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ID:3145 / 投稿者：レオ [2026-01-10 15:49:19]
大丈夫ですかね、この会社。
ホームページの会社紹介を見たら、会社規模に比べて結構な人数の役職の人がいます。
彼らは代表に何もアドバイスをしてあげないのでしょうか？
それとも代表は他人に耳を貸さないのでしょうか？
この会社が不動産クラウドファンディング業界に不信感を与えている要因の一つなので、会社組織としてきちんと出資者に分かりやすく情報発信を定期的にして欲しいものです。
ID:3127 / 投稿者：管理人 [2026-01-09 11:06:14]
投資商品においては情報格差もあり、争いは簡単ではない部分はあると思いますが、ご自身が納得できる可能性が高いと感じられるようであれば選択肢になるんでしょうね。
ニセコについては募集時の情報開示面などで事業者側が最善のやり方ではなかったと感じていますが、訴訟絡みとなると勝算などを語れる立場でもなく、必要な専門性も足りないので、すいません、表層的なコメントしか難しくなっているのが本音ですね。
投資にも訴訟にも相応のコストがかかりますから、訴訟を煽るようなことが望ましいとも思えませんし、投資家がそれ以外で今、できることは限られます。
加えてLEVEVHYが今新規募集をしているわけでもないため、新たな投資家候補に対して、投資判断材料として遅延案件情報を伝えることの公益性がないということも大きいです。
ID:3126 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-09 02:54:44]
管理人様
やはり弁護士ですかね。どう見てもレベチーの不作為や善管注意義務違反、また三為による過剰な利益相反取引があったことは事実ですので本来は裁判までは考えてなかったのですが、最近は毀損をちらつかせますので弁護士日費用との費用対効果を考えてましたが、流石に異常です。
重説に書けば善管注意義務違反が許されるわけもなくレベチーが残してる足跡から十分対抗はできると思いますのでもう一件の遅延が確定した場合はまとめて裁判に移行することとします。
なお、不法行為があった場合の投資は自己責任ではなく場合によっては刑事事件となる詐欺ですからね。自分でやれることはすべきかと思います。管理人様の意見が随分ニセコで変遷されてるなあとはお見受けします。
ID:3121 / 投稿者：管理人 [2026-01-08 21:58:16]
3118様、3120様
不動産クラファンは対象不動産を売却して償還する仕組みになりますので、再組成によるファンド間売買、事業者買取ができない状況となると、3120様コメントの通り、出資者の立場では営業者であるLEVECHYの売却活動・換価（現金化）を待つしかないかと思います。
契約上は出資者には指図権などはなく、進捗の確認や償還・配当を求める権利しかない、というのが匿名組合契約（出資の際の契約）の内容ですので。
LEVECHYに不法行為や不利益事実不告知などあれば、民事の世界で争う余地はあるかもしれませんが、それは掲示板で解決する余地はなく、弁護士に相談するしかないかと思います。
ID:3120 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-08 21:48:31]
3118様
横から失礼します。どのような対応が可能でしょうかと言われても指図は出来ません。管理人さんも答えようが無いと思います。気長に待つしかありません。投資は自己責任です。株価が急落しても、何も言えないように不動産クラファンは全て、重説に記載されてます。良い勉強になったと諦めて次のクラファン選定は十分注意しましょう。
ID:3118 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-08 20:21:32]
管理人様
レベチー社、ニセコはさっぱり売れる兆しもなく、また追加で延長案件が出ています。また２月末償還時期を迎える案件も延長の兆候も見られています
ニセコは困ったもの買主がでてこないため損失も確定せず出資者はただ待つだけの状態です。
このような場合、どのような対応が可能なのでしょうか。
レベチーは最近新規案件もほぼ出ず、一体何を考えているのかわからない状態です。９月に無理やりかき集めた原宿案件が最後ですのでもう4ヶ月も案件が出ていません。
ID:3040 / 投稿者：管理人 [2025-12-26 01:07:16]
鑑定評価額より高くファンドに入れる、という案件があったのでしょうか。
投資家には不利な条件というメッセージになりますし、投資家が投資しにくいファンドなのでは、と感じますので、望ましい形としては、その乖離理由や、ファンドへの売却額の正当性を投資家に説明の上で投資判断を求める形であると良いのかな、と感じます。ンフェアなことをしているとは言いにくいでしょうし、投資商品として成立していたということなのではないか、と思います。
不動産鑑定評価額は、「ただひとつの絶対の値」というものでもないので、鑑定評価額も開示の上で投資家が投資し、ファンドが成立しているのであれば、特段事業者がアンフェアなことをやったとは言えないのかな、と感じます。
もちろん、その結果としてそのファンドの成績がそぐわなかった場合には、事業者は物件取得額の乖離についての想定が甘かった、と、投資家からの信頼を損ねるリスクを負いますが。
ID:3039 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-25 23:55:57]
管理人様
三為をした場合に公正な市場価格であればファンドに適正価格で売却したということになるということかと思いますが、ニセコ以外の三為案件でレベチーが記載している不動産鑑定士価格の評価額よりもファンドへの売却金額のほうが高いのですが、大体それくらいだと概ね問題ないという解釈がされそうでしょうか。
ID:3002 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 20:14:28]
一般的な感覚と違う方達のようです。通常、訴訟リスクがある場合、企業与信にも影響しますのでADRを申し込むことを向こうから言ってくるのは珍しいですね。本当に関わりを断ちたいので、毀損でもいいのでと大半が思ってるのですが価格がよほどファンドに高く売りつけられてるのか動きがなさそうです。
ID:3000 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 14:37:25]
今の時点でADRから申し立て下さいですか。他に手立てをする努力をして欲しいですね。投げてるとしか思われても仕方有りませんね。
ID:2999 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 13:37:58]
自社で解決する部分まで外注を通り越して、ADR任せでADRは言うだけの口喧嘩ですので、本当に救い難いです。相変わらず受動的どころか何も判断できないに等しいですね。これでは売れない責任が本当はどこなのかと言うのに、能力そのものという厳しい意見を出さざるを得ないです。
ID:2998 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 13:34:30]
レベチー、契約書で揉めてて向こうから調停かADRかを申し立てて下さいと言われてます。こういう会社は珍しいですね。私も訴訟はまだ切りたくないところですので、向こうが望むのであればADRでもしようと考えます。
ID:2966 / 投稿者：管理人 [2025-12-13 11:43:50]
ファンド組成前に一旦物件を自己資金で取得することも、三為で抜くことも、法的には禁止されるものではなく、「公正な市場価格」であることが守られていることが求められるのかと思います。
三為は私の感覚ではファンド組成事業者として望ましいとは全く思いませんが、以前不動産業界の方から、それでも良いという意見もありましたので、人により感覚は異なるのかと。
（そもそも業界でも何をやっているか、どういう組織のどの立場にいたかでも感覚は違うのかと思います。）
LEVECHYの場合は物件取得、ファンド組成時のアップフロントフィーが高くはないので、その分他でとっていたとしても、取得額が妥当か安ければ、責められるものでもないのかとは思います。
ただ、その価格妥当性は、投資家にとっては、結果が出なければ納得できないのではないか、とも思いますので、事業者は事業を成功させることで投資家を納得させるしかないのではないかと。
それに失敗すれば投資家に悪影響を与え、レピュテーションを損なうというリスクも負って三為をやっているという構造でしょうから、今回はそのリスクが現実のものになった状態かと思います。
ファンド組成時の決断や経営方針を詳細も知らない人間が外から軽々には責められないですが、三為せず安値でファンドに入れて、高値売却成功時にだけ超過利益分を事業者が取るかたちにしておけば結果は違ったかもしれませんね。
（この掲示板にて、「事業者なら三為によって投資家に損失を与えることはデメリットが大きく、売却時に余剰利益を事業者が取ることにすれば事業利益が得られるため、リスクを負ってまで三為はしないのでは」、といった趣旨を書いたと思います。）
最後に最近理解できたことを追記しますと、三為せず安値でファンドに入れる場合に、事業者にとっての不利益が一つあります。
売却時に仕入れ値が見えてしまうので、買主との交渉時に、価格交渉がしにくくなります。
取得原価がバレてしまうのは事業者の売却担当にとってはつらいので、これを避けつつ、事業者にとって適性な利益を確保するために三為で原価の補正をするという意図があるかもしれません。
この観点で考えると、安値でファンドに入れすぎると、本来適正な利益が得られるものを失うリスクもあり、事業者にとっては最善の対処方法が見いだしにくい、難しい問題なのかとも感じています。（三為以外だと、ファンド収支を曖昧にして、少し多めの募集額でファンド組成することで、事業原価を見えにくくする、くらいしか手が無いかもしれません。）
その水準を誤って売り損ねると、結局レピュテーション悪化で事業者も損をすることになります。
一方で会社経営者としては、株主や社員にも責任を負う立場ですから、そこも含めて「適正な価格」をどうするか、自らの責任で意思決定していく必要があるのかと思います。
ID:2965 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-13 06:36:22]
管理人様のご意見を伺いたく
そもそもこの会社は3号4号を取得して、不動産クラファンを運営しています。それにも関わらず、売上が毎年上がっていくことを代表者は自慢げに話しています。それに違和感を感じ得ません。彼はその理由を、売買契約時に物件を押さえるためであるかのように言いますが、単にそのような理由であれば、決済者をSPCに変更できる旨の記載さえすれば済む話だと。またその際に三為で利益を得ているのかという質問に対しては一切答えられないの一点張りです。ということからも、そこで利益を抜いていることは間違いないと判断せざるを得ません。
そもそも3号4号業社が購入時に一旦会社を通すこと、及びファンド組成に規定の手数料以外に利益を獲得することは、仮に取得額と鑑定評価額に余裕があったとしても、法律的に、または3号4号業社としての倫理的に問題ないとお考えでしょうか。
ID:2962 / 投稿者：レオ [2025-12-12 19:46:53]
うーん、SNSの投稿を止めろと言われても、そもそもそんなに言われるのは、高代表が余計な事を発言したからではないでしょうかね。
もし売買に影響があると主張するなら、具体的にどの投稿内容がどのような影響を与えるか示すべきでしょう。
但し高代表に対する個人的な誹謗中傷の投稿は気をつけた方がいいです。
誹謗中傷内容が相手の生命に関わる内容の場合、簡単な裁判手続きで中傷した人物は処罰されます。
それ以外の投稿は、身から出た錆び程度。
そんなメールを出す時間があったら早くニセコの土地を売却すべきでしょう。
ID:2958 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-12 19:21:08]
今日レベチーからメールが来て利回りより償還スピードを重視して頑張りますと言った趣旨のメールが来ました。社長名で来ており最後まで必ずやりきり償還しますとのこと。
しかし内容をよく見ると、売れる日は分からない、配当も分からない、そしてSNSや掲示板への投稿は辞めてくださいとのこと。それが売買に影響してくるということですが、その前にクラファン自体が集金額やスケジュールを明かしたうえでのものですのでSNSや掲示板にその影響を受けるから記載はやめてくださいと言われても公共性のあること、特に向こうが開示しない状況など大変重要な出資者にとっての情報もあり、その依頼というのは一体どのような法的根拠があるのでしょうか。
ID:2908 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-02 02:13:46]
最近は全くレベチーが話題すら上らなくなって来ましたね。杜撰な与信管理、資金繰りのチェックで買主に逃げられ、承継ファンドも大失敗。出資者は何もできず最近は質問にも回答せず、電話応対も女性にやらせ全て分かりませんで貫き通す姿勢。不動産クラファンではやっていけないと判断したのかソシャレンに鞍替えしようと準備してるという。YouTubeで言ってた腹を決めたという言葉は軽々しいものでこのかたは本当に言葉が信用できない人とさらに印象付ける結果に。
ID:2828 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-24 00:29:27]
そうですか。いつまでも3号4号と信託保全とレバレッジの話ばかり。投資家として、粛々とプロを自覚して事業を行なっている他社と比較し、いつまでもフワフワして自称プロですが、有言不実行の対応に全く終わらせようとしているようには見えないですね。もはや自社案件と言えるような状態でもなくここの存在意義は13号にはありません。責任を取るつもりもとて見ないように見えます。
ID:2827 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-23 15:07:30]
投資家も社長の性格見抜いてますよ。25号の募集に現れてますように、これから募集に苦労するかと思います。
ID:2826 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-23 12:44:31]
某youtubeチャンネルに社長が出演してる動画見ました。来年の目標は売上200億、預かり資産300億とのことですね。月1本として20億から30億の案件を毎月こなしていけば達成する数字ですね。しかしながら数字目標はあまり言わないほうがいいよ思うのですがね。しかし3号4号は外販出来てないの段階で売上が立ってしまうので、財務的事情を知らない方が見ると凄いということになりますがSPCに売りつけ遅延させればどちらも達成できてしまいますね。管理人様が仰る不動産屋は苦しい時でも苦しくないふりをするのが得意とのことですが、嬉しそうに大きな数字目標を話している影でニセコで困っている投資家が不愉快になるということがどうしてもわからないようです。
ID:2807 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-18 21:50:28]
三為をやるのは別にいいがキチンと説明しなきゃ。この図で見ると出資金の一部がどっか行ってることになっててそのとおり一部、案件成立前に業者がとっていくら抜いたか分からないんですよね。レベチーの良いところで情報開示に積極的というのをよく見かけますが、大事なところは不明瞭に、妙なイベントの会社紹介だけ積極的に開示しているだけ。個人的にはウンザリ。
ID:2803 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-18 15:00:05]
https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/news/21/00008/00012/
13号が三為ってレベチーが説明してたような記憶がありますが、
一般にもわかりやすい図がでました。
ID:2792 / 投稿者：レオ [2025-11-15 20:43:37]
ニセコ周辺でマーケティングするって意味がよく分からないですね。CBREは香港、台湾、シンガポールでマーケティングするのではないかと思っていました。既にニセコに来ている外国人狙いですかね。そうではなく、海外でプレゼンして、関心を示す客をニセコに招くくらいしないと潜在的な顧客を取り逃がしていそうです。足元で円安が進んでいますし、外国人の不動産取得に規制がかかるかもしれない中、外国人に販売する最後のチャンスではないのでしょうか？
あと接道部分の重要性はLEVECHY代表が自ら自社のYouTubeチャンネルで解説していたので、そこを見落とすことはないと思うのですが。。。
いずれにしてももっと売却活動に力を入れて欲しいところですね。
ID:2791 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-15 20:14:36]
あとレオ様のおっしゃるとおり春夏しか活動できないというのであれば他の時期は何をしているのか？が謎です。あとCBREの活動も9月から行なっており現在はニセコ周辺のマーケティングをしているとの活動報告がレポートされておりいくらなんでもアクションが遅すぎると思っておりますね。
ID:2790 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-15 20:11:39]
25号を前提に13号を勝手にアップデートしているので実態はもはや25号になっているんですね。例えば土地の追加買いをしていたり。従い、既に売却活動は35億でやっているはずですし、13号で継続するにしてももはや案件が違うわけで本来は大きな事案変更になってるので出資者への丁寧な説明が必要ですが、よけいにグチャグチャになっており、違約金の所在というのが誰に帰属し、それをレベチーが勝手に使っていいものかどうかもグレーなところもありますし。
なお、管理人様が延長初期の段階で接道面でありそうだとお詫びされていた9メートルのところも実質隣の別荘との境目であり機能せず、旗竿地そのものであったため土地の追加買いをしているというのが実情ですね。イメージパースを見る限りでは。
ID:2786 / 投稿者：レオ [2025-11-15 11:19:21]
25号のファンド説明動画が公開されていたのですね。見逃していました。
先ほど動画を確認しましたが、13号の事を「忘れて」見ていると、いたって普通のファンド説明資料だったかな、と感じました。
35億円というのは、不動産鑑定価格を引用しているのでは、とも思いました。
ただ、「野心」としてこのニセコでさらに土地取得を拡大して100億円規模のファンド組成を検討（？）しているニュアンスの発言は何？と思いました。相変わらずちょっと失言をしてしまうクセがあるなぁ。。。と。
ちょうど同じタイミングで某YouTubeチャンネルにLEVECHY代表が出演し、過去1年の業績の振り返り、今後の事業展開について話をしていました。
かなり前向きな発言があり、非常に向上心の強い方なのだと改めて実感しました。今の状況を、「苦しい」とは感じていないような。。。
その中で、新規顧客の獲得と同時に既存の会員をリピーターになってもらうことの重要性をご自身で認識されていたので、ニセコ案件はなにがなんでも遂行しないといけないと思っていると期待しています。
ニセコの土地を売却できないと既存会員は離れていきますし、外資系の販売ルート等を駆使して、早く売却に漕ぎつけないと、LEVECHYにとっても良いことではないですね。
それにしても、25号ファンドの動画説明で、「現地は積雪が多いので現地に顧客を連れて販売活動するのは4月～9月に限られる」との発言は、「じゃあ今は何もしていないの？？」とも思いました。
LEVECHY代表の思いは分かりますが、有言実行で早く土地を売却してほしいですね。
ID:2785 / 投稿者：管理人 [2025-11-15 00:07:30]
LEVECHYの動画を私も見ましたが、現在の償還遅延状態では、事業者はファンドの清算に向けた「換価」義務を負う立場ですから、その範疇を超えて過剰な利益を追うとなると、責められても仕方ないと思います。
ちょっと説明が足りないというか、言葉を間違えているような。（アーカイブ配信なので、広告審査とかリーガルも見ていると思うのですが・・・）
「義務」の範囲で35億円をめざす理屈を想定するなら、以下のような解釈でしょうか。
①25号が成立して、投資家が16カ月の運用期間に同意した場合のお話をしているだけで、もし25号が成立せず13号の償還遅延となる場合ば、過剰な利益を追わないと考えている
②仲介手数料が発生することに加えて、CBREへの成果報酬が設定されており、35億円で売らないと配当原資が生まれない契約条件となっている
こういう正念場こそ、人の本質ややり抜く力などが見えてしまう局面ですから、頑張って欲しいところです。
不動産業界って、苦しい時でも表面上は一切見せないといった特性というか習性を身に着けている人が多いのですが、この局面をどう打開しようとしているのでしょうね。
ID:2784 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-14 22:20:32]
レベチーのカテゴリーを忘れましたので再度記載します。
先日の25号説明会でも、基本的な内容は以前と変わりませんでした。ただ、社長が「売却価格は35億になる」と平然と述べていた点は看過できませんね。募集金額28億に対し、35億で売却するなら差額7億が生じますが、その理由について投資者に納得できる説明はありませんでした。
今回の価格設定は「近隣の類似取引に基づく」との説明でしたが、それに加えて「自社利益を確保しなければならない」と公言しており、出資者利益の優先は事実上無視されています。投資勧誘における説明義務や、金融商品取引法上の「不実告知」に抵触する可能性があり、消費者契約法や不動産特定共同事業法の観点からも問題発言を繰り広げていました。
事業者が当然のように自社利益を優先すると宣言することは、投資者保護の理念に反し、透明性・公平性を欠いた行為です。募集時の説明と実際の運用方針に既に齟齬もあり、当方は既に内容証明も送っていますが平気でメールで回答してきて内容も陳腐で極めて失礼。他にもやり取りを通じてストレスが溜まる一方です。25号ファンドは1ヶ月で12%しか集まっておらず不成立必至の状態でそろそろ本格的に調停、少額訴訟がとんでくると思います
ID:2782 / 投稿者：レオ [2025-11-14 19:23:26]
その後LEVECHY側からはニセコの土地の売却活動について何かしら報告はありましたか？
ID:2781 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-14 19:13:35]
レベチーの対応は酷いですね。
ID:2704 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 15:12:28]
4月30日、運用期間終了までの財産管理報告書は出してきました。まだ違約金ではなく前受金として計上されていました。
ID:2703 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 14:29:08]
13号、2024年8月開始だから、もう財産管理報告書は出資者に届いているのでしょうか。
そこに手付解約の手付金は入ってました？
ID:2701 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 01:42:21]
13号、25号への戦略的な承継とか四半期報告に記載ありましたが、25号は募集2週間で11%の進捗で成立はかなり厳しそうです。
どうもここのCBREと作成したプロポーサル上での値付けが高すぎるのでは、という噂もありますが、こちら事業者に指示はできないとは言うもののまだ高値で利益を狙っているのには愕然とします。
ID:2670 / 投稿者：2446匿名 [2025-10-28 06:36:08]
2663様 ありがとうございます。
6268様 差し出がましいことお聞きして申し訳ありませ
んでした。
私としてはお二人ともがいつかは売れる、価値のある
土地であることは間違いない、というお言葉を信じて
待つしかないと思います。全損はさすがにないと信じて
諦めながら待ちます。
ありがとうございました。
ID:2667 / 投稿者：6268 [2025-10-27 23:14:18]
2446様
度々のご指名ありがとうございます。
僭越ながら手短にコメントさせていただきます。
レベチー社とは対照的に私は投資家として「有言実行」を粛々と進めております。
こちらの掲示板で記載すべきではない内容かどうか、記載すべきではない内容です。
ID:2663 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-27 20:32:44]
6268様ではありませんが、同じですね。不特法施行規則13条では相手方の契約内容を明示しなければなりませんがそれを指摘しても開示しない方針で統一しています、との回答で終わりますね。向こうも顧問弁護士に投げて返ってきた回答をそのままよこすだけですので、そこがミスリードすると正しい回答は返ってきません。
私が思うにこの土地はいつかは売れるであろうと思いますが、その時期は正直わからないと思います。ただ、今ここがベストエフォートをしているかとどうもそうも見えませんね。25号組成にあたり私が聞いてたのは融資を引っ張ってくること、結局それもできなかったのですね。代替案なぞなく、不成立でしたのでそのままというのが目に見えるようです。ただ13号に関していえば私には色々不適切に見える事項があり、主観を徹底的に排除し客観的に見てどこがどうおかしいか、どの法令に抵触してるかを弁護士と相談して洗い出し、そのあとは然るべき手段に出るしかないと思いますね。
ID:2661 / 投稿者：2446匿名 [2025-10-27 14:53:39]
6268様
何度かLEVECHYに質問や現25号の応募状況についてどう考えるか？とか、5月の説明会で社長が約束された月1回の進捗報告も守られず、このまま何もせず
25号の不成立を待つだけなのか？とかCBREの活動状況とか、などなど聞いているんですが、まったく回答になっていない（日本語が通じないような感じ）状況で
もはやあきらめの境地です。関わるだけストレスたまるだけですので。
こちら素人なので待つしか選択肢はないのですが、以前6268様が下記投稿されております。
もはや「座して死を待つよりは、出て活路を見出さん。やと考える投資家も多いかと存じますので、
私も粛々と出来る対応を進めてまいります。
どういう対応をお考えになっているでしょうか？
なお掲示板で明らかにするようなことではなければそれで結構です。失礼しました。
ID:2647 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-25 20:56:17]
私はかなりQAを繰り返したのですが、何様のつもり回答、不親切、上から目線でここはもう2度と入れませんね。もちろんニセコですが、相変わらず何をやってるのかわからず、まあ全損はないとは思いますので今後もプレッシャーをかけ続けるしかないですね。
ID:2639 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-25 16:59:45]
LEVECHYはやはり募集厳しそうですね。それが分かって募集期間を54日間も取ってますが、本日で10日間で10％、このままだと54％ぐらいかも。一旦レピュテーションを落とすと厳しいですね。なんとか次の対策を取り販売して信頼を取り戻して欲しいです。
ID:2629 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-24 16:00:27]
某管轄省に連絡したところよほど連絡がきているのか、名前を出した瞬間に詳細な情報とエビデンスたるものがあればいいと。主観性は排除して客観性のあるものということで依頼されました。
ID:2614 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-21 20:48:18]
明日で募集開始から一週間ですが、完全ストップしてますね。駄目だね。次の有効な対策を考えて下さい。
ID:2613 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-21 20:36:59]
失礼しました。刑事事件とは断定できませんが、刑事事件に発展する可能性も視野に入れられる、でした。
ID:2612 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-21 20:34:54]
レベチーには困ったものですね。問い合わせで聞いてる回答がピントが合いません。売買契約が本当にあったのかもわかりません。
現在隣地との共同売買が可能になったというので覚書あるか聞くと口頭で了承もらってるとのこと。それだとそういう相手が出てきてもまた縛りがなく売却できる可能性もあり、正直に文言で残していないのはビジネスとして成立していません。売買契約がもしも口頭だと刑事事件なのですがねえ。
ID:2610 / 投稿者：レオ [2025-10-21 09:33:59]
2603様、6268様
不特法上、出資者は営業者に対して指図をすることができないので、どうしても現時点ではLEVECHYを信じて、LEVECHYが如何に13号ファンドの出口を見つけて出資者の満足のいく結果を生むかによる、しかないのでしょう。まずはその結果を生むための努力と覚悟を具体的に数値や内容で出資者に誠意をもって共有すること、それしか既存投資家の信頼を回復する唯一の手段ですね。
このままでいくと承継ファンドの成立も危ぶまれる中、不特法の事業者としてなすべきことは何か、繰り返しになりますが、出資者の資金で取得した土地を早急に換金することに全力を注ぐこと、が求められると思います。法的手段でLEVECHYに損害賠償を求めようにも、現時点では難しいと思います。みんなで大家さんの損害賠償請求の内容や進捗、判例が参考になるとは思いますが、民事裁判はいつ判決が出るか分かりません。とにかく、今はLEVECHYに、はっぱをかけ続けるしかないのではないでしょうか？
ID:2606 / 投稿者：6268 [2025-10-20 23:12:02]
レオ様
ご回答ありがとうございます。
2024年7月であれば13号の募集時のウェビナーですね。理解しました。
今の状況から遡りますと、13号自体ブリッジファンドの位置付けであり、
入口と出口で確りとレベチー社が利益を取り、13号初心者投資家にも安心して期中の配当を
確りと享受いただく良い案件であることが前提であったと思い出されます。
現在、出口が崩壊したのち半年が経過しようとしており、そもそもの入口の疑惑、
期中の不作為や出口の代替に慌てて用意した承継ファンドの25号も投資家が集まらず、
頼みの綱のCBREによる売却先紹介も不発の状態と存じます。
それでもなお、レベチー社を信じて託した投資家として我慢しておりましたが、
直近のレベチー社の振る舞いには怒りを通り越して呆れるしかありません。
もはや「座して死を待つよりは、出て活路を見出さん。」と考える投資家も多いかと存じますので、
私も粛々と出来る対応を進めてまいります。
ID:2604 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-20 22:58:03]
レオ様の情報、すぐに社長が転売だと言った後の取り繕う対応をとったこと、非常に参考になりました。
ID:2603 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-20 22:55:17]
レオ様
出資を避けられたのは聡明な判断だったのかもしれません。
ここのQAに失礼さも徐々に高まってきており、25号が不成立の場合どうするのか？→キャンペーンのリンクを貼り付けてキャンペーンをご覧ください、レベチーの土地をいくらで25号に売るのか→重説に記載あります、だけです。酷く失礼です。
今、13号優先枠とかいう案内が送られてきましたが、そうじゃなくて移管できるようにしないと大口は流石にもう一回同額を用意できるかもわかりませんし、ためらうのに決まっています。このファンドに20百万円入れた方は一時的にせよ25号がいいと思っても一度20百万円を振り込む必要があるのです。これをなんとか回避する方法を考えるべきです。また買付証明とか商談中はその証がないと真実であるか否かはわかりません。
ここの売買契約の失敗から誰ももはやそんなこと信じてないのではないでしょうか？
ID:2602 / 投稿者：レオ [2025-10-20 19:21:35]
2598様
情報共有ありがとうございます。
いままでのLEVECHYの対応がずさんだったため、本当かどうかどうしても疑念を持ってしまいますが、現在売買交渉をしている2社となるべく早く売買契約締結まで至ることが今の最善策ですね。10月に入ってすでに下旬になるタイミングなので、LEVECHYからは13号出資者には進捗を報告するべきかと思います。
そして進捗報告の中で仮に「締結できなかった」という内容であれば、「その次の手は打っているのか」も合わせて確認する必要があるかと。
何事もB案を持っていることがビジネスの基本ですし。それにCBREの役割が全くわかりません。海外に買主を探しているのであれば、今後日本政府が外国人による不動産取得の規制を厳しくしそうなので、円安でもある今が絶好のチャンスだと素人の私には思えます。
ID:2598 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-20 12:22:43]
レオ様
確か8月には3社と協議中と言っていたと思いますが9月末のメールでは2社と売買協議継続中とのレポートだけでした。
具体的なことは売買に影響するとかお決まりの理由でなにも答えず、いまだに売れていないとすると2社もほんとかどうか疑わしいです。
とにかく8月に配信時よりなにも進んでいないようです。
ID:2596 / 投稿者：レオ [2025-10-20 09:46:33]
そうえいば、全会員向けに配信した13号案件報告ウェビナーで、LEVECHY代表が、土地の買主候補がいる、と発言していたと思いますが、結局売買契約締結までに至らなかったのでしょうか？
13号出資者には、その後進捗報告はありましたか？
ID:2595 / 投稿者：レオ [2025-10-20 09:27:48]
6268様
私がコメントしているウェビナーは、１３号ファンド募集時に行われたものです。
なので、２０２４年の７月だったと思います。
それにしても商流が複雑なんですね。。。
１３号ファンドの内容で、何かしら不法な取引があったのでしょうか？
あと、私が気になるのは、契約が破棄されたと出資者に報告してから、今日まで、LEVECHYがCBREに依頼して一体何をどこまでやっているのかです。
まさか25号ファンドの募集をかけた途端に、動きを止めたということは無いと信じますが。。。
もし25号が成立しなかった場合のプランももちろん検討していると思いたいところです。
ID:2594 / 投稿者：管理人 [2025-10-19 22:55:42]
6268様
おっしゃる通り、契約解除のリスクをどう見ていたのでしょうね。
与信、バックグラウンドなどのチェックをどこまでできていたか、という点は、ファンド組成して投資家のお金を預かるのですから、プロとして問われる部分に感じますね。
後は2578でも記載しましたが、素地転売でも、最適用途を想定し、仮プランと収支素案くらいはたたき、ブレイクした場合にもまとめ切れるか検証できないと買わない会社もいます。
そういった検証がLEVECHY社内ではできないのかもしれませんが、投資家の金を預かるのですから、事前に外部に設計検証させておいても、そこまでの金はかからなかったのでは、と思うのですがね。
ID:2593 / 投稿者：6268 [2025-10-19 22:26:20]
管理人様
いつもお世話になっております。
下記、私の主観的な部分もあり業界的に全く問題ない、は言い過ぎたかもしれませんが、
「不義理」の代償が手付没収では足りないと想定する場合は、予め損害賠償請求の予定額を決めておく等の保全措置を講じる必要があり、
相手の与信やバックグラウンドや決済までの不確実性等も含めて売買契約を締結するのが基本かと存じます。
その上で、買主に不測の事態が生じ、売主へ代償をしていてもなお不義理というのは、あまりに酷かと存じます。
もちろん、そのような状況自体レピュテーションの悪化を伴う事態でしょうし、本件においてはあまりに不自然さを感じざるを得ません。
まずは状況の開示請求を投資家として求める必要があると考えております。
引き続き可能な限りではありますが、情報提供させていただきます。
ID:2592 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-19 21:47:47]
これは買主は違約金をきちんと払っていれば問題無いということで、ただ資金繰りの方法や与信という面で全幅の信頼を持って良かったのか審査委員会の決定が正しかったのかの責任論が浮上すると考えております。
ID:2591 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-19 21:44:56]
ここ、5月の説明会でこれほど守秘義務と言いつつ、買主の社長の名前言ってましたよね。
勝手に行ってくれたので、守秘義務が私にどのような影響を及ぼすかわかりませんが、渋谷区でその名前、不動産業界のレプテーションをそれほど気にする必要がない、一社が候補というかほぼ確定していると考えております。
恐らくこの手の話であれば北海道の地場業者であれば分かっているのでヒアリングをかけたらどこかからは漏れると思いますが、正直に全て晒した方が良いような気がしますが。
ID:2590 / 投稿者：6268 [2025-10-19 21:06:56]
レオ様
ご確認ありがとうございます。
下記レオ様でしたか、大変失礼いたしました。
ご記載の１３号ウェビナーは確か以下のオンライン説明とは別の運用開始前の開催のように受け取っておりますが、
いつ頃の開催のものかメール等で履歴が残っておりましたらぜひご教示ください。
・2025年5月9日
・2025年8月19日
なお、転売に関しては、更に高く売り切る能力を行使し、在庫リスクを取って利益を出しに行くことに特に違和感はなく、
商流として原所有者→買主の直になっていれば案件としてレベチー社に情報が来ていないかと存じます。
むしろ原所有者AとしてはBに納得の金額で売却しており問題ございません。13号C→（EXITブレイク済み）買主D→転売先Eもそれぞれが皆納得していれば良いです。
本件では、Bが仮にレベチー社とすれば既に利確がされていることが想定され、更に5％ルールを盾に13号のレベチー社が劣後1億円に留まっているとすれば…。
当初からBをなくし、劣後比率を厚めにして優先投資家も安心、レベチー社も出口で確り儲けられる姿があるべき姿だったのかもしれませんが、
恐らく資金不足により成長を急ぐため、このようなスキームになったのではと、あくまで想像に過ぎませんが思料いたしております。
ID:2589 / 投稿者：管理人 [2025-10-19 20:36:14]
後、6268様が記載された、手付放棄での解約が「全く問題ない」かは、事業者によるかと。
もちろん、法的、契約的には問題ない前提ですが。。。
その分野でしっかり事業やってる業者なら、不義理を働くと失うものはありますし、業界レピュテーションなど気にする必要がない事業者なら、「全く問題ない」という感じかな、と私は思いました。
不義理されたらその後の付き合いは変えますし、出入り禁止なんかも普通にある業界ですから、影響はあるかと。
LEVECHY側が出禁になったら困る相手、と思わせられるかにもよる部分はあると思いますが。
ID:2588 / 投稿者：管理人 [2025-10-19 20:27:29]
鑑定評価額については、「依頼者プレッシャー通報制度」というのがわざわざ制度として存在してるんですよね。
当然、そんな制度が必要になるような背景が無い、とは言えないでしょうね。
逆に不適切な評価をすると懲戒などの処分が鑑定士にも課されますので、全く根拠がないようなこともしにくいはずです。
ただ、どの数字を使うにしても一定の幅がありますので、価格には当然幅も出ますね。
ID:2587 / 投稿者：レオ [2025-10-19 19:57:23]
１３号ウェビナーを観て、LEVECHY代表から「儲かる」ような趣旨の発言をしたと投稿したのは私です。
但し、ウェビナーを録画したわけでも、メモをしたわけでもありません。
ですので、確実な発言ではない、ということは念押しします。
（もしかしたら、「もっと高く売れる」という発言だったかもしれませんが）
あやふやな記憶を投稿して申し訳ありません。
ただ、あのウェビナーではLEVECHY代表が不必要な発言が多かったのは確かです。
私が気になったのは、売り先への売買契約ではなく、買主との売買契約が破棄されるのではないか、というほうの点でした。
当時ウェビナーの説明では、スライドの中の説明では、買主が「自社でリゾート施設を開発するか、転売する」という二つのパターンを検討している、となっていましたが、LEVECHY代表は、「買主は転売する」と断言しました。これは確かな記憶です。これについて私が懸念したのは、もし買主が転売目的なら、土地の所有者（売主）はLEVECHYに売らずに、買主に買ってもらったほうが高く売れるし、ウェビナーを観て土地の売主がそれを聞いたらLEVECHYに売らなくなるのではにか、ということです。
（あと転売ならLEVECHYが商流に入る必要がないのでは？とも思いました）
この点について、LEVECHYに、あんなことを言って大丈夫なのか？と問い合わせました。
回答は、代表の発言が間違っていて、買主がリゾート開発か、転売か検討しているというスライドが正しい、というものでした。
そこで私は、会社の代表者の言葉よりプレゼンのスライドのほうが重要だという会社は信用できないし、会社の代表者はもっと自身の発言に責任を持つべきだ、と返答し、今後一切LEVECHYに投資しないことを伝えました。
結局13号ファンドはうまくいかず、その後の対応が出資者のひんしゅくを買うよな言動になっていることが、いろいろな疑念を生む結果になっているように思えます。
25号ファンドも本来は不必要で、素直に13号ファンドを償還させるために努力をするだけで良いのではないでしょうか？
管理人様がおっしゃている、利益相反の件で、私は今でも13号合同会社から15号合同会社へは不動産鑑定価格で譲渡するべきだと思っています。
不動産鑑定士は国家資格を持った技能者が行いますが、他の国家資格を持ったプロと同様、熟練度、その人がどこまで機転が利くか、事務所の規模でだいぶ違うようです。
これは医者や看護師でも同じです。
私は国交省のガイドラインを一通り目を通しましたが（熟読はしていません）、結局のところ依頼主からの依頼内容によっても鑑定価格がだいぶ違ってくるように読み取れました。
ご参考までにガイドラインは下記にあります。
https://www.mlit.go.jp/common/000040405.pdf
ID:2586 / 投稿者：6268 [2025-10-19 19:00:55]
2583様
ご指名ありがとうございます。
まず、キャンセルした買主（私が知る知らないは「守秘義務」にて割愛させてください。）からは
手付解除による違約金（約3億円）を受領しており、違約金を払っていなければ別ですが、買主の行動は業界的には全く問題ございません。
ただし、レベチー社はEXITファンドで初心者投資家にも安心と謳って募集しているのですから、
売買契約上に手付解除可と記載がある旨、契約前書面や重要事項説明に記載すべきだったかと存じます
（どなたかが、リアルの説明会で高社長が解除された場合の方がむしろ儲かるような発言があった旨をコメントされていたかと存じますが、
これは違約金を貰った上で別の先に同額以上で売れば確かに違約金分は儲かります。）。
むしろ注目すべきは、買主が違約金を払ってでも解除すべきと判断した理由
（諸々の想像は付いておりますがこちらも記載はご容赦ください。）でございます。
買主の立場からしますと、買主が自ら開発する主体であれば、売買契約締結から決済日までの
当初8ヶ月間で隣地との交渉や開発行為はもちろん、開発利益を顕在化するための真の出口の確保まで、
当然に進捗・道筋を立てるのが基本動作と思料いたします。
結果、資金調達というそもそもの基本的な理由（仮に不安があれば融資特約等を付けるはずです。）に
違約金（約3億円）を払った形となり、あまりに不自然と捉えざるを得ません。
加えて、登記上は13号は個人の方から取得したことになっておりますが、
あまりに同じ噂を多方面から聞くに、レベチー社による三為いわゆる中間省略取引（A個人－Bレベチー社－C13号）を疑っております。
こちらが意味することを管理人様や専門的な記載をされている方は理解されるかと存じます。
重複もあり恐縮ですが、私自身は本件投資家として本件投資に踏み切った最大の理由は、
レベチー社が不特法3号4号の事業者でありかつあえて1号2号ライセンスを取らず、
倒産隔離で投資家保護を重視しているところでしたので、本件は見事に期待を裏切られております。
とはいえ、私は本件土地に価値はあると判断しておりますので、
レベチー社への期待も含め静観しておりましたが、さすがに25号の集まり・集め方を含め、
待っていても仕方がないと判断しており、出来ることは行動してまいりたいと存じます。
いつも長文となってしまい申し訳ございません。
ID:2585 / 投稿者：管理人 [2025-10-19 17:01:40]
2584
私は、というより法律や監督方針上も、ファンド間売買は利益相反取引に該当すので、公正な市場価格での売買であることが本来求められると思っています。不動産の世界では、それが不動産鑑定評価額になります。
なお、不特法では「推奨」といった緩い監督方針になっているものの、REITなどであれば明確にルールとなっています。
今回のように収益を生んでいない物件で、流動性が低く希少性もある物件にはその「公正な市場価格」というものが一つに決めきれない面があるとは思いますが、鑑定評価額との差分が出ている理由をLEVECHYが説明しきれれば法的には耐えられるのかとは思いますので、その価格が妥当であるという説明をLEVECHYがするほうが良いのではないか、と私は感じています。
また、もし、13号投資家への配当を払うために市場価格より高い額で25号に売るとしたら、以下の問題が生じます。
・実質的な損失補填ですから、法律に抵触します
・ましてやそれで劣後出資者であるLEVECHYが利益配分を受ければ、不当な便宜供与に該当する虞もあります
・25号投資家にとっては、高値づかみすることになり、将来の償還時に損失が生じる可能性が高い商品を買わされることになります
・極論言えば、そうしてリファイナンスを繰り返せば実質的に損失の先送りが何度でもでき、最後の出資者がすべての損を引き受けることになります
25号ファンドがもし、流動性が低く、かつ、市場価格より高い土地を買っているとしたら、25号投資家は大きなリスクを負うことになってしまいます。
結局この金額に納得感や事業としての勝算が感じられなければ、25号は成立しない可能性も高まるのではないでしょうか。
鑑定評価額についてはご指摘の通り、みんなで大家さんの鑑定評価が不適正である、といった指摘は日経不動産マーケットでも記事になっていますね。
鑑定士の質、正確性などの問題がないかという問題があると思います。（処分される事例も聞きますしね）
それも考慮すれば、LEVECHYが鑑定評価なども踏まえた価格の前提条件を説明し、第三者のチェックを受けるようなことができれば、投資家にとっては安心材料を提供できて、募集額がもっと増えるかもしれないな、と思いますが、難しいんですかね。
もちろん事業シナリオの納得感次第ではありますが、買い手側のデベロッパーだって自分で収支検証して数字が合わなければ買いませんから、説明しても困らない気がしますがね。。。
（高値で売り込んでやろうといった下心持っている場合でもないと思うので）
ID:2584 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-19 15:16:14]
管理人様
レベチーというより不特法全体についてですが
管理人様はファンドで保有される物件が、営業会社に買われる場合や、承継される際に、その金額の妥当性について鑑定評価額のような客観性が必要であるという認識だと理解しています。基本はその通りだと思うのですが、約款内で投資家に配当する金利を定めていて、それ以外に配当が存在しない場合については、その金利分を支払える金額を投資家に支払うことができる金額を移す金額を超えれば、客観的な評価額を出す必要はないのではないかと思うのですが、いかがですか？
むしろみんなで大家さんの成田しかり、ニセコしかり鑑定評価額の信憑性により投資家の判断が狂ってしまう状況に問題を感じますが
ID:2583 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-19 14:05:41]
6268様
このレベチー13号の売買は業界でも有名だったとのことですが、キャンセルした買い手の方も金輪際不動産業界でやっていけないくらいの判断をしたわけで、非常に不思議に思っています。
業界では買主の方も有名な存在だったのでしょうか？そこは上手く非開示できているかこのような場ですのでお答えできる範囲で教えていただけませんでしょうか。
ID:2581 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-19 12:54:57]
すみません、板を間違えたので再投稿します
2572
TECROWDのカザフスタン案件で管理人さんの神奈川県への問い合わせのツイートを見て思いましたが、
違反があったかどうかより、その案件で元本が償還されているかどうかが監督担当としても重要みたいですね。
訴えの利益がないでしょうみたいな。まあ、ポンジスキームの可能性大で他案件の出資者が犠牲になっているから、元本返せばいいでしょはダメだってことは神奈川県も百も承知でしょうけど。
だから、13号が償還されれば13号の開示・説明姿勢はうやむやになると思います。
しかしこれで25号が満額集まるとしたらすごい。
みんなで大家さんのニュースがあっても、利回りとキャンペーンで二桁億円出す人がいるとしたらすごい。
満額いかなくてもそれなりに集まれば、関係会社使って満額にするでしょうけど。
ID:2580 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-19 12:19:33]
2579
行政は私は国土交通省にも金融庁にも連絡しましたがよほど被害が大きくなり世論が動かないと何もしませんね。大家は流石に何かあるとは思いますが。
25号の同意書も承認すると、包括的に承認する可能性があるということもあり、こちらは確たる根拠は取れませんでしたが承諾しないを選択しておきました。25号は流石に難しいと思いますが、今後の新規案件も厳しいでしょうね。少なくとも2ヶ月の期間取ったので、その間に新規案件募集するかわかりませんがそちらへも影響はない大きいでしょうし。
ID:2578 / 投稿者：管理人 [2025-10-19 00:50:18]
そうですね、もともとの財務基盤を過度に超えると、劣後出資範囲のリスク負担とはいえ影響が大きいかと。
後は、本業で抱えている営業や設計などの人的リソースやノウハウが、ファンドで扱う事業に対して身の丈にあっているか、というのもあると思います。
単純転売でも営業稼働は使いますし、開発や権利調整となれば、プロジェクト推進には相応のリソースが発生しますし、固有のノウハウも必要です。
素地転売型なんかでも、最適用途を想定した開発プランを組むことができるなら、どういった相手にいくらくらいで売れるか、適正な価格設定が検討することができます。
クラファン事業者の例ではないですが、買取再販をメインで行っている事業者さんの中には、「最悪の場合でも自社で開発しきれる物件以外は買わない」というポリシーを徹底されている事業者さんも実際にいます。
市況が変われば想定していた買い手が買えなくなるリスクがありますが、自社開発できれば、完成した上で売却（市況が悪ければ損切）、または完成後にローンを引いて、収益物件として保有しておくこともできるかもしれません。最悪のケースに対する対処策を複数パターン持つことができます。
大きな不良在庫をずっと抱えていては次の仕入れにも悪影響が大きく、融資もつきにくくなるといった負のサイクルが生じてしまうリスクさえありますので。
ID:2577 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-10-18 23:36:27]
身の丈を超える規模の案件とは、管理人さんが解説されてますファンド依存リスクスコアの評価基準ですよね。
過去１年間に募集開始したファンドの「募集額×運用年数（≒ファンドで運用中の資産額規模）」が、運営企業の「純資産」の何倍規模かに応じて評価されますが、レベチーは、計算すると、かなり評価は低そうですね。
ID:2576 / 投稿者：管理人 [2025-10-18 15:21:06]
JP-BASEが売りだった会社が、不動産クラファンに初期投資したので、そう簡単には諦められないと思いますが、信頼を損ねた状態からの再醸成は容易ではないので、おっしゃる通り、まずは売却を成功させることが大事ではないかな、と思います。
規模に関しては、クラファン業者においては、身の丈を超える規模の案件を扱っている企業は多々ありますので、投資時に丁寧に見ていくしかないのかな、と思っています。
本業で実績ある事業なのか、等含め、見るべきポイントは多いですし、どんなに慎重に調べても完全にリスクを回避できるわけではないので、その上で分散投資も意識していきましょう。
ID:2575 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-18 13:32:04]
管理人様
ご回答ありがとうございます。初期投資が大きいので簡単には箱を捨てれないと聞くと少しは安心です。本来この規模の会社の25億も集金すること自体がリスクであったと今更ながら反省しているところです。
契約、重説はテンプレートの使い回しで償還が無事できたら問題が起こらないレベルのもので13号のように問題が生じてしまうと契約に記載されていないところが多々ありますのでそれらをどのように判断されるかです。
私は色々なやりとりをして説明会を見てから判断してくださいと言われた側で、承継ファンドができるという前提で考えていたのですが、その雲行きも怪しい感じ。
本来はそうではなく買主を探すことに注力すべきですが、そうなってないことは残念ですね。
ID:2573 / 投稿者：管理人 [2025-10-18 01:19:01]
連投になりますが、LEVECHYとしては、自身のレピュテーションが悪化している状態をなんとかすべく、投資家から非難されるような設計にならないよう、13号に対してやるべきことをやっていると感じてもらえるよう、努力している面は素直にあると思います。
LEVECHYのサービス開始初期のマーケティングには億は超える額を投下しているでしょうが、それで獲得した会員が離反してしまうことは、クラファン事業にとって非常に大きな損失になります。
「投資家の信頼、人気回復」は、事業者の損得を考えても最も重要なことは間違いなく、そのためには遵法性やファンド設計などにも配慮することは当然ですので、今の取組の全てが13号をチャラにするため、といったことではないのではないかな、とは個人的には思いました。
ID:2572 / 投稿者：管理人 [2025-10-18 01:09:53]
意図承知しました。
13号が優良誤認や不利益事実不告知などの面で耐えられるか、ということかと思いますが、不動産クラウドファンディングにおける「説明責任」をどう司法が捉えるか、というのは弁護士でもかなり専門性の高い弁護士ではないとなんとも言えない気がします。
説明責任とは、「相手の知識レベルなどに応じて、ちゃんとわかるような説明をしなさい」といった責任なのですが、契約成立前書面では、リスクを網羅的に記載されているのがどの不動産クラファンでも共通のフォーマット的なものになっており、「最低限」の説明はされているのでは、と。
LEVECHYは私は13号は投資していませんが、他ファンドの書面を見ると、「市況の変化”等”により元本棄損リスクがあること」「流動性や取引コストに関するリスクがあること」は割と前半に大きく説明されています。これが「説明責任」との兼ね合いで不十分なのかどうか、という争いになるのかと思います。
優良誤認面では、13号の「地図」の表示が近隣エリア全体をカバーしていたことは、ご指摘通り、25号ではそこに注釈が入り、誤認を招かないよう工夫されており、ここはLEVECHYも改善が望ましいと判断したのかと思います。個人的には、一般の方が地番から字形を確認できることが当然、というのはなかなか厳しく感じますので、地図は正しい地図を表示すべきだったのでは、と。
不実告知で契約取り消しを求める、といった争い方はあるのかもしれませんが、地図の表示のみで争えるかは、弁護士のアドバイスが必要な範疇かと思います。
ただ・・・仮にLEVECHYが13号の契約に問題があると感じていて、それを25号に継承することでチャラにしたいのだとしたら、もっと広告なり情報発信なりの面でやれることがありそうで、チャラにすることを必達目標としてやっているようには、個人的には見えないように感じました。
一方で、商品の設計や移行スキームには法的に穴のなさそうな設計をされていると感じており、13号投資家に対する義務を最大限履行した、という状態にはしているのでは、と感じます。
具体的には、以下の設計です。
・ファンド組成運用に関する各種手数料が高くない（13号より安くなっている）
・劣後出資資金も減らしていない
・売買価額は25号投資家にとっては有利であるといえる内容（鑑定評価より安い）
一方で、13号投資家にとって安く買われて不利だという指摘に対しては、満額配当が出ており実質損したのはLEVECHY（劣後出資者）だけ、という絶妙な形としている
・25号の想定利回りは、鑑定評価額より安く買っていることで、適正価格＋若干の水準で売れれば配当可能、と、想定利回りの妥当性を問われても説明が可能
本来なら、ファンド間売買において鑑定評価と異なる額で売買することは望ましくありませんし、事業者にとってはリスクがある話なのですが。。。
今回、13号に不利益（逸失利益）を生じさせず、かつ、25号にとっては有利な条件で配当根拠も説明できるような鑑定評価もとれており、鑑定評価と売買価額が異なるという大胆なことをしつつも、法的なリスクをうまく抑制されているように感じました。
ID:2571 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-18 00:17:10]
管理人様
耐えられなさそうというのは、25号はWEBの表示や重説、契約前交付書を読む限りかなり改善され、きちんと土地の形状を表示したり、承継ファンドの表示や細かい文言を読んでる限り誤認を生むような記載もないし、また13号から土地が移された場合、出資者はもう13号の三為やWEBでの優良誤認を産みそうな表示などで今後法的な対応を取るのが難しいと思われます。納得の上で25号に出資したということになりますので。
そう言った意味では25号は成立さえすれば13号のややこしい話はチャラになりますが、13号である限りは善管注意義務や不作為、信義則、解約権の拒否の権利の濫用など、レベチー側にも言い分はあるでしょうがこちらは事業者側の責任の追求された場合の責任は免責されるには耐えられないだろうという意味で書きました。
ID:2570 / 投稿者：管理人 [2025-10-17 21:32:59]
2569様
すいません、25号への移行関するスキームや法規制面のLEVECHYの設計というか投資家保護姿勢や遵法性についてのコメントを書かせていただこうかと。
出口については私、このエリアもこの手のアセットも分からないため、6268様達その分野を触ってらっしゃる方の意見が参考になるかと思います。
（少し補足すると、高級VILLAを売却できるチャネルと相場を知り、ラグジュアリーなVILLAのコンセプト、デザイン、設計から施工までができるデザイン会社、デベを知り、そのコスト感なんかがわかる人間にしか本当の価値判断はできない類の物件かと思います。ブランディングやコンセプト一つでコストも販売額もかなり変わる世界ですので、開発する意識と実行能力と資金力を持つデベロッパーなどでないと開発はできないですし、事業者によってつけられる値段の差異も大きい類の物件だと思います。）
「耐えられなさそう」については、意味を補足いただいて良いでしょうか？
ID:2569 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-17 09:46:55]
管理人様
週末にコメントいただけるとのことですがそれは25号についてということでしょうか。13号は耐えられなさそうに考えていますがいかがでしょうか。感覚でも良いのでご意見お願いします
ID:2568 / 投稿者：管理人 [2025-10-17 09:03:54]
本件はすっきりしない部分が多いので、疑心暗鬼になる部分があるかもしれませんね。
私は普段法律面、商品設計で気になるところがないかを確認して、気になるところは遠慮なくコメントさせていただくのですが、本ファンドはかなり丁寧に考えられており、いくつかの気になる観点があるものの、それにも抗弁がたつような設計にはぎりぎりなっているように感じましたので、問題点として指摘する点が見つからないという感想です。週末でも簡単にコメントさせていただきますね。
全般には、善管注意義務違反といった指摘や、LEVECHYがやれることをやりきっていない、といった指摘に耐えうることを目指して設計されているのでは、という感想。
3号4号事業者としての義務を遵法性を確保しながら履行しているとは感じますが、ファンドの成立のためには他にもできることはありそうで、感覚的には、「義務の履行」「遵法性」を最重視した結果が今かな、と。この目的は邪推すればいろいろ感じますが、断定するたぐいの話ではないですね。
個人的には、違約金の扱いや事業収支案含め、もう少し情報開示すれば良いのにな、と思います。
ここまでくれば買い手にも事情はバレている前提でしょうし、高値で粗利をガツンと稼ぐ狙いなどは捨てて、こちらの想定する事業収支も出して提案すれば、情報を投資家に出しても出さなくても一緒ではないのかな、と思ってしまいますけどね。
ID:2567 / 投稿者：レオ [2025-10-17 07:09:20]
申し訳ありません。
私の認識が間違っていました。
ID:2564 / 投稿者：管理人 [2025-10-16 21:45:21]
レオ様
1号事業のように、営業者のBS内にバーチャルなファンドが組成されるわけではなく、13号と25号はそれぞれ、独立した法人（合同会社ですが、れっきとした法人で、これがSPCと呼ばれるものです。）が存在します。
独立した法人間で売買契約を締結し、決済とともに土地の譲渡登記も行います。（登記は必須ですし、登記変更事由となる土地の売買契約書も必須でしょう。）
今回は25号が成立することを条件とする売買契約になっていると想像しますが、ファンド間のバーチャル売買ではなく、異なる法人格間の売買になりますので、その点でのスキーム上、法律上の課題はクリアできます。
売却後は13号の残余財産は約款に基づき清算されますので、25号には土地以外は引き継げません。（土地の価額をいじくることは、公正な市場価格と言える範囲において、できてしまうと思いますが。）
先日私がスイッチングができないという課題要因がSPCスキームにあると記載したのは、この流れだとスイッチという概念が実現できないのかな、という意味でした。
ID:2563 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 21:31:29]
出資者の金は一旦25号の現金に、その後13号との間で土地の決済に使われて13号の現金になるという流れでしょうか。
ID:2562 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 21:30:03]
レオ様
25号が土地を買いますので出資者から募った金を13号に渡します。それに対して13号が土地を渡します。25号は合同会社を設立しますので実態にある会社、13号とは別会社ですので通常の別法人間でのトランザクションが発生するものと考えられます。
ID:2561 / 投稿者：レオ [2025-10-16 21:22:41]
もう少し補足します。
もし今回13号合同会社が、第三者に不動産を売却するならば、そこで売却代金が発生し、帳簿上も現物でも現金が発生し、その損益を13号出資者に分配、13号合同会社は清算、ファンドは終了ですよね。
但し今回は13号合同会社は、不動産を第三者に売却出来なかった。そこで25号合同会社を立ち上げて、そこに売却する事にした。但し25号合同会社はファンドが成立しないと土地の購入代金がない。なので新規で出資者を募っている。それでは、新規で募っている出資額はどこにいくのでしょうか？
帳簿上は、つまり会計上は13号合同会社の土地の購入に充てられます。但し、実際は13号合同会社の土地の換金に使われ、その現金は13号ファンド出資者への返金に使われようとしている。
となると、土地の換金が結局出来ていないということです。
25号合同会社は別法人という建前ですが、実際は13号ファンドが継続しているという状態。
25号ファンド出資者は、この先16ヶ月の間に土地が可及的速やかに換金されるのを待つしかなくなります。
ID:2560 / 投稿者：レオ [2025-10-16 20:56:58]
追記です。
土地の所有権は25号ファンドが成立すると13号合同会社から25号合同会社に登記移転されます。
ID:2559 / 投稿者：レオ [2025-10-16 20:54:04]
土地の売却は帳簿上行われます。
実際に現金で13号合同会社から25号合同会社に支払われるわけではなく、2社の間で紙の上で現金のやり取りがなされます。
なので、一般的に皆さんが買い物をする際のように、現金そのものはどこにも出てきません。
分かるでしょうか？
ID:2558 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 20:26:05]
レオ様
25号への土地の売却が行われないというのはどういう意味でしょうか。13号合同会社と25号合同会社は別法人ですので25号から13号に決済を行った段階で土地の所有権も13号から25号へと移り登記簿もそのように変更になるのではないとかんがえます。
ID:2557 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 19:28:15]
正直25号は訳がわかりません。同意をした場合、何に同意するのか、その場合13号でやったレベチーの瑕疵を許してしまうのか、ということもあるので素直に聞きました。
すると弁護士に聞いてくださいとの回答が来ましたねえ。
まあ理由は私自身分かっているのですが、流石にこれでは違約金がどこか行ったり、自分の望まぬものに出資するのは嫌なので、キチンと内容を教えて欲しいのですがね。
ID:2556 / 投稿者：レオ [2025-10-16 19:09:36]
いろいろ考えたのですが、そもそも25号ファンドの募集そのものがおかしい気がしてきました。
不特法による不動産クラウドファンディング事業は、出資者から集めた出資金で不動産を購入し、その不動産を事業者が運営、最終的に土地を換金し、損益を出資者に分配します。
（3号、4号の場合は、事業者が運営する特別目的会社が出資金を運用し、最終的に土地を換金し損益を出資者に分配した後、特別目的会社は清算される）
今回は、
LEVECHYファンド１３号合同会社および株式会社LEVECHYが、LVCファンド25号合同会社が不動産の譲渡をする。
帳簿上は土地の帳簿額（なぜか違約金を含めて）での13号合同会社と25号合同会社との間の売買が行わるため、25号ファンドの出資金がその売買代金に充てられる、と見ることができます。
ただし、実際には25号ファンドで集めた出資金では土地の購入は行われません。
これは良いのでしょうか？
25号ファンドで集めた出資金は、13号ファンドの出資者への返金に使われるであれば、不特法上問題があるように見えます。
このあたり、法的に問題がないか、LEVECHYが分かり易く説明をする必要があると思います。
ID:2555 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 16:00:01]
25年の話だとなんでレベチー登記じゃないのでしょうか。重要な変更ですので、行政にも届けて出資者の承認が少なくとも必要じゃないでしょうか？もうダメですね。いつのまにかもう一方の株主のシェアも落ちてるし、何か怪しいことをやってたと言われても何もおかしくないですね。
ID:2554 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 15:28:41]
売り急いでいることが相手にバレると交渉は不利ですから、25号は長めの期間を設定したいという背景はあるのでしょうね。
複数社で買い上がるような状況になれば話も違うでしょうが。
ID:2553 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 14:34:16]
2025年の話です
ID:2552 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 12:45:19]
不動産鑑定士の評価額は、13号は旧売買契約の締結価格、25号は売却希望価額でしょうね。配当抜いて3億くらい欲しいと思ってるわけですか。
もう下げてでもいいから売り切るべきかと思いますけどね。
土地のバリューはありますが、事故案件、ややこしい、値段が丸見え、クラファンで償還が必要なのが見えていると買い手も相当強気でディスカウントを要求するでしょう。
ID:2551 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 11:10:28]
すみませんが2024年の話か25年か記載してもらえますか。私本件ずっと追っていて事実を調査しています。
買い手と思われる会社もわかっており、他にも得してる会社があるなーとは思ってたのです。
ID:2550 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 10:42:21]
追加購入した土地とは9月4日に小樽の不動産会社から購入した土地のことでしょうか。その不動産会社（建設会社）は三為契約の元々の売主ですね。レベチーが三為で中抜した金で追加購入したのかもしれませんね。
ID:2549 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 10:24:21]
8月30日は元々の土地ですね。それは売却できてないので当然レベチー13号の保有資産です。今年の8末に買った土地の原資が何だったのかを今は問うていますね。
ID:2548 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 10:22:57]
それは追加で購入した土地もレベチー13号名義になっているということでしょうかね。そりゃマズイのでは。レベチーで取得してとか言ってたはずですが。
ID:2547 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 10:16:35]
登記情報を確認しましたが、10月16日10時の時点で甲区（所有権）はLEVECHYファンド13号合同会社のままです。8月30日に所有権移転してからずっとLEVECHYファンド13号合同会社が所有権を有しています。
ID:2545 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 10:10:05]
レベチーのスレを選択して書き込むのが良いと思います。
レベチーサイドの認識も清算期間ですよ。運用期間の延長には1ヶ月前の通知がなされていないので契約条項違反である旨レベチー社に確認したところ、契約は4月30日を持って終了し、現在は清算期間であるためそもそも通知しなかったことは契約条項違反ではないとの回答きましたので。
まあ実質的には運用中なのは誰の目に見ても明らかなのですが、法的な解釈でいくとそういうふうにレベチーは解釈していますよ。実態と法的解釈が違いますが、法的解釈の方が今は重要なフェーズです
ID:2544 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 09:32:05]
運用期限は4月30日でしたが、10月31日に延長されました。少なくともレベチーサイドの認識では現在は運用期間中です。
ID:2543 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 09:27:34]
運用期間は4月30日でした。清算期間で換価すべきところ換価されてる現金を使って何かやったのではないかという疑義が生じています。
ID:2542 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 09:26:15]
今は清算期間で受け取った違約金の話をしていますよ。
ちなみに運用期間は4月30日で元々の13号出資金は13号の運用開始された8月に土地を25億で買ってますよ。
ID:2541 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 09:15:01]
ちょっと何言ってるかわからない。13号ファンドは10月末まで運用期限が延長されていますよ。13号ファンドで募集した資金は当然ながら運用開始日のタイミングで土地の購入に充てられています。
ID:2540 / 投稿者：管理人 [2025-10-16 09:11:38]
スイッチングができないことについては、SPCスキームの特性（13号、25号を運営する会社が異なる上、それぞれに会計処理や清算を行う必要がある）から来るデメリットということですかね。出資金の立て替えなどは確か法律で禁止されていた気がします。
SPCスキームについてのデメリットとしてこれまで認識していませんでしたが、1号事業（多くの不動産クラファン）のように、営業者の分別管理口座間の資金決済で即日精算できるものとは、難易度（事務面より会計面、法律面）が違うということなのかと思います。
となると、SPCの場合は、ファンド間売買ではなく、出資持分の譲渡先探し（リセール）の形にすればよかったのかもしれませんね。
ただ、それだと個人投資家に配当も出ませんし、満額募集がない場合に誰の分を譲渡させるかという公平性確保に課題が出るのかもしれませんので、このあたりのビジネススキームはまだ改善の余地があるのかもしれません。
