりやすい解説、参考になりました。有り難うございます。
ところで最近のクリアルのファンドですが、劣後構造なし配当上限なし倒産隔離ありの販売に傾注してますが、今までの劣後構造有り、倒産隔離なしと比較した場合は、どちらが安全性は高いのでしょうか？管理人さまのご見解を宜しくお願い致します。
ID:2944 / 投稿者：管理人 [2025-12-11 09:12:19]
2942様
記事難解ですいません。
ポイントで記載しますと、目的外流用を回避する方法は、「不動産価値相当の額しか募集していないファンドだけに出資する」です。
不動産クラファンでは、募集前に不動産購入契約締結が必須なので、募集額がそのまま不動産取得に使われる場合、流用するような現金がファンドに残りませんので。
逆に過剰に現金が残るような額を集めるケースや、巨額の工事費、その他経費まで募集する場合、相手が悪意者であった場合にはその資金を流用する余地が生まれますので、事業の中身や事業者の信頼性チェックが重要になるかと思います。
また、記載された通り、当初は悪意はなくとも事業に行き詰まって悪意者に変じる可能性も考えれば、決算のチェックで、少しでも変な点がないかを確認することも重要かもしれません。
あくまで「可能性」または、「仮に悪意があった場合に可能か不可能か」の話ですので、これに該当しても不動産事業としてしっかり成立している事例も多々ありますので、投資家が何を重視して投資判断するかは違ってくるかと思います。
後は最初から悪意の人がいるか、は、以前は私も同感でした。
が、今はいきなり10億円といった額が集まりますので、一概に断定するのは危険かと私個人は考え出すようになりました。
例えば不特法許可だけとったペーパーカンパニーを買って、自身と異なる経営者をあてて表に立たせて、事業をさせることなどもできます。
経営と所有は別物ですし、資本は入っていなくても、資本性の債権や融資が入っている可能性も否定はできないかと。
無担保の長期債務がBSに載っている会社、実際結構ありまして、この会社、後ろに太い金主がついているんだろうなぁ、と感じたりします。
このあたりは少し不特法外の話、かつややこしいので詳細解説が難しいですが、黒幕が表に出ないこと自体はそこまで難しくありません。
あくまで可能性として全否定まではしていない、という私個人の保守的にたった場合の考え方、と捉えていただければ幸いです。
ID:2943 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-11 02:48:39]
>>2941
PDFファイルみました
うーん 協会の自主規制意味不明だなぁ
テクラウドが会員じゃないですか…
テクラウドの楽待への弁明は、完全な詭弁でしたからね
ID:2942 / 投稿者：2930です [2025-12-10 20:28:40]
>>2936
管理人様
ご返信ありがとうございます。
記述ございました
>ポンジ以外のパターンとしては、最初から資金を過剰に集めて、目的外流用してハイリスクハイリターン型の投資先で運用して利ザヤを稼ぐ、というモデルはありえるのですかね。
について、私はまさにこれこそが全てだと感じております。
ポンジは、これが上手く行かなくなりやむを得ずではないかと。
初めからポンジを志向している業者もあると言う意見には賛同しかねるのです。やはり初めから犯罪者になろうとする行為を、自分たちの顔さらし行うのかっていうことに説得力が無いからです。
闇金融も、闇バイトの親分も、決してそんなことしませんから。
管理人様がおすすめされたリンク記事は正直今一つピンときませんでした。
それぞれの具体的な事件もお示しいただけたら違うのかもしれませんが。
ID:2941 / 投稿者：レオ [2025-12-09 19:28:05]
不動産クラウドファンディング協会が取り組んでいる「自主規制ルール」について、11月に開催された会議の議事が、不動産クラウドファンディング協会のホームページにありましたので共有します。
https://prop-crowdfunding.org/wp-content/uploads/2025/12/%E7%AC%AC2%E5%9B%9E%E8%AD%B0%E4%BA%8B%E6%A6%82%E8%A6%81_Final.pdf
投資家保護の観点からは前向きな取り組みだと思いました。
但し協会会員以外はこのルールには拘束されない（？）点や、実際に最終版のルールでは事業者間の妥協点が見つけられるか、まだまだ議論が必要だとも思いました。
ID:2940 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-09 10:05:14]
ヤマワケの水納島とレベチーのニセコがよく似てますね。
金額も似てるし。
ID:2939 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-09 00:18:44]
TECROWDに不都合な事が書かれると現れる人が居ますね。
破綻必須商法と呼ばれるものは途中までは問題なく配当や償還を行いますが、その配当原資は外部への売却活動によって得られたものではなく、
後から募ったファンドの資金の一部または全てを流用したものなので、どこかの段階で資金繰りが悪化すると全てのファンドで配当や償還が停止して、
再開される事なく破綻する事が殆どのようです。
つまり、気付いてからでは遅いのです。
そうであるならば事前に怪しい所を避けるくらいしか投資家には出来ないので、
https://investors-eye.jp/20250710_tecra/#20250804
にある「利害関係人取引」のような考察は大変参考になります。
例えTECROWDが問題なく存続したとしても管理人様の信頼性、株が下がる事などありません。
ID:2938 / 投稿者：2926 [2025-12-08 23:20:35]
2927様。
他のEXIT案件の事はわからないのですが水納島だけ買主（予定）が仮登記を打っているのであれば、
2927様が仰るようにコイケデザインワークスが土地価格の上昇（開発許可の取得）を想定しているとも受け取れますね。
私も2899様の書込みで仮登記の件を知って売買契約がきちんと履行される可能性に僅かながら希望を持っている為、
2926では全て「可能性が高い」ではなく「可能性がある」とだけ書きました。
2928、2929様。（2927様も含めて同一の方でしょうか）
回答ありがとうございます。
27億の融資が土地担保以外にマルハンの信用力を加味した上で行われたのであれば、掛け目を考えても意味ないという事ですね。
「国頭郡本部町字瀬底6023番」の土地ですが、これがヤマワケエステートが説明していた島の南東側にある所有者不明の土地
（開発許可申請の対象地外だが安全性や計画の妥当性を行政が慎重に確認を進めている）である可能性が高いようですね。
行政側が「許可を出した後で土地所有者が現れて揉め事が発生し、行政にまで飛び火する可能性」を考慮しているなら、
時間がかかっても仕方ないのかもしれません。（それでも6か月は出資者側としては長すぎる）
ID:2937 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 22:32:06]
テクラウドのお陰で管理人さんの信頼性、株がぐっと下がる可能性もありますね。どうなるでしょね。
ID:2936 / 投稿者：管理人 [2025-12-08 21:56:23]
2930
ポンジ・スキームの定義を、「事業では実際には稼がず、後続ファンドの出資者の出資金をそれより前の出資者への返済や配当する」という定義だとすると、募集額を膨らませ続けないと破綻する、まさに「破綻必至商法」だという定義でコメントしますね。
その定義なら、最初からポンジ・スキームを意図する事業者はそうそう現れないと思います。
マーケコストで集金額の10%といったコストがかかる上に、不特法では必ず不動産を取得するので、そこまでキャッシュ余剰が生まれませんし、ポンジとしては効率は良くないとも思います。
ポンジ以外のパターンとしては、最初から資金を過剰に集めて、目的外流用してハイリスクハイリターン型の投資先で運用して利ザヤを稼ぐ、というモデルはありえるのですかね。
儲かってる間は配当もしっかり出して事業を継続できますし、リスクは投資家に負担させていますので、大きく張って負けたら事業に失敗したとして投資家にリスクを添加して事業撤退する、というパターン。
後は、単純に別用途で資金が必要になって、不動産クラファンを用いて集める、といったケースも完全にないとは言いきれないかとは思います。
以前はサービス開始時期は数千万円しか集まらず効率が悪かったですが、今はサービス開始直後に数億円～10億円といった金額が集まる環境ですので、悪意者にとっては以前より魅力のある市場に見えているかもしれません。
不動産クラファンで資金の目的外流用やポンジ・スキームを成立させることができるパターンはある程度限定されていると感じており以前記事にしましたので、未読でしたらご覧いただければ幸いです。
https://investors-eye.jp/exp_16/
ID:2935 / 投稿者：レオ [2025-12-08 18:49:04]
私は当初からポンジを目的で不動産クラウドファンディングを行うことは可能ですし、疑いのある事業者もいると思います。
例えば海外の不動産への投資を募集している事業者。実際に現地の不動産への投資実態が分からないのに元本と分配金が予定どおり出資者に配当され、しかも募集金額が大きくなるケース。やがて元本も配当も出せずに数年後に破綻の可能性がある。
不特法では監督部署は一つ一つの案件の内容や出資金の分別管理まで調査していないので、破綻するまでは結構な利益を上げられます。破綻したら、破産処理をして会社は解散。以上。経営者は民事裁判になる可能性はありますが既に手元に出資金を返すほどの現金が無いため、出資者は泣き寝入りになります。
ID:2932 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 16:21:31]
最初からポンジを狙う事業者は初期費用がかかり、ほぼないと思いますがね。立ち行かなくなり途中からポンジを狙うところはあるかも分かりませんが、決算報告書を見てると、管理人さんが出してらっしゃるファンド依存リスクスコアが急速に悪化すると思います。決算内容はしっかり見てます。投資は全てリスクは付きものですので、どこまで許容出来るかと分散投資だと思います。
ID:2931 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 15:58:29]
刑事になったとしても出資者へ金を返すというところは民事のお話。民事で金を取り返すのはないところからとれないので、使ったり隠せばＯｋ。しかも刑事にするのがポンジというのは難しい。大家やエクシオですら刑事でないので、使ったモン勝ちになる。
ID:2930 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 14:17:47]
管理者様のご意見を伺いたいのですが、よくもう一つの無記名不動産クラウドファンディング掲示板（ここと比べると質が低い）に、この会社はポンジ・スキームだ という書き込みが非常によくありますが、会社を作って、自分の名前まで出して後々極めて面倒なことになり、しかも捕まる恐れのあるポンジスキームをやる業者側のメリットと言うのは何だとお考えになりますか？
あるネットで人気の方は、裏金をどこかに隠しておいて捕まったって大金があるから平気なんだろうとおっしゃってましたが、警察の取り調べが、そんなぬるいとは私には思えません。隠してるお金は見つかり全て弁済に使われるのではないかと。
また、社会的信用は取り返せない位落ちますし、日常生活もままならなくなると思います。少なくとも日本では。
私は最初からポジスキームを意図した業者と言うのは無いのではないかと言う考えをしております。ポンジスキームは追い込まれた状況で発動したのではないかと。
もちろん、警察の取り調べの段階で最初からポンジスキーを意図していたなどと言ってしまえば罪が重くなるので決して言わないでしょうけれども、それでも合理的判断として、最初からポジスキームを意図して、不動産クラウドファンディングあるいは投資会社などを運営するとは理解しがたいのですが…
管理人様は、この辺の業者がポンジスキームを意図するかについてどのようなご認識をお持ちでしょうか。
ID:2929 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 10:56:51]
＞2914
＞2902
国頭郡本部町字瀬底６００３番
の登記を共同担保目録 『要』で取ってみると、この1筆だけで私のこれまでの記載内容が十分わかります。（私もこの1筆だけで書いています）15筆の１つであり、311筆に含まれているから共同担保目録で311筆の地番も全部見れます。
国頭郡本部町字瀬底６０２３番
15筆に含まれないが、15筆を開発するにはとても邪魔になる場所にある、ファンドが取得していない土地です。
この土地は表題部だけで甲区がありません。沖縄になありがちな、権利関係がどうなっているのか解決が難しい土地だと思いました（現にファンドが取得できていないですし）
ID:2928 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 10:45:43]
>2914
>311筆のほうも水納島の土地なのでしょうか？
そうでうす
>「311筆 ＝ ZEKKEIがヤマワケエステートに売却していない水納島の残りの土地約6.5万㎡」
いえ、311筆の抵当権はZEKKEIの売却時に解除されています。
311筆の中に15筆がある感じです。
もっとも13万㎡というのも報道の話ですし、311筆の土地＝13万㎡の土地かどうかもわからないし
311筆の土地⊃15筆の土地 かどうかもわかりません。
311筆は大規模に合筆され、15筆の土地は合筆後です。
きらぼし銀行が水納島の開発許可前の土地を担保にお金を貸すとは考えていません。ハイリスクハイリターンで、2%台の固定金利で貸すような案件でもありません。
きらぼし銀行はマルハンの信用力を審査し、貸している要因が大部分だと思ってます。
そしてマルハンも土地を担保というより、半分開発業者のような役割もあるのでしょう。具体的にはわかりませんが。
27億というのも、土地を担保というよりマルハンの開発業者としてなんらかのかかわり、開発グループとの関係性などが大きく要因としてあり、通常の例えば収益物件ビルのような担保評価はできない不動産なので、27億の掛け目というのは私はあまり考えていません。
一方、ヤマワケエステートの出資者は開発利益はなく、土地の評価が全てなので、違った視点が必要です。
以上から、私は27億と37.2億の定量的な要因の差は考えていません。
私が見ている唯一の数字は27億<<37.2億です。開発グループ側は大きなキャッシュを手にして、不確定な開発中の金利負担に怯えることなく、開発許可がおりたときだけ参加できる無料のオプションを持っている、です。
ID:2927 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 10:23:38]
＞２９２６
他のヤマワケエステートのEXIT案件と違って、水納島だけは所有権移転仮登記が打たれているので、代金記載の売買契約書もあれば、土地が暴騰してもコイケデザインワークスは当初予定していた値段で、例えば優先出資元本＋分配金ぐらいで買い戻せます。
この案件だけ仮登記ということは、他のEXIT案件は土地価格が上昇する可能性はなく、水納島だけ上昇する可能性（確率は低いが期待値は高い）があると売主が思っているとの解釈もできます。（私はそう解釈しています）
ID:2926 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-08 00:27:48]
水納島ファンドがもし「札幌宮の森（ヤマワケエステートは出資者に損害を与える可能性が上がる事を知りながら、売主と共謀して実勢価格を大きく上回る高値で取得）」
と同じだったとしたら、開発許可を取得出来たとしても買主が契約破棄して延長になる可能性がありそうです。
土地の売主（元所有者）だったZEKKEIと買主（予定）であるコイケデザインワークスは代表者が同姓同名なので同一人物の可能性が高く、
そうだとすると今回の契約は実質的には「売った土地を買い戻す」事になる訳ですが、
実勢価格を大きく上回る高値（開発許可が下りて価値が上がった場合の価格？）で売れたのなら、そのまま買い戻す可能性が低いように思えるからです。
かなりの高値で売れたのなら契約破棄して違約金を払っても痛くないでしょうし、むしろそのほうが得である可能性も否定出来ません。
もしこれらをZEKKEI（コイケデザインワークス）とヤマワケエステートが共謀して計画したのだとしたら、
契約破棄するにしても体裁が悪くならないように？「開発許可を取得出来なかった」という事実が欲しいと思うので、
意図的に不備を入れて手続きを長引かせる（再延長）可能性もありそうです。
疑いたくありませんが、札幌宮の森と同じような案件が他にもありそうなので。（例：サラトガ案件 松田の関連会社？）
ID:2925 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-07 16:40:52]
ヤマワケの水納島は今役所に設計図を提出していますが、役所から設計図に不手際があったら、再度設計図のやり直しになるのでまた延長になる可能性ありますよね。最長で、5月29日って言っていますがまだまだ延長の可能性も大きいですよね。
ID:2924 / 投稿者：レオ [2025-12-07 11:29:24]
確かに不動産クラウドファンディング業界にとって来年がターニングポイントでしょうね。優良なサービスを提供する事業者が生き残っていくのでしょうが、その事業者も業界そのもののレピュテーションが下がれば、業績への影響は避けられないのではないでしょうか？
CREALは増資を発表し、割り当て先に大手ディベロッパーや銀行、航空会社を頼んでいます。その資料の中で27年度以降、セキュリティートークンの事業を伸ばしていくとしているので、CREALは既に先手を打っているのかも。大手航空会社には自社ブランドのホテルへの送客を見込んでいるようですし。
不動産クラウドファンディング1本足の事業者には厳しい状況になりそうですね。
ID:2923 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-06 21:39:54]
来年は大きな動くありそうですね。ここのみならずヤマワケ、大家、レベチー、などの問題が爆発して一気に業界の成長が押し下げられると思いますが
ID:2922 / 投稿者：管理人 [2025-12-05 22:52:57]
現地を見られたのですね。情報ありがとうございます。
ファンドレポートでは、「賃借人より、これまで遅延なく賃料を受領しております。」と、賃借人であるAMATUHIに貸し出している以上のことがわからないですね。
確か来春工事完了という計画ですよね。
改装工事に30億円の工事費をファンドから支出する計画ですので、相当の工事がここから一気に進むのでしょうかね？
協業先としてPRされていたUnsung Fields社についても動きが見えませんね。
Xアカウントもフォロワー29人、Google検索で「Unsung Fields」と入れても自社が出したPR資料以外ではこれといった情報はなく、まだサービスの利用者がほとんどいないようですので、年間4.8億円の配当原資＝利益を生むには、ここからかなり劇的な成長が必要な状態なのではないですかね。
https://x.com/UnsungFields
ID:2921 / 投稿者：管理人 [2025-12-05 22:36:16]
今回は特に、ここ数ファンドより利回りが高い上に、抽選型の特典があるのですが、加えて、既存会員のうちマスター/プラチナの投資家には100万円出資で20,000ベネポがついてくるので、100万円出資できれば2%相当の還元があるので、既存会員の出資率が高い気がします。
（私はらくたまに５ファンドほど出資中で、分散投資のバランスが崩れる中でも、今回更に100万円応募してしまいました。）
これに加えてプロテクトルールや劣後出資比率の高さがあるので、リスクとリターンのバランスがかなり良い印象を持てるのかもしれません。
当サイト解説初期に「劣後出資比率」の大切さを記事にしていますが、単にファンドの安全性だけではなく、劣後出資の高さを私は特に重視しています。（例外も一部ありますが）
https://investors-eye.jp/exp_6/
ID:2920 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-05 21:58:47]
80号案件の工事が進んでいる様子がなかったので、数カ月ぶりに地下を確認してきました。
9月頃には事務所のドアに
テクラウド（TECROWD）
TECRA 株式会社
の張り紙がありましたが、今日確認したらどちらも剥がされていました。
事務所の中は机があるだけになってました。（元々机の上にPCが1台あるだけでしたが・・・）
本当にデータセンターの工事をしてるんですかね？
ID:2919 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-05 19:38:16]
33号ファンド早くも100％超えました。
あと10日以上ありますから、どこまで増えるのでしょうね。
何故こんなにも人気があるのでしょうか。
ID:2918 / 投稿者：管理人 [2025-12-04 19:20:52]
そうですね、資金調達手段や販売手法のの多様化は多くの不動産会社の不動産会社の永遠のテーマですから、本業の中の一手段、というような位置づけではないかと私は感じています。
「地域の大家さん」系事業の収支構造や事業に正直詳しく無いのですが、短期転売視点で物件を見る買取再販業やデベロッパー業態とは別の見方ができるのかな、と思っています。
本業で今期も結構利益出されていますから、賃料だけではなく、しっかり売り時を見極めて売却益も確保しているのでしょうが、長期保有視点で考えられる業態ならでは、かもしれません。（毎期売却益を上げることが求められる業態からすると羨ましいです）
ID:2917 / 投稿者：らくたま初心者 [2025-12-04 14:40:05]
早速ご回答いただきありがとうございます。
そうなると仰るようにらくたま側の旨味が薄いけれど不動産クラファンが主たる事業ではなく、自社支出を抑えつつ保有拡大していく手段としていい具合に成り立っているのでしょうか。。
こんな利益が少ない中で色々なキャンペーンで投資家還元も企画されておりちょっと心配になりますね。
今回の投資額を悩みに悩み一旦100万で応募しておりますがもう少し考えてみます。
ありがとうございました！
ID:2916 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-04 13:25:05]
その前にヤマワケが倒産しない事が大事ですね。これだけ水納島で、色んな方々が分析しても倒産したらゼロになりますからね
ID:2915 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-04 13:19:05]
ヤマワケの水納島はとにかく開発許可がおりないとどうにも進展がないですね。いつ取れるかは分かりませんが。
ID:2914 / 投稿者：2894 [2025-12-03 22:21:57]
2905様。
2899で「27億の共同担保は311筆です。ヤマワケエステートのファンドの対象不動産は15筆です。」と書かれていますが、
311筆のほうも水納島の土地なのでしょうか？
もしそうだと仮定すると「311筆 ＝ ZEKKEIがヤマワケエステートに売却していない水納島の残りの土地約6.5万㎡」であり、
311筆と15筆の面積が同じくらいという事になるのですが、面積が同じくらいだとしても15筆のほうは恐らく島の中心部から離れた原野だと思うので、
311筆と15筆の価値は何倍も開きがあるのでしょうね。
これより先は仮定の話ですが、4倍の差があるとするなら15筆の土地だけで引ける融資は27億の5分の1で5.4億。
今回の融資のLTVが50%だったとしても約11億、70%だったとしたら約8億の価値だと銀行が評価。
融資は開発許可申請前に行われたので、この評価額は開発許可がない状態のもので、開発許可が取れたら4～5倍くらいになる。
その4～5倍の価格でヤマワケエステートはZEKKEIから買い取った。
数字は適当ですが、こんな感じでしょうか。
ID:2913 / 投稿者：管理人 [2025-12-03 22:09:11]
まず、配当の仕組みについて。
契約書が難解なのですが、よく読んでいただくと、ファンドの運用終了時の利益配分は、
1)優先出資者に、出資額×6.5%の配当
2)残利益を劣後出資者に配当
の順番で分配されます。
劣後出資者のらくたま（フロンティアグループ）は、想定賃料の場合、一般投資家より取り分が小さい構造ということです。
らくたまは損失も優先して負担し、かつ、配当もそれほどもらえないという不利な条件、投資家には有利な条件ということになりますね。
劣後出資者が配当を低く我慢することで、投資家の配当原資を出すという意味で投資家には有利なのですが、利益計画が小さい分、想定収入を少し下回った場合でも、投資家配当が満額でないという意味もあるのが数少ないデメリットでしょうか。
らくたま以外では、TsFundingさんなどがこういう形で投資家保護設計にしている事例がありますが、多くの事業者は、優先出資者より劣後出資者（運営事業者）が儲かる設計にしているので、珍しい設計ではあります。
らくたまの場合は、自己資本で保有するより、投資家の資金も預かって長期保有することを目的にしているためにこういう設計ができるのかな、と思います。
デベロッパーや買取再販業者は短期転売で利益を稼ぐのでこういうことは難しいすが、不動産を長期保有しながら賃料とバリューアップで稼ぐ業態だからこその設計かな、と思います。
（Tsさんはデベロッパーよりなのでまた考えは違いそうですが、投資家保護のために劣後出資を手厚くするという設計は共通だと思います。）
ID:2912 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-03 22:04:16]
お世話になります。
らくたま33号、5億達成しそうですね。投資額もうすぐで到達しそうですね。
ID:2911 / 投稿者：らくたま初心者 [2025-12-02 21:54:38]
管理人様
いつも考察大変参考にさせていただいています。
今回の33号案件、私も投資しようかと思いよくよく想定収支のスライドを読み込んでいたところ、優先出資と劣後出資(らくたま)とでずいぶんも一口あたりのリターンが異なるのではないかと思いました。
優先出資者分配額：42,438,000
優先出資額：660,000,000
→643円 / 1口
劣後出資者分配額：4,889,576
劣後出資額：220,000,000
→222円 / 1口
約3倍の開きがあります。
元々、新規テナント誘致ができなかった場合のワーストケースにおける利回りを計算しようとして上記気づいたのですがこれは一般的なのでしょうか。
また、新規テナント誘致ができないケースにおける優先出資利回りの考え方としては、
賃料合計と既存テナント賃料の差分31,171,414(37,275,042-21,119,880)のうち劣後出資分配額4,889,576を最初に当てて、残り26,281,838
これを優先出資分配額から差し引き、
42,438,576-26,281,838=16,156,738
これを出資額で割り、16,156,738÷660,000,000×100=2.448%
となりますでしょうか。
旧耐震というのも若干気になっており、今回悩ましいです。
管理人様は投資方向ですか？
ID:2910 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-02 13:47:52]
2909
見れますよ
ログインして「投資家向け情報」のタブのところで下にスクロールしてください
結構知らない人多いみたいです
募集開始前でもここで見れます
ID:2909 / 投稿者：クラファン小心者 [2025-12-02 08:54:56]
2906さん
ありがとうございます。
登録したてで、ファンド履歴からは過去の案件見れなかったため、”前から「60ヵ月を超えない範囲で」”との記載があるとの情報、参考になりました。
ID:2908 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-02 02:13:46]
最近は全くレベチーが話題すら上らなくなって来ましたね。杜撰な与信管理、資金繰りのチェックで買主に逃げられ、承継ファンドも大失敗。出資者は何もできず最近は質問にも回答せず、電話応対も女性にやらせ全て分かりませんで貫き通す姿勢。不動産クラファンではやっていけないと判断したのかソシャレンに鞍替えしようと準備してるという。YouTubeで言ってた腹を決めたという言葉は軽々しいものでこのかたは本当に言葉が信用できない人とさらに印象付ける結果に。
ID:2907 / 投稿者：管理人 [2025-12-01 19:06:19]
情報ありがとうございます。
追加情報を踏まえると、先日の私の記事や想定よりリーシング難易度が低く済みそうです。
記事も修正しております。
ID:2906 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-01 16:06:11]
利回り不動産は他の案件も前から「60 ヶ月を超えない範囲で本契約の契約期間を延長することができます」
なので今回の案件が特別というわけではない
ID:2905 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-01 15:39:31]
＞コイケデザインワークス（代表がZEKKEIと同一人物？という情報があったので関連会社？）が
それ私が代表者が同一人物と書きました。
＞これは書式地涌社内規定（開発許可が取れなければ買わない）を理由にしてしまうだけで反故に出来てしまうんですね。
できません。ただ、一般には信じがたいですが、契約は守らなくても民間同士の契約は法的な手段をとらない限りのらりくらりとかわされた場合に対処できません。
レピュテーションリスクが重要な理由です。
ヤマワケエステートは他の案件を見ても分かるとおり、言ってることが信用できません。水納島は案件持ち込み側が100％悪いわけではなく、ヤマワケエステートも買い戻しが適当で開発許可がおりないと償還できないという認識は、少なくとも担当者はもっていたのではと思います。
ヤマワケエステートは、本来ならきちんと違約金を徴収するなり、損害賠償請求をするなりすべきです。できないのは、全額回収できないだろうというのの他に、請求出来る法的根拠が弱いではと思っています。
停止条件なしと言い張っている（そう出資者にレポートしているようですね）のなら理はヤマワケエステートにあります。
せっかく27億円を低利で借りていたのを御破算にしてまで、高利に乗り換えているわけですから、単純に開発業者側も買い戻さないでしょう。
松田氏の後の案件も微妙な物が多いです。
＞ただ、仮登記を打たれていてヤマワケエステートはコイケデザインワークスの許可なく第三者に売却出来ないという事は、
＞コイケデザインワークスに「第三者がより高値でヤマワケエステートに取引を持ち掛けても売却させない」という意思があるようにも見えるので、
＞もしそうなら開発許可が取れさえすれば決済を実行する可能性は残っていそうですね。
開発許可が下りて、かつ他の資本や外資ホテルなど巻き込めれば、買い取る可能性はあると思います。
ID:2904 / 投稿者：クラファン小心者 [2025-12-01 14:24:22]
利回り不動産79号の契約成立前書面に、”出資者に書面又は電磁的方法により通知をすることにより、60 ヶ月を超えない範囲で本契約の契約期間を延長することができます。”との記載を確認しましたので、共有します。
ほかの件を見ると、ここまで長いものは珍しい？
TORCHES 山王 24カ月（2年）
らくたま 32号 12カ月（1年）（ちょうど自分で出資していて、確認が楽なので32号を例に挙げました。ほかの件をチェックする余裕ないので、気になる方は個人で確認お願いします。）
私は優先順位下げました。（違約金で分配、、、とは言っていますが、10%だせる違約金が取れるとも言ってない気がしますし、、、記載ないですよね？
ID:2903 / 投稿者：2894 [2025-12-01 13:39:39]
2902の書込にミスがありました。
今回の売買契約に停止条件は付いていない（開発許可が取れなければ買わない）
ではなく、
今回の売買契約に停止条件（開発許可が取れなければ買わない）は付いていない
です。
ID:2902 / 投稿者：2894 [2025-12-01 13:36:05]
管理人様、回答ありがとうございます。
金利はさておき両方の抵当権設定が同一日だったので、特殊な事情があるのかなと感じて質問した次第です。
2899様。
詳細な情報、ありがとうございます。
やはり共同担保の価値が高かったようですね。
丸ごと転載ではないので書いてしまいますが、今回の売買契約に停止条件は付いていない（開発許可が取れなければ買わない）という事なので、
開発許可の有無に関わらず契約書記載の期日に決済されて然るべきであり、法的拘束力（破った場合はペナルティ）もあると思うのですが、
コイケデザインワークス（代表がZEKKEIと同一人物？という情報があったので関連会社？）が
社内規定（開発許可が取れなければ買わない）を理由にしてしまうだけで反故に出来てしまうんですね。
ただ、仮登記を打たれていてヤマワケエステートはコイケデザインワークスの許可なく第三者に売却出来ないという事は、
コイケデザインワークスに「第三者がより高値でヤマワケエステートに取引を持ち掛けても売却させない」という意思があるようにも見えるので、
もしそうなら開発許可が取れさえすれば決済を実行する可能性は残っていそうですね。
ID:2901 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-01 13:32:35]
追加説明来ましたね
ID:2900 / 投稿者：管理人 [2025-12-01 12:53:16]
2899様
情報ありがとうございます。
共同担保目録とファンド取得分の乖離があるなら、金額差を見ても意味がありませんね。
また、ご指摘の通り、開発許可が得られた場合の価値は決して低くはない立地に感じますので、所有者不明の土地含め、近隣承諾などが得られるか、それまでにどの程度の期間を要するかが今後のキーでしょうか。
仮登記があるということは、その登記事由となった売買契約が無効にならないとその抹消もできませんが、逆に言えば契約自体は残っているのでしょうね。
開発許可の対応と買主交渉をしっかりやって、投資家保護に努めて欲しいものです。
ID:2899 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-01 12:35:55]
＞2898
＞2897
私もこの登記は4月に見てました。
まず、転抵当権ですが、これはマルハンが2.475%でZEKKEIに貸し、マルハンが2.275％できらぼし銀行から借りているイメージです。
実質は、きらぼし銀行がZEKKEIに2.275%で貸して，マルハンはその金銭消費貸借に保証料0.2%で保証しているということです。
ZEKKEIが返せなかったらマルハンがきらぼし銀行に元本を返済し、マルハンが抵当権を行使してZEKKEIから回収。
ZEKKEIもマルハンもつぶれたら、きらぼし銀行が抵当権を行使、です。
次に27億と37.2億についてです。
これは、まず最初に対象としている土地がが全く同じかどうか考える必要があります。
どれでもいいから1筆登記を取るときに共同担保にチェックをいれると、追加料金なしでその筆が入っている共同担保が見れます（私は必要あるなしを考えずいつも共同担保にチェックを要にしてます。登記情報提供サービスのデフォルトは不要です）
27億の共同担保は311筆です。ヤマワケエステートのファンドの対象不動産は15筆です。ただ、大規模な合筆が行われているので、実際に対象不動産がどのくらいずれているかはわかりません。
私は、もともと開発事業体が13万㎡もってるという報道、ファンドが64,722㎡ あたりから、27億の不動産担保より37.2億のほうが少ない土地だと思ってます。EXIT案件ということで担保価値の数倍でヤマワケエステートは買っていると思ってます（みんなで大家さんの100倍ほど露骨でない範囲で）
ですから、27億と37.2億は、みんなで大家さんの数十億と2000億とはいいませんが、比べてもあまり意味がないと考えています。
金額の適切さとしては、本当に開発が進んでホテルができれば数倍に跳ね上がると考えることもできるので、言い値で違法かといわれれば、そうではないとは思います。
ただ、開発許可がでなければ買い戻さなくていい、ということであれば、37.2億は超割高と考えます。
創薬会社のバリエーションという感じでしょうか。期待値ベースで考えるような。
開発許可がでなければ買い取らなくていいなんてムシのいい取引は世の中の普通の取引には存在しませんし、あってもそのオプション料は高額です。
27億の担保の311筆と37.2億の15筆を付き合わせることはお金と時間をかければできますが、私は出資者ではなく、また合筆が最近で登記情報提供サービスの地番検索サービスの土地で反映されてない部分がありそうなので、地図・公図をとってまでやる必要がありそうでした。
ここまでは1筆とれば分かるのですが、所有者不明の土地がという話がでたので、怪しいところを追加でとってみました。
想像どおり、保存登記がされていない（甲区がない）とういうものがありました。沖縄など田舎では多いですが、大昔に登記されたまま相続もよくわからない筆が紛れているのだと思います。この土地をまとめて開発許可をとっていくのは大変です。
開発業者が個人等の地主から買った13万㎡のうち半分の 64,722㎡ をファンドに高く売って資金を回収し、開発業者グループはタダの土地と、開発許可が下りたら土地を買いもどして事業をすすめるというタダのオプションを持っている状態ではないかと邪推しています。
他の案件では買い戻しは口頭だけのケースが多いですが、水納島ではコイケデザインワークスが所有権移転の仮登記を打ってるので、開発許可がおりて土地の価値が跳ね上がっても、ヤマワケエステートは第三者には売却できません。
ID:2898 / 投稿者：管理人 [2025-12-01 01:06:11]
「転抵当」になっているのですね。これはどういうケースなのか、正直私には良くわかりません。
後できらぼしが融資をしたのだということだと思いますが、マルハン側が先に貸していた資金を返済したのであれば抵当権抹消をしているでしょうから、ということは、両者から借りていた状態で、かつ、きらぼし側の方が優先的に回収できるということに両者が合意していた、というちょっと特殊な融資形態なのかとは思います。
が、どういうケースでこういった抵当権の打ち方をするのか、すいません、ちょっと断定できそうにないです。
ID:2897 / 投稿者：2894 [2025-12-01 00:03:26]
管理人様、回答ありがとうございます。
銀行も融資して利益を出したいでしょうから、担保価値や流動性に大きな疑念がなければ70%程度は有り得るんですね。
私はソーシャルレンディング（AGクラウドファンディング）にも出資していて、高い時でも80%程度の事が多いので、保守的な銀行なら50～60%くらいかなと思っていました。
ヤマワケエステートの評価額が銀行側から見ても妥当だったとしたら不安が僅かながら和らぐのですが、やはり共同担保の内容次第という訳ですね。
ところで、抵当権（マルハン）と1番抵当権転抵当（きらぼし銀行）の設定が同一日で、1番抵当権転抵当（きらぼし銀行）の金利のほうが僅かに低いので、
ZEKKEIが直接きらぼし銀行と契約したほうが良かったのではと思うのですが、間にマルハンを挟む形になったのには何か理由があるのでしょうか？（ZEKKEIだけでは信用が足りなかった？）
ID:2896 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-30 22:39:48]
水納島は開発許可が出て売れると思いますか？
ID:2895 / 投稿者：管理人 [2025-11-30 22:11:10]
銀行側はあくまで、銀行側の査定に基づいて担保価値を決めて、それに対して一定の掛け目で融資額を決めるので、特段「おかしい」と言えるような水準ではないかと思います。
不動産やってると、こちらの査定より銀行側の担保評価が高くフルローンが組めるケースがあったりしますが、逆に低い水準しか出ないケースもあります。
クラファン事業者で都銀と付き合えるところは少ないですが、都銀は金利が低いものの掛け目が低く手金負担が大きくなりがちですが、信金などは金利は高いものの、掛け目が高く手金負担が小さい、というのが大まかな感じです。
きらぼし銀行さんの傾向は私にはわかりませんが、担保価値の70%程度なら、別にありえるんではないでしょうか。
逆に、中小の不動産会社からしたら30%分を手金で負担するっていうのは結構重たいので、どちらかというともっと融資引けるところから借りる画策したいところではないか、と想像します。
なお、上記は開発難易度が特段高くないような土地での事例ですが、開発許可までに一定のハードルがある土地での融資条件となると、銀行側は保守的に見る傾向があるので、もっと厳しい査定になってもおかしくはないかと思います。
（そう考えると、銀行の目から見て、流動性や開発可能性に関して大きな懸念は感じられなかった、ということにも感じるのですが。）
また、銀行が一定保守的に査定し、一定の掛け目を設定していることを考えると、ヤマワケの不動産取得額は銀行の評価額から見て妥当な水準、もしくは割安、という見方ができるのかもしれません。（共同担保目録に何が入っているかにもおっしゃる通りよりますが）
ID:2894 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-30 19:45:40]
管理人様。
水納島ファンドの契約成立前交付書面（出資者以外でも閲覧可能）によれば今回の土地は抵当権が設定されており、債権額は27億円となっています。
今回の土地は不動産鑑定士による鑑定評価は未取得で、ヤマワケエステートが独自の算出方法で37億2000万円と評価していますが、
この評価が妥当だとしたら融資した業者から見たLTVは約72.6%になります。
最初の抵当権設定者は銀行ではありませんが1番抵当権転抵当が「きらぼし銀行」になっており、
銀行が融資したからには返済が見込めなくなった時に素早く回収出来る見込みがあるのだと思いますが、
そうだとするとLTVが約72.6%というのは高すぎるように思えます。
素人なので的外れな推測かもしれませんが、リスクを取りたくない銀行が実際はもっと低いLTVでしか融資していなかったとすると、
銀行による土地の評価額がヤマワケエステートの評価額より高い事になります。
さすがにそれは有り得ないと考えており、もし抵当権の箇所に記載してある「共同担保」にかなりの価値があれば辻褄が合う気がするのですが、
管理人様の意見を伺いたいです。
ID:2893 / 投稿者：管理人 [2025-11-30 18:35:19]
らくたまの掲示板を選ぶつもりで名前欄に入れたんですかね。
自分でも謎で。後で修正してみます。
おぉ、銀座応募されるのですね。
劣後出資比率が25%あるとは言え、もちろんノーリスクというものでもないですし、賃料収入を想定満額得るには相応の難易度はあるかもしれませんので、記事の方もご覧いただきご判断いただければ幸いです。
ちなみに私も額は決めてませんが応募すると思います。
ID:2892 / 投稿者：レオ [2025-11-30 17:19:25]
管理人様
ちょっと名前が｢らくたま｣となっていたので、もしや、と思いビックリしました笑
そうですね、らくたまの取り扱いアセットで商業ビルが結構多いですよね。
らくたまには商業ビルの取り扱いノウハウがあるんでしょうね。
今回の銀座案件も応募します！
ID:2891 / 投稿者：管理人 [2025-11-30 17:00:21]
すいません、2888（らくたまと書いたの）私でした。
記載誤り失礼しました。
狭小立地の店舗ビルは、間口にも大きく左右されますし見るべきこと多いですね。
後は15坪、20坪、30坪など広さで入れる店舗種別やテナントの属性も違いますし、リーシング手法も違います。
空調や排水などでも入れる店舗種別異なります。
（いわゆる軽飲食と重飲食など。）
後は水商売系が入ると買主はもちろん、仲介すらできる会社が限定されたりもありますね。（銀行系や財閥系、上場系が扱わなかったり）
おっしゃる通り、上層階でも美容師や整骨院系など、SNS等で固定客を引っ張ってこれる場合は問題なく、逆に賃料が安い上層階を好まれるケースもあります。（安ければですが）
まぁ、その手のものを扱っている事業者にとっては、こういった特性は特殊に厄介、高難易度ということではなく、それに対応したノウハウや業界ネットワークが必要ということかと。
らくたまさんは銀座はわかりませんが、門前仲町など店舗立地の開発、運営、リーシングは普通に扱ってこられているように見えますので、過度な心配は私は感じませんし、逆に、しっかり店舗も取り組まれている企業という印象です。
ID:2890 / 投稿者：レオ [2025-11-30 16:11:52]
らくたま様（2888様）
コメントありがとうございます。
そうなんですね、やっぱり商業系ってノウハウがいっぱい詰まっているんですね。
今回の対象ビルを写真で検索したのですが、スナック（？）などのお店が結構な数は入居していそう、というイメージを持ちました。
夜のお店が入るビルって、そういうタイプのビルが多いですね。（私の体験談からすると）
ある程度商売を行っている期間が長ければ、常連さんがつくので２階以上でも問題なさそうです。
机上計算では分からないですし、やはり自分が良くいく街でないとイメージが湧きづらいですね。
あと物価が上がっている中、商売するのは大変そう。インフレの影響を大きく受けそうです。
