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ID:2761 / 投稿者:レオ [2025-11-10 21:43:38]
管理人様
早速のコメントありがとうございます。
ウェビナーはアーカイブで後日公開されるとのことですので、内容はその際ご視聴ください。
元本償還の件、ウェビナーでは94で売却出来れば良いというイメージを私は持ちました。
他の視聴者も同様のイメージを持たれたかもしれません。
事業者に確認します。
減価償却分は、SPCが利益を溜め込むより出資者に毎年配分すると説明していました。
あと賃料は毎年下がる試算になっていました。これは保守的に見積もったのではないかと思います。
ID:2760 / 投稿者:管理人 [2025-11-10 21:14:59]
ウェビナーは時間が取れず聞けていないです。
減価償却費分を配当する場合、100万円出資すると5年後に持分の簿価が94万円になっていますが、5年間で配当を6万円先に支払っているという状態です。
運用期間終了後に94万円で売っては投資家に94万円しか償還できませんので、投資家が100万円償還して欲しいと期待するなら、簿価ではなく、出資時の価値より高く売る必要があります。
とはいえ、首都圏の新築RCでハイグレードな物件は5年後に価格が下がるという相場観にはなっていない、どちらかというと賃料が上がれば資産価値はその分上がるというような状況ですので、簿価より高く売るという計画ではないかと思います。
ID:2759 / 投稿者:レオ [2025-11-10 20:11:27]
管理人様
さっきまで行っていたrengaのウェビナーご視聴されたでしょうか?
やはり「想定利回り」は減価償却費の戻しが充てられている内容でした。
毎年1.2%程度。5年で累計約6%。ということは、不動産取得価格を100とすると5年後に94以上で売却できれば元本の毀損は避けられる、という考えですよね?
あと製販一体でいくら安くなるのかは明かされませんでした。
基本は何も隠さず明らかにする、おいしいラーメンを提供するラーメン屋と例えていましたが、なかなか肝の部分は明かせませんね。
蛇足ですが、かなりこの社長も向上心の高い方のように見受けました。気になったのが「みんなで大家さん」のことをしきりに参照して、「みんなで大家さん」を「詐欺」と決めつけて発言していたことです。弁護士でありながら、まだ何も判決が下っていないのにかなり不謹慎な発言だな、と感じました。
ID:2493 / 投稿者:管理人 [2025-10-09 21:16:07]
この商品特性は、これまでの不動産クラファンと違いますが、CREALの新型、ALTERNA、rengaと少しずつ増えてますので、徐々に認知が広がるのでしょうかね

現物不動産に興味ある方には面白いですが、ALTRRNAでも同じですが、少し先の不動産価値を読んで投資する商品なので、人を選ぶ商品なのかと感じます
ID:2492 / 投稿者:管理人 [2025-10-09 21:09:46]
試算は記事に掲載しましたが、減価償却なしでも配当水準だせる可能性はあるかと
キャピタルは、あるのが当然ではないです
今は相場が上がっているのでそう期待する方もいるでしょうが、本来は建物の耐用年数減る分価値が下がってもおかしくないのです
このクラスの物件は築浅だとあまり価値が下がっていません(今の影響では上がっている)のでキャピタルゲインがある可能性はありますが、相場が下がれば当然償還時には下がった額で償還されます

繰り返しですが、現物不動産を買って運営を委託するのと似た成果が得られる商品なので、不動産市況次第で損も得もします
プロファンドでも同様で、利回りや償還時の元本償還の保証は一切ありません
ID:2491 / 投稿者:レオ [2025-10-09 19:04:05]
管理人様
NOI利回りが3.0%程度なのに対して、宣伝しているのは「想定利回り」をベースに5.5%を毎年配当、となっているので毎年減価償却費を配当に回すのではないでしょうか?
キャピタルゲインを5.5%を想定利回りに含まず、としているのも、5年後にキャピタルゲインが得られるか分からないからなのでは。
一旦私は小額投資で様子見します。
rengaのスキームを理解していない投資家が5年後にキャピタルゲインがない、もしくは元本割れとなった場合、大騒ぎになる気がします。
スキームの詳細はrengaが今後、きちんと投資家にウェビナーなり、WEBサイトで明確な説明が必要ではないかと思います。
ID:2489 / 投稿者:レオ様 [2025-10-09 09:41:44]
renga掲示板分けました。
超過配当はやはり減価償却分ですね。ありがとうございます。

基本的には、賃料で配当する設計になっているように見えますが、減価償却分を配当に回すと将来の償還時にかなり値上がりしないと元本が目減りして返ってくる可能性が高まるので、運用中に超過配当が確認されれば要注意、となりますね。
基本は物件を保有するのと近い収益になるので(AM報酬や信託報酬は必要ですが)、「融資によるレバレッジが効いた物件収益力」以上の成果はないファンドという認識のもと、純粋に不動産の収益性を見て投資判断するのが正解だと思います。
ID:2486 / 投稿者:レオ [2025-10-08 12:50:59]
管理人様
お世話になっております。
renga(デジタル証券株式会社のセキュリティートークンサービス)から回答があり、「利益超過分」は原価償却分だそうです。
近くデジタル証券株式会社が第一号案件(北品川レジ)について、ウェビナーを開くそうです。
ID:2473 / 投稿者:管理人 [2025-10-04 17:01:57]
事業収支計画を出すクラファンもいるので、rengaも出す方がわかりやすいですよね。
プロファンド系設計では標準的な構造、経費率に収まっていると思うのですが、一般には認知されていない手数料が存在するため、適正に理解してもらうことが困難という思いがあるかもしれません。
余談ですが、CREAL、ALTERNA、rengaなどの経費構造を対比でまとめよう準備してますが、正直不動産証券化を学んでいない方にそれぞれの意味などをうまく伝えるのは困難な部分があるとも感じています。。。信託は不動産証券化では一般的ですが、これ自体がなかなか難解です。

船舶や航空機リースは、まだイメージわかないんですよね。
あれは富裕層が減価償却費を損益通算して節税するという市場がありますが、匿名組合では損益通算できません。
富裕層市場でダブついた物件を回すためのセカンダリー市場にされちゃうんでは、みたいな印象で、そっちが入ったらここでは扱えないかとも思います。(私が全くわからない市場ですし。)
rengaも決算開示されて、不動産メインで行くならサイト掲載したいんですが、少し様子見ております。
今回の物件(というか開発したデベロッパー)好きなんで、今回は投資しそうですが。
ID:2472 / 投稿者:レオ [2025-10-04 16:24:39]
管理人様
お世話になっております。
rengaの解説記事ありがとうございます。
試算を出していただいたのでイメージが湧きました。
それにしても何故デジタル証券株式会社はこうした情報を発信しないのでしょうかね?
初めての個人投資家向けの商品ですし、ターゲットの顧客層が不動産知識が豊富な層からそうでない層と多岐にわたる中、きめ細かい情報提供が必要、特に対面ではなくすべてネットで完結するので、文面や動画、絵などで、情報をうまく伝達しないといけないと思うのですが。。。
また、rengaが外部の会社を除くことで低コストを実現した、と宣伝しているのですが、一体定量的にいくら下がったの?という点が分からなったり。
まぁどの商品でもよくあることですが、どうしてもメリットや顧客の目に留まるメッセージを過度に伝えておいて、その裏付けとなるデータがない、という印象を持ってしまいます。
特にリスクについてrengaのサイトではあまり触れていないことも気になります。
何れにしましても私は少額を投資してみて様子を見ようと思います。
余談ですが、rengaでは将来的に船舶、航空機、再生エネルギー施設などのセキュリティートークン化を考えているようですね。
航空機リースの小口化商品はJTG証券で販売していましたが、契約通貨がアメリカドル建てなので為替影響が大きく、その割に配当利回りが6%、売却益が20%相当(2年半程度の運用)だったので見送りました。船舶についてもマリタイムバンクという会社がありますね。確かこちらもアメリカドル建て。
フィリップ証券は映画「宝島」の制作費用をセキュリティートークンで募集、販売もしていました。
今後セキュリティートークンの商品数やバラエティーが増えていくのかなと思いますが、やはり裏付けとなる対象アセットの中では不動産が一番分かり易いですね。
ID:2469 / 投稿者:管理人 [2025-10-04 13:30:27]
レオ様、みなさま
rengaのインカム配当(期中運用収支)のシミュレーションを記事に反映しました。
https://investors-eye.jp/renga/#simulation

もちろん賃料相場の増減(今は値上がりが続いてます)の他、空室率などで報酬は変動します。
また、費用面では、信託報酬の記載がない他、金利も恐らく変動金利のため配当水準は確定ではないため、「一定の仮置き条件のもとでの試算」として見ていただければ幸いです。
ID:2468 / 投稿者:レオ [2025-10-04 11:20:57]
管理人様
ありがとうございます!
本当はデジタル証券株式会社がやるべきだとは思いますが。。。
ID:2467 / 投稿者:管理人 [2025-10-04 09:36:48]
レオ様
ファンド収支をざっと試算してみたら、減価償却分の超過配当を実施しなくても、5%くらいは配当が出そうな計算になりそうな感じです。
今日のうちに、別途試算結果を記事に反映してみますので、別途ご報告しますね。
空室率や変動金利の問題がありますし、信託報酬が明記されていないのであくまで「想定」収支になりますので、ちょっと数字精査しての記事反映とさせてください。
ID:2466 / 投稿者:レオ [2025-10-04 08:45:03]
管理人様
早速のコメントありがとうございます。
そうですね、減価償却分かもしれません。
デジタル証券株式会社は既に機関投資家に販売実績があるので、機関投資家に対して配当利回りをどのように説明したのでしょうかね?機関投資家は明確で定量的に判断出来る説明がないと投資できません。
5年後に購入価格もしくは帳簿価格より高く売れればいいですが、5年後の市況は誰にも分かりませんから。
Rengaには期待していたので、残念です。
ID:2465 / 投稿者:管理人 [2025-10-04 07:58:29]
利益超過分と言うと、減価償却分も配当原資に回すという意味ですかね。
レバレッジも効かせているので減価償却分から配当する可能性があるという意味合いな可能性もあります。
ファンド設計としてあり得る設計ですが、減価償却分から配当すると、言葉としては正しくないですが、元本部分から配合しているような構造になりますので、不動産の値上がりがない場合には、償還時に減価償却後の価値相当の償却となる可能性がありますね。
このあたりは、期中のレポートを見ないとわかりませんが、結局、対象不動産の価値をベースにしか配当も償還もできませんので、対象不動産の将来までの収益や価値を投資判断材料にするしかありませんね。
ID:2464 / 投稿者:レオ [2025-10-04 07:39:03]
デジタル証券株式会社が運用するrengaについてようやく質問に対する回答が来ました。

想定利回り5.5%は「利益超過分」を加味したものとの回答。
ただし、「利益超過分」の原資についての明確な回答はなし。
また、費用の差額についての回答はなし。
マスターリースの方式については開示しないとの回答。
情報公開に対してかなり後ろ向きで投資家に十分に商品のもっとも基本となる情報の説明が不足していると思いました。
私はこの会社のセキュリティートークンには投資しない方針です。
不動産クラウドファンディングで、劣後出資が高い事業者のファンドに出資するほうがリスクは低いと思います。

一点、「想定利回り」は、あくまでも想定なので、想定利回りを下回ったり、もしくは配当がないのは不動産クラウドファンディングでも必ず起きます。
最近は、不動産クラウドファンディングでこの「想定利回り」を死守しないといけないというような風潮が投資家の中にあるのは良くないのではないのかなと思います。

rengaについてはご自身で目論見書をよく読んでいただいて十分リスクとリターンを認識の上、投資判断をしてください。