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ID:1492 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-19 15:59:14]
石垣島、リファイナンスですが、延長かしないかを選択できるのはいいですね。まあ、ここで強制延長とかですとレベチー、ヤマワケと同じになりますから流石に難しいですが優良です。
ID:1491 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-18 20:58:31]
おっしゃる通りです。リゾートのキャピタル案件がいかに危険か、というのがよく分かりました。あと事業者がしっかりしてるか、というのも重要ですね。正直よもやExit案件でコケないだろう、13件と実績も少ないので実績づくりに燃えてるだろう、と油断してしまいました。
ただ今日はAsscliに少し入れてみました。案件が地に足がついてそうで良いですね。最近は億以上の案件ばかりで端数はどこに行ってるのか不思議な案件が多いですがここは良さそうです。期間も短いので。
ID:1490 / 投稿者：レオ [2025-06-18 19:52:00]
確かにレベチーの対応は酷いですし、ヤマワケエステートも然りですね。但し、もし資産の全てを現金で保有すると、仮に足元のインフレ率が今後数年続くとすると、毎年３%〜４%資産が減っていきます。資産の減少を食い止めるには、インフレ率以上の資産運用が必要になります。つまり、株、債券、投資信託、不動産などへの投資。それらは全て何かしらの、リスク、を孕んでいます。不動産クラウドファンディングも同様です。
必要なのは、自分がどこまでのリスクを許容出来るか、また投資する商品のリスクは何か、を理解することだと思います。もし不動産クラウドファンディングで、自分が、怖い、と思うなら、不動産クラウドファンディングは向いていないのでしょう。但し全ての事業者が悪質な訳ではありません。
不動産クラウドファンディングに投資をするにあたり、事業者の財務状況、スキームががシンプルで分かりやすいか、売却できずに延々とリファイナンスをしていないか、劣後出資の比率が高いか、そして私の場合は、自分が購入したいと思うか、など様々な尺度で事業者やファンド選びを行えば、ある程度リスクは低減出来ますし、仮に自分が投資した事業者が問題を起こしても、自分の見る目が無かった、と諦めがつきやすいです。
私はテクラウドの障がい者グループホームファンドに投資していますが、その時は今書いた事は全く頭に無く、ただ利回りが高いので投資してしまいました。このサイトで色々と勉強し、今は不動産クラウドファンディングの事業者をきちんと見極めて投資しようと思っています。
ID:1489 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-18 09:58:53]
レベチーのおかげで今までは余剰資金を積極的にクラウドファンディングに入れてきたけど、怖くなって一度全部償還させ現金化しようとしてる。
テクラ、ヤマワケ派避けたが、この辺の会社とともに真っ当に取り組んでいる業者にも悪影響を与えたここ、特に毎月説明会をやると言って手のひら返してる高社長の軽薄さには呆れるばかりです。お金を預けるのに相応しくないと私は判断しました。彼の口から毎月進捗を語ることで信頼を維持できたかもしれないのにそれすら放棄したわけで、何を考えてるのかさっぱり分かりません。
ID:1488 / 投稿者：管理人 [2025-06-18 08:56:55]
楽待記事とテクラウドの国会質疑
行政は必要に応じ報告徴収、立ち入り検査ができるとの答弁ですが、議員によれば神奈川県は未だ実施していないとのコメント
国土交通省や大臣、神奈川県は何があれば必要と判断するのだろう
不特法の監督指針は、現実に追いついていないですね
https://www.youtube.com/live/YrTE4mnxYy4?t=26m1s
ID:1487 / 投稿者：匿名1 [2025-06-18 00:52:08]
6268様
小生、レベチで初投資したニセコ案件の遅延でかなり心もやられております。6268様の有意義かつ的確な情報、ご意見に不安な心が少し和らいでおります。ある程度の毀損は覚悟しておりますが期待を持って半年？待ちたいと思います。ありがとうございます。
ID:1486 / 投稿者：管理人 [2025-06-17 08:09:40]
COZUCHIの武藤さんはクラファンで資金調達を担当するLAETOLI、ファンドの運営や実際に権利調整や立ち退きなどを推進するのは別会社のTRIADです。
TRIADは元々権利調整が本業ですので、LEVECHYと成り立ちが違うという背景はありますね。
何が本業の会社かによって得手不得手は違いますので、本業と全く異なるファンドは注意すべきかもしれません。
LAETOLIは、不動産ファンドもたまにやっていましたが、今はマーケティングメインで、しばらくファンドは組成していないです。
ANAの110億円調達では反応が悪ければ7%を即座に9%の上げたり、逆に投資家の人気が十分なファンドはアップサイド期待で、利回り自体は上げない、などの集金とマーケのコントロールなどでTRIADへの集金媒介を担当しています。
ファンドのリスク情報の発信やビジネスシナリオの発信はかなりしっかりしてくれる印象ですね。
調達面ではANAの110億が最大の山場でしたが、今は会員規模が調達額を上回っており、Webや会員に対するマーケティングのプロという感じでしょうか。
まぁ、LAETOLIとTRIADは資本関係はない（濃くない？）ものの同じビルにいたり関係は深いようで、武藤さんがマーケティングだけやっているわけではないのでしょうが、本質的にはLAETOLIは主要なCOZUCHIのファンドの運営主体ではありません。（まれにLAETOLI運営のファンドがありますが、今はほぼTRIADです。）
ID:1485 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-17 01:27:49]
Cozuchiとの社長の器と言いますか、端的に言えば業務経験や知識の差が圧倒的にあるということは分かりました。あまり呟きやインタビュー、説明会などで軽々しい口を聞くと巡り巡って自分に着弾すると。何というか本当の情熱を感じないのですね。4年もかかってクラファンをローンチしたことが良かった、間違ってなかったと言いますが、経営判断的にどうだったかは疑問ですし、困った時に逃げる、隠すではいささか頼りないですね。
ID:1484 / 投稿者：1461 [2025-06-17 00:17:07]
>>1464
しみじみ考えさせられるコメントありがとうございました
ID:1483 / 投稿者：管理人 [2025-06-16 23:44:16]
6268様
有益な情報ありがとうございます。
ニセコについては私には開発許可の課題も、建築コストも、出口の見通しも正直よくわからないため、この分野を扱われる方が「売れる」と感じられているというのは、投資家にとっても心強い情報では、と感じます。
一方で、「待ち」の姿勢を貫かれている点については、確かに、オリジネーター兼３号事業者としての姿勢に疑問も感じます。
デベロッパー業態が素地転売に手を出す時には、最悪の場合自社でなんとかできる案件かどうか？を検証しておく企業も多いと思っていますが、投資家の出資金を預かる不特事業者がそれを検証や対処できないのであれば、その手の案件は扱うべきではないと感じました。
出口があり、金額も利幅も大きいとなると、飛びつきたくなる気持ちになるのは理解はできるのですが、リスクへの備えはやはり考慮すべきかと。
普段扱わないエリアやタイプの案件でしょうけど、大規模改修工事を扱っているなら、建築士なども社内にそれなりに抱えていそうかと思うのですが。
（社内にいなくとも外注すればやりようがあるはずですが。）
ID:1482 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-16 20:57:04]
6268様
丁寧なご回答誠にありがとうございます。
私もQAで質問を出しているのですがあまり適切だと思う回答は来ていませんが、専門家が見られて価格次第とはありますが売れるという希望的な言葉が聞けて嬉しく思っています。
おっしゃる通りでここは本当に受け身で主体的に動けない会社のようで以前もこちらの掲示板でExitの開発案を持っていて然るべきとの管理人様もご指摘でしたが、本当になにも考えず転売だけを考えていたようです。
社長は1000億でこの業界でナンバー1になると言っていましたが、少々難しいとは思いますね。少なくとも私は二度と投資はしたくない会社です。
ID:1481 / 投稿者：6268 [2025-06-16 19:51:46]
1480様、ご指名ありがとうございます。
↓ご期待の内容かは別として記載させていただきます。
まず、レベチー社のQAに関しては、引き続き満足する回答を得られておりません。
（あちらの掲示板のどなたかのNo.6317の投稿ではQAの回答URLを掲載されておりますが、
私としては売買に支障をきたさない範囲内で記載いたします。）
特に直近の報告における「本物件の評価背景のご説明」につき、土地形状や将来的な拡張性に関して記載がありますが、
あたかも当初から隣地との一体活用を視野に入れていたような説明であり、
仮に視野に入れていたとするならば現時点から「隣地との一体活用案」が検討の対象となっているという説明は、
現時点まで何もしておらず不特法3号事業者として不作為に当たると存じます。
その検討対象になっている「隣地との一体活用案」は、せめて投資家には開示いただきたいところです。
また、建築許可の取得は可能、開発申請行為をしなくとも売却は可能と回答されている一方、
基本的な行動は「待ち」のみですので、希望的観測でしかなく、主体性に欠けており、
こちらも不特法3号事業者として不作為に当たると存じます。
逆を言えば、上記の努力を一生懸命する姿を投資家としては期待したいですし、
最善の努力を尽くしても売れなかった場合はやむ無しと諦めもつきますが、
何より私は売れると考えておりますので、何も売却活動に手も足も出せない立場としては、口（質問）を出すしかないことは誠に遺憾でございます。
なお、別ルートでは隣地からの売却情報を入手しており、「隣地との一体活用案」は現実的であると推察しますし、
キャンセルになったとはいえ2社から買付（本当にあったかは不明）が入る状態であれば価格次第かと思います。
正直に申し上げて、コロナ禍等の未曾有の危機でもない現状では、不動産業者としての実力の問題であり、
ぜひ延長期間分の配当も含めた価格で売り切って欲しいと願っております。
ID:1480 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-16 01:53:55]
6268様
何か最新の状況をご存知でしょうか。かける範囲で何かアップデートあれば教えて欲しいです。
ID:1479 / 投稿者：管理人 [2025-06-15 16:40:33]
はい、どうしても、自分の知識、それ以上に「関心がある分野」の方が、掘り出しものとなる投資先を探しやすいと感じます。（読み間違えて痛い目見ることも多々あるのですが。）
不動産セクターのリスクについては、物価上昇やゼネコンの人員不足などもありますが、「緩やかな右肩上がりが続く相場の天井がどこか、が見えない点」でしょうか。
過去のバブルのように実態不動産の収益性と関係なく値がついた時代とは異なるものの、金利が上がってもキャップレートがなお下がる現状が「当たり前」という感覚は、疑いを持たないといけない（既にみな持っていると思いますが）状況だと思います。
好立地物件を持っておけば勝手に上がる、といった時代ではもはやないでしょう。
現在のクラファンは、投資家の期待利回りの向上に対応すべく、「自身の得意領域ではないが、高めのリターンが狙えるハイリスク案件」に手を出す事業者が増え過ぎている一方で、そのリスクを啓蒙する努力が足りない状態に感じます。
投資家がリスクを理解し、リスク受容度に応じて投資している状態なら、ハイリスクハイリターンファンドも健全な商品だと言えるかもしれません。
とはいえ倒産隔離がないスキームで、リスクアセットを過剰に積み上げた事業者が増えている中では、更なる調整局面は避けられない気もします。
不動産セクターに投資するなら、不動産クラファンに固執せず、ＳＴや不動産小型株なんかにも投資先をシフトする選択肢を広げたいな、と思っています。
ALTERNAのような仕組みの商品は、もちろんそれなりの知識が必要だったり、元本棄損リスクもあるため投資家を選ぶと思ってますが、本サイトを訪れる投資家にも知っていただく価値くらいはあるのでは、と思います。
加えて、不動産クラファン以外の不動産投資の世界を一度知ってもらうことで、不動産クラファンの現状や課題を客観視できる可能性もあるのでは、という気持ちもあります。
ID:1478 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-15 15:52:13]
恐らく自分んがいる業界が会社の情報を一番知ってるからではないでしょうか。自然とセクターが偏りがちなのはわかります。
今は年収500万とかで一生懸命区分は集客してますが、クラウドファンディングと区分投資は日本のサブプライムローンやシャドーバンキングとして不動産価格が横ばいになった段階から足を引っ張り始めると思いますがね。
笹塚徒歩7分築14年1980万とか横浜駅徒歩９分1680築８分とか今から思えば金利は高かったですけど激安物件がアベノミクス初動の時は結構ありましたね。
ID:1477 / 投稿者：管理人 [2025-06-15 15:22:34]
区分マンション投資については、本音を書くといろんなところからご意見をいただきそうでコメント差し控えますが、区分でなくとも、個人が現物で良い物件を買える機会は、そうそうありませんね。
富裕層が税効果含めて見ないと、今は現物を見いだせない方が多いのではないでしょうか。
今はレバかけてもキャッシュフローが出ていない投資家が多そうで、それで現物はしんどいですね。
プロファンド（ST含む）では、今はAグレードビルやホテル、ファミリー向けレジなどが好調で期待も持てますし、配当も計算しやすいですが、5年後の将来の見通しとなると何とも言えませんので、あくまでポートフォリオの一部として、不動産セクターを一定組み込むという位置づけでしょうか。
と書きつつ私は株も半分が小型不動産株だったり、少し他を増やすべきなんですが、なかなか良い株が見つからず、他分野はS＆Pの買い増しくらいしか出来てないです。
個人的には不動産株小型株がかなり儲かってるんで、ここを買い増せると更に不動産に寄ってしまうかもです。（駄目だと理解しつつも、他業界の株はマイナスになるケースも多く、買いたいものがなかなか見つからずで。）
ID:1476 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-15 14:42:11]
オルタナの京都は順調ですね。4%上がってて6月にも配当ありますし。銀座はどうでしょうかね。安心感はすごいですが、今持ってる延長案件が整理できたら暫くクラファンや不動産関連はやめたほうがいいかもと思ってます。私は、もともと現物不動産をアベノミクス以降買って来てどこで売ってもボロ儲け、状態でしたが現物不動産もリノシーやわけの分からない業者が出現して皆様大変な高値づかみをして毎月赤字を出して将来のキャピタルゲインにかけて保有しているのを見る限り区分も終わってますね。
昔は毎月1万円くらい黒になって5件くらい保有すればそれなりに確定申告で税金の還付も受けれてキャッシュアウトもなく運用できたのですが、今では手出しプラス固定資産税で皆様実質損している状態になってると思うのですが。
ID:1475 / 投稿者：管理人 [2025-06-15 13:46:55]
先日NAV見たときはマイナスがなさそうでしたが、下がったのもあるのですかね。
そうですね、ALTERNAは損失リスクがない利回り投資として期待すると、あまり魅力はない気がしますし、インカム型の不動産クラファンと比べると全く特性は違うと思います。
ALTERNAはNAV連動で投資家の価値が連動しますので、NAV倍率のかからないREIT（売買タイミングの自由度もないですが）という価値がありますが、個別物件を決め打ちで選ぶため、物件による当たり外れは出てしまいます。
好みの物件を探し、将来の値上がりを狙って投資したい人向けです。
値下がりリスクも普通にあり得ますが、株やREITよりはボラははるかに小さい、ミドルリスクミドルリターン投資、という感じでしょう。
スキーム自体がプロ向けの「不動産私募ファンド」がそのままSTを用いて個人で買えるものになったもの、という商品特性ですのでスキーム自体はクラファンより断然投資家優位にできていますし、投資商品としての市場規模自体は不動産クラファンよりはるかに大きいんですが、一般向けにわかりやすいか、というと別な話ですね。
将来の出口価格にかけて投資する、というのは現物不動産投資家でも嫌う人がいる（首都圏除く区分やアパート系の方はほとんど？）くらいですので、これが向く投資家は、一般に広くいるわけではないのでしょうね。
今回銀座ホテルに「優」とつけたのは、このサイトの特性を考えるとやりすぎかもしれませんね。
不動産クラファンが今、「堅実な利回り投資」という状態から外れてきているという課題感を私が持っているため、相対的に価値を大きく感じてしまっているかもしれません。
ID:1474 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-15 13:04:34]
オルタナ、梅田ホテル元本割れしてるみたいですね。利回りも3.2とかでしたのでオルタナの意義がよくわからないですね。
ID:1469 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-14 23:46:45]
管理人様の考えでいくとレベチーの高社長の発言や行動はかなり問題ですね。
説明会で案件がキャンセルになっても違約金で儲かるとか、これってクラウドファンディングの説明や勧誘で言ったらいけない文言だったはず。
その後も意味のわからない秘匿主義。
投資家の皆様が大人しいのでどうするか司法と行政面と連携して毀損
すれば正式な対応をしていくつもりです。
ID:1468 / 投稿者：管理人 [2025-06-14 23:41:55]
弁護士相談されているのですね。
安値で仕入れたものを、かつ利益相反取引を隠してファンドに高値で売っているということが仮に事実で、もし表に出れば、もう二度と信頼されなくなりそうに感じます。
プロファンドに比べると不動産クラファンは利益相反に対して寛容に過ぎる、と感じていますが、一応書面にも利害関係取引についての説明義務があったり、利害関係取引の場合は価格の妥当性説明義務なども求められている中ですので、特に情報を透明にすべき案件かと。
本件は開発主体もエンドの買い手もある程度限られる案件でしょうが、海外情勢の不確実性が高く、急ぐのが良いかというのもよくわかりませんね。
10億円規模くらいだと海外からの買い意欲は衰えていないとも聞きますが、米中問題、中国の不動産・金融問題に加えて今回の中東の動きが重なることで、機関投資家のレバレッジ縮小やポジション修正で、日本へのお金の流れにも影響を与える懸念も感じます。
今のところは都心部には影響がないのですが、この手の物件への影響はどうなのでしょうね。
ID:1467 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-14 23:21:44]
ちなみに鑑定士評価額28.5億で元々の買い主と合意して違約金が10パーで2.9億。ここは価格構造が丸見えでこの案件は死んでますね。
ID:1466 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-14 23:16:34]
私は今弁護士もFINMACも相談してますよ。ただ潰れると返ってこなくなるのでとりあえず延長期間は待つつもりです。
もう一方の掲示板は全損とか言ってますがそれはないですね。値段を下げていくとどこかで買い手は出てきますが、どこの価格で折り合うかですね。
あと今持ってる土地はレベチーが三為して個人の土地をSPCに売りつけてますがそこでどれだけ取ってるかというのも利益相反取引ですのでやはり問題になる点のようです。
どうも相当な安値でレベチーは仕入れたという話がありますね。
ID:1465 / 投稿者：管理人 [2025-06-14 22:46:17]
LEVECHYはサービス初期に投資していたので3号の書面を見ましたが、確かにその番号で検索するとガリバーの番号と出てきますので、相当前からこの番号で書面を作り続けてきてしまったようですね。
ただ、LEVEVHY書面では名称自体はFINMACとなっていますので、FINMACで検索すればすぐ以下URLがあり、正しい番号もわかりますね。
https://www.finmac.or.jp/
すぐわかることなので意図的に隠したというわけではない気がしますが、投資家がここに電話するほど怒りや不安を感じている状態という中では、イライラさせて更に怒りや不安を煽り、LEVECHYにはメリットがなく悪影響だけがある状態ですね。
ID:1464 / 投稿者：管理人 [2025-06-14 22:34:04]
正直CAMELは投資商品として見た時に、検証や評価が難しいファンドが多く、私には全くわからないです。
私は良くわからないものに投資するなら、ボラティリティーが大きい分アップサイドも狙える株か投資信託あたりに投資します。
個人的には、投資家のあ金をお預かりするのに責任感や真摯さを持てないサービスや企業、経営者なのであれば投資したくないです。
また、投資商品の設計から説明、運用までを丁寧に扱わないサービスということでしたら、特に投資したくないサービスだと感じます。
商品設計は細部、目立たない部分に宿りますので、例えば劣後出資比率やリスクとリターンのバランスなどを丁寧に工夫するサービス（らくたまさん、FUNDROPさんなど）、リスク情報を丁寧に開示するサービスに安心感を感じます。
投資家に対して誠実というのもありますが、しっかりリスクを理解し、備えができているという意味での安心感もあります。
逆に言えば、リスクを当事者があまり認識していない事例が一定程度ある気がします。特に持ち込み案件を持ち込まれる事業者は、当事者はうまくやっているつもりでも、悪意ある事業者にうまくやられているリスクもありますので、「リスクをリスクとして捉え、開示する」姿勢のサービスの方が安心します。
なお、オーナー経営者のセミナー等での言動自体で投資判断することは私はしません。
相手にどう信頼させるか、有能だと感じさせるか、ということに長けた方、巧みに演出できる方は不動産業界でもそれ以外の業界でもいくらでもいますので、１対１だとしても、数回対話した程度でその人の本質が見えるほど、私には人を見る目はありません。
ましてやセミナーなどでシナリオや想定問を持って見せられた顔は、その人物のほんの一面を見ている、くらいに思っています。
一緒にビジネスをやり、苦しい局面でどういう言動をとる方かがわかってくれば、「人」に投資することもあるかもしれませんが、クラファンのように情報格差の大きい分野で「人」で投資していては、私のように人を見る目のない人間は、悪意と才覚ある人物からしたら、恰好のカモにされてしまいます。
後は、誠実であることと、不動産ビジネスの目利きや実行力・課題が起きた時にも対処する力などは、正直そこまで相関はないというイメージもあり、「人柄」も投資先を選ぶ際にはあまり関係しないかもしれません。
ID:1463 / 投稿者：1462 [2025-06-14 20:26:50]
とてもFINMACとにた番号なのでケアレスミスである事を祈ります。
ID:1462 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-14 20:01:40]
契約書類にある相談窓口の電話にかけると中古車のガリバーにつながるという噂があったのでかけてみたら本当にガリバー✕店につながった。どういう事でしょうかね。
ID:1461 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-14 18:27:53]
ちょうど下にCAMELの書き込みがあったので自分も
CAMELはセミナーやポッドとYouTubeといったメディアで自分たちの案件でなくどうでも良い経済状況の話ばかりしがち
みんなで大家さんやヤマワケエステートの松田氏がまさにそうだった
新参のFUNDIが信頼されてるのはその真逆で、ひたすら案件の話を熱く語るから
自分たちの案件の話を避ける会社は怪しい感じを受ける
またCAMELは氏名を名乗らないとか顔を出さないとか関わる人間の素性を隠すところも怖い
社長の女性を応援するって記事もしっくりこない
管理人様はこのような、セミナーや説明会、YouTubeなどのメディアで、自分たちの案件の話よりも、どうでもいい一般常識のような話をやたらとしたがる会社について信用的にどうお考えでしょうか？
また、関わる人間の情報できるだけ隠そうとする会社についてもどうお考えかもお尋ねしたいです
ID:1460 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-06-13 12:23:44]
ID:1457様 1458様
私も同意見です。為替リスクも有りますが、現地確認も容易では有りませんね。
ID:1459 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-13 09:49:29]
確認できている事実をいくつか並べます
投資は自己責任ですから、どう解釈し、判断するかはもちろん自由です
・テクラウドが海外で建物を建築するため集金し、かつ、建築して売却したと報告していた案件が、実際には建築されていなかった
この事実は取材者が海外現地調査で証拠を掴み、楽待で記事になって初めて明るみに出たもので、テクラウドは事実と認めた上で、意図的な不実告知では無く、単なるミスであると釈明
他の海外案件の現地状況については不明
テクラウドから他海外物件の竣工時写真や稼働後写真などを積極的に開示する姿勢は現時点では無し
・なんば物件はAMATUHIからの転売で購入
テクラウドは旧耐震ビルを表面利回り3%未満で取得
周辺の新築ビルでも表面利回り4%代で売買されており、相場より大幅に高く購入している懸念
・AMATUHIはテクラウドで建てた物件を利用するオペレーターでもあり、AMANEKUを建築するデベロッパーでもある
2021年からテクラウドでAMANEKU建築ファンドを組成されており、当初募集額7,260万円から、2025年には1物件4億円規模に巨大化中
・大阪データセンターは浸水被害予想エリアに立地する旧耐震基準分譲マンションの地下区分を取得し、改修に30億円を投下する巨大プロジェクト
GPUサーバーを高密度稼働するには電力や空調の大規模工事が必須かつ、天井高2.5mの条件でデータセンター化するという業界でも例のない難工事
災害影響のないデータセンター適地を取得し、ゼロからデータセンターを構築することに比べて経済合理性があるかは不明
本掲示板情報では住民説明会も未実施で、今後の見通し不明
本格稼働までに時間を要するが、AMATUHIがマスターリースすることで、稼働前から年間4.8億円をテクラウドに払って投資家配当を創出し続けるため、安定配当が可能な仕組み
このような不確実性がある中で、大阪データセンターがGPUクラウド提供に関わることを伺わせる発表がテクラウドから有り（各社間のお金の流れやGPUクラウドの事業主体、大阪データセンターがどう使われるかは記載無し）
当該サービスの協業先であるUnsungFieldsはAMATUHIの役員が去年立ち上げた会社で、社長はAMATUHIの役員も兼任
ID:1458 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-13 08:25:25]
そもそも投資は情報の非対称性が有り、運営者側が悪意をもって隠し事をした場合に知れる機会が限られます
私は1回の隠し事、嘘一つで、投資先からは外しますね
苦しい言い訳をしている時点で、それ以外にも隠し事や嘘が無いと思い込むのは危険
とはいえ信じたい人が自己責任で投資するのは自由です
ID:1457 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-13 00:42:37]
1453
私たちは投資家に判断材料を提示してそれに疑義を持ちそれでも投資したければすれば良いのです。ただこの情報を見てもこれは取るに足らない情報だ、信ぴょう性がないとご自身で思うのであれば投資すれば良いのです。
私は絶対に投資しませんけどね。火のないところに噂は立ちません。
ID:1456 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-12 23:03:36]
今の社長は、オリックスに24年勤務してたみたいですね。前社長が現場からの叩き上げみたいです。
ID:1455 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-12 22:54:42]
あまり長いとグラフが見にくかったので、3年弱分だとこんな感じですね
１回だけ償還額が募集額を上回ってますね
右肩上がりか、というと着実に右肩あがりな傾向は見えるかと思いますが、それだけを持ってどうこう、と断定はできないのはおっしゃる通りかと思うので、「客観的数値」だけ共有させていただきます
https://ibb.co/RkkH2pHf
ID:1454 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-12 22:49:42]
TECRA株式会社の社長は2001年5月に横須賀市安浦町にてマルイマ内装を開業し2004年11月有限会社マルイマを設立しましたが、現場から叩き上げた苦労人みたいですね。
ID:1453 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-12 20:46:57]
1450 投資するしないの問題では在りません。正しい情報とまともな解釈かどうかです。例えば、1452 さんの情報は正しいのかもしれません。でも、たった１年少しの情報で正しい解釈をしようというのは無理があります。みんなで大家さんなんかは１５年以上の情報に基づいて解釈がされているわけです。1452で言えば３年以上常に急激な右肩上がりとなれば1452さんの解釈も有りと賛同できます。
ID:1452 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-12 09:11:35]
これまでの集金と償還実績を集計してみました
恣意的な加工は一切してないんですが、笑えるくらいきれいに償還時期に向けて募集拡大してることがわかったので、他にも貼りましたがこちらでも共有します
https://ibb.co/N6TDqRWf
ついでにここからしばらく先の償還計画はこちら
https://ibb.co/BKGZSFJw
客観的なサイト掲載の募集額、運用期間データが元データですので、サイトへの掲載やX等で共有いただいても問題ないかと思います
ID:1451 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-12 01:15:21]
本日はレベチーに電話と弁護士事務所の無料相談をしましたが、レベチーの対応の方が良かったですね。弁護士事務所は専門と当たり外れがあり今日の弁護士とは意思がうまく伝わらず30分ということで無駄でした。弁護士は何度か別で言ってますがきちんと専門領域の方を尋ねないとダメですね。
ID:1450 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-11 17:58:58]
まあまあ自己判断で良いのでは。私は全く投資する対象にすらなり得ませんね。
ID:1449 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-11 16:27:18]
書き方なのになんで訴訟？ テクラウドに非の部分があったのも認めてるのに。 訴訟？
ID:1448 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-11 14:13:42]
個人的には楽待野平方が客観性あると思いますやましいところが一切なければ普通は法的措置を取りますというが、それがないことが一番証明してると思う
ID:1447 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-11 14:08:53]
償還の１年前から出資者にはプロジェクトを売る可能性があることを伝えており、ホームページにもファンド途中でプロジェクトを売る話があることを明示している。償還後、出資者にはプロジェクトを売った経緯を説明している。それなのに、楽待の記事では、プロジェクトを売ることを何も伝えていないように読める書き方をしている。この部分は悪質だと思う。
ID:1446 / 投稿者：1419 [2025-06-11 12:00:21]
CAMELのちょこっとミュゼプラチナム 6月分の配当は無事入金されました。文書を見る限り賃料は払われているようです。運用後の売却がうまくいくように祈っております。
ID:1445 / 投稿者：レオ [2025-06-11 06:59:38]
ID:1443 様
ニセコ案件のウェビナーの内容について、高社長からは、ファンド概要の説明があり、あとはQ＆Aというシンプルな構成で、概要の説明もホームページに記載の内容の説明（将来的に新幹線や高速道路ができるかもしれないがこのファンドにはそれほど影響がないと説明）、Q&Aについても、不動産クラウドファンディングの仕組みなど初歩的な説明、あと、私から購入予定者から売買契約を破棄される可能性があるのか、と質問したところ、それは、ある、と回答した後、違約金は2億円あるの契約違反してもメリットがあるという趣旨の発言をしていました。
録画したわけではないので、あくまでも私の記憶を辿っての内容です。
ZOOMを使ってのウェビナーなので、録画はされていないと思います。（もしくはウェビナー参加者の方が、画面を録画しているかもしれませんが）
ウェビナーの内容には、特に違法性はないと思います。レベチーに対して法律的に出資者に不利益を与えているものにはならない、と思います。
あと、補足ですが、不特法では出資者はファンド関係の書面を閲覧する権利があります：
（書類の閲覧）
第二十九条 不動産特定共同事業者（第一号事業又は第三号事業を行う者に限る。）は、主務省令で定めるところにより、その業務及び財産の状況（第三号事業を行う者にあっては、委託特例事業者の業務及び財産の状況）を記載した書類を事務所ごとに備え置き、事業参加者の求めに応じ、これを閲覧させなければならない。
不特法： https://laws.e-gov.go.jp/law/406AC0000000077
但し、詳細に書類のを種類を明記していないため、私がヤマワケエステート社に岡本案件についてファンド関連書類の閲覧を要望したところ、出資者名簿など、差し障りのない書類の閲覧しかさせない、と回答されました。
まずは弁護士の無料相談窓口に気軽に相談すれば良いと思います。あまり構えなくても、弁護士窓口で事情を説明すれば、どうすれば良いのかアドバイスを貰えると思います。
もしかしたら、弁護士を通してレベチーに対してファンドに関するすべての書類の閲覧を求めれば、要求に応じるかもしれません。
あとは、並行して消費者相談センターに相談することもお勧めします。こちらのほうが、投資詐欺については過去から多く相談が寄せられているので、法律上以外でも何かしら方法を柔軟にアドバイスしてもらえる可能性があると思います。
ID:1444 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-10 22:55:45]
素地の価格は、開発後の出口価格から開発コストや期中コスト、利益やリスクバッファを引いて、残る期待利益がきちんととれる価格までなら買い手がつく、という構造ですね
別荘用地にしか使えない土地のようですが、それで出口価格の天井が決まるならシンプルなのですが、別荘などは需給バランス一つで売却可能価格が大きく変わりますので、土地の値付けは事業者により全く異なるのではないかと
売却先富裕層チャネルを押さえている企業かどうか、や、エンド投資家層の買い意向がどの程度あるかでも違うでしょう
それなりの数をさばかないと投資回収できないので、買い手の引き合いをしっかり押さえてるところ、かつ、キャッシュで買えるようなところ以外は、そもそも値段など付けられないかもしれません
ID:1443 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-10 21:07:23]
レオ様
差し障りのない範囲でニセコのウェビナーの内容を教えてもらえませんでしょうか。
ID:1442 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-10 21:01:01]
レオ様、1441様
ありがとうございます。何かがおかしいのです。ニセコのウェビナーに出ていないのですが、高社長の言ってることの意図は分かりませんがここに書き込みされてた業界関係者様は渋谷建設の土地との抱き合わせでないと厳しい旨指摘されていて、その渋谷建設がレベチーに土地をレベチーに売ったり三為してたのであれば、非常に不透明な部分が増えてきます。
弁護士には優良誤認、不実告知など色々該当しそうなところもあり案件そのものが詐欺ではないことを祈りますが相談には行きます。長くなればなるほどリスクは高まるとは思っています。
ID:1441 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-10 20:45:37]
土地の一部が渋谷建設からというのは、どういう流れなんでしょうね
いろいろ疑問点が解消できません
後は、時間経過が良い影響を与える可能性があるのか、悪い方に働くリスクが増えるのか、どっちでしょうね
中国の不動産不況は長期化しており、その影響を緩和すべく金利を下げたことで金融機関の体力に悪影響が懸念される、といった状況がありますし、米中も交渉はされるものの予見できない状況
不確実性が高まる環境で長期化しているのはリスクも感じます
ID:1440 / 投稿者：レオ [2025-06-10 20:42:34]
横から口を挟んで申し訳ありません。ちょっと気になったので。
本件、詐欺ではないですか？いわゆる原野商法の典型としか思えません。
実は私はレベチーの会員でニセコ案件にも興味があり、高社長が出席したウェビナーにも参加しました。
この中で、高社長は、転売目的、売買契約の違約金は２億円で契約が破棄されても儲かる、と発言し、その発言を聞いて私はファンドへの出資を見送りました。
推測ですがそもそもこの土地を売るつもりも無かったかもしれません。
ニセコといえども土地の価格がファンド募集額もするのでしょうか？
まず無料で相談出来る弁護士協会の窓口に電話して、趣旨の説明と本件の対応の仕方、費用を聞くか、消費者相談センターに相談したほうが良いと思います。
差し出がましいコメントでしたら、私の投稿は無視してください。
ID:1439 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-10 19:39:50]
今更渋谷建設との連携を模索中とか。ただ土地自体には渋谷建設も絡んでいるのが不思議です。契約書を読んでたら土地は個人と渋谷建設のものだったっぽいんですね。三為に絡んだのか。それでいてフロント部分だけは売ってなかったって何かがおかしいですね。これは長期戦になりそうです。
ID:1438 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-10 19:26:00]
買付流れたんですね
開発計画詳細は買い手が考えるとしても、どのような開発計画が成り立つのかのプラン案くらい組む努力をしたほうが売りやすくなると思うんですが、そもそもプランを組む力も意思も無いんですかね
ファンドでそんな予算積んでなかったから、という理由も成り立つ気がしないでもないですが、その延長だと長引きそうですね
ID:1437 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-10 19:01:24]
レベチー、説明会はやめて報告書だけ送られてきました。
買付証明2社とは話がまとまらず、全くの白紙状態に。
渋谷建設との連携を考え始めたようですが、もはや失敗案件の象徴です。
開発計画は買い手が考えるものとさらりと報告書に書いてありました。
ID:1436 / 投稿者：管理人 [2025-06-09 23:50:15]
見解見ましたが、投資家一人ひとりが、以下抜粋部分の記載をどう受け止めるか、で評価が決まるんじゃないでしょうか。
『楽待から指摘されるまで、「建築工事や家具設置が完了した」ということが誤りであったと気付かなかった』という実態があったと運営側も認めたということですので、私の感覚ではプロジェクト管理、資金管理、財産管理報告書等に関する信頼性やガバナンスに懸念を感じましたが、投資家それぞれに受け止めは異なる点なのではないか、と思います。
1434にも記載しましたが、本件についての私のコメントとしては、以上とさせていただきます。
＜抜粋＞
■運用レポートの記載について
2024年10月発行のファンドレポート内の47号ファンドに関する「建築工事および家具の設置がすべて完了いたしました」との記載につきまして、今回のご指摘を受けて確認したところ、当社の記載ミスであったことが判明しました。社内連携の不十分であったこと等により、モデルルームに関する事項を全棟に関するものとして表記してしまっていたものです。この場を借りて深くお詫び申し上げます。
本件に関しては、次回レポートの発信時に訂正する予定です。今後は社内フローを見直し、再発防止に努めてまいります。
ID:1435 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-09 18:32:01]
運営側から見解が出ましたね。
https://tecrowd.jp/news/340/details
ID:1434 / 投稿者：管理人 [2025-06-09 10:19:26]
本件については、多くの案件のうち、ごく一部に関する記事であり、かつ、あくまで取材者と特定のメディアの理解主張に基づく記事が出た、という段階ですので、今後、個々の事実が行政や当事者により検証される可能性があると思います。
また、現時点での記事に関し、私の意見とは異なる視点や考えがあると思います。
本掲示板は投資家間の情報共有のための掲示板ですから、その前提をもって、みなさまの思いや感想などは自由にコメント下さい。
ただ、申し訳ありませんが、管理人名指しでの質問、コメントにもはや対応しきれなくなっており、本件については、以後新しい情報が出るまではコメントを差し控えさせていただきますこと、先にお詫びいたします。
また、本掲示板ではこれまで事例は少ないですが、断定できないことを断定する記載や、根拠のない誹謗中傷などがあれば、私の判断で削除対応だけはさせていただきます。
掲示板に記載いただくような、個別事由による削除要請等には対応できませんので、各人掲示板に情報が残ってしまっても問題がないと考えられる範囲で、コメント記載をお願いします。
どうぞ、よろしくお願いいたします。
ID:1433 / 投稿者：管理人 [2025-06-09 09:24:52]
撲ちゃんさんの行動意図まで断定できませんが、個人的には、海外現地を確認されても、写真だけをもってその写真が対象物件であることを第三者に認めさせることは容易ではないと感じていましたので、よく第三者に記事化させられるような形で情報提供ができたものだ、と感心しています。
カザフスタンだけを狙ったというより、カザフスタンではテクラウドの現地写真に特徴的なサインや物件があったため幸いにも2件だけが記事になったのだろう、くらいの受け止めで、私は特にカザフスタンであることに違和感は感じませんでした。
（写真が全て採用されるというのはよほどの幸運が必要に感じますので、実際には記事にならずボツになった写真が大量にあって、2件だけがメディアに取り上げられたと考えるほうが私には理解しやすいです）
記事に事実誤認があれば大きな問題で至急訂正が必要でしょうが、テクラ社からの裏取りのために書面での質問も事前にされているようで、かつテクラ社が投資家向けレポートと事実に乖離があったことを認めた上で記事化されているようですので、相応の手順も踏んでいるように感じます。
現時点でまずは、投資家レポートの誤りがあったということを知り、考える機会ができたこと自体に価値があると思います。
記事に記載があったように、テクラ社が投資家向けレポートと事実に乖離があったことを認めたことが事実なのであれば、非常に問題だと思いますし、訂正や詳細説明をすべき事案ではないでしょうか。
建築資金をファンドで募集しながら建築しない、といったことが当然に可能で、かつ、説明も不要ということが認められてしまえば、投資家は自身の資金が計画通り使われなくとも良いことになってしまいます。
それでは募集時の記載を見て投資判断しても意味がなくなり、「使途を定めず営業者が好きに運用できる、目論見書すらない一任勘定投資」になってしまいます。それでは不動産を裏付けとする不動産クラファンではなくなってしまいます。
取材者である撲ちゃんさんが行政に事前に相談したかもわかりませんが、レポートや当初計画と実態に乖離があったことが事実であれば、問題は軽くないと感じています。
今後は行政からの確認や、当事者等からの続報を期待したいです。
ID:1432 / 投稿者：レオ [2025-06-09 07:49:25]
連投して申し訳ありません。テクラウドについてはこれで最後にします。
カザフスタンのテクラ社の案件を調査した人が、何故監督官庁ではなく、メディアに情報提供したのか、が分かりません。
もし調査した方がプロのジャーナリストであれば、メディアを通して情報を上げても構わないと思いますが、プロであれば
実名を名乗って良いはず。また、調査した背景も知人の依頼だけで、自腹で調査を実施するとは思えません。
恐らく誰からか資金を調達して調査したのでしょうが、ちょっとやり方がおかしいな、と疑問があります。
あとメディアは、大衆受けする内容に、事実をうまく歪曲して伝えることが多々あるので、このメディアの記事をそのまま鵜呑みにするのも良くないかと。
この記事の意義がどの程度あるのか、現時点ではわからないですね。
ID:1431 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-09 06:50:39]
メインのモンゴルではなくカザフスタンなのは何故でしょうか？ 撲ちゃんは何故モンゴルを無視できたのでしょうか？
ID:1430 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-08 21:13:17]
浜松町償還満額配当確定、浦安も今月末予定とのこと。exit案件は夏頃ですが相変わらずのヴィクトリーマジックでの償還。ヤマワケやテクラよりは安定性が高い。
ID:1429 / 投稿者：管理人 [2025-06-08 19:32:10]
現在の国交省議論に期待したいですね。
まさに議論がされている中ですから、本件も当然に念頭においた議論がされるでしょう。
とはいえ、情報開示などがどんなに充実しても、投資にはリスクが付きものですし、元本保証は有りません。
投資行為自体は民民間の契約の世界ですので、行政が定めるルールで情報開示が今後充実するとしても、最後は投資家がどう活かすか、というのが重要かと思います。
ハイリスクハイリターンの商品自体を行政が禁止するものではないでしょうから、リスク判断と、リスク受容するかの判断は投資家に委ねられます。
悪意ある事業者が仮に存在しても、行政や司法ができることは、事後的に罰することまでが基本でしょう。（行政訴訟などの選択肢はあるのかもしれませんが）
取り急ぎ今回については、まずは事実の確認、検査、検証をして必要な情報開示や処置を待ちたいところです。
そこまで時間をかけず、何らかの情報が出てくると良いのですが。
ID:1428 / 投稿者：レオ [2025-06-08 18:38:44]
管理人様
不特法に募集額の上限が明記されていますね。事業者の資産規模もしくは政令で定めた額。不特法事業者がどのような情報をどこまで詳細に都道府県に提出しているのか、不特法からは、私の理解力では読み取れませんでした。
但し、仮に年間の募集額だけでも相当な額になるので、その数字だけでも神奈川県の監督官庁が見ておかしい、とは思わなかったのでしょうか？
テクラ社は酷いとして、やはり監督官庁の監督もザルに思わざるを得ません。
ID:1427 / 投稿者：管理人 [2025-06-08 18:23:05]
また、今回のケースでは、資金使途や募集額の妥当性も問われるかと思います。
土地＋建築費で募集していたものを更地転売しているようなケースが仮に常態化しているなら、不特法において求められる、事業に必要な資金だけを集める、という趣旨に抵触するのではと思います。
このあたりも行政が監督できる点であり、記事対象の２案件以外についてもチェックされると投資家は安心できないのではないでしょうか。
ID:1426 / 投稿者：管理人 [2025-06-08 18:20:44]
Xでもポストしましたが、楽待記事、詳細報も出ていますね。
https://www.rakumachi.jp/news/column/370721
許可申請時点で審査ＮＧとできたかは別として、監督責任がある中ですので、第三者記事や当事者の説明だけではなく、監督者として、今回は事業者に事実確認をし、不実告知や虚偽などの実体有無をきっちり検証すべき状況に感じます。
年次の報告には事業個々の詳細まで報告していないでしょうから、今回のタイミングでは、投資家保護のためにも行政が検査し、その結果は事業者または行政から開示してもらいたいところです。
ID:1425 / 投稿者：レオ [2025-06-08 18:13:22]
テクラウドの海外案件でメディアに掲載されている件、不特法はすでに運用が終了した案件にまで適用されるのでしょうか？
不特法の冒頭に、事業者は誠実に業務を行わなければならない、とあり、そもそも誠実ではない事業者に認可を与えた監督省庁の責任も問われるのでは？とも思います。
また、神奈川県の監督省庁は、問題のファンドについてはテクラ社から事業内容の報告を受けていると思いますし、そこで今回の問題を見落とした、ということの問題も大きいと思います。
ID:1424 / 投稿者：1419 [2025-06-08 17:18:22]
管理人様 丁寧な説明ありがとうございます。今後とも宜しくお願い申しあげます。
ID:1423 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-08 16:23:21]
テクラ、無茶苦茶な利回りで海外と先般の大阪DCの長期などポンジで運転資金を融通しているように見えましたので投資は控えてましたが良かったです。海外の新興国への投資など普通の日本人にはできるはずもなく日本人がマトモでも現地の悪質なエージェントに捕まってたらそれで終わりですし。
ID:1422 / 投稿者：管理人 [2025-06-08 15:47:30]
CAMELは金商法系の免許がないようですし、不特法クラファンじゃないでしょうかね。
保証金と前家賃で賃料の未回収リスクは抑制されているということだと思いますので、後は物件売却時への影響がどうか、でしょうか。
早期に退去、原状回復までを完了し、次テナント誘致が進められれば物件の収益力に影響を出さないで済む可能性はあるのかと思います。
一方で、貸主側では、現在の賃貸借契約を解除しないと、次テナントに貸し出しができませんが、結構ここらでややこしい話があるかもしれません。
ややこしくて私には記憶しきれていないのですが、倒産したこと自体を事由には賃貸借契約は解除できない、とか、破産手続き開始後は賃貸人からの解除権がない、などの制約があり、それも清算スキーム（清算を前提とするか再生を前提とするか）で違いがあります。
今回は運営企業自体は解散するものの、フランチャイズで事業継続、といった考えも説明されているようで、企業の解散、清算スキームなどを見ながらテナント対応を進めることになるのではないでしょうか。
ID:1421 / 投稿者：1419 [2025-06-08 15:23:40]
管理人様 ひょっとしたらＣＡＭＥＬミュゼプラチナム案件は不動産クラウドファンディングでないかもしれません。不適当であれば削除お願い申しあげます。
ID:1420 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-06-08 15:08:34]
管理人 様
情報提供有り難うございます。記載事実が本当で有れば、1件障害者施設グループホームに少しだけ投資してますが、それが満期になれば、次回投資は控えます。都合の悪いことを隠す隠蔽体質は許せません。為替のことも、レオ様が意見を述べられてましたが運営会社の回答も腑に落ちないです。海外案件は、特に注意が必要ですね。
ID:1419 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-08 15:03:39]
CAMELのミュゼプラチナムに関係する2つのファンドについてCAMELに問い合わせたところ、保証金や前家賃をもらっているのでミュゼプラチナムが倒産しても大丈夫とのこと。説明が本当であってほしい。
ID:1418 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-08 14:47:20]
1317
私は最悪まで疑いましたね。
テクラやヤマワケでも在る物件が無いとかあったので、本件も在るけど状況が違うとかじゃなければ良いのですが。
もし本件に投資してしまっていたら現地調査したほうがと。
ID:1417 / 投稿者：管理人 [2025-06-08 13:37:44]
記事記載によれば投資家への運用結果報告と今回の説明に乖離もあるようで、これが事実であれば大きな問題だと感じます
楽待の記事は、18時に追加情報が掲載されるようで、そちらも要ウォッチですね
ID:1416 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-08 13:08:19]
管理人様 情報ありがとうございます。無事償還されているので信用していましたが驚愕の事実ですね。
ID:1415 / 投稿者：管理人 [2025-06-08 13:00:41]
Xでもリポストしましたが、楽待で海外案件の記事が出ています
https://www.rakumachi.jp/news/column/370907
ファンドで建てて売却したはずの海外の建物がなかった、との報道内容となっていますので、クラファン投資家は一度は記事を確認しておく方が良さそうです
ID:1414 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-08 02:47:49]
皆様 韓国案件ですがヤマワケエステートからのレポートによれば投資先は「保証金相当額は遅くとも6月20日頃には返還できるよう準備中である」とのことです。無事償還されることを期待しております。
ID:1413 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 13:12:07]
レオ様
いえいえ、すいません、私が長文で返信をすることが多く、勝手に自分の首を絞めているだけなので。
業界ガイドライン情報ありがとうございます。
行政から厳しいルールを強いられる前に自主規制で乗り切りたい、といった思いも裏にあるでしょうし、業界と行政がしっかり議論して良い形に進めばと期待します。
ルールができた後にも、各サービス事業者個々の意識改革と合わせて、投資家が適切に情報を知り、投資判断できるようになっていくことの両方が必要ですし、ここから１－２年かけて落ち着いていくと良いのですが。
ID:1412 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 13:05:57]
地下の広いエリアを所有するオーナーとの協議になるので、住民としても無碍にもできないのかな、と思いますが、とはいえ、20億円の工事費用を投じるデータセンター開設工事となると、
・電源増工事や発電装置、無停電電源などの設置工事や運営管理上の安全性確保
・排熱とセットで空調排熱などが住環境に及ぼす影響
・浸水対策に関わる共用部工事の住環境に及ぼす影響
・データセンター運営に必要となるサーバ類搬出入ルート開設工事や、運営期間中の機材搬出入、深夜帯の人流等、住環境に及ぼす影響
など論点は多岐にわたるのではないでしょうか。
（テクラウドの支出計画ではマンション共用部使用に関する増分支出は織り込まれているように見えませんので、住人への金銭的メリットは現時点では想定されないかと。）
まだこのあたりが現地で議論されていないのであれば、テクラウドのリリースで6月にクラウドサービスがスタート予定となっていたのは、別データセンターで稼働させるという話なのかもしれませんね。（となるとリリースの趣旨が良くわからいようにも感じますので、本当にごく最小構成で、住人に影響がない範囲で稼働させているのかもしれませんが。）
ID:1411 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 12:55:47]
レオ様
エントランスなのですね。どのような庭の投資だと、不動産クラファンの範疇として適切なのか判断が難しいですね。
おっしゃる通り、この手の開発案件ではパースなどを作っているでしょうし、そのあたりの情報開示があり、その内容と募集額の対応が取れるようにするなど工夫の仕様はいくらでもあるので、情報開示の面では課題が多いとは感じました。
ID:1410 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-07 11:24:13]
マンションの住民説明会ですか。管理費や修繕積立金が山程入るプランになっていれば恐らく少数派の反対などは無視されてむしろそれが安くなるとなるとすればほとんどの住民はOKでしょう。屋上に携帯の基地局設置なんか収入入るってことでむしろ喜んでやってくださいとの話になりますけどね。
ID:1409 / 投稿者：レオ [2025-06-07 10:39:04]
管理人様
TASUKIの件、理解しました。
データセンターや系統系蓄電池、病院、介護施設は個人的には不動産クラウドファンディングからは除外すべきだと思います。
データセンター、蓄電池等は確かに土地よりもそこに出来る設備が重要ですし、病院、介護施設は、病院は市場が小さい、赤字体質、介護施設や障がい者施設は、公的資金で運営されている事業者を金儲けの手段とすることに対するモラルの問題が絡んでいます。
不動産クラウドファンディング業界は、まずは足元の問題を解決するべきかと。
昨日不動産クラウドファンディング協会に問い合わせたところ、業界のガイドラインは今年度末迄に策定するそうです。
またご存知かもしれませんが、今月行われた２回目の政府の検討会のリンクを貼っておきます。
お忙しいところ色々とお伺いして申し訳ありません。今後は投稿をなるべく控えるようにします。
国土交通省ホームページ
・実施概要：
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_tk5_000001_00034.html
・報道発表資料：クラウドファンディング協会
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001892878.pdf
ID:1408 / 投稿者：レオ [2025-06-07 10:21:59]
管理人様
ご説明ありがとうございました。
確かに日本庭園、地方応援での出資なら分かりますが、ファンド説明では、エントランス部分が対象なので、庭園ではないように思われます。生け垣となってますし。
他の事業者のファンドでも散見されますが、こうした改修案件では、きちんと現状の写真と設計図と改修後のイメージと配置図を分かりやすくファンド概要説明で情報を出して欲しいです。収支計算も含めて。
ID:1407 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 10:00:08]
レオ様
Levesについては、Lives側の掲示板でコメントさせていただきました。
ちょっと脱線しますが、不動産クラファンでは、投資対象が土地や建物という不動産が対象で、動産などは本質的には対象にならず、付随物/従物として認められる範囲までとすべきではないか、という考え方が業界（の多数？一部？）にはあります。
が、この線引きがかなり曖昧で、現在は蓄電池への担保権や買取保証、どこまでをオーナーが用意するか明記されないデータセンターファンドなど、不動産とは言えないものが裏付け資産であったり購入資産の中心を占める懸念があるものが広がっています。
業界として、投資対象範囲の線引きがされておらず、法規制等に明記されていない範囲なら大丈夫だろう、と、グレーゾーンに手を出す事業者が増えてきているのではないか、と感じています。（と言っても、ごく一部ですが）
結果として、不動産とその従物合計に投資するため、投資家にとっては、投資対象価値と集金額が釣り合っているのか、全く検証できないファンドが出ています。
以下記事でも記載しましたが、投資対象価値と集金額の検証ができない場合には、いろいろな可能性が生じてしまいます。
https://investors-eye.jp/exp_16/
同じ不動産裏付け投資商品であるREITでは先日、「データセンターがREITの対象になる」という方針が記載されましたが、これはまさにこの線引きの話がニュースになっています。
元々データセンターの建物などはREITで扱えますが、データセンターの構成コストの多くは電源や空調など、不動産に付随する従物が占めます。
これまではそこをREITの投資対象に含められるかが曖昧で、業界として線引きを求めた中で、今回、明確に対象に含む方針に舵を切ろうとしている、という話で、グレーだから手を出さず、行政も巻き込んで真っ白にした、というのがREIT側の動き。
一方でクラファンを見ると、そういった線引きを引きに行く事業者がおらず、従物がほとんどメインになるようなファンドが乱発されており、同じ不動産ファンドの世界でも、REITなどと比べると、はるかに法規制や行政監督、業界自主規制ともに甘い業界（業界自主規制は甘いというかないのですが）だと捉えざるを得ないと思います。
現状は資産価値と集金額の検証をせずに投資するクラファン投資家が多いようで、今後もこの傾向は広がっていくと思いますが、外部から検証不可能なファンドが増えていくことは、多様なリスクを内包する状態になっていく可能性を感じます。
といった不安も感じる状況ですが、Livesについては、「旅館の一部の土地」の改良をして旅館全体の価値向上に貢献する応援型ファンドということで、このような事例とは全く別かな、と私個人は捉えております。（資産価値の検証が難しいのは類似なのですが、そこを承知で投資を勧奨しているように見える点が上記例との心証差？線引きは難しいのですが）
ID:1406 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 09:42:24]
レオ様が「サービス共通」で記載の以下についてコメントです。
ファンドが地域応援ということで、確かに、旅館の再生事業の一部を担うファンドのようで資金使途や全体の収益計画が見えにくいですね。
想像できることとしては、再生で潤うのは旅館本体ですから、土地を借りて「舗装改修、生垣の整備、路盤の改良」を施すことで旅館の収益が増える効果が狙えるため、その使用料を旅館からとることでインカムがあるのではないでしょうか。
旅館の一部の土地ですので、実際上旅館と一体をなして旅館がその借景で稼いでいることになります。
日本旅館の生垣や風景を彩る石や池などの費用となれば数千万円かかるのはおかしくはないと思います。
ファンドで課題があるのは、ファンドの収益が完全に旅館に依存すること、というファンドかと思います。
インカム収入はもちろん、ファンド終了時の買取先も旅館に関係する方以外は考えにくいため、旅館の再生が順調にいかない場合には買い手がつかないというリスクがありますが、「応援型」ファンドという趣旨に賛同する投資家にとっては、魅力もあるかと思います。
個人的には地元の旅館再生型のこのようなファンドがあれば、棄損リスクを負って投資しても良いという気持ちが私自身にはあるので、この手のものはリスク承知の投資家が集まるのなら、不動産クラファンの価値の一つにならないか、と個人的に期待しています。
■レオ様記載
あと別件ですが、LIVEsファンドの伊香保温泉案件も気になります。
この案件、資金使途は、
＞本ファンドは、明野屋の敷地の一部（地番：199番１、主に来客用駐車場スペース）に対し、さらなる改修・整備を行うための資金を調達いたします。
具体的には、駐車場やエントランス周辺の舗装改修、生垣の整備、路盤の改良といった外構工事を通じて、来訪者の利便性と安全性を高める計画です。
となっていますが、まず、募集金額が3,780万円もすること、また、契約成立前文書の内容が「旅館」そのものになっていること、また「インカムゲイン」と
表記していること、に不整合性が見られます。
舗装工事等に3,780万円もするの？
伊香保だったら、この金額で新築出来ちゃうんでは？
何故インカム？
契約成立前文書の内容が意味不明
応募額はほぼ募集額になっていますが、応募した方は違和感を感じなかったのでしょうか？
ID:1405 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 09:35:30]
レオ様
私が気になったケースは別ファンドで、TASUKI様についてはそういった想像は全くしていなかったです。
TASUKIさんについてはメインの本業があり、クラファンに依存しているわけではないため、クラファンで変なことをして本業を失えば元も子もない構造なので、私個人としてはそういう心配をしない会社の一つかと感じています。
逆に言うと、資金調達のクラファン依存度が大きいところは本業＝クラファンで調達して実行するファンド事業となるため、性悪説で考えた場合に、クラファン事業が継続できなくなる危険性が出れば、なりふり構わない行動に出てしまう誘因が大きいため、しっかり中身を見て投資判断すべきだろう、という考え方を持っています。
過去のソシャレンでの事案も以前研究しましたが、目的外流用などをしていた事業者も最初から悪意があったケースばかりではなく、事業が行き詰ってしまい、最後に流用や粉飾などに手を出した、といったケースが多いと思っています。
そこで、念のため、時々は数値感を概算検証してみて、違和感を感じるケースが続いたら以降は投資をやめるようにしています。（断定的なことはもちろん書けませんが）
記載いただいたTASUKIファンドの場合、建築コストとしては「建築中の建物」が着手金、「不動産開発」が残りの建物建築費と読めば、建築コストが３億円弱ですね。
坪単価にして150万円を切る計画という計算になるのですが、都内のRCマンションの建築坪単価が150万円だとすれば単価が高いということはないですし、結構良いゼネコンを押さえている、とみてよい水準じゃないかと思います。
このファンドが建築資金にて過剰に資金を集めているという心配はないのではないかと思います。
TASUKIさんは本業も好調で、クラファンで変なことをしてレピュテーションを落とすと、ファンドで少し儲かるくらいでは帳尻が全く合わないでしょうし、都内のRC開発事業者は多数おり、相場観がわかる人間が多いので変な数字を出したら誰かが気付けるのではないか、とも思います。
個人的にTASUKIさんで正直すっと理解できないのは、なぜこのようなファンドを続けて組成しているか、くらいでしょうか。
以前も書きましたが、TASUKIさんだと、建築部分についてもローンが組めるでしょうし、手金が必要になるのは1-2割程度じゃないかと思います。
ローンをしっかり引ける事業者にとってはクラファン調達は粗利を落とすことになります。
直近決算短信を見ても利益も手元現金もバランスを維持されており、建築費の大半を手金で賄う形で開発することのメリットが思いつかないんですよね。
考えられそうなことは、タスキホールディングスとしてはTech系企業としてのバリュエーションを狙っているでしょうから、Tech系企業として認知を高めることが狙いで、儲けは度外視、という感じなのかもしれません。（不動産セクターに入ったままだと、株価のバリュエーションが出ないのが課題。）
Techとしての認知を高めるために、ファンドでは利回りをそこまで上げない分、劣後を高めにすることを決め、今後も継続されるという方針なら、リスクとリターンのバランスが良いサービスになりますね。
前回、今回と続いたようですし、今後も続くようなら投資先候補として良いかもしれませんので、秋頃まで続いていたら、当サイトにも掲載検討してみます。
（時間が作れれば・・・最近サイト運営に時間を要する状況で時間作りが難しい状況でして、これ以上増やすのが厳しいかもしれません。）
ID:1404 / 投稿者：レオ [2025-06-07 07:18:38]
管理人様
お世話になっております。
詳細説明ありがとうございます。
以前、TASUKIの件でお話させて頂いた際、TASUKIさんはうまくやっている、というのはこういう意味だったのでしょうか？
今回募集案件ですと、
出資内訳
ローン（金融機関等） 1億7,600万円
優先匿名組合出資（投資家の皆様） 5,500万円
劣後匿名組合出資（タスキ） 3億1,000万円
合計 5憶4,100万円
想定利回り4.5%の配当 248万円
投資家への償還額 5,748万円
資金用途
土地 2億4,300万円
建築中の建物 6,300万円
不動産開発費 2億3,314円
不動産販売費・ファンド経費・その他 186万円
合計 5憶4,100万円
資金用途の不動産開発費の部分で、出資者への配当を含めた元本償還額は賄うことができます。
不動産開発費の中には、資材、人件費等の建築費が含まれているので、もし5,748万を引いてしまうと、
残りは
1億7,376万円
になり、これで建築費が賄えるか、ということになりますが。
TASUKIの場合、地方ではなく、都内案件ですが、ちょっと気になりますね。
あと別件ですが、LIVEsファンドの伊香保温泉案件も気になります。
この案件、資金使途は、
＞本ファンドは、明野屋の敷地の一部（地番：199番１、主に来客用駐車場スペース）に対し、さらなる改修・整備を行うための資金を調達いたします。
具体的には、駐車場やエントランス周辺の舗装改修、生垣の整備、路盤の改良といった外構工事を通じて、来訪者の利便性と安全性を高める計画です。
となっていますが、まず、募集金額が3,780万円もすること、また、契約成立前文書の内容が「旅館」そのものになっていること、また「インカムゲイン」と
表記していること、に不整合性が見られます。
舗装工事等に3,780万円もするの？
伊香保だったら、この金額で新築出来ちゃうんでは？
何故インカム？
契約成立前文書の内容が意味不明
応募額はほぼ募集額になっていますが、応募した方は違和感を感じなかったのでしょうか？
ID:1403 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 00:43:42]
なお、決算の話題が触れられていますが、不動産会社が保有する不動産を流動資産とするか固定資産とするかは、賃貸を目的として長期保有するか、販売を目的とするかで別れます。
キャピタル型ファンドはまず流動資産になると思いますが、継続的に組成運用しているインカム型ファンドは、固定資産で処理できる可能性もあるのでは、と思います。
その他決算で気になる点としては、固定資産17億に対して固定負債が37億円と、何を担保に調達しているかよくわからないBSのバランスになっています。
一方で運用中のファンド総額が現時点では30億円くらいありそうなのですが、流動負債は4.7億円に留まっていますので、クラファンの調達額の一部が流動負債ではなく、固定負債に計上されている可能性もあるのかもしれません。
固定か流動かの整理は会計士監査を経た数字なので会計のルールに則っていると思うのですが、固定/流動の考え方は各社に違いが許される部分があり解釈が難しいですね。
ID:1402 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 00:36:05]
運用中のファンド情報は、以下URLで見られますのでご参考に。
https://investors-eye.jp/fund_list.php?fund_stat=%E9%81%8B%E7%94%A8%E4%B8%AD&select_rate=&rate_operator=up&select_op_span_m=&op_span_m_operator=up&service_id=wakachi-i&select_fund_name=&select_sort=desc
ファンド一覧の「詳細検索」という点をクリックいただくと、少し細かい検索条件で絞り込めます。
サービス名称を選択して検索した後、「運用中」などのステータスをクリックすることでこういった画面が確認可能になっています。
リファイナンス案件やリセールなどで重複されるケースや、過去データの取り込みが正常にいっていないケースがあるので、100%の精度ではない点はご容赦いただければ幸いです。
ID:1401 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-07 00:03:00]
1247
財務状況にのしかかってきているというより、リファイナンスを何度も繰り返しおり心配なところであります。
ID:1400 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-07 00:01:09]
ちなみにクラファンのシステムで15億なんて絶対に行かないはずだわ。
ID:1399 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-06 23:59:57]
>>1250
販売用の不動産は固定資産にならんね。恐らくインカム型で何度も募集しているスカイコート大津や西京極の不動産が自社保有で最悪これを売ればいい。このに物件何度も募集かけてるけど、金を寝かせてる間に運用してるでしょう。
ID:1398 / 投稿者：管理人 [2025-06-06 22:10:43]
1393様
情報ありがとうございます。
当サイトでは投資家向けを意図して記事を掲載しておりましたが、住人の方が見られた際に不快な思いなどをされた記載があれば申し訳ありません。
地下フロアの区分所有権を5億円で取得し、20億円の工事費を投下してデータセンター化を行うというこれまでに例のない案件であり、投資家視点で気になる点が多く、現地にお伺いさせていただきました。
住民向け説明会はやはり実施されていないのでしょうか。早期に実施されると良いのですが。
実は現地にお伺いした際に、
・地下は地上部の規約が適用されないものの、今回共用部工事をやるとしたら地上部の規約の適用がある
・共用部工事は住民説明が必要
・まだ住民説明がされていない
といった情報を伺ったのですが、私の伺った範囲では、明確な根拠を示せるまでの情報ではなかったため、記事や掲示板ではコメントしておりませんでした。
実際住人のお立場でも現状認識に相違がないようでしたら、事業者への不満や、先行きに不安を感じる状況かと思います。
住人の皆様、投資家それぞれに悪影響が出ないよう願っております。
ID:1397 / 投稿者：管理人 [2025-06-06 20:36:11]
レオ様
すいません、疑心暗鬼にさせてしまうかもしれませんが、あくまで可能性として以下のような可能性がないかチェックすることも大事、という意図でした。
■ファンド組成前の運営者取得条件
取得額 5,000
融資調達 3,000
自己資金 2,000
■ファンド組成条件
取得額 8,000
優先出資 4,000
融資調達 3,000
劣後出資 1,000
■ファンド組成後の事業者
手残りキャッシュ 2,000
このようなことができてしまうと、自己資金ゼロどころか、運営者はファンドに8,000で売って3,000利益が出ているので、手残り2,000のお金を得ることができてしまいます。
そのため、ファンドへの売却額が高めのことが多いファンドは、少し警戒しています。
（ファンドコメントに時々、地方の割に利回りが低いと書いたりするケースがあるのは、こういった構造の可能性を念頭に置いていたりします。）
ID:1396 / 投稿者：レオ [2025-06-06 18:48:37]
管理人様
管理人様のコメントにある、
>資産価値に比べて募集額が大きすぎるものは、実質的に事業者の劣後出資資金負担が低いケースがあり得ると最近個人的に感じています。
募集額が過剰、かつ、融資併用型の場合はちょっと劣後出資比率が事業者のキャッシュ余力を示していない可能性があるかもしれない、と、一旦疑って考えるべきケースもあるかもしれません。
の部分があまり理解出来ませんでした。
つまりファンド対象物件の評価額より募集金額が大きくなっている、という意味ですか？
よくCOZUCHIにフェーズ間売買で見られるように、次フェーズで募集した額で次フェーズの劣後出資を埋めて、それでもなおCOZUCHIに利益が残る、といったケースでしょうか？
ID:1395 / 投稿者：レオ [2025-06-06 18:43:42]
管理人様
管理人様のコメントにある、
>資産価値に比べて募集額が大きすぎるものは、実質的に事業者の劣後出資資金負担が低いケースがあり得ると最近個人的に感じています。
募集額が過剰、かつ、融資併用型の場合はちょっと劣後出資比率が事業者のキャッシュ余力を示していない可能性があるかもしれない、と、一旦疑って考えるべきケースもあるかもしれません。
ID:1394 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-06-06 18:25:09]
【TECROWD】の対象掲示板で、ID935様が心配されてましたよね、マンションの住民に対する説明会は、開いてないのは驚きです。
ID:1393 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-06 16:00:09]
大阪DC予定地のマンションに住んでる住民です。
掲示板に「地下の所有者が変更になりました」と掲示されていたので、所有会社と計画内容を調べていたら、ここの掲示板にたどり着きました。
マンションは大規模修繕を定期的にしていますが、地下は修繕しているのを見たことがないのでかなり老朽化しています。
地下の駐車場部分は天井の高さが店鋪部分の倍以上ありますが、店舗部分は構造的に天井を高くするのは無理だと思います。
現状、工事の準備をしている様子はありません。
住民に対する説明会は開かれていないため、その時には私は反対することになるでしょう。
データセンターが出来ても住民にはメリットがないので。
ID:1392 / 投稿者：ここの掲示板で質問に答えていただいた者 [2025-06-06 15:15:05]
ID1379他を書き込んだもの
愚かなのはあなたです
この掲示板をスクロールすれば、どのような書き込みを皆さんがしているかお分かりでしょう？ それがわかっていないあなたは恐ろしく理解力が低いです
他所の掲示板に何度も書き込むのみならずここまできて、かまってもらいたいために書き込みするのは迷惑です
ID:1391 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-06 07:39:01]
流石です。思慮分別のある大人の回答ですね。
ID:1390 / 投稿者：レオ [2025-06-06 07:15:33]
ID1388様
私も不動産クラファン愛好家様と同意見です。
頭悪い、とか他者を侮辱するコメントはしない、というのがこの掲示板のルールですし、この掲示板の冒頭に投稿ルールに記載されています。
ルールをしっかり守った投稿を心がけてください。
私も貴殿のコメントをみて不快感を覚えています。
貴殿が何をそんなに不満なのか分かりませんが、この掲示板を荒らすような行為は止めてください。
ID:1389 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-06-06 06:57:24]
ID:1388 様
私がヤマワケエステートにコメントし端を発したことなので、意見を述べさせていただきます。最初に頭悪すぎ等の言葉は、口コミ掲示板を見ている多くの人にも不快感を与えますので、止めて頂きたいと思います。先ず私が最初にヤマワケエステートは月平均10件近いファンドを組成していますが、これだけのプロジェクトを完成するだけの人材は居るのか？多岐に渡るファンド案件に対しプロフェッショナルの人材が居るのか？コメントしたことに対し、貴殿はスキーム理解してない人が多いのではとコメントされましたね。しかしながら私は、対象掲示板選択はヤマワケエステートを選んでます。ヤマワケとヤマワケエステートの違いは理解してましたが、こちらのサイトは不動産クラウドファンディングですのでヤマワケの見出しはありません。なので管理人さんは、不特法違反のコメントを放置する事が出来ない為、管理人さんには珍しく、ちょっとだけ厳しく反論されたと思います。それは沢山の不動産クラファン業界の人もこちらのサイトを見ているかと思います。間違ったコメントを放置すれば、それを容認したことと同じになり、クレームが入ると思います。
管理人さんは不動産証券化協会認定マスター・宅地建物取引士の資格を持ち業務において、不動産クラウドファンディング事業にも関わった経験で、事業者側・投資家側両面でで不動産クラウドファンディングをリサーチされており、類を見ないとても良いサイトと私は思います。ちょっとした行き違いから、今回反論の応酬になりましたが、理解して頂き、これで終わりにして下さい。宜しくお願い致します。
