名前：
コメント：
ID:2778 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-13 19:34:45]
管理人様
COZUCHIで本日
西麻布一棟マンションフェーズ4が募集案内されますが、
どう思われますでしょうか？
PRでは以下のように説明書きされていますが。
本プロジェクトは当初、土地および建物（一棟マンション）の共有持分約8割を取得してスタートしました。過去3つのフェーズを通して他の共有者との交渉・法的手続き等を進めてきました。その結果、土地・建物いずれにおいても共有状態を解消するとともに、フェーズ3の運用開始時点では未取得となっていた建物の残り1つの区分についても、追加取得が実現し、土地・建物全体を完全所有した状態でプロジェクトを進めることが可能になりました。
本フェーズでは、追加取得ができることになった建物区分について、一定の法的手続きのもと引渡しを受けます。そして、最終的に売却することで、キャピタルゲインの獲得を目指します。
ID:2777 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-13 13:45:58]
こちらサイトは、不動産クラファン投資徹底サポートですので、ソシャレンに関するコメントは、お控えになった方が宜しいかと思います。
ID:2776 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-13 13:34:03]
そうですね。不動産クラファンは、運営会社の財務内容を精査したりファンドの劣後出資比率等を調べたりとリスクを回避出来ますが、AGクラウドファンディングは何処に貸付されるかは、AGを信頼して、お任せですよね。劣後出資比率が無い代わりにAGは担保をしっかり取ってますが、どちらに投資するかは、好みの問題でしょうが・・・私は、自分で運営会社やファンドを吟味する方が合ってます。
ID:2775 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-12 21:28:55]
AGはソシヤレの金貸しで不動産クラファンではないので
こちらの掲示板では場違いですよ
ID:2774 / 投稿者：たまちゃん [2025-11-12 21:15:13]
AGさんも人気ですね
私はトライしたことはありませんが。
土地勘のある地元の企業にも入れるようになりました。
自分は名古屋なので、TSON FUNDINGとか、みらファンなど。
小さくマニアックなところ(笑)わかる気がします。
運任せで、たまにしか当たらない抽選申し込みと、←落ちるとがっかりしますね 全く最近COZUCHIは当たりません
クリック合戦しなくても、比較的申し込みしやすく行けるところの二刀流です。(o^―^o)ﾆｺ
ID:2773 / 投稿者：管理人 [2025-11-12 19:34:06]
2769様
情報ありがとうございます。
エムトラスト社の100%子会社がクラファン参入ということは、ヤマワケエステートではなく、そちらでファンドを出す形になるのですかね。
（ヤマワケエステートが、蓄電池ばかりになってしまう？）
しかし、エムトラスト社は営業利益22億円も出しているとPRに記載されていますが、これはかなり大きな利益額ですね。
これだけ営業利益もしっかり出して実績を積むと、土地はもちろん、建築コスト含めてそれなりの金融機関から融資を引けそうなもので、資金調達も信金等から地銀などにシフトできる事業規模感な気もしますので、今わざわざ自社でクラファン事業を立上げて、どういった資金をクラファンで調達するのか、ウォッチしていきたいと思います。
後は決算の中身も見えないので、できれば親会社の決算も開示してもらいたいところです。
ID:2772 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-12 19:25:36]
三田ガーデンの売り物半端ないですね
https://www.nomu.com/mansion/id/RF470133/
色んなところで売ってますね
https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/4168935/
単に高値で掴んで転売ですね
ID:2771 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-12 18:46:42]
宇都宮案件、募集金額450百万円に対しシュミレーションの数字が無茶苦茶です。雑というか社長もコロコロ変わりどのような人かもわからず相変わらず危険な感じですね。運用が終わったにかどうかも相変わらず分からず運営は無茶苦茶ですね。
ID:2770 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-12 18:43:22]
AGとかではダメなのでしょうか？らくたまとか頑張ってますが、AGで6パーセントとかだとあまり心配しなくても良い気がしますね。昔はAGもクリアルも酷いクリック合戦でしたが最近は皆様小さくてマニアックなところに行きますのでAGが余裕で取れるというのは嬉しい限りです。
ID:2769 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-12 17:39:27]
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000018.000070783.html
エムトラストが完全子会社でクラファン事業を開始するようです。
ID:2768 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-12 09:29:08]
新規案件も3か月出てきてないですからね
苦戦してるんですね
全然割安で購入できてないというがわかりますね
ID:2767 / 投稿者：管理人 [2025-11-12 08:55:23]
Web掲載ですか？
だとすると、確かに苦労してるのかもですね。
超富裕層とか、そこについてる営業って、広く出回ってる物件をありがたがらないケースがあるので、できれば掲載前に懇意な付き合い先までの顧客で売れるほうがやりやすそうです。
ID:2766 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-12 02:53:09]
高級マンションシリーズ両物件とも売り出されてますね
プラウドタワー渋谷 4億4000万円
三田ガーデン 10億9800万円
ファンド終了期間終了までもう少し
販売苦労してますね
ID:2765 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-11 21:38:26]
私もらくたま・Owner's Siteともに駄目でした、なんかクリック合戦の裏技あるみたいですね。スマートフォンのモバイル回線とパソコンの光回線、有線LANと複数回線で早いもを使うみたいですね。チケットを取る人も、何人かでやるみたいなので、敵わないですね。
ID:2764 / 投稿者：レオ [2025-11-11 20:08:14]
こちらの名古屋物件のウェビナーも今日ありました。
既にサイト掲載内容の説明の繰り返しで時間の無駄でした。
ID:2763 / 投稿者：管理人 [2025-11-11 19:59:18]
人気の集まった状態で先着順だと、スピード勝負ですし、そもそも、その時間に予定があるとどうしようもないですしね
私は一定比率の投資枠を維持したいので、抽選枠に期待してみます
ID:2762 / 投稿者：たまちゃん [2025-11-11 19:17:49]
全然先着では通りません。
なかなか難しい
ゆったりしたとこに、行くしかないです。
(笑)
ID:2761 / 投稿者：レオ [2025-11-10 21:43:38]
管理人様
早速のコメントありがとうございます。
ウェビナーはアーカイブで後日公開されるとのことですので、内容はその際ご視聴ください。
元本償還の件、ウェビナーでは94で売却出来れば良いというイメージを私は持ちました。
他の視聴者も同様のイメージを持たれたかもしれません。
事業者に確認します。
減価償却分は、SPCが利益を溜め込むより出資者に毎年配分すると説明していました。
あと賃料は毎年下がる試算になっていました。これは保守的に見積もったのではないかと思います。
ID:2760 / 投稿者：管理人 [2025-11-10 21:14:59]
ウェビナーは時間が取れず聞けていないです。
減価償却費分を配当する場合、100万円出資すると5年後に持分の簿価が94万円になっていますが、5年間で配当を6万円先に支払っているという状態です。
運用期間終了後に94万円で売っては投資家に94万円しか償還できませんので、投資家が100万円償還して欲しいと期待するなら、簿価ではなく、出資時の価値より高く売る必要があります。
とはいえ、首都圏の新築RCでハイグレードな物件は5年後に価格が下がるという相場観にはなっていない、どちらかというと賃料が上がれば資産価値はその分上がるというような状況ですので、簿価より高く売るという計画ではないかと思います。
ID:2759 / 投稿者：レオ [2025-11-10 20:11:27]
管理人様
さっきまで行っていたrengaのウェビナーご視聴されたでしょうか？
やはり「想定利回り」は減価償却費の戻しが充てられている内容でした。
毎年１．２％程度。５年で累計約６％。ということは、不動産取得価格を１００とすると５年後に９４以上で売却できれば元本の毀損は避けられる、という考えですよね？
あと製販一体でいくら安くなるのかは明かされませんでした。
基本は何も隠さず明らかにする、おいしいラーメンを提供するラーメン屋と例えていましたが、なかなか肝の部分は明かせませんね。
蛇足ですが、かなりこの社長も向上心の高い方のように見受けました。気になったのが「みんなで大家さん」のことをしきりに参照して、「みんなで大家さん」を「詐欺」と決めつけて発言していたことです。弁護士でありながら、まだ何も判決が下っていないのにかなり不謹慎な発言だな、と感じました。
ID:2758 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-10 15:14:14]
このように、疑問に思われたことは、お問い合わせ欄で質問して下さい。対応が運営会社で違いますよ。回答スピードであったり、丁寧さであったり、社長の考え方が社員教育にも表れてます。
ID:2757 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-10 15:06:38]
きんぐ様
私は問い合わせしてなかったですが、詳しく回答されてますね。これで疑問が解けて良かったですね。価格アップ想像していた内容でしたが、疑問に思われて当然です。ちゃんとした鑑定士による評価額を出すのは結構お金がかかりますのでね。相場以上の価格設定でレピュテーションを落とすようなことは、しないと思います。
ID:2756 / 投稿者：きんぐ [2025-11-10 13:47:54]
Ｘ見ました。
どなたか同じようなことを考えて聞かれたのか、管理人様が聞いていただいたのかわかりませんが、質問していただいたのも、それに対する丁寧な説明も大変ありがたいです。
信頼と実績のらくたまさんという印象を受け、愛好家さんのおっしゃる通り考えすぎの気がしてきました。
情報ありがとうございました。
ID:2755 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-10 13:42:16]
ID2752様
ご教示有り難うございます。やっぱり更新してからが正解ですね。
ID:2754 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-10 13:13:02]
AGのこの前の品川も1億強一瞬でしたが事業者により本当にパワーが違いますね。
ID:2753 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-10 13:10:49]
Xで公式から31号の土地価格の評価について説明が出てますね
ID:2752 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-10 13:06:18]
失礼します。
自分も開始と同時に申し込みボタンが変わるかと思いきや変わりませんでしたから、慌てて更新したら申し込みボタンの色が変わっていて無事投資できましたよ。瞬殺でしたから埋まった後では申し込みボタンは変わらないということかもしれませんね。
ID:2751 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-10 12:35:42]
私も要領が悪く投資出来ませんした。最初の画面で、開始時間と同時に一旦更新ボタンをクリックした後に（申込みをする）のボタンが良いですか？それとも最初の画面で待っていれば、開始時間が来れば（申込みする）ボタンは色が変わり、押せるようようになりますか？誰か教えてください。私は前者でやりましたが、駄目でした。
ID:2750 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-10 12:08:24]
1分かからず終了。72名の方が幸運を掴んだようですが、出資の数字を間違えて売ってしまい修正にもたつき敢えなく落選。やっぱり厳しかった。レベチーよりも利回り低いのでやはり業者の優劣は見られてるのを実感しました。
ID:2749 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-10 12:05:12]
jグランドのowners site第1号40秒で100%いきました...
1億3000万を72人出資なので1人当たり180万とそこそこの額ですね。
私はなんとか50万いけましたがクリック合戦厳しいですね。
ID:2748 / 投稿者：きんぐ [2025-11-10 09:59:17]
管理人様、愛好家様
ご意見ありがとうございます。
近頃、各社でリゾート別荘の運用延長・再組成といった、売れずにやむを得ずの対応がちらほら散見されます（私は投資してませんが）ので、どうもそれに近いように見えてならないのです。
・他社のリゾート別荘案件も最初から「出口戦略明確です！」って言ってやってれば、あまり問題視されなかったりするのでは？とか、
・いやいやそう言ったとて、そもそもリゾート別荘と門仲では物件がまったく異なるので、全然違うのかも？とか、
・リゾート案件の運用延長は困るけど、実はそちらの方が誠実（売れないリスクを明確にしている）な対応で、「出口戦略明確です！」の方が不誠実（最初から負担をあとの人に押し付ける前提を置くことでリスクを少なく見せる）では？とか、
何が正しいのか全然わかってなくて、本当にもやもやします
ただそれらの会社とは違って、実績あるらくたまさんというところで、考えすぎということなのかもしれません。
物件の評価をきちんとできれば一番良いですよね。
わからないなりに、いろいろ勉強させていただいて、考えてやっていこうと思います。
このたびはありがとうございました。
ID:2747 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-10 05:49:40]
すみません抜けてました。下記コメントは私です。
ID:2746 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-10 05:48:04]
ここでのコメントは本当に参考になります。レオ様のコメントも実際には、自分は投資していないにも拘らず調査して頂き、また管理人様もサイトの掲載外の運営会社も調査し適切なコメントを頂き有り難うございます。
社会問題にも発展してますが今から12年前に、みんなで大家さんは最初の業務停止を受けています。子会社の「都市綜研インベストファンド」が、広告費の過大計上と会計処理の相違などを理由に、大阪府から60日間の業務停止命令を受けました。業務停止の理由は広告費の過大計上で関連会社の都市綜研インベストファンドが計上した広告費約32億円が、過大であると指摘されました。適切な広告費で計算すると、この時点で債務超過でした。
私も8年前に気になり資料を取り寄せました。パンフレットは素晴らしい内容で目を引く内容でした。しかし決算報告書を見ると酷いものでした。被害に遭った人は本当に大変ですが、投資は自己責任ですので、しっかり見る力が有れば防げたと思います。社長の会見を見るとまさしく詐欺師ですね。過去のテレビの取材中に殺害された豊田商事を彷彿しましたが、過去最大の被害額になるでしょう。これからもしっかりサイトを通して、運営会社を分析し、自分に適したファンドを選択したいと思います。
ID:2745 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-10 04:15:26]
私は経理ことは、よく分かりませんが確かにその通りで、節税スキームは当然の権利だと思います。法人は利益が上がれば、法人税・事業税で、ほぼ半分は持って行かれて、高額所得者の高い納税があるからこそ、国民は恩恵を預かれてますよね。国も抜け穴がないよう、よく考えてますよ。抜け穴が有れば、翌年の税制改正で直ぐに修正されますしね。赤字年度で旨く処理出来ればですが継続的に利益が上がれば結局は繰り延べ効果ですしね。高市政権の責任ある積極財政で利益と分配が好循環し日本経済の発展を期待します。
ID:2744 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-10 00:38:46]
税金を抑えることは欧米では当然の如く個人の検討事項であり、自らを豊かにするための一つの手段ですね。金持ちほど節税しやすいというのはありますし、ある程度仕方ないかと思います。建物なんかも昔は定率法が認められてたので初期に減価償却を過度に取りますが結局売却時にはその分を売却益から税金を支払いますので、繰延効果があるというだけなんですけどね。真っ当であれば。ただ雑費で色々落としたりすることもできますのですが、この程度であれば可愛いもので私は経理ですので節税スキームとかは法人でもかなり検討しますよ。それが私たちの腕の見せ所ですので。
ID:2743 / 投稿者：管理人 [2025-11-09 22:30:38]
不動産には様々な税に絡む制度があり、その特性を利用した節税に効く商品や販売手法は消えないでしょうね。
ただ、あからさまな節税目的での利用手法は、適宜国税からつぶされてはきています。
国民の不公平感に対して、税務当局も放置はしていないのかと思います。
例で言えば節税目的でのタワマンの相続後短期転売などは最高裁で相続税の低減が否認されたましたし、タワマン高層階の相続税評価額なんかも見直しが入ったかと。
その意味では、節税対策商品の最大のリスクは税制見直しに伴う市場価値の下落リスクかもしれませんね。
書いていて思いましたが、節税対策として過度に広がると、税制見直しが結構頻繁にあリました。税制見直しが起きることは、結構リスクとしては大きいかもしれません。短期間での減価償却メリットがなくなれば物件価格が下がる可能性は高いですね。
ID:2742 / 投稿者：レオ [2025-11-09 21:19:07]
節税の議論は好きではないですね。税金を納めるのは国民の義務です。所得が上がれば税負担が増すのは当たり前。道路の街灯、ゴミ収集、救急車や警察官。市民に取って重要なサービスを提供できるのはみんながきちんと税金を納めているからです。お金が稼げれば稼ぐほど、さらにお金に貪欲になるのは下品です。税金を支払うことの重要性を認識すべきです。
ID:2741 / 投稿者：管理人 [2025-11-09 19:55:50]
不動産購入者向けの宣伝、顧客の反響獲得にもクラファンを活かせるというコンセプトでしょうね。
区分マンション系では割とあったコンセプトですが、高所得層向け一棟アパートは珍しいかもしれませんね。
（そういえば会員登録時の年収に4,000万円以上という選択肢があったような）
ID:2740 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-09 19:44:49]
不動産クラファンに応募し、更に購入者は別枠で100万円も、もらえますね。
ID:2739 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-09 19:41:41]
確かにオーナーズサイトの物件は高額所得者に取っては、10室以上を満たしていて増益通算が出来、節税にはピッタリの案件ですね。
ID:2738 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-09 18:02:18]
十四室なので十室以上満たしてますので
損益通算できますね
この単体物件だけでも
ID:2737 / 投稿者：管理人 [2025-11-09 17:16:14]
2736様
まさに今回のOwner's Siteの物件がそのニーズ向けの現物不動産ですね。
所得1,800万円だと税率33%ですから、減価償却費相当分の節税効果が所得が大きいほど大きくなる、という分も加味して提案されることで、その分高く売れるし、相応の流動性がある築古物件。
もっとも、クラファン投資では節税効果はないため、シンプルに利回り換算での価値しかありません。
その事業モデルで売買している事業者の不動産クラファンに投資する場合、本業で「売れ残った物件」をファンド化されていないか、物件の仕入れ額が妥当か、などの観点で見る必要はあるのが注意点かと思います。
ID:2736 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-09 16:37:39]
年収が二千超えてきたらはっきり言って地方のボロ木造一軒家というのも節税を考えればありです。土地代がなく上物だけのような建物であれば3年で減価償却してまた同程度に価格で同じような属性の人に売却できます。
ID:2735 / 投稿者：レオ [2025-11-09 12:40:32]
管理人様
そうですね。管理人様のサイトを訪問する方は私を含めて堅実な投資家が多いですね。あとは不動産クラウドファンディングについて勉強したい方。もし私がこのサイトを最初に知っていたら、もっと堅実に投資できたのに、と思います。管理人様の記事はとても勉強になりますし、もしこのサイトを先に訪れていれば償還遅延やらリファイナンスを繰り返している事業者には出資しなかった方も多くいたかもしれないと思います。（今更ですが）
不動産クラウドファンディングはミドルリスク・ミドルリターンという触れ込みのはずで、そもそもCOZUCHIやヤマワケエステートなどの権利調整型は不動産クラウドファンディングには適していないはずなんですよね。但し、あのようにアップサイドや高い想定利回りを見せられたら誰だって心が揺さぶられます。
ところでみんなで大家さんは、ネット完結型ではなく、書面式なんですね。そうであれば、出資者は書面でリスクをよく読む時間がネット完結型よりあったと思うので、運営事業者に損害賠償を請求するのはちょっとハードルが高いかなと思いました。もちろん運営会社が何かしら違法な行為をしていれば別ですが、不特法上の行政処分は既に下りてますし。
ただ出資された方の多くがご高齢の方で、年金だけの生活に不安を持たれていたようなので、そういった意味では「年金だけでは老後生活できない」と宣伝しまくっている金融商品販売会社すべて、そして過去の自己資金は最低でも２０００万円は必要と言った政府の閣僚（？）にも責任があると思います。
老後必要資金は、家族構成や生活スタイルによってだいぶ異なりますし、年金だけでは不十分と考えるのであれば、まずは働くことを考えたほうが良いと思います。
特に男性の場合は、現役時代、会社にすべてを奉仕してようやく会社から解放されたのでこれ以上働きたくない、という気持ちがあるのかもしれませんが、一旦日々のルーティンがなくなってしまうと、心身の衰えが急激に早くなります。心の張りがなくなって、家に籠るようになり、認知症の発症リスクも高まります。怒りっぽくもなります。
みんなで大家さんに出資された方は、本当に大変な思いをしたと思いますが、そこは割り切って（難しいですが）、働いて取り戻す！という気持ちで前向きに生活してほしいです。
ID:2734 / 投稿者：管理人 [2025-11-09 10:45:02]
ここを見て頂いている方は、多分クラファン投資家のなかでも堅実志向な方が多いかもしれませんね。
それぞれの現状の違いで選ぶ内容が変わって当然ですし、3%でも私は価値があると思っています。
GALAさんは私毎回入れてますね。リスク管理上貯金枠を常に残しているのですが、GALAならそこから移しても良いかと。
私大手銀の10年社債を過去買ってしまいましたが、利子は1%くらいで今物価上昇に負けてまして、それならGALAは十分利回り高いです。
リスク受容できる程度に分散していれば、高いリターン狙いもありですよね。
リゾートも、そのエリアをわかっていて、デザイン設計会社、ゼネコンも押さえてて販路もある会社ならそこまで超ハイリスクではないとも思うのですが、新規参入時にクラファンで調達したところで苦戦事例が目立ちますね。
投資家から見て事前にリスクが読めないというのが最大のリスクでしょうか。
Lives33は記事書けてなかったですが、付けるなら良を選んでいると思います。
都心部の配当2%代、1口1,000万の小口化商品は、任組か信託受益権の小口化でしょうね。100%相続対策商品です。
しっかりした事業者なら、超好立地で相続税評価額圧縮効果が90%を超えるような商品があり、配当はおまけで、あくまで相続対策になり、将来の資産価値も安定していることが価値です。これは全く別の市場ですが、ニーズは根強いです。
相続税対策には不動産は外せないのですが、小口化ならではの価値があり、今もかなり伸びていますね。
ID:2733 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-11-09 09:44:52]
レオ様・管理人様
私も基本的にレオ様と全く同じ考えです。3％～4％あれば十分と思っております。定年退職後なので、収入も減り確定申告すれば、源泉徴収税分も戻って来ていますので、しかし、たまには冒険もしたいのが投資家の性でしょうか。毎月3件程の償還が有り、管理人さん注目ファンドの優・良・可から選出してます。あれっ！Lives FUNDING#33も（良）ではなかったですか？
ID:2732 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-09 08:58:25]
みんなで大家さん問題で現在の不動産クラファンの異常な利回り競争の過熱感が解消されると良いですね。やっぱり高利回り→リスクが高い
ID:2731 / 投稿者：レオ [2025-11-09 08:46:52]
そうですね。「最大想定損失」という考え方もありますね。
私の場合は、あくまでも余裕資金での運用、自分で投資内容を吟味して（？）投資した商品であれば、仮にその商品が全損になっても仕方ない（構わないという意味ではありません）という考えです。
確かに都心５区内駅近築浅物件ですと、もはや３％を切る不動産小口商品があります。これは最低投資額が１０００万円という富裕層向けです。わたしは一つの商品に１０００万円を投じるのはリスクがありすぎると思っています。ただし日本の公定歩合が０．５％である状況を考えると、３％程度でも高いほうかも、という気もします。また、足元の消費者物価指数が３％程度なので、３％程度あれば、少なくとも資産の目減りを回避できます。
私は不動産クラウドファンディング商品を、資産を殖やす投資先としては考えておらず、資産を守る商品、と考えています。ですのであまり利回りが高い商品を選びたいと思っていません。
リスクを取る商品は株式、場合によっては仮想通貨や金地金で、不動産クラウドファンディングを含む全体の投資商品が前年同月比で３％のリターンを維持出来たら良いかな、と思っています。
ただそんなにうまくはいきませんが。また、現物株式はかなり過熱気味ですし、不動産クラウドファンディングは嵐が過ぎ去るまでリターンを求めないことにしているので、実際には現預金の割合が増しています。
不動産クラウドファンディング愛好家様が参照された台湾有事の件など、地政学リスクも潜在的な経済ショックの要因になっていますし、トランプ大統領がこの先何をするのか余談を許さない状況です。バフェットさんも投資先がなく困っているようですね。
あと、余談ですがリゾート物件はかなり専門知識が必要なようです。以前テレビでやっていたのですが、バブル期に建てた豪華な内装の別荘ですが景色はなにもない物件と、最近建てた普通の一戸建てですがお風呂から小さな窓で海が見える物件だと、後者のほうが高い値段で売れるそうです。なかなか素人には分からない値付けですよね。
ID:2730 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-09 05:15:16]
私も管理人さんと同じく最大想定損失という考え方に賛成です。今の低利回り環境の中で、不動産クラファンは発展していくでしょう。よって私は利益の上乗せ分と新たな余裕資金分で投資枠は増やして行こうと思います。
管理人さんの投資日記を見ると私と投資行動が全く同じで、たまにハイリスクファンドにも投資されたり、分散投資を逸脱されたりされることもありますが、全て最大想定損失の考え方なのですね。リーマンショック級からすれば、みんなで大家さん問題は中粒だと感じます。昨日国会で高市さんが台湾有事の際の自衛隊出動のことが話題になりましたが、この問題は大きいと思います。尖閣諸島でのブイ設置による海洋調査、海底ケーブル切断。九州でも南西諸島の避難受け入れ先が決まっています。話しがちょっと逸れましたが、資金がある大手の不動産会社は別として、中小不動産会社は今の利回り競争になるのは仕方ないことだと思います。儲かりそうな物件が有れば、我先に奪い合いのも当然な心理ですね。今の不動産クラファンは、募集前の売買契約が前提なので先に契約有りきで10%程の手付を打って、クラファンが成立しなければ、大変なことになりかねません。管理人さんも解説されてましたが、募集終了が近づき、利回りアップのメールが来て、ギリギリで成立したこともあったと。誰でも少しでも利回りが良く、しかも安全なものを求めたいと思いますが、それは相反関係にあり無理です。しかし最大想定損失の考え方からすれば、管理人さんの注目ファンドで優・良を付記されてるものだと感じます。合ってますでしょうか？
ID:2729 / 投稿者：管理人 [2025-11-09 00:20:01]
どこまでリスクを受容するか、難しいですね。
都心部好立地の住居系の収益物件の実質利回りは今、新築だと3%程度です。（個人が取得できる物件だと3%を切るものも）
融資併用型でレバレッジを効かせないと5%は出ませんので、高めの利回りをめざすと、どうしても地方物件や、築古リノベで売却益も加味するようなものなども視野に入れる必要は出てきますし、一定のリスクを受容しないとリターンも求められないのは現実かもしれません。
私はたまに「最大想定損失」という言葉を使いますが、最悪のシナリオを想定した場合のリスクが小さいか大きいか、という視点でも考えると選択肢が増やしやすいかもしれません。
今日Owner's Siteの記事も書きましたが、1号ファンドは1億円台の収益物件で節税効果もあるものということで買い手の数が多いので、最悪市況が悪化しても、値段をある程度下げれば買い手が尽きやすく、全損までの被害は受けにくか、と。
その他ではCREALなども、満額配当が得られるかは不明ですし、劣後がゼロなので売却時に損失が出れば投資家負担ではありますが、リーマンショッククラスの市況悪化でも3割損失くらいで済むような物件が多い（商業やホテルなどはもう少し高かったエリアも）ので、そういうところを中心にすることで、市況悪化時などの損失を限定するという考え方もあるかと思います。
ID:2728 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-08 23:26:00]
自分は今後は住居系に絞っていこうと思っています。
そもそもリゾート系や蓄電池やデータセンターを
クラウドファンディングとするのはおかしいです。
ID:2727 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-08 21:58:41]
インカム型の良物件などはそもそも絶対数が少なすぎて利回り競争になってる今のクラファンでは勝負できない。別業界ですがかなり巨額の受注産業に身を置いてますが営業マンは大きいものを取るのに必死で細部の細かな検証などほぼしていませんし、能力的にも時間的にもできませんからね。ただ口が上手いこと仕事がないと会社が回らないのも事実で如何に管理系が止めるかに係る部分があり、不動産クラファンくらいの零細企業社ですとイケイケになってしまい甘々な計画でキャピタル型の案件が組成されているのでしょう。インカム型で5パーってのも実はものすごく難しいと思うのですがね。そこで自社も利益もとってとなるとテナントが高値で入居していることになりますからね。
ID:2726 / 投稿者：レオ [2025-11-08 20:45:45]
管理人様の解説記事を読み返していてのですが、管理人様が書かれていた通り、開発型ファンドで運用期間内に不動産を売却できなかったものや、リゾート開発型のファンドで売却が上手く行かずトラブルになっていますね。ヤマワケエステートの複数のファンド、レベチーのニセコ案件がまさに当てはまります。またわかちあいやトモタクもリゾート案件の売却が上手くいっていないようですね。みんなで大家さんも、結局は夢のある絵を描いて実際には実現できていない成田ゲートウェイのファンド。
どの案件も将来の価値が分かりづらいですし、素人にはその価値を検証するのは不可能です。
みんなで大家さんについて、不特法による行政処分が下りてから一年以上が経過し、もしかすると今後社会問題に発展するかもしれません。また、不動産クラファン業界全体のイメージダウンにも繋がってしまいました。
今後は良質な事業者だけが生き残っていく時代になるのでしょうが、その間にかなり多くの事業者が淘汰されそうです。
私は自衛策として不動産クラファンへの投資配分を少し減らすことと、インカム型ファンドに投資を固める事にしました。それと劣後出資が高いサービス。任意組合は別ですが。
ID:2725 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-08 15:04:30]
まあ色々検証するのは良いですが、この案件は開始後1分以内に終了すると思いますがね。ネットやクリックのタイミングを今から考えとくべきかと。そのあとはAGくらいの利回りになるでしょう。
ID:2724 / 投稿者：管理人 [2025-11-08 14:42:59]
親子のシナジーを活用して、成長シナリオが描けそうな事業モデルに感じますね。
親会社は上場とはいえ資本コストの低減や資本効率が求められる業態でしょうから、子会社がクラファンで調達することにも合理性があるのかな、と思います。
まだ成長途上の中小企業という売上規模ですが、今後売上高営業利益率が改善していければ、堅実よりの分散投資先候補になってくれるのでは、と期待しています。
ID:2723 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-08 13:52:26]
管理人さま
ご回答有り難うございます。親会社のJトラスト株式会社は富裕層・準富裕層の顧客を持っておりますので、有利に働きますね。
ID:2722 / 投稿者：管理人 [2025-11-08 13:20:58]
2720様
そうですね、賃料では6%分の配当も出ないので、「キャンペーン」というのは、計画通りに売却すれば、売却益で6%以上の配当が出せる水準で仕入れている、という理解をするファンドだと思います。
不動産鑑定評価が2025年10月28日と、今回のファンド組成のために取得しているのは立派ですね。
鑑定が比較的容易なレジ系収益物件とはいえ、鑑定評価には「幅」はありますので絶対その価格で売れるというものでもないですが、「公正な市場価格」に比べて割安に仕入れている、といえる根拠にはなっていると思います。
ちなみにこの手の物件は、築古アパートをリノベ投資することで、当該資金の減価償却費が計上可能となり、損益通算により節税になる、ということで、所得税の高い高所得層の節税効果も加味した価格で売却されるため、そういった層には見かけの利回り以上の価値を訴求して販売されます。
そういった高所得層を顧客に抱えている、もしくはチャネルを持っているかどうかが事業者の競争力に直結する業態かと思います。
一方で決算を見る限りは、徐々に向上しているものの、直近期ではそこまで売上高営業利益率が高くはない、といった水準でした。
クラファンで資産規模を更に膨らませた場合に売上や利益が向上していくのか、は、今後も見ていくのが良いかと思いました。
https://investors-eye.jp/owners/
ID:2721 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-08 13:09:06]
管理人さま
すみません。ファンドの魅力に解説されてましたね。第一号案件なので、かなり魅力的な構成ですね。
ID:2720 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-08 12:52:10]
管理人様
第一号案件はインカム6％＋キャンペーン6％ですがキャピタルからキャンペーン分6％支払うという理解で宜しいでしょうか？不動産鑑定士による評価もありますね。
ID:2719 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-08 07:40:32]
きんぐ様
良く観察してますね。しかし最初の案件から、僅か1600万しか増えてませんので市場想定価格内かと思います。ポンジを狙う悪意ある業者なら、もっと増やすでしょう。また、ここはリザーブ資金しっかり準備してますので、想定外の下落に対しても大丈夫かと・・心配し過ぎかと思います。
ID:2718 / 投稿者：管理人 [2025-11-07 19:30:37]
きんぐ様
ご懸念の意図はわかりますし、特に今回の物件の市場価値の検証は難しいですね。
ただ、らくたまについては、当初からWebサイト上に「想定収支」や考え方を開示しており、配当を行う仕組みがガラス張りではあり、らくたまの買取価格についても、「物件の1年後の想定市場価」が先にあり、その価格で売っても配当原資が出せる価格でファンドに物件を取得させているという考え方を明示はしています。
（門前仲町に限らず、実はほぼ全てのファンドで、自社買取時の売却益も加味した配当設計となっていますのでこれが特別ではありません。）
もちろん、不動産市況の変動などがあった場合は、元本棄損の可能性がゼロではないこともWebサイトで「当社は常に適正価格での取引を厳守しており、損失補填等は一切行いません。」といった記載がされていますので、安心して投資するためには、ファンドへの組み入れ価格が妥当かを検証できればベターですね。
私の方で概算検証が容易な用途については、投サイトの記事でも何度か概算試算をしていますが、大きな乖離を感じるものはなかったことは参考としてご報告します。（一度気になったケースでは、個別にらくたまさんに質問して確認したこともあります。）
ただ、その上で、本件は検証は難しいですね。
現在の建物は、土地の容積率を消化しきっていなさそう（土地の価値を活かせていない）ですので、らくたまとしては、建物所有権の取得や隣地の買取で、将来的には再開発ができる形にすることを想定しているものと考えられる、長期保有を前提とした土地かと思います。
もしこれが更地なら、この価格で十分安いと言えそうですが、こういった土地の価値は、再開発までに必要となるコストや時間、リスクなども加味して評価すべきものですので、それらを加味した価値を外部から正確に把握することは、ほとんど不可能かと思います。
このあたりに不安を感じる場合は、率直に本ファンドへの投資を見送り、自身が納得できる物件にだけ投資するのが正解かと思います。
（外部企業が取得する場合に、値付けが難しい土地であるとは確かに思いますので、流動性が低い可能性はあります。建物が買えれば隣地所有者に売り込むほか、一体で外部売却もできそうですが。）
ID:2717 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-07 15:00:45]
1.2億なんて倍率10倍以上のKーふんd以上の激戦になるでしょう
ID:2716 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-07 14:59:24]
親会社の借入金なんて連結で消去されるから無視無視。こんなの財務諸表分析するまでもない
ID:2715 / 投稿者：きんぐ [2025-11-07 12:05:30]
管理人様
いつも勉強させていただいております。
門前仲町案件について、素人ながら下記のような感想をいだいております。
Ｘで、タロウさんにみんなの年金について管理人様がコメントされてましたが、下記も同様な状況に感じます。
下記感想について、何かご意見や感想などありましたら教えていただけませんでしょうか。
らくたま門前仲町はこれまで、３号（2024/5）→１２号（2024/12）→３１号（2025/11）で組成があり、物件評価額が２．４億→２．４７億→２．５６億と上昇しています。
物件評価額が妥当なのかどうかは素人には判断が難しく、また、劣後出資割合が高かったり、ファンド組み入れ比率が100％でなかったり、直接再組成へ売却でなく、いったんらくたまが買取してる？
ようで、問題があるのかないのか非常にわかりにくいです。
もし仮に、これが優先出資１００％で、３→１２→３１号のように再組成案件へ直接売却であるならば、ポンジスキームのように見えます。
（実際に３号の利益はどう確保したのか聞いたところ、１２号の評価額＋７００万円が原資という主旨の回答でした）
これも物件評価額が妥当なら問題ないのでしょうが、評価額がどんどん上昇しているのが妥当なのか？は判断が難しいです。
また、第三者に売却するまでは運用延長、というやり方がわかりやすいですが、らくたまではそれはしないと安心させ、
運用延長しないために、無理に評価額をあげて再組成してそれで償還原資を捻出してるのでは？とか、
その評価額をあげていることををわかりにくくするよう、間に自社買取を挟んだり、ファンド組み入れ比率を１００％にしないようにしてるのでは？
などと勘繰りたくなってしまいます。
実績あるらくたまさんなので、変なことはしていないとは思うものの、門仲案件についてはどうもモヤモヤしてしまいます。
物件評価額が妥当かどうかで判断する、自分で判断できないのであれば、らくたまを信じるか信じないか、ぐらいでしか投資判断できないのでしょうか。
このあたりの私の感想について、認識間違いや管理人様の感想など、なにかご教示いただけますと幸いです。
お手数おかけします、何卒よろしくお願いいたします。
ID:2714 / 投稿者：管理人 [2025-11-06 21:22:32]
親会社が資本を入れれば、見栄え良くなると思うのですがね。
固定資産がないのに長期借入金に27億円ありますので、おそらく親会社からの借り入れ枠だと思います。
というか、買取再販事業でこの資本金では、本来80億円もの融資を引けませんので、親会社の信用保証なども受けているのかもしれません。
とはいえ、不動産クラファンでは決算開示義務があるのですし、クラファンでBSが膨らむ前から自己資本比率8%を切る状態でのスタートにならざるを得なかったのかもしれません。
ID:2713 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-06 21:18:38]
早速の掲載有り難うございます。またクリック合戦になりそうですね。
ID:2712 / 投稿者：管理人 [2025-11-06 21:14:26]
Owner's Siteのファンド情報をサイト掲載しました。
早速スコア計算させてみましたが、組成頻度スコアはまだ始まったばかりで低いのは仕方ないですが、利回り以外で特出した強みは現時点ではない感じですね。
とはいえ、1号ファンドはねらい目だとは思います。築古で利回りもほどほどとはいえ、流動性が低いという物件でもありません。
売却益で6%が確実に得られるほど安く仕入れられているかは、正直わかりませんが、収益物件を欲しがる個人顧客を多く抱えている業態でしょうから、エンド向け価格で売るのでしょうね。
https://investors-eye.jp/service_detail.php?service_id=owners
ID:2711 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 21:02:54]
一発目だから大丈夫でしょう。ありったけの金を入れます
ID:2710 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-06 20:48:02]
早速のご回答有り難う御座います。私の想像していたのに近い内容でした。これから、自己資本比率、利益率が改善して欲しいところです。取り敢えず第一号なので投資して様子見してみます。
ID:2709 / 投稿者：管理人 [2025-11-06 19:31:50]
Owner's site拝見しました。
築古木造収益と、なかなかしぶいのが来ましたね・・・
まにわくさんに近いですが、キャンペーン利回り6%を除く利回り6%水準と、そこまで収益力が高いでもなく、劣後出資比率も高いでもなく、ながら、キャンペーンの12%を考えれば良さそうですね。
決算面では、この業態としては自己資本比率が相当に低い（クラファン開始前ですら）のですが、親会社からの長期借入金があるようで、これが資本に近い形での借り入れであれば、それも加味して評価すべきか、と思います。
ＰＬ面では堅実に利益は出していますが、利益率が高いともいえなさそうで、全体に「上場企業系だから素晴らしい」とも言いにくいところです。
親会社のキャッシュは潤沢そうに見えますが、クラファン開始で決算開示を行うことになった子会社の増資をせず、自己資本比率を改善させていないあたり、そこまでキャッシュ余剰があるわけでもないのですかね？
（この業態詳しくないですが、手元キャッシュが必要な業態ではありそうです。）
とり急ぎコメントさせていただきます。サイト掲載もしようと思います。
ID:2708 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-06 17:25:50]
ハザードマップも掲載されてますね。投資家登録で質問がありましたので問い合わせしましたら直ぐに返信と、その後ＴＥＬもあり、対応もとても親切でした。
ID:2707 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-11-06 17:14:13]
J-GRANDの自己資本比率が気になります。純利益は増えて来ていますね。
ID:2706 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 17:01:06]
Owner's site 第1号ファンド公開されましたね。
先着ですが募集額が大きいのでチャンスはありそうです。
管理人様の評価が気になるところです。
ID:2705 / 投稿者：不動産クラファン初心者 [2025-11-06 16:59:32]
管理人
J-GRANDの1号案件が発表になりました。キャンペーン付きで良さそうな感じですが、管理人様のご意見を宜しくお願い致します。
ID:2704 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 15:12:28]
4月30日、運用期間終了までの財産管理報告書は出してきました。まだ違約金ではなく前受金として計上されていました。
ID:2703 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 14:29:08]
13号、2024年8月開始だから、もう財産管理報告書は出資者に届いているのでしょうか。
そこに手付解約の手付金は入ってました？
ID:2702 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-06 13:26:00]
別荘・リゾート開発は、景気の影響をもろに受けやすいですね。物価高の影響を受けてますね。
ID:2701 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 01:42:21]
13号、25号への戦略的な承継とか四半期報告に記載ありましたが、25号は募集2週間で11%の進捗で成立はかなり厳しそうです。
どうもここのCBREと作成したプロポーサル上での値付けが高すぎるのでは、という噂もありますが、こちら事業者に指示はできないとは言うもののまだ高値で利益を狙っているのには愕然とします。
ID:2700 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 01:38:52]
また軽井沢は旧軽井沢は融資併用のはずですので、キツイですね。確か7、8億くらいでの売却が必要になってるはずですが。
ID:2699 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 01:36:49]
わかちあい、軽井沢、石垣大苦戦ですね。スケジュール遅延、追加コスト、販売苦戦でしかも実質まだ一つも売却による最終償還ない状態じゃないでしょうか？隠さずにやってくれることはここは私は評価してますが、自前でやってしまおうとしたのが裏目に出て今は募集金額の小さいインカムプラスキャピタルの案件メインで、踏ん張り期ですね。
ID:2698 / 投稿者：管理人 [2025-11-05 21:51:30]
移管受付ということは、第Ⅳ期でも売り切れなかったのですね。
第Ⅱ期が2023/11/1から運用（当時は1.5億円の募集）しており、第Ⅲ期では2023/11/1から２ファンドに分けて計2.85億円の募集。更に第Ⅳ期では「複数のお問い合わせをいただいている」ために4カ月の短期としていたものが再延長ということで、販売に苦戦しているのかもしれません。
デベロッパーにとって予定時期に売却できないと次の案件の融資や仕入れに大きな影響が生じてしまうのですが、クラファンによる調達の場合も、配当や販売に関する人的負担が重たいはずです。
南軽井沢以外のリゾートも販売が長期化していますので、これらの整理（売却）は運営企業の事業運営にとってとても重要、という状態なのではないかと思います。
ID:2697 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-04 23:24:42]
わかちあいファンドPJ南軽井沢第Ⅳ期
また移管受付をし始めました。
第Ⅳ期の4か月から次は10か月です。
見通しが短期間で変わり過ぎだと思うのですが、
こんなものなのでしょうか？
ID:2696 / 投稿者：管理人 [2025-11-04 21:31:11]
ソシャレンではないので、あくまで、「不動産の売却によって元本償還」なので、親会社の回収能力ではなく、不動産の収益力や流動性は見る必要があるかと思います。
まぁ、富裕層向けに収益物件を売却、仲介するのがメインのようですので、富裕層向け物件を扱うなら販売力には一定期待できる気がします。
ID:2695 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-04 20:21:19]
Jトラストか。アイフルより更にエグそうだけど回収能力に不安はないね。
ID:2694 / 投稿者：管理人 [2025-11-04 19:35:58]
私の会員登録しますので、ファンド情報は届くと思います。
利回り6%で上場企業系なら期待したいですね。
しかも免許が国土交通省ということは、3号4号も取っているか、複数拠点でやるはずなので、体制もそれなりにしっかりしているかもしれませんね。
ID:2693 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-04 14:38:16]
早速のコメント有り難うございました。ファンドが出ましたら、またご連絡致します。
ID:2692 / 投稿者：管理人 [2025-11-04 12:45:57]
Ｊグランド株式会社は新築、リノベーションどちらもやる一棟収益物件を扱う会社のようですね。
2024年の売上高規模が29億円規模と、デベロッパーとしては正直全く大きくはないですが、収益不動産を欲しがる富裕層顧客接点が強みという感じのようです。
業態的には最近のNINE FUNDのような開発型ファンドをやりたそうにも感じますが、東京都だと最初はインカム型かもしれません。（6%が標準利回りのようですし、東京では開発型約款がすぐには取れませんので。）
上場企業子会社ですので、会計監査などもしっかりしているでしょうし、本業でも収益不動産中心で扱っており、良い商品を出してくれそうな期待は持てそうですね。
ファンドが実際に情報開示されたら確認してみます！
ID:2691 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-04 11:37:41]
管理人様
J-GRANDで検索下さい。右下に不動産クラファンディングの吹き出しがあります。
ID:2690 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-04 08:32:40]
管理人様
上場会社のＪトラスト株式会社の子会社Ｊグランド株式会社【Owner's Site】から1号ファンドのお知らせがきました。基準6％＋キャンペーン利回り6％で合計12％です。親会社の決算内容は改善傾向にあるようです。ファンド詳細が掲載次第で管理人様のお考えをよろしければお願い致します。
ID:2689 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-03 20:03:28]
カムバックキャンペーンって・・・。
ID:2688 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-03 00:36:12]
早速ありがとうございます。
テナントの契約更新がいつなのか次第では賃料交渉もまさか難しいのではないかとかも素人考えですが懸念です。
説明会があるようなのでその辺りも質問してみようかと思います。
ID:2687 / 投稿者：管理人 [2025-11-02 21:04:26]
同じく名古屋は市場動向を知らないので、わからない、という意味で今回は見送りです。
名古屋のNOI利回りを見ると大阪と大差ない水準（4.45と4.3くらいの違い）で、市場も堅調ではあるようです。
名古屋のオフィスでもかなり良い物件のようで、資産価値の下がりにくい物件ではあると思います。
ただ、鑑定評価額の前提となっている還元利回り3.4%水準で取得して、5年後に値上がり期待できるかよく分からない、という心象でして。
ID:2686 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-02 20:16:00]
今回オルタナ初のオフィスビルですね。
都内なら迷いなく投資したのですが大阪でもなく名古屋…立地に土地勘が無さ過ぎて悩んでいます。管理人様は申し込みますか？
ID:2685 / 投稿者：管理人 [2025-11-01 15:36:50]
ご指摘ありがとうございます。再計算させたら正常になりました。
（スコアは毎日自動更新しており、その時間帯だけ何かデータがおかしかったようです。原因がまだ特定できておりませんが。）
ID:2684 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-11-01 14:56:18]
レーダーチャートが少し違ってるかと思います。
ID:2683 / 投稿者：管理人 [2025-10-30 12:53:25]
監督方針（官が事業者を監督する）は、民事での訴訟の結論と整合する保証もなく、不特法クラファンではおそらく判例が無いため、個別案件については専門家の判断、最後は司法の判断になり、掲示板で結論が出る内容では無いかと思います。
当初募集した事業目論見との乖離について、事業者、投資家それぞれの立場での予見可能性や、事業者としての善管注意義務など、論点がいろいろ出てくるのでしょうね。
投資家もリスクがある投資であることを確認して投資していますが、「説明責任」という概念が事業者にもあり、事業者が相当と考えられる説明責任を果たしたか、という程度問題が問われるのといったことになるでしょうか。
結局、弁護士や司法の判断なしには予断が持てる気はしないですが、今後判例ができていくことで、基準のようなものができていくことも期待したいところです。
（そうなれば事業継続を前提とする事業者の情報開示には大きな変化が生じるかも？ミスったらすぐ倒産させるつもりの事業者には効果がないかもですが。）
ID:2682 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-30 12:14:53]
なるほど。レベチーなどは当初募集した内容からかなりかけ離れたところにいますので、すでにグレーゾーンにいるということですね。
ID:2681 / 投稿者：管理人 [2025-10-30 09:07:58]
行政の監督方針については、以下の書面が「今の」国土交通省の考えになります。
https://www.mlit.go.jp/common/001390608.pdf
報告徴収などの行為は、遅延や毀損があるからという理由ではなく、法規制に違反しないか、という観点で定められている（遅延や損失自体は、あくまで不特法はリスクのある投資商品であり、民民で解決すべき内容で、行政の監督範囲外）とみて良いと思います。
ただ「怪しい」ということだけをもって動くことは無いでしょう。
その上で、報告徴収等の結果法規制への違反が確認された場合に、「処分」されるかどうかには、「公益又は事業参加者の保護の観点での重大な問題の有無」が判断基準に入ってくると定めになっています。
（重大な問題とまで言えなけれな、フォローアップを継続する方針のようです。）
一方で、みんなで大家さんでは、造成後の形状を投資家に正しく伝えていないこと、マスタープランの変更を説明していないこと等が処分の理由に挙げられていますので、募集時に説明した事業内容からの変更は事業への影響があると判断される可能性はゼロとは言えないかもしれません。
参考情報ですが、以前、神奈川県にいくつかの懸念点について見解を伺ったことがありますが、指導や処分の可能性有無は一切回答できないとのことでした。（まぁ、これは考えれば当然なのですが。）
一方で、法規制に違反する事象があれば、放置するわけではないという考えに感じましたし、実際その効果もいくつかの面で出ているかもしれません。（これも当然ながら、法規制違反を放置するのは監督責任上問題があるでしょう。）
ID:2680 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-30 01:38:02]
テクラも遅延や毀損などがないですよね？そんなの行政が動くわけないですよね。何らかの被害が報告されてないのに、なぜ怪しいと証拠もないのに動くのか、そんなことしないでしょうね。
ID:2679 / 投稿者：管理人 [2025-10-29 21:55:55]
テクラウドがどのように事業として利益を上げているのか、海外どころか、国内についても正直、全くわかりません。
海外案件については投資家の現地チェックが困難な中、実際に現地に取材に行った人物からの情報提供により、楽街で開発がされていなかった事例が記事になった他、先日Xでも、同情報提供元より、スリランカのホテルの開発遅れ懸念を伝える動画なども触れられており、海外事業が計画通り進捗していないケースがあるのかもしれませんね。
このあたりは当事者に加えて、監督官庁が報告徴収や指導などを行い、投資家への情報開示をより丁寧に行ってもらいたいと感じます。
ただ、開発を完了せずに投資家に売却益や賃料配当ができている、という、事業としての仕組みは全く分からないですね。
投資家からの出資金の目的外流用は不特法違反になりますし、違法行為がないことは期待したいところですが、ではどう利益を上げているかという疑問が残ってしまう感じでしょうか。
国内案件については私もいくつか調査して当サイトの記事掲載し、Xでも情報発信していますが、特定企業からの収益（賃料、売却益）が配当原資になる案件が多く、事業の収益性や継続性がやはり良くわからないと感じました。
以下URLでテクラウドについての解説記事をいくつか掲載しており、お金の流れや物件情報を解説しています。
https://investors-eye.jp/category/service/
なお、私が不動産クラファンに感じる魅力の一つが、「投資家からの資金募集時に既に資金使途の多くが決まっており、資金の目的外流用がしにくい」ことなのですが、例外となるような事業パターンがいくつかあります。
その点については以下で記事にしていますので、こちらも参考にご紹介させていただきます。
https://investors-eye.jp/exp_16/
