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ID:1491 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-18 20:58:31]
おっしゃる通りです。リゾートのキャピタル案件がいかに危険か、というのがよく分かりました。あと事業者がしっかりしてるか、というのも重要ですね。正直よもやExit案件でコケないだろう、13件と実績も少ないので実績づくりに燃えてるだろう、と油断してしまいました。
ただ今日はAsscliに少し入れてみました。案件が地に足がついてそうで良いですね。最近は億以上の案件ばかりで端数はどこに行ってるのか不思議な案件が多いですがここは良さそうです。期間も短いので。
ID:1490 / 投稿者：レオ [2025-06-18 19:52:00]
確かにレベチーの対応は酷いですし、ヤマワケエステートも然りですね。但し、もし資産の全てを現金で保有すると、仮に足元のインフレ率が今後数年続くとすると、毎年３%〜４%資産が減っていきます。資産の減少を食い止めるには、インフレ率以上の資産運用が必要になります。つまり、株、債券、投資信託、不動産などへの投資。それらは全て何かしらの、リスク、を孕んでいます。不動産クラウドファンディングも同様です。
必要なのは、自分がどこまでのリスクを許容出来るか、また投資する商品のリスクは何か、を理解することだと思います。もし不動産クラウドファンディングで、自分が、怖い、と思うなら、不動産クラウドファンディングは向いていないのでしょう。但し全ての事業者が悪質な訳ではありません。
不動産クラウドファンディングに投資をするにあたり、事業者の財務状況、スキームががシンプルで分かりやすいか、売却できずに延々とリファイナンスをしていないか、劣後出資の比率が高いか、そして私の場合は、自分が購入したいと思うか、など様々な尺度で事業者やファンド選びを行えば、ある程度リスクは低減出来ますし、仮に自分が投資した事業者が問題を起こしても、自分の見る目が無かった、と諦めがつきやすいです。
私はテクラウドの障がい者グループホームファンドに投資していますが、その時は今書いた事は全く頭に無く、ただ利回りが高いので投資してしまいました。このサイトで色々と勉強し、今は不動産クラウドファンディングの事業者をきちんと見極めて投資しようと思っています。
ID:1489 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-18 09:58:53]
レベチーのおかげで今までは余剰資金を積極的にクラウドファンディングに入れてきたけど、怖くなって一度全部償還させ現金化しようとしてる。
テクラ、ヤマワケ派避けたが、この辺の会社とともに真っ当に取り組んでいる業者にも悪影響を与えたここ、特に毎月説明会をやると言って手のひら返してる高社長の軽薄さには呆れるばかりです。お金を預けるのに相応しくないと私は判断しました。彼の口から毎月進捗を語ることで信頼を維持できたかもしれないのにそれすら放棄したわけで、何を考えてるのかさっぱり分かりません。
ID:1487 / 投稿者：匿名1 [2025-06-18 00:52:08]
6268様
小生、レベチで初投資したニセコ案件の遅延でかなり心もやられております。6268様の有意義かつ的確な情報、ご意見に不安な心が少し和らいでおります。ある程度の毀損は覚悟しておりますが期待を持って半年？待ちたいと思います。ありがとうございます。
ID:1486 / 投稿者：管理人 [2025-06-17 08:09:40]
COZUCHIの武藤さんはクラファンで資金調達を担当するLAETOLI、ファンドの運営や実際に権利調整や立ち退きなどを推進するのは別会社のTRIADです。
TRIADは元々権利調整が本業ですので、LEVECHYと成り立ちが違うという背景はありますね。
何が本業の会社かによって得手不得手は違いますので、本業と全く異なるファンドは注意すべきかもしれません。
LAETOLIは、不動産ファンドもたまにやっていましたが、今はマーケティングメインで、しばらくファンドは組成していないです。
ANAの110億円調達では反応が悪ければ7%を即座に9%の上げたり、逆に投資家の人気が十分なファンドはアップサイド期待で、利回り自体は上げない、などの集金とマーケのコントロールなどでTRIADへの集金媒介を担当しています。
ファンドのリスク情報の発信やビジネスシナリオの発信はかなりしっかりしてくれる印象ですね。
調達面ではANAの110億が最大の山場でしたが、今は会員規模が調達額を上回っており、Webや会員に対するマーケティングのプロという感じでしょうか。
まぁ、LAETOLIとTRIADは資本関係はない（濃くない？）ものの同じビルにいたり関係は深いようで、武藤さんがマーケティングだけやっているわけではないのでしょうが、本質的にはLAETOLIは主要なCOZUCHIのファンドの運営主体ではありません。（まれにLAETOLI運営のファンドがありますが、今はほぼTRIADです。）
ID:1485 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-17 01:27:49]
Cozuchiとの社長の器と言いますか、端的に言えば業務経験や知識の差が圧倒的にあるということは分かりました。あまり呟きやインタビュー、説明会などで軽々しい口を聞くと巡り巡って自分に着弾すると。何というか本当の情熱を感じないのですね。4年もかかってクラファンをローンチしたことが良かった、間違ってなかったと言いますが、経営判断的にどうだったかは疑問ですし、困った時に逃げる、隠すではいささか頼りないですね。
ID:1483 / 投稿者：管理人 [2025-06-16 23:44:16]
6268様
有益な情報ありがとうございます。
ニセコについては私には開発許可の課題も、建築コストも、出口の見通しも正直よくわからないため、この分野を扱われる方が「売れる」と感じられているというのは、投資家にとっても心強い情報では、と感じます。
一方で、「待ち」の姿勢を貫かれている点については、確かに、オリジネーター兼３号事業者としての姿勢に疑問も感じます。
デベロッパー業態が素地転売に手を出す時には、最悪の場合自社でなんとかできる案件かどうか？を検証しておく企業も多いと思っていますが、投資家の出資金を預かる不特事業者がそれを検証や対処できないのであれば、その手の案件は扱うべきではないと感じました。
出口があり、金額も利幅も大きいとなると、飛びつきたくなる気持ちになるのは理解はできるのですが、リスクへの備えはやはり考慮すべきかと。
普段扱わないエリアやタイプの案件でしょうけど、大規模改修工事を扱っているなら、建築士なども社内にそれなりに抱えていそうかと思うのですが。
（社内にいなくとも外注すればやりようがあるはずですが。）
ID:1482 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-16 20:57:04]
6268様
丁寧なご回答誠にありがとうございます。
私もQAで質問を出しているのですがあまり適切だと思う回答は来ていませんが、専門家が見られて価格次第とはありますが売れるという希望的な言葉が聞けて嬉しく思っています。
おっしゃる通りでここは本当に受け身で主体的に動けない会社のようで以前もこちらの掲示板でExitの開発案を持っていて然るべきとの管理人様もご指摘でしたが、本当になにも考えず転売だけを考えていたようです。
社長は1000億でこの業界でナンバー1になると言っていましたが、少々難しいとは思いますね。少なくとも私は二度と投資はしたくない会社です。
ID:1481 / 投稿者：6268 [2025-06-16 19:51:46]
1480様、ご指名ありがとうございます。
↓ご期待の内容かは別として記載させていただきます。
まず、レベチー社のQAに関しては、引き続き満足する回答を得られておりません。
（あちらの掲示板のどなたかのNo.6317の投稿ではQAの回答URLを掲載されておりますが、
私としては売買に支障をきたさない範囲内で記載いたします。）
特に直近の報告における「本物件の評価背景のご説明」につき、土地形状や将来的な拡張性に関して記載がありますが、
あたかも当初から隣地との一体活用を視野に入れていたような説明であり、
仮に視野に入れていたとするならば現時点から「隣地との一体活用案」が検討の対象となっているという説明は、
現時点まで何もしておらず不特法3号事業者として不作為に当たると存じます。
その検討対象になっている「隣地との一体活用案」は、せめて投資家には開示いただきたいところです。
また、建築許可の取得は可能、開発申請行為をしなくとも売却は可能と回答されている一方、
基本的な行動は「待ち」のみですので、希望的観測でしかなく、主体性に欠けており、
こちらも不特法3号事業者として不作為に当たると存じます。
逆を言えば、上記の努力を一生懸命する姿を投資家としては期待したいですし、
最善の努力を尽くしても売れなかった場合はやむ無しと諦めもつきますが、
何より私は売れると考えておりますので、何も売却活動に手も足も出せない立場としては、口（質問）を出すしかないことは誠に遺憾でございます。
なお、別ルートでは隣地からの売却情報を入手しており、「隣地との一体活用案」は現実的であると推察しますし、
キャンセルになったとはいえ2社から買付（本当にあったかは不明）が入る状態であれば価格次第かと思います。
正直に申し上げて、コロナ禍等の未曾有の危機でもない現状では、不動産業者としての実力の問題であり、
ぜひ延長期間分の配当も含めた価格で売り切って欲しいと願っております。
ID:1480 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-16 01:53:55]
6268様
何か最新の状況をご存知でしょうか。かける範囲で何かアップデートあれば教えて欲しいです。
ID:1468 / 投稿者：管理人 [2025-06-14 23:41:55]
弁護士相談されているのですね。
安値で仕入れたものを、かつ利益相反取引を隠してファンドに高値で売っているということが仮に事実で、もし表に出れば、もう二度と信頼されなくなりそうに感じます。
プロファンドに比べると不動産クラファンは利益相反に対して寛容に過ぎる、と感じていますが、一応書面にも利害関係取引についての説明義務があったり、利害関係取引の場合は価格の妥当性説明義務なども求められている中ですので、特に情報を透明にすべき案件かと。
本件は開発主体もエンドの買い手もある程度限られる案件でしょうが、海外情勢の不確実性が高く、急ぐのが良いかというのもよくわかりませんね。
10億円規模くらいだと海外からの買い意欲は衰えていないとも聞きますが、米中問題、中国の不動産・金融問題に加えて今回の中東の動きが重なることで、機関投資家のレバレッジ縮小やポジション修正で、日本へのお金の流れにも影響を与える懸念も感じます。
今のところは都心部には影響がないのですが、この手の物件への影響はどうなのでしょうね。
ID:1467 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-14 23:21:44]
ちなみに鑑定士評価額28.5億で元々の買い主と合意して違約金が10パーで2.9億。ここは価格構造が丸見えでこの案件は死んでますね。
ID:1466 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-14 23:16:34]
私は今弁護士もFINMACも相談してますよ。ただ潰れると返ってこなくなるのでとりあえず延長期間は待つつもりです。
もう一方の掲示板は全損とか言ってますがそれはないですね。値段を下げていくとどこかで買い手は出てきますが、どこの価格で折り合うかですね。
あと今持ってる土地はレベチーが三為して個人の土地をSPCに売りつけてますがそこでどれだけ取ってるかというのも利益相反取引ですのでやはり問題になる点のようです。
どうも相当な安値でレベチーは仕入れたという話がありますね。
ID:1465 / 投稿者：管理人 [2025-06-14 22:46:17]
LEVECHYはサービス初期に投資していたので3号の書面を見ましたが、確かにその番号で検索するとガリバーの番号と出てきますので、相当前からこの番号で書面を作り続けてきてしまったようですね。
ただ、LEVEVHY書面では名称自体はFINMACとなっていますので、FINMACで検索すればすぐ以下URLがあり、正しい番号もわかりますね。
https://www.finmac.or.jp/
すぐわかることなので意図的に隠したというわけではない気がしますが、投資家がここに電話するほど怒りや不安を感じている状態という中では、イライラさせて更に怒りや不安を煽り、LEVECHYにはメリットがなく悪影響だけがある状態ですね。
ID:1463 / 投稿者：1462 [2025-06-14 20:26:50]
とてもFINMACとにた番号なのでケアレスミスである事を祈ります。
ID:1462 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-14 20:01:40]
契約書類にある相談窓口の電話にかけると中古車のガリバーにつながるという噂があったのでかけてみたら本当にガリバー✕店につながった。どういう事でしょうかね。
ID:1451 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-12 01:15:21]
本日はレベチーに電話と弁護士事務所の無料相談をしましたが、レベチーの対応の方が良かったですね。弁護士事務所は専門と当たり外れがあり今日の弁護士とは意思がうまく伝わらず30分ということで無駄でした。弁護士は何度か別で言ってますがきちんと専門領域の方を尋ねないとダメですね。
ID:1445 / 投稿者：レオ [2025-06-11 06:59:38]
ID:1443 様
ニセコ案件のウェビナーの内容について、高社長からは、ファンド概要の説明があり、あとはQ＆Aというシンプルな構成で、概要の説明もホームページに記載の内容の説明（将来的に新幹線や高速道路ができるかもしれないがこのファンドにはそれほど影響がないと説明）、Q&Aについても、不動産クラウドファンディングの仕組みなど初歩的な説明、あと、私から購入予定者から売買契約を破棄される可能性があるのか、と質問したところ、それは、ある、と回答した後、違約金は2億円あるの契約違反してもメリットがあるという趣旨の発言をしていました。
録画したわけではないので、あくまでも私の記憶を辿っての内容です。
ZOOMを使ってのウェビナーなので、録画はされていないと思います。（もしくはウェビナー参加者の方が、画面を録画しているかもしれませんが）
ウェビナーの内容には、特に違法性はないと思います。レベチーに対して法律的に出資者に不利益を与えているものにはならない、と思います。
あと、補足ですが、不特法では出資者はファンド関係の書面を閲覧する権利があります：
（書類の閲覧）
第二十九条 不動産特定共同事業者（第一号事業又は第三号事業を行う者に限る。）は、主務省令で定めるところにより、その業務及び財産の状況（第三号事業を行う者にあっては、委託特例事業者の業務及び財産の状況）を記載した書類を事務所ごとに備え置き、事業参加者の求めに応じ、これを閲覧させなければならない。
不特法： https://laws.e-gov.go.jp/law/406AC0000000077
但し、詳細に書類のを種類を明記していないため、私がヤマワケエステート社に岡本案件についてファンド関連書類の閲覧を要望したところ、出資者名簿など、差し障りのない書類の閲覧しかさせない、と回答されました。
まずは弁護士の無料相談窓口に気軽に相談すれば良いと思います。あまり構えなくても、弁護士窓口で事情を説明すれば、どうすれば良いのかアドバイスを貰えると思います。
もしかしたら、弁護士を通してレベチーに対してファンドに関するすべての書類の閲覧を求めれば、要求に応じるかもしれません。
あとは、並行して消費者相談センターに相談することもお勧めします。こちらのほうが、投資詐欺については過去から多く相談が寄せられているので、法律上以外でも何かしら方法を柔軟にアドバイスしてもらえる可能性があると思います。
ID:1444 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-10 22:55:45]
素地の価格は、開発後の出口価格から開発コストや期中コスト、利益やリスクバッファを引いて、残る期待利益がきちんととれる価格までなら買い手がつく、という構造ですね
別荘用地にしか使えない土地のようですが、それで出口価格の天井が決まるならシンプルなのですが、別荘などは需給バランス一つで売却可能価格が大きく変わりますので、土地の値付けは事業者により全く異なるのではないかと
売却先富裕層チャネルを押さえている企業かどうか、や、エンド投資家層の買い意向がどの程度あるかでも違うでしょう
それなりの数をさばかないと投資回収できないので、買い手の引き合いをしっかり押さえてるところ、かつ、キャッシュで買えるようなところ以外は、そもそも値段など付けられないかもしれません
ID:1443 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-10 21:07:23]
レオ様
差し障りのない範囲でニセコのウェビナーの内容を教えてもらえませんでしょうか。
ID:1442 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-10 21:01:01]
レオ様、1441様
ありがとうございます。何かがおかしいのです。ニセコのウェビナーに出ていないのですが、高社長の言ってることの意図は分かりませんがここに書き込みされてた業界関係者様は渋谷建設の土地との抱き合わせでないと厳しい旨指摘されていて、その渋谷建設がレベチーに土地をレベチーに売ったり三為してたのであれば、非常に不透明な部分が増えてきます。
弁護士には優良誤認、不実告知など色々該当しそうなところもあり案件そのものが詐欺ではないことを祈りますが相談には行きます。長くなればなるほどリスクは高まるとは思っています。
ID:1441 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-10 20:45:37]
土地の一部が渋谷建設からというのは、どういう流れなんでしょうね
いろいろ疑問点が解消できません
後は、時間経過が良い影響を与える可能性があるのか、悪い方に働くリスクが増えるのか、どっちでしょうね
中国の不動産不況は長期化しており、その影響を緩和すべく金利を下げたことで金融機関の体力に悪影響が懸念される、といった状況がありますし、米中も交渉はされるものの予見できない状況
不確実性が高まる環境で長期化しているのはリスクも感じます
ID:1440 / 投稿者：レオ [2025-06-10 20:42:34]
横から口を挟んで申し訳ありません。ちょっと気になったので。
本件、詐欺ではないですか？いわゆる原野商法の典型としか思えません。
実は私はレベチーの会員でニセコ案件にも興味があり、高社長が出席したウェビナーにも参加しました。
この中で、高社長は、転売目的、売買契約の違約金は２億円で契約が破棄されても儲かる、と発言し、その発言を聞いて私はファンドへの出資を見送りました。
推測ですがそもそもこの土地を売るつもりも無かったかもしれません。
ニセコといえども土地の価格がファンド募集額もするのでしょうか？
まず無料で相談出来る弁護士協会の窓口に電話して、趣旨の説明と本件の対応の仕方、費用を聞くか、消費者相談センターに相談したほうが良いと思います。
差し出がましいコメントでしたら、私の投稿は無視してください。
ID:1439 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-10 19:39:50]
今更渋谷建設との連携を模索中とか。ただ土地自体には渋谷建設も絡んでいるのが不思議です。契約書を読んでたら土地は個人と渋谷建設のものだったっぽいんですね。三為に絡んだのか。それでいてフロント部分だけは売ってなかったって何かがおかしいですね。これは長期戦になりそうです。
ID:1438 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-10 19:26:00]
買付流れたんですね
開発計画詳細は買い手が考えるとしても、どのような開発計画が成り立つのかのプラン案くらい組む努力をしたほうが売りやすくなると思うんですが、そもそもプランを組む力も意思も無いんですかね
ファンドでそんな予算積んでなかったから、という理由も成り立つ気がしないでもないですが、その延長だと長引きそうですね
ID:1437 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-10 19:01:24]
レベチー、説明会はやめて報告書だけ送られてきました。
買付証明2社とは話がまとまらず、全くの白紙状態に。
渋谷建設との連携を考え始めたようですが、もはや失敗案件の象徴です。
開発計画は買い手が考えるものとさらりと報告書に書いてありました。
ID:1352 / 投稿者：管理人 [2025-06-04 21:16:40]
額も額ですから、ある程度の時間がかかるのですかね。
そろそろLEVECHYがファンド出資者限定の説明会？などを開催されるのでしょうから、そこで確認いただくしかないかと思います。
登記簿はちょうど以前調べた際にとったので見ますと、個人の方からSPC（LEVECHYのファンド）に所有権移転されています。
その個人の方は、昭和の時代に相続で取得されており、その土地を今回、売却された、という感じでしょうか。
LEVECHYに対しては物上げ事業者か三為事業者などが持ってきたという感じかと思いますが、登記からはそこらはわかりません。
当該ファンドの投資家の方なら、仲介事業者の情報などは契約成立前書面に記載があるかもしれません。
ID:1350 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-04 20:27:36]
管理人様
レベチー案件はその後動きもありません。最近はレベチーに土地を売却したものと、キャンセルした法人の詐欺なのかと思い始めたのですが、登記簿か何かでレベチーに土地を売却した法人(個人かもしれませんが)がどこかお分かりになりますでしょうか。三為のために直接そこからSPCへと登記が変更になっていると思いますが。
ID:1160 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-16 08:12:46]
オリンピックを期待して動いていた金は確かに引いていくという流れはあったのでしょうね
今後、改めて需給バランスが形成されるとして、再開発前提での収支が合うかや事業主体が見つかるか、開発許可が得られるか、といった課題があるということで、しばらく進展を待つしかないんでしょうね。
ID:1157 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-16 03:02:48]
札幌オリンピックの開催場所はニセコ、既に日本は内定しており手を挙げれば良かっただけでしたが先述した内容で体裁上断念せざるを得ない。日本はそれで無茶苦茶オリンピック協会から怒られたとのこと。
ID:1156 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-16 02:46:59]
ニセコのラ•プルームの破産はもう少し闇があると思いますよ。一般的に海外では建設前に先に購入者から金を受け取りますので、SPCを設立した香港系の新世界発展はすでにまとまった金を持っていたはず。この新世界発展はゴリゴリの共産党に近い会社で日本での2030札幌オリンピックの誘致を目論んでいたが、東京オリンピックの汚職関連で誘致を断念させられたため、この計画には旨みがないと判断。それ以降建設会社へのSPCからの支払いをやめ、中国内の投資家への返金に充てていた。新世界発展自信も中国の不況の影響もあり、あとは中華系資本独特の契約の不履行に対する抵抗感のなさもあり、SPCはそのまま放置。結局真面目な日本の建設会社の方は契約があるのでやらないとダメだと思うが一向にSPCからは支払う素振りもないし話し合いも進まず建設会社からの訴えでSPC破産が決定。
オリンピックも絡めた壮大な話が思いもかけず、東京五輪汚職で頓挫したためのほぼ計画倒産ですね、
ID:1150 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-05-14 08:23:45]
情報提供です。長文になり申し訳ありません。「ニセコバブル」中国系高級リゾートが経営破綻した理由は？
1. 資金繰りの悪化
「ラ・プルーム・ニセコリゾート特定目的会社」が手掛けたリゾート開発は、資金繰りが行き詰まり、建設が途中で中断しました。特に、工事を請け負った地元の建設会社への支払いが滞り、工事の進捗が約30%で止まってしまったことが大きな要因です。
2. 高騰する建設コスト
ニセコ地域では、地価や人件費が急激に上昇しており、これがプロジェクトのコストを押し上げました。特に、建設資材の価格上昇や労働力不足が影響し、開発計画が持続可能でなくなったことが指摘されています。
3. 外国資本への依存
ニセコのリゾート開発は、主に中国系企業の資金によって支えられていましたが、これらの資本が不安定になったことも影響しています。特に、チャイナマネーに依存する構造がリスクを高め、経営破綻の一因となりました。
※ニセコの外国化やバブル的な開発に対する懸念
ニセコは近年、外国からの投資が急増し、特に中国系企業によるリゾート開発が進んでいます。この状況は、地域経済にとっての恩恵と同時に、さまざまな懸念を引き起こしています。
1. 外国資本の流入と地価の高騰
外国資本の流入は、ニセコの地価や物価を急激に押し上げています。特に、中国系企業による大規模なリゾート開発が進行中で、これに伴い地元の住宅価格も高騰しています。例えば、ニセコの住宅地は前年比で約9.7%の上昇を記録しており、商業地では1平方メートルあたり50万円を超える土地も存在します。このような状況は、地元住民にとって住居の確保が難しくなる要因となっています。
2. バブル崩壊の懸念
最近、中国系企業が手掛けるリゾートの経営破綻が報じられ、これが「ニセコバブル」の崩壊の前兆ではないかとの懸念が広がっています。経営破綻した企業は、資金繰りが行き詰まり、建設が途中で止まってしまったため、地域経済に
悪影響を及ぼす可能性があります。地元の観光業者や住民は、このような外国資本のリスクに対して警戒を強めています。
3. 地元住民への影響
外国からの観光客の急増は、地元住民の生活にも影響を及ぼしています。物価の高騰により、特に食料品や日用品の価格が上昇し、地元住民の生活が圧迫されています。例えば、ラーメン一杯が3,000円に達するなど、観光客向けの価格設定が進んでいますが、地元住民にとっては手が出ない価格となっています。
4. 持続可能な観光の必要性
ニセコの観光業は、持続可能な形での発展が求められています。観光客の増加に伴うオーバーツーリズムの問題も浮上しており、観光施設の混雑やサービスの質の低下が懸念されています。地元の観光協会は、観光客の受け入れ人数を制限するなどの対策を検討していますが、外国資本の流入を抑えつつ、地域経済を持続可能な形で発展させることが重要です。
外国資本の撤退や国による土地管理を求める意見
１・土地管理の必要性
外国人による土地取得が進む中、国会ではこの問題が取り上げられ、政府に対して全国的な実態把握を求める声が上がっています。特に、重要なインフラや資源に近い土地が外国資本に買収されることに対する懸念が強まっています。国民民主党の榛葉賀津也幹事長は、「日本の土地を守るために、時間やお金がかかっても調査を行うべきだ」と訴えています。
２・地元住民の不安
地元住民は、外国資本の流入による地価の高騰や生活コストの上昇に直面しています。特に、観光業が発展する一方で、地元の生活環境が悪化しているとの声が多く聞かれます。外国資本による開発が進むことで、地域の文化や伝統が失われるのではないかという不安も広がっています。
３・政府の対応と今後の展望
政府は、外国人による土地取得に対する規制を強化する必要があるとの意見が増えており、特に観光地や重要な資源に関連する土地については慎重な管理が求められています。今後、外国資本の流入と地域の持続可能な発展を両立させるための政策が重要となるでしょう。
以上のことを考えると、ニセコ案件はかなり厳しいものになって来ると想像します。建設資材の高騰、建設作業員の確保、建設期間中の作業員宿泊費の確保。人件費は、ニセコ100日戦争の12月～3月時期はの東京を超えて時給2000円超えてます。これでは、建設が途中で頓挫してしまいます。介護現場にもニセコに人材も取られて、人材不足が生じているとのこと。北海道ニセコ周辺に投資する場合は、以上の注意が必要と思われます。
ID:1133 / 投稿者：管理人 [2025-05-12 00:09:39]
1132様
はい、長く記載してしまったですがそんなことです。
事実と私の感覚が混ざってましたので、ファンド売却前に利ザヤを取ることについてまとめると、以下くらいでしょうか。
■客観的事実
・LEVECHYが売主の場合利害関係人取引に該当するが、ファンドへの売却額が公正な市場価格であれば許容される
・売却前に利ザヤを取らず低い価格でファンドに売却しても、その分最後に残る余剰利益は最後にLEVECHYに帰属するため、トータル利益は大差ない
■管理人の感覚
・レピュテーションリスクを考えたら、余裕のある価格でファンドに売却するのでは？
・そもそもSPCからもらうアクイジションフィーと、SPCの手前の三為で二重で抜くのってどうなの？（自社物などならまだしも）
ID:1132 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 23:41:41]
管理人様、6268様
解説ありがとうございます。理解できました。劣後出資者が残余財産総取りであれば、本来はそこで利鞘を取らないであろうということと理解しました。
引き続きよろしくお願いします。
ID:1131 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 22:58:18]
6268様
ご返信ありがとうございます。
情報補足いただき感謝いたします。
LEVECHYが本ファンドを組成するにあたり、開発許可の見通しを立てない、ということはありえないというのはおっしゃる通りですね。
開発許可を得る上で隣地交渉が必要、という状況があるのであれば、そのあたりがまさにLEVECHYが答えにくい部分なのかもしれませんね。
とはいえ、出口を探す上では重要な営みですから、進展があれば少なくとも出資者には情報展開があると期待しておきたいと思います。
情報提供、ありがとうございました。
1129様
オフバラルールは、SPCのエクイティ（優先出資＋劣後出資と思ってください）に対して5%を超えるとダメ、という概念です。
ファンドのエクイティ総額が25億なら、1.25億円までに制限すればOKです。
LEVECHYがファンドに対する売主になる場合には、その手前でいくら抜こうが、オフバラルールや倒産隔離スキームの実現には抵触しません。
ただし、LEVECHYがファンドに売却する場合は、利害関係人となります。
別の言葉で言えば、「利益相反」とか、「LEVECHYが得をすればファンド出資者が損をする」という関係になりますので、この売買価格は公正な市場価格であることが求められます。
LEVECHYが収益還元法ベースでこの価格の妥当性を検証した、ということであれば、LEVECHYとしては、この土地を用いて最も収益を上げられる事業収支プランや、それを前提とした売却額、そのための開発コスト等を綿密に試算した結果、25億円強という土地購入価格を算出していると理解してよいと思います。
もしLEVECHYが市場価格より非常に廉価に物件を取得しており、公正な市場価格＝ファンドへの売却額との間で乖離（中抜き利益）が多いのであれば、中抜きを正当化することはできると思います。
本権が最終的に、当初想定価格での物件売却ができて、投資家に不利益が生じないようなら、ファンドでの不動産取得額に誰も文句のつけようはないかと思いますし、投資家に不利益が生じる結果になれば、取得価格設定の妥当性についての説明が事後的に求められるのではないでしょうか。
私が中抜きを行うのが不適と感じたのは、不特法ファンドの一般論として、ファンドの清算時の残利益は、劣後出資者が総どりすることが多く、LEVECHYの約款でもそうなっています。
投資家の損失リスクや自社のレピュテーションリスクを考慮すれば、中抜きせずファンドに売却して、無事に売却が成功した際の余剰利益を、劣後出資者の正当な報酬として得れば、利益確定の時間軸は異なるものの、ほとんど同じだけの利益が残ります。
今回のことでもわかる通り、投資家は元本棄損リスクを実態より低く期待していますので、事業者にとっては後者の方が望ましいだろう（つまり、ファンドに無理に高く入れることはリスクを伴うが、得るものは小さい）、というのが私の感覚でした。
LEVECHYは事業成長意欲の強い会社に見えますから、投資家に損失を与えるリスクと、目の前の小金儲けでは「天秤」が合わないんでは？と。
これは財務や決算数値に余裕のある場合の感覚で、目の前の利益を上げることが重要なら、三為で中抜きの価値も大きいのかもしれません。
その他、LEVECHYのAMフィー類は、総額×●%型だったと思いますので、総額が上がると報酬も変わるといった細かいメリットもあります。前記した「天秤」がどちらにかたむくのか、私の想定と異なるのかもしれません。
ID:1130 / 投稿者：6268 [2025-05-11 22:42:48]
1129様
独自調査お疲れ様ででございます。
本来は所有者（北海道所有の道路含む）の名前入りの公図や実測図でレベチー社が説明すべきですね。投資家全員アマ扱いですし。
5％ルールの件は私から、会計サイドの話ですので本質的ではないのであまり詳細は触れませんが、ご記載の内容の理解でオフバラ要件として間違っておりません。
本質的には劣後を厚くして優先投資家を守るくらいの気概が欲しいところであり、実際に開発前提であれば最終的に100億円超の評価が出るのであればその5％の5億円でも理屈は通ります（会計監査は必要かと）。
中抜きできるほどの利鞘はなく、隣地も含めてまとまった土地を開発許認可も取れる状態で今のニセコのマーケット（ここもミクロな説明をレベチー社へ期待したいところ）で
海外勢やデベロッパーヘ売って大儲けする、というのがメインシナリオであったはずであり、既に目算通りには行っていないのは自明です。
売買契約解除の事務的な時系列を知りたい訳ではなく、諸々の本質を詳しく説明するよう、説明会後のQAへ投稿しております。
ID:1129 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 22:14:03]
管理人様
お世話になります。はい、私は6628様とは異なり、mappleで地番確認を続けていました。
世の中悪意のある書き込みも多いので、自分で調べ自分で確認することも大事で、この掲示板は真摯に真実を探すという意味で大変助かっております。レベチーの件、言わないのは何かがあると思うのですが、これ以上は業界人でもありませんのと説明会以降の調べ疲れもあり、少しレベチーの発進を待つこととします。
一つお伺いしたいのですが6628様もおっしゃってた5パールールですがSPC側の負債に事業者への負債が5パー超過できないと理解しましたが、例えばレベチーが10億で土地を購入、SPCに25億で売却した場合、あくまでSPC側の負債に残るのは資産サイドに土地25億、負債サイドに優先出資25億、レベチーからの劣後出資1億となり5パー以内に収まることになります。
そのような場合、15億程度の中抜きが発生しますがこういううのはあり得ないと管理人様も6628様もおっしゃっていましたが、私のオフバラルールの捉え方が間違っているのでしょうか？
ID:1128 / 投稿者：6268 [2025-05-11 22:13:17]
管理人様、13号投資家の皆様
お世話になっております。私は固定ハンドルで6268で投稿しておりますので本人とご認識ください。
下記、管理人様の独自の調査として非常に感服しましたのと、直ぐに主に投資家向けへ発信する姿勢につき、まさにレベチー社に期待したいところであります。
私自身、業者からの情報は守秘義務がありますが、レベチー社が取得する前から本件は存じ上げており、その段階で知り得てかつ問題ないと判断した範囲で共有させてください。
結論、接道はご記載の認識で概ね（実測図上は接道間口はもう少し狭いですが）合っております。
故に、私の投稿ではレベチー社への開発や隣地（渋谷建設所有地）にかかる進捗を何度も指摘しており、
要は接道していても実際に開発の許認可が下りるのかがポイントであり最大のリスクです。
ここを丁寧に説明して欲しいのです（他の掲示板ではそれは出口先が考えるようなコメントがありますが、ライセンス持ちの投資ファンド会社として検討もしていない等あり得ません。）
上記のように情報量が多い立場にある者（リスクが高いと分かっている者）として何故投資に踏み切ったかと言いますと、
勿論リターン水準が魅力的なのもありますが、不特法3号4号という敢えて厳しい制約（投資家保護）のあるライセンスで勝負する、
レベチー社への期待があったからに違いありません。経歴も含めそれなりのメンバーで構成されており、ぜひ踏ん張って欲しいと願っております。
答えられる範囲で回答させていただきますので、引き続きよろしくお願いいたします。
ID:1127 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 21:48:07]
6628様とは別の方でしたかね？
現地の条例や開発許可要件などが私には全くわかっていないのですが、近隣と同様の許可が得られるならVILLAの分譲用途などにする余地はありそうに感じました。
仮に15棟建築できるとして、造成、建築コストなど踏まえて収支が組めるかまではわかりませんが。
（いくらくらいで売れるんですかね。近隣のVILLAは当然ながら抵当権接点のない、真っ白な登記でした。キャッシュで外国人が買う世界なのですかね。）
後、「MAPPLE法務局地図ビューア」、大変恥ずかしながら、今知りました。ZENRIN信仰が強いためか、MAPPLEを見る発想がありませんでした。ZENRIN契約してないエリアは苦労してました。
全国無料で、誰でも見られるんですね。
これなら、一般の方も地番情報から物件探索できますね。
ID:1126 / 投稿者：1121 [2025-05-11 21:24:39]
管理人様
確かに2407-2もレベチーの売却予定対象でした。
一つだけ住所が違うので私も見落としていました。
恐らくこれで接道部分は確保されていますね。
不思議ですね、ここまで見るとそこまで悪い条件の土地でもないように見えてきました。ちなみにニセコ5条２丁目はリストが60000平米ほど購入して今開発中ですので、１丁目のこの部分、右側のvillageとある程度の相乗効果を持たせると何か出来そうな気もしますがね。
どうもお手数おかけしました。
ID:1124 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 20:58:39]
1121様（6268様でしょうか？）
本サイト及びＸに「接道がない」と投稿したものの、不確かな情報であったため、本日急ぎ訂正を入れています。
が、ご指摘通り、2407については登記簿が見られていません。
記事で接道について、「接道する可能性が高い」という曖昧な記載としたのは、地番からも図面からも2407の登記簿があげられず、確認ができなかった、というのが背景です。
ですが、LEVECHYサイトでは2407が本件ファンドの取得対象となっています。
その上で、2407の南部にある4条1丁目64-3,4,5は平成11年に県の所有になっていることを確認したためこれを道道と想定した上で、2407が接道部分と判断しました。
18時を過ぎるとこれ以上調べられないという時間制約もあったため、誤りの可能性が高く、かつ、投資家の混乱を招く情報を明日までそのまま放置することはできないことから、接道している「可能性が高い」という内容にて、訂正報を案内させていただきました。
もし1121様が6268様で、物件概要書などで図面や接道に関する情報をお持ちなのであれば、できれば見たいところですが、レインズ（不動産会社の売買物件情報を登録するもの）には出てないですよね、さすがに。
物件概要書等から、私の現時点での認識（接道している可能性が高い）について誤りがあるとの情報をもしお持ちでしたら、「このサイトのこと」などからご一報いただければ大変ありがたいです。
ID:1121 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 19:57:51]
管理人様
2407の所有権というのは誰のものになるのでしょうか。私もmappleにて細かく見ているのですが2407を他者所有かと思っていたのですが、こちらは道−3337と重なりますので県道扱いということになるのでしょうか。2407が利用できるというのはどのような理由になりますでしょうか。
ID:1120 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 19:48:02]
確かに、海外のお金の流れの影響はあるのでしょうね。
参考情報ですが、接道の関係で、対象地の東側のVILLAの所有者を少し見たのですが、香港特別行政区の方となっていました。
中国富裕層や華僑系が出資するファンドなどは国内で資産を持つより、より安定した、または成長期待の持てる海外への投資意欲がありますね。中国不動産が底を打つまで（いつのことやら）、海外にお金を退避させたいという考えがある一方で、現状はトランプ関税や国内の不動産不況も有り不確実性が高まっていますので、レバレッジを縮小させ、総投資枠を減らしているも多いと聞きます。
世界情勢が日々変化する状況の影響を受ける事業用地だと感じますが、不確実性が解消されるのは、いつになるのでしょうね。
ID:1118 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-05-11 19:24:48]
北海道・ニセコエリアで事業を展開する実業家の男性が破顔するからの抜粋です。
「ニセコは以前から外国人の間で人気でした。コロナ禍前から不動産や宿泊事業などに資金を入れてきて、今も儲かっていることは確かです。メディアによっては悪く報じられることもありますけど、世界中から人と金が集まっていることも間違い無いですし、地元の方でも恩恵を受けられている方は少なく無いですよ」
しかし、このバブルは静かに終焉が迫りつつあるようだ。リゾートホテルやペンションの新築ラッシュで忙しいはずの、道内工務店の経営幹部が苦渋の表情でこう語る。
「ニセコには、確かに世界中から金が投入されました。私も、北米のリゾート企業や中国系の企業が計画しているホテル建設にいくつも携わったことがあり、それなりに稼がせてはもらいました。しかし昨年ごろから、中国系企業の担当者と連絡がつきづらくなった。すでに工事は始まっていて、資材だって確保済みです。元請けの建設会社によれば、先方は未払い資材や人件費の高騰に対応できないと一方的に通告してきて、その後は音信不通なのだそうです。最初にいくらか支払いはあったそうですが、それきりです」（地元工務店の男性）
道内に拠点を置く、住宅資材販売会社の担当者も同じような状況だと頭を抱える。
「ニセコが中国人に買い占められる、とSNSで話題になるくらい、確かに中国人から人気がありました。弊社でも、中国系企業が進めるリゾート物件にいくつか関わっていて、すでに資材を発注してしまっています。しかし、中国では不動産バブルが弾け、企業も個人も大混乱に陥っている。自国での生活がままならないのに、外国、日本の話なんかどうでもいいと、先方からはっきり言われて唖然とするしかありません」（住宅資材販売会社の男性）
更にトランプ関税の影響で更に状況が悪化しています。
ID:1116 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 18:08:23]
ご確認ありがとうございます。
そして大変申し訳ありません。
ご指摘通り、LEVECHY側もそういった疑義が出ていることを理解した上で、説明会で訂正されていないというのは不思議ですが、何か想像できないような事情があるのだと理解せねば、と思います。
私自身の大きな反省点として、説明会を経ても回答がない中、接道に問題がある可能性があるのではないか、という思い込みがあったのだと思います。
現地を見ないままで情報発信するのであれば、公図の座標ずれを想定し近隣登記簿の確認などは割愛すべきではなかったのですが、皆様をいたずらに不安にさせてしまったこと、本当に申し訳ありません。（現時点でも接道していると「断言」しきれていないのは申し訳ないのですが）
ID:1114 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 17:46:32]
管理人様
投資家のための懸命な調査、ならびに新情報の追加誠にありがとうございます。大変重要な情報で良い方向でありがたいです。深謝致します。
こういった質問への回答については本来レベチー社からあって然るべきかと思いますが、なぜ回答してくれないのでしょうかね。恐らくQ&Aに相当来ていた質問のはずですが。
いずれにせよありがとうございます。
ID:1113 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 17:28:59]
大変申し訳ありません。
LEVECHY13号の接道について、公図の座標ずれがあることを考慮すると、道道との接道が確保されている可能性が高いと判断し、訂正記事と図を作成しました。
関係者、投資家の皆様に深くお詫びいたします。
https://investors-eye.jp/levechy/#20250510_13_2
訂正背景として、座標ずれの可能性を認識したため、隣接地番の登記簿を取得して確認したところ、2407番地の南方の土地が平成12年に北海道に譲渡されていることを確認したため、現在当該土地が道道として使用されていると考えることが適切だと判断しました。
特に当該ファンドへの出資者の皆様には大変な不安を与えてしまっていることと思います。申し訳ありません。
接道の有無は大きな影響があることですので、公図のみの確認を持って情報発信したこと、深く反省しております。
なお、今回の訂正内容も、公図ベースで南方の土地（若干は離れています）が北海道所有ということで確度は高いと考えていますが、座標のずれなどから断定しきれない情報であることも付け加えさせていただきます。
ID:1112 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 15:51:26]
個人的には説明会で毀損はあるのかとの質問への回答に売却価格によっては全然ありますよ、と軽い回答をしていたのが非常に記憶に残っています。
投資が責任と言われればそこまでですが、少々自分たちで組成したファンドに対する責任感の欠如を感じております。現案外上手く行って直ぐに配当、、元本返済してくれることも期待しておりますが、遅々として進まない場合は関係役所や弁護士などへあげていくことを考えます。
ID:1111 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 15:40:25]
すみません
売主LEVECHY❌
売主ジャパンプロパティでしたね
記載を間違えました。
商品名を会社名に変えたので紛らわしいですね。
SPC13号購入時は社名はジャパンプロパティでした。
ID:1110 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 15:26:55]
管理人者様
そうすると重説には売主ジャパンプロパティー、買主13号SPCと明確に記載されていますので重説が誤っている可能性もあるというわけですよねえ
重説は誤ってないと思いますよ、
1105記載の通り
売主からSPCへ直接所有権移転されていているので、
中間省略ですね。
三為の契約でもLEVECHY 宅建業者としてSPCへの重説義務が生じます。
乙区に記載がないのも当然で中間省略で同日決済ですから優先出資者の皆様から集めた出資金が売買金額に充当されてるからじゃないですかね。
ID:1109 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 15:13:35]
6268様
中間省略の説明もいただきありがとうございます。
とはいえ、この形でファンドに売却前にLEVECHYが転売益を得る、というのは、感覚としてはやはり、無し、と、感じます。
ご指摘の通り利害関係取引になりますし、仮にそこで相応以上の転売益を得ている場合には、ファンドへの売却価格妥当性の説明責任は感じてもらいたいと感じます。
ただ、不特法の現在の監督指針では、『対象不動産の価格と鑑定評価額等との差異が合理的な範囲内であるかを説明することが”望ましい”』となっており、説明しなかった場合に罰則や命令をするか、というと、あくまで、すると望ましいにとどまっているのですよね。
現時点では監督官庁による指導等を期待するのが難しい印象も持っています。
投資家が悪い情報を隠されたまま投資判断してしまいうる、という現状をLEVECHYがどう考えるか、に期待したいところなのですが。
ID:1108 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 14:56:42]
6268様
情報ありがとうございます。
不動産業界の方からもコメントいただけるのは心強いです。
LEVECHYへの質問には、やはり回答がないままなのですね。
収益還元で価格を決めているなら、その前提となる事業プランがないとは考えにくいのですが、どういう状態なのでしょうね。本当に。
書面記載では売り主LEVECHYとなっているとの情報がある一方、登記に出てこないのは違和感があります。実際の商流としてLEVECHYが一旦購入している場合に、LEVECHYへの引き渡し決済時に登記しないで登記費用をケチるというようなことは、私の感覚としては、無し、ですし、自己資金から見てもかなり難しい（金主を持ってる可能性は有りそうですが）ですが、この矛盾原因の追求はどうやら現情報だけでは難しいですね。
諸々LEVECHYからもう少し丁寧な発信があればよいのですが。
何度か記載していますが、今後のLEVECHYへの投資判断において重要な情報です。LEVECHYが今後のファンド調達をやるなら、誠実な企業なら情報の透明性は大切ではないかと考えています。
今後も何か情報が得られればまたコメントいただければ幸いです。
ID:1107 / 投稿者：6268 [2025-05-11 14:50:07]
1106様
ご覧いただきありがとうございます。
↓中間省略の概略は以下が参考になるかと、「売主」と謳っているのであれば他人物売買の方ですので利害関係取引（レベチー社⇔13号SPC）となります。
https://smtrc.jp/useful/knowledge/sellbuy-law/2016_01.html
かつ、オフバラ要件（5％ルール）等もあり、恣意的な価格設定はし難い状況と思います。建前は5％ルール内の劣後1億円ですが、本音は資金が乏しく1億円が限界かと。
レベチー社としてはクラファンでレバをかけ（優先12％の利回りでキャップしつつ）劣後で大儲けしようと思ったのでしょうが、そうも言ってられなくなりましたね。
不特法3号4号を逆手（倒産隔離で全損でも劣後1億円捨てれば逃げられるし、半値でもAMフィー等でレベチー社はトントンで傷はあまりないかと）に取っているように見えること自体、
非常に不味い状況であることを、レベチー社にも認識いただきたいと思います。
あちらの掲示板では監督官庁という書き方をしておりますが、不特法3号4号には国交省に加えて「金融庁」がおりますので、投資家対応が目に余るなら然るべき対応をいたします。
ID:1106 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 14:29:56]
6268様
あちらの掲示板でも一際鋭い質問をされていますの承知しております。
レベチー社に質問しても詳細はお話できません、との回答が来たりしますがまともな回答は来ますでしょうか？
あちらでも書きましたが重説に売主:ジャパンプロパティ買主SPCとなっていますが、三為売主の場合でも重説に虚偽はないことになるのでしょうか。
三為は手数料の規定がなかったと思いますので意図的に利益をむしり取ろうと
するとできる印象です。
ID:1105 / 投稿者：6268 [2025-05-11 14:16:00]
お世話になっております。
↓こちらの掲示板の6268の者です。
https://www.sl-gakkou.com/detail/12/1408.html
業者から案件情報として入っており、恐らく他の投資家の皆様より情報は詳しいかと思っております。
登記は本日時点で元の売主：西氏→13号SPCへ直接移っており抵当権（乙区）は現在生きているものはありません。
レベチー社本体が売主とのことですが公告のB/Sから資金はないかと、であれば三為（中間省略）でしょうね。
利害関係取引であり、売買価格の妥当性は確りと説明いただきたいですね。
諸々質問をレベチー社へ返しており有意義な回答を期待しております。
ID:1104 / 投稿者：1101 [2025-05-11 13:56:39]
1103様
ありがとうございます。
そうすると重説には売主ジャパンプロパティー、買主13号SPCと明確に記載されていますので重説が誤っている可能性もあるというわけですよねえ。もちろん登記見なければという話で確定ではありませんので推測三為しか資金が準備できると思えないですから。
万が一本当にレベチーが一旦購入したりできたとしても自己資本から考えると相当低い金額しか準備できなかったかソーシャルレンディングで集めたか。
何となくかなりツッコミどころがありそうです。
ID:1103 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 13:28:20]
登記取れば確認できますが、LEVECHYもジャパンプロパティも出てこないんじゃないですか？
懐事情から三為契約と考える方が自然。
さらSPCが直接買主なることは難しいからでは？
売主から直接SPCの契約を考えると、手付が用意できない(投資家からの募集前はSPCにはお金はない)、融資特約、契約不適合責任も外せないことを売主が嫌がらないように、一旦LEVECHY買主の契約をしてると思います、ここでいくら抜いてるかは知りませんが。
説明会にあったように、LEVECHYの感覚はブリッジ融資で、
8ヶ月持てば儲かりまっせと言う話に乗っただけ、物件に対する評価は鑑定評価のみを鵜呑みにしたので、今の現状があると思います。
ID:1101 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 12:32:25]
管理人様
ご回答ありがとうございます。先ほども書きましたが、三為取り引きであれば業者は現金なくてもファンドの資金で決済できるかと思いますが、一般的にクラウドでもそのようなことはあり得ますでしょうか。
本案件、集金額も大きく、登場者が意図的に仕掛けると第3号4号を逆手に取り、出資者だけが損をする仕組みに見えます。出資者は2000人と説明会で言ってたので1人平均で100万円以上は出していることとなりますのでそれなりに大きい影響があるかと思われます。
説明会の内容が一方向で、埒があきませんが早期にこの問題を解決してほしいところです。
ID:1100 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 11:59:09]
1098様
LEVECHYに関する話題をスレッドにまとめるため、「対象掲示板選択」で、「LEVECHY」を選択して記入いただければ助かります。
さて、重説で「売主レベチー」となっているなら、一旦LEVECHYが物件を取得できていたということになりますね。
が、LEVECHYは不特法3号事業者には決算の掲示義務がないことを理由としてか、決算をファンド出資者に開示していません。（それもあって当サイトではファンド掲載を見送っています）
また、不特法上の義務でも現預金の開示までは必須ではなく、過半の企業が現預金は分計していないです。
LEVECHYの官報決算報告では、純資産が2025年4月時点で4.26億円になっていますので、余剰キャッシュで25億円を確保するのは相当厳しいんじゃないでしょうか。
基本的に銀行は不動産会社に運転資金を出さないので、BSの左側の流動資産/固定資産（不動産）と、右側の流動/固定負債（融資等）が対応する形になり、不動産資産を超える過剰な融資を引けるということはほとんどないと思います。
現金を積み上げるには銀行とは異なる金主などから借りるか社債の形で積むなど、独自の資金調達手段がないと難しいかと。
その前提で考えると、純資産4億円規模の企業が25億円規模の物件を買う際に現金で買えてるとしたら、相当強い資金調達手段を持っているのかもしれません。
いずれにしても、一旦LECECHYが本件土地を買った後、SPCに転売したというのが事実なら、一定の転売益はとっている可能性は否定できません。
が、LEVECHYもファンド組成に失敗したら大損をする、というリスクをとっているわけですから、間で１円も儲けてはいけない、ということはないと思います。
ただし、LEVECHYからファンドへの売却は利害関係者取引に該当しますので、事業者の立場では、公正価格であることを疑われるようなことはないよう配慮はしていると期待します。
LEVECHYが本件で展開したキャンペーン費用等をそのまま転売益で回収するため、不当な価格にした、といった疑義が生じたら大変ですから、ファンドへの売却額の妥当性についてはLEVECHY自身が説明できるようにはしていると思います。
一体どんな前提で売買価額を検証しているのでしょうね。
ID:1099 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 11:56:59]
管理人様
購入せずに三為をしている可能性が高いですね。流石に20億とかの現金は無理でしょうから。
ID:1098 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 11:22:47]
管理人様
そうですね。将来キャッシュフローはシナリオを複数用意してどのシナリオにすると狙ったところに行くかみたいなところがありますからね。
重要事項説明書によれば、レベチーと13号SPCの間には利益相反がある、それは土地の売買がこの2社間で行われることとあり、明確に売主レベチー、買主SPCとありますね。正確に金額を記載するとDCF法では28.6億のところ近隣の類似価格や固定資産評価額で25億で売却するということです。
抵当権のところは私は意味するところもわからないのですが説明書にはとくに何も書かれていないです。
これだと透明性が
ということは一度レベチーが購入しているということでしょうか？私も財務諸表をちょっと見たことはあるのですが勘定科目が流動資産で括られてて現金をいくら保有しているかまで分からないのですが、お手元の公告か何かのBSではいくら持っているかお分かりになるでしょうか。
非常に土地の売買部分で不透明に見えるやり取りがあるように思わされてしまいますね。確かに利益を10パー乗せるだけでもこの規模の企業ですとかなり大きな利益と思われます。
ID:1097 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 08:40:57]
1096様
タイミングについては意図と違いましたがご判断お任せいたします。
収益還元はおっしゃる通りキャッシュ・フローをどう想定するか次第です。
確かに、このような開発が可能で、これくらいの収益を産むという主張を「不可能」と外部から断定することは同等のプランを実際に組める専門家でも、簡単ではないですね。（設計や開発コストに無理があるとは言えても、収益は結局エンドがいくら払うかを上積みすることの否定は簡単ではない）
特に実需で特殊性、希少性があれば、過去相場の倍だろうが、売れる可能性を否定するのは無理があるかもしれませんね。
あ、でも、LEVECHY売主なんですか。
それは微妙な話ですね。本件でそこで間で抜くのはどんな背景ですかね。
持ち込み案件というという情報がありましたが、ファンドで直接買う選択が本来利害関係取引を回避できて望ましいですが、間でLEVECHYが買ったとしたら、売主がファンド調達では確実性がないので先に買えと要求したのかもしれませんが、抵当権ついてますかね？
抵当権がついてなければLEVECHYの手金で買ったという可能性が高いと思いますが、25億円キャッシュで買えるような会社ではない印象ですが。
資金力のある金主抱えてるとかでないと、キャッシュで買えるイメージはなかったです。
もし、ファンドにいれる前にLEVECHYが一旦物件を買い取る力があったということなら、かつ、それが相場価格より安いとLEVECHYが評価できるなら、ファンドで赤字が出ない水準（相場価格）で、再度LEVECHYが買い戻すキャッシュも手当てできるのかもしれない、という捉え方もできてしまいそうです。
資料を直接見られないのではっきりしませんが、いろいろ違和感がありますね、それは。
ID:1096 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 01:31:00]
管理人様
ありがとうございます。いずれにせよレベチーの頑張りを暫く待つというタイミングということですね。
土地の売買はジャパンプロパティーズ(レベチー売主）と13号SPCですね。
ただ評価額はこれよりも上回っているとの記載がありましたのであまりここは深入りする必要性はないようです。
私は不動産の評価はもちろんやったことがないのですが、企業買収などでデューデリなどの経験はあるのですが、DCF法は将来キャッシュフロー次第で如何様にもなってしまうのが怖いところではあります。
ID:1095 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 01:04:37]
1093の記載を見ると、売却価格の合理的説明義務の件ですね。
それだと、まだ売却していない中では、説明を求めるのは難しいかもしれません。
参考までに、物件取得額（25億円強）についての価格検証をどのように行ったかは書面に必ず書いていると思いますが、その根拠までを説明する義務はおそらく法律上はなかったと思います。
投資前段階だと投資家を集めるために教えてくれたかもしれませんが、ことこのタイミングでは、LEVECHYに説明を期待しても厳しいかもしれません。
「利ザヤ」については1094で記載していますが、LEVECHYは土地の売主ではない可能性が高いかと思いますが、もし売主がLEVECHYなら利益相反関係は成立しています。
利益相反取引については価格妥当性の説明を求められるなど一定の制約はあるのですが、REITなどに比べると不特法はこの点の縛りが緩いといのは事実で、せいぜい価格妥当性の検証が求められるくらいで、このあたりは現状の課題の一つです。
（最近の監督方針では、利益相反取引については、「鑑定評価額ベースでの売買、または、鑑定評価額との合理的な説明のつく範囲での差分に収める」ことを求めているはずですが、古い時期に許可を得た事業者はそれもないかもしれません。）
ID:1094 / 投稿者：管理人 [2025-05-11 00:44:08]
私が出資しておらず書面が見られないのですが、地図を見る限りおそらく幅員4mある道路にはつながっているので、そこらが明記されているとLEVECHYは告知した、と主張できるのかと思います。
このあたり、記載内容によりそうで、判断が難しそうですね。
なお、非弁行為の問題もあり法律に関しては触れにくいと思っているのですが、不実告知や不利益不告知などを訴えるとしたらよりどころは消費者契約法になると思いますが、それに基づく対抗措置を考えられる場合、実行するタイミングは、損害確定後がベストではないかも、と感じました。
その道のプロではないため明確なことは言えませんが、とり急ぎ対抗措置の選択肢レベルについては割と最近のAIさんやGoogleさんは割と良いアドバイスをくれる気がします。
次に、LEVECHYは本ファンドで見えない形での利ザヤはとれていないはずです。
運営者の報酬は契約成立前書面などに明記必須でして、それ以外の利ザヤはとれません。おそらく運営者報酬、または、アセットマネージャー報酬などの名目で、出資額×〇%などの報酬を受け取っていると思いますが、そんな無茶な額はとっていないかと。
（取得費×1%、運営期間×0.5%など？ヤマワケが最近取得費×9%というチャレンジをしましたが、これは例外的です）
それ以外では、ファンドの運用終了後、投資家に配当した後残利益があれば、劣後出資者が総どり、というのが一般的ですので、売却利益がなければLEVECHYは利益は報酬分だけですし、損失が出れば劣後出資分は、LEVECHYがまず優先負担します。運営者はリスクを優先負担する分、残った利益はもらうね、といった立場になります。
（残念ながらLEVECHYの劣後出資は薄くなっていっており、リスク負担は減らして取るものは取る、という傾向になっていますが、これはクラファン事業者全般に多い傾向です。）
なお、ファンドに入れる手前で一旦LEVECHYが土地を買って、それをファンドに転売していれば話が別で、転売益が得られる可能性はありますが、さすがにそれはないのでは、と。
これがないかを確認する場合は、不動産の「現在の所有者」を見れば、ファンドが誰から不動産を買うのかが確認できます。
最後に土地の価格を収益還元法で、かつ物件開発をする前提で算出する場合、ばっくり書くと、「最有効活用できる開発プランでの収益を元に開発後の物件価格を試算し、そこまでにかかる開発費用や諸経費、営業者利益、リスクバッファなどを引く」ことで土地の価格を求めます。
出口の開発プランが無いと収益還元ベースでの試算はしようがないのでは、と私は考えます。
重要事項説明書にそのような記載があるのであれば、LEVECHYに価格妥当性をどのように検証したのかを問い合わせれば、何らかの形で「合理的な説明」が得られるのではないでしょうか。
ID:1093 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 00:24:07]
合理的な価格で売れない場合はの間違いでした。いずれにせよ25億でSPCが取得した土地のレベチー側の利鞘は利益相反しているところですね。これは法律が悪いのでしょうか。一応収益還元法で25億と計算したとありますが、収益を生むことが前提ですのでそれは開示してほしいところです。
ID:1092 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-11 00:07:29]
重要事項説明書にも契約成立後書面にも接道の話や停止条件付の話など書かれていないはずでした。結構そういううのは読むタイプです。
もしも売却が毀損ボロボロですと不利益事実不告知であったと対抗できそうです。
あと重要事項説明書を見て思ったのですがこの土地25億の売買は収益還元法で導きレベチーと13号SPC間で締結されており解約条件に、合理的な価格説明ができない場合、契約解除できるとあります。まず25億でのいくら利鞘をレベチーが取っているかを開示する必要はないでしょうか。
ID:1091 / 投稿者：管理人 [2025-05-10 23:22:58]
1090様
やはり誤認されて投資に至った方もいらっしゃるのですね。
私自身も、当時ファンドを見て記事にまとめていた際、あの地図の範囲で、南と西にそれなりの幅員の道２方接道という理解でとどまり、地番の調査をせずに終わってしまいました。
LEVECHYサイトに掲載された地図が投資対象と理解してしまうと、投資判断の前提が大きく違ってきてしまいますね。
確認が後手に回ってしまい、今更の情報発信となり申し訳ありません。
契約成立前書面や重要事項説明書（応募時を除き、LEVECHYは出資者以外には見せない方針の模様）に接道状況などの説明があると、不告知とまでは言えないのかもしれませんが、サイト側の地図は優良誤認を招きうるのだと改めて感じました。
LEVECHYは本ファンドは当時も今も金額は最大のファンドですから、本来はもっと慎重に、投資家に誤認がないよう情報発信すべきだった感じます。
25億規模という資金調達を成功させるべく、マーケ的視点で意図的にこの図を選んだ、というようなことはないと信じたいところですが。
ID:1090 / 投稿者：1083 [2025-05-10 22:34:56]
管理人様
ありがとうございます。ＭＡＰを意図的に一丁目全体にしてるかどうかは分かりませんが私も不動産の再販売の時に住所で実在するか、は確認しますがこのようにＭＡＰに枠を使ってあたかも建物もあり思ったよりもいい土地だと考えましたので、実際間違った思いで投資しましたので、私のような素人投資家には実際結果として不利益事実の不告知のような状況になっています。
しかし図にするとなかなかのものですね。
ID:1089 / 投稿者：管理人 [2025-05-10 20:36:12]
1083様
一般投資家にもイメージがわかるように、LEVECHY公式ページに掲載されている地図と、実際の投資対象の土地・接道状況を概略図にしてみました。
https://investors-eye.jp/levechy/#20250510_13_2
LEVECHY公式ページに掲載している地図は1丁目全体を示していることは理解しましたが、ブルーマップが見られない普通の投資家が投資対象がこの全体ではない（かつ接道がかなり限定される）、と理解できるように示さないと、誤解を招きかねない内容ではないか、と思います。
私自身、正直、不動産クラファン投資において、いちいちブルーマップで対象立地を調べることは稀で、特に物件を詳細に確認した際や、物件の特定ができなかった場合等に限定されているのが実情です。
正直、ファンド組成当時に私もここまで調べていればよかったのですが、そこまでの調査ができませんでした。
とはいえ、LEVCHYに今後投資検討する方の参考にもなる情報だと思いますので、改めて情報掲載させていただきます。
ID:1088 / 投稿者：管理人 [2025-05-10 15:37:52]
1085様
追加情報ありがとうございます。
ブリッジは軽くないので、使わない方が良い印象でしたし、やはり軽い印象を受けますが、直接聞いたわけではない中ですのでこれ以上はコメント差し控えます。
1083様
ZENRINブルーマップをみてみましたが、確かにZENRINマップと、LEVECHYの地図でかなり大きな乖離がありますね。
地図は著作権があるので掲載はできませんが、LEVECHYのサイト掲載では631号、343号に広く接道している地図に見えますが、ブルーマップ上では、そことの接道はありませんね。
ただ、その脇に入るプライベートVILLAのような物件が並ぶ道との接道は得られていそうです。
登記簿まであげていませんが、ここが公道ならよし、私道なら通行許可が得られないとどうにもならないような？
以下の雰囲気ですが、近隣への説明会が必要か、条例上どのような制約があるか、などなど、LEVECHYから説明が欲しいところですが、無理なのでしょうかね。
https://maps.app.goo.gl/AyxEzZCLhWgV8uh5A
ID:1085 / 投稿者：1080 [2025-05-10 14:28:18]
管理人様
ありがとうございます。買付証明は個人が区分出すくらい適当なものではないということですか。良かったです。区分を購入するときに取り敢えず値段を下げて何の拘束力もないから、安く書いて出しておいて、というより対法人同士ですともう少し上位のものだということですね。
持ち込み案件をブリッジするだけ、というと少々短くしすぎたかもしれません。敬意を話す際に、持ち込みがあって投融資審査、コンプラ審査を経て当社としてはブリッジと同じようなものといったような内容であったかと思います。投融資審査会とコンプラ審査が厳しいデューデリであれば評価はできるかもしれませんが、昨日行っていた内容を摘むとブリッジだと思って、金の督促は月一回行っていていつも順調ですとの返答があったが4月21日に突然手当てできなかったとのことでした。
ID:1084 / 投稿者：管理人 [2025-05-10 14:00:33]
1083様
私自身は登記などを見ていないのですが、サイト掲載の土地と実際が著しく異なるという事実があれば、不実告知や不利益事実の不告知、優良誤認等に抵触する可能性を感じますね。
特に接道や形状は不動産価値において非常に重要な要因で、相続税評価額などでも補正ルールがありますし、そこの乖離がもし大きいのでしたら、重要性が低い、軽微な差異、とは言えない気がします。
1080様
「持ち込み案件をブリッジするだけ」は、すいません、その言葉通りのことを不動産のプロが言ったとは、とても信じられない気持ちです。
不動産のプロどころか、ファンドを組成し、投資家の出資金を預かる立場ですから、ブリッジだからこそ、売却先の信用力や解約リスクを厳重に審査するのがプロに求められる姿勢でしょう。
買付証明が２社出ているというのは、結構重要な情報ですね。
法的な強制力はないのですが、業界の慣習として、買付を出して、正当な理由なくキャンセルするのはレピュテーションに響きますので、結構価値はあります。
もちろん海外の投資家や事業会社など、レピュテーションが問題にならない相手だと、決済まで油断できないのですが、とはいえ一定の意味がありそうです。
ただ、１点気になるのが上述の問題です。
買付には、「停止条件」といって、その買付が有効になるための条件が付与されることがあります。
仮に事業性を高める上で隣地の買い増しなどが必要な場合に、それが停止条件についている、などの場合は、これは現時点では無効な提示である可能性はあります。
この「仮に」は、非常に重要で難易度の高い条件ですから、もしこういった停止条件があるとしたら、意味が全く違ってきます。
その場合にはLEVECHYがそれを説明しない、といった不誠実なことはさすがにないと信じたいところですね。
なお、不特法については私なりに理解解釈をしてきているのですが、３号４号は本来、このような転売案件のために組成されたスキームではないと思っています。
というのは、大規模開発や修繕ができないよう、不動産価格の10%を超える大規模工事はＮＧとなっており工事も修繕まで、本来は、コア型のインカムファンドで倒産隔離がされないままでは中小企業の組成するファンドとして不十分なので、それを可能とするために法改正までして生み出されたスキームではないか、と。
このような特殊な転売案件や大規模修繕案件では３号事業者の力量がファンド運用結果に直結してしまいますので、当該事業完遂までに３号事業者が倒産することで投資家に大きな影響を与えます。
これはLEVECHY自身も気付けいている課題だと思うのですが、倒産隔離のメリットだけが投資家に強調されすぎに感じました。
このような姿勢だと、本来得意のJP-BASEについても法規制の10%の枠内でリノベ工事費をおさめているか（そもそも修繕ではなく、大規模改修に該当しないのか）、など、今後のファンド組成については、より細かに問題点や隠れたリスクがないか、ワーストシナリオを前提に考えないと投資できないな、と思いました。
いえ、すいません。情報開示姿勢が今の延長でしたら、私は二度と投資はしないです。
ID:1083 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-10 13:08:09]
管理人様
レベチー13号、物件概要が土地 北海道蛭田郡倶知安町ニセコひらふ5条１丁目土地、マップから不実告知に該当しませんでしょうか。
マップに他者保有分もありますがどう見てもどうみえません。私も徹底的にやります。
ID:1080 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-10 11:09:22]
説明会での社長の説明はちょっと場当たり的な部分もありましたね。
確かに詳細を説明しきれないというのも分かりましたが、青天の霹靂で4月21日に金の準備ができないとのことでキャンセルがほぼ確定。レベチーとしても持ち込み案件をブリッジするだけと考えてた、という軽い言葉がでてきて絶句。恐らく皆さんが一番考えた最悪のシナリオではないかと思います。
説明も矛盾が多く売り先候補は複数社いる、買付証明書を2社ほどもらっている。半年もかからず売れると思うが念の為半年にしたが、半年を超えた場合はまた延長して売り先を探す。
一番不思議だったのが、今回一番出資者が聞きたかった、レベチー保有の土地単体で開発できるのか、と質問に無回答で、その後縛られた質疑応答議事録にはこっそり開発申請は指定ないとの記載があったことです。この記載から、ある程度推測はできることになると思いますが。この事実は情報開示しなくてよかったのかと思います。売却予定地っぽい赤線で引いた区域に他の権利者部分も実は含まれていた、地番とかが書いてあっても誤解を招く表現だと思います。
まだファンドとして実績を積む時期だと思い少し厚めに入れたのですが大失敗です。そもそも社長は3号4号にこだわっていましたが企業規模にも関わらず案件が巨大になりハイリスクハイリターンにならざるを得ないわけで、正直なところ企業規模に相応しくないの一言ですね。
今後も一ヶ月に一回程度の説明会のせいとのことですが、白紙状態からいつリカバリーできるからかなり不安ではあります。
ID:1079 / 投稿者：管理人 [2025-05-10 01:54:00]
情報ありがとうございます。
LEVECHYについては、当サイトでも「解説記事」だけ掲載しているのですが、今回の件を見ても改めて情報開示姿勢に課題を感じます。
私個人は記事でも記載した通り、初期の２ファンドには投資したものの、その後の情報開示姿勢、特に12号13号の開示姿勢には疑問を感じたこともあり本ファンドには投資しなかったため、説明会には参加できませんでしたし、情報が得られない状況です。
LEVECHYが法規制で定められた最低限の情報開示義務の範囲でしか情報開示しない姿勢であることは、とても残念に感じます。
今改めて記事を見ると、当時からかなり残念な気持ちで情報開示姿勢を見ていたのかもしれませんが、リスクが顕在化してしまった今となっては、LEVECHYが全力で対処していただき、投資家への不利益を最小化してもらえることを期待するしかありません。
https://investors-eye.jp/levechy/
ただ、改めて、現状起きている課題を、対象ファンド出資者だけではなく、広く開示して欲しいと感じます。
1065様が記載いただいた情報は、まだ私は確認できていませんし、13号も、タイトルだけ見ては延長したとはとてもわからない形で掲載されていますので、今後新たに投資検討する方が、その状態を知らずに投資判断することは、良いことだとは思えないです。
本当に残念な姿勢に感じます。
ID:1077 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-10 01:05:55]
レベチーの13号の遅延説明会がありました。結論は、やる意味があったのかな、という印象です。確かに誠実に謝罪をしたという饒波他遅延案件では珍しく誠実な会社との印象となりますが、４月30日運用終了で4月21日に突然の売買契約がキャンセルになりそうとの通告。これ一応EXIT案件として24億とか得てるんですよね。それで全くのは雑木林を購入して買い手に逃げられてしまって全くの白紙状態。半年でなんとかすると言いますが、正直どうにもならないだろうという感じです。
買い手のデューデリをキチンとしていたのか、そして全くのは最悪ケースを想定していない様子を見てここはこの金額の案件を扱うべきではないと思いましたね。
上手い話には裏がある、結局どうしようもない土地だけが残ってしまいました。
ID:1065 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-08 20:21:27]
レベチーでまたも遅延発生。一回出すと何回でもOKな姿勢は許せない。
